Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания

Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания

Федеральное агентство по образованию

ГОУ ВПО Тюменский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра строительных конструкций

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«Техническая экспертиза зданий»

НА ТЕМУ:

«Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания»

Ведение

Техническое обследование зданий и сооружений проводится в целях получения фактических данных о размерах, прочности и повреждениях конструкций. Эти показатели необходимы при разработке проектов усиления, восстановления и реконструкции здания, а также для выявления причин появления повреждений и аварий строительных конструкций. При проведении технического обследования должны быть получены исчерпывающие сведения для оценки состояния и несущей способности конструкций. По результатам технического обследования делается вывод о состоянии конструкций, причинах их деформаций и повреждений, а также даются рекомендации об их усилении и замене. Техническое обследование проводится в 3 этапа:

Предварительное рекогносцировочное обследование (сбор и анализ имеющейся технической документации об объекте (проектная, сметная, эксплуатационная)):

уточнение объёмно-планировочных и конструктивных решений зданий и отдельных конструкций;

выявление наиболее повреждённых и аварийных участков и конструкций;

составление программы основного обследования.

Основное (техническое) обследование (визуальное, инструментальное, визуально-инструментальное)

уточнение размеров, схем опирания конструкций, нагрузок, качества и прочности материалов;

выявление и зарисовка трещин, дефектов и других повреждений конструкций;

измерение деформаций;

определение свойств материалов конструкций;

фотофиксация объектов (общий вид объектов и отдельные его дефекты).

Дополнительное обследование:

уточнение результатов предварительного и основного обследования;

длительные наблюдения за деформируемыми конструкциями и их изменением, наблюдение за изменением температурно-влажностного режима;

испытание конструкций пробной нагрузкой;

уточнение данных инженерно-геологических и геодезических изысканий.

Целью выполнения данного курсового проекта является выработка навыков по оценке технического состояния зданий и сооружений на основании данных визуального обследования, а также по составлению отчётной документации (обмерных планов, фотофиксации и схем расположения дефектов).

Оценка технического состояния - это установление степени повреждения и категории технического состояния зданий на основе сопоставления фактических значений и количественно оцениваемых признаков со значениями, установленными проектом и нормативной документацией.

Степень повреждения - это установленная в процентном отношении доля дефицита несущей способности.

Категория технического состояния -степень эксплуатационной пригодности несущей строительной конструкции или здания и сооружения в целом, а также грунтов их основания, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик. Существуют 4 категории технического состояния зданий и сооружений [3]:

Нормативное техническое состояние - категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения.

Работоспособное техническое состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований, в конкретных условиях эксплуатации, не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно-работоспособное техническое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).

Аварийное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.

В данном курсовом проекте необходимо составить план этажа в соответствии с СПДС на основании данных натуральных обмеров здания. Проведение обмерных работ заключается в определении фактических размеров зданий, сооружений, внутренних помещений и строительных конструкций на данный момент времени. Потребность в обмерных работах возникает при определении дальнейшей судьбы зданий или сооружений. Для составления обмерного чертежа делают предварительную зарисовку (эскиз) здания. Эскиз может быть сделан от руки без масштаба. Размеры указываются в сантиметрах без выносных и размерных линий непосредственно на или под линией зарисовки. По полученным эскизам делают обмерный чертёж, который выполняется в соответствии с ГОСТом. Размеры в миллиметрах выносятся на размерные линии. Необходимо так же на обмерном чертеже наличие осей.

Также в курсовом проекте необходимо по данным визуального обследования элементов здания определить величину физического износа отдельных элементов и здания в целом, дать оценку их технического состояния. Физический износ определяется по данным визуального обследования согласно ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». При определении физического износа элементов зданий нижняя граница интервала принимается при наличии одного признака из строки, верхняя граница принимается при наличии всех признаков из строки. При наличии нескольких признаков физический износ определяется интерполяцией. Полученное значение физического износа округляется в ближайшую сторону с точностью до 10% для участка элемента, до 5% для элемента и до 1% для здания в целом.

Удельные веса слоёв в слоистых конструкциях можно определить по 3 приложению ВСНа 53-86(р) и по заводской калькуляции. За окончательное значение физического износа выбирается большее из двух полученных значений.

 - физический износ слоистой конструкции, %.

 - физический износ слоя слоистой конструкции, %;

 - удельный вес слоя в слоистой конструкции;

 - число слоёв в слоистой конструкции.

Физический износ инженерных систем в общем случае рассчитывается по признакам износа по таблицам ВСН 53-86(р). При замене отдельных элементов инженерного оборудования физический износ определяется дважды: по признаку износа и по сроку службы. Удельные веса инженерного оборудования определяются по приложению 4 ВСН 53-86(р).

Общий физический износ здания определяется как сумма степеней износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости из общей восстановительной стоимости здания:

 - физический износ i-ого элемента здания, %;

 - удельный вес i-ого элемента здания;

 - число элементов в здании.

Удельные веса стоимости укрупнённых элементов в общей восстановительной стоимости здания принимаются по сборнику 228 «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости для переоценки основных фондов». Для укрупнённых элементов, таких как стены и перегородки, крыша и кровля, окна и двери, удельный вес определяется как отношение стоимости конструктивного элемента к стоимости всего укрупнённого элемента. Примерные укрупнённые удельные веса конструктивных элементов в составе укрупнённых элементов приведены во 2 приложении ВСНа 53-86(р).

В результате оценки физического износа можно сделать вывод о состоянии здания в целом или его конструктивного элемента:

-20% - состояние хорошее, ремонт не требуется;

-40% - состояние удовлетворительное, требуется текущий ремонт;

-60% - состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт;

-80% - состояние ветхое, требуется ремонт охранно-поддерживающего характера;

более 80% - состояние аварийное, эксплуатация возможна только при технико-экономическом обосновании.

Оценка технического состояния по данным визуального обследования

Объект обследования: здание общежития, II категории капитальности, 1974 год постройки.

. При обследовании ленточных крупноблочных фундаментов обнаружены следующие дефекты:

на участке №1 (удельный вес 20%) - мелкие трещины в цоколе шириной до 1,5 мм; местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен;

на участке №2 (удельный вес 20%) - трещины в швах между блоками до 2 мм; местные нарушения штукатурного слоя; высолы и следы увлажнения стен подвала;

на участке №3 (удельный вес 60%) - трещины более 2 мм; частичное разрушение блоков (до арматуры); выщелачивание раствора из швов на глубину более 10 мм; следы увлажнения цоколя и стен подвала.

Таблица 1. Физический износ фундаментов

Физический износ фундаментов обследуемого объекта составляет 50%, что говорит о неудовлетворительном состоянии. Конструкция требует капитального ремонта. Нужно повести следующие работы: затирка трещин; заделка швов и разрушенных блоков; ремонт штукатурки стен подвала; восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; усиление фундаментов местами.

. При обследовании стен каменных из силикатного кирпича обнаружены следующие дефекты:

на участке №1 (удельный вес 25%) - разрушение кладки местами;

на участке №2 (удельный вес 25%) - массовые прогрессирующие сквозные трещины; ослабление и частичное разрушение кладки; заметное искривление стен с прогибом более 1/200 длины деформируемого участка;

на участке №3 (удельный вес 50%) - массовое отпадание штукатурки; разрушение швов кладки; выпадение отдельных кирпичей из кладки стен и карниза; высолы и следы увлажнения.

Таблица 2. Физический износ стен

Физический износ стен обследуемого здания составляет 55%, что говорит о неудовлетворительном состоянии конструкций. Стены требуют капитального ремонта. Нужно повести ремонт повреждённых участков стен и карнизов, их усиление и крепление вплоть до полной перекладки стен.

. При обследовании перегородок каменных из силикатного кирпича обнаружены следующие дефекты:

на участке №1 (удельный вес 20%) - выпучивание более 1/100 длины деформируемого участка; сквозные трещины; выпадение кирпичей;

на участке №2 (удельный вес 80%) - трещины шириной до 2 мм в местах сопряжения перегородок с потолками; редкие сколы.

Таблица 3. Физический износ перегородок

Физический износ перегородок обследуемого здания составляет 30 %, что говорит об удовлетворительном состоянии конструкций, но требующем текущий ремонт. Нужно провести заделку трещин и сколов, а местами полную замену перегородок.

. При обследовании перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей обнаружены следующие дефекты:

на участке №1 (удельный вес 25%) - глубокие поперечные трещины шириной более 2 мм; прогиб до 1/80 пролёта;

на участке №2 (удельный вес 75%) - трещины в швах между плитами шириной до 2 мм.

Таблица 4. Физический износ перекрытий

Физический износ перекрытий обследуемого здания составляет 25%, что говорит об удовлетворительном состоянии конструкций. Требуется заделка трещин, антикоррозионные работы и усиление конструкции на участке 1.

. При обследовании крыши плоской совмещённой из слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия обнаружены следующие дефекты: трещины в панелях шириной до 1 мм; пробоины; следы протечек на площади до 10%; оседание утеплителя; его высокая влажность.

По дефектам физический износ крыши обследуемого здания составил 40%.

Расчёт физического износа крыши по сроку эксплуатации представлен в таблице 5. Оба слоя эксплуатировались 38 лет.

Таблица 5. Физический износ крыши

По сроку эксплуатации физический износ крыши составил 40%, как и визуальное обследование. Следовательно, принимаем значение износа 40%, что говорит об её удовлетворительном состоянии, требующем лишь текущего ремонта. Нужно заделать трещины и выбоины и провести ремонт кровли.

. При обследовании кровли из рулонных материалов обнаружены следующие дефекты: вздутие поверхности; местами трещины и разрывы верхнего слоя кровли на площади до 10%; проникание влаги в местах примыкания к парапету и выпускам труб; повреждение деталей водоприёмного устройства и ограждающей решётки.

В итоге, физический износ кровли обследуемого здания составил 40%, что говорит об её удовлетворительном состоянии, но требующем текущий ремонт. Нужно провести следующие работы: смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием ещё одним слоем; ремонт желобов, решёток и водоприёмных устройств.

. При обследовании полов обнаружены следующие дефекты:

полы 1 типа - бетонные (удельный вес 5%) - стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 на площади до 25%;

полы 2 типа - плиточные (удельный вес 20%) - полное разрушение покрытия и основания; массовые протечки в санузлах через междуэтажное перекрытие;

полы 3 типа - дощатые (удельный вес 75%) - имеют разные признаки износа на трёх участках:

на участке №1 (удельный вес от стоимости полов 3 типа 75%) - единичные мелкие сколы; щели между досками и провисание досок;

на участке №2 (удельный вес от стоимости полов 3 типа 25%) - прогибы и просадки; местами изломы (в четвертях) отдельных досок;

на участке №3 (удельный вес от стоимости полов 3 типа 0%) - повреждений не обнаружено.

Таблица 6. Физический износ пола 3 типа

Таблица 7. Физический износ пола

Физический износ полов обследуемого объекта составляет 40%, что говорит о том, что состояние удовлетворительное, требуется текущий ремонт. Нужно повести следующие работы для дощатых полов: сплачивание полов, острожка провесов; перестилка полов с добавлением нового материала до 25% площади пола, замена лаг местами. В бетонных полах необходимо заделать выбоины, плиточный пол необходимо полностью заменить.

. При обследовании окон деревянных обнаружены следующие дефекты:

на участке №1 (удельный вес 10%) - оконные заполнения полностью или частично утрачены;

на участке №2 (удельный вес 20%) - нижний брус оконного переплёта и подоконная доска поражены гнилью; древесина расслаивается; переплёты расшатаны;

на участке №3 (удельный вес 70%) - мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами; истёртость и щели в притворах; замазка местами отстала; частично отсутствуют штапики; трещины стекол; мелкие повреждения отливов;

на участке №4 (удельный вес 0%) - оконные переплёты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; до 30% приборов повреждены или отсутствуют; нет остекления и отливов.

Таблица 8. Физический износ окон

здание износ визуальное обследование

Физический износ окон обследуемого объекта составляет 35%, что говорит об удовлетворительном состоянии оконных проёмов. Конструкция требует текущего ремонта. Нужно повести следующие работы: восстановление отсутствующих штапиков, остекления, отливов с добавлением нового материала; укрепление соединений накладками; ремонт переплётов, коробки и подоконной доски с добавлением нового материала вплоть до полной замены оконных блоков.

. При обследовании дверей деревянных обнаружены следующие дефекты:

на участке №1 (удельный вес 25%) - дверные заполнения полностью или частично утрачены;

на участке №2 (удельный вес 25%) - коробки местами повреждены или поражены гнилью; наличники местами утрачены; обвязка полотен повреждена;

на участке №3 (удельный вес 50%) - мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками; стёртость дверных полотен и щели в притворах.

Таблица 9. Физический износ дверей

Физический износ дверей обследуемого объекта составляет 45%, что говорит о неудовлетворительном состоянии дверных проёмов. Конструкция требует капитального ремонта. Нужно повести следующие работы: уплотнение сопряжений; постановка дополнительных накладок с острожкой; ремонт дверных коробок и полотен; замена разрушенных частей или проёмов в целом.

. При обследовании отделочных покрытий установлен физический износ 50%, что говорит об их неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта.

. При обследовании системы горячего водоснабжения обнаружены следующие дефекты: выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей; следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов. Восемь лет назад была произведена замена 90% магистралей, стояков и запорной арматуры (чугунной).

Физический износ в этом случае можно найти двумя способами и в итоге взять наибольший.

По дефектам физический износ системы горячего водоснабжения обследуемого здания составил 80%.

Расчёт физического износа системы горячего водоснабжения по сроку эксплуатации представлен в таблице 10.

Таблица 10. Физический износ системы горячего водоснабжения

По сроку эксплуатации физический износ системы горячего водоснабжения составил 65%, когда как визуальное обследование показало 80-процентный износ конструкций. Принимаем наибольшее значение. Значит, физический износ системы горячего водоснабжения составляет 80%, что говорит об их ветхом состоянии. Требуется ремонт охранно-поддерживающего характера и полная замена системы горячего водоснабжения.

. При обследовании системы центрального отопления обнаружены следующие дефекты: капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов. Пять лет назад была произведена замена 50% запорной арматуры и калориферов.

По дефектам физический износ системы центрального отопления обследуемого здания составил 40%.

Расчёт физического износа системы центрального отопления по сроку эксплуатации представлен в таблице 11.

Таблица 11. Физический износ системы центрального отопления

По сроку эксплуатации физический износ системы центрального отопления составил 80%, когда как визуальное обследование показало 40-процентный износ конструкций. Принимаем наибольшее значение. Значит, физический износ системы центрального отопления составляет 80%, находится в ветхом состоянии и требует ремонт охранно-поддерживающего характера или полной замены системы.

. При обследовании системы холодного водоснабжения обнаружены следующие дефекты: выход из строя запорной арматуры; большое количество хомутов; следы замены отдельными местами трубопроводов; большая коррозия элементов системы; повреждение до 30% смывных бачков. Пятнадцать лет назад была произведена замена 80% кранов и запорной арматуры.

По дефектам физический износ системы холодного водоснабжения обследуемого здания составил 80%.

Расчёт физического износа системы холодного водоснабжения по сроку эксплуатации представлен в таблице 12.

Таблица 12. Физический износ системы холодного водоснабжения

По сроку эксплуатации физический износ системы холодного водоснабжения составил 100%, как и при визуальном обследовании. Значит, система холодного водоснабжения находится в ветхом состоянии, требует полной замены системы.

. При обследовании канализации и водостоков обнаружены следующие дефекты: наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов.

По данным дефектам физический износ канализации и водостоков составляет 40%, что свидетельствует об их удовлетворительном состоянии.

Требуется заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов.

. При обследовании электрооборудования обнаружены следующие дефекты: неисправность проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие части приборов; оголение проводов; следы больших ремонтов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ).

По данным дефектам физический износ электрооборудования составляет 80%, что свидетельствует об его ветхом состоянии. Требуется ремонт охранно-поддерживающего характера.

. При обследовании прочих элементов установлено, что физический износ лестниц составил 20%, а остальных элементов - 40%. Следовательно, лестницы находятся в хорошем состоянии и не требуют ремонта, но вот остальные элементы нуждаются в текущем ремонте, так как их состояние лишь удовлетворительное.

. В соответствии со сборником №28 «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки фондов» удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования для обследуемого здания следующие:

фундаменты - 11%;

стены и перегородки - 26%;

перекрытия - 13%;

крыша и кровля - 3%;

полы - 6%;

окна и двери - 11%;

отделочные покрытия - 9%;

инженерное оборудование - 15%, в том числе:

отопление - 2,8%;

холодное водоснабжение - 0,5%;

горячее водоснабжение - 4,5%;

канализация - 3,2%;

электрооборудование - 3,5%;

прочее - 6%.

Таблица 15. Общий физический износ здания

Удельный вес по УПБС, %

Удельный вес по ВСН, %

Расчётный удельный вес, %

Физический износ, %

Доля физического износа, %

Фундаменты

11

-

11

50

Стены

26

86

55

Перегородки

14

30

Перекрытия

13

-

13

25

Крыша

3

40

40

Кровля

60

40

Полы

6

-

6

40

Окна

11

56

35

Двери

44

45

Отделочные покрытия

9

-

9

50

Горячее водоснабжение

4,5

-

4,5

65

Отопление

2,8

-

2,8

80

Холодное водоснабжение

0,5

-

0,5

100

Канализация

3,2

3,2

40

Электро-оборудование

3,5

-

3,5

80

Лестницы

6

51

20

Остальные элементы

49

40

46,107% ≈ 46%

Вывод

Величина физического износа обследуемого здания в результате расчётов по данным визуального обследования составила 46%. Это неудовлетворительное состояние, требующее капитального ремонта. По категории технического состояния данное здание относится к ограниченно работоспособным. У здания имеются дефекты и повреждения, которые могут привести к некоторому снижению несущей способности. Нормальная эксплуатация данного здания возможна при контроле за состоянием конструкций и условиями эксплуатации. Но помимо контроля необходимо ликвидировать сами причины износа, заменить конструкции, находящиеся в ветхом и аварийном состоянии, провести текущий и капитальный ремонты. В наиболее изношенном состоянии находится инженерное оборудование, а именно горячее водоснабжение (80% физического износа), отопление (60% физического износа), холодное водоснабжение (80% физического износа) и электрооборудование (80% физического износа). В обследуемом здании необходима полная замена всех систем инженерного оборудования. Физический износ других конструкций рассматриваемого объекта колеблется с 20 до 55%. В целом объект требует срочного капитального ремонта.

Список литературы

1.      Кабанцев О.В., Мальганов А.И., Плевков В.С., Тонких Г.П. Оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений: учебное пособие, - Печатная мануфактура, 2009.

.        ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

.        ГОСТ 53778 - 2010