Понятие и виды сделок с недвижимостью
Министерство образования и науки Российской Федерации
ФГБОУ ВПО «Марийский государственный университет»
Юридический факультет
Кафедра гражданского права России и зарубежных стран
Специальность: 030501.65 Юриспруденция
Курсовая работа по гражданскому праву
на тему: «Понятие и виды сделок с недвижимостью»
Выполнила: студентка
з/о в/о 2 курс, 13 группа
Иванова И.И.
Проверила: к.ю.н., доцент
Иванов О.О.
Йошкар-Ола
Содержание
Введение
. Понятие недвижимости и сделок с ней
.1 Понятие и правовой режим недвижимости, ее место в системе объектов недвижимости
.2 Понятие и правовая природа сделки
. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом
.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
.2 Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них
. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью
Заключение
Список использованных источников
недвижимость риск сделка имущество
Введение
Актуальность темы исследования. Актуальность темы исследования обусловлена тем, что создание надежной и эффективной правовой базы развития рыночных отношений в нашей стране напрямую связано с развитием и укреплением гражданского общества. Немалую роль в решении этой задачи играют правовые нормы, определяющие правовые механизмы регулирования совершения субъектами гражданских правоотношений различных гражданско-правовых сделок.
В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.
Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.
Необходимо совершенствовать нормативно правовую базу в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившуюся практику применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Степень научной разработанности проблемы. Теоретическая основа исследования совершения сделок с недвижимостью как центрального института гражданского права посвящены многочисленные работы отечественных авторов дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, С.Н. Братуся, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, С.Е. Десницкого, В.М. Иванова, Т.И. Илларионовой, И.А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова, В.А. Кикотя, В.А. Котка, М.И. Кулагина, Е.А. Лукашевой, В.П. Мозолина, Л.А. Морозовой, В.С. Нерсесянца, И.Б. Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С. Перетерского, Л.И. Петражицкого, И.А. Покровского, В.К. Пучинского, О.Н. Садикова, Г.А. Свердлыка, Е.В. Спекторского, Е.А. Тихоновой, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, А.Е. Шерстобитова, Г.Ф. Шершеневича, А.И. Экимова, В.А. Язева, В.Ф. Яковлева и др.
Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.
Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
. Рассмотреть понятие и особенности правового режима недвижимого имущества.
. Охарактеризовать добросовестного приобретателя в российском гражданском праве.
. Проанализировать специфические особенности сделок с недвижимым имуществом.
. Выявить риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них.
Объект и предмет исследования. Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.
Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение исследования заключается в том, что изложенные теоретические положения и выводы, предложения и рекомендации дополняют гражданско-правовую науку. Практическое значение заключается в том, что выводы и рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы для подготовки методических рекомендаций, а также в организации научных разработок по проблеме исследования. Научно-практические положения могут быть полезны для внедрения в учебный процесс в высших учебных заведениях юридического профиля при изучении учебных курсов «Гражданское право», «Гражданское процессуальное право (Гражданский процесс России)», «Арбитражное процессуальное право (Арбитражный процесс России)».
1. Понятие недвижимости и сделок с ней
.1 Понятие и правовой режим недвижимости, ее место в системе объектов недвижимости
Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Конституция РФ (ст. 34) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности».
Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие.
Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое как не двигающееся, неподвижное. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый послеклассический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.
Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).
Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).
Следовательно, недвижимость является товаром особого рода, на котором основывается вся хозяйственная деятельность общества. Недвижимость необходима физическому лицу для удовлетворения своих потребностей, а именно реализации оборонительного инстинкта (наличие дома, квартиры для проживания). Основой деятельности юридического лица так же является недвижимость, как место нахождения, а так же как фактор производства (земля, здания, сооружения).
Недвижимость представляет собой общественно признанный товар, имеющий определенное назначение (производственное или не производственное), наделенный рядом экономических особенностей и способный удовлетворять потребности физических и юридических лиц.
Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью - одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны - особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей.
Из смысла ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Новеллой ст. 130 ГК РФ являются положения, согласно которым «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав». Таким образом, происходит дробление (более мелкое деление) объектов, относящихся к недвижимому имуществу.
Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на её долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом России, которая имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны.
1.2 Понятие и правовая природа сделки
Выделение и изучение такого понятия, как «сделка», имеют огромное теоретическое и практическое значение, поскольку сделки - наиболее распространенный юридический факт, а также один из основных институтов гражданского права. Сделкам и условиям их действительности посвящено много работ как дореволюционных, так и советских и современных российских цивилистов.
В русском гражданском праве юридическим действием называлось внешнее выражение воли человека, влекущее за собой юридические последствия. Под именем юридической сделки понималось такое выражение воли, которое непосредственно направлено на определенное юридическое последствие, т.е. на установление, изменение или прекращение юридических отношений. Юридическая сделка раньше иначе называлась юридическим актом.
Д.И. Мейер считал юридической сделкой «всякое юридическое действие, направленное к изменению существующих юридических отношений». Он указывал, что для сделки важны два условия: «...1) чтобы юридическое действие произвело изменения в существующих юридических отношениях: изменение может состоять в установлении какого-либо права, прежде не существовавшего, или в переходе права от одного лица к другому, или в прекращении права; 2) чтобы юридическое действие было направлено к изменению существующих юридических отношений, предпринятое с целью произвести это изменение; а действие, не направленное к тому, не подходит под определение сделки, например, сюда не подходит нарушение права, хотя оно и составляет юридическое действие и производит изменение в существующих юридических отношениях: цель нарушения права иная, а потому и существо сделки отлично от юридического действия, составляющего нарушение права».
Статья 153 ГК РФ гласит: «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Можно сделать заключение о том, что законодатель при определении сделок использует основные положения, существовавшие еще в российском дореволюционном праве.
Сделка является волевым действием, основой которого выступает потребность человека в чем-либо, что инициирует его выполнить ряд действий, направленных на осуществление поставленных им целей. Соответственно, человек действует по определенным мотивам и его действия направлены на известную цель. Побудительные стимулы деятельности человека должны быть им осознаны, чтобы стать мотивами его воли. До выполнения действия лицо анализирует потребность, избирает способ ее удовлетворения и только затем принимает решение.
Таким образом, сделки - акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они ставят цель достижения определенных правовых последствий. Это очевидно даже при заключении наиболее распространенных сделок. Например, передача денег по договору займа вызывает возникновение у заимодавца права требовать возврата займа, а у заемщика - обязанности вернуть деньги, полученные по данному договору.
Содержание воли сторон сделки складывается под влиянием социально-экономических факторов: лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, заключают сделки, чтобы сделать возможным изготовление и реализацию товаров, оказание услуг с целью получения прибыли; граждане при помощи сделок удовлетворяют свои материальные и духовные потребности и т.п.
Исследуя сущность сделки, необходимо проанализировать такие категории, как воля, волеизъявление, правовое основание, мотив. Волевой характер сделок обусловлен двумя факторами: субъективным и объективным. В качестве субъективного фактора следует рассматривать волю субъекта сделки; в качестве объективного - его волеизъявление. Под волей понимается «психическое регулирование поведения, заключающееся в детерминированном и мотивированном желании достижения поставленной цели, в выборе решения, разработке путей, средств и применения усилий для их осуществления». Следовательно, воля - внутреннее намерение лица, направленное на реализацию конкретной правовой цели.
Внутреннюю часть волевого процесса составляют в совокупности мотив, субъективное представление о правовой цели сделки и о соответствии совершаемого лицом действия требованиям правовых норм. Это намерение можно назвать внутренней волей. Посредством выражения вовне оно становится понятным другим лицам и именуется волеизъявлением.
Первоначально воля на совершение сделки формируется у лица, а затем уже выражается вовне. Если нет волеизъявления, то сама по себе воля субъекта не может никоим образом воздействовать на правоотношения сторон. Поэтому воля, не изъявленная вовне, не обладает юридическим значением. Решение лица совершить сделку доводится до сведения других лиц посредством волеизъявления. Естественно, что воля, проявленная вовне, не перестает быть волей, но только таким способом она становится известной другим участникам гражданского оборота и может порождать правовые последствия.
Таким образом, несмотря на то, что воля имеет важное значение для права и составляет обязательную предпосылку возникновения права, являясь только внутренней волей лица, она не способна воздействовать на возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Для этого внутренняя воля должна стать известной другим субъектам, ее необходимо проявить вовне. Следовательно, в таких элементах сделки, как воля и волеизъявление, содержится сущность сделки, и отсутствие любого из этих элементов означает отсутствие сделки.
Для действительности сделки необходимо соответствие воли и волеизъявления лица. Такое соответствие презюмируется гражданским законодательством, поэтому обратное должно быть доказано сторонами. При этом нередко воля и волеизъявление лица не совпадают или совпадают не полностью. «Может случиться, что воля выражена лицом так неудачно, что внешнее ее выражение (или волеизъявление) оказалось не соответствующим внутреннему решению, тому намерению, которое было у данного лица. Тогда возникают вопросы: чему придать преимущественное значение - воле или ее внешнему выражению - и можно ли признать договор состоявшимся». В цивилистике нет единства мнений относительно того, что имеет больший приоритет - воля либо волеизъявление. Как указывают ученые, «борьба между словом и волей стороны проходит через всю классическую юриспруденцию».
Необходимо отметить, что действующее законодательство (ст. 431 ГК РФ) указывает на приоритетное значение именно волеизъявления. На наш взгляд, эта позиция является не вполне обоснованной, поскольку следует выявлять именно действительную волю сторон сделки, т.е. руководствоваться принципом приоритета воли над волеизъявлением.
На основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 <garantF1://10064072.431> ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абз. 2 п. 2 ст.178 <garantF1://10064072.17822> ГК РФ.
Следующий элемент сделки, который целесообразно рассмотреть, - правовое основание (causa). Causa - цель субъектов, вступающих в сделку, например приобретение права собственности. Цель сделки - это предвосхищение в сознании результата, на достижение которого направлены действия.
Необходимо различать юридические цели (основания сделки) и социально-экономические цели субъектов сделки, поскольку одна и та же социально-экономическая цель может быть реализована посредством нескольких правовых целей (например, социально-экономическая цель использования нежилого помещения может быть достигнута и путем приобретения права собственности на помещение, и путем заключения договора аренды помещения).
Следующей категорией, имеющей отношение к теории сделок, выступает мотив сделки. Несомненно, под его воздействием формируются цели субъекта. Мотив является необходимым элементом всякого волевого акта. Человек всегда действует под влиянием какого-либо мотива, составляющего психологическое основание действия. Мотив - осознанное побуждение, обусловливающее действие для удовлетворения какой-либо потребности. Возникая на основе потребности, мотив представляет собой ее более или менее адекватное отражение. Он отвечает на вопрос, почему человек ставит перед собой определенную цель и для достижения поставленной цели он действует определенным образом. Мотив является психологическим основанием совершения сделки, но находится за ее пределами, соответственно, ошибка в мотиве на действительность сделок повлиять не может.
Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.
2. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом
2.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Юридическое значение государственной регистрации в рассматриваемом случае состоит в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права: поскольку действия административных органов презюмируются достоверными, то и государственная регистрация, пока иное не установлено судом, является достоверной, а значит, бесповоротной; имеет не техническое, а юридическое значение; зарегистрированное право оспаривается лишь в судебном порядке; обеспечивает стабильный хозяйственный оборот.
Органами, которые от имени государства осуществляют признание и подтверждение прав на недвижимое имущество, являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданные в субъектах РФ, которые могут принять решение об отказе. Уже участие в государственной регистрации административного органа, осуществляющего свои полномочия в связке с соответствующими действиями, является доказательством того, что государственная регистрация не имеет «сделкового» характера: совершение сделки предшествует государственной регистрации, регистрируется уже состоявшееся волеизъявление участников. В данном случае регистрирующий орган не участвует и не может участвовать в формировании воли сторон, ведь при регистрации воля уже сформировалась и получила объективированное выражение в представляемом на государственную регистрацию договоре-документе.
Мнение о «сделковом» характере государственной регистрации прав на недвижимость отвергается и Конституционным Судом РФ, указавшем, что государственная регистрация договора... не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, а также вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация, по мнению суда, необходима для удостоверения со стороны государства юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов.
Разработчиками проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» предложено дополнить ГК РФ ст. 8.1 ГК РФ, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого). Реализация положений указанной статьи может привести к изменениям в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и законодательстве о государственном кадастре недвижимости.
В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые данной статьей.
Установлены принципы государственной регистрации прав. К таковым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Представляется, что последовательное применение данных принципов в административной и судебной практике может серьезно изменить правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество.
Примечательно, что эта статья предусматривает государственную регистрацию не только объектов недвижимости, но и любого имущества. Таким образом, основополагающие нормы о государственной регистрации будут распространяться также и на случаи регистрации движимых вещей, если это будет установлено законодательством.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта в реестре должны быть указаны с достаточной определенностью объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Данное положение важно для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие нормы Гражданского кодекса РФ содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (ст. ст. 554 и 607 ГК РФ). Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст. 11.1 ГК РФ).
Предлагается закрепить, что если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, подлежащая государственной регистрации, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Данное положение важно для решения вопроса, в какой момент прекращается, например, договор аренды недвижимого имущества, если срок действия его истек и дальнейшее пользование имуществом не осуществляется, однако запись об этом договоре имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Исходя из нормы, предлагаемой статьей 8.1 Проекта ГК РФ, можно заключить, что договор аренды даже в случае истечения срока его действия будет действовать вплоть до прекращения соответствующей записи в ЕГРП.
Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено законом.
Действующий Гражданский кодекс РФ такого положения не содержит, ограничиваясь только тем, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, установленных в законе, а также предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
При этом в Пояснительной записке подробно обосновывается необходимость нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество. Оно состоит в том, что действующая система государственной регистрации не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, поэтому в Проекте ГК РФ «предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту».
В то же время в Пояснительной записке подчеркивается, что для полноценной реализации данного нововведения законодателю необходимо предпринять меры, «направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов».
Пунктом 5 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.
Указанная новелла может быть широко применена при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Это разъяснение получило развитие в Проекте ГК РФ. В абз. 4 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что наличие в реестре отметки о наличии судебного спора в отношении этого права исключает возможность ссылаться на достоверность данных реестра. Упомянутая отметка может быть внесена в государственный реестр по требованию лица, оспаривающего зарегистрированное право в суде.
Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости - это постоянный поиск баланса между защитой прав и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.
.2 Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них
На наш взгляд, вопросы юридической безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями.
В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей. В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.
Зачастую представители, действующие по доверенности, заявляют, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.
В практической деятельности нередки ситуации, когда представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).
Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости в данном случае является весьма эффективным способом защиты прав, при этом необходимо позаботиться о своевременном применении обеспечительных мер в виде ареста на спорную недвижимость.
Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.
Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются, в частности, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.
Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указаны необходимые реквизиты, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду). Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Другим массивом ситуаций, при которых часто допускаются нарушения прав (а иногда и мошенничества), являются задатки. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В практической деятельности задаток (иногда иные способы обеспечения: «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и т.п.) передается при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязанностей по заключению основного договора.
Распространенной проблемой при заключении предварительного договора и передаче задатка является ситуация, когда срок предварительного договора истекает, а ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора, при этом продавец не возвращает или отказывается возвратить задаток. В данном случае в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. Правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), то есть сумму задатка.
Как уже упоминалось выше, ситуации бывают, различны, в некоторых достаточно объяснить перспективы судебного взыскания и продавец возвращает деньги, иногда приходится обращаться в суд и только после вынесения решения у продавца появляется стимул вернуть деньги, в крайних случаях приходится обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ.
Необходимо отметить, что с 2009 г. регистрирующий орган - Федеральная регистрационная служба РФ ввела правило, согласно которому свидетельства о государственной регистрации права собственности у собственника при совершении сделки не изымаются, также на них не ставится отметка о погашении.
При передаче задатка, по нашему мнению, следует руководствоваться следующими правилами. 1. Не передавать задаток в слишком большом размере (хотя в некоторых ситуациях это приходится делать, например, при покупке дорогостоящего жилья). 2. Внимательнейшим образом изучить документы на объект недвижимости, так как не исключена возможность предоставления поддельных документов. 3. Получить выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество, во-первых, тем самым можно убедиться в истинности представленных документов, а, во-вторых, в случае возникновения спора суд, скорее всего, будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Рынок недвижимости на сегодняшний день является лакомым куском для желающих нечестно заработать, однако соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью. Как показывает практика, большинство крупных агентств недвижимости, используя в своей деятельности отработанные технологии проведения сделок, не часто сталкиваются с серьезными случаями мошенничества. Также следует отметить, что лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем в судебном порядке восстанавливать свои нарушенные права, поскольку на это уходит немало времени и средств.
3. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью
В Проекте ГК РФ предусматривается введение правила о запрете на заключение сделок с абсолютно потестативным условием, то есть наступление которого исключительно или преимущественно зависит от воли одной стороны сделки (п. 3 ст. 157 ГК РФ в редакции Проекта). Исключения из этого правила могут предусматриваться законом или существом отношений. К примеру, опционный договор и договор на абонентское обслуживание, вводимые Проектом ГК РФ, по своей природе основаны на единоличном волевом решении одной из сторон соглашения.
Следует отметить, что в Пояснительной записке подчеркивается, что слова «исключительно или преимущественно» в предлагаемой редакции п. 3 ст. 157 ГК РФ несут на себе основную нагрузку в связи с тем, что заранее в законе невозможно определить, какие условия в сделке не следует признавать приемлемыми. Окончательная ясность в данный вопрос может быть внесена только судебной практикой, исходя из основополагающей идеи, согласно которой условие в сделке не должно несправедливо нарушать баланс интересов сторон.
Проектом ГК РФ предлагается специальная норма, касающаяся согласия на совершение сделки (ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта). Согласно данной норме такое согласие может быть предварительным и последующим. Первое из них может быть отозвано, если это прямо не запрещено законом или договором. Однако лицо может нести ответственность в связи с неблагоприятными последствиями, вызванными таким отзывом. Если согласие запрашивается с указанием срока на ответ (или такой срок предусматривается в законе), то молчание лица не будет считаться согласием (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта). Аналогичное правило действует и в том случае, если согласие не было получено в разумный срок.
В отношении нотариального удостоверения указывается, что оно означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ в редакции Проекта). Станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в Проекте не устанавливается.
Впервые в гражданском законодательстве будет установлено специальное регулирование юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ в редакции Проекта). Положения об этом касаются момента доставки (юридического получения) сообщений, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица. Такие сообщения считаются полученными с момента их доставки адресату или его представителю. Если же сообщение было направлено, но не было получено по причинам, зависящим от получателя, то такое сообщение считается доставленным. Однако в рассматриваемой норме не указывается, в какой момент сообщение считается полученным.
В Проекте ГК РФ предлагается существенным образом изменить правовое регулирование признания сделок недействительными и последствий такого признания.
В частности, устанавливается запрет требовать признания оспоримой сделки недействительной теми лицами, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить (п. п. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). Это правило, также известное как «правило эстоппель», направлено на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку. Существенные изменения предполагаются в правовом регулировании ничтожных сделок. В настоящее время требовать признания ничтожных сделок в судебном порядке могло любое лицо. В соответствии с Проектом требовать признания сделок ничтожными могут лишь стороны этой сделки. Иные лица вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в определенных законом случаях (п. 3 ст. 166 ГК РФ в редакции Проекта). В частности, такие лица могут обратиться в суд, если они имеют законный интерес в признании такой сделки недействительной.
Указанные изменения также направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц, обращающихся с требованиями о признании ничтожными сделок, которые никак не затрагивают их законных интересов. В Проекте ГК РФ предлагается сохранить презумпцию ничтожности сделки, если законом или иным правовым актом, требования которого нарушены, установлено, что она является недействительной (ст. 168 ГК РФ в редакции Проекта). Однако недействительная сделка оспорима в случаях, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью соответствующей сделки.
В отношении сделок, противных основам правопорядка и нравственности, устанавливаются несколько иные последствия признания их таковыми (ст. 169 ГК РФ в редакции Проекта). В случаях, предусмотренных законом, все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, может быть взыскано в доход государства, или могут быть применены иные положения о последствиях, установленные законом. Данная новелла призвана расширить применение этой нормы на практике, так как чрезмерно суровая санкция в отношении сторон такой сделки препятствовала судам применять ее достаточно часто.
В Проекте ГК РФ отдельно регламентируются случаи признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия или одобрения (ст. 173.1 ГК РФ в редакции Проекта). Такие сделки будут признаваться оспоримыми, если из закона не следует, что их необходимо считать ничтожными. Специально оговаривается следующий момент. Информированность контрагента по данной сделке о том, что необходимое согласие на ее совершение не было получено, не свидетельствует о невозможности признать такую сделку недействительной. Однако иное регулирование может предусматриваться законом, устанавливающим другие последствия отсутствия согласия на совершение сделки.
Проектом перерабатываются нормы о признании недействительными сделок, совершенных в нарушение полномочий или интересов представляемого (ст. 174 ГК РФ). Такие сделки, совершенные представителем, действующим без доверенности от имени юридического лица, интересы которого он представляет, согласно ст. 174 ГК РФ в редакции Проекта могут быть признаны недействительными по заявлению представляемого, если представитель действовал в ущерб его интересам и контрагенту по сделке это было известно или должно было быть известно. Специальная норма касается сделок по распоряжению имуществом, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ в редакции Проекта). В Проекте ГК РФ указывается, что сделка, совершенная в обход ареста или с нарушением иного запрета на распоряжение, наложенного на имущество, является ничтожной. При применении положений о последствиях недействительности такой сделки должны быть обеспечены права лица, в интересах которого наложен арест или иной запрет.
В Проекте ГК РФ указывается, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, не может быть признана недействительной, если контрагент согласился на ее совершение на условиях, из представления о которых исходила заблуждающаяся сторона.
Предполагается значительно изменить регулирование возмещения ущерба в случаях признания сделки недействительной как совершенной под влиянием существенного заблуждения. Действующим ГК РФ предусмотрено, что сторона, не заблуждавшаяся относительно условий сделки, может потребовать возмещения реального ущерба от своего контрагента, если заблуждение произошло по вине данного контрагента. В Проекте же предусматривается, что реальный ущерб при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ должен возмещаться также и в случае возникновения заблуждения в результате обстоятельств, не зависящих от воли сторон. Ущерб не может возмещаться, если сторона, не заблуждающаяся в условиях или существе сделки, знала или должна была знать о наличии заблуждений у другой стороны или заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые она отвечала.
В регулирование недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения неблагоприятных обстоятельств, Проектом ГК РФ также предлагается внести изменения. К примеру, в ст. 179 ГК РФ в редакции Проекта устанавливается, что недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием угрозы осуществить право, если это право не связано с данной сделкой. Также дается определение обмана для целей признания сделки недействительной по указанному основанию. Обманом в соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ в редакции Проекта считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Подробно описывается квалификация договора, заключенного на крайне невыгодных условиях при стечении тяжелых обстоятельств (кабальная сделка). В Проекте ГК РФ разъясняется, что крайне невыгодные сделки могут быть заключены вследствие неопытности в делах, легкомыслия или слабоволия.
Значительно снижается мера ответственности виновной стороны по случаям, указанным в ст. 179 ГК РФ. В Проекте ГК РФ устанавливается, что, если сделка признана недействительной по одному из таких оснований, должны применяться положения о последствиях недействительности сделки, предусмотренные в ст. 167 ГК РФ. Кроме того, причиненные потерпевшему убытки должны быть возмещены ему другой стороной. В то время как действующая редакция ГК предусматривает также, что в случае признания сделки недействительной по одному из указанных оснований, имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации.
С. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, заключенного 18 апреля 2011 г. между Т., К. (продавцы) и М. (покупатель).
В обоснование требований истец указала, что договор между сторонами заключен с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, поскольку направлен на то, чтобы избежать исполнения решения суда о взыскании с ответчика Т. в пользу истца денежных сумм, заключенный договор препятствует судебным приставам-исполнителям исполнить судебное решение, постановлением судебного пристава-исполнителя от 11 мая 2011 г. Т. было запрещено совершать регистрационные действия с недвижимым имуществом, проданное жилое помещение находиться под арестом с 28 июня 2011 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Звениговского районного суда, которым в удовлетворении исковых требований С. к Т., З., К., М. о признании сделки недействительной отказано.
Предлагается дополнить норму о сроке исковой давности для признания сделки ничтожной. В п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ указывается, что установленный срок исковой давности по заявлению третьего лица отсчитывается с момента, с которого это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки. В Проекте ГК РФ устанавливается, что для лица, не являющегося стороной сделки, срок исковой давности во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.
Заключение
Настоящее исследование позволяет в систематизированном виде сформулировать основные теоретические выводы и практические предложения.
. Поскольку реальная передача недвижимого имущества как способ перехода права собственности на него невозможна ввиду неразрывной связи недвижимого имущества с землей (его физической неперемещаемостью), переход права собственности на недвижимость оформляется путем совершения предусмотренных законом публично-правовых действий (государственной регистрации), которые являются основой усложненного частноправового и публично-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и в идеале должны быть юридической абсолютной гарантией незыблемости прав собственника.
. В сфере государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (баланса публично-правовых и частноправовых целей государственной регистрации) следует различать цели преследуемые государством, и цели, преследуемые частным собственником (физическим или юридическим лицом). К целям государства в этой области относятся:
придание предельной открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории России;
разработка и обеспечение должной реализации государственных гарантий зарегистрированных прав, а также полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;
привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику;
упорядочение сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями.
К целям частного собственника в этой области относятся:
официальное закрепление и признание перед третьими лицами права собственности конкретного субъекта на конкретное недвижимое имущество (внесение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
право и реальная возможность воспользоваться правовыми средствами защиты, гарантированными государством, при необходимости защиты своего права собственности от незаконных посягательств на него третьих лиц.
. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет следующие основные функции: регулятивную, охранительную, культурно-историческую, воспитательную, информационную, функцию социального контроля. Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества. Цели государственной регистрации следует закрепить в законе. Предлагается дополнить п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» третьим абзацем следующего содержания: «Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества».
. Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы имеют двойственную (частно-государственную) правовую природу, являясь, с одной стороны, уполномоченным государством исполнительным органом, осуществляющим по единым правилам на всей территории России процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой стороны, юридическим лицом, которое действует в гражданско-правовом поле, являясь субъектом - участником гражданско-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав, наряду с иными участниками (гражданами России, иностранцами и лицами без гражданства, российскими и иностранными юридическими лицами, международными организациями, иностранными государствами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями).
. Поскольку деятельность Федеральной регистрационной службы как юридического лица регулируется только нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, не учитывающими специфику статуса этого государственного органа как публично-правового образования, необходимо:
разработать и принять федеральный закон «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц», который будет устанавливать организационно-правовую форму, порядок учреждения, реорганизации и ликвидации таких юридических лиц;
дополнить пункт 2 Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерацию от 3 декабря 2004 г. № 183, нормой следующего содержания: «Правовое положение Управления определяется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О правовом статусе федеральных органов исполнительной власти как юридических лиц».
Полученные в ходе исследования выводы: во-первых, развивают и дополняют понятийный материал, на котором строится изучение дисциплины «Гражданское право Российской Федерации» и спецкурсов «Право собственности» и «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, освещают и позволяют переосмыслить важные аспекты гражданско-правового регулирования совершения сделок с недвижимостью в России; в-третьих, выявляют проблемы совершения сделок с недвижимостью на основании разработанной Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.
Список использованных источников и литературы
1. Законодательные и иные нормативные акты
1.1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ) // СПС Консультант Плюс, 2013
.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01 марта 2013 г.) // Российская газета. 1994. 8 декабря.
.3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 05 июня 2012 г.) // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
.4. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (ред. от 4 марта 2013 г.) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
.5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013
.6. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 8 мая 2010 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013
.7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.
.8. Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СПС Консультант плюс, 2013
.9. Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013;
.10. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 г. // СПС Консультант Плюс, 2013
.11. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013
2. Специальная литература
.1. Брагинский М.И. Участие советского государства в гражданских правоотношениях. М.: Юрид. лит., 1981. 758 с.
.2. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. 2010. № 3. 286 с.
.3. Данилов И.А. Понятие сделки и ее элементы // Арбитражный и гражданский процесс. 2010. № 6. 326 с.
.4. Данилов И.А. Соответствие воли и волеизъявления в качестве условия действительности сделки // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 2. 311 с.
.5. Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. № 1. 272 с.
.6. Иванов П.И. Психология. М.: Наука, 1959. 686 с.
2.7. Киндеева Е. Права на недвижимости: в регистрации отказать // Бизнес-адвокат. 2001. № 17. 341 с.
.8. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2007. 648 с.
.9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. Институт государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2008. 865 с.
.10. Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) (2-е издание, пересмотренное) // Под ред. В.Д. Зорькина. М., Норма, Инфра-М, 2011. 758 с.
.11. Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации / Правовые новости. Специальный выпуск // СПС Консультант Плюс, 2013
.12. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 1 (по изданию 1902 г.). М., 2007. 649 с.
.13. Новицкий И.Б. Римское право. М.: Теис, 2006. 635 с.
.14. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юридическая литература, 2006. 759 с.
.15. Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Постановление Президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 г. № 2 // СПС Консультант Плюс, 2013
.16. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1999. 1294 с.
.17. Ойгензихт В.А. Воля и волеизъявление. Душанбе, 1983. 693 с.
.18. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под. ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. 3-изд., стер. М.: КНОРУС, 2009. 573 с.
.19. Постатейный комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой // Под ред. П.В. Крашенинникова. М., Статут, 2012. 743 с.
.20. Скловский К.И. Сделка и ее действие // Вестник гражданского права. 2012. № 3. 374 с.
.21. Соловьева Т.В. Постановления Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ и Европейского суда по правам человека в сфере гражданского судопроизводства и порядок их реализации: Монография // Под ред. О.В. Исаенковой. М., Статут, 2011. 539 с.
.22. Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 7. 375 с.
.23. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт-М, 2008. 649 с.
.24. Хрестоматия по истории отечественного государства и права: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1994. 586 с.
.25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 2005. 638 с.
.26. Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. 224 с.
.27. Шулбаев Г.В. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество: некоторые аспекты судебной практики // СПС Консультант Плюс, 2013
.28. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. 2-е изд., перераб. И доп. М.: Эксмо, 2008. 538 с.
3. Материалы судебной практики
3.1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС Консультант Плюс, 2013
.2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС Консультант Плюс, 2013
3.3. Определение Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013
. Электронные ресурсы
.1. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 г. (сокращенно ГК РСФСР 1922 г.) - первый советский гражданский кодекс. Принят 31 октября 1922 г. IV сессией ВЦИК 9-го созыва. Введен в действие с 1 января 1923 г. Имел силу до 1 октября 1964 г. (до введения в действие второго Гражданского кодекса РСФСР) / Материал из Википедии - свободной энциклопедии // ru.wikipedia.org
.2. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (ред. от 26 ноября 2001 г.) Документ утратил силу с 1 января 2008 г. в связи с принятием Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 231-ФЗ «О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 12 апреля 2010 г.) / Материал из Википедии - свободной энциклопедии // ru.wikipedia.org
.3. Постановление Пленума от 22 декабря 1992 г. № 17 «О некоторых вопросах применения Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик на территории Российской Федерации». Документ утратил силу в связи с Постановлением Пленума от 26 апреля 2007 г. № 15 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации» / Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации // supcourt.ru
.4. Постановления Верховного Совета СССР от 31 мая 1991 г. № 2212-I «О введении в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик». Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик подлежали введению в действие с 1 января 1992 г. // forum.yurclub.ru
.5. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл рассмотрела 02 марта 2012 г. в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе С. на решение Звениговского районного суда, которым в удовлетворении исковых требований С. к Т., З., К., М. о признании сделки недействительной отказано / Официальный сайт Верховного Суда Республики Марий Эл // vs.mari.sudrf.ru