Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

1.1    Недвижимость как особый объект правового регулирования

1.      Понятие и виды договора КПН

Глава 2. Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

2.1 Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Глава 3. Некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости

3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости        

3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Приложение 1. Заявление о государственной регистрации права собственности

Приложение 2. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ

договор продажа недвижимость

Тема дипломной работы связана с договором купли-продажи недвижимости. Эта тема была выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимостью в настоящее время составляют значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение имеющихся материалов кажется наиболее интересным, так как знание этого вопроса будет очень полезно в практическом применении.

В период расцвета рыночных отношений в России, который многие, и не без основания, называется "разгул" при работе с сектором недвижимости постоянно расширяется, и базовые основы, цивилизованный рынок еще не решен, не приобрели законченную форму, предмет правового регулирования, относящийся к недвижимости, сделки с недвижимостью является очень актуальной темой на данный момент. Поэтому необходимо рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Тема актуальна и может представлять интерес для широкого круга общественности, так как сделки с недвижимостью получили широкое распространение в повседневной деятельности граждан, юридических лиц и муниципалитетов. Тем не менее, рынок недвижимости остается значительно криминальным. Многие сделки совершаются без достаточного правового исследования, без четкого определения прав и обязанностей сторон, которое влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, следовательно, значительным финансовым потерям. Также придется нести значительные расходы на юридические услуги.

Целью данной работы является гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости, выявление и анализ проблематики правоприменения нормативно-правовой базы, регламентирующей договорные отношения в рассматриваемой сфере, обоснование предложений по их устранению.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования выступает совокупность закрепленных в гражданском законодательстве правовых норм, регламентирующих указанные правоотношения, практика судов РФ по применению вышеуказанных норм, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблематике.

В соответствии с целью работы были определены следующие задачи исследования:

дать гражданско-правовую характеристику договору купли-продажи недвижимости. Определить недвижимость как особый объект правового регулирования, рассмотреть понятие и виды договора купли продажи недвижимости;

выявить особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, рассмотреть порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости, определить права и обязанности сторон договора купли продажи недвижимости;

рассмотреть некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимости. Рассмотреть специфику договора купли-продажи жилой недвижимости, выявить особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости.

Методологической основой исследования послужили методы современного научного познания общественных явлений, такие, как: метод системного анализа, структурно-функциональный. Использование данных методов позволило всесторонне и глубоко исследовать специфику договора купли-продажи недвижимости.

В российской правовой науке вопросами договора купли-продажи недвижимости занимались следующие правоведы: Вагизов Р.Г., Зражевская Т.Д.,Козлов Е.И., Корабельникова Ю.Л., Кутафин О.Е., Лукашева Н.Ф., Лукин В.П., Синцов Г.В., Сунгуров А.Ю., Хаманева Н.Ю., Чуксина В.В. и другие

ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Недвижимость как особый объект правового регулирования

Прежде чем приступить к рассмотрению специфики гражданско-правовой природы феномена «недвижимость», необходимо четко понимать, что включает в себя в содержательном аспекте недвижимость. Как таковое, определение феномену «недвижимость» дается в пункте № 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту будет использовано сокращение ГК РФ), которое является наиболее общим. Само по себе это определение развернутое и объемное. В силу характерных естественных свойств недвижимости указанное определение является достаточно универсальным.

Также, важно отметить следующие основные признаки недвижимости:

. Недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека. Иные виды имущества, которые непосредственно включают определенные имущественные права, не могут быть признаны недвижимыми ни в силу закона, ни согласно природным закономерностям.

. Необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.

. Важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

В указанном выше пункте ГК РФ (в абзаце 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) представлено перечисление основных видов и типов недвижимости:

земельные участки, участки недр,

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

иное имущество, отвечающее определенным вышеуказанным признакам.

Характеристика выше представленных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Гражданский Кодекс различает два основных вида недвижимых вещей:

вещи, являющиеся недвижимыми по их природе,

вещи, являющиеся фактически движимыми, однако в силу их высокой значимости приравненные к недвижимым вещам с точки зрения нормативно-правового регулирования.

Изучение гражданско-правовой природы института недвижимости в современном российском праве предполагает также рассмотрение некоторых правовых проблем и трудностей, непосредственно связанных с указанным институтом.

Как уже было указано выше, сами по себе истоки гражданско-правового регулирования недвижимости как достаточно самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений закреплены в части первой ГК РФ. В дальнейшем, после введение в действие указанного выше нормативно-правового акта, законодателями были предприняты попытки внесения изменений и дополнений посредством принятия актов, целью внедрения которых явилась преодоление и регламентация основных существующих пробелов и прямых противоречий. Однако, вплоть до сегодняшнего дня существуют по-прежнему непродуманные юридические конструкции, возникшие вследствие некорректного наложения и взаимодействия подчас взаимоисключающих правовых норм. Таким образом, необходимо отметить тот факт, что наличие значительного количества проблемных зон фактически предопределило важность создания единой правовой концепции, которая включала бы в себя основные направления развития законодательной системы, в том числе и развития законодательства о недвижимом имуществе.

Как уже было отмечено, недвижимые объекты могут быть отнесены к данной категории как согласно природным, так и правовым основам. Что касается отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу в силу закона, то данный аспект не вызывает нареканий у большинства современных изыскателей в силу обусловленности историческими примерами.

С институтом недвижимого имущества связана процедура регистрации данного имущества. Необходимо отметить, что сама по себе процедура регистрации недвижимости в государственный кадастровый реестр для граждан Российской Федерации является необязательной на сегодняшний день. Однако, по мнению законодателей, а также представителей руководящего звена российской государственной кадастровой палаты, необходимо перенесение необязательного статуса данной процедуры в статус обязательной для исполнения.

Для многих теоретиков и практиков вопрос о целесообразности обязательности регистрации недвижимого имущества является основополагающим.

Рассмотрение данного вопроса предполагает необходимость обратить внимание на несколько аспектов. С одной стороны, любой владелец недвижимого имущества должен в полной мере осознавать ответственность, которая возникает в случае приобретения прав на недвижимое имущество. Повышение уровня ответственности предполагает приближение к достижению европейских стандартов в отношении гражданско-правового института недвижимого имущества.

Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что повышение ответственности владельцев недвижимого имущества должно сопровождаться также и повышением уровня качества мер по выявлению и пресечению действий, нарушающих установленные правовые нормы. Причем в настоящее время систему данных норм не привели в соответствующий целесообразный и действенный вид. На данный момент предполагается, что в достаточно скором времени практически все физические и юридические лица сами осуществят кадастровый учёт без установлений определенного уровня ответственности.

Кроме перечисленных выше вопросов, некоторые юристы отмечают трудности, связанные с классификацией недвижимого имущества. Согласно Гражданскому Кодексу, объекты, являющиеся недвижимыми по природным основаниям, подразделяются на две основные категории:

а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками,

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Несмотря на первоначальную простоту и целостность классификации, необходимо отметить тот момент, что при разработке первой введенной в действие редакции указанного нормативно-правового акта классификация объектов, являющихся недвижимыми согласно их природе, на вышеперечисленные две основные категории не было проведено законодателем с достаточной рациональностью, а также последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества самое большое сомнение как практиков, так и теоретиков вызывали такие объекты, как:

леса,

многолетние насаждения,

обособленные водные объекты.

Сомнения связаны с несколькими аспектами. С точки зрения возможности либо же невозможности передвижения или транспортировки они находятся в равном положении. Кроме того, согласно современным нормативно-правовым актам, в том числе и ГК РФ, что недвижимыми объектами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а только те земельные участки, на которых они размещены. При этом перечисление вышеуказанных объектов в качестве независимых объектов недвижимого имущества обусловило возникновение в правоприменительной практике основательные вопросы. Это также еще больше обострялось распространением порядка государственной регистрации на указанные объекты. Данное распространение предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, можно отметить следующие моменты. Предыдущая и современная практика применения нормативно-правовых актов о недвижимости позволило выявить тот факт, что не все объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.

Важно отметить факт постоянного внесения изменений в перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу. Данные изменения вносились не систематически, согласно необходимости, путем целесообразной трансформации существующих норм и адаптации, но чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов.

Подводя итоги данному параграфу, необходимо отметить несколько основополагающих моментов. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Таким образом, недвижимое имущество представляет собой конкретные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Важно принять во внимание тот момент, что правовое значение выделения объектов недвижимого имущества из общей совокупности вещей соединяется с введением для указанного феномена специального правового режима. Само по себе определение «недвижимое имущество» говорит не столько о конкретной вещи или конкретном объекте, сколько о непосредственно правилах, которые были сформулированы для ее гражданского оборота.

Необходимо отметить, что в Гражданском Кодексе дается всего лишь приблизительный перечень отдельных видов недвижимости.

.2 Понятие и виды договора КПН

Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с ГК РФ, Земельным Кодексом Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), законом о регистрации Специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, определяет функции, которые позволяют оговор купли-продажи недвижимости выделить в отдельный вид договора.

Таким образом, в соответствии с ст.454 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность недвижимости покупателя: землю, здания, сооружения, жилое или нежилое помещения или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сумму денег, определяемую по соглашению сторон.

По ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность

Среди существенных условий договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и цена приобретаемого имущества.

Недвижимость должна быть описана в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 и пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации и должна содержать вид (название) объекта (здания, сооружения, жилого дома, садового дома, коттеджа, гаража), адрес (место нахождения) объекта,

Договор купли-продажи здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором данный объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такие изменения.

Таким образом, в соответствии со ст.552 ГК РФ согласно договора купли-продажи здания, сооружения или другого имущества к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права собственности на земли, занятые недвижимостью и необходимыми для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором имущество продается, покупатель передает право собственности на земли, занятые под такой недвижимостью и необходимые для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Кроме того, в соответствии с п. 4, aбз.5, статья 35 ЗК РФ отчуждение земли без его здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Следовательно, необходимым условием договора купли-продажи зданий, жилых и садовых домов является передача права собственности на земли, занятые ими.

В соответствии со статьей 37 ЗК РФ купли-продажи может подлежать только земля, которая прошла государственный кадастровый учет. Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию: расположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земель (цели), разрешенное использование, обременения.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества является существенным условием, без которого договор не может считаться заключенным. Цена может быть установлена ​​для объекта в целом и на единицу площади или иного показателя ее размера, в этом случае полная стоимость имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. И в соответствии со ст.317 ГК РФ разрешено выражение цены контракта в размере рублевого эквивалента, определяемого в иностранной валюте.

Отличительной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является дополнительное условие, которое закон относит к ряду существенных. Договор должен содержать перечень тех лиц, закоторыми сохраняется право пользования недвижимостью после перехода права собственности к покупателю, в том числе с их прав на пользование продажи жилых помещений. Несоблюдение этого правила влечен недействительность договора. В соответствии со ст.292 ГК РФ передача права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом. Недвижимсть может быть обременена правами на использование её не только членами семьи, но и другими сторонами: работодателями (в соответствии со ст.675,677 ГК РФ), получателями ренты с пожизненным содержанием с иждивением, проживающих в жилом помещении по завещательному отказу (согласно ст.1137 ГК РФ). В случае, если таких лиц нет, договор должен содержать положение, что лиц, сохраняющих за собой право использовании имуществом после перехода права собственности к покупателю, не имеется.

Если предметом договора купли-продажи является передача реальная доля недвижимости в общем имуществе, тогда необходимо указать на размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Важно отметить тот факт, что при продаже определенной доли общей недвижимой собственности преимущественное право покупки данной доли должно быть предоставлено остальным участникам долевой собственности по установленной цене, за исключением тех случаев, когда представленная доля выставлена на продажу посредством публичных торгов. Данный момент отмечен в абзаце №1 пункта 1, а также абзаце №1 пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

В случае продажи доли общего имущества, конкретный продавец должен поставить в известность остальных участников долевой недвижимой собственности, в частности в письменной форме, причем с точным указанием цены и иных условий, при которых данная доля подлежит продаже.

Только в том случае, если остальные участники долевой собственности не согласятся приобрести предлагаемую долю недвижимого (им дается фактически месяц на размышления), собственник продаваемой доли может предложить собственную долю любому физическому или юридическому лицу. Таким образом, преимущественное право покупки действует только в случае наличия нескольких собственников недвижимого имущества.

Также необходимо отметить тот момент, что сам по себе переход права собственности на недвижимое имущество, в частности по договору купли-продажи недвижимого имущества, непосредственно связан с процедурой государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Достижение как продающей, так и покупающей недвижимое имущество сторонами соглашения по всем наиболее существенным условиям, связанным с передачей права собственности, знаменует подписанием договора купли-продажи недвижимости (п.1 ст.432 ГК РФ).

В ряде других случаев соблюдения преимущественного права покупки не требуется. В частности, данная ситуация возможна в тех случаях, когда доля в имущественном праве продается другому участнику долевой собственности, случае отчуждения по гражданско-правовому договору ренты, безвозмездного отчуждения по договору дарения, или же в случае пожертвования.

Важно отметить тот факт, что современное законодательство регулирует преимущественно те правоотношения, в которые вовлечены несовершеннолетние граждане, также являющиеся владельцами недвижимого имущества, что крайне значимо на сегодняшний день в связи с защитой прав несовершеннолетних. В частности, согласно Гражданскому Кодексу России , опекун несовершеннолетнего собственника недвижимого имущества не имеет право давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества (покупка/продажа, дарение, обмен, иное отчуждение) без предварительного разрешения органов опеки.

Также важнейшим условием заключения договора купли/продажи недвижимого имущества, закрепленном в Семейном Кодексе РФ, является условие, связанное с владением, использованием и иными действиями с общим имуществом между супругами.

Для проведения тех или иных операций с недвижимым имуществом одним из супругов предполагается необходимость наличия согласия другого супруга, то есть все действия с недвижимой собственностью производится по взаимному согласию.

То есть фактически, при заключении сделки, связанной с изменением имущественных прав на недвижимость, при несогласии того или иного супруга, данная сделка может быть признана недействительной. Подобный механизм будет действовать во всех случаях, за исключением тех, когда будет доказан тот факт, что другая сторона в сделке по приобретению / отчуждению прав на недвижимое имущество знала или должна была знать о несогласии того или иного супруга на совершение сделки.

Для исключения возникновения подобных ситуаций подобных ситуаций для завершения процесса заключения сделки по приобретению прав на недвижимое имущество необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, у которого нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки приобретения / отчуждения имущественных прав на недвижимость не было получено, вправе требовать в судебных инстанциях признания указанной сделки недействительной в течение одного года с того дня, когда он узнал или должен был знать о заключении сделки.

Современные требования к форме договора купли-продажи недвижимой собственности сводятся к тому, что подобный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме в виде единого нормативно-правового документа, подписанного всеми сторонами заключаемой сделки (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Нарушение основных правил и требований к форме договора купли-продажи недвижимой собственности, влечет признание его недействительности.

Особенно необходимо отметить такую важную составляющую договора купли-продажи недвижимости, как цена приобретения / продажи имущественных прав на недвижимость, представленная в статье 555 ГК РФ.

Важно отметить следующие моменты:

При отсутствии в договоре купли / продажи недвижимости согласованной всеми участвующими сторонами цены в письменной форме, такой договор признается незаключенным и недействительным.

Сама по себе цена на такое недвижимое имущество, как здание, сооружение или другие объекты, расположенное на земле, должна в обязательном порядке включать цену с передаваемым на эти объекты земли или права на неё.

Иной особенностью является исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. Передача имущества осуществляются с помощью так называемого передаточного акта или иного документа, подписанного всеми участвующими сторонами. Неучастие одной из сторон в передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как невыполнение договора купли-продажи недвижимости. Как правило, в качестве продавца выступает владелец проданного имущества. Также продавцами могут быть посредники.

Выводы по главе 1

1. Понятие феномену «недвижимость» дается в пункте1 статьи № 130 Гражданского кодекса РФ. При этом выделяются следующие основные признаки:

Во-первых, недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека.

Во-вторых, необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.

В-третьих, важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

. Под договором продажи недвижимости понимается нормативно-правовое соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним

. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в обратном случае сделка с недвижимостью считается недействительной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости

Рассматривая особенности сделок по приобретению/отчуждению недвижимого имущества, необходимо обратить особое внимание на так называемый «предварительный» договор купли / продажи имущества, который представляет собой особый тип современного и широко используемого типа договоров, применяемого предприятиями, выступающих в качестве посредников в сделках по купле / продаже недвижимости. Однако, необходимо отметить тот факт, что предварительный договор купли-продажи недвижимости является достаточно неоднозначным феноменом, а также, что его использование предполагает значительную осведомленность сторон сделки купли / продажи недвижимости. Судебная постсоветская практика по спорам, которые связаны с заключением предварительного договора в значительной степени противоречива.

Необходимо обратить особое внимание на само понятие и основные характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Важно отметить тот момент, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой неким документально оформленным намерением определенных сторон заключить в недалеком будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на тех условиях, которые будут указаны в предварительном договоре, исключая по возможности определенные ситуации, которые также могут возникнуть в будущем.

Как и основной, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в той же самой форме. Опять же, необходимо обратить внимание на важность соблюдения основных требований составления письменной формы данного договора.

Для более четкого представления, образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в приложении 2.

Точно также, сторонами по представленному предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть любые физические и юридические лица, представители властных структур различного уровня.

Как отмечается, сам по себе предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен отвечать ряду условий, причем в обязательном порядке:

Во-первых, должны присутствовать указания на конкретный предмет договора, которые позволят его четко идентифицировать.

Во-вторых, должны в обязательном порядке присутствовать существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, которые включают в себя такие аспекты, как цена, порядок проведении оплаты, а также порядок передачи объекта недвижимости в собственность иному лицу.

В-третьих, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать срок, в течение которого все участвующие стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Если в договоре данный срок не указан, то основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Также, особенностью предварительного договора является то, что данный договор не подлежит, в отличие от основного, обязательной государственной регистрации.

Кроме того, сам по себе, данный тип договора купли-продажи недвижимого имущества не влечет немедленный переход имущественного права на объект недвижимости, а также обязанность передать это имущественное право на конкретный материальный объект. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества всего лишь порождает некую обязанность у сторон сделки в будущем заключить основной договор.

Можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора являются действия, направленные на заключение основного договора;

если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке. Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют. Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.

Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.

Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.

Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.

Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости. В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.

Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.

Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.

Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.

Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет..

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Обязательными элементами договора купли-продажи являются:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т.п. Обычно списываются из документов, подтверждающих право собственности (чаще всего - из Свидетельства о регистрации права собственности);

цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт и продавец, и покупатель должны подписать, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним).

Однако подписанием этих документов дело не ограничивается и сделку (пока что) признать заключенной нельзя. Переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.

Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна - государственная. Она положена по закону (конкретно - по п. 1 ст. 551 ГК РФ, где написано, что государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, заключаемый после 1 марта 2013 года, теперь регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ). Напомним, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в некоторые статьи ГК РФ, которыми регулируются правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация - вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности. Вот оно-то как раз и записано (зарегистрировано) в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Закон о регистрации. Нужно отправляться в Федеральную регистрационную службу, где эта регистрация и происходит. После подписания договора купли-продажи необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

. Написать заявление о государственной регистрации прав (Приложение 1).

. Представить лично или посредством почтового отправления заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, права на который заявляются.

Заявителям предоставляется возможность для предварительной записи на представление документов, которая осуществляется по выбору заявителя:

при личном обращении заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет, его территориальный отдел;

по телефону;

через информационные киоски;

через официальный сайт Росреестра, сайты иных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

. Дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав.

Документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и подписями сторон.

Для того чтобы государственная регистрация благополучно состоялась, нужно будет в Федеральную регистрационную службу подать следующие документы:

. Заявления сторон. Пишутся вручную. Смысл документа - просьба зарегистрировать переход права собственности на недвижимость. Составляется продавцом-покупателем самостоятельно. Если кто-то из них вместо себя направляет, так сказать, заместителя - официального представителя, то такой заместитель должен представить вместе с заявлением нотариально заверенную, оформленную надлежащим образом доверенность. В ситуациях, когда стороной сделки выступает гражданин, признанный судом недееспособным, или ребенок, не достигший возраста 14 лет, его "заместителем" в силу закона будет выступать опекун или родитель (доверенность в этом случае не понадобится).

. Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. По закону такие сделки, как дарение, купля и продажа недвижимого имущества, не обязательно удостоверять у нотариуса. Договор может быть оформлен в простой письменной форме, но его государственную регистрацию нужно осуществить в обязательном порядке. Как установлено нормами действующего законодательства, право собственности, равно как и право пользования, ипотека, сервитуты и другие права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Государственная регистрация договоров, а также права собственности на помещения, земельные участки и другое недвижимое имущество происходит в специальном регистрирующем органе - Росреестре.

За регистрацию возникновения права на недвижимость взимается госпошлина, оплата которой подтверждается квитанцией.

Для того чтобы зарегистрировать право на собственность, а также договор, в территориальный отдел Росреестра вместе с квитанцией об оплате госпошлины представляются следующие документы:

свидетельство, удостоверяющее право на собственность продавца на данное помещение;

договор;

документ, который является основанием для получения продавцом свидетельства, например, договор дарения квартиры, дома или земельного участка, свидетельство, подтверждающее право на наследство по завещанию или по закону;

заявление от супруга продавца о том, что он или она не возражает против совершения сделки.

Дополнительно могут быть представлены и иные имеющиеся в наличии документы.

Для того чтобы зарегистрировать право на собственность, все подготовленные документы должны быть представлены сторонами либо лично, либо их представителями, полномочия которых оформляются у нотариуса и где выдаются нотариально удостоверенные доверенности.

Доверенность на регистрацию права собственности должна содержать указание на права, которыми представитель в соответствии с ней наделяется, в том числе:

право представителя подавать в регистрационный орган все необходимые документы,

право расписываться и получать по результатам произведенных регистрационных действий зарегистрированный договор, а также свидетельство.

Если представитель не наделяется правом получения денежных средств от сделки, это необходимо также оговорить в доверенности.

. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Такие документы перечислены в ст. 17 Закона о регистрации . Она называется "Основания для государственной регистрации прав". Правоустанавливающим документом может быть, например, свидетельство о праве на наследство и т.д. Сдается также в двух экземплярах - подлинник и копия.

. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, удостоверенные органами по учету объектов недвижимого имущества. В двух экземплярах - подлинник и копия. Должны быть удостоверены органами по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Это поэтажный план или кадастровый паспорт и экспликация.

. Справка о лицах, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Известна также как выписка из домовой книги. Сдается опять в двух экземплярах - подлинник и копия.

Большинство являются собственниками недвижимости - квартиры, дома, земельного участка. Подобный статус обязывает знать ответы на некоторые правовые вопросы, с которыми рано или поздно мы можем столкнуться, скажем, при покупке или продаже этого самого недвижимого имущества. Продажа квартиры - дело ответственное и хлопотное. Мало найти покупателя и сговориться о цене, но чтобы сделка была признана законной, и впоследствии у продавца и у покупателя не возникло лишних проблем, необходимо подготовить «энное» количество документов, требуемых при оформлении купли-продажи. Как правило, сбором подобных документов занимаются риэлтерские конторы, но значительно дешевле это сделать самим, особенно если сделку предполагается осуществить без дорогостоящих посреднических услуг.

Одна из важных бумаг, которая потребуется для купли или продажи недвижимости, - кадастровый паспорт на квартиру, дом или землю. Без его оформления ни одна сделка не будет считаться действительной. Кроме того, он потребуется при получении разрешения на перепланировку квартиры, а также при оформлении права наследования. Что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его оформить?

Понятие «кадастровый паспорт» официально закреплено в Российской Федерации с 01 марта 2008 года, когда вошел в обращение закон «О государственном кадастре недвижимости». Этот закон определил создание информационного ресурса, содержащего сведения обо всем учтенном недвижимом имуществе РФ, т.е. участках земли, домах и сооружениях, квартирах и других помещениях, незавершенных объектах, а также о территориальных границах всех субъектов Федерации. Этот же закон определил обязательное получение кадастрового паспорта владельцами помещений при регистрации своих прав. Таким образом, кадастровый паспорт на квартиру - это выписанные из государственного реестра данные об объекте недвижимости, которые требуются при регистрации права собственности и проведении с ней различных сделок.

Где можно получить кадастровый паспорт? Для этого нужно обратиться в проектно-инвентаризационное бюро (БИП), расположенное по месту нахождения квартиры, имея с собой заявление, паспорт, удостоверяющий личность, и документ о собственности на данную квартиру.

Чем отличается кадастровый паспорт на квартиру от технического паспорта. До первого марта 2012 года существовал закон, по которому при совершении разнообразных сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее был необходим технический паспорт объекта. Этот документ, который содержал значительно большее количество сведений об объекте (план квартиры, материал стен и перекрытий, год постройки дома, сроки капитального ремонта, а также инвентаризационная стоимость), теперь является дополнением к кадастровому паспорту и выдается при необходимости и дополнительном запросе. Для совершения сделок и регистрации права собственности в настоящее время достаточно иметь только кадастровый паспорт на квартиру, но, скажем, при оформлении ипотеки банк может затребовать и технический паспорт объекта.

Теперь немного о сроках действия кадастрового паспорта. Постановлением правительства РФ данные об оценке всех объектов недвижимости, принадлежащих гражданам, действительны на протяжении года, а срок начала отсчета - 1 января каждого текущего года. И хотя у кадастрового паспорта не может быть ограниченного действия, данные, указанные в нем, действительны только в течение года. Исходя из этого, получение кадастрового паспорта на квартиру ограничивается одним годом. Если в течение этого времени вам не удалось совершить предполагаемую сделку, то данный документ утрачивает свою значимость, и его придется делать заново.

Кроме того, если договор совершен под условием (то есть, если в договоре предусмотрено, что продавец или покупатель, например, должны перед заключением сделки сделать что-то еще - провести ремонт, дератизацию (вытравить грызунов) и т.д., иначе сделка не состоится), то вместе с вышеназванным пакетом документов для государственной регистрации нужно представить еще и документы, подтверждающие выполнение заявленных условий. Тоже в двух экземплярах - подлинники, копии.

Наконец, если сторонами договора являются физические лица, то каждое из них должно предъявить подлинник документа, удостоверяющего личность (паспорт).

Если же в сделке по купле-продаже жилого помещения участвуют юридические лица, то они, помимо всех перечисленных выше документов также представляют в Федеральную регистрационную службу:

подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.

Наличие паспорта для представителя юридического лица также обязательно.

Передача денег от покупателя продавцу. Особый вопрос - как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель - несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Вообще же - и об этом необходимо помнить всегда - каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;

свидетельство о праве собственности;

передаточный акт.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Если необходимо признать сделку с недвижимостью недействительной, следует помнить, что заявление о признании сделки ничтожной и другие исковые документы необходимо продать в суд в течение одного года со времени, когда вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть признана недействительной или оспоримой.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения.

При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. При этом исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Отсюда, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

Согласно п. 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Значит, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если стороны согласны вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Стоит отметить особую роль правильной квалификации заключенного договора. Так, по одному из дел суд вышестоящей инстанции указал, что, поскольку судебными инстанциями не дана надлежащая правовая квалификация оспариваемого договора, принятые по делу судебные акты, как суда первой, так и суда апелляционной инстанций, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Напомним, что по общему правилу предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не передача имущества. Так, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 N 18АП-3119/2011 по делу N А07-15560/2009 выражена следующая правовая позиция. По мнению суда, по смыслу нормы п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом применительно к указанному делу заключение предварительного договора аренды порождало у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.

Необходимо отметить тот факт, что современная практика арбитражных судебных инстанций предписывает расценивать некоторые предварительные договоры в качестве непосредственно договоров купли-продажи недвижимого имущества с наличием обязательного условия о предварительной оплате. С подобного рода договорами связана процедура предварительной оплаты еще до заключения основного договора передачи прав на недвижимое имущество.

Особое значение приобретает сумма предварительной оплаты, в вязи с которой возникает так называемая категория «существенности». Феномен «существенности» связан с тем процентом от общей суммы, который вносится покупателем. для многих авторов, в том числе и для автора данной работы, представляется необходимым определить сумму в 70 % от определенной цены в качестве существенной части, на которую можно опираться при изучении спорных вопросов предварительного и основного договора.

Крайне важно обратить внимание на точку зрении ВАС РФ.

Следуя установленной и представленной логике ВАС РФ, на сегодняшний день практически не имеет правового значения то, как будет уплачена цена недвижимого имущества: это может быть сделано как единовременно, так и в рассрочку. Единственно необходимым условием для данного договора является только то, чтобы эта сумма была уплачена до заключения основного договора. Но, важно отметить, что в указанном случае наличие факта заключения основного договора не требуется. Данный момент связан с тем, что можно взять из ВАС РФ. В данном случае предварительный заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества уже и является основным. В связи с этим возникает следующий вопрос: до какого времени должна быть оплачена стоимость приобретаемой недвижимости, чтобы отношения сторон могли быть квалифицированы как договор купли-продажи?

Стоит учитывать, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимого имущества по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. В данном случае можно трактовать следующим образом - фактически с момента государственной регистрации в ЕГРП имущественного права за покупателем.

Итак, позиция российских судебных инстанций в настоящее время строится на том аспекте, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ не содержит конкретных положений, которые запрещали бы заключение договоров купли-продажи недвижимого имущества, на которое право собственности продавца на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество не является основанием для признания такого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным. Этот вывод высшая судебная инстанция подтверждает также ссылкой на п. 2 ст. 455 ГК РФ. соответствии указанной нормой предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (купли-продажи недвижимого имущества)

Судебная российская практика исходит также из той позиции, что отсутствие в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества кадастрового номера объекта недвижимости само по себе не делает такой договор недействительным. В том случае, если сторонами сделки заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, которые позволили бы установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Если судебная инстанция на основе представленных доказательств все же придет к выводу о том, что представленные стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно недвижимое имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор купли-продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным. Судебная практика предлагает в этом случае определенные конкретные меры защиты покупателя от действий недобросовестного продавца имущественных прав. Так, в том случае, если покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что представленных в договоре сведений достаточно для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, то покупатель может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, который мог быть или был причинен вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

Другим существенным условием предварительного договора, заключаемого на постройку новой недвижимости, помимо условия об объекте, является цена продаваемого имущества. Цена будущей недвижимой собственности может быть установлена за единицу его площади или иным образом (данный момент представлен в пункте 3 статьи 555 ГК РФ).

Так, можно привести следующий пример, связанный с решением проблемы прав собственности. Обратившись в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, РООИ X просил признать недействительными некоторые пункты предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества как не соответствующие требованиям п. 1 ст. 307, ст. 328, п. 1 ст. 429 ГК РФ. Оспариваемыми условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества было предусмотрено, что оплата стоимости квартиры должна будет производиться покупателем путем безналичного перечисления денежных средств в размере 7 313 130 руб. не позднее 3 марта 2010 года.

Суды, удовлетворяя заявленные исковые требования, указали на то, что предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества могут быть обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не может содержать условие о денежных обязательствах сторон за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

Вышестоящий суд, отменяя решение, указал, что, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, можно прийти к конкретному выводу о том, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества могут содержаться условия об определенных денежных обязательствах сторон, участвующих в сделке. Представленная позиция по рассматриваемому спору относительно условий передачи имущественных прав на недвижимую собственность отражена и в некоторых других судебных актах.

Далее еще раз затронем тему о форме предварительного договора на покупку недвижимости. Данный вопрос рассмотрим на следующем примере. Так, по одному из дел суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества. К предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества применяются только правила о обязательной форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. В данном случае речь идет о тех предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества, которые не содержат условия о предварительной оплате товара.

Отсутствие государственной регистрации предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества несет в себе негативные тенденции. Так, в том случае, если застройщик решит повторно продать объект, в отношении которого уже был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, то есть фактически после постройки недвижимости заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно последний покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, в этом случае первоначальный дольщик лишится возможности требовать передачи недвижимости.

Другой риск дольщика при схеме с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества связан с положением действующего российского законодательства о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества утрачивает силу в том случае, если в установленный срок стороны не подписали основной. Пока объект не сдан и не приобретен в собственность застройщика, сделку купли-продажи заключить невозможно. Однако в этом случае дольщик не лишен возможности требовать внесенную предоплату обратно, а также возмещения убытков.

Таким образом, схема с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, как в случае признания его договором купли-продажи, так и воспринимаемого именно как предварительный договор, позволяет сохранить деньги, но не гарантирует обязательную передачу недвижимости дольщику. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ о том, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Споры, вытекающие из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ. Более того, ВАС РФ сделал вывод о том, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. На основании изложенного следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов и сооружений недвижимости возможно только теми способами, которые были указаны в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то есть фактически путем заключения указанного договора купли / продажи недвижимого имущества. Кроме того, в случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор купли / продажи недвижимого имущества не может быть признан незаключенным. По этой причине отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли / продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным, а также не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, который предусмотрен ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества составляется прав и обязанностей сторон данного соглашения.

Основная обязанность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества фактически представляет собой передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю. Представленная ответственность является общей для всех договоров купли / продажи недвижимого имущества. На покупателя по договору купли-продажи собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности, которые могут совпадать или не совпадать с фактической передачей недвижимости. Таким образом, в договоре купли / продажи недвижимого имущества необходимо достаточно четко различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Таким образом, необходимо отметить тот факт, что основной обязанностью продавца предпочтительно рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданное недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью.

Следует иметь в виду и тот факт, что подписание документа купли / продажи недвижимого имущества не является достаточным основанием для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. Доктрина России в качестве общего правила, основанного на институте традиция, согласно которой основой передачи передача права собственности является передача вещей (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналоговые передачи права собственности на недвижимое имущество после подписания передаточного акта. Таким образом, необходимо отметить, что сама по себе современная законодательная российская логика требует, чтобы передача недвижимого имущества осуществляется в целях выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, являлась независимой основой для государственной регистрации права на это имущество. Порядок государственной регистрации перехода права собственности только на основании заключенного договора купли / продажи недвижимого имущества. Кроме того, правовое значение передачи недвижимой вещи должны быть, и что в случае коллизии между базовыми претензий покупателей своих требований по различным договорам купли / продажи недвижимого имущества, заключенным с одним поставщиком, предпочтение должно быть отдано человеку, которому имущество передано (собственная) продавца.

Таким образом, передача недвижимого имущества во исполнение обязательств, вытекающих из договора купли / продажи недвижимого имущества должна быть закон-значение - оно должно быть основой для государственной регистрации отчужденного имущества.

При приобретении статуса владельца недвижимого имущества у покупателя возникают определенные и конкретные права. Прежде всего, это касается возможности использовать собственные методы для защиты своих законных интересов на недвижимое имущества. Тем не менее, с момента передачи недвижимого имущества, связанно с ним бремя содержания имущества. Это важно для определения риска случайной гибели имущества на момент передачи недвижимого имущества. В то же время, стороны могут установить в договоре купли-продажи недвижимости и другие условия риска случайной гибели недвижимого имущества.

В этом случае, если одна из сторон отказывается подписать акт передачи имущества, он считается как отказ продавца от обязанности передать имущество или покупатель - принять имущество.

При исполнении договора купли / продажи недвижимого имущества сторонами до тех пор, пока существует передача зарегистрированного права собственности к покупателю, правовые отношения между третьим лицом и стороны договора не изменяются. Продавец остается собственником имущества до государственной регистрации перехода права к покупателю. Это означает, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы приносимые недвижимостью.

Передаточный акт по договору купли / продажи недвижимого имущества не может рассматриваться как дополнение или уточнение договора. Если стороны, указывали, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли / продажи недвижимого имущества, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение представленного договора.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", на основе судебной практики показывает, что неисполнение покупателем платить недвижимости обязательства по договору купли-продажи, может служить в качестве основы для прекращения действия настоящего договора.

Комитет по управлению имуществом продал Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Контракт предусматривает обязанность покупателя оплатить стоимость имущества у продавца, а продавец - передать ее покупателю после оплаты. Платежные обязательства не были выполнены со стороны покупателя, так что комитет подал иск о прекращении его контракта.

Что касается прав сторон договора купли-продажи недвижимости, они соответствуют обязательствам сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право потребовать оплаты переданного имущества. Обе стороны имеют право требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в соответствии с подписанием договора продажи недвижимости Продавец имеет право потребовать от покупателя выплатить определенную сумму денег (цена) недвижимости. Продавец обязан осуществить следующие действия:

) продавец обязан передать покупателю на основании передаточного акта реального имущественного или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

) продавец обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли / продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

) продавец обязан возместить покупателю убытки, вызванные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;

) продавец обязан не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В то же время покупатель имеет право на:

) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, которые не соответствует договору купли / продажи недвижимого имущества о его качестве, по своему выбору потребовать от продавца следующих действий - соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст 475 ГК РФ.);

) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от договора купли / продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за имущество суммы денег.

) В случае отказа продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерба не освобождает стороны от обязанности по государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества.

В свою очередь, покупатель обязан выполнить следующие действия:

) покупатель обязан уплатить согласованную сумму денег (цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;

) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества;

) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли / продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).

) покупатель обязан возместить Продавцу убытки, вызванные задержкой в государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества.

Также необходимо учитывать права приобретателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право на использование земли, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.

Выводы по главе 2

. Государственной регистрации подлежит не сам договор купли / продажи недвижимого имущества, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор купли / продажи недвижимого имущества вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). Существенным условием договора купли / продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор купли / продажи недвижимого имущества считается незаключенным

. Предмет всякого договора купли / продажи недвижимого имущества включает в себя два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество; действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода.

ГЛАВА 3. НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости

Договор купли / продажи недвижимого имущества весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой. Проанализируем правовые проблемы, возникающие при заключении договора купли / продажи недвижимого имущества.

Как показывает современная российская практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений.

Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли / продажи недвижимого имущества в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору купли / продажи недвижимого жилого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры. В свою очередь покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Особенности договора купли / продажи недвижимого жилого имущества во многом обусловлены спецификой предмета договора купли / продажи недвижимого имущества.

При определении жилого помещения в качестве предмета договора купли / продажи недвижимого имущества выделяется следующие особенности:

удовлетворение помещения ряду требований , то есть его пригодность для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ);

целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц.

Совершая сделки с недвижимостью, необходимо обезопасить себя от негативных последствий их неисполнения: отказа от заключения договора купли / продажи недвижимого имущества, непередачи документов, отказа освободить жилую площадь, изменения суммы по договору купли / продажи недвижимого имущества, его неоплаты. Если брать в расчет немалую стоимость недвижимости, а также относительно высокий процент споров и нарушений в данной сфере, то обеспокоенность участников сделок купли / продажи недвижимого имущества можно понять.

Очень часто при заключении договора купли-продажи жилой недвижимости подписывается соглашение о задатке, в котором, с одной стороны, прописывается будущее заключение основного договора купли-продажи, и покупатель передает оговоренную сумму в счет будущего договора купли-продажи продавцу, а с другой стороны, в случае не заключения договора купли-продажи и его неисполнения, если виновная сторона продавец - задаток возвращается в двойном размере, если виноват покупатель - задаток остается у продавца.

На первый взгляд, составление такого соглашения помогает дисциплинировать стороны и обезопасить их от возможных недобросовестных действий, но если внимательно изучить законодательство и вникнуть в природу соглашения о задатке, то можно прийти к выводу, что столь распространенное в практике оборота жилой недвижимости соглашение о задатке не имеет юридической силы.

В ст.380 ГК РФ дается определение задатка. Задатком в сделках купли / продажи недвижимого имущества признается определенная и конкретная денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору купли / продажи недвижимого имущества платежей другой стороне, в доказательство заключения договора купли / продажи недвижимого имущества и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору. Задаток исполняет доказательственную функцию - «заключения договора». Также задаток призван обеспечивать исполнение договора. Сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Понимание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению. Денежная сумма, передаваемая по соглашению о задатке, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя, а законодатель призывает считать указанную сумму авансом.

Нельзя обеспечить задатком обязательство, возникновение которого лишь предполагается сторонами в будущем, потому что обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависимо от основного обязательства и может существовать лишь при условии существования основного обязательства.

В случае возникновения споров, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества, судом будут признаваться в качестве авансовых платежей по основному договору купли / продажи недвижимого имущества, а не задатком. Свои отличия имеет договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение вследствие особенностей предмета сделки.

Необходимо отметить, что непосредственно участник долевой недвижимой собственности имеет право продать свою собственную долю в общей собственности. Однако, необходимо отметить тот факт, что иные участники долевой недвижимой собственности имеют также преимущественное право выкупить продаваемую долю за установленную цену. На принятие решения о покупке продаваемой доле в собственности остальным участникам долевой собственности дается один месяц. Подобная ситуация возможна только при условии не выставления доли в собственности на публичные торги. Продавец доли в недвижимой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и конкретных условий, на которых возможна ее продажа. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае отказа остальных участников долевой собственности от покупки представляемой доли необходимо представить письменные согласия на продажу со стороны других сособственников, либо оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, либо заверенные нотариально. Отсутствие вышеуказанных документов влечет приостановление процедуры государственной регистрации на один месяц, кроме того направляется уведомление об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если остальные собственники в течение указанного в приостановлении срока не оформят свои возражения в установленном законодательством порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между собственниками общего недвижимого имущества будет разрешаться судом.

Договор купли / продажи недвижимого имущества, в частности жилого помещения, должен предусматривать его цену. Как уже было отмечено выше, оплата передачи имущественных прав может осуществляться как целиком и сразу, так и в рассрочку. При продаже недвижимого жилого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Современным российским гражданским законодательством (п. 1 ст. 552 ГК РФ) было установлено, что по договору продажи недвижимого жилого имущества, в частности, жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимую собственность передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В настоящее время наиболее распространена та ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Возникновение подобной ситуации чревато некоторыми проблемными моментами, которые необходимо отметить далее. При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования либо же пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом.

Правовое регулирование купли-продажи недвижимого жилого имущества зависит не только от существующей специфики объекта сделки, но также и от правового статуса ее субъектов. Особые вопросы возникают при наличии в числе собственников несовершеннолетних.

Представленная правовая норма создает значительные трудности в имущественном недвижимом обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для несовершеннолетних членов семьи в другом населенном пункте.

Проводя анализ представленной выше ситуации, необходимо обратить внимание на тот факт, что недостатки представительства несовершеннолетних собственников не делают сделку купли / продажи недвижимого имущества ничтожной. Таким образом, заключенная неуполномоченным лицом сделка купли / продажи недвижимого имущества, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, создает определенные гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых современным российским и международным законодательством интересов несовершеннолетних сделки купли / продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, выданной их родителями или иными законными представителями, не противоречат действующему современному законодательству. Семейное законодательство допускает возможность представительства детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно выступают сторонами сделок купли / продажи недвижимого имущества и подписывают их, а законные представители лишь выражают согласие на заключение сделки, как правило, непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте договора купли / продажи недвижимого имущества.

Предполагается, что само по себе согласие, выраженное непосредственно в тексте договора купли / продажи недвижимого имущества, является более предпочтительным для другого участника сделки. Это связано с тем, что в таком случае создается защита покупателя от возможного оспаривания договора купли / продажи недвижимого имущества законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.

Защита прав несовершеннолетних собственников в отношениях по поводу купли / продажи недвижимого имущества осуществляется с помощью следующих правовых инструментов, которые должны использоваться:

наличие запрета в отношении законных представителей на совершение определенных сделок с подопечными;

наличие запрета на операции отдельного рода с имуществом несовершеннолетних;

наличие запрета на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних собственников;

сохранение жилищных прав несовершеннолетних собственников в определенных указанных законодательством случаях;

наличие предварительного разрешения или согласие официального органа опеки и попечительства на сделку купли / продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние.

В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с четким и конкретным условием. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей:

Покупатель может счесть указанные выше условия невыгодными для себя и отказаться от приобретения недвижимого жилого имущества. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему собственнику недвижимого жилого имущества его законный представитель должен заранее позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка.

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом значительных объемов денежных средств, а также с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. В связи с этим правовые нормы современного действующего российского законодательства направлены на то, чтобы максимально обезопасить участников отношений по вопросам купли / продажи недвижимого жилого имущества и гарантировать им право на жилье.

Гражданское законодательство признает установленное законом право пользования. Кроме того, современные законодательные нормы предусматривают следующие способы возникновения права собственности на недвижимую собственность:

договор найма жилого помещения в пользование (п. 1 ст. 671 ГК РФ);

право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником);

вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.

По данному вопросу в литературе выдвинуты две теории:

Семейно-правовая теория. Среди представителей данной теории можно отметить таких исследователей, как Ю.К. Толстой, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и др. С точки зрения представителей данной теории право пользования жилым помещением возникает силу определенных обстоятельств, в частности, в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником (нанимателем).

Гражданско-правовая теория. Право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение.

На основании нормы, указанной в пункте 1 статьи 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимого жилого имущества обязательно должны содержаться сведения о сохранении при продаже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.

Однако, необходимо отметить тот факт, что в текстах договоров купли-продажи крайне редко встречается важная формулировка указанного существенного условия договора. Подобная формулировка может выглядеть следующим образом:

Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие:

Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным. Этот момент связан с тем, что вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.

Продавец по договору купли / продажи недвижимого имущества обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц. Решение этого вопроса не представляет большой сложности только в том случае, если члены семьи собственника недвижимого жилого имущества или нанимателя данного недвижимого имущества вселены в продаваемое жилое помещение на тех основаниях, которые предусмотрены современно действующим законодательством.

Значительно сложнее дело обстоит в тех случаях, когда новый собственник недвижимого жилого имущества, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя данной собственности , производит отчуждение жилого помещения совершенно другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя данного жилого имущества, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен тот факт, что в этом случае собственнику недвижимого жилого имущества будет предоставлено право заключить с лицом, которое имеет право пользования конкретным жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае несовершеннолетия собственника - до достижения им совершеннолетнего возраста.

Тем не менее, необходимо отметить, что подобная такая постановка вопроса практически не снимет возникшую проблему. В данном случае максимальная защита нового собственника жилого недвижимого имущества могла бы быть обеспечена путем внесением в пункт 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое предоставляет покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

Вероятно, в процессе редактирования пункта 2 статьи 558 ГК РФ предполагалось обеспечить максимальное усиление мер защиты покупателя недвижимого жилого имущества от недобросовестного продавца. Это связано с тем, что возникновение прав и обязанностей у сторон рассматриваемой сделки связывается не с моментом подписания договора купли / продажи недвижимости, а с моментом его государственной регистрации. Представленный выше правовой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, представляется не только неосуществимым, но также и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ. В случае его применения, происходит лишение стороны, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества, права обращения в судебную инстанцию с просьбой о вынесении решения о регистрации.

Таким образом, можно отметить тот факт, что складывается определенная ситуация, при которой договор купли / продажи недвижимого имущества фактически подписан, воля всех участвующих сторон проявлена и письменно, а также нотариально зафиксирована, но как таковых прав и обязанностей этот договор не породил.

Изложенное выше свидетельствует о том, что редакция пункта 2 статьи 558 ГК РФ достаточно неверна. это связано с тем, что момент заключения договора купли / продажи недвижимого имущества не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, указанная редакция противоречит пункту 1 статьи 165 ГК РФ и пункту 1 статьи 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями в обязательном порядке требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор купли / продажи недвижимого имущества считается заключенным, если между сторонами в законодательно требуемой форме достигнуто соглашение по всем его наиболее существенным условиям. Таким образом, необходимо отметить тот факт, что пункт 2 статьи 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, но к требованиям, которые касаются формы сделки. Данный момент не соответствует пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации и пункт 3 статьи 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.

Итак, представленная выше норма пункт 2 статьи 558 ГК РФ нуждается в значительном изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи недвижимого жилого имущества и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию пункта 2 статьи 558 ГК РФ:

Подобная формулировка положений пункта 2 статьи 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости пункт 3 ст. 165, пункт 3 статьи 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки купли / продажи недвижимого имущества, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить пункт 2 статьи 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение пункта 3 статьи. 165, пункта 3 статьи 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор купли / продажи недвижимого имущества в регистрирующий орган.

.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Прежде всего, необходимо прописать, что относится к нежилому недвижимому имуществу. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения, также нежилые здания могут иметь жилые помещения.

Здания, расположенные на земельном участке, делятся на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, которое выполняет обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному строению.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта оборота, оно должно обладать следующими определенными признаками:

Здание должно быть принято в эксплуатацию.

Здание не может быть самовольно построенным.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов недвижимости в собственности юридических и физических лиц. Министерство РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр.

Так же как купля \ продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

При продаже нежилого помещения предметом договора купли / продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре. В случае, если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором купли / продажи недвижимого имущества.

Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре купли / продажи недвижимого имущества может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. При этом, установленная цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней соответствующей части земельного участка или прав на нее.

Все договоры купли / продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Имеется огромное количество моментов, которые необходимо предусмотреть собственнику жилья, желающему перевести жилое помещение в статус «нежилого». После изменения статуса на жилое помещение, никто из собственников и прочих третьих лиц, не имеют права проживать в нем.

Основным из правил является то, что нежилое помещение может находиться лишь ниже жилых. То есть, это может быть подвальное помещение или первый этаж. Если нежилое помещение находится выше, то под ним также должны располагаться нежилые помещения.

Не допускается частичное изменение статуса квартиры. К примеру, нельзя сделать из 3 жилых комнаты и 2 нежилых. По ЖК РФ это недопустимо.

Необходимо обратить также внимание на то, что не находится жилое помещение под судебным арестом или в залоге.

Если потребуется перепланировка квартиры, то она должна соответствовать стандартам противопожарной безопасности и прочим нормам.

Вернемся к самой процедуре смены статуса жилого помещения. Если все пункты, требуемые государством соблюдены, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы.

Изначально предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:

письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.

документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.

технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.

выписка из домовой книги, которая находится в ЖЭКе.

заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.

заключения из санитарно-эпидемиологического надзора

техническое заключение управляющей компании.

Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс.

Следует рассмотреть те основные моменты, когда могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к ЖК РФ, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:

распространённая ошибка - неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость.

несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели.

По окончании проверки документов комиссиями, выдается документ, в котором либо отказывают в прошении, либо разрешают перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Выводы по главе 3

. По договору купли / продажи недвижимого жилого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

. Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит не только от специфики объекта сделки, но и от правового статуса ее субъектов, особенно если таковые - несовершеннолетние.

. При продаже нежилого помещения предметом договора купли / продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

. Договор купли / продажи недвижимого имущества должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги дипломному исследованию, необходимо отметить следующие моменты. На сегодняшний день довольно широко используется понятие недвижимого имущества или же просто недвижимости, приме как на обывательском, так и на законодательном уровне. Однако, несмотря на частое и широкое использование, на данный момент отсутствует четкое понимание данного феномена, в том числе и в гражданско-правовом отношении. Следует внести ясность в основные формулировки, а так же определить целесообразность отдельных объектов недвижимого имущества.

С понятием недвижимого имущества самым тесным образом связано понятие договора купли / продажи недвижимого имущества.

Как можно отметить, под договором купли / продажи недвижимого имущества чаще всего понимается соглашение, по которому одна сторона из участвующих в сделке (фактически продавец) обязуется передать в собственность - то есть передать имущественные права другой стороне (фактически покупателю) определенное договором купли / продажи недвижимого имущества конкретное недвижимое имущество (жилое или нежилое ). В свою очередь покупатель обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату (предварительно, после заключения сделки, целиком или же рассрочку).

К существенным условиям договора купли / продажи недвижимого имущества современное законодательство относит условия договора купли / продажи недвижимого имущества о предмете, подлежащему продаже и его цене.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Содержание договора купли / продажи недвижимого имущества составляю определенные т права и обязанности сторон данного договор купли / продажи недвижимого имущества.

Основная обязанность продавца, согласно договору купли / продажи недвижимого имущества - передача недвижимого имущества покупателю.

Основная обязанность покупателя, согласно договору купли / продажи недвижимого имущества - принять и оплатить получаемое в собственность недвижимое имущество.

Покупатель, согласно договору, имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора купли / продажи недвижимого имущества заключается в процедуре передачи продавцом покупателю проданной недвижимой вещи - то есть имущественных прав на недвижимость. В свою очередь, а покупатель обязан передать продавцу предусмотренную договором купли / продажи недвижимого имущества денежную сумму - либо целиком, либо в рассрочку по частям.

В представленной дипломной работе были рассмотрены также проблемы, связанные с реализацией договора купли / продажи недвижимого имущества, причем жилых и нежилых помещений. Исследование позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в области купли-продажи жилого помещения:

) существование проблемы обеспечения прав несовершеннолетних при осуществлении договора купли-продажи жилого помещения. В современном законодательстве отсутствуют единые, четко установленные критерии, согласно которым осуществлялось предупреждение нарушения прав несовершеннолетних при купли / продаже недвижимого имущества. В результате отсутствии единых и целесообразных современных норм органы опеки и попечительства различного властного уровня дают согласие на сделки купли / продажи недвижимого имущества, которые в корне интересам несовершеннолетних.

Решение представленной выше проблемы может заключаться в применении так называемого адресного подхода. Под адресным подходом подразумевается использование и направление материальных средств и усилий органов опеки и попечительства на выявление, проведение углубленного мониторингового среза, анализа конкретной ситуации и социального патронажа неблагополучных семей, в которых существует риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок купли / продажи недвижимого имущества.

Кроме того, предполагается необходимость редактирования современных нормативно-правовых актов, в частности Гражданского Кодекса РФ. Редакция статьи 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:

. Существенным условием договора купли / продажи жилого недвижимого имущества является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

. Договор продажи купли / продажи недвижимого жилого имущества подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

. Договор купли / продажи недвижимого жилого имущества, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в соответствующий орган опеки и попечительства сведений о том, что права несовершеннолетних граждан не будут нарушены. Договор купли / продажи недвижимого имущества, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а так же если условия проживания несовершеннолетних будут хуже, тех, что были, не допускается.

Кроме того, необходимо отметить отсутствие в ГК РФ упоминания о нежилых помещениях, что приводит к наличию трудностей при заключения договора купли / продажи недвижимого нежилого имущества. Следует включить в ГК РФ статью следующего содержания «… Под нежилым помещением следует понимать:

а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ ред. от 28.06.2012 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2013 // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ от 31 декабря 2012 г. N 53 (часть I) ст. 7627

Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ ред. от 07.12.2011 "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СПС Консультант Плюс

Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 04.08.2013) // Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 ред. от 19.01.2005 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС Консультант Плюс

Судебная практика

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010 // СПС Консультант Плюс

Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-13787/09 по делу N А40-35701/08 // СПС Консультант Плюс

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС Консультант Плюс

Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281 // СПС Консультант Плюс

Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года N А40-15774/08-89-183, от 22 июля 2011 года N А40-146901/10-83-1232, от 25 июля 2011 года N А40-149922/10-48-1269, от 25 июля 2011 года N А40-149920/10-48-1270, от 28 июля 2011 года N А40-146904/10-61-1013 // СПС Консультант Плюс

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2007 N А33-6921/07-Ф02-9180/07 по делу N А33-6921/07 // СПС Консультант Плюс

Постановление ФАС Центрального округа от 09.11.2010 N А14-13798/2009/321/34 // СПС Консультант Плюс

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // СПС Консультант Плюс

Учебная и научная литература

Архипов Д.А. Распределение договорных рисков в гражданском праве. Экономико-правовое исследование. М.: Статут, 2012. - 112 с.

Болгерт Д. Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными // Жилищное право. 2013. № 1. С. 7 - 18.

Васильев Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение. -2010. № 6. - С. 28 - 40.

Горшкова Л.Л. Сложные вопросы купли-продажи и аренды недвижимости // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2011. № 19. - С. 11 - 19.

Гражданское право в вопросах и ответах. Под ред. Алексеева С.С. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2009. - 368 с.

Гражданское право в схемах. Общая и Особенная части. Молчанов А.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2009. - 544 с.

Гражданское право России. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. - М.: Юстицинформ, 2008. - 560 с.

Гражданское право Российской Федерации. Зенин И.А. - 9-е изд., перераб. и доп. - М.: МЭСИ, 2011. - 537 с.

Гражданское право Российской Федерации. В 2-х томах. Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М, Контракт, 2010. - Т.II: 608с.

Гражданское право. Гатин А.М. - М.: 2009. - 384 с.

Гражданское право. В 2-х частях. Отв ред. Мозолин В.П. - М.: Юристъ, Ч1 -2008, 719с.; Ч2 - 2010, 927с.

Гражданское право. В 3-х т. Т.1-2. Под общ. ред. Степанова С.А. - М.: 2011; Т.1 - 640с., Т.2 - 712с.

Гражданское право. В 3-х томах. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010, т1 - 765с., т2 - 848с.,т3 - 784с.

Гражданское право. В 3-х томах. Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П. - М.: 2010, Т.1 - 1008с., Т.2 - 880с., Т.3 - 800с.

Гражданское право. В 3-х томах. Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П. - М.: 2010, Т.2 - 880с.

Гражданское право. В 4-х томах. Под ред. Суханова Е.А. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2008. - Том 2 - 496с.

Гражданское право. Особенная часть. Белов В.А. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. - 767 с.

Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций. Ивакин В.Н. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: 2009. - 223 с.

Гражданское право. Рассолов М.М., Алексий П.В., Кузбагаров А.Н. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010 - 911 с.

Жилищное право. Седугин П.И. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2009. - 384 с.

Жилищное право. Конспект лекций. Пименова Е.Н. - М.: Эксмо, 2007. - 160 с.

Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. - М.: Юстицинформ, 2008. - 60 с.

Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. - М.: Эксмо, 2011. - 368 с.

Кислов С.С. Договор купли-продажи будущей недвижимости // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. № 9. - С. 41 - 47.

Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. № 15. С. 15 - 19.

Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - 396 с.

Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. 2013. № 1. С. 19 - 28.

Мешкова Ю. Регистрация обязательна // ЭЖ-Юрист. 2010. № 38. Тематическое приложение. С. 1.

Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2013. 336 с.

Семенова Е.А. Практическое руководство для юрисконсульта. М.: Юстицинформ, 2013. - 256 с.

Снегирев А.Г. Купля-продажа земельного участка // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. № 6. -С. 32 - 46.

Софийская Н.М. Акт приема-передачи недвижимости после регистрации права: бухгалтерский учет // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 10. - С. 42 - 47.

Тушнов М. Доходы от продажи недвижимости: до и после // Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия". 2013. № 4. - С. 33 - 34.

Фирфарова Н.В. Реализуем объект недвижимости // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. - 2012. № 18. - С. 20 - 30.

Хозяйственное право. Круглова Н.Ю. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: 2011. - 912 с.

Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. № 3. С. 18 - 23.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Заявление о государственной регистрации права собственности

В ______________________________

(наименование учреждения юстиции

по государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним;

наименование субъекта РФ)

Я, ________________________________________ (ф.и.о. гражданина полностью) _____________ (дата рождения), __________ (вид документа, удостоверяющего личность) ______________ (реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан __________ (дата выдачи) ____________________________ (наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу __________________________ (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый в дальнейшем ________ (Даритель, Одаряемый), прошу зарегистрировать право собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок из земель ______________ (категория земель) с кадастровым N _______________, расположенный по адресу _____________________________ (субъект Российской Федерации, населенный пункт, улица), предназначенный для использования в целях ________________ (указать вид разрешенного использования, например, индивидуальное жилищное строительство, ведение садоводства, огородничества и т.д.), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, общей площадью _______ (кв.м., га). на основании договора, подписанного "__"____ 20__ г. мной и _____________ (ф.и.о. гражданина полностью) __________ (дата рождения), _______________ (вид документа, удостоверяющего личность) ____________________ (реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан _______________ (дата выдачи) _______________________________ (наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающим(-ей) по адресу ____________________ (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемым в дальнейшем ___________ (Даритель, Одаряемый), удостоверенного "___" _____ 20__ г. нотариусом ________ ______________ (ф.и.о. нотариуса, нотариальный округ)*(1) <C:\Users\Пользователь\AppData\Local\Иван\Downloads\zayavlenie_o_gosudarstvennoy_registratsii_prava_sobstvennosti.rtf>.

Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил _______________ (подпись заявителя).

О возможности приостановления и отказа в государственной регистрации договора предупрежден(-а) __________________________ (подпись заявителя). Контактный телефон: _________________________

"___" _____ 20__ г. (дата подачи заявления).

───────────────────────────────────────────

*(1) Указывается в случае, если договор дарения был нотариально удостоверен (по желанию сторон).

Приложение 2. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения <garantf1://1868931.0/>

Мы, нижеподписавшиеся: [Ф. И. О.], именуемый в дальнейшем "Покупатель", с одной стороны и [вписать нужное], именуемый в дальнейшем "Продавец", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

. Предмет договора

.1. Продавец обязуется в будущем передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором жилое помещение - квартиру, общей площадью [значение] кв.м., состоящую из [значение] комнат, расположенную на [значение] этаже [значение]-этажного дома по адресу: [вписать нужное], (далее по тексту - квартира).

.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: [вписать нужное].

.3. Право собственности на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год], запись регистрации N [вписать нужное], свидетельство о государственной регистрации права серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдано [наименование регистрирующего органа].

. Существенные условия основного договора

.1. Стоимость квартиры составляет [сумма цифрами и прописью] рублей. Указанная цена установлена по соглашению Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.

.2. Оплата квартиры осуществляется наличными денежными средствами в день подписания Сторонами основного договора.

.3. Передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется не позднее [значение]-х дней с момента подписания основного договора по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

.4. Подготовка квартиры к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

.5. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора жилое помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности Продавца никем не оспаривается.

. Срок заключения основного договора

.1. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее [срок] с момента подписания настоящего договора.

. Ответственность Сторон

.1. Если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, возмещает другой Стороне причиненные этим убытки.

. Заключительные положения

.1. Обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются, если до окончания срока, в который Стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

.3. Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, - по одному для каждой из Сторон.

. Реквизиты и подписи Сторон