Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания
МИНИСТЕРСТВО
ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
Государственное
бюджетное образовательное учреждение
среднего
профессионального образования
«Тольяттинский
политехнический техникум»
(ГБОУ СПО
«ТПТ»)
КУРСОВАЯ
РАБОТА
«Визуальное
обследование и оценка технического состояния жилого здания»
по
дисциплине «Техническая инвентаризация объектов недвижимости»
Студент
Филяева Т.В
Группа
Гк-31
Преподаватель
Кашковская С.С.
Тольятти,
2015г.
Данные визуального
обследования
Объект обследования 5 этажное кирпичное здание
общежития, II категории
капитальности, 1974 года постройки.
При обследовании ленточных крупноблочных
фундаментов обнаружены следующие дефекты: на участке № 1 (уд. вес 20 %) -
мелкие трещины в цоколе шириной до 1,5 мм, местные нарушения штукатурного слоя
цоколя и стен; участке № 2 (20 %) - трещины в швах между блоками до 2 мм,
местные нарушения штукатурного слоя, высолы и следы увлажнения стен подвала; на
участке № 3 (60 %) - трещины более 2 мм, частичное разрушение блоков (до
арматуры); выщелачивание раствора из швов на глубину более 10 мм; следы
увлажнения цоколя и стен подвала.
При обследовании стен каменных из силикатного
кирпича обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (уд. вес 15 %) - разрушение
кладки местами;
на участке № 2 ( 45 %) - массовые
прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки,
заметное искривление стен с прогибом более 1/200 длины деформируемого участка;
на участке № 3 ( 40 %) - массовое отпадение
штукатурки; разрушение швов кладки; выпадение отдельных кирпичей из кладки стен
и карниза; высолы и следы увлажнения.
При обследовании перегородок каменных из
силикатного кирпича обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (уд. вес 15 %) - выпучивание
более 1/100 длины деформируемого участка, сквозные трещины, выпадение кирпичей;
на участке № 2 (85 %) - трещины шириной до 2 мм
в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы.
При обследовании перекрытий из сборных
железобетонных многопустотных панелей обнаружены следующие дефекты:
на участке № 1 (45%) - глубокие поперечные
трещины шириной более 2 мм, прогиб до 1/80 пролета;
на участке № 2 (55%) - трещины в швах между
плитами шириной до 2 мм.
При обследовании крыши плоской совмещенной из
слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия обнаружены
следующие дефекты: трещины в панелях шириной до 1 мм, пробоины, следы протечек
на площади до 10%, оседание утеплителя, его высокая влажность.
При обследовании кровли из рулонных материалов
обнаружены следующие дефекты: вздутие поверхности, местами трещины и разрывы
верхнего слоя кровли на площади до 10%; проникание влаги в местах примыкания к
парапету и выпускам труб; повреждение деталей водоприемного устройства и
ограждающей решетки.
При обследовании полов обнаружены следующие
дефекты:
полы 1 типа - бетонные (уд. вес 5%) - стирание
поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 кв.м на площади до 25%;
полы 2 типа - плиточные (уд. вес 20%) - полное
разрушение покрытия и основания, массовые протечки в санузлах через
междуэтажное перекрытие;
полы 3 типа - дощатые (уд. вес 75%) - имеют
разные признаки износа на трех участках:
участок № 1 (уд. вес от стоимости полов 3 типа
60%) - единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок;
участок № 2 (40%) - прогибы и просадки, местами
изломы (в четвертях) отдельных досок;
участок № 3 (0%) - повреждений не обнаружено.
При обследовании окон деревянных обнаружены
следующие дефекты:
на участке № 1 (10%) - оконные заполнения
полностью или частично утрачены;
на участке № 2 (20%) - нижний брус оконного
переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается,
переплеты расшатаны;
на участке №3 (60%) - мелкие трещины в местах
сопряжения коробок со стенами, истертость и щели в притворах. Замазка местами
отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения
отливов;
на участке №4 (10%) - оконные переплеты
рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; до 30% приборов повреждены или
отсутствуют; нет остекления и отливов.
При обследовании дверей деревянных обнаружены
следующие дефекты:
на участке № 1 (15%) - дверные заполнения
полностью или частично утрачены;
на участке № 2 (45%) - коробки местами
повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен
повреждена;
на участке № 3 (40%) - мелкие поверхностные
трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, стертость
дверных полотен и щели в притворах.
При обследовании отделочных покрытий установлен
физический износ 50%.
При обследовании системы горячего водоснабжения
обнаружены следующие дефекты: выход из строя запорной арматуры, смесителей,
полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных
замен, заварок; коррозия элементов системы.
Восемь лет назад была произведена замена 90%
магистралей, стояков и запорной арматуры (чугунной).
При обследовании системы центрального отопления
обнаружены следующие дефекты: капельные течи в местах врезки запорной арматуры,
приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и
магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта
калориферов.
Пять лет назад была произведена замена 50%
запорной арматуры и калориферов.
При обследовании системы холодного водоснабжения
обнаружены следующие дефекты: Обнаружены следующие признаки износа: выход из
строя запорной арматуры, большое количество хомутов, следы замены отдельными
местами трубопроводов, большая коррозия элементов системы, повреждение до 30%
смывных бачков.
Пятнадцать лет назад была произведена замена 80%
кранов и запорной арматуры.
При обследовании канализации и водостоков
обнаружены следующие дефекты: наличие течи в местах при соединения приборов до
10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин,
умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников
и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения
отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов
из полимерных материалов.
При обследовании электрооборудования обнаружены
следующие дефекты: неисправность проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие
части приборов; оголение проводов; следы больших ремонтов (провесы проводов,
повреждения шкафов, щитков, ВРУ).
При обследовании прочих элементов установлено,
что физический износ лестниц составил 20%, остальных элементов - 40%.
В соответствии со сборником № 28 Укрупненных
показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и
сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки фондов (УПВС)
удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования для
обследуемого здания следующие:
) фундаменты - 11 %; 2) стены и перегородки - 26
%; 3) перекрытия - 13 %; 4) крыша и кровля - 3 %; 5) полы - 6 %; 6) окна и
двери - 11 %; 7) отделочные покрытия - 9 %; 8) инженерное оборудование - 15 %,
в том числе отопление - 2,8 %, холодное водоснабжение - 0,5 %, горячее
водоснабжение - 4,5 %, канализация - 3,2 %, электрооборудование - 3,5 %; 9)
прочее - 6 %.
1. Расчет физического
износа отдельных элементов здания
.1 Расчет физического
износа ленточного крупноблочного фундамента
Таблица 1 - Расчет физического износа ленточного
крупноблочного фундамента
|
№
участка
|
Удельный
вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ участков элементов, % Фi
|
Доля
физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
|
|
1
|
20
|
20
(наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 [1] для
интервала 0-20%)
|
4
|
|
2
|
20
|
40
(наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 [1] для
интервала 21-40%)
|
8
|
|
3
|
60
|
60
(наличие всех признаков, приведенных в табл. 4 [1] для
интервала 41-60%)
|
36
|
|
|
|
|
Вывод: физический износ ленточного
крупноблочного фундамента составляет 50%. Рекомендации по ремонту фундамента
обследуемого здания представлены Таблице 2.
Таблица 2 - Рекомендации по ремонту фундамента
|
Наименование
участка фундамента
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Участок
№1
|
20
|
затирка
трещин
|
|
Участок
№2
|
40
|
заполнение
швов между блоками, ремонт штукатурки стен подвала, ремонт вертикальной и
горизонтальной гидроизоляции в отмостке
|
|
Участок
№3
|
60
|
заделка
швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции, усиление фундаментов
местами
|
1.2 Расчет физического
износа стен каменных из силикатного кирпича
Таблица 3 - Расчет физического износа стен
каменных из силикатного кирпича
|
№
участка
|
Удельный
вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ участков элементов, % Фi
|
Доля
физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
|
|
1
|
15
|
70
(наличие всех признаков, приведенных в табл.10 [1] для интервала 61-70%)
|
10,5
|
|
2
|
45
|
60
(наличие всех признаков, приведенных в табл.10 [1] для интервала 51-60%)
|
27
|
|
3
|
40
|
40
(наличие всех признаков, приведенных в табл.10 [1] для интервала 31-40%)
|
16
|
|
|
|
|
Вывод: физический износ каменных стен из
силикатного кирпича составляет 55%. Рекомендации по ремонту стен представлены в
Таблице 4.
Таблица 4 - Рекомендации по ремонту стен
|
Наименование
участка стен
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Участок
№1
|
70
|
полная
перекладка стен
|
|
Участок
№2
|
60
|
перекладка
до 50% объема стен, усиление и крепление остальных участков стен
|
|
Участок
№3
|
40
|
ремонт
поврежденных участков стен, карнизов, перемычек
|
1.3 Расчет физического
износа перегородок каменных из силикатного кирпича
Таблица 5 - Расчет физического износа
перегородок каменных из силикатного кирпича
|
№
участка
|
Удельный
вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ участков элементов, % Фi
|
Доля
физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
|
1 15 
=
|
(наличие
3 из 4 признаков, приведенных в табл.21 [1] для интервала 61-80%)10,5
|
|
|
|
2
|
85
|
20
(наличие всех признаков, приведенных в табл.21 [1] для интервала 0-20%)
|
17
|
|
|
|
|
Вывод: физический износ каменных перегородок из
силикатного кирпича составляет 30%. Рекомендации по ремонту перегородок
представлены в Таблице 6.
Таблица 6 - Рекомендации по ремонту перегородок
|
Наименование
участка перегородок
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Участок
№1
|
70
|
полная
замена перегородок
|
|
Участок
№2
|
20
|
заделка
трещин и сколов
|
1.4 Расчет физического
износа перекрытий из сборных железобетонных многопустотных панелей
износ ремонт стена кирпич
Таблица 7 - Расчет физического износа перекрытий
из сборных железобетонных многопустотных панелей
|
№
участка
|
Удельный
вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ участков элементов, % Фi
|
Доля
физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
|
|
1
|
45
|
60
(наличие всех признаков, приведенных в табл.30 [1] для интервала 51-60%)
|
27
|
|
2
|
55
|
10
(наличие всех признаков, приведенных в табл.30 [1] для интервала 0-10%)
|
5,5
|
|
|
|
|
Вывод: физический износ перекрытий из сборных
железобетонных многопустотных панелей составляет 35%. Рекомендации по ремонту
перекрытий обследуемого здания представлены в Таблице 8.
Таблица 8 - Рекомендации по ремонту перекрытий
|
Наименование
участка перекрытий
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Участок
№1
|
60
|
усиление
плит и мест опирания, заделка трещин
|
|
Участок
№2
|
10
|
расшивка
швов
|
1.5 Расчет физического
износа крыши плоской совмещенной
1.5.1
Оценка по техническому состоянию
При наличии всех признаков, приведенных в
табл.40 [1] для интервала 21-40%, слоистые панели имеют физический износ 40%.
1.5.2 Оценка по сроку службы
Крыша плоская совмещенная выполнена из слоистых
панелей со слоем утеплителя из керамзитного гравия.
Устанавливаем долговечности слоев: железобетона
- 125 лет, керамзитного гравия - 60 лет.
По Рисунку 1 [1] физический износ слоев из
железобетона Ф1 при сроке эксплуатации 38 лет составляет 28 %. По Рисунку 1 [1]
физический износ слоя утеплителя из керамзитного гравия Ф2 при сроке
эксплуатации 38 лет составляет 43 %.
По Приложению 3 [1] коэффициенты Кi принимаем по
аналогии: для бетонных слоев К1=0,5, для утеплителя - К2=0,5.
, (1)
где Фсл – физический износ слоистой
конструкции, %;
Фi – физический износ материала
слоя, определяемое по рис. 1 и 2 [1] в зависимости от срока эксплуатации данной
слоистой конструкции, %;
Кi – коэффициент, определяемый как
отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см.
рекомендуемое прил. 3 [1]);– число слоев.
Физический износ крыши:
Фс=Ф1∙К1+Ф2∙К2=28∙0,5+43∙0,5=35,5%
≈ 35%
Вывод: окончательно физический износ крыши
оцениваем в 40%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого здания представлены
в Таблице 9.
Таблица 9 - Рекомендации по ремонту крыши
|
Наименование
элемента здания
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Крыша
плоская совмещенная
|
40
|
заделка
трещин и выбоин, ремонт кровли
|
1.6 Расчет физического
износа кровли из рулонных материалов
При наличии 5 из 6 признаков, приведенных в
табл.41 [1] для интервала 21-40%, кровля имеет физический износ 35%.
Вывод: физический износ кровли из
рулонных материалов составляет 35%. Рекомендации по ремонту крыши обследуемого
здания представлены в Таблице 10.
Таблица 10 - Рекомендации по ремонту
кровли
|
Наименование
элемента здания
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Кровля
|
35
|
смена
верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным
покрытием еще одним слоем, ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств
|
.7 Расчет
физического износа полов
.7.1 Расчет физического
износа дощатых полов (тип 3)
Таблица 11 - Расчет физического износа дощатых
полов (тип 3)
|
№
участка
|
Удельный
вес участка к общему объему элемента данного типа, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ участков элемента, % Фi
|
Доля
физического износа участка в общем физическом износе элемента данного типа, %
|
|
1
|
60
|
20
(наличие всех признаков, приведенных в табл.51 [1] для интервала 0-20%)
|
12
|
|
2
|
40
|
60
(наличие всех признаков, приведенных в табл.51 [1] для интервала 41-60%)
|
24
|
|
3
|
0
|
0
(повреждений не обнаружено)
|
0
|
|
|
|
|
1.7.2 Расчет
физического износа полов
Таблица 12 - Расчет физического износа полов
|
Типы
полов
|
Удельный
вес типа пола к общему объему полов, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ полов данных типов, % Фi
|
Доля
физического износа полов данного типа в общем физическом износе элемента, %
|
|
Тип
1 (бетонные)
|
5
|
40
(наличие всех признаков, приведенных в табл.48 [1] для интервала 21-40%)
|
2
|
|
Тип
2 (плиточные)
|
20
|
80
(наличие всех признаков, приведенных в табл.49 [1] для интервала 61-80%)
|
16
|
|
Тип
3 (дощатые)
|
75
|
40
(См. Таблица 11)
|
30
|
|
|
|
|
Вывод: физический износ полов здания составляет
50%. Рекомендации по ремонту полов представлены в Таблице 13.
Таблица 13 - Рекомендации по ремонту полов
|
Наименование
типа полов/наименование участов
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Тип
№1
|
40
|
заделка
выбоин
|
|
Тип
№2
|
80
|
замена
полов
|
|
Тип
№3
|
Участок
№1
|
60
|
сплачивание
полов, острожка провесов
|
|
Участок
№2
|
40
|
перестилка
полов с добавлением нового материала до 25% площади пола, замена лаг местами
|
|
Участок
№3
|
0
|
ремонт
не требуется
|
1.8 Расчет физического
износа деревянных окон
Таблица 14 - Расчет физического износа
деревянных окон
|
№
участка
|
Удельный
вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ участков элементов, % Фi
|
Доля
физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
|
|
1
|
10
|
100
|
10
|
|
2
|
20
|
60
(наличие всех признаков, приведенных в табл.55 [1] для интервала 41-60%)
|
12
|
|
3
|
60
|
20
(наличие всех признаков, приведенных в табл.55 [1] для интервала 0-20%)
|
12
|
|
4
|
10
|
40
(наличие всех признаков, приведенных в табл.55 [1] для интервала 21-40%)
|
4
|
|
|
|
|
Вывод: физический износ деревянных окон
составляет 40%. Рекомендации по ремонту окон здания представлены в Таблице 15.
Таблица 15 - Рекомендации по ремонту окон
|
Наименование
участка
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Участок
№1
|
100
|
полная
замена оконных блоков
|
|
Участок
№2
|
60
|
ремонт
переплетов, коробки и подоконной доски с добавлением нового материала
|
|
Участок
№3
|
20
|
конопатка
сопряжений коробок со стенами, восстановление отсутствующих штапиков, замазки
стекол, отливов с добавлением нового материала до 15%
|
|
Участок
№4
|
40
|
ремонт
переплетов; укрепление соединений накладками, восстановление остекления с
добавлением нового материала до 30%
|
1.9 Расчет физического
износа деревянных дверей
Таблица 16 - Расчет физического износа
деревянных дверей
|
№
участка
|
Удельный
вес участка к общему объему элемента, % (Рi/Рк)×100
|
Физический
износ участков элементов, % Фi
|
Доля
физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
|
|
1
|
15
|
100
|
15
|
|
2
|
45
|
60
(наличие всех признаков, приведенных в табл.57 [1] для интервала 41-60%)
|
27
|
|
3
|
40
|
20
(наличие всех признаков, приведенных в табл.57 [1] для интервала 0-20%)
|
8
|
|
|
|
|
Вывод: физический износ деревянных дверей
составляет 50%. Рекомендации по ремонту дверей здания представлены в Таблице
17.
Таблица 17 - Рекомендации по ремонту дверей
|
Наименование
участка
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Участок
№1
|
100
|
Полная
замена заполнений проемов
|
|
Участок
№2
|
60
|
Ремонт
дверных коробок и полотен, замена разрушенных частей
|
|
Участок
№3
|
20
|
Уплотнение
сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой
|
.10 Расчет физического
износа отделочных покрытий
По данным визуального обследования физический
износ отделочных покрытий составляет 50%.
1.11 Расчет физического
износа системы горячего водоснабжения
.11.1 Расчет
физического износа системы горячего водоснабжения по сроку службы
Таблица 18 - Расчет физического износа системы
горячего водоснабжения по сроку службы
|
Элементы
системы
|
Удельный
вес в восстановительной стоимости системы горячего водоснабжения, %
|
Срок
эксплуатации, лет
|
Физический
износ элементов по графику, %
|
Расчетный
физический износ, Фс, %
|
0,9*30
= 27
|
8
|
50
|
13,5
|
|
0,1*30
= 3
|
38
|
80
|
2,4
|
|
Стояки
(из черных труб)
|
0,9*40
= 36
|
8
|
50
|
18
|
|
0,1*40
= 4
|
38
|
80
|
3,2
|
|
Полотенце-сушители
|
13
|
38
|
80
|
10,4
|
|
Смесители
|
10
|
38
|
80
|
8
|
|
Запорная
арматура (чугунная)
|
0,9*7
= 6,3
|
8
|
50
|
3,15
|
|
0,1*7
= 0,7
|
38
|
80
|
0,56
|
|
|
|
|
|
Удельные веса элементов в системе инженерного
оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с
Приложением 4 [1] (для зданий этажности: 4-6).
1.11.2 Расчет
физического износа системы горячего водоснабжения по признакам износа
При наличии всех признаков, приведенных в
табл.65 [1] для интервала 61-80%, система горячего водоснабжения имеет
физический износ 80%.
Вывод: физический износ системы горячего
водоснабжения составляет 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице
19.
Таблица 19 - Рекомендации по ремонту системы
горячего водоснабжения
|
Наименование
элемента здания
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Система
горячего водоснабжения
|
80
|
Полная
замена системы
|
1.12 Расчет физического
износа системы центрального отопления
.12.1 Расчет
физического износа системы центрального отопления по сроку службы
Таблица 20 - Расчет физического износа системы
центрального отопления по сроку службы
|
Элементы
системы
|
Удельный
вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, %
|
Срок
эксплуатации, лет
|
Физический
износ элементов по графику, %
|
Расчетный
физический износ, Фс, %
|
|
Магистрали
(стальные черные)
|
25
|
38
|
80
|
20
|
|
Стояки
(стальные)
|
27
|
38
|
80
|
21,6
|
|
Отопительные
приборы (радиаторы чугунные)
|
40
|
38
|
58
|
23,2
|
|
Запорная
арматура
|
0,5*7=3,5
|
5
|
37
|
1,295
|
|
0,5*7=3,5
|
38
|
80
|
2,8
|
|
Калориферы
|
0,5*1=0,5
|
5
|
33
|
0,165
|
|
0,5*1=0,5
|
38
|
80
|
0,4
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Удельные веса элементов в системе инженерного
оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с
Приложением 4 [1] (для зданий этажности: 4-6).
1.11.2 Расчет
физического износа системы центрального отопления по признакам износа
При наличии всех признаков, приведенных в
табл.66 [1] для интервала 21-40%, система центрального отопления имеет
физический износ 40%.
Вывод: окончательно физический износ системы
центрального отопления оцениваем 70%. Рекомендации по ремонту представлены в
Таблице 21.
Таблица 21 - Рекомендации по ремонту системы
центрального отопления
|
Наименование
элемента здания
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Система
центрального отопления
|
70
|
замена
магистралей, частичная замена стояков и отопительных приборов, восстановление
теплоизоляции, замена калориферов
|
1.13 Расчет физического
износа системы холодного водоснабжения
.13.1 Расчет
физического износа системы холодного водоснабжения по сроку службы
Таблица 22 - Расчет физического износа системы
холодного водоснабжения по сроку службы
|
Элементы
системы
|
Удельный
вес в восстановительной стоимости системы холодного водоснабжения, %
|
Срок
эксплуатации, лет
|
Физический
износ элементов по графику, %
|
Расчетный
физический износ, Фс, %
|
|
Трубопроводы
(стальные черные)
|
42
|
38
|
80
|
33,6
|
|
Краны
и запорная арматура
|
0,8*32=25,6
|
15
|
80
|
20,48
|
|
|
0,2*32=6,4
|
38
|
80
|
5,12
|
|
|
Бачки
смывные
|
26
|
38
|
80
|
20,8
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Удельные веса элементов в системе инженерного
оборудования (по восстановительной стоимости) приняты в соответствии с
Приложением 4 (рекомендуемое) (для зданий этажности: 4-6).
1.13.2 Расчет
физического износа системы холодного водоснабжения по признакам износа
При наличии всех признаков, приведенных в
табл.67 [1] для интервала 61-80 %, система холодного водоснабжения имеет
физический износ 80%.
Вывод: окончательно физический износ системы
холодного водоснабжения оцениваем 80%. Рекомендации по ремонту представлены в
Таблице 23.
Таблица 23 - Рекомендации по составу ремонтных
работ системы холодного водоснабжения
|
Наименование
элемента здания
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Система
холодного водоснабжения
|
80
|
полная
замена системы
|
1.14 Расчет физического
износа системы канализации и водостока
При наличии всех признаков, приведенных в
табл.68 [1] для интервала 21-40 %, система канализации и водостока имеет
физический износ 40%.
Вывод: физический износ системы канализации и
водостока составил 40%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 24.
Таблица 24 - Рекомендации по ремонту системы
канализации и водостока
|
Наименование
элемента здания
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Система
канализации и водостока
|
40
|
заделка
мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных
местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена
отдельных приборов.
|
1.15 Расчет физического
износа электрооборудования
При наличии всех признаков, приведенных в
табл.69 [1] для интервала 61-80 %, электрооборудование имеет физический износ
80%.
Вывод: физический износ электрооборудования
составил 80%. Рекомендации по ремонту представлены в Таблице 25.
Таблица 25 - Рекомендации по составу ремонту
электрооборудования
|
Наименование
элемента здания
|
Физический
износ
|
Примерный
состав работ
|
|
Электрооборудование
|
80
|
Полная
замена системы
|
1.16 Расчет физического
износа прочих элементов
При обследовании прочих элементов установлено,
что физический износ лестниц составляет 20%, остальных элементов - 40%.
Состояние лестниц хорошее, требуется затирка
образовавшихся незначительных трещин и ремонт перил.
2.
Расчет физического износа здания
Физический износ здания в целом (общий износ)
определяется как сумма долей износа отдельных его элементов, взвешенных по
удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания, по
формуле:
, (2)
где Фзд - физический износ здания в
целом, %;
Фi - физический износ элемента здания,
%;- удельный вес стоимости элемента, определяемый как отношение
восстановительной стоимости элемента к общей восстановительной стоимости
здания, ед.;- число элементов.
Удельные веса конструктивных
элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сборником № 28
«Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий
и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных
фондов».
Для укрупненных элементов «стены,
перегородки», «крыша, кровля», «окна, двери», «прочие» удельный вес
конструктивных элементов, входящих в состав укрупненного элемента определяется
как отношение стоимости конструктивного элемента к стоимости всего укрупненного
элемента. Примерные усредненные удельные веса конструктивных элементов в
составе укрупненных элементов приведены в Приложении 2 [1].
Таблица 25 - Расчет физического
износа здания
|
Наименование
элементов здания
|
Уд.
веса укрупн. конструктивных элементов [2], %
|
Уд.веса
каждого элемента, %
|
Расчетный
уд.вес элемента, li×100, %
|
Физический
износ элементов здания, %
|
|
|
|
|
по
результатам оценки ФК
|
средневзвешенное
значение физ. износа
|
|
1.
Фундамент
|
11
|
|
11
|
50
|
5,5
|
|
2.
Стены
|
26
|
86
|
22,36
|
55
|
12,298
|
|
Перегородки
|
|
14
|
3,64
|
30
|
1,092
|
|
3.
Перекрытия
|
13
|
|
13
|
35
|
4,55
|
|
4.
Крыша
|
3
|
40
|
1,2
|
40
|
0,48
|
|
Кровля
|
|
60
|
1,8
|
35
|
0,63
|
|
5.
Полы
|
6
|
|
6
|
50
|
3
|
|
6.
Окна
|
11
|
56
|
6,16
|
40
|
2,464
|
|
Двери
|
|
44
|
4,84
|
50
|
2,42
|
|
7.
Отделочные покрытия
|
9
|
|
9
|
50
|
4,5
|
|
8.
Инженерное оборудовние
|
15
|
|
|
|
|
|
в
т.ч.: - отопление
|
2,8
|
|
2,8
|
70
|
1,96
|
|
-
холодное водоснабжение
|
1
|
|
1
|
80
|
0,8
|
|
-
горячее водоснабжение
|
4,5
|
|
4,5
|
80
|
3,6
|
|
-
канализация
|
3,2
|
|
3,2
|
40
|
1,28
|
|
-
электро- оборудование
|
3,5
|
|
3,5
|
80
|
2,8
|
|
9.
Прочее
|
6
|
|
|
|
|
|
-
лестницы
|
|
25+16,5=41,5
|
2,49
|
20
|
0,498
|
|
-
остальное
|
|
42+16,5=58,5
|
3,51
|
40
|
1,404
|
|
ИТОГО
|
|
|
|
|
49,276≈49%
|
Вывод: физический износ здания в целом
составляет 49%, что свидетельствует о неудовлетворительном состоянии здания и
необходимости проведения капитального ремонта.
3. Оценка технического
состояния здания
Физический износ здания в целом составил 49%, из
чего следует, что состояние здания не удовлетворительное и требуется
капитальный ремонт.
При обследовании ленточного крупноблочного
фундамента обследуемого здания выявлено его неудовлетворительное состояние,
характеризуемое физическим износом 50%. В связи с этим установлена необходимость
проведения следующих видов ремонтных работ на участках фундамента: участок №1 -
затирка трещин; участок №2 - заполнение швов между блоками, ремонт штукатурки
стен подвала, ремонт вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в отмостке;
участок №3 - заделка швов и разрушенных блоков, восстановление гидроизоляции,
усиление фундаментов местами.
Техническое состояние кирпичных стен здания -
неудовлетворительное. Физический износ стен составляет 55%. На участке №1
необходимо произвести полную перекладку стен, на участке №2 - перекладку до 50%
объема стен, усиление и крепление остальных участков стен, на участке №3 -
отремонтировать поврежденные участки стен, карнизов и перемычек.
Перегородки, выполненные из силикатного кирпича,
находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Физический износ
перегородок составляет 30%. Необходимо полностью заменить 15% перегородок
(участок №1) и выполнить заделку трещин и сколов на поверхности остальных
перегородок (участок №2).
Установлено, что перекрытия здания из сборных
железобетонных многопустотных панелей находятся в удовлетворительном состоянии
(физический износ - 35%). При этом на участке №1 выявлено наличие глубоких
поперечных трещин шириной более 2 мм и прогиб до 1/80 пролета. В связи с этим
необходимо произвести работы по усилению плит и мест опирания и заделать
трещины. На участке №2 рекомендуется произвести расшивку швов между плитами
перекрытия.
Плоская совмещенная крыша здания, выполненная из
слоистых панелей со слоем утеплителя из керамзитового гравия, находится в
удовлетворительном состоянии. Физический износ крыши составляет 40%. По всей
крыше требуется проведение работ по заделке трещин и выбоин с последующим
ремонтом кровли.
В ходе обследования кровельного покрытия из
рулонных материалов установлено что кровля здания находится в
удовлетворительном техническом состоянии (физический износ - 35%). По всей
площади кровли необходимо проведение следующих видов работ: смена верхнего слоя
рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительным покрытием еще одним слоем,
ремонт желобов, решеток и водоприемных устройств.
При обследовании выявлено наличие в здании полов
трех типов: бетонные (5%), плиточные (20%) и дощатые (75%). В целом состояние
полов - неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт. Физический износ -
50%.
Бетонные полы в помещениях здания находятся в
удовлетворительном состоянии, характеризуемом физическим износом равным 40%.
Существует необходимость провести работы по заделке выбоин на полах данного
типа.
Плиточные полы находятся в аварийном состоянии.
Их физический износ составляет 80% и требует полной замены полов данного типа.
Физический износ дощатых полов - 40%, что
говорит о неудовлетворительном техническом состоянии данного типа половых
покрытий в обследуемом здании. На 40% площади дощатых полов (участок №2)
требуется произвести перестилку с добавлением нового материала до 25% площади
участка, замену лаг местами. На 60% площади полов данного типа (участок №1)
необходимо сплачивание полов и острожка провесов. Остальная площадь дощатых полов
не имеет повреждений и не требуют ремонта.
В целом окна здания находятся в
удовлетворительном состоянии. Физический износ окон равен 40%. При этом
требуется полная замена 10% оконных блоков (участок №1). Больше половины окон
здания (участок №3) требует проведения работ по конопатке сопряжений коробок со
стенами, восстановления отсутствующих штапиков, замазки стекол, отливов (с
добавлением нового материала до 15%). На участке №4 (уд.вес 10%) окна требуют
ремонта переплетов, укрепления соединений накладками, восстановления остекления
(с добавлением нового материала до 30%). На участке №2 (20%) необходим ремонт
переплетов, коробки и подоконной доски (с добавлением нового материала).
В ходе обследования установлено, что деревянные
двери здания находятся в неудовлетворительном состоянии. Физический износ
дверей составляет 50%. При этом 15% дверей (участок №1) требуют полной замены.
Дверные коробки и полотна на участке №2 (уд.вес 45%) подлежат ремонту,
требуется замена разрушенных частей. Двери на участке №3 (40%) находятся в
хорошем состоянии, рекомендуется провести работы по уплотнению сопряжений,
постановке дополнительных накладок с острожкой.
По данным визуального обследования физический
износ отделочных покрытий составляет 50%.
При обследовании прочих элементов установлено,
что физический износ лестниц составляет 20%, остальных элементов - 40%.
Состояние лестниц хорошее, требуется затирка образовавшихся незначительных
трещин и ремонт перил.
Визуальное обследование и оценка технического
состояния систем инженерного обеспечения привели к следующим результатам:
) Физический износ системы холодного
водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии.
Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена
элементов системы холодного водоснабжения.
) Физический износ системы горячего
водоснабжения составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии.
Требуются ремонтно-восстановительные работы при обосновании или полная замена
элементов системы.
) Физический износ системы центрального
отопления составляет 70%. Система находится в непригодном состоянии, требуются
страховочные мероприятия и капитальный ремонт с усилением и заменой
магистралей, частичной заменой стояков и отопительных приборов, восстановлением
теплоизоляцией, заменой калориферов.
) Физический износ системы канализации
составляет 40%. Система находится в удовлетворительном состоянии. Необходимо
проведение работ по заделке мест присоединения приборов и ремонту чугунных
трубопроводов в отдельных местах, частичной замене перхлорвиниловых (ПХВ)
трубопроводов, замене отдельных приборов.
) Физический износ электрооборудования в здании
составляет 80%. Система находится в аварийном состоянии, что говорит о
необходимости полной замены элементов системы или ремонтно-восстановительных
работ при обосновании.
4.
Журнал фотофиксации
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 1
Место обследования: Главный фасад здания жилого
дома № 69 по улице Минской в городе Тюмени.
Описание дефектов: на фотографии видны следы
разрушения кирпичной кладки оконных откосов, отслоение и отпадение местами
штукатурки стен. Выявлено увлажнение и повреждения плит балкона, также в местах
заделки балконных плит в стену замечено разрушение и отпадение штукатурки, а
также трещины. Установлен факт увлажнения цокольной части здания. Отсутствует
заполнение проемов в слуховых окнах, в четырех окнах первого этажа жилого дома
оконные проемы забиты досками. При обследовании выявлено шелушение окрасочного
слоя фасада.
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 2
Место обследования: фрагмент фасада жилого
здания в уровне цоколя
Описание дефектов: выявлены трещины, шелушение и
отпадение штукатурного слоя местами, увлажнение поверхности стены на уровне
цоколя здания из-за отсутствия необходимой очистки от снега участка по
периметру здания в зимнее время, низкое качество штукатурки.
3 ИЛЮСТРАЦИЯ
Место обследования: фрагмент фасада жилого
здания с окном
Описание дефектов: выявлено разрушение
штукатурки и кирпичной кладки, вследствие неправильно установки металлической
решетки.
Отсутствует заполнение оконного проема (забит
досками).
Подоконной участок не защищен металлическим
отливом, вследствие этого наблюдается штукатурки этого участка.
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 4
Место обследования: фасад жилого здания с
балконом
Описание дефектов: на иллюстрации зафиксировано
разрушение балконной плиты - скалывание бетона местами; шелушение и отпадение
штукатурного слоя, рост мха и другой растительности. Наблюдается наличие трещин
в штукатурном слое фасада, шелушение и отслоение штукатурного слоя. Так как над
балконом отсутствует козырек, а также балконная плита не имеет уклона,
вследствие чего происходит накапливание осадков и интенсивное увлажнение плиты
балкона, а также части стены фасада здания примыкающей к балкону, что в итоге и
приводит к появлению дефектов описанных выше.
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 5
Место обследования: 2 этаж фасада здания
Описание дефектов: на иллюстрации видна трещина
в стене, появившаяся вследствие неравномерной осадки или просадки основания
фундаментов.
Частично отсутствует остекление оконного блока
(забит досками).
Список
литературы
1.
ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой.
- М.: СИ, 1988. - 88 с.
.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, обще-ственных зданий
и зданий коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.
Сборник № 28 / Госстрой СССР. - М., СИ, 1970.
.
Вольфсон В.Л. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных
зданий: Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г.
Комисарчик. - М.: Стройиздат, 1995. - 252 с.
.
Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооруже-ний: Учебное
пособие для вузов. - Л.: СИ, 1993. - 256 с.
.
Физдель И.А. Дефекты и методы их устранения в конструкциях и сооружениях. М.:
Стройиздат, 1970. - 176 с.