Купля-продажа жилого помещения

Купля-продажа жилого помещения

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц). Данная специфика служит основой для формирования дополнительной правовой базы.

Договор продажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Тема продажи жилых помещений всегда являлась достаточно актуальной, поскольку оборот жилья с каждым годом растет. Данный вопрос также важен в аспекте реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, при этом акцент необходимо сделать, прежде всего, на наиболее незащищенных категориях субъектов правоотношений, в частности, несовершеннолетних.

 Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений.

   Правовое регулирование данного вида отношений осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ о договоре продажи недвижимости с определенной спецификой, связанной с предметом договора купли-продажи жилья, а также дополнительно применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

Актуальность темы  дипломной работы обусловлена наличием  спорных, дискуссионных вопросов как в  теории, так и  на практике  применения норм законодательства, регулирующего отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений.  Возникновение   указанных проблем  во много объясняется  пробелами в законе, в частности,   наличием несоответствий  норм  гражданского и жилищного  законодательства. Необходимо отметить, что  с 1 марта  2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс РФ[1].

Теоретическая значимость   вопросов, анализируемых в  работе,  состоит в выявлении проблем  теоретического характера,    а также характеристике основных особенностей  правового регулирования договора-купли-продажи жилых помещений.

Практическая значимость курсовой работы заключается в  выявлении актуальных проблем  заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи  жилых помещений, а также выработке  подходов к решению выявленных проблем. Анализ проведен на основе судебной практики.

Цель работы – на основе нормативно-правовых актов, материалов судебной практики, учебной,  методической  и научной литературы рассмотреть и проанализировать  актуальные проблемы купли-продажи жилых помещений.

Исходя из цели работы, были сформулированы следующие задачи:

- охарактеризовать особенности договорных отношений при купле-продаже жилых помещений;

-   раскрыть понятие и рассмотреть  предмет  договора купли-продажи жилых помещений;

-   проанализировать требования, предъявляемые  к форма  договора купли-продажи жилых помещений, а также  рассмотреть порядок  государственной регистрации договора;

- выявить и проанализировать актуальные проблемы  совершения договора купли-продажи жилых помещений.

В ходе проведенного анализа были выявлены и  проанализированы следующие проблемы, возникающие на практике:

1.  Проблемы, возникающие  при совершении договоров купли-продажи жилого помещения  с обретением права на земельный участок.

2. Проблемы при  заключении договоров  купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.

3.  Проблемы применения преимущественного права покупки.

Теоретической базой исследования послужили  работы таких авторов, как  Абова Т.Е.,  Грибанов В.П.,   Кабалкин А.Ю.,  Садиков О.Н., Суханов Е.А.,  Крашенинников П.В., Кузнецова Т.А., Леонова Л.Ю.,  Макаров Г.П., Оглоблина О.М., Прокопьева Н.,  Тихомиров М.Ю. , , Титов А.А. , Толчеев Н.К. и др[2] 

Глава 1. Договор купли-продажи жилого помещения: общие положения

        По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

         По вопросу купли-продажи жилых помещений нужно руководствоваться гл. 30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163). При этом государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551).

     Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558). Статьей 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

 Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

      В указанный перечень включаются следующие субъекты:

а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

Так, в соответствии с указанной статьей  ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

 Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

 В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК);

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

          В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК  РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Глава 2. Проблемы  заключения, исполнения  и расторжения договора купли-продажи

2.1.  Проблемы, возникающие  при совершении договоров купли-продажи жилого помещения  с обретением права на земельный участок

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры;

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением.

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Обратимся к материалам судебной практики.

Так, Арбитражный суд рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Форант", город Барнаул, на решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Алтайского края от по иску закрытого акционерного общества "Форант" к Управлению Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Алтайскому краю, 3-е лицо: Управление администрации города Барнаула по земельным ресурсам, землеустройству и геодезии, о признании недействительным решения УМНС Российской Федерации по Алтайскому краю.

Закрытое акционерное общество "Форант" обратилось с исковым заявлением к Управлению Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Алтайскому краю о признании недействительным решения УМНС РФ о привлечении общества к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения и требования об уплате земельного налога за 5 месяцев 2000 года и 2001 год.

Судебные инстанции исходили из того, что общество, получив свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество – жилой дом, в силу статьи 1 Закона Российской Федерации "О плате на землю",  статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано уплачивать земельный налог. Отсутствие документа, удостоверяющего право пользования землей, не может служить основанием освобождения общества от уплаты земельного налога.

В ходе проверки установлено, что общество по договору купли-продажи приобрело в собственность жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 1 200 квадратных метров, находящийся по адресу: город Барнаул, улица Ляпидевского, 8-Е.

Переход права собственности на приобретенный объект подтверждает свидетельство о государственной регистрации права, выданное Алтайским краевым центром государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество оплату земельного налога за пользование земельным участком не производило.

Статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В соответствии со статьей 15 вышеуказанного Закона основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком.

У общества имелось свидетельство о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, при этом заявка на оформление документов на право пользования землей подана только 29.03.01, договор аренды N 7056 земельного участка заключен с администрацией 26.12.01.

При таких обстоятельствах суд правильно применил ст.15 Закона РФ "О плате на землю", указав, что непринятие надлежащих и своевременных мер к закреплению права пользования землей при фактическом пользовании спорным участком, не освобождает общество от обязанности платить налог на землю[3].

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором[4].

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

2.2. Особенности заключения договоров  купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних

Одним из условий действительности сделки является наличие правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак, когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью.

Закон различает несколько разновидностей дееспособности: дееспособность несовершеннолетних до 14 лет; дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; полная дееспособность.

Обращаясь к вопросу участия в правоотношениях, связанных с куплей-продажей жилых помещений, несовершеннолетних, условно можно выделить две формы такого участия:

1) несовершеннолетний может выступать как собственник или сособственник жилого помещения;

2) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилом помещении, сохраняя на это помещение право пользования. В рамках указанных случаев возможны некоторые варианты.

При отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, прежде всего, применяются правила статей 26, 28, 31-34, 37 ГК.

На практике  часто возникает вопрос об  участии несовершеннолетних и их представительства при оформлении договоров купли-продажи и договоров долевого участия в строительстве (инвестирования), в которых приобретателями недвижимости являются несовершеннолетние до четырнадцати лет (малолетние). При совершении любых сделок важно определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Однако порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей.

Если их своевременно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.

Основным отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны).

Необходимо подчеркнуть, что эта норма является императивной и не предусматривает возможность передачи полномочий по представлению интересов малолетних и недееспособных иным лицам, кроме перечисленных. Кроме того, п.4 ст.182 ГК установлен запрет на совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, в данном случае — только законными представителями или опекунами малолетних.

Обратимся к примеру из судебной практики.

Так, Прокурор г.Новороссийска обратился в суд с исковым заявлением в интересах несовершеннолетнего Дмитриева Д. к Кольцову о признании недействительным договора купли-продажи, по которому Аннова - теща покупателя, действующая по доверенности от имени Дмитриева В. - отца Дмитриева Д., продала ответчику 2/3 доли жилого дома. По мнению прокурора, сделка совершена с нарушением требований закона: скрыт факт проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетнего сына продавца, не получено согласие органа опеки и попечительства на продажу части дома, не имеется данных об уплате покупной цены в размере 20 млн. рублей, продавец злоупотреблял наркотиками и договор был заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для него условиях, после смерти Дмитриева В. ответчик лишил его несовершеннолетнего сына возможности проживания в доме.

Дмитриева И. - опекун несовершеннолетнего Дмитриева Д., представлявшая его интересы, в заявлении от 6 мая 1997 г. просила признать договор купли-продажи части дома недействительным, считая, что сделка была совершена фиктивно с целью получения земельного участка.

Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Факт проживания в спорном доме Дмитриева Д., 1982 года рождения, подтвержден сведениями о его регистрации и никем не оспаривался. Судебные инстанции считали, что в данном случае согласия органа опеки и попечительства на продажу части дома не требовалось, поскольку Дмитриев В. произвел отчуждение лишь 2/3 долей дома, продолжая проживать с сыном в оставшейся части жилого дома.

Между тем доказательств того, что до совершения сделки ребенок проживал с отцом в жилом помещении, относящемся к оставшейся у продавца 1/3 доли дома, и не имел права пользования остальными жилыми помещениями в доме, суду не представлено. Как видно из сообщения органа опеки и попечительства, в результате сделки по отчуждению части жилого дома несовершеннолетний Дмитриев Д. был незаконно лишен жилья.

Не установив, имел ли несовершеннолетний право на пользование жилыми помещениями в проданной части жилого дома, суд не мог сделать вывод о том, что положения ст.292 ГК РФ к возникшим отношениям неприменимы.

В связи с этим нельзя было разрешить и требование прокурора в части признания договора купли-продажи недействительным по основанию, что в п.7 этого договора указано об отсутствии лиц, имеющих право пользования отчуждаемой долей дома, хотя в доме проживал сын продавца Дмитриев Д.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Суд при оценке законности упомянутого договора эту правовую норму не учел, несмотря на то, что в ней названо одно из существенных условий, необходимых для договоров данного вида. В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сделка купли-продажи части жилого дома заключается письменно и была совершена в этой форме, поэтому условия такой сделки, а равно их выполнение могут подтверждаться только письменными доказательствами. В случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ).

Как видно из пункта 2 договора купли-продажи, доля жилого дома продана "за двадцать миллионов рублей, уплачиваемых покупателем продавцу полностью при подписании настоящего договора". Указания на то, что эта сумма уплачена, в договоре не содержится. Расписка продавца о получении цены за часть дома либо иные письменные доказательства, подтверждающие выполнение условия об уплате покупной цены, в материалах дела отсутствуют.

При таких данных вывод суда, признавшего лишь на основании свидетельских показаний установленным факт уплаты ответчиком покупной цены по договору, основан на недопустимых доказательствах и не может быть признан законным.

Требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи, оформленного от имени Дмитриева В. тещей ответчика Анновой, в связи с его заключением вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для продавца условиях судом не рассматривались.

Оставлено без внимания и заявление Дмитриевой И., поданное в интересах своего подопечного, о признании сделки недействительной как прикрывающей куплю-продажу земельного участка. В обоснование такого требования суду было представлено обязательство покупателя после оформления земельного участка на свое имя подарить приобретенную им часть дома Дмитриеву Д.

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, судебные решения подлежат отмене, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение[5].

    К сделкам, совершаемым с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние (или иным образом затрагиваются их права и законные интересы), закон предъявляет следующие требования.

В отношении приватизированных жилых помещений при совершении сделок с ними (в том числе и продажи) в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних разрешение органов опеки и попечительства требуется в следующих случаях:

¾ если несовершеннолетние проживают в данном жилом помещении и имеют право пользования им (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками жилого помещения или членами семьи собственника (в том числе и бывшими));

¾ если несовершеннолетние не проживают в жилом помещении, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией воспитательных учреждений на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка РФ.

Указанные выше положения позднее нашли закрепление в ч.4 ст.292 ГК РФ, согласно которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В ГК  РФ указанное требование, как следует из данной части, касается не только приватизированного жилья, а любого жилого помещения, находящегося в собственности граждан (независимо от основания возникновения права собственности на жилое помещение).

Надо заметить, что прежняя редакция данной нормы представляла собой императивное требование об отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, с согласия органа опеки и попечительства в любом случае, без оговорки относительно их прав и охраняемых законом интересов. Однако установление факта о том, затрагиваются ли при совершении сделки права и законные интересы несовершеннолетних и иных категорий лиц, входит в компетенцию все тех же органов опеки и попечительства, о чем, на наш взгляд, должно быть составлено письменное заключение, а именно, документ о том, что при отчуждении помещения не затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных.

К членам семьи Семейный кодекс РФ (ст.2) относит супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных. Жилищный кодекс РФ (ст.31) предусматривает возможность признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных лиц, если они проживают совместно с нанимателем (в данном случае собственником) и ведут с ним общее хозяйство.

При отсутствии такого разрешения в данном случае сделка является оспоримой, что подтверждается судебной практикой. Так, удовлетворяя иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, суд первой инстанции сослался на отсутствие разрешения на сделку со стороны органа опеки. Верховный Суд РФ по этому поводу отметил, что "данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетних... Отсутствие предварительного согласия органа опеки на совершение сделок с квартирами, где проживают дети, но право на жилую площадь в которых принадлежит совершеннолетним, не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными. В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних, и в чем это нарушение выразилось"[6].

В соответствии со ст.34 ГК органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность осуществляется на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, гражданским и семейным законодательством.

Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки и основания его представления законодательно не определены. Подобное разрешение должно быть оформлено до совершения сделки. При этом не закрепляется, что органы опеки и попечительства должны проконтролировать исполнение сделки, т.е. убедиться, что после ее совершения несовершеннолетний не лишился имущества, что состоялась последующая покупка жилого помещения, на которое несовершеннолетний будет иметь право собственности, либо право пользования.

На практике широко распространены случаи, когда согласие органов опеки и попечительства просто подделывают (что чрезвычайно легко, так как в настоящий момент оно дается в виде простой справки и не требует какого-либо дополнительного заверения). Впоследствии такие сделки могут быть признаны недействительными по искам проживавших в жилом помещении несовершеннолетних. Случается, что орган опеки и попечительства дает согласие на сделку, но потом изменяет свое мнение. Такие сделки также могут быть признаны недействительными[7].

При этом надо учесть и мнение Верховного Суда РФ, выраженное в определении по конкретному делу[8]  о том, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, где проживают несовершеннолетние, не является подтверждением законности совершенной сделки. Верховный Суд РФ подчеркнул, что в соответствии со ст.ст. 28, 37 ГК разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки. При возникновении судебного спора в суд могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о соблюдении законных прав несовершеннолетних, в частности, о депонировании части полученных от продажи квартиры средств на счет ребенка в кредитном учреждении или о приобретении для него другого жилья.

Порядок рассмотрения органами опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, рекомендован письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 09.06.1999 №244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"[9]. Здесь же приведен примерный перечень документов, необходимых для получения согласия органов опеки и попечительства.

В соответствии с названными письмом: "В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием".

Маловероятно, что покупатель согласится подписать договор купли-продажи жилого помещения под условием приобретения другого жилого помещения несовершеннолетнему, и передать денежные средства по нему (именно на них, как правило, приобретается жилье несовершеннолетнему), при этом рискуя, что сделка со стороны продавца так и не будет исполнена, а деньги будут растрачены. Между тем, если в договоре купли-продажи присутствует такое условие, то регистрация права покупателя возможна только при представлении документа, подтверждающего исполнение такого условия.

При государственной регистрации регистратор вправе проверить только формальное наличие согласия органа опеки и попечительства. Контроль за исполнением постановления возложен законом на законных представителей, орган опеки и попечительства, прокурора и суд, которые вправе в случае ущемления прав несовершеннолетнего признать сделку недействительной. Кроме того, сделка может быть признана недействительной только при нарушении прав и законных интересов несовершеннолетнего. Вопрос о том, будут или нет нарушены права ребенка в результате сделки, является субъективным и зависит от конкретных обстоятельств дела.

Вопрос о том, кто должен обращаться с заявлением в органы опеки и попечительства для получения разрешения на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет: сами несовершеннолетние или их законные представители, решается следующим образом. При подготовке разрешения на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, органы опеки и попечительства приглашают несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет лично для беседы с ним и написания им лично заявления на выдачу такого разрешения. Кроме того, обращение с заявлением в органы опеки и попечительства самих несовершеннолетних не является сделкой в соответствии со ст.26 ГК. В данном случае Учреждение юстиции и нотариусы должны убедиться в наличии разрешения на оформление конкретной сделки, указанной в разрешении, либо разрешения на оформление любой сделки по отчуждению жилого помещения, с учетом согласия всех заинтересованных сторон. Поэтому органы опеки и попечительства должны максимально конкретизировать формулировки указанных разрешений, когда обязывают частично дееспособных граждан представлять в органы опеки и попечительства копии договоров отчуждения.

Заслуживает внимания проблема отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение при условии, что сособственником другой доли является несовершеннолетний, либо имеет право пользования другой долей. Необходимо ли при этом согласие органов опеки и попечительства, ведь в данном случае вещные права несовершеннолетнего на свою долю в праве не меняются. Возможно изменение только режима пользования местами общего пользования в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности.

    Согласно п.1 ст.244 ГК имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. В соответствии со ст.247 ГК участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Таким образом, отчуждение доли в праве общей собственности на объект недвижимости не может рассматриваться как отчуждение обособленной части указанного объекта, последняя может поступить лишь во владение и пользование нового участника общей собственности. При указанных обстоятельствах все субъекты права общей собственности на жилой дом, квартиру являются собственниками объекта недвижимости в целом.

    П.4 ст.292 ГК не содержит указания на то, что согласие органа опеки и попечительства требуется лишь при отчуждении той доли в праве собственности на жилое помещение, которая принадлежит именно тому участнику общей долевой собственности, членом семьи которого являются несовершеннолетние (либо недееспособные или ограниченно дееспособные лица). В связи с этим имеются основания полагать, что в качестве членов семьи собственника необходимо рассматривать членов семьи все сособственников жилого помещения, а не только того из них, доля которого в праве общей собственности отчуждается.

В случае если собственниками не определен порядок пользования жилыми помещениями в доме, квартире, ином объекте жилой недвижимости, то в порядке п.4 ст.292 ГК разрешение органов опеки и попечительства обязательно при отчуждении доли в праве собственности любым из участников общей долевой собственности. Если же соглашением сособственников определен порядок пользования помещением и несовершеннолетний член семьи сособственника не имеет права пользования на ту часть помещения, которая принадлежит собственнику, отчуждающему имущество, разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

Согласия органов опеки и попечительства не требуется на совершение сделки об отчуждении жилого помещения, принадлежащего собственнику, у которого имеются несовершеннолетние дети, никогда не проживавшие и не прописанные в отчуждаемом жилом помещении, если при этом выпиской из домовой книги с места жительства несовершеннолетних подтверждается их проживание и состояние на регистрационном учете в другом жилом помещении. Если несовершеннолетний на момент совершения сделки с жилым помещением на регистрационном учете не состоит, сделка возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договоров купли-продажи и договоров инвестирования, иначе именуемых договорами долевого участия. Оба вида договоров являются возмездными: за исполнение обязанности по передаче недвижимости стороной договора другой стороне необходимо внести плату.

Так, например, в Регистрационную палату Чувашской Республики на государственную регистрацию часто поступают договоры купли-продажи и договоры долевого участия в строительстве жилья, заключаемые с несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, от имени которого действуют его законные представители.  При этом несовершеннолетний именуется в зависимости от вида договора "Покупателем" либо "Долевиком", который согласно условиям договора должен оплатить определенную соглашением сторон сумму. Однако, учитывая то, что у несовершеннолетнего, как правило, отсутствуют собственные средства на приобретение жилья, в таких случаях целесообразнее заключать не двусторонний договор, а трехсторонний - между застройщиком (продавцом), родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним[11].

Тем более что гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей договор в пользу третьего лица в отличие от всех других договоров, заключаемых в интересах самих сторон, во-первых, предусматривает обязанность должника исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу, прямо указанному в договоре, во-вторых, третье лицо наделяется правом требования в отношении должника по договорному обязательству. Применительно к рассматриваемым случаям это будет выглядеть следующим образом. При оформлении трехсторонних сделок, ее сторонами будут выступать продавец (застройщик), обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний выгодоприобретатель (покупатель, долевик), в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей.

Указанная схема более приемлема и отвечает требованиям закона, нежели схема, при которой несовершеннолетний, от имени которого действует законный представитель, приобретает имущество на якобы собственные средства.

Учитывая то, что в последнее время существует насущная потребность в том, чтобы права требования могли передаваться от одного лица к другому, возможен вариант, когда законный представитель несовершеннолетнего, имея определенное право требования по сделке, может уступить это право последнему.

ГК РФ предусматривает случаи, когда кредитор, в силу различных обстоятельств может выйти из обязательства, т.е. происходит ситуация, когда обязательство сохраняется в первоначальном виде, но меняются стороны обязательства.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ при переходе прав кредитора другому лицу (уступке права) происходит перемена лиц в обязательстве, при этом кредитор выбывает из него. Например, один из родителей заключил договор долевого участия с застройщиком и в последующем пожелал свое право требования по такой сделке передать своему ребенку.

В случае переуступки малолетнему по договору долевого участия права требования, последний, как правило, не оплачивает стоимость доли, поскольку ребенок, являясь иждивенцем, находится на содержании законного представителя, каких-либо денежных сумм на покупку квартиры не имеет, и после сдачи объекта в эксплуатацию законный представитель будет принимать объект недвижимости по акту приема-передачи. Таким образом произойдет передача законным представителем права требования в пользу третьего лица (малолетнего), при которой первый должен оставаться стороной в обязательстве путем заключения двухстороннего соглашения об уступке.

2.3. Проблема  преимущественного права  покупки

Современное развитие гражданского законодательства в нашей стране пошло по пути фактического формирования особой группы гражданских правоотношений, в состав которых входят преимущественные права.

Одним из первых российских цивилистов, выделивших преимущественные права в особую группу, был профессор В.П. Грибанов. Он также предпринял попытку сформулировать общее определение для преимущественных прав, указав, что "под преимущественными правами в советском гражданском праве понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками"[12].

Предоставление преимущественных прав, на первый взгляд, не соответствует некоторым основным принципам гражданского законодательства, закрепленным в ст.1 ГК РФ, таким как: равенство участников регулируемых гражданским законодательством отношений, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

     Ведь само по себе слово "преимущество" означает право на привилегию, а там, где начинаются привилегии, равенство заканчивается. В связи с этим предоставление преимущественных прав возможно только в прямо установленных законом случаях. В частности, законодатель предоставляет преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности, означающее, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов[13].

Преимущественное право покупки было известно нашему законодательству и ранее. Поскольку, как указывал в свое время П.В. Полежаев, "многие юридические положения настоящего времени не могут быть ясно осознаны без знания предшествовавших явлений юридической жизни"[14], обратимся к истории возникновения и развития данного права.

На Руси первые упоминания о праве преимущественной покупки относятся к довольно раннему периоду развития. В частности, Новгородская купчая грамота указывает на то, что один из покупщиков заранее обязывает не только товарища своего - другого покупщика, но и детей последнего не продавать той части сообща приобретенного имущества, которая приходится на его долю, помимо первого покупщика и его детей[15]. (Фактически такое указание является "зародышем" права следования как одного из признаков вещного права). Духовная (завещание) 1518 г. содержит указание на возможность распоряжения каждым из соучастников своей идеальной долей (жребием) в завещанном имуществе, предоставив остальным соучастникам право преимущественной покупки.

Отношения, связанные с осуществлением права преимущественной покупки, в тот период времени регулировались древнерусским обычным правом, согласно которому сособственник (или, как называли в тот период времени, соучастник) в праве общей собственности мог продать принадлежащую ему долю (жребий), но при этом остальным сособственникам (соучастникам) принадлежало право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Одним из первых законодательных актов, закрепивших преимущественное право покупки, было Уложение Царя Алексея Михайловича (1649 г.), которое предусматривало право преимущественной покупки отчуждаемой одним из соучастников доли в общем имуществе (ст.14) "по оценке, чего та вотчина стоит". Указание на существование права преимущественной покупки можно также найти в Уставе купеческого водоходства 1781 г., изданного в период царствования императрицы Екатерины II. Статья 555 т. Х ч. 1 Свода законов предусматривала право преимущественной покупки, устанавливая, что "каждый соучастник может продать или заложить, что на его часть из общего имущества причитается, с тем, однако, что прочим соучастникам, если они не захотят допустить до выдела той части, предоставляется обыкновенно сохранить таковую, заплатив за нее деньгами по оценке".

При этом необходимо обратить внимание на то, что выкуп доли осуществлялся не по цене, назначаемой продавцом, а по реальной оценке.

Однако законодатель в то время не определил порядок осуществления права преимущественной покупки доли и гарантии его соблюдения. На практике были попытки предпринять некоторые меры (правда, не очень успешные) по устранению этого пробела, признавая, в частности, что возникновение права совладельца требовать осуществления своего права преимущественной покупки наступает тогда, когда воля продающего свой жребий совладельца продать свою часть в общем имении выразилась вполне ясно. О таком намерении могли свидетельствовать: выдача постороннему лицу задаточной расписки, совершение запродажной, совершение акта продажи у младших нотариусов[16].

Тем не менее, вопрос о сроках осуществления этого права, гарантиях его соблюдения и последствиях неисполнения так и не был отрегулирован. Исключение из правила составляла продажа своей доли совладельцами горных заводов, когда остальные товарищи выплачивали за отчуждаемую часть не по оценке, а по последней состоявшейся цене. Право преимущественной покупки доли здесь было более детально регламентировано, с указанием механизма и срока его реализации. Однако, как уже отмечалось, такая регламентация была не правилом, а исключением из него.

Статья 64 ГК РСФСР 1922 г. также предусматривала, что участник в общей собственности имеет преимущественное право покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи с публичного торга. Здесь мы впервые встречаем указание на ограничение права преимущественной покупки в случае проведения публичных торгов, поскольку сохранение этого права сделало бы нереальным проведение самих публичных торгов. В то же время следует отметить, что любой из сособственников может принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Из этого небольшого исторического экскурса видно, что правового механизма обеспечения осуществления права преимущественной покупки не существовало. Необходимость оповещения собственником остальных сособственников о намерении продать свою долю и установление срока для получения от него ответа еще не были законодательно оформлены и закреплены. Попытка нормализовать это положение, была предпринята авторами проекта Гражданского уложения, где указывалось на обязанность продавца предложить сособственнику купить продаваемое имущество на условиях, в соответствии с которыми третье лицо согласно купить имущество, при этом предоставлялся срок для отзыва о желании воспользоваться или не воспользоваться своим правом (ст.249). Однако проект Гражданского уложения так и остался проектом. Тогда решить эту проблему попыталась практика, но, к сожалению, не всегда одинаково: то возлагая обязанность соблюдения этого права на продавца доли, то на нотариуса, который был обязан потребовать официального отказа сособственника от покупки доли и только после этого удостоверить договор купли-продажи доли.

Такая ситуация вокруг права преимущественной покупки не могла не вызвать различные мнения о том, нужно ли вообще это право. В частности, с довольно резкой критикой права преимущественной покупки выступал А. Кусиков, считая, что "в действительности право выкупа является не только не жизненным, но и прямо нарушающим нормальный гражданский правооборот институтом права", и полагая, что из гражданского законодательства нужно вовсе исключить право преимущественной покупки и тогда "из живого организма будет вырезана совершенно мертвая и разлагающаяся часть"[17]. Однако другие авторы, напротив, указывали на необходимость дальнейшей разработки этой проблемы, находя ее актуальной и перспективной,[18] позволяющей учитывать и охранять интересы участников общей собственности.

Законодатель пошел не по пути отказа от права преимущественной покупки, а по пути его развития и совершенствования. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. не только закрепил право преимущественной покупки, но и установил определенный механизм обеспечения его осуществления. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имели право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (появляется указание на цену, за которую продается доля, а не на стоимость имущества по оценке, как было ранее, и на другие равные условия)[19].

         В качестве меры обеспечения осуществления права преимущественной покупки законодатель закрепил обязанность продавца доли в письменной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, при этом остальные участники общей долевой собственности должны были осуществить это право в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения. При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев мог требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.120 ГК РСФСР).

Действующий Гражданский кодекс РФ, в целом сохраняя общие положения о праве преимущественной покупки прежнего гражданского кодекса, внес некоторые изменения и дополнения (ст.250 ГК РФ).

Во-первых, появляется новое понятие, ранее в нашем законодательстве не применяемое: "преимущественное право покупки" вместо ранее употребляемого: "право преимущественной покупки".  Законодатель такой перестановкой слов фактически установил и признал существование целого ряда преимущественных прав, относящихся не только к покупке доли в общей собственности, но и к некоторым другим правоотношениям. Такая "простая" перестановка слов привела к появлению особой группы гражданских правоотношений, включающей в свое содержание права, именуемые законодателем преимущественными[20].

Во-вторых, публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности теперь (по действующему ГК РФ) могут проводиться только в случаях, предусмотренных законом, в частности, в случае обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст.255 ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст.350 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.).

В-третьих, появляется категорическое указание на то, что уступка преимущественного права покупки не допускается (ч.4 ст.250 ГК РФ).

В-четвертых, правила, относящиеся к осуществлению преимущественного права покупки, стали применяться при отчуждении доли по договору мены (ч.5 ст.250 ГК РФ). В отношении последнего новшества трудно отозваться однозначно.

В соответствии со ст. 42 ЖК РФ, определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

 Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

 Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

 При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обратимся к примеру из судебной практики.

       При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Так, Каюровы О. и М. и Александрина - собственники 1/2 части домовладения, из которой 1/4 доля дома принадлежала Каюровым и 1/6 доля - Александрине. Между сторонами был определен порядок пользования жилыми помещениями. В ноябре 1988 г. Александрина заключила с Санько договор купли-продажи принадлежащей ей 1/6 доли домовладения. Каюровы обратились в суд с иском о признании недействительным заключенного договора.

Признавая договор купли-продажи 1/6 части дома недействительным с передачей прав и обязанностей покупателя на истцов, суд исходил из того, что при его совершении было нарушено преимущественное право покупки Каюровых О. и М. как участников собственности на дом. Однако такой вывод сделан без достаточных оснований.

Согласно ст.250 ГК РФ, при продаже доли и общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права в отношении дома в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Что касается обязанности, возложенной в этом случае на продавца, то, как видно из заявления Александрины в Волгоградскую государственную нотариальную контору от 1 июля 1988 г., она через эту нотариальную контору поставила в известность Каюрову О. и Каюрову М. о намерении продать свою долю дома за 2500 руб. с предложением сообщить в течение месяца со дня уведомления о желании или отказе приобрести указанную долю в доме в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Такое извещение истцами было получено.

При таком положении у продавца возникало право на отчуждение своей доли в доме постороннему лицу при условии, если другие участники общей собственности прямо заявили бы о своем отказе от преимущественного права покупки либо в течение установленного законом месячного срока вообще не высказали бы своих намерений относительно осуществления этого права.

При этом такое молчание расценивается законом как отказ от преимущественного права покупки.

В деле имеется копия заявления Каюровых О. и М. в нотариальную контору от 28 июля 1988 г., в котором они возражают относительно продажи Александриной части дома постороннему лицу. Однако возражения обосновываются не тем, что они желают приобрести эту часть дома, а тем, что такая продажа затрагивает их интересы, поскольку при определении порядка пользования помещением, занимаемым Александриной, оно включает в себя 3 кв.м (а уточненным судом данным - 2,2 кв.м) от их доли.

Данные о том, что Каюровы в последующее время в пределах установленного срока заявили о желании осуществить свое преимущественное право покупки, в деле отсутствуют.

Кроме того, при подаче в декабре 1988 г. в суд искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным они также не ссылались на нарушение их преимущественного права покупки. Причем при рассмотрении дела в суде 28 марта 1989 г. Каюрова О. заявила, что отказывается от покупки у Александрины ее доли дома в связи с отсутствием для этого средств. С этим отказом была согласна и Каюрова М. Эти заявления Каюровых, составленные ими собственноручно, занесены в протокол судебного заседания и ими подписаны.

Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным и о переводе на них права и обязанностей покупателя были уточнены и сформулированы Каюровыми в окончательном виде только при рассмотрении дела в суде в ноябре 1991 г.

В договоре купли-продажи в качестве предмета сделки указана 1/6 часть дома в ее идеальном выражении без определения конкретного помещения. Цена обозначена в сумме 2500 руб.

Эти условия сделки, на которых предполагалось ее совершить, Александрина письменно сообщила 1 июля 1988 г. через нотариальную контору другим участникам общей долевой собственности.

Согласно договору купли-продажи, Александрина распорядилась своей 1/6 частью дома: доля каждого истца в ее идеальном выражении осталась прежней.

Решение суда и все последующие судебные постановления в части, касающейся признания договора купли-продажи недействительным с переводом прав и обязанностей покупателя на истцов, подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение[21].

Несмотря на определенные различия правового режима жилых помещений, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности, они во всех случаях предназначены для проживания граждан, которые должны иметь равные возможности быть обеспеченными отдельной квартирой (отдельным домом) на каждого человека (каждую семью). В этих целях законодателю следовало бы предоставить собственникам комнат в коммунальных квартирах одинаковые с нанимателями комнат в таких квартирах права на получение освобождающегося жилого помещения.

К сожалению, федеральное законодательство не только не способствует защите жилищных интересов собственников комнат в коммунальных квартирах, но и в определенной мере затрудняет реализацию ими своих полномочий, вытекающих из права собственности на жилое помещение. Особенно это проявляется в отношениях, связанных с осуществлением преимущественного права покупки комнаты, продаваемой в этой же квартире другим собственником.

Так, показательно дело по иску С., собственника комнаты в коммунальной квартире, к Комитету муниципального жилья г. Москвы, П., Б. и другим о предоставлении другой комнаты в той же квартире по договору купли-продажи.

Состоявшиеся по делу судебные решения были отменены в надзорном порядке определением судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27.03.2001[22]. Был признан ошибочным вывод суда о том, что спорная комната подлежит передаче истцу по договору купли-продажи на основании ст.16 Закона. Коллегия указала, что названная статья регулирует отношения, связанные с передачей освобождающегося жилого помещения по договору купли-продажи нанимателям комнат в квартире, а истец является собственником комнаты, в связи с чем у суда не было оснований для применения данной нормы к возникшим отношениям.

Интересно отметить, что по данному делу была затронут вопрос, относящийся к преимущественному праву покупки доли в праве общей собственности. Судебная коллегия признала неправильной ссылку районного суда на ст.250 ГК РФ только потому, что предметом купли-продажи спорная комната не являлась, но не в связи с тем, что данная норма не применяется при продаже комнат в коммунальной квартире[23].

В силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая публичных торгов.

Действует ли данное правило при продаже комнат в коммунальной квартире? Этот вопрос возник сразу же после начала приватизации жилищного фонда и появления квартир, жилые помещения в которых принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

Ответ на него можно получить из анализа п.12 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8 с последующими изменениями и дополнениями "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[24]. Согласно ему выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа.

При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Данное разъяснение отражает правовую позицию, заключающуюся в том, что объектом собственности является квартира, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе. Эта доля может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство, по сути, самостоятельных квартир. Следовательно, при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем в полной мере действует установленное ст.250 ГК РФ правило о преимущественной покупке.

Судебная практика восприняла эту правовую позицию, что можно проиллюстрировать на следующем примере.

22 марта 1994 г. М-к продал М-ну принадлежащую ему на праве собственности комнату размером 11, 8 кв. м в двухкомнатной квартире. Собственник другой комнаты размером 19 кв. м в той же квартире Ж-ова обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты.

Истица, являясь участником общей долевой собственности, в соответствии с ранее действовавшей ст.120 ГК РСФСР имела преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки она может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

Такие же положения содержатся и в ст.250 ГК РФ, введенной в действие с 01.01.95. Осуществление указанного права не влечет признания недействительным договора купли-продажи и, как следствие, приведения сторон в первоначальное положение, а порождает его изменение - права и обязанности переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Суд в нарушение закона признал договор купли-продажи недействительным, а требования истицы о переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты не рассмотрел, необоснованно выделив их в отдельное производство.

Таким образом, суд надзорной инстанции подтвердил наличие преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты у собственника другой комнаты в той же квартире. Решение районного суда отменено лишь в связи с ошибкой, выразившейся в неправильном применении норм материального права, устанавливающих последствия продажи доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки.

Ситуация изменилась после постановления КС РФ от 03.11.98 N 25-П[25], которым ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"  признана неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

В юридической литературе стала превалировать точка зрения, что собственник комнаты в коммунальной квартире не связан правилом о преимущественном праве покупки и может произвести отчуждение принадлежащего ему жилого помещения любому лицу независимо от согласия собственников других комнат в той же квартире[26].

Позиция сторонников такой точки зрения существенно усилилась, после того как ФЗ от 20.05.2002 N 55 были внесены дополнения в ст.3 Закона о приватизации.

Законодатель признал общим имуществом только инженерное оборудование и места общего пользования коммунальной квартиры, чем фактически допустил продажу комнат в коммунальной квартире без учета правила о преимущественном праве покупки. Все это не могло не отразиться на судебной практике, основанной на различном толковании действующего законодательства, которое допускает возможность принятия судами диаметрально противоположных решений.

Анализ действующих правовых норм позволяет говорить о наличии определенной правовой почвы для вывода о том, что правило о преимущественном праве покупки может быть распространено на собственников комнат в коммунальной квартире. Иначе нельзя избежать целого ряда абсурдных и тупиковых ситуаций, порождаемых отсутствием у них такого права.

Не исключает возможность такого вывода и упомянутое выше постановление КС РФ от 03.11.98 N 25-П. В соответствии с правовой позицией, отраженной в этом постановлении, установленное правовое регулирование должно исключать возможность нанимателя жилого помещения в коммунальной квартире произвольно (необоснованно) препятствовать приватизации, поскольку это не согласуется с целями и сущностью положения ст.17 (ч.3) Конституции РФ.

Эта правовая позиция в полной мере относится и к собственникам комнат в коммунальной квартире. Однако правило о преимущественном праве покупки, устанавливающее определенные ограничения при продаже доли, не позволяет участникам долевой собственности произвольно (необоснованно) препятствовать в отчуждении своей доли одним или несколькими из них. Порядок осуществления данного права подробно регламентирован в ст.250 ГК РФ, предусматривающей также возможность судебной защиты.

При этом нельзя говорить и о незаконном ограничении прав собственника, закрепленных ст.35 Конституции РФ, так как ограничение введено законом в целях защиты прав и законных интересов других участников общей собственности, что укладывается в рамки п.3 ст.55 Конституции РФ и соответствует содержанию и смыслу института общей собственности. Поэтому если признать, что лицу, приватизировавшему комнату в коммунальной квартире, принадлежит доля в праве общей собственности на эту квартиру пропорционально размеру полученной им в собственность комнаты, то каких-либо препятствий для применения положений ст.250 ГК РФ не имеется.

Вывод о том, что объектом недвижимого имущества признается непосредственно квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, можно обосновать нижеследующим.

В ст.1 ФЗ от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"[27] понятие "помещение" раскрывается как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания") также признают основным элементом здания квартиру (раздел 2), а комнату - частью квартиры (п.2.2).

Указанные положения находятся в нормативной связи со ст.558 ГК РФ, определяющей особенности заключения договора продажи жилых помещений, предметом которого может быть квартира или ее часть.

Дальнейшее логическое развитие правила, позволяющего считать самостоятельным объектом недвижимости квартиру, а комнату только долей в ней, получили в нормативных правовых актах, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В частности, в силу п.6 ст.12 ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[28] Единый государственный реестр прав включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется.

Кроме того, согласно п.7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233[29], в договоре продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст.432, 554 ГК).

Из сказанного видно, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть долей в праве общей собственности на квартиру.

Подобный подход позволяет исключить парадоксальные ситуации, возникающие в случаях, когда комнату в коммунальной квартире считают самостоятельным объектом недвижимости. И действительно, в таких случаях ее нужно признавать составной частью здания, а не помещения в этом здании, и регистрировать продажу, например 3-комнатной квартиры, как продажу трех объектов недвижимости, присваивая каждому из них кадастровый номер помещения в здании и открывая на каждую комнату дело правоустанавливающих документов.

Допустимо было бы и прекращать общую собственность на квартиру путем выдела комнаты в натуре, что никак не согласуется с вышеприведенными нормами, а также с разъяснениями, данными в п.12 вышеназванного постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8.

Если же признавать и осуществлять государственную регистрацию комнаты в виде простой арифметической доли в праве общей собственности, определяемой как отношение размера этой комнаты к жилой площади всей квартиры, то обозначенные выше проблемы отпадут. Одновременно это означало бы признание того, что собственник комнаты является участником долевой собственности на объект недвижимого имущества в виде квартиры, в состав которой входит комната. При продаже комнаты продается доля в общей собственности на квартиру, приходящаяся на комнату, в связи с чем должно быть соблюдено правило о преимущественном праве покупки. Определенную спорность подобного вывода отрицать нельзя.

Поэтому было бы целесообразно решить данный вопрос на законодательном уровне, прямо урегулировав преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире. При этом было бы правильно расширить указанное право, предоставив нанимателям комнат равные с собственниками комнат преимущества в покупке продаваемых в коммунальной квартире комнат. Это полностью соответствовало бы жилищной политике государства и конституционным целям защиты прав и законных интересов граждан, проживающих в коммунальных квартирах.

Таким образом,  преимущественные права предназначены прежде всего защищать права и законные интересы лиц, в чью пользу они установлены, однако при этом надо признать, что некоторое ограничение прав другой стороны в конечном счете не ущемляет ее интересов. Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ч.2 ст.1 ГК РФ). Сохранение интереса всех сторон при осуществлении преимущественных прав позволяет считать, что в действительности данные права нельзя считать противоречащими основным началам гражданско-правового регулирования.

Преимущественное право покупки призвано защищать в первую очередь интересы участников общей долевой собственности, которым совсем небезразлично, кто заступит на место выбывающего собственника, в силу того, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч.1 ст.247 ГК РФ) и в значительной мере зависит от личности участников общей собственности. В то время как для продавца доли личность покупателя, как правило, не имеет значения, поскольку его интерес заключается в получении определенной денежной суммы за продаваемую долю или определенного имущества (при обмене).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В  ходе теоретического анализа были выявлены  следующие особенности правового регулирования обязательства продажи жилых помещений:

1) существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

2) договор продажи жилого помещения (в отличие от договора продажи иной недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Важно отметить, что  договор продажи  жилого помещения должен содержать следующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ).

В случае продажи объекта недвижимого имущества жилого назначения осуществляются два вида государственной регистрации - регистрация сделки и регистрация перехода права.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В ходе проведенного практического анализа  совершения  договора купли-продажи  жилых помещений, были выявлены следующие проблемы:

1.  Проблемы, возникающие  при совершении договоров купли-продажи жилого помещения  с обретением права на земельный участок. Необходимо отметить, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

2. Проблемы при  заключении договоров  купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. В данном случае часто возникает проблема  отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение при условии, что сособственником другой доли является несовершеннолетний, либо имеет право пользования другой долей. Необходимо ли при этом согласие органов опеки и попечительства, ведь в данном случае вещные права несовершеннолетнего на свою долю в праве не меняются. Возможно изменение только режима пользования местами общего пользования в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности.

Отчуждение доли в праве общей собственности на объект недвижимости не может рассматриваться как отчуждение обособленной части указанного объекта, последняя может поступить лишь во владение и пользование нового участника общей собственности. При указанных обстоятельствах все субъекты права общей собственности на жилой дом, квартиру являются собственниками объекта недвижимости в целом.

    Таким образом, в случае если собственниками не определен порядок пользования жилыми помещениями в доме, квартире, ином объекте жилой недвижимости, то в порядке п.4 ст.292 ГК разрешение органов опеки и попечительства обязательно при отчуждении доли в праве собственности любым из участников общей долевой собственности. Если же соглашением сособственников определен порядок пользования помещением и несовершеннолетний член семьи сособственника не имеет права пользования на ту часть помещения, которая принадлежит собственнику, отчуждающему имущество, разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

В заключение хотелось бы отметить, что сделки с недвижимостью в жилищной сфере, в которых участвуют несовершеннолетние собственники (сособственники) жилья или при совершении которых так или иначе затрагиваются их права и законные интересы, представляют значительную сложность для практических работников в данной сфере — судей, сотрудников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов опеки и попечительства, нотариусов.

Наиболее часто проблемы возникают вследствие несовершенства законодательной базы (нечеткости, противоречий, пробелов), что не способствует формированию единой правоприменительной практики. В связи с этим каждая конкретная сделка должна оцениваться именно с позиций обеспечения соблюдения и защиты прав и охраняемых законом интересов наиболее незащищенных участников гражданского оборота, с учетом того, что во многих случаях невозможно принять решение, основываясь на общих указаниях закона.

3.  Проблемы применения преимущественного права покупки.  Несовершенство законодательства не позволяет  прекращать общую собственность на квартиру путем выдела комнаты в натуре. Если же признавать и осуществлять государственную регистрацию комнаты в виде простой арифметической доли в праве общей собственности, определяемой как отношение размера этой комнаты к жилой площади всей квартиры, то обозначенные выше проблемы отпадут. Одновременно это означало бы признание того, что собственник комнаты является участником долевой собственности на объект недвижимого имущества в виде квартиры, в состав которой входит комната. При продаже комнаты продается доля в общей собственности на квартиру, приходящаяся на комнату, в связи с чем должно быть соблюдено правило о преимущественном праве покупки. Определенную спорность подобного вывода отрицать нельзя.

Целесообразно решить данный вопрос на законодательном уровне, прямо урегулировав преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире. При этом было бы правильно расширить указанное право, предоставив нанимателям комнат равные с собственниками комнат преимущества в покупке продаваемых в коммунальной квартире комнат.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ:

Нормативно-правовые акты:

1.   Конституция Российской Федерации

2.   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14

3.   Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта 2005 г.)

4.   Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.; 2 ноября 2004 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594;   от 30 августа 2004 г. N 35 ст. 3607.

5.   Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)//  Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

6. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.)// Российская  газета от 23 января 1993 г. N 15;   от 31 августа 2004 г. N 188. 

7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.)// Российская  газета от 10 января 1993 г. N 5;  Собрание законодательства Российской Федерации от 30 августа 2004 г. N 35 ст. 3607.

8.   Письмо Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"//  Вестник образования, август 1999.

9.   Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" (с изменениями от 19 ноября 2003 г.)//  Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации, 2001 г., N 9;  Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2004 г., N 1.

Материалы судебной практики:

1.   Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова"//  Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, N 1, 1999.

2.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О  приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г.)//  Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, 1994; Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1997 г., N 1.

3.   Определение СК Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г.  // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4, стр. 19.

4.   Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97//Бюллетень Верховного Суда РФ.  1998.  №2.

5.   Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2002 г. N Ф04/4454-933/А03-2002// Справочно-правовая система «Гарант» от  9 ноября 2004 г.

6.   Обзор судебной практики ВС РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"// Бюллетень Верховного Суда РФ.  1998.  №8-10.

Научная и учебная литература:

1.   Гражданское право: Учебник в 2 т.  Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.

2.   Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000.

4.   Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). Под ред.:  О.Н.Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998.

5.   Крашенинников П.В. Жилищное право. - М. Статут. 2003.

6.   Кузнецова Т.А. Договор купли-продажи жилых помещений  с участием несовершеннолетних. М., 2001. 

7.   Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство, N 9, сентябрь 2002.

8.   Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право, N 6, 7, 9 июнь, июль, сентябрь 2001.

9.   Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.

10.  Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). – М, 2003.

11.  Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция, N 2, февраль 2004.

12.  Романец Ю.В.  Система договоров в гражданском праве России. - "Юристъ", 2001.

13.  Сафонов М.Н.  Отдельные виды договоров // Журнал российского права, N 10, октябрь 2002.

14.  Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. Под ред.:  В.Б.Исакова. - М.: Юрайт-Издат, 2003

15.  Толчеев Н.К. Защита недостаточна // Эж-ЮРИСТ, N 17, апрель 2004.