Анализ ипотечного кредитования на примере филиала ОАО 'ТрансКредитБанк' в г. Челябинске

Оглавление

Введение

Глава 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования в банках

1.1 Особенности ипотечного кредитования

.2 Нормативно-правовые основы ипотечного кредитования

.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования на примере филиала ОАО «ТрансКредитБанк» в г. Челябинске

2.1 Общая характеристика банка, его финансовое состояние

.2 Анализ ипотечной программы банка и эффективность ипотечного кредитования

.3 Технология организации ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк»

Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанке»

3.1 Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования

.2 Прогноз эффективности реализуемых предложений

.3 Новые информационные технологии при организации ипотечного кредитования в банке

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Целью настоящей работы является исследование состояния рынка ипотечного кредитования Российской Федерации, его нормативно-правовых основ и существующих проблем.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

-       Изучить особенности ипотечного кредитования;

-       Рассмотреть нормативно-правовые основы ипотечного кредитования;

-       Выявить существующие проблемы ипотечного кредитования в РФ;

-       Провести анализ ипотечного кредитования на примере конкретного банка - ОАО «Транскредитбанк»;

-       Дать общую характеристику банка и провести анализ финансового состояния;

-       Провести анализ ипотечной программы банка;

-       Изучить технологию организации ипотечного кредитования в ОАО «ТКБ»;

-       Разработать предложения по развитию ипотечного кредитования в ОАО «ТКБ»;

-       Рассчитать эффективность реализуемых предложений;

-       Провести анализ информационных технологий при организации ипотечного кредитования;

Объектом в данной работе является ОАО «ТрансКредитБанк». Фирменное (полное официальное) наименование - Открытое Акционерное Общество «ТрансКредитБанк». Сокращенное наименование - ОАО «ТрансКредитБанк».

В настоящее время ТрансКредитБанк - стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги», выделенного из состава МПС России в 2003 году. Клиентами банка являются 17 железных дорог России, имеющие статус филиалов ОАО «РЖД», и большая часть отечественных предприятий и организаций железнодорожного транспорта.

ТрансКредитБанк имеет разветвленную региональную сеть, включающую 39 филиалов, и является ядром банковской Группы, в состав которой входят пять дочерних банков. Основные и дополнительные офисы Группы действуют в 179 городах и населенных пунктах России.

По объемам основных финансовых показателей ТрансКредитБанк стабильно входит в число двадцати пяти крупнейших российских кредитных организаций.

Практическая значимость данной работы заключается в выявленных проблемах процесса ипотечного кредитования ТрансКредитБанк, а также предложенных мерах по оптимизации ипотечного процесса в целом.

Структурно работа состоит из введения, трех основных частей, заключения и списка использованных источников.

1. Сущность и особенности ипотечного кредитования в банках

.1 Особенности ипотечного кредитования

Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Недвижимость - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений [4, с. 28].

Ипотека не допускается в отношении:

части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;

жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;

предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Особенности ипотечного кредитования:

ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки [4, с. 46].

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для его идентификации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось бы предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры [8, с. 455].

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор называется ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

право залога на указанное имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

леса;

право аренды имущества, перечисленного в настоящем пункте.

) Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих эту сумму определить.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:

такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее [8, с. 469].

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Закладная должна содержать:

слово «закладная», включенное в название документа;

имя залогодателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеры каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8 и срок действия этого права;

указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации правом третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки [8, с. 472];

подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в п. 1-14, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены другие данные и условия.

При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной [8, с. 475].

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов, при этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

(1.1)

где Кз - коэффициент ипотечной задолженности, %;

И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью [7, с. 288].

С позиции залогодержателя (т. е. кредитора) более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают определенные верхние пределы данного коэффициента (обычно не более 70-75 % сметы или стоимости покупки).

Ипотечная постоянная - это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

(1.2)

где Пи - ипотечная постоянная, %;

Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом.

Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала [7, с. 291].

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам - другим кредитным институтам (в некоторых странах - любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование [7, с. 295].

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

На сегодняшний день коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов, представленных на рисунке 1.

Рисунок 1 - Виды ипотечных кредитов

Земельный кредит - это краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.

Строительный кредит - кредит на строительство или реконструкцию жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ.

Кредит на приобретение недвижимости - это долгосрочный кредит на покупку недвижимости.

Также можно использовать расширенную классификацию ипотечных кредитов. Критерии классификации:

По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*(122).

По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме*(123) либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

банковские;

небанковские.

По виду заемщиков:

как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

.        По способу рефинансирования.

выпуск ипотечных облигаций;

предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии;

собственные, привлеченные и заемные средства;

продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку;

.        По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

.        По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;

кредит с переменной процентной ставкой.

.        По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования:

целевого использования;

обеспеченности;

срочности;

Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования.

.        Двухуровневая («американская модель»), опирающаяся на вторичный рынок закладных [10, с. 322].

Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи [10, с. 328].

.        Одноуровневая («немецкая модель»).

Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

На рисунке 2 показана стандартная схема ипотечного кредитования.

Рисунок 2 - Стандартная схема ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект [10, с. 329].

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

оценка вероятности погашения кредита;

принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

заключение кредитной сделки;

обслуживание кредитной сделки;

закрытие кредитной сделки.

Большое значение в сфере ипотечного кредитования придается государственной поддержке. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) предусматривает для граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

На рисунке 3 показана схема получения и реализации субсидии при ипотечном кредите.

Рисунок 3 - Схема получения и реализации субсидии при ипотечном кредите

Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказывать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечивать импульс для экономического подъема страны [10, с. 335].

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо решить следующие задачи:

совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь - создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщиков по кредиту из заложенного жилья;

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

налоговое обеспечение как граждан - получателей ипотечных кредитов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неравномерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, а также их рефинансированию [10, с. 338].

.2 Нормативно-правовые основы ипотечного кредитования

С начала 2000 годов правительство РФ уделяет большое внимание жилищной проблеме. С этой целью 11 января 2000 г. указом Президента РФ утверждена концепция развития системы ипотечного кредитования в РФ. Суть данной концепции сводится к тому, что необходимо создать и поддерживать рыночную систему долгосрочного ипотечного кредитования граждан с целью приобретения готового жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости [13, с. 165].

В рамках данной концепции была разработана и внедрена система ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики, на вторичном - банки-кредиторы и институциональные инвесторы - операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

Привлечение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств [13, с. 168].

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы [13, с. 169]..

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки [3, с. 211].

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Основными проблемами ипотечного кредитования являются:

общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);

существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента как закладная;

ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок - 10-15 лет, высокие процентные ставки - в среднем 10-13% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.

Переломным годом для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008. В течение года поменялись не только принципы взаимодействия банков с клиентами, но и в целом изменился взгляд на сам процесс ипотеки. Ранее программы ипотечного кредитования позиционировались как наиболее «человечные» банковские услуги, максимально направленные на увеличение благосостояния граждан. В настоящий же момент термин «ипотека» стал ассоциироваться, прежде всего, с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках всего мира, что послужило одной из причин мирового финансового кризиса [16].

На сегодняшний день получить ипотечный кредит в России почти невозможно. На начало 2009 года возникли сложности с ранее выданными кредитами, в целом ипотечное кредитование в России фактически парализовано.

По данным экспертов в данной сфере, с начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. Например, в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков.

На сегодняшний момент большинство банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности в данном сегменте, предъявляют слишком строгие требования к потенциальным заемщикам, а также предлагают очень высокую ставку по ипотечному кредиту. По словам экспертов, на сегодня удовлетворяется не более 10-12% от общего числа заявок на получение ипотечного кредита.

Для понимания того, почему возникли проблемы в сфере ипотечного кредитования, необходимо провести анализ процессов, происходившие некоторое время назад в США. Сравнение процессов ипотечного кредитования в России в целом базируется на принципах кредитования в США, поэтому данное сравнение вполне логично и целесообразно. При этом разница в масштабах ипотечных рынков России и США не играет особой роли при сравнении, поскольку в основе заложены единые механизмы и принципы.

В целом можно сказать, что ресурсы российский банков, использованные для развития ипотечного кредитования в большей своей массе заимствованы из иностранных банков, поэтому негативные процессы в сфере ипотечного кредитования в мире имеют прямое влияние на российский рынок ипотечного кредитования [16].

Проблемы ипотечного кредитования в Америке начались тогда, когда банки, стремясь сохранить темпы выдачи ипотечных кредитов и роста своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так называемые «высокорискованные» ипотечные кредиты заемщикам с сомнительной кредитной историей или тем заемщикам, чей уровень дохода не был подтвержден официально. Через некоторое количество времени выяснилось, что американские инвесторы не проявляют интереса к этому сектору кредитования, и банкам стало трудно рефинансировать «высокорискованные» ипотечные портфели. Из-за этого они вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в секторе «высокорискованных» кредитов начал увеличиваться объем задолженности заемщиков перед банками-кредиторами. Вскоре доля дефолтов по «высокорискованным» ипотечным кредитам превысила 30%.

Несмотря на лояльные условия выдачи кредитов с высоким уровнем риска, спрос на недвижимость неуклонно падал. Началась стагнация рынка недвижимости, цены начали падать. Результатом этого стало увеличение стоимости рефинансирования ипотечных портфелей, и банки начали предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Например, к началу 2007 года банки пытались продать «высокорискованные» кредиты за половину их номинальной стоимости.

В результате всех этих процессов банки и другие кредитные организации понесли значительные убытки. Например, в июле 2007 года один из лидеров рынка «высокорискованного» кредитования, инвестиционная компания Bear Steams, объявила о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов. Далее процессы стали развиваться по принципу цепной реакции.

Кроме того, значительную роль в начале кризиса в США сыграл тот факт, что участники рынка начали массово выпускать ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций были обеспечены не чем иным, как предыдущими выпусками, то есть не имели под собой реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги серьезно обесценились. Таким образом, процессы на рынке ипотечного кредитования в Америке повлекли за собой преобразования и на российском ипотечном рынке.

По данным Минэкономразвития, к декабрю 2008 года дефолты на российском рынке наступили по 10 процентам ипотечных кредитов. При этом эксперты отрасли утверждают, что объем задолженности населения перед банками может достичь 400 миллиардов рублей (при том, что весь объем выдачи ипотеки в России за 2007 год составил 557 миллиардов рублей). При этом каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.

В целом можно сказать, что в России также были довольно лояльные условия для получения ипотечного кредита. Например, пытаясь привлечь клиентов, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.

Учитывая приведенную выше статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть российских ипотечных кредитов с инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение американского сценария, что в целом уже начало подтверждаться оперативными статистическими данными.

Поэтому российские банкиры начали в срочном порядке изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к заемщикам и менять условия для уже выданных кредитов.

Данную ситуацию еще более осложняет тот факт, что, стремясь любым образом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, вследствие начавшихся трудностей, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.

Таким образом, наступил момент, когда стало ясно, что самостоятельно российский банки не смогут справиться с возникшими проблемами. Для решения проблем правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению российского ипотечного рынка, определив на роль спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.

В результате было решено, что банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. При этом «Дефолтные» облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков. Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма, составляет 200 миллиардов рублей.

При этом возникла следующая проблема - обеспечение гарантий АИЖК, которые предоставляются на «дефолтные» («высокорискованные») ипотечные облигации. Выяснилось, что «дефолтные» облигации обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.

Следовательно, гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.

Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока не происходит.

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования на примере филиала ОАО «ТрансКредитБанк» в г. Челябинске

.1 Общая характеристика банка, его финансовое состояние

ОАО «ТрансКредитБанк» зарегистрировано 4 ноября 1992 года. Лицензия Банка России № 2142 получена 2 декабря 1992 года. 13 июля 2005 года Банком России выдана новая Генеральная лицензия (№ 2142 от 13.07.2005 г.) в связи с указанием наименования банка в соответствии с его написанием на титульном листе Устава. Первоначальные учредители - крупные промышленные предприятия топливно-энергетического и металлургического комплексов.

В соответствии с решением внеочередного Общего собрания акционеров Банка (протокол № 1 от 20 марта 2000 года) изменено фирменное (полное официальное) и сокращенное наименование Банка.

В соответствии с решением годового общего собрания акционеров Банка (протокол № 01 от 25 июня 2002 года) сокращенное наименование Банка приведено в соответствие с действующим законодательством.

Фирменное (полное официальное) наименование - Открытое Акционерное Общество «ТрансКредитБанк». Сокращенное наименование - ОАО «ТрансКредитБанк».

В 1999 году основными акционерами банка стали структуры Министерства путей сообщения России. В 2003 году 74,995% акций ТрансКредитБанка в соответствии с распоряжением Правительства (N 454-р от - 02.04.2002 г.) было передано Минимущества РФ (с 2004 года - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). В 2007 году Указом Президента РФ № 178 от 15.02.2007 г. государственный пакет акций банка внесен в уставный капитал ОАО «Российские железные дороги» (ОАО «РЖД»). В 2008 году в результате размещения дополнительного выпуска акций банка доля ОАО «РЖД» составила 55 %. Новым, вторым по размеру принадлежащего пакета акций акционером банка стал НПФ «Благосостояние» (20 % уставного капитала).

В настоящее время ТрансКредитБанк - стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги», выделенного из состава МПС России в 2003 году. Клиентами банка являются 17 железных дорог России, имеющие статус филиалов ОАО «РЖД», и большая часть отечественных предприятий и организаций железнодорожного транспорта.

Банк поэтапно реализует меры по диверсификации деятельности в рамках всей транспортной отрасли экономики. Особое внимание уделяется развитию сотрудничества с компаниями, имеющими постоянные производственные и партнерские связи с ОАО «РЖД». В числе клиентов банка - металлургические и машиностроительные предприятия, выполняющих заказы отрасли, основные компании-перевозчики, крупные внешнеторговые организации, а также компании иных сфер экономики.

ТрансКредитБанк имеет разветвленную региональную сеть, включающую 39 филиалов, и является ядром банковской Группы, в состав которой входят пять дочерних банков. Основные и дополнительные офисы Группы действуют в 179 городах и населенных пунктах России.

По объемам основных финансовых показателей ТрансКредитБанк стабильно входит в число двадцати пяти крупнейших российских кредитных организаций.

ТрансКредитБанк имеет кредитные рейтинги международных агентств Standard&Poor's (долгосрочный кредитный рейтинг контрагента ВВ, прогноз - «стабильный»/ краткосрочный В, прогноз- «стабильный»; кредитный рейтинг по национальной шкале «ruAA») и Moody’s Investors Service (рейтинг депозитов в иностранной валюте Ba1, прогноз - "стабильный"/NP, прогноз - «стабильный»; рейтинг финансовой устойчивости D-, прогноз - «стабильный»). Банк проводит на регулярной основе составление и аудит отчетности по Международным стандартам финансовой отчетности. Аудитором банка является компания ЗАО «Эрнст энд Янг Внешаудит» (лицензия № Е003246 от 17.01.2003).

ТрансКредитБанк активно участвует в работе ведущих российских и международных банковских, финансовых и транспортных союзов и ассоциаций.

ТрансКредитБанк активно развивает корпоративный и розничный бизнес, уделяя первоочередное внимание расширению спектра продуктов и услуг, внедрению современных банковских технологий и повышению качества обслуживания клиентов.

Работа банка обеспечена наличием всех необходимых разрешительных документов и лицензий.

Основные стратегические и тактические задачи, стоящие перед ТрансКредитБанком, показаны на рисунке 4.

Рисунок 4 - Стратегические и тактические задачи банка

Органами управления Банка являются:

Общее собрание акционеров Банка;

Совет директоров Банка;

Правление Банка (коллегиальный исполнительный орган);

Президент Банка (единоличный исполнительный орган).

Общее собрание акционеров Банка является высшим органом управления Банка. К компетенции Общего собрания акционеров Банка относятся внесение изменений и дополнений в Устав Банка за исключением случаев, установленных Федеральным законом «Об акционерных обществах», или утверждение Устава Банка в новой редакции; реорганизация Банка; ликвидация Банка, назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; определение количественного состава Совета директоров Банка, избрание его членов и досрочное прекращение их полномочий; определение количества, номинальной стоимости, категории (типа) объявленных акций и прав, предоставляемых этими акциями; увеличение уставного капитала Банка путем увеличения номинальной стоимости акций Банка. Увеличение уставного капитала путем выпуска дополнительных акций в тех случаях, когда решение по указанному вопросу согласно действующему законодательству может быть принято только Общим собранием акционеров Банка; уменьшение уставного капитала Банка путем уменьшения номинальной стоимости акций, путем приобретения Банком части акций в целях сокращения их общего количества, а также путем погашения приобретенных или выкупленных Банком акций; избрание членов Ревизионной комиссии (ревизора)

Банка и досрочное прекращение их полномочий; утверждение аудитора Банка; выплата (объявление) дивидендов по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года, утверждение годовых отчетов, годовой бухгалтерской отчетности, в том числе отчетов о прибылях и убытках (счетов прибылей и убытков) Банка, а также распределение прибыли, в том числе выплата (объявление) дивидендов, покрытие убытков Банка по результатам финансового года; определение порядка ведения Общего собрания акционеров Банка; избрание членов Счетной комиссии и досрочное прекращение их полномочий; дробление и консолидация акций; принятие решений об одобрении сделок в случаях, предусмотренных статьей 83 Федерального закона «Об акционерных обществах»;

Состав акционеров ТрансКредитБанка

.        Открытое акционерное общество «Российские железные дороги»;

.        Закрытое акционерное общество «УК "ТРАНСФИНГРУП» ДУ пенсионными резервами НПФ «БЛАГОСОСТОЯНИЕ»;

.        ЗАО УК "РВМ Капитал"/ ДУ ЗПИФ смешанных инвестиций «Магистраль»;

.        ЗАО УК «РВМ Капитал»/ ДУ ЗПИФ СИ «"РВМ Русский Транзит»;

.        Общество с ограниченной ответственностью «Промышленные традиции» ДУ НПФ «благосостояние»;

.        Прочие юридические лица;

.        Физические лица.

На рисунке 5 показана структура Совета директоров банка.

Рисунок 5 - Структура Совета директоров банка

Совет директоров Банка осуществляет общее руководство деятельностью Банка, за исключением решения вопросов, отнесенных к компетенции Общего собрания акционеров Банка.

В компетенцию Совета директоров Банка входит решение вопросов общего руководства деятельностью Банка, за исключением вопросов, отнесенных Федеральным законом «Об акционерных обществах» к компетенции Общего собрания акционеров Банка.

К компетенции Совета директоров Банка относятся следующие вопросы:

определение приоритетных направлений деятельности Банка;

созыв годового и внеочередного Общих собраний акционеров Банка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 8 статьи 55 Федерального закона «Об акционерных обществах»;

утверждение повестки дня Общего собрания акционеров Банка;

определение даты составления списка лиц, имеющих право на участие в Общем собрании акционеров Банка, и другие вопросы, отнесенные к компетенции Совета директоров Банка в соответствии с положениями главы VII Федерального закона «Об акционерных обществах», касающимися подготовки и проведения Общего собрания акционеров Банка;

увеличение уставного капитала Банка путем размещения Банком дополнительных акций в пределах количества и категорий (типов) объявленных акций за исключением случаев, установленных в статье 39 Федерального закона «Об акционерных обществах»;

размещение Банком облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об акционерных обществах»;

определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения и выкупа эмиссионных ценных бумаг в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об акционерных обществах»;

приобретение размещенных Банком акций, облигаций и иных ценных бумаг в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об акционерных обществах», включая приобретение Банком собственных акций в соответствии с пунктом 2 статьи 72 Федерального закона «Об акционерных обществах»;

рекомендации по размеру дивиденда по акциям и порядку его выплаты;

использование резервного фонда и иных фондов Банка, включая перераспределение средств между фондами Банка;

утверждение внутренних документов Банка, за исключением внутренних документов, утверждение которых отнесено Федеральным законом «Об акционерных обществах» к компетенции общего собрания акционеров, а также иных внутренних документов Банка, утверждение которых отнесено Уставом Банка к компетенции исполнительных органов Банка;

утверждение финансового плана Банка и внесение в него изменений;

Осуществление контроля за организацией деятельности Банка путем: создания и функционирования эффективного внутреннего контроля; регулярного рассмотрения на своих заседаниях эффективности внутреннего контроля и обсуждения с исполнительными органами Банка вопросов организации внутреннего контроля и мер по повышению его эффективности;

Партнерами и клиентами банка являются: ОАО «Российские железные дороги»; ФК «Локомотив»; Газета «Московский железнодорожник»; Журнал «РЖД-партнер»; The Bank of New York Mellon; Deutsche Bank; Standard Bank of London; Commerzbank; JP Morgan; Barclays Bank Plc; Credit Suisse; УК «Южкузбассуголь»; ЗАО «Трансмашхолдинг»; ПО «Уралвагонзавод»; Компания «Промтрактор-Промлит»; НТМК; ЗСМК; Первоуральский новотрубный завод; ОАО «Дальневосточная генерирующая компания»; ОАО «Якутскэнерго»; ОАО «Сахалинэнерго»; ОАО «Территориальная генерирующая компания № 2» (ОАО «ТГК-2»); ОАО «Кузбассэнерго»; ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания «Центра»; ООО «МТК «ЮниТранс».

ТрансКредитБанком создана разветвленная инфраструктура клиентского обслуживания в регионах России.

В настоящее время она включает 270 офисов ТрансКредитБанка и его дочерних кредитных организаций, входящих в Банковскую группу «ТрансКредитБанк», в т.ч.:

Головной офис, 39 филиалов; 117 дополнительных офисов; 6 кредитно-кассовых офисов; 29 операционных офисов и 11 оперкасс Головного банка; 5 основных офисов; 9 филиалов дочерних банков; 38 допофисов дочерних банков; 15 оперкасс дочерних банков.

Региональная сеть банка действует в 179 городах и населенных пунктах России.

Офисы Группы работают во всех городах, где находятся Управления российских железных дорог.

Для осуществления намеченных планов по развитию обслуживания корпоративных (в первую очередь - отраслевых) и частных клиентов банк планирует дальнейшее расширение региональной сети. При этом большинство новых региональных подразделений будет создано на основе Соглашений с железными дорогами, которые будут предусматривать переход их подразделений и работников на комплексное обслуживание в ТрансКредитБанк.

Банк может осуществлять следующие виды банковских операций: привлекать денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок); размещать указанные в предшествующем абзаце настоящего пункта привлеченные средства от своего имени и за свой счет; открывать и вести банковские счета физических и юридических лиц; осуществлять расчеты по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков - корреспондентов, по их банковским счетам; инкассировать денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществлять кассовое обслуживание физических и юридических лиц; покупать и продавать иностранную валюту в наличной и безналичной формах; привлекать во вклады и размещать драгоценные металлы; выдавать банковские гарантии; осуществлять переводы денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

В соответствии с лицензией Банка России на осуществление банковских операций Банк вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций с которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами. Банк имеет право осуществлять профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с федеральными законами.

Банк вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все перечисленные банковские операции и другие сделки осуществляются в рублях, а при наличии соответствующей лицензии Банка России - и в иностранной валюте.

Банку запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Банк обладает полной хозяйственной самостоятельностью в вопросах распределения чистой прибыли.

Балансовая и чистая прибыль Банка определяется в порядке, предусмотренном законодательством. Из балансовой прибыли уплачиваются соответствующие налоги, другие обязательные платежи в бюджет и во внебюджетные фонды, а также производятся расходы, осуществляемые по законодательству до налогообложения.

Чистая прибыль Банка (после уплаты налогов) остается в распоряжении Банка и перечисляется в резервы, направляется на формирование фондов Банка и распределяется между акционерами в виде дивидендов, на другие цели в соответствии с действующим законодательством.

Банк вправе по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года и (или) по результатам финансового года принимать решения (объявлять) о выплате дивидендов по размещенным акциям, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Решение о выплате (объявлении) дивидендов по результатам первого квартала, полугодия и девяти месяцев финансового года может быть принято в течение трех месяцев после окончания соответствующего периода.

Решения о выплате (объявлении) дивидендов, в том числе решения о размере дивиденда и форме его выплаты по акциям каждой категории (типа), принимаются Общим собранием акционеров Банка. Размер дивидендов не может быть больше рекомендованного Советом директоров Банка. Срок и порядок выплаты дивидендов определяются решением Общего собрания акционеров Банка о выплате дивидендов. Банк не вправе принимать решение (объявлять) о выплате дивидендов по акциям:

до полной оплаты всего уставного капитала Банка;

до выкупа всех акций, которые должны быть выкуплены у акционеров в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

если на день принятия такого решения Банк отвечает признакам несостоятельности (банкротства) в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) или если указанные признаки появятся у Банка в результате выплаты дивидендов;

если на день принятия такого решения стоимость чистых активов Банка меньше его уставного капитала, и резервного фонда, и превышения над номинальной стоимостью определенной уставом ликвидационной стоимости размещенных привилегированных акций либо станет меньше их размера в результате принятия такого решения;

в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.

Уставный капитал Банка составляет 1 658,4 млн. руб. (Один миллиард шестьсот пятьдесят восемь миллионов четыреста тысяч) рублей и поделён на 1,658,300,000.00 (Один миллиард шестьсот пятьдесят восемь миллионов триста тысяч) обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1.00 (Один) рубль каждая, и 1,000 (Одна тысяча) привилегированных именных акций, номинальной стоимостью 100.00 (Сто) рублей каждая. По привилегированным акциям при их выпуске установлен фиксированный дивиденд в размере 400% годовых.

Далее проведем анализ активов и пассивов банка (таблица 1).

Таблица 1 - Статьи актива баланса

В таблице 2 показана динамика изменения статей баланса.

Таблица 2 - Анализ изменения статей актива

Рассмотрим более подробно анализ изменения статей актива.

Денежные средства и их эквиваленты увеличиваются на 5 115 194 тыс. руб., в процентном отношении - на 149%.

Обязательные резервы в ЦБ РФ увеличиваются на 92 014 тыс. руб., в процентном отношении - на 106%.

Торговые ценные бумаги увеличиваются на 6 258 595 тыс. руб., в процентном отношении - на 209%.

Торговые ценные бумаги в РЕПО увеличиваются на 5 975 358 тыс. руб.

Средства в кредитных организациях увеличиваются на 4 161 247 тыс. руб., в процентном отношении - на 207%.

Производные финансовые активы увеличиваются на 130 654 тыс. руб., в процентном отношении - на 16190%.

Кредиты клиентам увеличиваются на 33 745 145 тыс. руб., в процентном отношении - на 159%.

Инвестиционные ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи увеличиваются на 633 099 тыс. руб., в процентном отношении - на 171%.

Инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения, увеличиваются на 412 673 тыс. руб.

Инвестиции в зависимые компании увеличиваются на 571 347 тыс. руб., в процентном отношении - на 1600%.

Текущие активы по налогу на прибыль уменьшаются на 42 230 тыс. руб.

Отсроченные активы по налогу на прибыль уменьшаются на 10 140 тыс. руб.

Основные средства увеличиваются на 200 342 тыс. руб., в процентном отношении - на 106%.

Нематериальные активы увеличиваются на 113 883 тыс. руб., в процентном отношении - на 3722%.

Прочие активы увеличиваются на 991 199 тыс. руб., в процентном отношении - на 284%.

Всего же активы увеличиваются на 58 348 434 тыс. руб., в процентном отношении - на 170%.

На рисунке 6 показана динамика роста активов банка.

Рисунок 6 - Динамика роста активов банка

В денежных единицах более всего возросла ссудная задолженность - на 33 745 145 тыс. руб. На рисунке 7 показана динамика роста ссудной задолженности банка.

Рисунок 7 - Динамика роста активов банка

На рисунке 8 показана структура ссудной задолженности в разрезе субъекта кредитования (физические или юридические лица).

Рисунок 8 - Структура ссудной задолженности банка

Как видно из рисунка, наибольшую долю ссудной задолженности занимают физические лица - 72% в 2007 году и 75% в 2008 году.

На рисунке 9 показана динамика ипотечных кредитов в общем объеме ссудной задолженности.

Рисунок 9 - Структура ссудной задолженности банка

На 2007 год доля ипотечного кредитования в общем объеме ссудной задолженности составляет 38%, к 2008 году доля ипотечного кредитования в общем объеме ссудной задолженности составляет 42%. Таким образом, доля увеличилась за год на 4%.

Далее рассмотрим анализ пассивов баланса (таблица 3).

Таблица 3 - Статьи пассива баланса

В таблице 4 показан анализ изменения статей пассива.

Таблица 4 - Анализ изменения статей пассива

На рисунке 10 показана динамика изменения статей пассива.

Рисунок 10 - Динамика изменения статей пассива банка

В целом можно сказать, что банк осуществляет эффективную и грамотную политику по формированию пассивов, поскольку пассивы банка позволяют проводить активные операции.

.2 Анализ ипотечной программы банка и эффективность ипотечного кредитования

В «ТрансКредитБанк» до начала кризиса в банковском секторе осуществлялись следующие виды кредитования:

Кредит на покупку квартир на первичном рынке недвижимости;

Кредит под залог жилого / коммерческого недвижимого имущества;

Кредит на покупку, строительство коттеджей с земельными участками;

Специальные программы ипотечного кредитования для сотрудников предприятий-клиентов банка;

Специальные программы ипотечного кредитования для сотрудников предприятий ОАО «РЖД»;

Однако с осени 2008 года в банке работает только одна программа ипотечного кредитования - программы ипотечного кредитования для сотрудников предприятий ОАО «РЖД».

География кредитования:

Москва: дополнительный офис "Центральный".

Филиалы ТрансКредитБанка: Астрахань, Барнаул, Брянск, Владивосток, Волгоград, Екатеринбург, Иркутск, Ижевск, Казань, Калининград, Калуга, Кемерово, Красноярск, Курган, Курск, Мурманск, Нижний Новгород, Новокузнецк, Новосибирск, Омск, Орел, Оренбург, Пенза, Пермь, Петрозаводск, Псков, Саратов, Самара, Санкт-Петербург, Тверь, Томск, Тула, Тюмень, Уфа, Хабаровск, Челябинск, Южно-Сахалинск, Ярославль.

Программы ипотечного кредитования в банке представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Программы ипотечного кредитования «ТКБ»

В целом можно сказать, что ипотечные программы банка довольно конкурентоспособны и пользуются устойчивым спросом.

В настоящий момент в банке действует одна программа ипотечного кредитовании - кредит на покупку квартир на первичном рынке недвижимости.

Условия кредитования:

процентная ставка - 14% годовых в рублях и 10,5% годовых в долларах США;

валюта кредита: рубли РФ; доллары США;

размер кредита: от 30 до 90 % стоимости жилья.

срок кредитования от 1 года до 25 лет;

срок рассмотрения заявки: до 5 банковских дней.

При расчете максимальной суммы кредита может учитываться совокупный доход членов семьи заемщика вне зависимости от места их работы.

Обеспечение кредита - залог приобретаемой квартиры.

Обязательное страхование:

жизни и трудоспособности;

квартиры от гибели и ущерба;

титула собственности (только при приобретении на вторичном рынке в г. Москве и Санкт-Петербурге);

Оценка квартиры осуществляется независимым уполномоченным Банком оценщиком.

Платежи осуществляются ежемесячно аннуитетными платежами.

Требования к заемщикам/созаемщикам:

гражданство Российской Федерации;

возраст - от 21 года до 65 лет на момент планового возврата кредита;

созаемщиками могут являться только близкие родственники заемщика.

платежи по кредиту могут составлять до 50% от размера совокупного дохода семьи Заемщика.

Наличие собственных средств, достаточных для оплаты минимального первоначального взноса в размере не мене 10% от стоимости приобретаемого жилья, а также комиссии банка и сопутствующих сделке расходов;

Документы для ипотечного кредита от заемщика/созаемщика:

Заявление - анкета;

Копия всех страниц паспорта РФ;

Копия свидетельства о браке/разводе, брачный контракт (в случае наличия);

Копия свидетельства рождения детей;

Копия паспорта для несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста;

Копия водительского удостоверения заемщика/созаемщика (при наличии) или справка от психоневрологического и наркологического диспансера (оригинал);

Копия трудовой книжки или действующего трудового соглашения, заверенная работодателем;

Справка с места работы о размере дохода за последние 6 месяцев;

Копия военного билета (для мужчин в возрасте до 27 лет);

Иные документы по требованию Банка.

Ипотечное кредитование в Челябинске развивается с 1995 года. По данным экспертов, доля ипотечных сделок на рынке жилья выросла за эти годы на 60%. Во многом развитию ипотеки способствовали активные действия банков, которые методично повышали доступность ипотеки для граждан. Процентные ставки по ипотечным кредитам с 1995 по 2007 год снизились с 25% до 11-15% годовых. Изменились требования к заемщикам - многие банки на начало 2007 года выдавали ипотечный кредит без первоначального взноса.

Однако в конце октября на рынке ипотечного кредитования Челябинска начался кризис, главная причина которого - обвал рынка ипотеки в США. Поскольку работающие в городе банки являются участниками мирового финансового рынка, изменения на рынке ипотечного кредитования США коснулись и местных участников.

Ряд банков фактически приостановил выдачу ипотечных кредитов, практически все кредитные организации ужесточили требования к заемщикам. Сроки рассмотрения заявок увеличились, так же как и увеличились процентные ставки. Ухудшение условий ипотеки выразилось в отмене высокорискованных программ без первоначального взноса и подтверждения доходов, банки стали тщательнее проверять документы, кредитная ставка в целом увеличилась на 3%.

На рис. 11 показана динамика объемов ипотечных кредитов, выданных в Челябинской области.

Рисунок 11 - Динамика объемов ипотечных кредитов, выданных в Челябинской области по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Как видно из рисунка, объемы выданных ипотечных кредитов в Челябинской области растут быстрыми темпами. Динамика роста с 2006 по 2007 год составила 400%. В последующие годы, по словам участников рынка, объемы выданных ипотечных кредитов будут увеличиваться, однако темпы снизятся.

Значительная часть сделок с применением ипотечного кредитования приходится на рынок вторичной недвижимости, поскольку это наиболее активный сегмент рынка вторичной недвижимости.

Рынок первичной недвижимости является менее активным сегментом рынка, поэтому в данном на рынке первичного жилья совершается небольшое количество сделок с привлечением ипотечного кредита.

На рисунке 12 показана динамика количества выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске.

Рисунок 12 - Динамика количества ипотечных кредитов, выданных в «ТКБ» в Челябинске, шт.

На рисунке 13 показаны объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске в денежном эквиваленте.

Рисунок 13 - Объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске, тыс. руб.

Как видно из рисунков, количество выданных ипотечных кредитов увеличивается в динамике. Далее рассчитаем эффективность ипотечного кредитования в банке (данные для расчета предоставлены банком).

Для расчета эффективности требуется знать величину дохода от ипотечных кредитов, а также величину расходов по обслуживанию такого кредита.

ДП = ЧОД - РОД (3)

где: ЧОД - операционный доход

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга

ДП - денежные поступления

ДП 2008 = 5 270 588 - 672 000 = 4 598 588 руб.

Таким образом, прибыль от выданных в 2008 году ипотечных кредитов составит 4 598 588 руб. за год (без учета дохода от кредитов, выданных в другие периоды).

В таблице 6 показана доля ипотечного кредита в кредитном портфеле «ТКБ».

Таблица 6 - Доля ипотечного кредита филиала «ТКБ» В Челябинске в общем кредитном портфеле банка

Как видно из таблицы, с 2006 года по 2007 год доля ипотечного кредита в кредитном портфеле увеличивается и составляет 34,3%, к 2008 году наблюдается также увеличение на 0,8% и составляет 35,1%.

.3 Технология организации ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк»

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования.

Рассмотрим технологию организации ипотечного кредитования в «ТрансКредитБанк».

На первом этапе «ТрансКредитБанк» разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Далее рассмотрим требования и рекомендации к заполнению заявления-анкеты на получения ипотечного кредита

.        Обязательно заполнение всех граф анкеты, в случае отсутствия информации, необходимой для внесения, пишется слово «нет».

.        Если Заемщик находится в браке, то супруг обязательно должен указываться в качестве Созаемщика.

.        Доход по основному месту работы (от работы по совместительству), указывается исходя из расчета среднемесячного дохода за последние 6 месяцев до уплаты налогов. Сумма чистого ежемесячного дохода составляет разницу между среднемесячным доходом (до уплаты налогов), и суммой среднемесячного (за последние 6 месяцев) подоходного налога.

.        В случае указания в анкете наличия иных доходов Банк вправе запросить дополнительные документы, подтверждающие данные доходы.

.        Не допускается предоставление анкеты с не заполненными графами о расходах Заемщика или Созаемщика (при наличии).

.        Графа «Минимальные средства на содержание Заемщика и Созаемщика/Поручителя, иждивенцев» не должна быть меньше совокупного прожиточного минимума установленного в регионе приобретения квартиры на душу населения рассчитанного на Заемщика, Созаемщика и лиц, находящихся у них на иждивении. В случае не предоставления от совершеннолетних детей справки о доходах указанной в п. 3 настоящих требований, их также учитывают при расчете совокупного прожиточного минимума.

.        В случае указания в графе расходов о наличии алиментов необходимо:

-       заполнение графы «Дети проживающие отдельно»;

-       указание в 11. «Сведения правового характера» соответствующего ответа на вопрос 5.

.        При наличии у Заемщика, Созаемщика имущества (квартира, дача, автомобиль и др.) в графе «(Обязательные налоговые платежи (исключая подоходный налог)» необходимо указание суммы налоговых выплат.

.        При наличии в собственности Заемщика, Созаемщика квартиры обязательно указывается сумма уплачиваемых коммунальных платежей в графе «Содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества.

.        В случае положительного ответа в п. 11 «Сведения правового характера» необходимо приложить подробное объяснение в свободной форме.

Рекомендации при заполнении анкеты:

.        В случае недостаточности дохода для получения кредита, помимо супруга в качестве Созаемщиков могут выступать: родители супругов до пенсионного возраста, совершеннолетние дети, родные братья, сестры супругов. Стаж в структуре ОАО «РЖД» должен быть не менее 1 года у Заемщика или Созаемщика. Созаемщиками могут быть не сотрудники ОАО «РЖД» (в данном случае предоставляется справка по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев).

.        При наличии нескольких Созаемщиков используются аналогичные анкеты, в таких случаях на «второй» анкете в сведениях о заемщике достаточно повторно указать ФИО Заемщика и его паспортные данные.

.        Цифры, указываемые в анкете, округляются по математическим правилам до целого числа.

Следующий этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности «ТрансКредитБанк». Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Рассмотрим требования к заемщикам более подробно:

.        Заемщиками/Созаемщиками должны быть граждане Российской Федерации в возрасте от 21 года до достижения 65 лет на момент планового возврата кредита, в случае включения их доход в совокупный доход семьи Заемщика. При предоставлении субсидии кредита лицам пенсионного возраста или лицам предпенсионного возраста сроком, превышающим момент достижения 65-го возраста, кредит предоставляется только при наличии созаемщиков, удовлетворяющих возрастным требованиям указанных в первом абзаце данного пункта.

.        Заемщик или хотя бы один Созаемщик должен иметь стаж не менее 1- года на предприятии/организации железнодорожного транспорта (при коммерческом ипотечном кредитовании непрерывный стаж не менее 1 года). В день предоставления заявки на получение кредита, Заёмщик/Созаёмщик должен работать на предприятии/организации железнодорожного транспорта (данное требование не распространяется на пенсионеров - бывших сотрудников ЖД). Если Заемщик/ Созаемщик имеет статус молодого специалиста ОАО «РЖД» и документ, подтверждающий предоставление субсидии, стаж работы не учитывается.

.        Доходы Заемщиков/Созаемщиков работающих на предприятиях или в организациях железнодорожного транспорта могут быть подтверждены справкой в свободной форме, представленной из бухгалтерии предприятий или организации железнодорожного транспорта. Доходы иных лиц должны быть подтверждены справкой по форме 2-НДФЛ.

.        Созаемщиками должны являться только близкие родственники Заемщика, при этом при расчете платежеспособности в совокупный семейный доход включается только подтвержденный доход.

.        Представителем Заемщиков признается Заемщик/Созаемщик имеющий больший доход, учитываемый для целей настоящей программы. В случае предоставления субсидии со стороны ОАО «РЖД» представителем Заемщиков признается лицо, получающее эту субсидию.

.        Постоянное место жительства заемщика, созаемщика: без граничений (наличие положительного заключения ДЭБ по Заемщику/Созаемщикам не является обязательным условием выдачи кредита в случае, если последние не имеют постоянного места жительства в Москве Московской области, в городах присутствия филиалов Банка и подразделений филиалов, в областях этих городов).

.        Заемщик/Созаемщик должен иметь соответствующую отметку в паспорте, свидетельствующую о наличии постоянного места жительства на дату подачи заявки на кредит.

Далее рассмотрим особенности кредитования при наличии созаемщиков.

.        Если Заемщик (Созаемщик, Представитель Заемщика) будет являться собственником и находиться в браке, то супруг/а обязательно должен/на являться Созаемщиком. Исключением может являться случай, когда между супругами заключается брачный контракт, по которому приобретаемое на кредитные средства имущество (право) не будет принадлежать супруге Заемщика.

.        В случае если доход члена семьи Заемщика учитывается в совокупном доходе семьи Заемщика он обязательно должен являться Созаемщиком.

.        Собственник приобретаемого на кредитные средства имущества (права) обязательно должен быть Заемщиком по кредитному договору.

Следующий этап - расчет платежеспособности.

.        Максимально допустимый размер кредита определяется на основании платежеспособности семьи Заемщика. Кроме дохода Заемщика при расчете платежеспособности могут учитываться доходы близких родственников Заемщика.

.        К близким родственникам Заемщика для целей настоящей программы относятся: супруг/а Заемщика, водители Заемщика и его супруга/и, родные братья и сестры Заемщика и его супруга/и, дети Заемщика и его супруга/и (далее - «Члены семьи заемщика»).

.        К доходам относятся:

.1.     Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу, премии и т.д. по справке, предоставленной структурным подразделением ОАО «РЖД» или справке го форме 2-НДФЛ; Для расчета принимается средняя величина доходов за последние 6 (шесть) месяцев, за вычетом всех налоговых отчислений, алиментов и прочих обязательных платежей.

.2.     Доходы от работы за неполный рабочий день и по совместительству по справке предоставленной структурным подразделением ОАО «РЖД» или справке по форме 2-НДФЛ; для расчета принимается средняя величина доходов за последние шесть месяцев, за вычетом всех налоговые отчислений, алиментов и прочих обязательных платежей.

.3.     Доход в форме аренды: доход в форме арендной платы учитывается при расчете дохода в случае, если могут быть представлены: копии заключенных договоров найма или аренды недвижимости за период не менее, чем за предыдущие и последующие 12 месяцев, а также при соблюдении следующих требований: предоставление правоустанавливающих документов на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости; предоставление выписки из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии обременении сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости; предоставление документа об отсутствии задолженности по оплат; коммунальных услуг; предоставление договора аренды (найма) недвижимости; предоставление документа об оплате всех соответствующих налогов, связанных с получением дохода от сдачи в аренду недвижимости (при наличии) и всех других налогов подлежащих уплате собственником недвижимости. При определении дохода от сдачи в аренду необходимо учитывать доходы только после уплаты всех соответствующих налогов (подоходный налог и налог на имущество), при этом должна быть предоставлена копия налоговой декларации с отметкой налоговой инспекции. Собственником сдаваемой в аренду недвижимости должен быть член семьи Заемщика в случае, когда чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого дохода семьи Заемщика, используемого для расчета суммы кредита, необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства РФ. Также обязательным является страхование гражданской ответственности, собственника сдаваемой в аренду недвижимости, на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10 %. Для расчета принимается средняя величина доходов за последние шесть месяцев;

.4.     Алименты и пособия на детей могут быть приняты во внимание, если такие выплаты получаются не менее одного года (последних 12 месяцев) и имеется законное право на их получение в течение всего расчетного срока кредитования: для расчета принимается средняя величина доходов за последние шесть месяцев.

.5.     Иные доходы, подтвержденные справками из государственных органов и/или налоговыми декларациями о доходах физических лиц. Для расчета принимается средняя величина доходов за последние шесть месяцев, за вычетом всех налоговых отчислений, алиментов и прочих обязательных платежей. В случае принятия в расчет пенсий, выплачиваемых в течение всего расчетного срока кредитования, для расчета принимаемся фактически получаемая пенсия, без требования о получении ее в течение шести месяцев.

.        Формировать совокупный доход, учитываемый при расчете платежеспособности, могут Члены семьи заемщика, не достигшие пенсионного возраста (для мужчин - 60 лет; для женщин - 55 лет);

.        Доход Члена семьи заемщика может быть принят в совокупный доход семьи только в том случае, если он выступает в качестве Созаемщика по кредиту.

.        Максимальный платеж по кредиту не может превосходить половину чистого совокупного дохода семьи Заемщика, при этом оставшаяся половина чистого совокупного дохода семьи Заемщика должна покрывать совокупный размер прожиточного минимума семьи Заемщика, а также плат/ за жилье, обучение и прочие выплаты, осуществляемые членами семьи Заемщика (участвующими в формировании чистого дохода семьи Заемщика).

.        Совокупный размер прожиточного минимума семьи Заемщика включает прожиточный минимум на Заемщика и лиц, участвующих в формировании чистого совокупного дохода семьи Заемщика включая их несовершеннолетних детей и иных лиц находящиеся на иждивении/ содержании у Заемщика, Созаемщика: Для расчета используется прожиточный минимум на душу населения установленный в регионе приобретения жилого помещения.

.        В случае если половина чистого совокупного дохода семьи Заемщика не покрывает совокупный размер прожиточного минимума семьи Заемщика, плату за жилье, обучение и прочие выплаты осуществляемые членами семьи Заемщика (участвующих в формировании чистого совокупного дохода семьи Заемщика), то максимальный платеж по кредиту определяется как разница между чистым совокупным доходом семьи Заемщика и совокупным размером прожиточного минимума семьи Заемщика, платы за жилье, обучение и прочих выплат осуществляемых членами семьи Заемщика.

.        В случае если в период последних шести месяцев, предшествующих обращению Заемщика (Созаемщика) с заявкой на кредит в Банк его доход был изменен (увеличен или уменьшен), согласно измененному штатному расписанию (перевод на другую должность, изменение в окладе и т. д.) то платежеспособность Заемщика (Созаемщика) рассчитывается в соответствии с вновь получаемым доходом, исходя из фактического количества месяцев его получения.

Список предоставляемых документов для рассмотрения анкеты для получении кредита. Предоставляется Заемщиком и Созаемщиком:

копия всех страниц паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);

копия всех страниц военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;

копия свидетельства о браке/разводе, брачный контракт (в случае необходимости);

копия свидетельств о рождении детей; копия всех страниц паспорта на несовершеннолетних детей, достигших 14-го возраста;

копия трудовой книжки, заверенная работодателем с указанием даты заверения;

справка с места основной (дополнительной) работы о размере дохода, за последние 6 месяцев;

копия водительского удостоверения (с двух сторон) или копия действующей справки медкомиссии Созаемщика (в случае невозможности предоставления водительского удостоверения: справка из психоневрологического и наркологического диспансера (оригинал) - с указанием на то, что гражданин не состоит на учете, с официальной печатью организации); Необходимость предоставления этих документов не распространяется на Сотрудников ЖД.

иные документы по требованию Банка.

В случае получения положительного решения, происходит передача денежных средств. Обычно используется способ передачи, принятый в конкретном банке - «ТКБ».

Деньги могут поступать продавцу квартиры по-разному: либо через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца.

Способ передачи денег с помощью депозитарной ячейки пользуется большей популярностью как у покупателей, так и у продавцов недвижимости.

За аренду ячейки и перевод средств в наличные взимается плата, поэтому следует быть готовым к дополнительным тратам.

Банк передает деньги продавцу либо переводом на счет, либо с помощью депозитарной ячейки.

В том случае, когда по условиям банка деньги передаются через депозитарий, опять же, банк определяет, через ячейку какого банка будут передаваться деньги. И если в самом банке-кредиторе нет депозитария, то деньги будут переданы через депозитарий другого банка. Причем этот депозитарий будет назван банком-кредитором.

В назначенное время продавцы и заемщики встречаются в банке и осуществляют закладку средств, предоставленных банком, и собственную часть суммы в сейфовые ячейки, где деньги будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Возможно хранение суммы кредита на блокированном аккредитивном счете продавца.

После этого заключается договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который по желанию сторон можно нотариально заверить.

Таким образом, укрупнено можно процесс кредитования представить следующим образом: физическое лицо - потенциальный заемщик - пишет заявление в ЗАО «Желдорипотеку» на получение ипотечного кредита, которое рассматривается 1-2 дня. При одобрении ЗАО «Желдорипотека» отправляет полный пакет документов в банк. Банк проверяет достоверность предоставленных документов и в течении 5 дней дает заключение о предоставлении кредита либо в отказе предоставления.

При одобрении банком заключается договор банка с физическим лицом и со следующего же месяца с зарплатной карты заемщика начинают снимать платежи за кредит.

Выводы по второй главе

Во второй главе работы проводится анализ ипотечного кредитования на примере «ТрансКредитБанк».

В первой части работы дается описание банка в целом.

ОАО «ТрансКредитБанк» зарегистрировано 4 ноября 1992 года. В настоящее время ТрансКредитБанк - стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги», выделенного из состава МПС России в 2003 году. Клиентами банка являются 17 железных дорог России, имеющие статус филиалов ОАО «РЖД», и большая часть отечественных предприятий и организаций железнодорожного транспорта. ТрансКредитБанк имеет разветвленную региональную сеть, включающую 39 филиалов, и является ядром банковской Группы, в состав которой входят пять дочерних банков. Основные и дополнительные офисы Группы действуют в 179 городах и населенных пунктах России. По объемам основных финансовых показателей ТрансКредитБанк стабильно входит в число двадцати пяти крупнейших российских кредитных организаций.

В данной части работы был проведен обзор кредитных рейтингов банка, основные стратегические и тактические задачи. Также были изучены органы управления, состав акционеров «ТКБ», Партнеры и клиенты банка.

ТрансКредитБанком создана разветвленная инфраструктура клиентского обслуживания в регионах России. В настоящее время она включает 270 офисов ТрансКредитБанка и его дочерних кредитных организаций, входящих в Банковскую группу «ТрансКредитБанк».

Далее были рассмотрены программы ипотечного кредитования.

В «ТрансКредитБанк» до начала кризиса в банковском секторе осуществлялись следующие виды кредитования:

Кредит на покупку квартир на первичном рынке недвижимости;

Кредит под залог жилого / коммерческого недвижимого имущества;

Кредит на покупку, строительство коттеджей с земельными участками;

Специальные программы ипотечного кредитования для сотрудников предприятий-клиентов банка;

Специальные программы ипотечного кредитования для сотрудников предприятий ОАО «РЖД»;

Однако с осени 2008 года в банке работает только одна программа ипотечного кредитования - программы ипотечного кредитования для сотрудников предприятий ОАО «РЖД».

Далее в работе была рассмотрена динамика количества выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске, объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске в денежном эквиваленте. Количество выданных ипотечных кредитов увеличивается в динамике.

Далее была рассмотрена технология организации ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк».

Укрупнено можно процесс кредитования представить следующим образом: физическое лицо - потенциальный заемщик - пишет заявление в ЗАО «Желдорипотеку» на получение ипотечного кредита, которое рассматривается 1-2 дня. При одобрении ЗАО«Желдорипотека» отправляет полный пакет документов в банк. Банк проверяет достоверность предоставленных документов и в течение 5 дней дает заключение о предоставлении кредита либо в отказе предоставления.

В целом можно сказать, что банк осуществляет эффективную и грамотную политику по формированию пассивов, поскольку пассивы банка позволяют проводить активные операции (в том числе и ипотечное кредитование).

До начала кризиса банк осуществлял проводил несколько программ ипотечного кредитования, которые в целом по рынку банковского ипотечного кредитования можно назвать конкурентоспособными и пользующимися спросом.

В настоящий момент в банке действует только одна программа ипотечного кредитования, однако учитывая грамотную политику банка по формированию пассивов и ситуации на рынке недвижимости (сильное падение цен), следует для увеличения доли на рынке ипотечного кредитования возобновить еще одну программу ипотечного кредитования.

При этом особое внимание следует уделить использованию новых программных продуктов, позволяющих существенно сокращать издержки на выдачу одного ипотечного кредита, а также позволяющие реально оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков (проверять их по единой базе данных на предмет наличия любого другого кредита, имеющейся просрочки по нему и др.).

Таким образом, особое внимание при развитии ипотечного кредитования в банке следует уделять минимизации банковских рисков.

ипотека кредитование банк

3. Совершенствование ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанке»

.1 Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования

В качестве мероприятия по развитию ипотечного кредитования в «ТКБ» рекомендуется возобновить выдачу ипотечных кредитов населению, не связанному непосредственно с деятельностью «РЖД». При этом следует ужесточить условия выдачи кредитов с целью минимизации кредитных рисков.

В качестве обоснования необходимости увеличения ипотечных программ в банке можно привести тенденции на рынке недвижимости Челябинска.

Рыночные цены на недвижимость Челябинска продолжают снижение. На вторичном рынке квадратные метры дешевеют уже полгода, в новостройках - четыре месяца подряд. Впервые за многие годы эксперты предсказывают не уровень роста цен, а пытаются угадать, когда же рынок недвижимости достигнет своего дна. Уже сейчас заявленная стоимость жилья в столице Южного Урала ниже, чем в этот же период прошлого года.

Квадратный метр на первичном рынке с начала 2009 года подешевел на 7,2%. По итогам апреля 2009 года среднемесячная цена квадрата в этом сегменте составила 39 484 рубля. Это на 2,68% дешевле, чем месяц назад и почти на 2% дешевле, чем в апреле прошлого года. Если это падение не замедлит своих темпов, то к концу 2009 года можно ожидать более чем 17%-ого снижения стоимости жилья в новостройках относительно начала периода.

Низкая стоимость квадратного метра на первичном рынке установилась с самого начала апреля. В середине месяца был некоторый подъем, который совершенно не повлиял на общую картину: в итоге цена вновь упала, причем оказалась даже несколько ниже, чем в первые дни апреля.

На рисунке 3.1 показана динамика цен на первичном рынке недвижимости Челябинска.

Рисунок 14 - Динамика цен на первичном рынке недвижимости Челябинска

Вторичный рынок падает еще стремительнее, чем первичный. В итоге с начала года стоимость квадратного метра в этом сегменте снизилась на 15,65%. По итогам апреля она составила 41 923 рубля, что на 4,38% дешевле, чем в марте и на 9% дешевле, чем в апреле прошлого года. Если так продолжится и дальше, то за год стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска может упасть более чем на 37,5%.

На рисунке 3.2 показана динамика цен на первичном рынке недвижимости Челябинска.

Рисунок 15 - Динамика цен на вторичном рынке недвижимости Челябинска

Цена на квадратные метры вторичного рынка в течение всего апреля снижалась постепенно, что может объясняться попытками продавцов квартир реализовать свою недвижимость, сделав цену более привлекательной для покупателей. В целом это снижение превысило 5%: 40 498 рублей в последние апрельские дни по отношению к 42 786 рублям за квадрат в начале периода.

Таким образом, цены на недвижимость продолжают падать, и несмотря на довольно сложное время в регионе, связанное с массовыми сокращениями на крупных промышленных предприятиях, спрос на квартиры существует. Спрос возникает вследствие благоприятных условий рынка недвижимости - падение цен, лояльность продавцов.

Для нового ипотечного кредита предусматриваются следующие требования:

Условия кредитования:

-       валюта кредита: рубли РФ;

-       размер кредита: от 30 до 80 % стоимости жилья. Минимальная сумма кредита 300 000 рублей РФ;

-       первоначальный взнос: от 20 % стоимости жилья;

-       срок кредита: от 1 года до 15 лет;

-       процентная ставка по кредиту: 18 % годовых;

-       комиссия за открытие и ведение ссудного счета: 1 % от суммы кредита;

-       обязательное страхование:

-       жизни и трудоспособности заемщика (при необходимости созаемщика);

-       предмета залога (жилья) от гибели и ущерба;

-       обеспечение кредита:

-       на этапе строительства - поручительство НО «Фонд Жилсоципотека»;

-       после завершения строительства и регистрации права собственности - залог жилого помещения, приобретенного с помощью кредитных средств Банка;

-       погашение кредита: ежемесячно, аннуитетными платежами;

-       досрочное погашение: возможно. Минимальная сумма досрочного погашения - 5 000 рублей РФ;

-       срок рассмотрения заявки: до 5 банковских дней.

Требования к заемщикам/созаемщикам будут предъявляться следующие требования:

-       гражданство Российской Федерации;

-       возраст - от 21 года до 65 лет на момент планового возврата кредита;

-       созаемщиками могут являться только близкие родственники заемщика.

-       заемщики/созаемщики, чей доход включен в совокупный доход семьи заемщика, должны иметь трудовой стаж не менее 6-ти месяцев.

-       наличие стабильного и официально подтвержденного дохода, достаточного для погашения кредита. Платеж по кредиту может составлять до 40% размера чистого ежемесячного дохода заемщика/созаемщиков.

Список документов для рассмотрения заявления на ипотечный кредит:

-       заявление-анкета заемщика;

-       заявление-анкета созаемщика;

-       полная копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);

-       копия всех страниц военного билета для мужчин призывного возраста;

-       свидетельство о браке, брачный контракт (при наличии);

-       свидетельства о рождении детей;

-       полная копия паспорта для несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста;

-       копия водительского удостоверения (с двух сторон) или копия действующей справки медкомиссии от созаемщика (в случае невозможности предоставления водительского удостоверения: справка из психоневрологического и наркологического диспансера (оригинал) с указанием того, что гражданин не состоит на учете, с официальной печатью организации);

-       копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

-       справка с места основной (дополнительной) работы о размере дохода за последние 6 месяцев; для сотрудников предприятий железнодорожного транспорта, получающих субсидию при приобретении жилья и имеющих стаж работы менее 6 месяцев - справка о доходах за фактически отработанный срок или копия трудового договора (по факту трудоустройства, в случае отсутствия справки о доходах); для сотрудников организации - клиента Банка, получающих заработную плату по картам Банка, - выписка по карточному счету, открытому в Банке.

Помимо этого, требуется список документов по приобретаемому на кредитные средства и передаваемому в ипотеку (залог) жилому помещению:

.        Документы от Продавца Квартиры:

-       Паспорта продавцов Жилого помещения (копии страниц: фото, дата и место выдачи, регистрации, семейное положение, дети);

-       Договор купли-продажи;

-       Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

-       Нотариально удостоверенное письменное согласие супруга-(и) продавца, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на продажу квартиры или нотариально удостоверенное заявление подтверждающее, что на момент заключения договора купли-продажи продавец не состоял в браке.

.        Документы из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ):

-       Справка, форма 11а (об инвентаризационной стоимости жилого помещения);

-       Экспликация;

-       Поэтажный план.

.        Документы из Домоуправления (ДУ):

-       Справка об отсутствии задолженности, выдается после оплаты всех коммунальных услуг в бухгалтерии, подписывается начальником и главным бухгалтером ДУ;

-       Выписка из домовой книги, выдается в паспортном столе ДУ и содержит сведения о всех зарегистрированных, выписанных собственниках и пользователях данной квартиры;

-       Копия финансово-лицевого счета. Выдается в бухгалтерии ДУ и содержит информацию об ответственном квартиросъемщике.

.        Документ из Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Мосрегистрация или Моск.обл. регистрационная палата):

-       Выписка из ЕГРП. В выписке указывается на то, что она содержит сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанную в ней дату.

-       Выписка из Государственного земельного кадастра. Предоставляется если приобретается жилой дом с земельным участком. Выдается в Земельном комитете по месту нахождения земельного участка.

-       Нотариально удостоверенное письменное согласие супруга-(и) залогодателя, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на оформление квартиры в собственность другого супруга и ее последующую ипотеку.

-       Оригинал отчета об оценке Жилого помещения.

-       Копия доверенности и оригинал (для сверки), в случае если продавец и/или покупатель действует на основании доверенности.

.2 Прогноз эффективности реализуемых предложений

Особое внимание при реализации предложенного мероприятия следует уделить выявлению и минимизации возможных кредитных рисков.

Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, и здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

Таким образом, следует обратить внимание на следующие моменты при заключении ипотечной сделки с целью минимизации кредитных рисков и повышения эффективности кредитования.

.        Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. От нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита.

Правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников процесса, а также минимизация общих кредитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников.

.        Риски и страхование

Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, создают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом роль страхования - одна из главных. Ипотечный рынок без страхования существовать не может. Вопрос страхования серьезен тем, что он связан со стоимостью недвижимости, которая, в свою очередь, выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль страхования состоит в уменьшении кредитного риска, в его перераспределении.

В нашем случае для реального распределения ответственности между участниками процесса ипотечного кредитования «ТКБ» должен провести тщательный мониторинг рынка страховых услуг с целью выявления наиболее надежных страховых компаний для дальнейшего стратегического сотрудничества.

.        Информирование заемщика о возможных рисках.

Процедура информирования о возможных рисках еще на стадии первичной консультации по вопросам ипотечного кредитования оправдана и взаимовыгодна. С одной стороны, каждый заёмщик, налагающий на себя существенные обязательства в долгосрочной перспективе, серьёзно подходит к изучению всех документов. В случае же возникновения каких-либо вопросов, за любой дополнительной информацией он обращается к консультанту или ведущему его специалисту. В свою очередь, банк не менее заёмщика заинтересован в том, чтобы он располагал как можно более полным объёмом информации о тех рисках, которые может нести в себе ипотечное кредитование.

Особое внимание следует уделить работе с заемщиками. Например, сотрудники банка информируют клиента, что при допущении более 3-х просрочек по кредиту в течение 12 месяцев, банк может потребовать от заёмщика досрочного исполнения обязательств по кредиту. Данное требование также должно быть зафиксировано в кредитном договоре. Возможно, что на практике данное право использовано не будет, но такой подход будет оказывать психологическое влияние на заемщика, указывая возможные последствия от допущения просрочки по кредиту.

Далее рассчитаем эффективность предложенной программы на основе экспертных оценок специалистов «ТКБ».

Первоначально рассчитаем на основе экспертных оценок количество планируемых ипотечных кредитов помесячно за 1 год.

На рисунке 3.3 показана динамика прогнозного количества выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске по новой программе.

Рисунок 16 - Динамика количества ипотечных кредитов, выданных в «ТКБ» в Челябинске по новой программе

На рисунке 3.4 показаны объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске в денежном эквиваленте по новой программе.

Рисунок 17 - Объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске, тыс. руб.

Согласно экспертному мнению, при определении динамики количества выданных ипотечных кредитов по новой программе был заложен положительный тренд, однако в январе 2010 года предусмотрено некоторое снижение количества выданных кредитов.

Как видно из рисунков, количество выданных ипотечных кредитов увеличивается в динамике. Далее рассчитаем эффективность ипотечного кредитования в банке.

Для расчета эффективности требуется знать величину дохода от ипотечных кредитов, а также величину расходов по обслуживанию такого кредита.

ДП = ЧОД - РОД (3)

где: ЧОД - операционный доход

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга

ДП - денежные поступления

ДП 2008 = 4 973 529 - 1 062 500 = 3 911 029 руб.

Таким образом, эффективность от выданных в 2009-10 гг. ипотечных кредитов составит 3 911 029 руб. за год (без учета дохода от кредитов, выданных в другие периоды).

В таблице 3.1 показана прогнозная доля ипотечного кредита в кредитном портфеле «ТКБ» с учетом новой программы.

Таблица 0.1 - Доля ипотечного кредита в кредитном портфеле с учетом новой программы банка

Как видно из таблицы, с 2009 года по 2010 год доля ипотечного кредита в кредитном портфеле остается на одном уровне - 0,09%, при этом в денежном выражении доля ипотечных кредитов увеличивается.

.3 Новые информационные технологии при организации ипотечного кредитования в банке

В первую очередь, информационные технологии при организации ипотечного кредитования подразумевают создание автоматизированной системы.

На рисунке 3.5 показаны преимущества автоматизации в банке.

Рисунок 18 - Возможности автоматизированных систем

Помимо этого, решения для автоматизации ипотечного кредитования обеспечивают:

-       Сокращение сроков и затрат на подготовку и выдачу ипотечных кредитов;

-       Формирование единой базы данных и закладных;

-       Анализ накапливаемой информации;

-       Оптимизация взаимодействия со страховыми компаниями;

-       Повышение эффективности при работе с просроченной задолженностью;

-       Получение оперативной и управленческой отчетности;

Система обеспечивает автоматизацию полного цикла бизнес-процессов ипотечного кредитования: оформление заявок, проведение предварительной квалификации потенциального заемщика, заключение сделки.

Важным преимуществом внедрения автоматизированных систем является полномасштабная автоматизация распределенного фронт-офиса ипотечного кредитовая - работа всех структурных подразделений в единой базе данных головного офиса, как в режиме off-line, так и в режиме on-line.

Внедрение автоматизированной системы позволит решить следующие задачи:

-       Систематизация документооборота на этапе сбора и согласования кредитных дел;

-       Унификация набора типовых документов и снижение трудозатрат на формирование полного пакета документов по кредитованию;

-       Исключение ошибок и потери документов;

-       Анализ платежеспособности клиента;

-       Оптимизация процесса распределения кредитных дел между специалистами банка;

-       Обеспечение оперативного доступа к документам;

-       Разграничение прав доступа сотрудников банка к кредитным делам;

-       Сокращение сроков обработки документов.

На рисунке 3.6 показаны решаемые задачи в части фронт-офисной обработки.

Рисунок 19 - Решаемые задачи в части фронт-офисной обработки

На рисунке 3.7 показаны решаемые задачи в части фронт-офисной обработки.

Рисунок 20 - Решаемые задачи в части бэк-офисной обработки

На рисунке 3.8 показана укрупненная схема автоматизации ипотечного кредитования в банке.

Рисунок 21 - Укрупненная схема автоматизации ипотечного кредитования в банке

На рисунке 3.9 показан процесс автоматизации подготовки, выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов в банке.

Рисунок 22 - Схема автоматизации подготовки, выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов в банке

Данная схема позволяет значительно ускорить процесс ипотечного кредитования в банке, снизить затраты на оформление одного ипотечного кредита и оптимизировать деятельность в целом.

Помимо создания и внедрения автоматизированных систем в сфере ипотечного кредитования в конкретном банке, требуется создание единого информационного пространства, позволяющего удовлетворять интересы всех участников ипотечного кредитования.

Функциональные возможности такой системы должны заключаться в следующем:

База контрагентов и лимитирование;

Контрактование и учёт договоров;

Прием и андеррайтинг предложений;

Купля / продажа ипотечных обязательств;

Сопровождение пула ипотечных обязательств;

Расчёт и учёт комиссий и вознаграждений, пеней и штрафов;

Обработка проблемных и дефолтных ситуация;

Страхование;

Интеграция с бухгалтерской системой.

Возможности системы, обеспечивающей интересы всех участников ипотечного рынка заключаются в следующем:

Настройка различных стандартов ипотечных продуктов.

Гибкая процедура настройки и поддержки андеррайтинга.

Ведение базы клиентов.

Формирование и хранение документов, в т.ч. образов бумажных документов.

Маршрутизация, уведомления и контроль процедур.

Данная система содержит большое количество сведений, необходимых банку для принятия адекватного решения, максимально снижающего уровень риска. К таким данным относятся:

1.      фамилия, имя, отчество (если последнее имеется) на русском языке (для иностранных граждан и лиц без гражданства написанные буквами латинского алфавита на основании сведений, содержащихся в документе, удостоверяющем личность в соответствии с законодательством РФ), дата и место рождения;

.        данные паспорта гражданина РФ или при его отсутствии иного документа, удостоверяющего личность в соответствии с законодательством РФ(серия, номер, дата и место выдачи, наименование и код органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность);

.        идентификационный номер налогоплательщика (если лицо его указало);

.        страховой номер индивидуального лицевого счета, указанный в страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования (если лицо его указало).

Основная часть КИ содержит информацию о сумме кредита (кредитов), установленных и фактических сроках исполнения обязательств по погашению самого кредита (кредитов) и процентов по нему, а также о фактах погашения за счет обеспечения.

Основная часть КИ передается пользователю по его запросу (кредитный отчет) и на основании Согласия заемщика (субъекта истории), данного этому пользователю. Согласие действует в течение месяца с даты его подписания заемщиком.

Основная часть КИ (в виде кредитного отчета) предоставляется заемщику - субъекту данной истории для ознакомления со своей КИ.

В отношении субъекта кредитной истории база содержит следующую информацию:

указание места регистрации и фактического места жительства;

сведения о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

В отношении обязательства заемщика (для каждой записи кредитной истории):

указание суммы обязательства заемщика на дату заключения договора займа (кредита);

указание срока исполнения обязательства заемщика в полном размере в соответствии с договором займа (кредита);

указание срока уплаты процентов в соответствии с договором займа (кредита);

о внесении изменений и (или) дополнений к договору займа (кредита), в том числе касающихся сроков исполнения обязательств;

о дате и сумме фактического исполнения обязательств заемщика в полном и (или) неполном размерах;

о погашении займа (кредита) за счет обеспечения в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору;

о фактах рассмотрения судом, арбитражным и (или) третейским судом споров по договору займа (кредита) и содержании резолютивных частей судебных актов, вступивших в законную силу, за исключением информации, входящей в состав дополнительной (закрытой) части кредитной

истории;

иная информация, официально полученная из государственных органов

Таким образом, база данных БКИ содержит не «досье» на заемщика, а специфическую информацию, необходимую и достаточную для принятия решения новым кредитором: о «текущем» состоянии долга заемщика, «историческую» информацию, характеризующую его платежную дисциплину.

«ТКБ» будет получать информацию из единого банка данных по принципу «вопрос-ответ». К преимуществам такого принципа относятся:

Строгое соответствие информации, накопленной в бюро требованиям ФЗ.

«Ненакопление» массивов дополнительных данных - снижение рисков «утечки» конфиденциальной информации.

Обновление данных в режиме on-line обеспечивает актуальность и точность информации.

При этом у этого принципа существуют и недостатки:

Недостаточная активность всех «участников процесса».

Несовершенные механизмы преемственности передачи КИ при замене кредитора.

Ажиотажный спрос на «страшные истории» об утечках информации.

Таким образом, разработка и внедрение современных автоматизированных систем и технологий в сфере ипотечного кредитования дает банку множество преимуществ - сокращение финансовых, трудовых и временных затрат на обработку, оформление, выдачу ипотечного кредита, обеспечение регулярного контроля и мониторинга за процессом ипотечного кредитования в банке, увеличением потока обслуживаемых кредитов.

В целом же внедрение автоматизированных систем в сфере ипотечного кредитования позволит оптимизировать бизнес-процессы банка.

Заключение

Структурно работа состоит из введения, трех основных частей, заключения и списка использованных источников.

В первой главе работы рассматриваются теоретические основы, сущность и особенности ипотечного кредитования в банках. Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Также в первой главе работы проводится обзор нормативно-правовой базы ипотечного кредитования.

Помимо этого, в первой главе определяются проблемы в сфере ипотечного кредитования. Основными проблемами ипотечного кредитования являются: общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.); слабость институтов оценки недвижимости; существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов; ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок - 10-15 лет, высокие процентные ставки - в среднем 10-13% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.

Во второй главе работы проводится анализ ипотечного кредитования на примере «ТрансКредитБанк». ОАО «ТрансКредитБанк» зарегистрировано 4 ноября 1992 года. В настоящее время ТрансКредитБанк - стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги», выделенного из состава МПС России в 2003 году.

В данной части работы был проведен обзор кредитных рейтингов банка, основные стратегические и тактические задачи. Также были изучены органы управления, состав акционеров «ТКБ», Партнеры и клиенты банка.

Далее в работе была рассмотрена динамика количества выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске, объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске в денежном эквиваленте. Количество выданных ипотечных кредитов увеличивается в динамике.

Далее была рассмотрена технология организации ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк».

В целом можно сказать, что банк осуществляет эффективную и грамотную политику по формированию пассивов, поскольку пассивы банка позволяют проводить активные операции (в том числе и ипотечное кредитование).

В настоящий момент в банке действует только одна программа ипотечного кредитования, однако учитывая грамотную политику банка по формированию пассивов и ситуации на рынке недвижимости (сильное падение цен), следует для увеличения доли на рынке ипотечного кредитования возобновить еще одну программу ипотечного кредитования.

Третья глава представляет собой рекомендации по развитию

Особое внимание банку следует уделить использованию новых программных продуктов, позволяющих существенно сокращать издержки на выдачу одного ипотечного кредита, а также позволяющие реально оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков (проверять их по единой базе данных на предмет наличия любого другого кредита, имеющейся просрочки по нему и др.). Таким образом, особое внимание при развитии ипотечного кредитования в банке следует уделять минимизации банковских рисков.

Список использованной литературы

1.      Федеральный закон “ О банках и банковской деятельности” № 17 - ФЗ от 3 февраля 1996 г.

.        Анализ финансовых результатов банковской деятельности. Учебное пособие. Буевич С.Ю., Королев О.Г. 2005, 2-е изд., 160с.

.        Анализ финансовых рынков и торговля финансовыми активами. Федоров А.В. 2007, 2-е изд., 233с.

.        Банки и банковское дело. Краткий курс. Под ред. Балабанова И.Т. 2003, 256с.

.        Банковские операции во внешней торговле. Учебное пособие. Щеголева Н.Г. МФПА, 2004, 101с.

.        Банковские риски. Учебное пособие Под ред. Лаврушина О.И., Валенцевой Н.И., 2007, 232с.

.        Банковский маркетинг. Учебное пособие. Хабаров В.И., Попова Н.Ю. МФПА, 2004, 165с.

.        Банковское дело. Учебник. Жарковская Е.П. 2006, 4-е изд., 452с.

.        Банковское дело. Учебник. Под ред. Коробовой Г.Г. 2006, 766с.

.        Банковское дело. Учебное пособие. Костерина Т.М. МФПА, 2005, 191с.

.        Банковское дело. Учебник. Под ред. Лаврушина О.И. 2005, 2-е изд., 672с.

.        Банковское дело: базовые операции для клиентов. Учебное пособие. Тавасиев А.М, Бычков В.П, Москвин В.А. 2005, 304с.

.        Банковское дело: дополнительные операции для клиентов. Учебное пособие. Тавасиев А.М, Арсланбеков А.А., Бычков В.П. и др. 2005, 416с.

.        Банковское дело: современная система кредитования. Учебное пособие Лаврушин О.И, Афанасьева О.Н, Корниенко С.Л. 2007, 3-е изд., 264с.

.        Банковское дело. Управление и технологии. (Учебник) Под ред. Тавасиева А.М. 2005, 2-е изд., 671с.

.        Федеральный закон « О банках и банковской деятельности» № 17 - ФЗ от 3 февраля 1996 г.