Пункт
|
Класс
|
1.2
|
В+
|
1.4
|
В
|
1.5*
|
В
|
1.8
|
В+
|
2.1
|
В
|
2.6*
|
В
|
3.1
|
А
|
3.2
|
В+
|
4.2
|
А
|
6.1*
|
В+
|
6.3
|
А
|
6.4
|
В+
|
Заданием на разработку проекта установлено
требование: для отнесения офисного центра к определенному классу необходимо
соответствие объекта минимум 10 требованиям, предъявляемым к классу. При этом
необходимо соблюдение обязательных пунктов, отмеченных знаком «*».
Из вышеприведенной таблицы, очевидно, что объект
по 9 пунктам отвечает требованиям к офису класса А. При этом в офисном центре
не предполагается устройство лифтов. Отсутствие лифтов неприемлемо для офисов
класса А. Таким образом, проектируемый офисный центр можно отнести к классу В.
Объект является офисным зданием, расположенным
по адресу: г. Москва, Донская улица, д. 28.
Рисунок 3
Улица Донская находится в Южным административном
округе, граничит с Центральным административным округом (район «Тверской») и с
Южно-западным административным органом.
Рисунок 4
Донска́я у́лица -
старинная улица в центре Москвы
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0> на
Якиманке
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AF%D0%BA%D0%B8%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D0%B0_(%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B)>
и в Донском районе
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_(%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B)>
между проездом Апакова
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4_%D0%90%D0%BF%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%B0>
и 2-м Верхним Михайловским проездом <https://ru.wikipedia.org/wiki/2-%D0%B9_%D0%92%D0%B5%D1%80%D1%85%D0%BD%D0%B8%D0%B9_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B9%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>.
Донская улица начинается от проезда
Апакова немного южнее Калужской площади <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BB%D1%83%D0%B6%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D1%8C>
и проходит на юго-запад, расходясь под острым углом с Ленинским проспектом
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%B5%D0%BA%D1%82_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0)>
(на западе) и Шаболовкой
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%A8%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%B0>
(на востоке). Пересекает улицу Академика Петровского
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%90%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B5%D0%BC%D0%B8%D0%BA%D0%B0_%D0%9F%D0%B5%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE>,
справа к ней примыкает Малый Калужский переулок
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B0%D0%BB%D1%8B%D0%B9_%D0%9A%D0%B0%D0%BB%D1%83%D0%B6%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D1%83%D0%BB%D0%BE%D0%BA>,
затем слева - 1-й Донской проезд <https://ru.wikipedia.org/wiki/1-%D0%B9_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>,
за которым улица поворачивает западнее, а затем - на юг, огибая Донской
монастырь
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8B%D1%80%D1%8C>.
Справа примыкает улица Стасовой
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0)>,
затем проходит вдоль восточной стороны Донской площади
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D1%8C>,
за которой на улицу выходит 4-й Донской проезд
<https://ru.wikipedia.org/wiki/4-%D0%B9_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>.
Пересекает улицу Орджоникидзе
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%9E%D1%80%D0%B4%D0%B6%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B8%D0%B4%D0%B7%D0%B5_(%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0)>,
затем 1-й Верхний Михайловский проезд
<https://ru.wikipedia.org/wiki/1-%D0%B9_%D0%92%D0%B5%D1%80%D1%85%D0%BD%D0%B8%D0%B9_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B9%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>
и продолжается вплоть до 2-го Верхнего Михайловского проезда
<https://ru.wikipedia.org/wiki/2-%D0%B9_%D0%92%D0%B5%D1%80%D1%85%D0%BD%D0%B8%D0%B9_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B9%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%B7%D0%B4>.
Здания и сооружения.
По нечётной стороне:
• № 1 - гостиница «Академическая»;
• № 3 - отделение связи № 49-В-119049;
• № 9 - библиотека № 47 ЦАО;
Музей предпринимателей, меценатов и благотворителей
<https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D1%83%D0%B7%D0%B5%D0%B9_%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B9,_%D0%BC%D0%B5%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%B2_%D0%B8_%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D1%82%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B9&action=edit&redlink=1>;
• № 11, строение 1 -
Гагаринский районный суд
<https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%93%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%81%D1%83%D0%B4&action=edit&redlink=1>
(районы: Академический, Гагаринский, Ломоносовский, Обручевский);
• № 13, строение 1 - Обибанк;
• № 15 - РАО
Роснефтегазстрой;
• № 21 - лицей № 1546
«Плехановец»; школа № 570;
• № 29 - бывший особняк,
выстроен в 1903 г. техником архитектуры И. Климовым для купчихи А.П.
Мельниковой;
• № 33 - Дом культуры
Московского государственного текстильного университета им. А.Н. Косыгина
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%82%D0%B5%D0%BA%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D0%BD%D0%B8%D0%B2%D0%B5%D1%80%D1%81%D0%B8%D1%82%D0%B5%D1%82_%D0%B8%D0%BC._%D0%90._%D0%9D._%D0%9A%D0%BE%D1%81%D1%8B%D0%B3%D0%B8%D0%BD%D0%B0>;
Московский государственный симфонический оркестр для детей и юношества
<https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%81%D0%B8%D0%BC%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%BE%D1%80%D0%BA%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80_%D0%B4%D0%BB%D1%8F_%D0%B4%D0%B5%D1%82%D0%B5%D0%B9_%D0%B8_%D1%8E%D0%BD%D0%BE%D1%88%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0&action=edit&redlink=1>;
• № 37 - Ремесленное училище
им. К. Солдатенкова (1907, архитектор Н.Н. Благовещенский <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%BB%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9,_%D0%9D%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D0%B0%D0%B9_%D0%9D%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D0%B0%D0%B5%D0%B2%D0%B8%D1%87_(%D0%B0%D1%80%D1%85%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D1%80)>;
1910, архитектор В.В. Шервуд
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A8%D0%B5%D1%80%D0%B2%D1%83%D0%B4,_%D0%92%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%80_%D0%92%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%87>),
сейчас - лицей № 1553 «на Донской»; Дом научно-технического творчества молодёжи
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BC_%D0%BD%D0%B0%D1%83%D1%87%D0%BD%D0%BE-%D1%82%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%82%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0_%D0%BC%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B4%D1%91%D0%B6%D0%B8>;
• № 37, корпус 3 - Московское
объединение ветеринарии;
• № 43 - Клиника неврозов СКБ
№ 8 им. З.П. Соловьева
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%BF%D0%B5%D1%86%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D0%BA%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B8%D1%86%D0%B0_%E2%84%96_8_%D0%B8%D0%BC._%D0%97._%D0%9F._%D0%A1%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D1%8C%D1%91%D0%B2%D0%B0>;
По чётной стороне:
• № 4, строение 3 - банк «Флора-Москва»;
• № 6 - Управление по ЦАО
Главного управления МЧС
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%A7%D0%A1_%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8>
по Москве;
• № 8 - Московское общество
греков;
• № 10 - Французская академия
красоты и образования; школа № 16;
• № 12, корпус 1-2 - Русская
винно-водочная компания;
• № 20 - Храм Ризоположения
на Донской
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D1%80%D0%B0%D0%BC_%D0%A0%D0%B8%D0%B7%D0%BE%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%BD%D0%B0_%D0%94%D0%BE%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9>;
• № 14, строение 2 -
Русславбанк
<https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A0%D1%83%D1%81%D1%81%D0%BB%D0%B0%D0%B2%D0%B1%D0%B0%D0%BD%D0%BA&action=edit&redlink=1>;
№ 18/7 (1-й этаж) - посольство Республики Конго.
. Анализ конкурентов
Проведенный анализ характеристик будущего
офисного центра позволяет проводить изучение конкурентов в том же сегменте и
классе, что и рассматриваемый объект. Анализ конкурентов проводится на
локальном рынке (в зоне тяготения ближайших к объекту транспортных узлов). В
случае отсутствия конкурентов в зоне тяготения ближайших ТПУ, их следует искать
в пределах одного пояса, исходя из приведенной схемы зонирования Московского
региона.
Рисунок 5. Зонирование Москвы.
. Центр - зона от Кремля до Садового кольца;
. Зона от Садового кольца до ТТК;
. Зона от ТТК до МКАД;
. Ближнее Подмосковье - до 10 км от МКАД;
. Среднее Подмосковье - от 10 до 30 км от МКАД;
. Дальнее Подмосковье - от 30 до 70 км от МКАД;
. Седьмой пояс - от 70 км от МКАД.
В данном случае конкуренты были обнаружены
локально у тех же станций метро.
При анализе ценовых предложений конкурентов
одним из наиболее важных пунктов будет являться переход от цены предложения,
указанного в описании объектов-конкурентов, к цене сделки, по которой
фактически будет заключен договор. Для этого от цены предложения следует отнять
размер «уторговывания». Для среднего класса по экспертным данным уторговывание
составляет 7% от цены предложения.
Объект-аналог №1. Предлагается офисный блок на
2-м этаже 3-х этажного административного здания, выполнен качественный ремонт,
на 1-м этаже расположено уютное кафе.
· Адрес - Люсиновская ул. д.62
· Бизнес-центр класса В
· Расстояние от метро: до 10 минут
пешком
· Округ: ЮАО
· Предлагаемая площадь: 240 кв.м.
· Вид планировки: смешанная планировка
· Высота потолка (h): 3 м.
·
Коммуникации:
интернет / телефония
· Вентиляция: приточно-вытяжная.
· Санитарный узел: санузел на этаже
· Парковка: наземная.
· Лифты: нет.
· Инфраструктура: столовая, кафе,
ресторан, банк
Цена оферты: 25992 руб./м2/год
Уторговывание для среднего класса: 7%
Цена сделки: 25992 (100% - 7%) = 24172 руб./м2/год
с НДС
Рисунок 6. Объект-аналог №2.
Предлагается в аренду офисный блок в деловом
комплексе класса "В". Бизнес-центр находится в 6-и минутах ходьбы от
м. Шаболовская и Октябрьская. Коммерческие условия: УСН, эксплуатационные расходы
и коммунальные платежи включены в базовую ставку, кроме электричества. Так же
есть вакантные блоки: 47, 87, 150 кв.м. Качественная отделка зон общего
пользования. Презентабельный фасад здания. Огороженная территория.
· Адрес: Мытная ул. 46/2, стр. 5
· Бизнес-центр класса В
· Вентиляция: приточно-вытяжная
· Охрана: объект находится под
охраной, видеонаблюдение.
· Расстояние от метро: до 7 минут
пешком
· Округ: ЮАО
· Предлагаемая площадь: 120 кв.м.
· Вид планировки: зальная планировка
(open space)
· Высота потолка (h): 3 м.
· Коммуникации: интернет / телефония
· Санитарный узел: санузел на этаже
· Парковка: есть
· Лифты: есть
· Инфраструктура: кафе-столовая.
· Общая площадь здания: 5990,8 м2
Цена оферты: 29400 руб./м2/год
Уторговывание для среднего класса: 7%
Цена сделки:
(100% - 7%) = 27342 руб./м2/год с НДС
Рисунок 7. Объект-аналог №3
Предлагается в аренду офисный блок на 3-ем этаже
отдельного строения на территории делового комплекса класса "B+".
Коммерческие условия аренды: арендная плата включает в себя НДС и
эксплуатационные расходы, коммунальные платежи оплачиваются отдельно - 50 $ за
кв.м. в год с НДC. Электроэнергия оплачивается по факту потребления. М/м -
7.600 рублей в месяц с НДС из расчёта 1 м/м на 100 кв.м. арендуемой площади.
Возможность проведения интернета и связи с любым провайдером. Рецепция.
Огороженная территория.
· Адрес: Шаболовка ул. 31, стр. 8
· Бизнес-центр класса В+
· Округ: ЮАО
· Вентиляция: приточно-вытяжная,
· Охрана: видеонаблюдение,
· Расстояние от метро: до 3 минут
пешком
· Предлагаемая площадь: 155 кв.м.
· Вид планировки: кабинетная
планировка
· Высота потолка (h): 3.5 м.
· Коммуникации: интернет / телефония
· Санитарный узел: санузел в блоке
· Паковка: есть
· Лифты: есть
· Инфраструктура: две столовые,
кафе-бар, два ресторана, визовый центр Германии, нотариус и многое другое.
· Общая площадь здания: 31500 м2
Цена оферты: 24990 руб./м2/год
Уторговывание для среднего класса: 7%
Цена сделки:
(100% - 7%) = 23240 руб./м2/год с НДС
Рисунок 8. Объект-аналог №4.
Местоположение здания: Особняк расположено в
тихом Донском районе Южного административного округа (ЮАО) Москвы, недалеко от
Свято-Донского монастыря, на пересечении улиц Орджоникидзе и Серпуховский вал.
Рядом пролегают Ленинский проспект, Люсиновская и Мытная улицы, обеспечивающие
удобный доступ к Садовому и Третьему транспортному кольцу, расстояние до
которых составляет 2 км и 1 км, соответственно. Ближайшие станции метро
"Шаболовская" и "Тульская" находятся в нескольких минутах
ходьбы от здания. Парковка: Предоставляется 8 м/м перед зданием.
· Адрес: ул. Шаболовская д.67
· Бизнес-центр класса В
· Округ: ЮАО
· Вентиляция: приточно-вытяжная,
· Охрана: видеонаблюдение,
· Расстояние от метро: до 8 минут
пешком
· Планировка: зально-кабинетная
планировка
· Потолки: 3м
· Коммуникации: интернет/телефония
· Парковка: нет
· Лифты: нет
· Инфраструктура
· Общая площадь: 1465 кв.м
Цена оферты: 14196 руб./м2/год
Уторговывание для среднего класса: 7%
Цена сделки: 14196 (100% - 7%) = 13203 руб./м2/год
с НДС
Бизнес-центр «Влакра» (Vlakra) расположен по
адресу Москва, Малая Калужская улица, 15 в районе Донской, ЮАО. До ближайшей от
бизнес-центра станции метро - Шаболовская - 6 мин пешком. В бизнес-центре
«Влакра» собственник предлагает офисные помещения в диапазоне от 110 до 4500
кв.м. Офисный центр располагает возможностью аренды парковочных мест.
Рисунок 9. Объект-аналог №5
· Адрес: Малая Калужская улица, 15
· Бизнес-центр класса В
· Округ: ЮАО
· Вентиляция: приточно-вытяжная,
центральное кондиционирование
· Охрана: видеонаблюдение,
· Расстояние от метро: до 15 минут
пешком
· Предлагаемая площадь: 170 кв.м.
· Вид планировки: кабинетная
планировка
· Высота потолка (h): 3 м
· Коммуникации: интернет / телефония
· Санитарный узел: санузел в блоке
· Паковка: аренда
· Лифты: нет
· Инфраструктура: банки, кафе,
рестораны.
· Общая площадь здания: 5000 м2
Цена оферты: 16200 руб./м2/год
Уторговывание для среднего класса: 7%
Цена сделки: 16200 (100% - 7%) = 15066 руб./м2/год
с НДС
Рисунок 10
3. Маркетинговый план: ставка аренды и прогноз
доходов
Для достоверного планирования будущих доходов от
объекта недвижимости необходимо определить достоверную возможную ставку аренды
полезных площадей здания. В связи с высоким уровнем конкуренции на локальном и
региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной
ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов».
Основой для формирования цены аренды в
рассматриваемом объекте недвижимости будет являться информация о конкурентах на
локальном рынке, приведенная в главе 4 данного проекта. Для учета возможных
отличий рассматриваемых объектов-аналогов от объекта оценки в расчет будет
заложена методика определения стоимости недвижимости в рамках сравнительного
подхода с внесением процентных корректировок. Для оптимизации длительности
расчетов и сохранения максимально высокой достоверности привлеченными
экспертами были выявлены следующие ценообразующие факторы и величины
корректировок по этим факторам:
Наиболее важные факторы.
Сильно влияют на цену:
· Транспортная доступность
· Внешний вид
· Услуги внутри
· Услуги снаружи
На основании этих 4 факторов сведем объекты в
таблицу.
Таблица 2. Сравнения объектов
ФАКТОР
|
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
|
ОБЪЕКТ 1
|
ОБЪЕКТ 2
|
ОБЪЕКТ 3
|
ОБЪЕКТ 4
|
ОБЪЕКТ 5
|
ТРАНСПОРТ
|
ХОР
|
ХОР
|
ХОР
|
ОТЛ
|
УДОВЛ
|
УДОВЛ
|
ВНЕШ. ВИД
|
ХОР
|
ХОР
|
ОТЛ
|
УДОВЛ
|
ХОР
|
ХОР
|
ВНУТРИ
|
ХОР
|
УДОВЛ
|
ОТЛ
|
ХОР
|
ХОР
|
УДОВЛ
|
СНАРУЖИ
|
ОТЛ
|
ХОР
|
УДОВЛ
|
ОТЛ
|
УДОВЛ
|
ХОР
|
Для учета различий в характеристиках необходимо
определить величину корректировок по указанным факторам. Информация о величине
корректировок получена от привлеченных экспертов.
Корректировки
Ø Транспортная доступность
Рисунок 11
Корректировка показывает, сколько нужно добавить
или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в транспортной
доступности
Ø Внешний вид
Рисунок 12
Корректировка показывает, сколько нужно добавить
или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия во внешнем виде
зданий
Ø Услуги внутри
Рисунок 13
Корректировка показывает, сколько нужно добавить
или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в уровне
инфраструктуры
Ø Услуги снаружи
Рисунок 14
Корректировка показывает, сколько нужно добавить
или вычесть из цены объекта-аналога, чтобы учесть различия в уровне внешней инфраструктуры.
Таблица 3. На основании данных корректируем
критерии объектов-аналогов
КОРРЕК- ТИРОВКИ
|
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
|
ОБЪЕКТ 1
|
ОБЪЕКТ 2
|
ОБЪЕКТ 3
|
ОБЪЕКТ 4
|
ОБЪЕКТ 5
|
ТРАНСПОРТ
|
ХОР
|
0%
|
0%
|
-4%
|
+4%
|
+4%
|
ВНЕШ. ВИД
|
ХОР
|
0%
|
-4%
|
+4%
|
0%
|
0%
|
ВНУТРИ
|
ХОР
|
+4%
|
-4%
|
0%
|
0%
|
+4%
|
СНАРУЖИ
|
ОТЛ
|
+4%
|
+6%
|
0%
|
+6%
|
+4%
|
ВСЕГО
|
|
+8%
|
-2%
|
0%
|
+10%
|
+12%
|
КОЛ-ВО
|
|
2
|
3
|
2
|
2
|
3
|
Таблица 4. Определим арендную ставку нашего
объекта с помощью весов.
|
ОБЪЕКТ 1
|
ОБЪЕКТ 2
|
ОБЪЕКТ 3
|
ОБЪЕКТ 5
|
Цена сделки
|
24 172
|
27 342
|
23 236
|
13 203
|
15 066
|
Сумма корр.
|
+8%
|
-2%
|
+ 0%
|
+10%
|
+12%
|
Цена с учетом корр.
|
26 105
|
26 795
|
23 236
|
14 520
|
16 875
|
Кол-во корр.
|
2
|
3
|
2
|
2
|
3
|
1/Кол-во корр. (1)
|
0,500
|
0,333
|
0,500
|
0,500
|
0,333
|
Сумма (2)
|
0,500 + 0,500 + 0,500 + 0,333 +0,333 = 2,166
|
Вес аналога (1) / (2)
|
0,230
|
0,153
|
0,230
|
0,230
|
0,153
|
Вес аналога в руб.
|
5560
|
4183
|
5344
|
3036
|
2305
|
ЦЕНА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = 20430
|
|
|
|
Ставка, по которой
фактически будут сдаваться площади нашего объекта 20 430 руб. в год за 1 кв. м
полезной
площади с НДС.
Доход.
Условия на рынке не позволят нам сдавать
абсолютно все площади и получать все деньги от арендаторов единовременно,
особенно первые годы эксплуатации.
Вынужденные ограничения валового дохода:
· Заполняемость
· Недоиспользование площадей (переезд
арендаторов)
· Неуплата арендатора (банкротство)
· Инфляция (удорожание ресурсов)
Ø Заполняемость
Рисунок 15. Валовый доход по годам определяется
как произведение
Ставка аренды • полезная площадь • заполняемость
Ø Недоиспользование площадей
Ø Неуплата арендатора
Рисунок 16.
Ø Инфляция
Прогноз МЭР на 2015-2017 гг.
Рисунок 17
Строительство нашего объекта продолжается 2
года: 2014,2015 гг. Следовательно, первым годом эксплуатации является 2016 год.
Для подсчета денежных потоков приведем величину
арендной ставки к ценам 2016 года: 20 430 • 1,055 • 1,059 = 22 825 руб./м2/год
с НДС
Рассчитаем прогнозный доход за период первых 10
лет эксплуатации объекта:
Таблица 5
Периоды
|
2016
|
2017
|
2018
|
2019
|
2020
|
2021
|
Ставка тыс.руб. ( в 2016 )
|
22825
|
|
Площадь кв.м.
|
6376
|
|
|
Заполняемость
|
40%
|
80%
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
ВАЛОВЫЙ ДОХОД руб. С НДС
|
58213
|
116425
|
145532
|
145532
|
145532
|
145532
|
С учетом потерь от недоиспользования
|
55884
|
111768
|
139711
|
139711
|
139711
|
139711
|
С учетом потерь при сборе
|
53649
|
107297
|
134122
|
134122
|
134122
|
134122
|
Дефлятор МЭР
|
1
|
1,047
|
1,047
|
1,047
|
1,047
|
1,047
|
ПРОГНОЗНЫЙ ДОХОД тыс.руб. С НДС
|
53649
|
112340
|
140426
|
140426
|
140426
|
140426
|
Для наглядности построим диаграмму:
Рисунок 18
4. Оценка инвестиций
Основные инвестиции состоят из:
· Стоимость строительства
· Стоимость земли
· Регистрация
- Нематериальные активы (НМА)
· Разрешения
- На строительство
- На ввод в эксплуатацию
- На подключение коммуникаций.
Стоимость строительства.
Сз = НЦС V Ктр Крег
Ипр
Сз - стоимость самого здания
НЦС - нормативная цена строительства
Определяется по сборнику Укрупненные нормативы
цены строительства (НЦС-2011)
В соответствии с пунктом 18 технической части
государственных сметных укрупненных нормативов цены строительства применяется
коэффициент 1,08 в связи со строительством в стесненных условиях застроенной
части города
НЦС = 39,22 1,08 = 42,3576 тыс. руб. за 1 м2
V - Мощность (площадь)= 8000 м2
Ктр - территориальный поправочный
индекс
Коэффициент перехода цен базового региона
(Московская область) к ценам субъекта строительства
Ктр = 1,05
Крег - региональный поправочный
индекс
Коэффициент учитывающий
регионально-климатические условия и специфику объемно-планировочных решений
субъекта строительства
Крег = 1
Ипр - прогнозный индекс-дефлятор
Таблица 6
Года
|
Дефляторы, %
|
2011-2012
|
106,8
|
2012-2013
|
105,5
|
2013-2014
|
104,6
|
2014-2015
|
104,6
|
2015-2016
|
104,7
|
Базовый год - 2011, строительство начинается в
2014, продолжается 2 года, заканчиваясь на конец 2015(начало 2016 г.)
И н стрва = 106,8 105,5 104,6 =
117,86%
И к стрва = 104,6 104,7 = 109,52 %
Сз = 42,3576 8000 1,05 1 1,23 = 437
638, 723 тыс. руб.
Так же стоимость строительства включает в себя
не только затраты на само здание и его внутренние коммуникации, но и внешние
коммуникации и благоустройство, которые мы не учли.
С = 437 638, 723 + НС +МАФ +Б + Пр
НС - наружные сети
МАФ - малые архитектурные формы
Б - благоустройство
Пр - прочее
По экспертной оценке стоимости неучтенных систем
может быть определена по формуле:
(НС +МАФ +Б + Пр) = 0,15 Сз
Таким образом общая величина затрат на
строительство без НДС составляет:
С = Сз + 0,15 Сз = 1,15 Сз
С = 1,15 437 638, 723 = 503 284, 531тыс. руб.
Общая стоимость строительства объекта составила
503 284 531 руб.
Стоимость аренды земли.
В составе инвестиций следует учесть также
величину выплаты городу за получение права аренды земельного участка.
Таблица 7
Доля от стоимости строительства, %
|
Территория
|
40
|
В пределах Садового кольца
|
30
|
от Садового до ТТК
|
20
|
от ТТК до МКАДа и за МКАДом
|
Так как наш строящийся офис расположен между ТТК
и садовым кольцом берем 30 % от стоимости строительства.
З = 0,3 Сз = 0,3 437 638, 723 = 131
291, 616 тыс. руб.
Регистрация.
Для регистрации новой организации и получения
юридического адреса будет привлечет профессиональный посредник, услуги которого
обойдутся нам ориентировочно в 70 000 рублей.
Разрешения.
По экспертной оценке накладные расходы,
связанные с выплаты на все разрешения, которые необходимо получить (разрешения
на подключение сетей, разрешение на ввод в эксплуатацию, согласование проекта и
т.д.), составят 200000 рублей.
Итоговая величина инвестиций.
Каждый вид затрат, кроме аренды земли,
находящейся в государственной или муниципальной собственности, облагается
налогом НДС в 18 %.
Общее количество инвестиций в наш проект
составит:
Ио = (503 284 531 + 70 000 + 200 000
) 1,18 + 131 291 616 =
882 147 рублей
В том числе общая величина НДС составляет:
% * (503 284 531 + 70 000 + 200 000) = 90 639,
815 тыс.руб.
. Операционные расходы
Для целей получения возможности быстрой продажи
в будущем рассматриваемого арендного бизнеса, в рамках компании-инвестора
выделяется дочернее общество, на балансе которого и числится рассматриваемый
объект недвижимости. Помимо этого, на балансе дочернего общества будут
числиться также право на аренду земли под зданием и бренд объекта недвижимости.
Персонал дочернего общества будет состоять из специалистов по управлению
доходной недвижимостью. Таким образом, в случае, если будет принято решение
избавиться от арендного бизнеса, покупателю можно будет предложить выкупить
долю инвесторов в уставном капитале дочернего общества и получить готовый
доходный бизнес, укомплектованный всем необходимым и не связанный сторонними
обязательствами головной компании.
Для стабильной работы арендного бизнеса у
дочернего общества возникнет ряд операционных расходов.
Статья 1. ФОТ
Во-первых, это расходы на фонд оплаты труда
сотрудников дочернего общества. Инвесторы проекта сочли необходимым нанять
директора компании, разбирающегося в тонкостях создания и управления
коммерческой недвижимостью; отраслевого бухгалтера, юриста по сделкам с
недвижимостью и двух менеджеров по продажам, которые будут продвигать объект на
популярных рекламных площадках и обзванивать имеющиеся базы потенциальных
арендаторов. Персонал будет размещен на площадях головной компании, в
дальнейшем займет небольшое помещение в построенном объекте.
Таблица 8
Должность
|
Кол-во
|
Зарплата, руб. в год
|
ФОТ, руб. в год
|
Директор
|
1 человек
|
1 080 000
|
1 080 000
|
Бухгалтер
|
1 человек
|
800 000
|
800 000
|
Юрист
|
1 человек
|
800 000
|
800 000
|
Менеджер
|
2 человека
|
480 000
|
960 000
|
Секретарь
|
1 человек
|
420 000
|
420 000
|
|
|
|
4 060 000
|
Годовой фонд оплаты труда управляющего персонала.
Статья 2. Офисные расходы.
Расходы на воду, чай, кофе, канцелярию и прочие
расходы офиса будут приняты в размере 250 000 руб. в год.
Статья 3. Услуги управляющей компании:
Управляющая компания будет заниматься
техническим обслуживанием планируемого доходного здания. Специалисты УК будут
выполнять текущий ремонт здания, Стоимость услуг управляющей компании может
быть выражена в виде фиксированного годового платежа за обслуживание 1 кв.м.
общей площади объекта недвижимости и дифференцироваться в зависимости от класса
здания и набора оказываемых услуг.
Таблица 9
Класс
|
Фиксированная плата за услуги УК, рублей в год за 1 м2общей
площади
|
Высокий
|
1000
|
Средний
|
800
|
Низкий
|
600
|
*8000 = 4 800 000 рублей в год
Статья 4. Охрана здания
Для защиты от грабежей и нападений на здание
будет заключен договор на обслуживание с частной охранной компанией, услуги
которой обойдутся ориентировочно в 1 500 000 рублей в год.
Статья 5. Аренда земли
Помимо первоначального взноса городу за право
заключения договора аренды, право пользование землей под зданием накладывает
обязательство ежегодных выплат арендного платежа. Примем его как 5 % от платы
городу за право пользования земельным участком.
291 616 * 0,05 = 6 564 580 рублей в год
. Заемные средства
В качестве заемных средств предоставляется
кредит в размере (143000 тыс.руб.)
Процентная ставка по кредиту равна 10% годовых.
Выплаты производятся с третьего года
эксплуатации объекта.
Таблица 10
Года
|
Остаток
|
Переплаты по кредиту
|
Ежегодные выплаты без переплат
|
Ежегодные выплаты
|
3
|
143000
|
14 300,000
|
17875
|
32 175,000
|
4
|
125 125,000
|
12 512,500
|
17875
|
30 387,500
|
5
|
107 250,000
|
10 725,000
|
17875
|
28 600,000
|
5
|
89 375,000
|
8 937,500
|
17875
|
26 812,500
|
6
|
71 500,000
|
7 150,000
|
17875
|
25 025,000
|
7
|
53 625,000
|
5 362,500
|
17875
|
23 237,500
|
7
|
35 750,000
|
3 575,000
|
17875
|
21 450,000
|
8
|
17 875,000
|
1 787,500
|
17875
|
19 662,500
|
Сумма переплат
|
64 350,000
|
|
|
. Налоговое окружение
Таблица 11
Амортизация
|
Глава 25 НК РФ
|
Остаточная стоимость объекта недвижимости, равная первоначальной
стоимости его создания за вычетом накопленной амортизации
|
100%/срок полезного использования = 100%/50 лет = 2%
|
Отчисления во внебюджетные фонды
|
ФЗ № 212 от 24.07.2009 г., постановление правительства РФ № 1101
от 30.11.2013 г.
|
Годовой доход каждого сотрудника, но не более 624 т.р. с
человека
|
30%
|
НДС
|
Глава 21 НК РФ
|
Полученный доход от оказания услуг
|
18%
|
Налог на имущество
|
Глава 30 НК РФ
|
Кадастровая стоимость объекта, приравненная в проекте к
стоимости создания объекта
|
2,2%
|
Налог на прибыль
|
Глава 25 НК РФ
|
Доходы за вычетом текущих расходов, амортизации, отчислений во
внебюджетные фонды, НДС, налога на имущество
|
20%
|
Налоговое окружение проекта
Статья 1. Отчисления во внебюджетные фонды
- социального страхования
- медицинского страхования
- пенсионного страхования
% от ФОТ, но не больше чем 624 00 рублей в год с
человека.
Таблица 12
Должность
|
количество
|
зарплата, рублей в год
|
ФОТ, рублей в год
|
директор
|
1 человек
|
1 080 000
|
1 080000
|
бухгалтер
|
1 человек
|
800 000
|
юрист
|
1 человек
|
800 000
|
800 000
|
менеджер
|
2 человека
|
480 000
|
960 000
|
секретарь
|
1 человек
|
420 000
|
420 000
|
Итого:
|
4 060 000
|
624 000 3 ++ 420 000= 975 600 рублей в год
Статья 2. Амортизация
А =
Истр - общая стоимость
строительства объекта- срок службы объекта= 50 лет
А = = 11 877 510 рублей в год
Статья 3. НДС
Величина НДС составляет 18% от
ежегодного дохода. Помимо этого может быть возмещен НДС с затрат, направленных
на создание объектов основных средств - нашего здания.
284 531*0,18 = 90 591 215 руб.
Срок строительства - 2 года.
Ежегодный возврат НДС составит 90
591 215/ 2 = 45 295 607 руб. в год.
Возврат НДС происходит в году,
следующем за годом уплаты НДС подрядчику, т.е. на 2 и 3 год реализации проекта.
Статья 4. Налог на имущество
Максимально возможная ставка налога
на недвижимое имущество составляет 2,2% от его балансовой остаточной стоимости.
Остаточная стоимость равна первоначальной величине инвестиций в строительство
минус накопленная амортизация. Первоначальный платеж по налогу на имущество
равен:
Истр0,022 = 503 284 531
0,022 = 11 072 259 рублей в год
Платежи в последующие годы приведены
в таблице ниже.
Статья 5. Налог на прибыль.
Налог на прибыль рассчитывается как
20% от чистой прибыли организации после уплаты всех вышеперечисленных налогов и
учета всех вышеперечисленных расходов.
Таблица 13
Название
|
Обоснование
|
База
|
Ставка
|
Амортизация
|
Глава 25 НК РФ
|
Остаточная стоимость объекта недвижимости, равная первоначальной
стоимости его создания за вычетом накопленной амортизации
|
100%/срок полезного использования = 100%/50 лет = 2%
|
Отчисления во внебюджетные фонды
|
ФЗ № 212 от 24.07.2009 г., постановление правительства РФ № 1101
от 30.11.2013 г.
|
Годовой доход каждого сотрудника, но не более 624 т.р. с
человека
|
30%
|
НДС
|
Глава 21 НК РФ
|
Полученный доход от оказания услуг
|
18%
|
Налог на имущество
|
Глава 30 НК РФ
|
Кадастровая стоимость объекта, приравненная в проекте к
стоимости создания объекта
|
2,2%
|
Налог на прибыль
|
Глава 25 НК РФ
|
Доходы за вычетом текущих расходов, амортизации, отчислений во
внебюджетные фонды, НДС, налога на имущество
|
20%
|
. Финансовая модель
Расчет ИД
ИД= =0,14
Расчет ВНД
ВНДБ=(0,1035+*(0,4-0,1035))*100%= 36,9 %
Расчет То (срок
окупаемости)
Расчет проводится по суммарному ЧДД
на 8ой год эксплуатации (- тыс.руб.) и полученной прибыли на 3ий
год эксплуатации объекта, при загрузке объекта на 100% (54 093,23 тыс.руб.)
С учетом строительства То будет
равен:
То=( 584793,939/ 54 093,23)+10=20.8