Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Российский государственный профессионально-педагогический университет»
Институт социологии и права
Кафедра права
Курсовая работа по гражданскому праву
Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений
Исполнитель: студент группы ВТ-431Ю
Лукашевич Ирина Ивановна
Екатеринбург 2014
Введение
Актуальность темы данной курсовой работы заключается в том, что жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни. Договор купли-продажи жилого помещения является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.
Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи жилого помещения значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает риэлтерская фирма. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.
Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес сейчас является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.
Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения по договору купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда актуальный вопрос. Под предметом исследования понимаются сам договор купли-продажи жилого помещения.
Целью данной работы было рассмотреть общественные правоотношения, которые возникают между организациями и гражданами при заключении, исполнении и расторжении ими договоров купли-продажи недвижимости, в частности, жилых помещений и выявить проблемы в данной сфере. Задачами работы являются: изучение договора купли-продажи жилого помещения, анализ содержания, исполнения и прекращения этого договора, сравнение договора купли-продажи жилого помещения с другими договорами, а также выводы по данному договору.
При подготовке курсовой работы использовались: Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, нормативно-правовые акты, научно-учебные пособия и судебная практика.
Структурно работа состоит из введения, четырех глав и заключения. Во введении обосновывается актуальность темы курсовой работы, ставятся цели и задачи исследования. В первой главе рассматриваются общие вопросы характеристики договора купли-продажи жилого помещения: значение и сфера применения купли-продажи; особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения; жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Во второй главе курсовой работы исследуются вопросы содержания договора купли-продажи жилого помещения. В третьей главе, исполнение и прекращение договора купли-продажи жилых помещений и наконец, в четвертой главе рассматриваются отличия договора купли-продажи жилых помещений от других договоров. В заключение подводится итог проведенному исследованию. В приложении приведена форма договора купли-продажи жилого помещения.
1. Общая характеристика договора купли-продажи жилых помещений
.1 Значение и сфера применения купли-продажи
Договор купли-продажи относится к числу важнейших традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio-venditio. Под ним понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену (premium). Римскому праву были известны договоры о продаже будущего урожая, в таких случаях применялся договор о продаже вещи будущей или ожидаемой (mei futurae sivi speratae), а продажа считалась совершенной под отлагательным условием. Договор купли-продажи мог иметь своим предметом также бестелесную вещь (res incorporales), т.е. имущественное право (право требования, право осуществления узуфрукта и т.п.).
В Российском дореволюционном гражданском законодательстве собственно договором купли-продажи (или, как предусматривалось действовавшим законодательством, «продажи и купли») признавались лишь сделки по продаже движимого имущества. Что же касается недвижимого имущества, то его купля-продажа была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон. Вместе с тем и законодательством, и гражданско-правовой доктриной признавалось, что сфера действия договора купли-продажи ограничивается лишь вещами физическими и не включает имущественные права, поскольку с юридической точки зрения в последнем случае нет покупки или продажи, а есть только передача, уступка прав.
При подготовке проекта Гражданского Уложения, который, как известно, был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были перемещены в разд. II («Обязательства по договорам») кн. V («Обязательственное право») проекта, поскольку «продажа есть договор двусторонний» и «входит непосредственно в область договорных отношений». Под договором продажи понимался договор, по которому продавец передает или обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за условленную денежную сумму. Причем правила о продаже подлежали применению также к возмездной уступке прав.
Советский период развития гражданского права существенно ограничил сферу применения договора купли-продажи и свел ее к отношениям между гражданами, а также между гражданами и розничными торговыми предпринимателями. Отношения, складывающиеся между «социалистическими» организациями в связи с реализацией производимых ими продукции и товаров, регулировались договорами поставки, контрактации, энергоснабжения, которые имели плановую основу и являлись самостоятельными договорами. В юридической литературе того периода данное обстоятельство объяснялось тем, что «при социализме закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства.
Реализация экономических реформ, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявила насущную потребность в обновлении законодательства о купле-продаже. В условиях свободного рынка были неприемлемыми пришедшие из «планового» прошлого правила оборота товаров, содержащиеся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., а также многочисленных положениях, инструкциях и типовых договорах, принятых в свое время Госснабом, Минторгом и другими ведомствами Союза ССР. В новых условиях наметилась тенденция расширения сферы действия института купли-продажи, который стал охватывать отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией сельскохозяйственной продукции, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами.
Сфера применения договора купли-продажи значительно расширилась также за счет того, что правила о нем должны субсидиарно применяться к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков и знаков обслуживания, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. К продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их продажи.
Вместе с тем теперь закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи по общему правилу могут быть ими определены самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в законе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.
Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
Выделение названных видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимально правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК). Регулируя названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, закон мог ограничиться лишь оказанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора купли-продажи отсутствует.
В ряде случаев законодатель допускает возможность субсидиарного применения к некоторым отдельным видам договора купли-продажи правил, регулирующих другие виды договора купли-продажи. Например, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным нормами, содержащимися в параграфе 5 гл. 30 ГК («Контрактация»), применяются правила о договоре поставки (п. 2 ст. 535); правила, регулирующие продажу недвижимости, применяются к продаже предприятия поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549 ГК). Данное обстоятельство иногда используется для аргументации вывода о том, что соответствующие договоры не являются отдельными видами договора купли-продажи, а представляют собой разновидности других видов договора купли-продажи (к примеру контрактация - разновидность договора поставки; продажа предприятия - разновидность договора продажи недвижимости и т.п.). В связи с этим необходимо подчеркнуть, что данная возможность является лишь приемом законодательной техники, который не может служить критерием для классификации договора купли-продажи по видам и разновидностям. По этим же причинам нормы, допускающие применение правил об отдельных видах договора купли-продажи к иным договорам, не могут служить основанием для расширения перечня видов договора купли-продажи. К примеру, нельзя рассматривать в качестве отдельных видов договора купли-продажи договоры снабжения газом, нефтью, нефтепродуктами, водой несмотря на то, что при определенных условиях они могут регулироваться правилами о договоре энергоснабжения (п. 2 ст. 548 ГК). Критерием для применения норм о договоре энергоснабжения является способ исполнения обязательства, а именно передача соответствующих товаров через присоединенную сеть, да и то только в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.
.2 Особенности правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения
Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вынести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданский кодекс РФ).
Видно, из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: По договору продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилой дом, квартиру, комнату, часть жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение.
Правоотношения по договору купли-продажи недвижимости, а значит и договора купли-продажи жилого помещения регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 7, ст. 549 - 558 ГК РФ, а в случае их недостаточности - общие положения о купле-продаже.
Договор купли-продажи жилых помещений характеризуется как двусторонний и взаимный. Двусторонний договор - это договор, по которому стороны взаимно приобретают права и обязанности. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи жилых помещений позволяет характеризовать его как взаимный или синаллагматический. Договор считается консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Купля-продажа жилого помещения возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот.
К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относятся предмет, цена и перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Сторонами по договору купли-продажи жилых помещений могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник жилого помещения, действующий лично или через представителя. Права собственности продавца подтверждаются документом, выданным в предусмотренном законом порядке (свидетельством о праве собственности, выданным государственным регистрирующим органом). При продаже жилого помещения в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации. Покупателем может быть любой субъект гражданского права. Предметом договора будет являться жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры.
В силу прямого указания закона (ст. 550 ГК) договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, т.е. оформленного с учетом правовой нормы пункта 2 ст. 434 ГК РФ. Несоблюдение формы влечет за собой недействительность договора.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Цена является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, и при ее отсутствии договор считается незаключенным. Особенность определения цены состоит в том, что согласно пункту 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, цена договора включает цену жилого помещения и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее.
Обязанность продавца заключается в передаче жилого помещения (недвижимости) покупателю. У покупателя право собственности на жилое помещение (недвижимость) возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может не совпадать с моментом фактической передачи жилого помещения (недвижимости).
Учитывая установление законодательством требование регистрации перехода права собственности на жилое помещение (недвижимость), законодатель на каждую из сторон договора возлагает обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган. Гражданским законодательством предусматривается ответственность стороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации сделки с недвижимостью (жилым помещением) или перехода права собственности на недвижимость (жилое помещение), в форме возмещения убытков (ст. 165, 551 ГК РФ). Передача недвижимости (жилого помещения) осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента юридической передачи имущества (т.е. с момента подписания передаточного акта) на покупателя переходят случайные риски, если иное не предусмотрено договором. Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.
Итак, можно сделать вывод о том, что особенности купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры) закреплены в статье 558 ГК РФ. К ним относятся:
Во-первых, требование законодателя о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, как уже говорилось выше (договор считается заключенным с момента государственной регистрации - пункт 2 ст. 558 ГК РФ);
Во-вторых, требование законодателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ);
В-третьих, существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (с указанием этих прав).
В этот перечень лиц могут быть включены:
) члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ);
) наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ);
) арендаторы (ст. 617 ГК РФ);
) лица, которые пользуются жилыми помещениями в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).
Перечисленные лица относятся к категории третьих лиц и их права влияют на содержание правоотношений по продаже недвижимого имущества. Необходимо также обратить внимание на то, что в отношении проживающих несовершеннолетних лиц продажа недвижимого имущества (жилых помещений) допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
1.3 Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения
В основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.
Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные.
Определение жилого помещения, содержится в ст. 15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
К числу жилых относятся следующие помещения: жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК. Исходя из данной нормы в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю. При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности»). Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.
Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты должны быть построены, т.е. завершены.
Жилое помещение можно разделить на несколько видов: жилой дом, квартира, комната, многоквартирный дом.
Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).
Квартира-это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме <#"justify">2. Содержание договора купли-продажи жилых помещений
К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости, а значит и к купле-продаже жилого помещения относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Закон требует, чтобы в договоре купли-продажи недвижимости (жилых помещений) были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (жилое помещение), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные определяющие расположение недвижимости (жилого помещения) на соответствующем земельном участке. При отсутствии в договоре таких данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости (жилого помещения) считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемом жилом помещении (недвижимости) содержатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.
Требование закона об определенности предмета договора купли-продажи недвижимости т.е в нашем случае это жилое помещение означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор купли-продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора купли-продажи недвижимости продается разрушенное здание, то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.
В тех случаях, когда помещения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продается на снос, речь должна идти не о договоре купли-продажи жилого помещения (недвижимости), а о договоре купли-продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке установить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу объект приобретет правовой режим движимого имущества.
Необходимо учитывать, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилом здании, которые регистрируются в государственном реестре в качестве в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизируемых зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды. В таких случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с такой частью следует признать законными как сделки с самостоятельным объектом недвижимости.
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) должен содержать в себе согласование сторонами в письменной форме условие о цене жилого помещения (недвижимости). Оценка жилого помещения (недвижимости) - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости (жилых помещений) оценку такого имущества осуществляют профессиональные оценщики. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. При отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена жилого помещения (недвижимого имущества), находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим жилим помещением (недвижимым имуществом) соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены жилого помещения (недвижимого имущества) передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли или прав на нее.
Цена жилого помещения (недвижимости) в договоре купли-продажи жилого помещения (недвижимости) может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена жилого помещения (недвижимости) установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения (недвижимого имущества), подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилого помещения (недвижимого имущества) п. 3 ст. 555 ГК.
Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения (недвижимости) наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение (недвижимость) является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способы оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленного жилого помещения (недвижимости) в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.
При продаже жилого помещения (недвижимости) в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такое жилое помещение (недвижимость) находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение (недвижимое имущество) должно регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика Российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.
При заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения обязательно возникает вопрос о праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемым жилым помещением (недвижимостью). Дело в том, что строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения.
По общему правилу при переходе права собственности на жилое помещение и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданным жилым помещением (недвижимостью) и необходима для ее пользования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь перехода права собственности на жилое помещение и иную недвижимость и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от содержания и характера прав продавца жилого помещения и иной недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. При продаже земельного участка, на котором расположено принадлежащее продавцу земли жилое помещение или иная недвижимость, без передачи этого жилого помещения и иной недвижимости в собственность покупателя в договоре следует согласовать условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята жилым помещением (недвижимостью) и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ч. 2 ст. 553 ГК).
Нормы ст. 552, 553 ГК дают основание для ряда важных выводов.
Во-первых, действующим Российским законодательством земельный участок признается принадлежностью главной вещи - строения (жилого помещения), расположенного на нем. Во-вторых, строение (жилое помещение), находящееся на чужом земельном участке (не принадлежащем на праве собственности собственнику строения), признается недвижимым имуществом, а собственник такого имущества обладает свободой распоряжения им.
При купле-продаже доли в праве собственности (купле-продаже части) строения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При купле-продаже доли в праве собственности (купле-продаже части) строения, расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренным земельным законодательством. Право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд.
заключение расторжение договор недвижимость
3. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров
Договор купли-продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).
Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указанно. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Определяя сферу действия ст. 558 ГК, нельзя забывать ограничениях, установленных в ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. , которая запрещает продажу иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т.д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Еще одной отличительной особенностью договора купли-продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции .
Заключение
Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:
По договору продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилой дом, квартиру, комнату, часть жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор купли-продажи жилых помещений характеризуется как двусторонний, взаимный, консенсуальный и возмездный. К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относятся предмет, цена и перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Сторонами по договору купли-продажи жилых помещений могут быть как юридические, так и физические лица.
Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилое помещение. А в свою очередь к жилому помещению относятся: жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры. Следовательно, предметом договора могут быть, жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры.
Договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет за собой недействительность договора.
Переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.
Обязанность продавца заключается в передаче жилого помещения покупателю. У покупателя право собственности на жилое помещение (недвижимость) возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может не совпадать с моментом фактической передачи жилого помещения. Передача жилого помещения осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента юридической передачи имущества (т.е. с момента подписания передаточного акта) на покупателя переходят случайные риски, если иное не предусмотрено договором.
Можно сделать вывод, что сегодняшнее законодательство не обеспечивает полной защиты граждан от посягательств на свое недвижимое имущество - жилье. На деле, все правовые процедуры договора купли-продажи жилья соблюдаются не всегда.
Очень часто, никаких письменных договоров не подписывается и все отношения строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и невозможной задачей. Это, конечно же показывает несовершенство защиты прав граждан. Разборчивость и осторожность в выборе фирм-посредников для совершений сделок купли-продажи жилья также является условием, обязательным для соблюдения. В данной области юридические данные фирмы крайне важны. Наличие или отсутствие того или иного реквизита часто определяет, можно ли вообще иметь дело с данной фирмой.
Список используемых источников
Нормативно-правовые акты:
1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Проспект, «Издательство «Омега-Л», 2009. - 544 с;
2. Гражданский кодекс РСФСР. - 1 октября 1964 г. \\ Правовая система Консультант Плюс;
3.Жилищный кодекс Российской Федерации. - Москва: Проспект, КноРус, 2010. - 188 с;
4.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. - от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. -М.: Эскмо, 2009. - 400 с;
.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Правовая система Консультант Плюс;
.Об основах федеральной жилищной политики. - Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Правовая система Консультант Плюс;
.О товариществах собственников жилья. - Федеральный закон Российской Федерации от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Правовая система Консультант Плюс;
.Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. - Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. № 233 // Правовая система Консультант Плюс;
9.Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 // Правовая система Консультант Плюс;
10.Об утверждении правил пользования жилым помещением. - Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 // Правовая система Консультант Плюс;
.Об утверждении правил пользования жилым помещением. - Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 // Правовая система Консультант Плюс.
Специальная литература:
1.Римское частное право: Учебник. И. С. Перетерский. - М.: Издательство: Юриспруденция, 2006. - 448 с;
2.Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник. - Е. А. Суханов. - 2 изд., перераб. И доп. - М.: Издательство БЕК, 2003. - 704 с;
3.Русское гражданское право. В 2 Ч. 2: Учебник Г.Ф. Шершеневич. - М.: Фирма «СПАРК», 1995. - 556 с;
4.Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. О. Н. Садиков. - М.: Издательство БЕК, 1997. - 704с;
5.Гражданское право: Часть вторая: Учебник для вузов Иванов В. И. - М.: Эскмо, 2007. - 592с;
6.Гражданское право. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. С. С. Алексеев. - М. : Проспект 2009. - 528 с;
7.Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. Изд. 2-е. И. Л. Брауде. перераб. И доп. - М.: Издательство госюриздат 1998. - 143 с;
Судебная практика:
1.О некоторых вопросах применения судами закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8. \\ Правовая система Консультант Плюс;