недвижимость купля продажа сделка
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение.
Обращение к тематике особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью вызвано практической необходимостью. Произошедшие в российском праве изменения требуют также теоретического изучения с целью выявления необходимых дальнейших изменений законодательства, а также прогнозирования в развитии сложных явлений в рассматриваемой области отношений. Таким образом, актуальность темы «Договоры купли-продажи недвижимости» обусловлена следующими причинами.
Во-первых, сложностью института государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, что предопределяет необходимость комплексной оценки государственной регистрации сделок с недвижимостью. Государство, запустив в действие систему учреждений государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, многого не предусмотрело, так, например, не разработана по России единая методическая база, регламентирующая порядок проведения регистрации ряда прав и сделок, в связи, с чем практика применения законодательства о государственной регистрации во всех регионах разная. Во-вторых, закон о регистрации четко не определил, какое же место в структуре органов государственной власти занимают регистрирующие органы. Это обстоятельство порождает много споров и конфликтных ситуаций между государственными органами, что снижает эффективность и качество их работы. До сих пор не могут найти общий язык регистраторы, представители нотариального сообщества, работники органов технической инвентаризации и земельных комитетов. В-третьих, недостаточно наработана судебная практика обжалования действий учреждений юстиции. Обобщение судебной практики на федеральном уровне и доведение ее до регионов должно привести регистрационную деятельность регистрирующих органов России в единую систему.
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновения, переход и прекращение, а также сделки с недвижимостью подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Кроме того, гражданам и организациям в большинстве случаев предоставлено право, самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости, либо заключать договоры в простой письменной форме.
Надо заметить, что государственная регистрация сделок с недвижимостью имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, она призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.1
Регистрация прав дает человеку право собственности или «титул собственности» который определяет не только права владельца недвижимости, но и его обязанности.2 В связи, с чем можно с определенной уверенностью сказать, что знание законодательства о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней необходимо каждому предпринимателю, руководителю того или иного юридического лица, различным специалистам и просто гражданам.
Цель настоящей работы заключается в изучении и анализе существующих правовых проблем, возникающих при оформлении договоров купли-продажи недвижимости и путей их решения.
Указанная цель требует решения следующих задач:
исследовать понятие недвижимости;
проследить развитие правового регулирования оборота недвижимости в РФ;
выявить особенности оформление сделок с недвижимостью; - изучить формы договора купли-продажи недвижимости;
проанализировать процедуру государственной регистрации сделок с недвижимостью; - исследовать проблемы судебной практики по сделкам с недвижимостью;
проанализировать проблемы обеспечения прав участников сделок с недвижимостью.
Объектом исследования выступают отношения, возникающие в ходе оформления договоров купли-продажи недвижимости. Предметом исследования является действующее законодательство, литература, судебная практика по данному вопросу.
Среди основных законов, регулирующих имущественные отношения необходимо выделить первую часть Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 1 января 1995 г., который положил начало формированию нового правового института - государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, что внесло кардинальные изменения в процедуру оформления сделок с недвижимостью. Последующим шагом, к созданию цивилизованной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, явился Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), вступивший в силу 31 января 1998 г. Основная его идея состоит в обеспечении гласности и публичности оборота недвижимого имущества для обеспечения «прозрачности» рынка недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости. В соответствии с Законом о регистрации во всех регионах Российской Федерации были созданы новые государственные органы - учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время их заменили Управления Федеральной регистрационной службы.
До введения в действие Закона о регистрации действовавшая система регистрации характеризовалась: отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию (различные БТИ, земельные комитеты, и пр.); отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации; смешением двух систем регистрации - регистрацией документов и регистрацией прав на недвижимость. Этот сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению своих правил регистрации. Не было единого органа, осуществляющего контроль, за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Все это порождало не только произвол отдельных чиновников, но и запутывало единую сеть государственной регистрации, что, безусловно, создавало благотворную почву для роста экономических преступлений именно в сфере недвижимости.
Указанные особенности действовавшей системы не способствовали формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства, по причине отсутствия консолидированного банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и сделках с недвижимостью. Как следствие, у государства не было в достаточной степени эффективного механизма предоставления гарантий зарегистрированных прав и сделок с недвижимостью, что влекло за собой при осуществлении сделок с недвижимостью увеличение риска ее добросовестных приобретателей. Поэтому принятие Закона о регистрации должно стабилизировать положение в сфере купли-продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Закон о регистрации имеет еще одну важнейшую особенность - отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками. После вступления в действие 1 марта 1996 г. ГК РФ (часть вторая) не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения (гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями и пр.) независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.
1. Продажа недвижимости по Российскому дореволюционному гражданскому праву
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хорошо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. <...> Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций».
Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».
Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество.
Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество».
Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность».
Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества». Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия».
При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.
Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.
Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества были сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении».
Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременно различное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким же образом определяется момент перехода к покупателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).
В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).
И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.
Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).
В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими традициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частности, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их продажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательного совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имущества недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т. е. договора запродажи.
Существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.
Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.
Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.
Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного имения по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.
В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, наконец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».
Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном порядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по соглашению сторон, внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого срока покупщик не предъявит иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).
С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.
Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.
Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.
Для характеристики дальнейшего развития событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении».
Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности.
Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтерскими операциями, нежели юридическими сделками.
С позиции права анализ советского периода «развития» правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества не представляет никакого интереса.
2. Общие положения об обороте недвижимости по современному российскому гражданскому праву
.1 Понятие недвижимости
Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, определенное Законом.
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.
В статье 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимости, они могут быть разделены на три группы.
К первой относятся объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
Следует отметить, что законы о природных ресурсах по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Например: ст. 32 Водного кодекса РФ предусматривает, что предметом права собственности на водные объекты выступает водный объект в целом. В ст.34 Водного кодекса РФ определено на каком праве собственности могут выступать те или иные водные объекты, а именно: Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, но обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и в частной собственности в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимися недвижимостью по физическим свойствам, относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами. Здания и сооружения - это недвижимые вещи, отвечающие техническим признакам фундаментальности, прочности, относительной долговечности и непотребляемости.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимостью по закону, п.1 ст.130 ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль, за этими объектами. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимости не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией РФ.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).1
Однако, в ст.1 Закона о регистрации термин «недвижимое имущество» раскрывается как, право, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с этим Законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.
Из вышесказанного ясно, что понятие недвижимости, закрепленное в ст.130 ГК РФ, по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст.1 Закона о регистрации.
Во-первых, в Законе о регистрации, умалчивается о судах и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого не следует, что ст.1 Закона о регистрации противоречит положениям ст.130 ГК РФ, т.к. в ней, по сути, идет речь об определении сферы действия Закона. Он устанавливает порядок и условия, на которых производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь перечисленных в нем. В отношении иных недвижимых вещей ч.2 п.1 ст.33 Закона о регистрации предусматривает, впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ, применение действующего порядка регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Особым объектом недвижимости, в соответствии со ст.132 ГК РФ, является предприятие, как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав его входят: все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; права требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Также одним из видов недвижимости является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ч.2 ст.15). К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ч. 1 ст. 16). В правоприменительной практике Закона о регистрации возникают вопросы неоднозначного толкования понятий, относящихся к недвижимому имуществу: «жилое помещения», «нежилое помещение», «часть нежилого помещения», «часть квартиры», «комната». Одна из проблем - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости части помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах РФ. Так, в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существует различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат. Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру. Квартира должна рассматриваться на основании ст.133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения и назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного или временного проживания. Так, понятия «часть жилого дома», «раздел жилого дома в натуре» неоднократно исследовались Верховными Судами СССР и Российской Федерации, которые в своих постановлениях давали им разъяснения. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект, должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего собственника, тогда помещение в прежних границах перестает существовать, и возникает, по крайней мере, два новых объекта на базе этого помещения.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например, ранее в соответствии с п.2 ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1 недвижимостью в жилищной сфере, среди прочих объектов, выделяли «… элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы и так далее».
В юридической литературе, имеют место дискуссии о разделении недвижимости на две категории: - первая, прочно связанное с землей (здания, сооружения и т.д.) и - вторая, прочно связанные со зданиями жилые и нежилые помещения.2
Несмотря на кажущуюся простоту, понятие недвижимости подвергается неустанной критике специалистов. Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Далеко не все перечисленные в ст.130 ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Так, согласно ст.132 ГК РФ предприятие, будучи имущественным комплексом, признается объектом недвижимости. Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями, включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности.
К разряду «недвижимых» законом также отнесены и многолетние насаждения. Однако, по мнению практиков, «рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно». Ведь при этом возникают вполне справедливые вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями? Что может служить в качестве право устанавливающего документа на данный объект? И ряд других.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов.
Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой (по крайней мере, относительно себя самой имеет фиксированное положение). Признаки, долгое время считавшиеся объективно необходимыми для характеристики недвижимости, таковыми на самом деле не являются. Фактически понятие «недвижимость» достаточно условно, что признается некоторыми правовыми системами.
2.2 Недвижимость как объект купли-продажи
Выше отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные категории. Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».
Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое.
В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».
Однако вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.
Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».
В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Думается, что объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Характеристика предприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, о чем мы уже говорили ранее, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Что же касается такого объекта недвижимости, как предприятия, то его Государственная регистрация осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).
Основным источником правового регулирования договора купли-продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ). Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основным источником правового регулирования в данном случае является Закон РФ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».
3. Форма сделок с недвижимостью
Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора продажи недвижимости сводится к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).
Т.о., суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
При заключении договора продажи недвижимости, важное, значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимости, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость, значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимостью. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п.2 ст.295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п.1 ст.297 ГК РФ) - не вправе продавать принадлежащую ему недвижимость без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Примером может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».1 Согласно разъяснению, при разрешении с осуществлением споров, связанных государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст.295, 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.
Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п.1 ст.298 ГК РФ).
Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к ним относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).
Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемая недвижимость; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ отмечено, что «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». Итак, в тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства». ВАС РФ поясняет, что по ст. 37 Земельного кодекса, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
В соответствии с указанной статьей Земельного кодекса, а также статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Из приведенного выше письма можно сделать следующие выводы. Что касается договора продажи недвижимости, то в нем, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре, условие о недвижимости, подлежащей передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи незаключенным.
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В том случае если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором она расположена, то передача покупателю прав на земельный участок считается существенным условием такого договора.
В случаях, когда предметом договора купли - продажи недвижимости, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования, ею.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ).
Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой, при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424, 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменное форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже признается, незаключенным. Во-вторых, как считает Сергеев А. П., цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемой недвижимости, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости (п.3 ст.555 ГК РФ).
Надо отметить, что для договора купли-продажи недвижимости нормы ГК РФ прямо не требуют государственной регистрации. Такое положение позволило ряду авторов высказать мнение, что государственная регистрация сделок предметом, которых является недвижимое имущество необходимо только в случаях прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (купли-продажи) недвижимости, такая регистрация не требуется.1 Известно и иное суждение, в соответствии с которым, все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации.2
Последняя точка зрения обосновывается ссылкой на ст. 131, 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 и Законом о регистрации. Ст. 131 ГК РФ закрепляет: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней». Отсюда сделан вывод, что «сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимость, т.е. с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация». Но из анализа содержания ст. 131 и 164 ГК РФ и отдельных статей части второй ГК РФ, с нашей точки зрения, следует иное. Норма ст. 131 ГК РФ, на которую делается ссылка в ст. 164 ГК РФ, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимостью, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации, также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК РФ четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. По этому пути идет и судебная практика. Так, пунктом 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму ВАС РФ от 13.11.1997 № 21) дано разъяснение, что договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ).
Т.о. момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней (особенно за жилыми помещениями), законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облаченной в требуемую законом форму, а, следовательно, и заключенной.
Несоблюдение правил о государственной регистрации, влечет за собой недействительность сделки, при этом она также считается ничтожной. Во всех случаях, когда договор признан недействительным вследствие нарушения формы или требований государственной регистрации, последствием такого признания в силу п.2 ст.167 ГК РФ служит обычно двусторонняя реституция. Соответственно каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности сделать это в натуре - возместить стоимость имущества в деньгах.
Сделки с недвижимостью подлежащие регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п.1 ст.164), в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п.2 ст.163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию сделки в соответствии с условиями договора. Об этом указано и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С введением в действие Закона о регистрации не требуется обязательного «нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков».
Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью породило множество проблемных вопросов и мнений по взаимодействию нотариусов и регистраторов. Например, М. Сазонова (президент Санкт - Петербургской нотариальной палаты) считает, что «… нотариат играет значительную роль в защите прав участников оборота недвижимости. Значимость правового сопровождения сделок нотариусами - в проверке правового содержания удостоверяемых документов и установлении правоспособности сторон. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью гарантирует бесспорность доказательств, при возникновении судебного спора, освобождает наши перегруженные суды от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Устранение нотариуса от операций с недвижимостью ухудшает положение граждан и юридических лиц».
По мнению А. Бегичева, специалиста Департамента по вопросам правовой помощи Минюста РФ, «нотариат обеспечивает гражданам право на получение квалифицированной юридической помощи путем совершения нотариусами нотариальных действия. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужает гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией РФ (ст. ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности».
Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопустимостью заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделок. Государство бремя сделки берет на себя. Однако всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована.
В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного нотариального удостоверения сделок регистрацией можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.
Т.о. ст. 131 ГК РФ и ст. 8 Вводного закона к части первой ГК РФ разграничивают регистрацию сделок и их форму, сделав явный упор на государственную регистрацию сделок регистрирующими органами. Государственная регистрация, которая ранее служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки. Расширение сферы применения государственной регистрации непосредственно выражает расширение проникновения публичного начала в сферу частного оборота.
3.1 Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ
недвижимость купля продажа право
Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.
По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131 ГК РФ).
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Как следует из текста Кодекса (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (см. ст. 239 ГК 1964 года). Однако, как считает законодатель, введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.
При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Как уже отмечалось, недвижимость - это, прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК РФ). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):
Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.
3.2 Государственная регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости
Данный вопрос мы уже затрагивали выше и теперь необходимо рассмотреть отличительные признаки регистрации, документы, которые должны быть поданы для регистрации, а также порядок регистрации. Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации.
Введение такой системы преследовало несколько целей:
а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.
Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а) Это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.ст. 2, 13 14, 17 и др.);
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;
в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.
Представление документов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.
При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Также, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.
Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило, доверенность).
Итак, рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной - это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:
документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;
свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;
информационное письмо налогового органа о присвоении ИНН;
письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;
документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;
протоколы заседаний учредителей юридического лица;
при обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции (хотя в настоящее время регистрирующие органы требуют нотариально удостоверенную доверенность, причем, с конкретно указанным правом - представлять интересы в регистрирующем органе).
Кроме всех этих документов, первоначально должны присутствовать следующие:
правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если он предусмотрен правоустанавливающим документом;
справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право, на которое регистрируется, с указанием балансовой стоимости объекта;
технический паспорт, справка органа техинвентаризации;
кадастровый план земельного участка;
документ о праве собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, аренды либо иного права пользования земельным участком;
постановление администрации об отводе земельного участка;
специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество);
другие документы.
Указанные документы, к сожалению, являются лишь тем небольшим перечнем испрашиваемой информации для регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав. К сожалению, даже исходя из такого огромного перечня документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на недвижимость, стороны по сделке не застрахованы от недобросовестности, что влечет за собой различные трудности, в частности - судебные тяжбы по спору о праве собственности.
Заключение
В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации 12.12.1993.- М.: Текст, 2005.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 20.11.1995, N 47, ст. 4471
. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 - № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005, №1, ст. 14.
. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 - № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. -Ст. 3594.
. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 - № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 - № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 389.
. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 (в ред. от 25.10.1996) «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 1998. - № 10.
. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2001, №5.
. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2002. - № 3.
. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «По разрешению споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 1998. - № 1.
. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2001. - № 4.