Исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска

  • Вид работы:
    Дипломная (ВКР)
  • Предмет:
    Эктеория
  • Язык:
    Русский
    ,
    Формат файла:
    MS Word
    1,88 Мб
  • Опубликовано:
    2015-03-24
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!

Исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска

Оглавление

недвижимость челябинск рынок стоимость

Введение

. Недвижимость и рынок недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

1.1.1 Экономическая сущность недвижимости

1.1.2 Функции недвижимости

1.1.3 Формы государственного регулирования

.2 Оценка недвижимости

1.2.1 Виды стоимости объектов недвижимости

1.2.2 Принципы оценки объектов недвижимости

1.2.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

.3 Основные индикаторы рынка недвижимости Челябинска

1.4 Анализ динамики продаж жилой недвижимости в Челябинске

1.5 Состояние рынка недвижимости города Челябинска

2. Анализ и оценка объектов недвижимости города Челябинска

2.1 Подходы и методика при оценке недвижимости

.2 Сметная и рыночная стоимость объектов недвижимости

2.3 Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости

2.4 Анализ налогообложения недвижимости

3. Мероприятия по повышению эффективности управления недвижимостью

3.1 Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения

.2 Рекомендации по регулированию рынка недвижимости

3.3 Пути повышения эффективности управления недвижимостью

Заключение

Библиографический список

Приложение

Введение

Актуальность темы. Тема роста цен на недвижимость для России всегда будет актуальной, поскольку этот рынок уже много лет считается самым перспективным как для инвесторов, так и для индивидуальных покупателей. Начиная с 2008 года, цены на недвижимость в России стабилизировались, и даже наметился некоторый спад, особенно, что касается регионов, далеких от столицы. Но уже в 2011 - 2012 году наметился небольшой рост, который будет продолжаться и в 2013 году.

Цель работы - исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска.

Задачи работы:

-        определить понятие и виды недвижимости в городе Челябинск;

-        провести анализ рынка недвижимости на примере города Челябинска;

-        выделить общие особенности рынка недвижимости в Челябинске;

-        оценка и прогнозирование общей стоимости объектов жилой недвижимости;

-        рассмотреть мероприятия по повышению эффективности управления недвижимости;

-        анализ динамики продаж в Челябинске в 2012-2013 году.

Объект работы - рынок недвижимости города Челябинска

Результаты работы рекомендуется использовать для того, чтобы определить варианты оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующей и проектируемой недвижимости. Определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить все плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости.

. Недвижимость и рынок недвижимости

.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют их отличить от объектов не связанных с землей. Недвижимость является особым товаром, так как она характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность ее перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования (стационарность, неподвижность). Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [9]. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ [1]. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ) [1].

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли - продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству [1].

В зависимости от характера использования, недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, кафе и т. п.), для производственных целей (склады, заводы, фабрики и т. п.), для сельскохозяйственных (фермы) и специальных целей (школы, церкви, больницы, детские сады, дома престарелых и др.) [9].

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т. п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости; уникальность всех участков земли (различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами; несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта, с использованием специальных правил и методик, рыночной или иной стоимости недвижимости [18].

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации) [1, 7].

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (Закон РСФСР "О земельной реформе") [3]. Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (Указы Президента РФ "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий", "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" и др.) [4, 5].

Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр. Существуют три основных типа кадастров:

-        правовой - запись прав на объекты недвижимости;

-        фиксальный - запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

-        многоцелевой - объединение правовой и фиксальной систем с информацией по планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационной системой (ГИС) города, района).

Регистрационная подсистема земельного кадастра - регистрационный кадастр (РК) - формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра - фискальный кадастр, (ФК) - ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК - определение базы налогообложения.

Правовой и фискальный кадастры в России создавались одновременно. Часть средств (в пределах 10% от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому необходимо их юридическое оформление. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на него.

Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Структурные составляющие рынка недвижимости представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Структурные составляющие рынка недвижимости

Каждая такая составляющая рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждая из этих составляющих делится на первичный и вторичный рынок недвижимости [11]:

Первичным является рынок, на котором обращается новое жилье, собственниками которого являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти и частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья.

Вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе (ст. 131, 164 ГК РФ) [1]. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

.1.1 Экономическая сущность недвижимости

В настоящее время категория "недвижимость" шире раскрыта с позиции правового подхода, нежели экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит к своим истокам и римскому праву. В основе такого деления лежали природные свойства вещей.

В России термин "недвижимое и движимое имущество" впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23.03.1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, поместья, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины [6].

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено [11].

Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном месте осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов непосредственно от продавца к покупателю или через институт посредничества (риэлтер, девелопер и др.), определяются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами использования объектов в границах некоторого замкнутого территориального образования (город, населенный пункт).

Сам факт появления рынка недвижимости и риэлтерских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год.

С учетом отечественного опыта развития риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг - это часть общего рынка, обеспечивающая взаимодействие физических или юридических лиц, с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги, либо на другие активы.

Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка риэлтерские услуги, представляет собой предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Подразумевается что на рынке недвижимости:

-        покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;

-        покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, незавершенное строительство). Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, оборудование, сырье, продукцию, права требования, долги, а также другие исключительные права [9].

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы, предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. У большинства граждан РФ принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Стационарность, неподвижность, материальность и долговечность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.

Стационарность, неподвижность - это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т.е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования. Стационарность - это пространственная характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, т.е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения - необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов [9].

Таким образом, недвижимость - это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы - от 15 до 150 лет.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются пять стадий жизненного цикла объекта: предпроектная (начальная) стадия, стадия проектирования, стадия строительства, стадия эксплуатации (обслуживание, ремонт, реконструкция) и стадия закрытия (полная ликвидация объекта).

С точки зрения, периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1)       Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2)       Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

)         Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа. Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний (экономический) износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающей среды [9].

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.

Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права.

Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья - это первичный рынок. На этом рынке продажа недвижимости осуществляется напрямую по схеме: покупатель - застройщик. Также существует вторичный рынок жилья.

 

.1.2 Функции недвижимости

Рынок обеспечивает с помощью механизма "невидимой руки" и государственного регулирования:

-        передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

-        установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и месностях;

-        связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

-        распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Ценообразующая функция - одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым ресурсом и желающими его получить, в соответствии с его предпочтениями. Одной из главных особенностей рынка является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов или прав на недвижимость [19].

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование [19].

 

.1.3 Формы государственного регулирования

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны государство, предоставляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение эффективности экономического использования объектов недвижимости в интересах использования социально-экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа.

В основе государственного регулирования рынка должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими оттуда последствиями [19].

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

-        идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

-        инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

-        профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

-        эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

-        регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

-        верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

-        контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью) [11].

Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований выполняют местные комитеты по управлению имуществом. Основные задачи комитетов следующие:

-        распоряжение государственным имуществом;

-        управление государственным имуществом;

-        контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества.

С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи:

-        ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов;

-        применения всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

-        достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области управления недвижимостью, можно подразделить на три группы.

Цель стратегических задач состоит в том, чтобы обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одной из образующих факторов объекта недвижимости, и др.

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения о судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, сдать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т.д.

Решение оперативных задач в основном направлено на поддержание объекта недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включающую окружающую их территорию [19].

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1)       Государственные и муниципальные органы и организации.

2)       Государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

-        путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

-        косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

-        создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

-        отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

-        установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

-        контроль, за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

-        введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

-        выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1)       Системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них).

2)       Регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка).

)         Выпуска и обращения жилищных сертификатов.

)         Предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе.

)         Реализации государственных целевых программ.

)         Амортизационной политики.

)         Внешнеэкономической деятельности [11].

.2 Оценка недвижимости

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения [11].

Оценка недвижимости - это определение стоимости уже готового или строящегося объекта, в соответствии с задачей поставленной заказчиком. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

Процесс оценки недвижимости - это сложный трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены принципы оценки [19].

Процесс оценки объектов недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процедура определения стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

 

.2.1 Виды стоимости объектов недвижимости

В начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Например, в случае реконструкции объектов недвижимости обычно используется инвестиционная стоимость, т. е. стоимость для конкретного инвестора. При страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения.

Всего существует несколько категорий стоимости, которые практически однозначно понимаются во всех развитых странах [19].

В соответствии со статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства", т. е. когда:

-        одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-        стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-        объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-        цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-        платеж за объект оценки выражен в денежной форме [8].

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Понятие инвестиционная стоимость сходна с понятием "стоимость в использовании". Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения, определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость (для кредитования) - оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости. В случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг.

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества. В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи [19].

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды [11].

 

.2.2 Принципы оценки объектов недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

-        принципы, основанные на представлениях пользователя;

-        принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

-        принципы, связанные с рыночной средой;

-        принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей,

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

К группе принципов, связанных с объектами недвижимости относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт [19].

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Сбалансированность - это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитут - право ограниченного пользования объектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1)       Физическое разделение - это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2)       Разделение по времени владения - это различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и другое.

)         Разделение совокупности имущественных прав собственности - права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

)         Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

)         Разделение по залоговым правам - закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

К принципам, связанным с рыночной средой относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения [19].

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор - близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре. Два этих фактора оказывают наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость "хрущевской" квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) - основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменение. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д.

Наиболее характерный тип изменений - так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом. Недвижимость подвержена таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка - основного принципа оценки недвижимой собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д. [19].

 

.2.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Формирование рынка недвижимости характеризуется следующими факторами и показателями:

-        макроэкономическая нестабильность, то есть с каждым разом всё больше увеличиваются количество и содержание нормативных актов, предугадать которые совершенно невозможно;

-        инфляция;

-        размытость базы законодательства для рыночной недвижимости;

-        слабое развитие инфраструктуры;

-        отсутствуют специальные службы по сбору и анализу информации;

-        низкий профессионализм участников на рынке недвижимости, то есть многие риэлторы имеют маленький опыт работы, обладают недостаточными знаниями в своей области и т. д.;

-        отсутствие чёткости оценки недвижимости;

-        неравномерность развития сегментации рынка недвижимости.

Среди особенностей рынка недвижимости можно выделить следующие:

-        самостоятельное установление цен;

-        первичный и вторичный рынки взаимодействуют между собой;

-        цены очень зависят от характера и состояния экономики;

-        возможность возникновения рисков не исключена;

-        товар имеет очень низкую ликвидность на рынке.

Развитие рынка недвижимости осложняет трудный процесс доступности правдивой информации. Также не исключено полное отсутствие похожих сделок.

Основную часть на рынке недвижимости составляет торговая недвижимость. На доходность торговой недвижимости в значительной степени влияет ее местоположение. Например, предприятия торгующие товарами продовольствия, должны находиться поблизости с местами, где проживает население. Предприятия, которые торгуют элитными товарами, должны находиться вблизи различных учреждений, транспортных магистралей и т.д.

Также главным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является его позиционирование. То есть, позиционируя свой объект недвижимости, предприниматель или продавец должен определить для него место на рынке недвижимости, а также показать его с наиболее лучшей стороны и охарактеризовать как самый лучший объект недвижимости на рынке.

Позиционирование объекта недвижимости на рынке характеризуется:

-        определением места на рынке;

-        определением каналов продвижения;

-        созданием и продвижением рекламы;

-        определением ценовой политики;

-        поиском покупателей или потребителей.

И позиционирование, и сегментирование рынка недвижимости являются лишь теми рычагами движения, которые направлены на обеспечение высокого дохода продавцу или предпринимателю [18].

.3 Основные индикаторы рынка недвижимости Челябинска

Для работы на рынке недвижимости необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будет ли в обозримой перспективе стоимость недвижимости расти, и если да, то какими темпами? Или же, напротив, если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть?

После серьезного спада стоимости жилья в 2009 году, в марте 2010 года начался рост от 1 до 2% в месяц. По итогам июня 2010 года на рынке недвижимости образовался небольшой спад, причем это касается и первичного и вторичного жилья (это связано с периодом отпусков). Осенью этого же года цены на первичное жилье существенно возросли, что не скажешь о вторичном рынке недвижимости. По итогам декабря 2010 года цены на вторичное жилье продолжили спад, а новостройки выросли в цене более чем на 2%.

Первый месяц 2011 года принес небольшой рост, как на первичный, так и на вторичный рынок недвижимости. В апреле этого же года цены на вторичном рынке возросли, но незначительно по сравнению аналогичным периодом прошлого года (на 1,85%). По отношению к прошлому году цены на новостройки были так же крайне незначительными (на 5,28%). Осенью 2011 года начался долгожданный подъем на рынке недвижимости Челябинска. По данным системы Analiz.ChelReal.ru, на вторичном рынке наибольший прирост был отмечен в октябре, а в прошедшем месяце темпы увеличения цен на жилье несколько снизились. В случае с новостройками, напротив, рекордный прирост за последний год был отмечен именно в ноябре.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска в течение всего года росла незначительными темпами. Только в феврале и августе цены на квадратные метры в этом сегменте немного снижались. Общий рост осенью не выбился из общей картины. В ноябре система Analiz.ChelReal.ru зафиксировала увеличение средневзвешенной стоимости квадратного метра в данном сегменте на 0,5%, в итоге она составила 38 тысяч 857 рублей против 38 тысяч 663 рублей в октябре. Стоит отметить, что октябрьский прирост по сравнению с ноябрьским был более значительным, он составил 1%.Динамика цен на вторичном рынке жилья представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска январь 2010 - ноябрь 2011 года

Рост цен по сравнению с прошлогодней ситуацией уже вполне ощутим. По итогам ноября он составил 6,27%, хотя последнее время этот показатель с трудом превышал трехпроцентное увеличение. В ноябре 2010 года квадратный метр на вторичном рынке недвижимости в среднем выставлялся на продажу по цене 36 тысяч 561 рубль.

По отношению к началу текущего года увеличение цен на вторичном рынке составило 4,98%. Напомним, в январе стоимость квадратного метра составляла 37 тысяч 15 рублей. Исходя из текущей динамики, прогнозное среднегодовое подорожание остается ниже уровня инфляции: 5,43% [15].

Рисунок 3 - Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Челябинска за январь 2010 - ноябрь 2011 гг.

Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения.

Распределение предложения по районам на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2010-2011 гг. представлено на рисунке 4. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Центральный район (35%), что является следствием его активной застройки (в районе Тополинной аллеи). Высокая доля предложения объектов на Северо-Западе: Калининский и Курчатовский районы (32%) также обусловлена активным вводом нового жилья и физически большим объемом жилья в данном районе. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.

Рисунок 4 - Распределение предложения квартир по районам города Челябинска на вторичном рынке недвижимости

Цена кв. м. в наибольшей степени зависит от местоположения квартиры (рисунок 5). Наибольшая цена кв. м. характерна для квартир Центрального и Советского районов; она превышает среднюю цену кв. м. по городу на 20% и 19% соответственно. Такая зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Цена кв. м. в Калининском и Курчатовском районах несколько выше среднего показателя (15 и 7%). В производственных районах цена кв. м. существенно ниже средней (на 6 - 18%) [15].

Рисунок 5 - Зависимость цены кв. м. вторичного жилья Челябинска 2010-2011

Зависимость цены квадратного метра на первичном рынке недвижимости не намного отличается от цен на вторичном рынке (рисунок 6). Также наибольшая цена кв. м. характерна для квартир Центрального и Советского районов; она превышает среднюю цену кв. м. по городу на 25% и 17%. Цена кв. м. в Курчатовском районе несколько ниже среднего показателя (3%). В производственных районах цена кв. м. существенно ниже средней (на 14 и 22%) [15].

Рисунок 6 - Зависимость цены кв. м. первичного жилья Челябинска 2010-2011

Средняя цена кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска несущественно увеличилась (см. рис. 2). Новостройки же наоборот существенно возросли в цене (см. рис. 3).

Челябинская область после кризиса 2010 года демонстрирует динамичное развитие рынка жилой недвижимости. По итогам 2010 года падение темпов строительства жилья было зафиксировано на уровне 20%, в кризисный год на Южном Урале было сдано в эксплуатацию 1,06 млн. кв. м. - на 47% меньше аналогичной статистики 2008 года.

Созданная в 2011 году правительством региона Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки стала самым крупным застройщиком области. В 2012 году ЮУ КЖСИ увеличила в 2 раза выдачу ипотечных займов. К июлю текущего года было введено 40 тысяч квадратных метров жилья - до конца года было возведено до 1,5 млн. жилых "квадратов", в том числе 1,1 млн. квадратных метров в Челябинске.

Общая стоимость квартиры на Челябинском рынке недвижимости незначительно поднялась и в среднем составила 2,325 млн. руб. за "усредненную" квартиру (+0,25% к началу октября, +0,57% к началу 2013 года). При этом 3-комнатные квартиры в среднем подорожали значительнее всего (2 932 млн. руб. против 2 783 млн. руб. в октябре). 1-комнатные квартиры и квартиры с 4- и более комнатами в среднем подешевели за последние два месяца 2012 года (-2,16% и -3,53% соответственно). Наибольший подъем стоимости квартиры отмечен в Металлургическом районе (рост 8,97% за два месяца), в Курчатовском районе - наибольшее снижение -7,85%.

На начало 2012 года объем рынка первичной жилой недвижимости г. Челябинска составлял 212 новостроек. К концу года данный показатель снизился на 10% и составил 191 объект.

Касательно ценовых характеристик, за последний год средняя цена кв. м. возросла с 39 830 до 45 362 руб. Общий темп прироста составил 13,9% (среднемесячный темп прироста +1,1%). Для массового жилья общий темп прироста составил 17,1% (среднемесячный темп прироста +1,3%), а для домов повышенной комфортности - 12,8% (среднемесячный темп прироста +1%).

Цена кв. м. в новостройках г. Челябинска на конец года 2012 г. варьируется от 28000 до 85000 рублей. Цена кв. м. в наибольшей степени зависит от местоположения дома (рисунок 7).

Рисунок 7 - Зависимость цены кв. м от местоположения дома

В соответствии с прогнозом специалистов РК "Служба недвижимости", в ближайшие полгода будет наблюдаться планомерный рост рассматриваемого показателя, в 1 кв. 2013 г. цена кв. м достигнет 46 - 47 тыс. руб., общий темп прироста за полгода составит +5-8%, среднемесячный - +0,7-1,2%.

Распределение предложения по районам на первичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2012 году представлено на рисунке 8. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Центральный район (34%), что является следствием его активной застройки. Высокая доля предложения объектов на Северо-Западе в Курчатовском районе (20%) и Тракторозаводском районе (20%) также обусловлена активным вводом нового жилья и физически большим объемом жилья в данном районе. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой [15].

Рисунок 8 - Распределение предложения относительно районов на первичном рынке г. Челябинска в 2012 году

Анализ распределения предложений по типу квартиры на первичном рынке показывает на преимущественное присутствие на рынке двухкомнатных квартир (42%). Объем предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир менее значительно, но находится также на высоком уровне (37 и 18%). Доля предложения четырехкомнатных квартир очень незначительна (3%). Распределение предложений по типам квартир на первичном рынке недвижимости представлено на рисунке 9.

Рисунок 9 - Распределение предложения по типам квартир на первичном рынке недвижимости города Челябинска в 2012 году

На конец 2012 года, по данным специалистов РК "Служба недвижимости", средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости города Челябинска составила 44 365 рублей.

Последний год для рынка характерна тенденция устойчивого роста цены кв. м. За данный период средняя цена кв. м возросла на 11,08%. Среднемесячный темп прироста за последний год составил +0,88% (+0,79% для среднестатистических квартир и +1,27% для квартир повышенной комфортности).

В следующем месяце наиболее вероятен положительный темп прироста (до +2%).

Распределение предложения по районам на вторичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2012 году представлено на рисунке 10. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Северо-запад (Калининский и Курчатовский районы) - 22%, что является следствием его активной застройки. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.

Рисунок 10 - Распределение предложения по районам на вторичном рынке недвижимости Челябинска в 2012 году

Анализ распределения предложений по типу квартиры на вторичном рынке недвижимости Челябинска в 2012 году показал, что наибольшую долю в структуре предложения занимают 2-комнатные квартиры (35%). Объем предложения однокомнатных и трехкомнатных квартир менее значительно, но находится также на высоком уровне (28 и 27%). Незначительна доля предложения 4-комнатных и многокомнатных квартир (10%), что обусловлено физически низким уровнем присутствия данных объектов на рынке недвижимости. Распределение предложений по типам квартир на вторичном рынке недвижимости представлено на рисунке 11.

Рисунок 11 - Распределение предложений по типам квартир на вторичном рынке недвижимости города Челябинска в 2012 году

Средняя по городу цена предложения к продаже в 2012 голу составила 41499 тыс. руб. Максимальная цена кв. м. в Центральном районе (48527 тыс. руб.), что на 16% выше средней цены. В Советском районе цены немного ниже (46025 тыс. руб.), это на 11% ниже средней цены. В Калининском районе цена кв. м. незначительно выше средней (на 0,008%). В остальных районах цены ниже среднего и не на много отличались друг от друга. Зависимость цены кв. м. от расположения квартиры в разрезе районов города Челябинска на вторичном рынке в 2012 году представлена на рисунке 12.

Рисунок 12 - Зависимость цены кв. м. от расположения квартиры в разрезе районов города Челябинска на вторичном рынке в 2012 году

Общая картина распределения предложения представлена на рисунке 13.

Рисунок 13 - Распределение предложения относительно районов г. Челябинска и количества комнат в 2012 г.

Таким образом, предложение на рынке вторичной недвижимости города Челябинска имеет характерную для рынка структуру. Средняя стоимость кв. м. для группы среднестатистических квартир на конец 2012 года составляла 41499 тыс. руб. Стоимость кв. м. в разрезе районов города и количества комнат представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 - Цена кв. м. в разрезе районов г. Челябинска и количества комнат

Как видно, представленные значения средней стоимости кв.м. подчинены общим закономерностям рынка (см. рис. 12). Так, наибольшая стоимость кв.м. приходится на Центральный и Советский районы, наименьшая - на Металлургический и другие промышленные районы; стоимость кв.м. для 1-комнатных квартир в большинстве случаев превышает стоимость кв.м. для 2-комнатных квартир, а стоимость 4-комнатных превышает стоимость 3-комнатных [15].

.4 Анализ динамики продаж жилой недвижимости в Челябинске

Мы проанализировали специфику спроса и предложения, а также динамику цен на жилье в Челябинске в 1 квартале 2013 года.

В 1 квартале 2013 года на сайте AVITO.ru, 74.ru было опубликовано более 17,5 тыс. объявлений о продаже квартир в Челябинске. Около 63% из них связано с реализацией жилья на вторичном рынке. Остальные 37% предлагаемых квартир расположены в строящихся жилых комплексах. В свою очередь структура спроса смещена в сторону вторичного жилья, доля которого достигает 78%. И только 22% потенциальных покупателей планируют приобрести квартиру на рынке новостроек[20, 21].

Среди предложений в сегменте вторичного жилья, превалируют одно- и двухкомнатные квартиры: в совокупности на них приходится более ѕ (76%) объявлений. Совокупная доля трех- и многокомнатных квартир в структуре предложения составила 24%.

Распределение по типу застройки смещено в сторону панельного жилья: 67% всего объема предлагаемых квартир - это панель, еще 31% - кирпич.

Квартиры, расположенные в монолитных домах, составили лишь 2% от предложения.

При этом средняя площадь квартиры, выставленной на продажу в Челябинске в 1 квартале 2013 года, составила 52 кв.м. на рынке вторичного жилья и 51 кв.м. - в сегменте новостроек.

Что касается ценовых показателей, то в 1 квартале 2013 г. средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Челябинска составила 44,7 тыс. руб.

По сравнению с 4 кв. 2012 г. этот показатель увеличился на 0,5%. Средняя цена кв. метра площади в новостройках достигла 40,9 тыс. руб., что на 1% больше относительно предыдущего квартала.

Таблица 1 - Средняя цена квадратного метра площади

Цены на жилье, 1 кв.2013

Тыс. руб./ кв. м

Рост за 1 кв.2013, %

Цена кв-ры, млн. руб.

Новостройки

40,9

1,0%

2,036

Вторичное жилье

44,7

0,5%

2,306

1-комн.

46,4

-1,8%

1,653

2-комн.

43,7

1,9%

2,270

3-комн.

43,5

1,6%

3,172

Многокомн.

44,1

2,2%

4,607


Рассматривая предложения купли - продажи по сайту DomChel.ru, видим, что продажа превышает спрос практически в 40 раз.

Лидирует по продажам и по спросу - вторичное жилье.

ОБЪЯВЛЕНИЯ

ПРОДАМ

КУПЛЮ

Жилая недвижимость

40 021

1 021

НОВОСТРОЙКИ

11 300

154

комната 

13

2

1-комн.  

4 976

60

2-комн.  

4 240

62

3-комн.  

1 804

25

4-комн.  

197

5

5 комн. и более 

70

-

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

21 242

744

комната  

1 545

74

1-комн.  

6 310

287

2-комн.  

7 419

261

3-комн. 

4 656

102

4-комн.  

1 158

19

5 комн. и более  

154

1

КОТТЕДЖИ, ДОМА, ТАУНХАУСЫ

5 022

67

ДАЧИ, САДЫ

2 457

56


В период с 15 по 22 апреля системой была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости на трехкомнатные квартиры в Центральном районе Челябинска (42728 рублей).

Наименьшая стоимость квадратного метра - в двухкомнатных квартирах Тракторозаводского района Челябинска (30329 рублей).

Наименьшее количество предложений - на однокомнатные квартиры в Ленинском районе Челябинска (132 предложения).

Наибольшее число предложений - по трехкомнатным квартирам было зафиксировано в Калининском районе Челябинска (471 предложение).

Таблица 3 - Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на вторичном рынке Челябинска

Количество комнат

Район Челябинска

Стоимость квадратного метра

Количество квартир

1-комнатные

Центральный

42 380

244


Ленинский

38 136

132


Калининский

37 420

387


Курчатовский

39 224

413


Советский

42 129

213


Металлургический

31 831

137


Тракторозаводский

35 639

305

2-комнатные

Центральный

42 457

395


Ленинский

33 304

183


Калининский

40 278

364


Курчатовский

36 565

390


Советский

38 596

246


Металлургический

31 320

261


Тракторозаводский

30 329

304

3-комнатные

Центральный

42 728

452


Ленинский

31 237

226


Калининский

37 554

471


Курчатовский

35 227

405


Советский

41 288

351


Металлургический

31 563

187


Тракторозаводский

32 285

230


В период с 15 по 22 апреля системой Analiz.Chelreal.ru была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в новостройках Центрального района Челябинска (42391 рублей).

Наименьшая стоимость квадратного метра - по-прежнему в двухкомнатных квартирах на первичном рынке Тракторозаводского района Челябинска.

Наибольшее число предложений на первичном рынке было зафиксировано в отношении двухкомнатных квартир Тракторозаводского района (27268 рублей).

Наименьшее количество предложений - на двухкомнатные квартиры в новостройках Металлургического района Челябинска (28 предложений) [20, 21].

Предложений по трехкомнатным квартирам в Металлургическом районе, как и ранее, нет.

Таблица 4 - Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на первичном рынке Челябинска

Количество комнат

Район Челябинска

Стоимость квадратного метра

Количество квартир

1-комнатные

Центральный

42 391

477


Ленинский

33 867

86


Калининский

35 233

103


Курчатовский

34 679

529


Советский

40 468

129


Металлургический

28 000

41


Тракторозаводский

29 161

513

2-комнатные

Центральный

41 872

615


Ленинский

30 775

55


Калининский

36 248

128


Курчатовский

32 711

836


Советский

38 925

197


Металлургический

30 974

28


Тракторозаводский

27 268

643

3-комнатные

Центральный

36 793

718


Ленинский

31 051

41


Калининский

32 260

193


Курчатовский

34 721

301


Советский

38 893

120


Металлургический

-

-


Тракторозаводский

28 541

370


.5 Состояние рынка недвижимости города Челябинска

Столица Южного Урала, город Челябинск, основанный почти два века назад, на сегодняшний день является крупным промышленным центром страны. Построенные в начале двадцатого века крупные заводы - тракторостроительный и металлургический, создали благоприятную почву для активного строительства жилых микрорайонов, являясь градообразующими предприятиями. Сейчас, когда ушла в прошлое эпоха получения бесплатных квартир, купить жилье в Челябинске может позволить себе не каждый. Но рынок недвижимости в нашем городе не стоит на месте, динамично развиваясь во всех направлениях. Благодаря государственным программам, ипотечному кредитованию, внесению материнского капитала в счет погашения кредита, у людей появилась возможность приобрести долгожданное жилье. Предприятия работают, обеспечивая стабильную выплату заработной платы, тем самым помогая людям рассчитываться с банками.

Город Челябинск цены на жилье, которое он предлагает, зависят от местоположения того или иного объекта недвижимости, его общего состояния и окружающей инфраструктуры. Квартиры, приближенные к городскому центру, стоят значительно дороже, что является естественной закономерностью. Хотя, Челябинск нельзя назвать растянутым городом, он компактен и не планирует расширять свои границы в каком-либо направлении.

В настоящее время ведется строительство новых жилых микрорайонов с уже запланированной инфраструктурой, полной обеспеченностью всеми необходимыми коммуникациями и социально значимыми объектами. Что, в значительной степени облегчает проживание и притягивает в них новых покупателей.

Популярный микрорайон Парковый, расположенный в лесопарковой зоне северо-запада расположен вдали от городского шума. Это район новостроек, начало заселения которых началось в 1 квартале 2012 года. Сегодня возведены 7 домов и в микрорайон проложены отличные автодороги. Здесь возводятся дома 97 серии с улучшенной строительной отделкой. Планируется комплексная застройка района с 4-мя детскими садами и школой, нехватка которых, сейчас, ощущается повсеместно (приложение А).

Клубный жилой комплекс "Манхэттен" будет расположен в Центральном районе по обе стороны реки Миасс. Уникальный микрорайон бизнес-класса не имеет аналогов в г. Челябинске по этажности и оригинальности инженерного решения. Сдача первой очереди комлекса в 30.06.2013 г. (приложение Б).

Микрорайон "Западный луч" расположен также в Центральном районе около гипермаркета "Молния" на Труда. Здесь возводятся 25-этажные дома бизнес - класса с индивидуальной планировкой, как без отделки, так и с полной строительной отделкой: евроокнами, виниловыми обоями, кафелем, сантехникой, ламинатом, входной металлической дверью. Первая башня-высотка сдана в 2011 году, вторая башня вводится в эксплуатацию в 1 квартале этого года (приложение В).

Микрорайон "Залесье" расположен на западном берегу Шершневского водохранилища. По плану он будет состоять из 35 трехэтажных домов с качественной отделкой. Сдача 1 очереди домов была произведена в 4 квартале 2012 г. Завершение строительства всего микрорайона - апрель 2013 г. Участок земли, на котором строится микрорайон "Залесье" сейчас относится к Сосновскому району. К моменту сдачи микрорайона вдоль берега водоема планируется построить многополосную дорожную магистраль, а позже - мост, обеспечивающий прямой выезд на Уфимский тракт (приложение Г).

Также молодой и престижный микрорайон Тополиная аллея располагается в северо-западной части города Челябинска, привлекает просторными улицами, множеством магазинов и, конечно, яркими фасадами домов. Микрорайон располагается вдали от промышленных центров города, загруженных трасс. Большое количество маршрутных такси позволяет быстро добраться, как до центра Челябинска, северо-западного района, так и до основных учебных заведений города - ЮУрГУ, ЧГАА, ЧелГУ. В микрорайоне хорошо развита инфраструктура: в непосредственной близости школа, детский садик (правда, это частный детский сад), продовольственные магазины и магазины бытовых товаров, салоны красоты, аптеки и отделение банка. Все дворы в новостройках оборудованы комфортными детскими площадками, оборудованы парковками, хорошо освещены, безопасны и уютны. Территория микрорайона всегда содержится в порядке, а зимой заливается каток и устанавливается елка (приложение Д) [22].

Академ - City - это инновационный проект ООО "Гринфлайт", застройщика микрорайона "Парковый". В основу данного проекта заложено строительство крупного жилого массива, состоящего из 5 микрорайонов общей площадью 1025000 кв. м. жилья. Местом застройки определён участок на северо-западе областного центра. Он располагается вдоль реки Миасс и ограничен улицами Молодогвардейцев, Чичерина и Братьев Кашириных. В непосредственной близости - по другую сторону реки - находятся Центральный парк культуры и отдыха им. Гагарина и сосновый бор (приложение Е).

Вдали от шумных дорог на северо-западе Челябинска начинается строительство нового микрорайона "Крылья". Он будет расположен в конце Комсомольского проспекта, в 18 микрорайоне и будет состоять из двух монолитно-каркасных 16-этажных домов индивидуальной планировки. Есть проект с двухуровневыми квартирами, подземными парковками. В районе есть школа-лицей, дошкольные учреждения (детский сад, ясли), центр детского творчества, медицинские учреждения, магазины, парковки (приложение Ж).

И все это только небольшое количество примеров строительства новых микрорайонов в Челябинске. Рынок недвижимости Челябинска характеризуется завидной стабильностью. Цены на жилье поднимаются ненамного, даже появившийся недавно дефицит на двухкомнатные квартиры не вызвал скачка цен. В этом заслуга агентств недвижимости, которые хорошо отслеживают и удерживают их на одном уровне. Как известно, стабильность - залог успеха. Комнаты квартиры в Челябинске продаются и покупаются, обмениваются и сдаются в аренду, не создавая острых проблем и искусственно поднятых цен [10].

. Анализ и оценка объектов недвижимости города Челябинска

.1 Подходы и методика при оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, исходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля - продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор [16].

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный (рисунок 15).

Рисунок 15 - Основные подходы к оценке недвижимости

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектов и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т. е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т.д.); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка [17].

Этот метод, по-моему, мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

Рассмотрим данные походы с точки зрения методов, применяемых ими.

Основа доходного подхода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Первый этап использования доходного подхода - составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.

Ставка капитализации R0 используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

, (1)

где V - стоимость;- репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Виды ставок капитализации представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Ставки капитализации

Обозначение ставки

Наименование ставки

Отражаемый интерес

Ro

Общая

Стоимость недвижимости = NOI/Ro

Re

Для собственного капитала

Стоимость собственного капитала = = Доход на собственный капитал/Re

Rm

Для заемных средств

Стоимость заемных средств = = Доход на заемные средства/Rm

Rl

Для земли

Стоимость земли = = Доход, приходящийся на землю/Rl

Rb

Для улучшения

Стоимость улучшения = = Доход, приходящийся на улучшение/Rb


Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации - методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

, (2)

где i - ставка дисконтирования;- цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);- период владения;- номер платежного периода.

Реконструированный отчет для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить.

Перечень статей отчета:

1)       Потенциальный валовой доход (доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат).

2)       Действительный валовой доход (потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и повышенный на сумму прочих доходов).

)         Операционные расходы (периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных (налоги на имущество, страховые взносы), переменных расходов (коммунальные платежи, заработная плата персонала, содержание и уборка помещений, оплата услуг по управлению имуществом и др.) и расходов по формированию фонда замещения).

)         Чистый операционный годовой доход (NOI) (равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год).

)         Доход на собственные средства (равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, приходящегося на заемные средства) [23].

Методы расчета ставки капитализации. Метод анализа рыночных аналогов. Ставки капитализации сравниваемых объектов умножаются на весовые коэффициенты, отражающие степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам. Затем определяется средневзвешенное значение ставки. При использовании данного метода должны соблюдаться важные условия:

-        наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

-        условия финансирования типичные;

-        качество управления соответствует требуемому;

-        коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

-        местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Метод коэффициента покрытия долга (DCR).

Базовая формула:

, (3)

где DS - ежегодное обслуживание долга;- чистый операционный годовой доход.

По этому методу коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

, (4)

 , (5)

где m - коэффициент ипотечной задолженности;- стоимость заемных средств;- стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Ипотечная постоянная или ставка капитализации для заемных средств рассчитывается по формуле:

 (6)

Метод связанных инвестиций по финансовым компонентам (метод инвестиционной группы) также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. Общая ставка капитализации определяется по формуле:

, (7)

где Re - ставка капитализации для собственных средств.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Общая ставка капитализации определяется по формуле:

, (8)

где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости;- ставка капитализации для земли;- ставка капитализации для улучшения.

Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала.

Капитализация равномерно изменяющихся доходов. Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:

 , (9)

где Кк - корректирующий коэффициент.

В случае, если доход изменяется по экспоненте корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, (10)

где t - ежегодный темп роста дохода, % от предыдущего года;

(N - n) - оставшийся срок экономической жизни объекта, или период прогнозирования, лет;- ставка дисконтирования;((N-n),i) - текущая стоимость единичного аннуитета [23].

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает конечная норма отдачи. Функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

, (11)

 , (12)

где D - долевое изменение стоимости;

D* (sff, i, n) - член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

Определение Ro зависит от условий формирования фонда возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок (по "безрисковой" ставке).

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала выполняется следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна

, (13)

где п - время амортизации, исчисляемое в годах.

Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит:

 (14)

Метод дисконтированного денежного потока. Анализ дисконтированного денежного потока DCFA предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Формула для расчета текущей стоимости была дана выше.

Применение DCF - метода требует знания:

-        величины и динамики будущих доходов;

-        времени получения этих доходов;

-        величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода;

-        значения ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли);

-        уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

Чистая текущая стоимость (NPV) определяется по формуле:

, (15)

где Il - дополнительная инвестиция в l-й период;

(NOI - I)l - l-й элемент потока денежных средств;- первоначальная инвестиция.

Определение ставки дисконтирования представляет собой наиболее сложную проблему оценки. В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестиционной группы.

Метод суммирования (кумулятивный) основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR - ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за период владения равна текущей стоимости инвестиций [23].

Метод инвестиционной группы требует определения параметров: коэффициента ипотечной задолженности, требуемых ставок дохода на заемные средства (Ym) и на собственные средства инвестора (Ye). Выражение для расчета общей ставки дисконтирования имеет вид:

 (16)

Рыночный (сравнительный) подход к оценке недвижимости. Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости:

1)       Спроса и предложения.

2)       Замещения.

)         Вклада.

С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср имеет вид:

, (17)

где Цi - цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

Кi - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

-        анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

-        определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

-        разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

-        расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

-        применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

-        анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м2 жилой площади, 1 м2 общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т. д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1)       Состав имущественных прав.

2)       Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

)         Динамика сделок на рынке (дата продажи).

)         Местоположение.

)         Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

)         Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

)         Отклонения от целевого использования.

)         Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах [23].

Метод валового рентного мультипликатора. Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

1)       Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2)       Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

)         Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Затратный подход к оценке недвижимости. Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.

Сферы применения затратного подхода:

-        для целей налогообложения имущества;

-        для целей налогообложения прибыли;

-        при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

-        при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

-        при оценке зданий специального назначения;

-        при страховании объекта;

-        при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций:

1)       Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2)       Определяется восстановительная или замещающая стоимость улучшений.

)         Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

)         Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

)         Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Затратный подход предполагает расчет накопленного износа, который определяется суммированием всех трех типов износа: физического, функционального и внешнего.

Если целью оценки является определение восстановительной стоимости здания, то общая величина его износа определяется по формуле:

, (18)

где Иф - общий физический износ здания, %;- фактический износ i-го конструктивного элемента, %;- удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;- номер конструктивного элемента.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами: сравнения продаж, эффективного возраста, разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

, (19)

где ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ВС - восстановительная стоимость.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

-        устранимый физический износ;

-        неустранимый физический износ;

-        устранимый функциональный износ;

-        неустранимый функциональный износ;

-        внешний износ.

.2 Сметная и рыночная стоимость объектов недвижимости

В городе Челябинске и в целом по области произошел резкий рост рыночной стоимости жилья. По некоторым данным от 60 до 80 процентов по разным позициям.

Спрос у нас превышает предложение. Со стороны спроса это развитие ипотечных схем, рост доходов населения и т. п.

И снижение предложения от строителей с другой стороны. Это связано со многими причинами. Как административными, так и зависящими от введения в действие новых нормативных документов, которые также создают в определенный переходный период некоторые проблемы для строителей.

Рассмотрим составляющие рыночной стоимости.

Первое. Собственно рыночная стоимость, которая определяется, в общем случае, балансом спроса и предложения, и обладает способностью достаточно гибко изменяться в сторону роста или снижения в зависимости от внешней коньюктуры.

Второе. Если убрать прибыль инвестора, то возникает так называемая инвестиционная себестоимость жилья. В инвестиционной себестоимости есть стоимость строительно-монтажных работ (СМР), которая определяется сметной документацией, и все косвенные затраты, связанные с различными согласованиями, подключениями, разрешениями и т.д.

Стоимость этой добавки к сметной стоимости жилья составляет по разным оценкам от 30 до 40 процентов. И когда у нас произошел всплеск рыночной стоимости жилья, то начали работать так называемые субъективные факторы, которые возникают из желания поделить сверхприбыль инвестора, которая образовалась при резком росте рыночной стоимости. Растёт плата за услуги согласовывающих организаций и стоимость выделения земельных участков под застройку, независимо от способа их выделения.

Инвестиционная себестоимость более инертна, нежели рыночная стоимость.

Третье. Собственно стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из многих составляющих, из которых наибольшую роль играют две - стоимость строительных материалов и оплата труда строителей [17].

Здесь наблюдается та же тенденция к разделу сверхприбыли инвестора. Например, в октябре в среднем на 6 процентов повышаются цены на изделия домов серий 90-й, 97-й, 121-й и 97-й М. Объяснить это довольно сложно, потому что стоимость энергоресурсов, цемента, ГСМ не поднималась, а другие материалы, используемые при изготовлении ж/б изделий подорожали незначительно.

В отличие от рыночной стоимости, которая более маневренна, сметная наоборот инерционна. И если уж она поднимается, то она потом не снижается. В лучшем случае останется на том же уровне.

Сравним оценку квартиры с помощью сметной стоимости и рыночной стоимости.

Таблица 6 - Описание объекта оценки

Местонахождение объекта

Город Челябинск, ул. Пети Калмыкова, д.16, кв. 36.

Тип объекта недвижимости

2-комнатная квартира общей площадью 43 кв.м

Цель оценки:

Определение стоимости для продажи

Оцениваемые права

Право полной собственности

Наилучшее и наиболее эффективное использование

Использование объекта в качестве жилого помещения, сдача в аренду в качестве жилого помещения


Местоположение: Объект оценки расположен в Металлургическом районе города Челябинска. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Черкасской, по набережной.

Окружение. Объект находится на расстоянии 100 метров от реки Миасс. На расстоянии 300 м находятся средняя школа и детский сад. На таком же удалении расположены магазины.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога от улицы. Общее удаление от транспортных путей - 20 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Техническое обследование проведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком (Таблица 7)

Таблица 7 - Результаты визуального технического осмотра

Год постройки здания

1985

Площадь общая, мІ

43 м2

Объем общий, мі

110 м3

Этаж и количество этажей

3/5


Строительные характеристики оцениваемого объекта представлены в таблице 8.

Таблица 8 - Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты

Бутовые с кирпичным цоколем

Стены наружные

Кирпичные

Перегородки

Кирпичные

Перекрытия

Железобетонные плиты

Покрытие кровли

Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.

Полы

Плиточные

Проемы оконные

Пластиковые окна

Проемы дверные

Железные

Внутренняя отделка

Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка

Наружная отделка

Окраска кремнеорганическими составами

Инженерное обеспечение

Электроснабжение, водопровод, система отопления, домофон, вентиляции, канализация, телефон, кабельное телевидение.


Расчет сметной стоимости - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Сводный сметный расчет состоит из 12 глав:

1)       В главе 1 "Подготовка территории строительства" предусматриваются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории.

2)       В главу 2 "Основные объекты строительства" включаются сметная стоимость зданий, сооружений, цехов и установок основного производственного назначения.

)         В главу 3 "Объекты подсобного и обслуживающего назначения" учитывается стоимость такого назначения.

)         В главы 4-7 включается стоимость объектов, перечень объектов которых соответствует наименованию глав.

)         В главу 8 "Временные здания и сооружения" включаются средства на возведение временных зданий и сооружений, а также на выполнение работ по переоборудованию других зданий и сооружений для обслуживания строительства.

)         В главу 9 "Прочие работы и затраты" в соответствии с порядком, устанавливаемым Госстроем России, включаются средства на дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время и на возмещение различных прочих затрат, не учитываемых действующими сметными нормативами.

)         В главу 10 "Содержание дирекции" строящегося здания, сооружения включаются средства на содержание служб заказчика - застройщика или привлекаемых для управления проектом специализированных организаций или отдельных специалистов (управляющих проектами).

)         В главе 11 "Подготовка эксплуатационных кадров" учитываются (с включением в графы 7 и 8) средства на подготовку эксплуатационных кадров для вновь строящегося (реконструируемого) предприятия.

)         В главу 12 "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор" включаются средства на:

-        проектно- изыскательские работы (услуги) - раздельно на проектные и изыскательские;

-        авторский надзор проектных организаций за строительством;

-        экспертизу предпроектной и проектной документации;

-        испытание свай, которое проводится подрядной строительно-монтажной организацией по техническому заданию заказчика строительства.

В конце сводного сметного расчета стоимости строительства предусматриваются средства на непредвидимые работы и затраты, которые предназначаются для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте. За итогом сводного сметного расчета строительства указываются:

-        возвратные суммы, учитывающие стоимость: материалов и деталей, получаемых от разборки временных зданий и сооружений, в размере 15% сметной стоимости временных зданий и сооружений (с амортизируемой частью стоимости) независимо от срока осуществления проекта; материалов и деталей, получаемых от разборки конструкций, сноса и переноса капитальных зданий и сооружений в размерах, определяемых расчетами; мебели, оборудования и инвентаря, приобретенных для меблировки жилых и служебных помещений для иностранного персонала, осуществляющего шефмонтаж оборудования;

-        балансовая (остаточная) стоимость оборудования, демонтируемого или переставляемого в пределах действующего реконструируемого или технически перевооружаемого предприятия, определяется как сумма по итогам объектных и локальных сметных расчетов;

-        данные о долевом участии предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования или общеузловых объектов;

-        итоговые данные о распределении общей сметной стоимости строительства комплекса жилых и общественных зданий по направлениям капитальных вложений. Распределение рекомендуется производить в том случае, когда в составе этого строительства предусмотрены встроенные, пристроенные или отдельно стоящие здания и сооружения, которые относятся к различным направлениям капитальных вложений (торговли и общественному питанию, бытовому обслуживанию, коммунальному хозяйству и др.). При этом сметная стоимость сооружений, устройств, общих для всех объектов, входящих в состав комплекса, распределяется: по внутриквартальным (дворовым) сетям водоснабжения, канализации, тепло- и энергоснабжения и др. пропорционально потребности объектов; по работам, выполненным при благоустройстве и озеленении территории, пропорционально площадям участков; по остальным объектам - пропорционально общей площади объектов. Общая стоимость строительства, включая прочие затраты, распределяется пропорционально стоимости строительства объектов [12].

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

-        расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;

-        определение величины накопленного износа строений;

-        уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

На основании статистической отчетности строительных организаций Челябинской области определим среднюю себестоимость (сметную) квадратного метра жилой площади в размере - 18 тыс. рублей.

Определение величины накопленного износа производится по формуле:

, (20)

где Фз - физический износ здания, %;

Фkj - физический износ конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;- удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;- число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного физического износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу (таблица 9) [23].

Таблица 9 - Физический износ здания

Наименование конструктивных элементов

Удельный вес конструктивного элемента, %

Износ, %

Процент износа к строению

Стены и перегородки

25

10

2,5

Перекрытия

9

5

0,45

Полы

12

6

0,72

Наружная и внутренняя отделка

11

15

1,65

Окна

10

8

0,8

Двери

6

9

0,54

Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации

27

5

1,35

Итого

100


8,01


Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его сметная стоимость составит:

= 1044900 Ч (100 - 8) / 100 = 961308 руб., или округленно 962000 руб.

Рыночная стоимость данного объекта рассчитывается исходя из стоимости разных подходов.

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты (таблица 10).

Таблица 10 - Результаты расчетов рыночной стоимости квартиры

Метод оценки

Стоимость, руб.

Затратный метод

962 000

Метод сравнительного анализа продаж

1 785 000

Доходный метод

2 350 000


Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как среднюю сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6.

Затратному методу присвоим вес 0,1, так как он не отражает соотношения спроса и предложения на рынке, а также учитывает узкий круг характеристик здания.

Не совсем достоверную картину о рыночной стоимости объекта дает доходный метод. Так основные покупатели - физически лица, то при выборе объекта они руководствуются иными мотивами и преследуют отличные от предпринимателя цели. К тому же некоторые показатели являются прогнозными и подвержены изменению, которое сложно точно определить. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,3. Следовательно, рыночная стоимость квартиры определяется следующим образом:

С = 962 000 Ч 0,1 + 1 785 000 Ч 0,6 + 2 350 000 Ч 0,3 = 1 872 200 рублей.

Значит, рыночная стоимость квартиры равна 1 872 200 рублей.

Таким образом, видим, что разница при сравнении сметного и рыночного подхода в 2 раза.

2.3 Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка двухкомнатной квартиры.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 11.

Таблица 11 - Характеристики объектов по сравнимым продажам

Номер объекта сравнения

Объект оценки

1

2

3

Местоположение

ул. Пети Калмыкова

ул. Комарова

ул. Шоссе Металлургов

ул. Черкасская

Юридическое описание

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Цена предложения, продажи, руб.


1 800 000

1 600 000

2 500 000

Право собственности

Полное

Полное

Полное

Полное

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Условия продажи

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Дата предложения

Октябрь 2012 года

Октябрь 2012 года

Октябрь 2012 года

Сентябрь 2012года

Физические характеристики





Строительные характеристики

Фундамент бетонный, стены кирпичные

Фундамент бетонный, стены кирпичные

Фундамент бетонный, стены панельные

Фундамент бетонный, стены кирпичные

Общая площадь, м2

43

44

42

54

Коммуникации

Все необходимые

Все необходимые

Все необходимые

Все необходимые

Этажность

3/5

5/5

5/5

4/9

Состояние

Хорошее, ремонт не требуется

Хорошее, После ремонта

Удовлетворительное, требуется косметический ремонт

Отличное состояние

Удалённость от магистралей

20 м

50 м

60м

50 м

Использование

Жилое помещение

Жилое помещение

Жилое помещение

Жилое помещение



Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в приложении Ж.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 1785000 рублей.

.4 Анализ налогообложения недвижимости

В соответствии со ст. 12 НК (статья вводится в действие со дня введения в действие второй части НК; основание - Федеральный закон от 31 июля 1998 г. №147-ФЗ) в Российской Федерации устанавливаются следующие виды налогов и сборов: федеральные налоги и сборы, налоги и сборы субъектов РФ (далее - региональные налоги и сборы) и местные налоги и сборы. Федеральными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и обязательные к уплате на всей территории РФ. Региональными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и законами субъектов РФ, вводимые в действие в соответствии с НК и законами субъектов РФ и обязательные к уплате на территориях соответствующих субъектов РФ. При установлении регионального налога законодательными (представительными) органами субъектов РФ определяются следующие элементы налогообложения: налоговые ставки в пределах, установленных НК, порядок и сроки уплаты налога, а также формы отчетности по данному региональному налогу [2].

Местными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления, вводимые в действие в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и обязательные к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований.

При установлении местного налога представительными органами местного самоуправления в нормативных правовых актах определяются следующие элементы налогообложения: налоговые ставки в пределах, установленных НК, порядок и сроки уплаты налога, а также формы отчетности по данному местному налогу. Иные элементы налогообложения устанавливаются НК. При установлении местного налога представительными органами местного самоуправления также могут предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиком. Не могут устанавливаться региональные или местные налоги и (или) сборы, не предусмотренные НК (см. п. 4 и 5 ст. 12).

К налогам и сборам, плательщиками которых в соответствии с НК могут быть физические лица, совершающие операции с недвижимостью, относятся следующие:

1)       федеральные (см. ст. 13):

-        налог на доходы от капитала;

-        подоходный налог с физических лиц;

-        государственная пошлина;

-        федеральные лицензионные сборы;

2)       региональные (см. ст. 14):

-        налог на недвижимость;

-        налог с продаж;

-        региональные лицензионные сборы;

3)       местные (см. ст. 15):

-        земельный налог;

-        налог на имущество физических лиц;

-        налог на наследование или дарение;

-        местные лицензионные сборы [2].

Для того чтобы избежать излишних потерь по уплате налогов при совершении операций с недвижимостью, следует тщательно изучить действующее налоговое законодательство и проводить непрерывный мониторинг изменений и дополнений, вносимых в акты законодательства о налогах и сборах, с целью определения моментов, ухудшающих налоговые условия осуществления конкретных операций, и выявления дополнительных возможностей использования различного рода льгот. Одной из основных целей налогового планирования является избежание уплаты штрафных санкций и пеней. Аккуратное, точное и своевременное выполнение налогоплательщиком своих обязательств по начислению и уплате налогов, предоставлению в налоговые органы соответствующих документов позволяет избежать целого ряда негативных последствий (пеней, штрафов, наложения ареста, конфискации, административной и уголовной ответственности).

Для того чтобы своевременно и правильно выполнять обязательства, установленные законодательством о налогах и сборах, необходимо вести учет как реальных, так и потенциальных объектов налогообложения (получаемых доходов, стоимости объектов недвижимости, сумм сделок и т. д.) и производимых расходов; оформлять все документы в соответствии с требованиями действующего гражданского и налогового законодательства; сохранять документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением, реконструкцией, ремонтом, оборудованием, содержанием объектов недвижимости, даже в тех случаях, когда на настоящий момент не представляется возможным использовать эти документы для уменьшения текущих налоговых обязательств.

Планируя совершение конкретной сделки с объектом недвижимости, следует анализировать и оценивать не только те налоговые обязательства, которые возникают при заключении этой сделки, но и те, которые потенциально могут возникнуть в будущем. Так, оценивая издержки по уплате государственной пошлины и сборов за регистрацию при приобретении квартиры, важно помнить о том, что впоследствии эта квартира будет представлять собой объект обложения налогом на имущество физических лиц, дополнительных сборов; кроме того, не исключено, что эту квартиру потребуется продать или подарить, обменять, передать по договору ренты, что эта квартира может стать объектом наследования и т. д. Разумеется, все возможные варианты предвидеть и определить сложно, однако следует оценить потенциальные налоговые последствия в наиболее вероятных жизненных ситуациях (рождение, смерть, брак, развод, переезд, изменение материального благосостояния). От того, как приобретена собственность (приватизирована, куплена, получена в дар, обменена, унаследована), на каких условиях (куплена в кредит или в рассрочку, приобретена по договору ренты), на сколько и на каких членов семьи приобретена (оформлена) собственность (на одного или на нескольких, на инвалидов, пенсионеров, других лиц, относящихся к льготным категориям), в дальнейшем может зависеть объем обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, налога на наследство или дарение, налога на доходы физических лиц при продаже или передаче по договору ренты [17].

Вышеуказанные обстоятельства существенно могут повлиять на размер и возможности использования налоговой льготы при приобретении объектов жилья, на налогообложение доходов от сдачи внаем или в аренду, а также на размеры государственной пошлины, подлежащей уплате при дарении или наследовании.

Значительные возможности по минимизации налоговых обязательств выявляются при сопоставлении норм актов законодательства субъектов РФ о налогах и сборах и документов органов местного самоуправления с нормами федерального законодательства о налогах и сборах. В настоящее время на региональном и местном уровнях зачастую принимаются и вводятся налоги и сборы, не установленные актами налогового законодательства Российской Федерации. Уплачивать подобные налоги и сборы не следует. Кроме того, нередки случаи, когда на региональном и местном уровнях вводятся налоги и сборы, соответствующие действующему федеральному налоговому законодательству, но отдельные нормы, статьи и положения установлены с превышением полномочий законодательных и исполнительных органов на местах. В таких ситуациях у налогоплательщиков существуют реальные шансы опротестовать эти нормы (или акты законодательства целиком) в суде.

Как отмечалось выше основных типичных операций на рынке недвижимости, существует целый ряд противоречий между нормами актов законодательства о налогах и сборах и их интерпретациями в инструктивных документах государственных министерств и ведомств. Нередко нормы инструктивных документов улучшают положение налогоплательщиков, осуществляющих операции с объектами недвижимости. В таких случаях следует проанализировать и оценить эффект использования дополнительных возможностей, предоставляемых составителями инструкций, писем и разъяснений. Как правило, сотрудники налоговых инспекций в своей работе ориентируются преимущественно на инструкции, изданные своими руководящими органами. В спорах с налоговыми инспекторами ссылки на положения инструктивных материалов и разъяснений порой бывают более действенным средством, чем приведение норм актов действующего законодательства. Важно подчеркнуть, что инструктивные документы вышестоящих органов являются обязательными для исполнения сотрудниками соответствующих подразделений и служб.

Однако чаще положения инструктивных документов имеют более жесткую (ограничительную) трактовку соответствующих норм актов законодательства. Обычно составители инструкций дополнительно ограничивают возможности по применению альтернативных режимов налогообложения и значительно сужают потенциальную сферу использования права на вычет произведенных расходов и на налоговые льготы. В таких случаях налогоплательщику следует помнить о том, что у него существуют возможности доказать свою правоту в суде. Для суда (арбитражного суда) приоритет всегда будут иметь ссылки на нормы действующего законодательства о налогах и сборах (по сравнению с положениями различного рода инструктивных документов).

Особое внимание следует уделять анализу возможностей использования льгот и преференций, предоставляемых актами налогового и иного специального законодательства. Как показывает практика, большинство налогоплательщиков в Российской Федерации имеет весьма ограниченное представление о видах, объеме и характере установленных законами налоговых льгот. Нередки случаи, когда физические лица неправомерно отказываются от льготы, предоставляемой при приобретении объектов жилой недвижимости. Очень часто люди просто не знают о льготах, установленных актами законодательства о налогах и сборах субъектов РФ, постановлениями органов местного самоуправления.

Конкретные методы и мероприятия по оптимизации издержек, связанных с налогообложением, чрезвычайно многообразны. Для минимизации налоговых обязательств можно использовать любые законные методы. К традиционным методам относятся дробление объекта обложения (например, разделение права собственности на объект недвижимости между членами семьи, дарение или продажа долей на протяжении ряда лет); изменение налогового статуса физического лица - налогоплательщика (например, приобретение статуса нерезидента для целей налогообложения, регистрация физического лица в качестве предпринимателя либо прекращение регистрации в этом статусе); изменение характера объекта обложения (перевод всего или части помещения из жилого в нежилое и наоборот); осуществление конкретных операций через доверительного управляющего; использование иных возможностей, связанных с расчетами, кредитом, правилами и практикой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, договорными отношениями, изменениями валютных курсов, инфляцией, ставкой рефинансирования Центрального банка РФ.

Важно подчеркнуть, что любые мероприятия по минимизации налоговых обязательств следует проводить грамотно, в противном случае отрицательный эффект таких мероприятий может намного превысить текущую экономию [17].

. Мероприятия по повышению эффективности управления недвижимостью

.1 Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правового, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

-        реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

-        установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

-        защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

-        обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

-        создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

-        оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

-        справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

-        создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1)       Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2)       Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

)         Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

)         Конкурентность, как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

)         Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны вмещаться в одном лице.

)         Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

)         Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

)         Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

)         Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

)         Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

)         Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

)         Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

)         Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

)         Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

)         Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям[11].

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из опыта оценочной деятельности, сферы применения оценки недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них представлены на рисунке 16.

Рисунок 16 - Сферы применения оценки недвижимости

.2 Рекомендации по регулированию рынка недвижимости

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

кабинетные исследования;

полевые исследования;

метод опроса (анкетирование).

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы (интернет), которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов [14].

Жизненный цикл недвижимости в крупной компании можно разделить на три этапа:

2)       Эксплуатация.

)         Продажа или утилизация объекта недвижимости.

Этапы жизненного цикла объектов недвижимости представлены на рисунке 17.

Рисунок 17 - Этапы жизненного цикла объектов недвижимости

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. В приложении З изображены элементы данной методики.

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое.

В зависимости от специфики фирмы, критерии при выборе объектов недвижимости могут быть разными. Если компания работает с элитными клиентами то, очевидно, что статус и местоположение будет играть большую роль при выборе объекта. В этом случае предлагается использовать бальный метод экспертной оценки, при котором каждому параметру объекта недвижимости заказчик присваивает максимально возможное количество баллов, а анализ объектов производится по количественным и качественным оценкам. Каждый эксперт каждому параметру объекта присваивает баллы по шкале от 0 до 10. Тогда важность параметра определяется по формуле:

, (21)

где аi - весомость i-го параметра объекта;- номер параметра объекта;- номер эксперта;- количество экспертов в группе;- балл, присвоенный i-му параметру j-м экспертом;сi - сумма баллов, присвоенных j-м экспертом всем параметрам объекта.

Например, определим степень согласованности мнений 5-ти экспертов, результаты параметров 7-ми объектов недвижимости которых приведены в таблице 12.

Таблица 12 - Результаты экспертной оценки

Номер объекта недвижимости

Оценка эксперта

Сумма параметров

Весомость параметра объекта


1-й

2-й

3-й

4-й

5-й



1

4

6

4

4

3

21

0,15

2

3

3

2

3

4

15

0,11

3

2

2

1

2

2

9

0,06

4

6

5

6

5

6

28

0,2

5

1

1

3

1

1

7

0,05

6

5

4

5

6

5

25

0,18

7

7

7

7

7

7

35

0,25


Ранжирование состоит в расстановке объектов измерений в порядке их предпочтения, по важности или весомости. Место, занятое при такой расстановке называется рангом. Чем выше ранг, тем предпочтительней объект, весомее, важнее показатель.

Итак, исходя из таблицы 12, лучшим является седьмой объект недвижимости, вторым по весомости - четвертый, затем шестой, первый, второй, третий и пятый.

После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации [13].

.3 Пути повышения эффективности управления недвижимостью

Все проблемы организации инфраструктуры рынка недвижимости делают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования рынка недвижимости на современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных компонентов инфраструктуры. В компоненте "законодательное обеспечение" видится необходимым:

-        введение и применение норм, предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершать инициативные действия по развитию инфраструктуры рынка недвижимости;

-        предотвращение государственной (муниципальной) монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости).

По компоненту "учет недвижимости и регистрация прав":

-        последовательный переход к учету земельных участков и расположенных на них объектов как единых объектов недвижимости;

-        разделение государственных и негосударственных функций в системе учета недвижимости;

-        обеспечение доступа частных лиц на конкурентный рынок услуг по подготовке документов, необходимых для государственного учета недвижимости;

-        упрощение технологии процесса, согласование форм учета и регистрации недвижимости, сведение фиксируемой информации к минимуму необходимых и достаточных для учета и регистрации сведений.

Градорегулирование должно реформироваться с использованием усовершенствованного законодательства, чтобы побуждать местные администрации совершать инициативные и обязательные действия:

-        по планированию развития территорий (разработке генеральных, стратегических планов);

-        принятию и введению в действие нормативных правовых актов о зонировании - правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты разрешенного использования недвижимости;

-        резервированию земель для общественных нужд - прокладки транспортных и инженерно-технических коммуникаций;

-        формированию посредством проектов планировки, межевания земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для передачи в оборот частным лицам на правах собственности, долгосрочной аренды;

-        введению организационных схем девелопмента, когда земельные участки сначала подготавливаются для строительства, а потом передаются частным лицам для последующей застройки;

-        упрощению процедур согласования и проведения экспертиз градостроительной и проектной документации, использованию принципа "одного окна", а также принципа делегирования полномочий от многих органов одному органу, проверяющему представленную документацию на соответствие предустановленным и опубликованным требованиям, нормативам.

В сфере оценки и налогообложения недвижимости необходимы:

-        последовательный переход от ныне практикуемых разрозненных налогов на землю и имущество к единому налогу на недвижимость;

-        последовательный переход от искусственных оценок для целей налогообложения (нормативной, кадастровой) к оценкам на основе рыночной стоимости недвижимости с учетом ее разрешенного использования, определенного градостроительными регламентами нормативных правовых актов о зонировании;

-        устранение монополии государственных структур в осуществлении оценки, расширение доступа частных структур на этот рынок услуг.

В области установления стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости представляется логичным:

-        переход от "неформализованного контроля" к рутинному сличению представляемых документов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документах нормативами и стандартами;

-        сведение до минимума количества контролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольных функций.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Однако сегодня и в Челябинске горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах.

В 2008 г. на рынке недвижимости Челябинска начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что стоимость кв. м недвижимости на рынке вторичного жилья стоил 35845 руб., а на первичном - 30700. Таким образом, рост стоимости жилья в течение двух лет быстро упал за 10 месяцев кризисного состояния экономики. К 2010 году падение цен на жилую недвижимость полностью прекратилось, темпы прироста данной величины в большинстве случаев незначительны, однако при этом более заметны положительные темпы прироста. Но даже в сложных кризисных условиях Челябинская область продолжала оставаться лидером по объемам сдачи жилья среди других регионов России.

В течение 2012 года прослеживается тенденция роста объемов предложения на рынке первичного жилья с сохранением спроса на него. С учётом тенденций сложившихся на рынке первичного жилья, эксперты прогнозируют незначительное снижение темпа роста стоимости вторичного жилья (в пределах 4-5%).

Челябинская область на конец 2012 года занимает девятое место в стране по застройке жилья. В прошлом году на Южном Урале было сдано 1,673 миллиона квадратных метров жилья. Индивидуальные застройщики построили 439,8 тысячи квадратных метров жилья.

В целом по стране в 2012 году было введено в эксплуатацию 65,2 миллиона квадратных метров жилья. На 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров, а к 2020 году показатель планируется увеличить до 120 миллионов квадратов. В Челябинске появится около 150 многоквартирных домов, при этом лишь чуть меньше половины новых домов будут панельками 97 и 121 серии.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. - ред. от 01.03.2013.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации. - ред. от 08.05.2013.

. Закон РСФСР о земельной реформе №374-1 от 23.11.1990.

. Указ президента РФ о продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий №2284 от 24.12.1993.

. Указ президента РФ о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей №2118 от 07.12.1993.

. Указ Петра I о проядке наследования в движимых и недвижимых имуществах от 23.02.1714.

. Федеральный закон об ипотеке "залоге недвижимости" №102-ФЗ от 16.07.1998 - ред. от 19.05.2013.

. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 - ред. 28.07.2012.

. Асаул А.Н Экономика недвижимости: учебник для вузов /А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовайтов - 3-е изд., исправл. - Спб: АНО "ИПЭВ", 2009. - 304 с.

. Аналитический центр "Эксперт-Урал". - #"823993.files/image038.gif">

Приложение Б

Клубный жилой комплекс "Манхэттен"



Приложение В

Микрорайон "Западный луч"




Приложение Г

Микрорайон "Залесье"




Приложение Д

Жилой комплекс "Тополинная аллея"



Приложение Е

Академ-City



Приложение Ж

Таблица Ж.1 - Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения

Единица измерения

Объекты сравнения



Оцениваемый

1

2

3

Цена продажи (предложения)

руб.


1 800 000

1 600 000

2 500 000

Площадь

кв. м

43

44

42

54

Цена за единицу площади

руб./кв.м


40 909

38 095

46 296

Право собственности


полное

полное

полное

полное

Корректировка

%

0

0

0

0

Сумма корректировки


0

0

0

0

Скорректированная цена



40 909

38 095

46 296

Условия финансирования


рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка

%


0

0

0

Сумма корректировки



0

0

0

Скорректированная цена



40 909

38 095

42 296

Условия продажи


Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Корректировка

%


0

0

0

Сумма корректировки



0

0

0

Скорректированная цена



40 909

38 095

42 296

Условия рынка (время продажи)


Октябрь 2012 года

Октябрь 2012 года

Октябрь 2012 года

Сентябрь 2012года

Корректировка

%


0

0

5

Сумма корректировки



0

0

2 907

Скорректированная цена



40 909

38 095

46 296

Местоположение


ул. П.Калмыкова

ул. Комарова

ул. Ш. Металлургов

ул. Черкасская

Корректировка

%


0

-5

0

Сумма корректировки



0

-1 273

0

Физические характеристики






Материал стен


кирпичные

кирпичные

панельные

кирпичные

Корректировка

%


0

-10

0

Сумма корректировки



0

-1 273

0

Наличие коммуникаций


все необходимые

все необходимые

все необходимые

все необходимые

Корректировка

%


0

0

0

Сумма корректировки



0

0

0

Техническое состояние


Хорошее

Хорошее

Требуется космет ремонт

Отличное

Корректировка

%


0

+5

0

Сумма корректировки



0

2173

0

Этажность


3/5

5/5

5/5

4/9

Корректировка

%


+3

0

0

Сумма корректировки



-1 841

0

0

Удаленность от магистралей


20 м

50 м

60 м

50 м

Корректировка

%


0

+3

0

Сумма корректировки



0

1904

0

Скорректированная цена

руб./кв. м


39 068

36 191

46 296

Средневзвешенная цена

руб./кв. м

41 511

39 068

36 191

46 296

Стоимость

руб.

1 785 000

1 718 992

1 520 022

2 500 000


Приложение З

Элементы методики совершенствования управления недвижимотью крупной компании


Похожие работы на - Исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска

 

Не нашел материал для своей работы?
Поможем написать качественную работу
Без плагиата!