Особенности передачи недвижимого имущества во временное пользование и в залог
Заключение
Список литературы
сделка недвижимость пользование залог
ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день рынок недвижимости или как его еще называют, риэлтерский (от английского real estate, дословно "реальная недвижимость"), переживает определенные трудности.
В связи с принятием Закона РК " О приватизации жилищного фонда в РК", рядовой наниматель жилья стал собственником. С другой стороны, разгосударствление предприятий, создание обществ таких как ТОО, АО, ТДО и т.д. тоже накладывает определенный отпечаток на рынок недвижимости.
Рынок недвижимости в РК только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, коттеджное строительство и т.д.
Различные формы собственности: частная, государственная в виде республиканской и коммунальной собственности позволяют развиваться рынку жилья и определить эффективность той или иной формы собственности очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.
Рынок нежилых помещений представлен, в основном, когда-то выкупленными реконструированными и переоборудованными помещениями. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнился промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
Таким образом, логично сделать вывод, что в сложившейся экономической ситуации данная тема стоит особо остро и актуально.
Целью работы является исследование правового регулирования сделок с недвижимостью.
Для достижения цели нами поставлены следующие задачи: ОПРЕДЕЛИТЬ ЗАДАЧИ
В ходе изучения теоретического и практического материала применялись методы анализа, обобщения, сравнения.
Для раскрытия темы использовалась учебная, специальная литература, нормативный материал: законы, постановления, инструкции. СДЕЛАТЬ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
1.1 Сделки с недвижимостью в Римском частном праве
Римское гражданское право появилось в эпоху процветания республики. В рабовладельческом Риме недвижимостью считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Сюда относились посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.1 Воздушное пространство над участком тоже рассматривалась, как часть поверхности.
В эпоху домината передача прав на недвижимость регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. К этому же времени окончательно сложились особые права на недвижимость : оброчные земли, эмфитевзис , суперфиций. Впрочем, уже по законам ХII таблиц приобретение земли и движимых вещей по давности владения требовало разных сроков : для давностного завладения землей был установлен, в связи с системой двухпольного хозяйства, более длительный ( 2 года) срок, чем для движимых вещей. Не вся недвижимость была подчинена единообразной регламентации; учитывалось место положение участков в связи с их хозяйственным назначением, различались praedia urbona- городские участки, застроенные для городских жилищ, городских ремесленных и промышленных заведений, и praedia rustica - сельскохозяйственные участки: поля, луга, леса, деревенские жилища и склады.
Из прав на недвижимые вещи раньше всех оформилось владение, за которым стоит право частной собственности. И то, и другое понималось юристами-классиками, как непосредственное господство над вещью, направленное прямо на вещь, без чьего-либо посредства - ius in re. Когда же вещь не принадлежала самому заинтересованному лицу, но он притязал на пользование вещью, принадлежавшей другому лицу (res aliena), то возникали права, называемые позднейшими юристами iura in re aliena, права на чужую вещь.Понятие владения возникло первоначально в отношении земли.
Старое цивильное право для выражения понятия владения пользовалось термином usus - пользование, дополняя его извлечением плодов - usufructus. Этот комплекс представлял реальное и почти полное господство домовладыки над отведенной ему индивидуально во владение землей и своим манципием. В случаях самостоятельного осуществления им такого пользования , последнее приводило по законам ХII таблиц , по истечении 2-х летнего срока , к признанию за ним права собственности по давности -usucapio.
Римские юристы классики (Лабеон, Павел) этимологически производили слово владение - possessio от sedere - сидеть, а самое владение описывали, как positio - поселение (на земле). Они связывали, таким образом, владение с освоением земли и видели в нем естественное выражение непосредственного и властного отношения к земле.
Анализируя состав фактического отношения лица к вещи при владении, римские юристы различали 2 элемента : а) субьективный - animus possidendi - намерение или воля владеть вещью для себя, на себя и б) объективный - corpus possessionis - реальное господство над предметом владения .
Объективный момент владения corpus possessionis в первоначальном своем значении представлял физическое соприкосновение лица с вещью, материальное или телесное проявление господства и власти над ней. В отношении земледельных участков, кроме вступления на участок, оседания и освоения (stare u sedere), также - отграничение земельных участков от соседних или принятие мер по их охране, так называемый custodia. Юристы - классики нередко отделяли владение и противопоставляли его собственности, рассматривая его, как особое правоотношение, независимое от собственности и охраняемое особыми облегченными средствами защиты.
При приобретении владения недвижимостью от предшествующих владельцев требование полного материального овладения ослаблялось допущением частичного овладения, при полноте знания плана и границы имения.
Не следует полагать, что желающий владеть имением, должен обойти каждый участок поверхности: достаточно войти на какую-либо часть этого имения, только бы он оставался мысленно в намерении, что хочет овладеть им всем до самых границ.
Продавцу при отчуждении недвижимости достаточно было показать покупателю передаваемый участок с соседней башни, чтобы совершить акт передачи участка.
Право собственности во всякой системе права является центральным правовым институтом, предопределяющим характер всех других институтов частного права (договоров наследования, мены).
Классическая римская собственность была высшим проявлением господства лица над землей и рабами, однако выработка понятия права собственности происходила весьма медленно.
С образованием римского государства, вокруг земли, принадлежавшей государству, вращалась вся внутренняя история республики. Государство наделяло всех граждан в наследственное пользование двумя югерами земли.1 Непрерывные завоевания дали возможность государству предоставлять своим гражданам обширные пространства.
Возникшее таким образом землевладение имело юридический характер публичного предоставления земли в пользование отдельным членам римской общины. "В аграрном законе 111 г. до нашей эры они постоянно называются старыми владельцами - vеtus possessor. Из этого владения развилось право частной собственности на землю, предоставленную государством первоначально лишь в пользование"1.
Собственность открыла носителю этого права всестороннюю возможность пользования и распоряжения вещью (отчуждение, обременение) и исключала вмешательство всех посторонних лиц в сферу господства частного собственника. По установленному в еще квиритском праве правилу, она обладала способностью восстанавливаться во всей полноте при отпадении установленных собственником ограничений своего права (ius recadentiae) и распространялась и на все приращения вещи (omnis causa) кем бы ни были сделаны. По тому же по квиритскому праву, все участки и поместья на италийской земле ( in solo Italio ) были изъяты от земельного обложения ( ему они подвергались только с lll в. нашей эры ). Поэтому классическая юриспруденция понимала собственность как неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите. 2
Важным инструментом сложившимся в Риме, был институт, носивший греческое наименование ипотеки. Восточное право нашло в Риме подготовленную почву, поскольку в римских арендных договорах видна условность отношения, близко напоминающая ипотеку.
Римское ипотечное право не устанавливало регистрации ипотек в каком-либо государственном органе, вследствие чего ипотечный кредитор не знал, является он первым залоговым кредитором или имеется другой, а, может быть, и еще один, старший по времени и более сильный по праву.
Практически наиболее важным источником обязательств в Риме был договор (contractus).
Еще в древнейшие времена, с появлением частной собственности, возникает и получает большое распространение договор, направленный на обращение вещей, на переход их из одного хозяйства в другое.
Происхождение купли-продажи коренится в мене. Было такое время, когда не было денег, когда не называли одно - товаром, другое - ценой, а каждый, в зависимости от надобностей момента и от характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется: ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, другому не хватает. Но, так как не всегда и не легко совпадало так, чтобы у тебя было то, что нужно мне, а я в свою очередь имел то, что хочешь получить ты, то был выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку; посредством передачи его в равном количестве устраняли трудности непосредственного обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма, и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности, сколько по количеству, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой [pretium].
По договору купли-продажи увеличение или уменьшение участка вследствие естественного влияния воды (намыва) относится к выгоде или невыгоде покупателя; если бы весь участок после купли-продажи оказался занятым рекой, это было бы риском покупателя; следовательно, и случайные выгоды должны также поступить в его пользу. Договор купли продажи мог сопровождаться добавочными соглашениями. Оговорка in diem addiclio делается так: "Данный участок пусть считается купленным тобою за 100; но если до ближайших январских календ кто-либо предложит более выгодные условия, вещь должна уйти от собственника".1
Одним из наиболее употребительных из числа безыменных контрактов был договор мены.
Договор купли-продажи заключается простым выражением согласия договаривающихся сторон, а мена порождает обязательство с передачей вещи, если вещь еще не передана, мы говорим, что обязательство возникает в силу простого соглашения, но это принято лишь в договорах, имеющих определенное название, как-то при купле продаже, найме, поручении.
Возможность обеспечения правовой надежности в отношении защиты недвижимого имущества римские ученые - правоведы нашли в создании специального института " института срока давности ", т.е. правового основания гарантировавшего возможность приобретения имущества в собственность на основании срока давности (usucapio), которое, как раз, и брало на себя защиту правовых интересов римских граждан, владевших недвижимостью (земельной собственности) и которое, кроме этого, обеспечивало также полную гарантию в сохранении правовой надежности такой защиты. В законодательстве периода процветания принципата был создан еще один, дополнительный институт точно такого же типа - "praescriptio longi temporis", но уже устанавливающий пределы сроков давности, предписания которого распространялись на недвижимое имущество граждан, проживающих в провинциях (fundi provinciales), а также на недвижимое имущество лиц, не имевших римского гражданства. Требовались: posessio (владение собственностью), jistus titulus (правовое обоснование на собственность) и bona fides (дoбрая воля). Срок давности обладания имуществом по отношению к лицам, постоянно проживающим в одной и той же коммуне (общине), составлял 10 лет, а для тех кто проживал в ней постоянно - 20 лет. Кстати, действующий в Швеции в настоящее время аналогичный закон, охватывающий 20- летний стаж непрерывного проживания в одной и той же коммуне, в основе своей содержит положения этого римского права.
В заключение хочется отметить, что в римском праве именно недвижимость была двигателем для создания таких важных институтов, как институт неограниченной индивидуальной частной собственности, институт договора.
Таким образом, можно сделать вывод, что на всем протяжении истории общества мы не встречаем другой системы частного права, включающей такие важные аспекты в области правового регулирования сделок с недвижимостью такой детализации и столь высокого уровня юридической формы и юридической техники, как римское частное право.
.2 Эволюция сделок с недвижимостью в Казахстане
В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения.
Суверенный Казахстан первым из стран бывшего социалистического лагеря создал законодательную базу, которая направлена на регулирование правоотношений в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В советском законодательстве, а последующем - в законодательстве ряда стран СНГ вначале была закреплена идея регистрации сделок с недвижимостью. Так, в соответствии со статьями 190, 226, 249, 251 ГК КазССР от 28 декабря 1963 г., нотариальному удостоверению и регистрации в местных исполнительных органах подлежали договора залога, купли-продажи, мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания жилого дома, находящегося в городе или рабочем поселке, если хотя бы одной стороной является гражданин. Если жилой дом находился в сельском населенном пункте, указанные договоры должны совершаться в письменной форме и зарегистрированы в исполнительном комитете сельского (аульного) Совета народных депутатов.Другие сделки с жилыми домами, а также сделки с иными объектами недвижимости не подлежали регистрации. К примеру, сделки между юридическими лицами, предметом которых были объекты недвижимости, не подлежали ни нотариальному удостоверению, ни регистрации1. Изложенные правила о порядке совершения сделок с недвижимостью в годы советской власти объясняются тем, что оборота недвижимости (кроме жилых домов) почти не было.
В ранее действовавшем законодательстве, в частности, в ГК КазССР, регистрация являлась придатком к форме сделки. Свидетельством этому является то, что правила о регистрации содержались в статьях, именуемых "форма договора купли-продажи жилого дома", "форма договора дарения". В Основах гражданского законодательства Союза ССР и Союзных республик о регистрации не упоминалось, но регламентировалось, что "сделка, для которой законодательством не установлена письменная (простая или нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно". Остается только догадываться, что подразумевал законодатель под "иной, определенной законом формой сделки", возможно, имелась в виду именно государственная регистрация.2 В период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г. требования о регистрации были установлены для договоров купли-продажи и дарения квартир (ст.17). Несоблюдение указанных правил влекло недействительность договоров.
При совершении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, одного волеизъявления сторон для перехода соответствующего права на недвижимость недостаточно, необходимо совершить государственную регистрацию. Внедрения такой системы как государственная регистрация прав на недвижимость обусловлена процессом преобразования правовой и экономической системы Республике Казахстан. В связи с провозглашением новой экономической политике в Республике Казахстан, активным развитием в стране института собственности юридических и физических лиц на недвижимость, появлением на рынке земельных участков, жилых домов (квартир), производственных объектов, нежилых помещений возникла острая необходимость в надлежащей защите прав и гарантий субъектов собственности.
.3 История развития правового регулирования сделок с недвижимостью в России
Сфера гражданско-правовых отношений, регулируемых специальными правовыми нормами, может быть выделена в правовой системе XV-XVII вв. уже с достаточной определенностью. Объективными предпосылками для выделения особых гражданско-правовых норм послужили прежде всего такие факторы, как дальнейшее развитие товарно-денежных отношений, формирование новых типов и форм собственности, количественный рост гражданско-правовых сделок и т. п.
Вещи по русскому праву XV-XVII вв. были предметом целого ряда правомочий, отношении и обязательств. Основными способами приобретения вещных прав в рассматриваемый период считались захват (оккупация), давность, находка и пожалование. Наиболее сложный характер носили имущественные права, касающиеся приобретения и передачи недвижимой собственности.
Пожалование земли представляло собой сложный комплекс юридических действий, включавший выдачу жалованной грамоты, осуществление справки, т. е. записи за наделяемым лицом в приказной книге определенных сведений, на которых основывается его право на землю: обыск, проводимый по просьбе наделяемого землей и заключавшийся в установлении факта действительной не занятости передаваемой земли (как фактического основания для просьбы на ее получение); ввод во владение, выражавшийся в публичном отмере земли, проводимом в присутствии местных жителей и сторонних людей. "Раздачу земли в рассматриваемый период наряду с Поместным приказом осуществляли и другие органы: Разрядный приказ, приказ Большого дворца, Малороссийский, Новгородский, Сибирский и другие приказы".
В акте пожалования субъективное волеизъявление вызывало объективные последствия (появление нового субъекта и объекта собственности), для точной корректировки которых в сложном юридическом контексте требовались дополнительные, достаточно формализованные действия (регистрация, обоснование нового правомочия, ритуализированные действия по фактическому наделению), с помощью которых новое право "вписывалось" в систему уже существующих отношений.
Давность становилась юридическим основанием для приобретения права собственности, в частности на землю, только при условии, что данное имущество находилось в законном владении в течение срока, установленного законом: 15 лет (по закону великого князя Василия Дмитриевича, начало XV в.) или 20, 30, 40 лет (церковные законы). Впервые срок давности владения недвижимостями был законодательно определен в Псковской судной грамоте (четыре или пять лет).
Договор в XV-XVII вв. представлял собой основной способ приобретения прав собственности на землю, и появился в этом качестве ранее института пожалования. При передаче земли от одного лица к другому (через сделку) пожалование становилось закрепляющим сделку актом, тем самым свидетельствующим о неполном объеме права распоряжения землей, принадлежащего отчуждателю и приобретателю.1 Сложный дифференцированный характер правомочий становится еще более ясным из анализа личных прав на различные объекты земельной собственности, такие как родовые, выслуженные, купленные вотчины и поместья.
Вотчины по праву XV-XVII вв. делились на несколько видов в соответствии с характером субъекта и способами их приобретения: дворцовые, государственные, церковные и частновладельческие. Особенности юридического взгляда на обладание недвижимостями, характерные для рассматриваемой эпохи, с присущим ему предпочтением фактического обладания над "теоретической" правоспособностью делали вотчинное землевладение своеобразной моделью, образцом для иных, близких ей форм.
Правовой статус церковных вотчин был естественно обусловлен характером самого субъекта этой собственности. Его нельзя считать достаточно консолидированным, так как церковным имуществом (в том числе землей) в XV-XVII вв. пользовались и распоряжались отдельные церковные учреждения: монастыри, приходские церкви, епископаты. К числу источников, порождавших церковное землевладение, кроме пожалований и захвата пустошей, относились дарение и завещание со стороны частных лиц. Специфическим способом передачи земли от частных лиц церкви были обязательные вклады земли в комплекс монастырских владений, осуществляющиеся при вступлении самих бывших собственников в монастырь
При сделке отчуждения родового имущества, совершавшейся отдельным членом рода, на процедуре должен был присутствовать представитель рода. Вместе с тем в рассматриваемый период в праве и практике наметилась определенная дифференциация частных прав. Так, приобретенное отдельным членом рода имущество, становилось его частной, а не родовой собственностью.
К XVI в. родовые права на имущество ограничивались главным образом правом родового выкупа и правом родового наследования. Право родового выкупа впервые официально было закреплено в Судебнике 1550 г. (ст. 85), а затем подтверждено и в Соборном Уложении 1649 г. (ст. 27-30 гл. XVII). И первоначально распространялось только на имущества, отчужденные посредством возмездных сделок: купли-продажи, залога, мены, и только во второй половине XVII в. оно было распространено на безвозмездные сделки.
Еще Судебник 1550 г. формулировал условия, обеспечивающие покупателю вотчины определенные гарантии его имущественного интереса перед лицами, претендующими на выкуп у него вотчины:
"А станет тот купец ту вотчину продавати, и тем продавцом вотчина у них купити полюбовно, как ему тот продавец ту вотчину продаст, а не полюбовно ему вотчины не выкупити" (ст. 85 Судебника 1550 г.)1.
Что касается купленных вотчин, субъектами собственности здесь являлась семья (муж и жена), предполагалось, что этот вид вотчин приобретается супругами совместно на их общие средства.
Наделение лица выслуженной вотчиной рассматривалось как средство поощрения вполне конкретного индивидуума.
Поместное землевладение появляется в качестве особой, но в правовом отношении недостаточно отдифференцированной от других формы уже в XV-XVI вв. В тот период поместные выделы осуществлялись из княжеских (дворцовых) земель в пользу непосредственно связанных с княжеским двором людей.
Сближение правового статуса вотчины и поместья, завершившееся в середине XVII в., указывало на консолидацию имущественных прав, принадлежавших различным группам господствующего класса. Одним из признаков этого стало право обмена вотчины на поместье с соответствующей передачей прав и обязанностей, лежащих на обмениваемом объекте. Но не менее важным симптомом сближения этих форм землевладения стал трансформированный порядок передачи поместий по наследству, в сущности мало отличный от вотчинного наследования.
Залог по русскому праву XV-XVII вв. выражался в переходе на залогополучателя прав владения и пользования имуществом залогодателя без полного перехода права собственности на вещь. С процедурной точки зрения залог отличался от договора купли-продажи еще и тем, что закладная могла превратиться в купчую не в момент заключения договора и возникновения обязательства, а в момент его неисполнения, просрочки. По общему правилу заложенная вещь переходила в собственность кредитора в случае несостоятельности должника, что и оформлялось путем регистрации в поместном приказе, "ввода и отказа" (для недвижимых вещей).
Институт залога недвижимости, стоящий особняком от вещного и обязательственного права, тем не менее отражал в себе главные правовые тенденции эпохи: расширение индивидуальных правомочий субъекта собственности, унификацию правового порядка распоряжения недвижимостями различных форм, большую определенность и формализованность правовых действий и актов, связанных с приобретением и передачей недвижимостей. В этом институте наиболее рельефно прослеживалась дифференциация отдельных правомочий собственника (приобреталось право пользования, но не право распоряжения заложенным имуществом) и демонстрировалась более высокая юридическая техника.
Передача по наследству недвижимого имущества, находившегося в условном владении умершего, была сопряжена с целым рядом законодательных ограничений, нацеленных прежде всего на соблюдение государственного имущественного и властного интереса (сохранение верховной собственности на поместные земли за государством, обусловленность землевладения государственной службой, преемственность служебных функций, выполняемых членами рода помещика, и пр.).
В сфере наследования недвижимости законодатель отдавал явное предпочтение наследникам-мужчинам как носителям родового и семейного начала. Вместе с тем наследственные доли женщин регламентировались на основании четких предписаний закона, устанавливавшего тип, виды и размеры предметов наследования. Фактические требования хозяйственной жизни вынуждали законодателя создавать в юридической практике сложное переплетение различных оснований, фикций, трактовок, вносивших в наследственное право институты и принципы других правовых сфер: совладельчества, пенсионного обеспечения, представительства, замещения и пр.
Крепостная форма сделки была обязательной для договоров с недвижимостями, впервые об этом упоминалось в указе 1558 г., однако законодатель ссылался в самом тексте на уже установившийся в юридической практике обычай1. Письменная форма сделки, кроме большей доказательственной силы, обладала еще одним качеством в сравнении с устными сделками. Она гарантировала более интенсивную защиту заключенного соглашения со стороны государства, последнему же, в свою очередь, обеспечивалась возможность контроля и надзора за заключенными соглашениями (не говоря уже о реальных доходах от регистрации сделок).
Система договоров, выработанная и закрепленная в праве рассматриваемого периода, характеризовалась определенной размытостью, нечеткостью границ между смежными видами обязательств. Так, договор купли-продажи нередко по своей форме сближался с договором мены.
Договор мены стал особенно широко применяться в XVII в. (по отношению к недвижимым имуществам), когда были запрещены иные способы отчуждения имуществ в пользу церкви. Под видом этого договора фактически осуществлялись реальные сделки купли-продажи и дарения: черты последнего явно просвечивали сквозь мену дорогостоящего имущества на малоценные вещи.
Договор дарения актуализировался в XVI-XVII вв. в связи с той же политикой запретов на дарение недвижимого имущества церковным учреждениям. В этой ситуации дарение реализовывалось через систему "вкладов" недвижимого имущества в монастыри, формой, не запрещенной законом.
Юридическое мышление XVI-XVII вв. придавало формальным элементам обязательства большее значение, чем правосознание более раннего временив.
Усложненный порядок купли-продажи недвижимости проистекал главным образом из того важного значения, которое придавалось этим объектам в условиях феодализма. Прежде всего законодательное нормирование этих отношений было нацелено на сохранение монолитности родового земельного фонда, чем и объясняется особое внимание законодателя к такому объекту, как родовая вотчина. Отчуждение вотчины (со всеми наследственными правами) осуществлялось посредством выдачи отступной грамоты, оформляющей отказ продавца от своего права собственности на имущество и передачу всех вещных прав покупателю1.
Лицо, владеющее недвижимостью на праве условного землевладения, могло отчуждать это имущество не иначе как с согласия действительного собственника вещи ("с доклада"). Однако даже полная собственность на вещь передавалась по договору купли-продажи не окончательно и не полностью, о чем свидетельствовал факт наличия у продавца права выкупать вещь (право, отчасти сближающее договор купли-продажи с договором бессрочного залога). При сделках с недвижимостями законодатель требовал специальной оговорки о полноте передачи прав собственности по договору, однако окончательно это право возникало у покупателя недвижимости не с момента приобретения вотчины, а по истечении 40-летнего срока давности (в течение которого допускался выкуп).
Наем недвижимости по законам рассматриваемого периода выражался в форме арендного отношения (ст. 247-250 гл. Х Соборного Уложения)2, заключавшегося иногда на "вечные времена" (в сделках с неотчуждаемыми тяглыми имуществами), что фактически сближало его с куплей-продажей.
В заключение можно указать на ряд противоречий, имевших место на стыке сфер вещного и обязательственного права, рассматриваемого периода. Если в вещном праве XV-XVII вв. право; собственности презюмировалось как "вечное" и непрерывно длящееся явление, то из некоторых норм обязательственного права (договор купли-продажи недвижимости, а также право залога) явствовал часто условный и "дискретный" характер его отдельных правомочий. Постоянной тенденции к дифференциации и более четкому артикулированию этих правомочий в сфере вещного права (владение, пользование, распоряжение) противостояла тенденция к смешению различных типов обязательственных отношений (ссуда и заем, мена и купля-продажа, дарение и купля-продажа и др.), обусловленная рядом факторов, в том числе политико-правовых. С внешней стороны вещные права регламентировались более подробно и большим числом правовых актов, чем область обязательственных отношений, что приводило к более значительным влияниям в этой последней сфере традиции и норм обычного права.
Документами, в которых законодатель давал исчерпывающий перечень субъектов недвижимой собственности, стали межевые инструкции 1754 и 1766 гг.: таковыми являлись личные дворяне, отставные служилые люди, однодворцы, смоленские рейтары, инородцы, патриаршие, синодальные и архиерейские дворяне, городские и сельские обыватели северных окраин1.
Способами приобретения полной собственности на недвижимости в XVIII в. оставались: пожалование, покупка у казны; дар, мена и покупка у частных лиц и общин; давность владения и приращение.
Недвижимое имущество продолжало играть роль важнейшей экономической базы правящего класса, но в XV 111 в. к этому добавляется еще одно качество: недвижимости составили хозяйственно-экономический комплекс, используя который быстро укреплявшееся абсолютистское государство могло успешно решать свои социальные и политические задачи. В связи с этим потребовался юридический пересмотр многих фактически сложившихся и устоявшихся отношений в данной области, в частности - изменение правового статуса конкретных форм землевладения.
Впервые обобщенное определение недвижимых вещей было дано в петровском Указе о единонаследии (23 марта 1714 г.). В разряде недвижимостей оказывались: родовые, выслуженные, купленные вотчины и поместья, дворы и лавки. Законодатель устанавливал особый режим распоряжения ими отличавший их от других вещей. Вместе с тем этот акт закрепил уже наметившееся сближение в правовом статусе различных форм землевладения: так, поместье юридически приравнивалось к вотчине, поскольку режим распоряжения этими формами оказывался практически тождественным для обеих. И если подобное сближение должно было изменить юридический статус и фактическое правоотношение, то это коснулось в первую очередь поместья. С точки зрения законодателя, новое понятие "недвижимого имущества" признавалось тождественным старому - "вотчине", вследствие чего поместье приобретало статус родового имущества. Как нам представляется, наряду с другими (неправовыми) факторами в такой интерпретации проблемы определенную роль сыграл формально юридический консерватизм мышления. Происходившие изменения в сфере поземельных отношений не акцентировались законодателем.
Столкновение родового и индивидуального начал в сфере поземельной собственности завершается победой второю над первым. Только сохранявшееся право родового выкупа еще свидетельствовало о наличии в правовой системе старых консервативных тенденций. Право родового выкупа распространялось на все виды недвижимых имуществ, кроме посессионных; установленный порядок вплоть до конца XVI 11 в. был обязательным и для собственников родовых и благоприобретенных имуществ. Главное, чтобы процессы, связанные с консолидацией недвижимости, не шли вразрез с государственными интересами, как социально-политическими, так и меркантильными. В ХVIII в. изменилась правовая ситуация церковных земель. В царствование Петра 1 был осуществлен ряд мероприятии, направленных на секуляризацию этих земель: первым реальным результатом всех сделанных попыток стало разделение имущественно-хозяйственных и иных функции церковного управления. В Монастырском приказе (с 1701 г.) сосредоточились все дела, связанные с управлением церковными недвижимостями; с образованием Синода хозяйственные дела церкви передаются этому органу. В 1726 г. церковные имущества и права на управление ими переходят к специально учрежденной коллегии экономии, и ситуация сохраняется вплоть до 1744 г., когда Синод вновь получает хозяйственные правомочия. Наконец, в 1764 г. указом императрицы Екатерины II была вновь восстановлена Коллегия экономии, которой и "сдавались права на управление церковными имуществами: процесс секуляризации, начавшийся еще в XVI в., окончательно завершается.
Имущественные права частных лиц получают в рассматриваемый период приоритет над разрушающимися правами общины: примером могут служить положения Указа 1700 г., разрешавшие свободное обращение недвижимостей между беломестцами и черными людьми в городах, т е. уравнивающие имущественные права первых и вторых (за которыми ранее стояли сила и привилегия городской общины)1.
Доверенности, запродажные контракты и прочее оформлялись явочным путем. Петр I установил порядок крепостной регистрации сделок с недвижимостями еще в самом начале 1701 г. , и в течение длительного времени его основные принципы и процедуры сохраняли удивительную устойчивость. Законодателем допускалось лишь небольшое число исключений: договоры казенного подряда, купеческие контракты с Санкт-Петербургским портом, сделки, заключаемые на судне во время плавания, и некоторые другие.,
Изменился и круг учреждений, в которых осуществлялось крепостное (нотариальное) засвидетельствование: с 1775 г. эти дела вершили палаты гражданского суда и уездных судов, позже - коммерческие суды. Обязательный крепостной порядок сохранялся для купчих и закладных крепостей, дарственных записей и других актов о недвижимостях. Напротив, такая традиционная форма, как договор мены, была воспринята законодателем с явным недоверием. Указ о единонаследии запретил договор мены в отношении недвижимых имуществ, и даже после восстановления запрещенных им сделок с недвижимостями (после смерти Петра I) такое право не распространилось на мену.
Дарение в начале XV111 в. оказалось значительно стесненным законодательными запрещениями, но указу 1712 г. последний член рода не имел права дарить недвижимости третьим лицам; указ о единонаследии 1714 г вовсе запрещал дарственные на недвижимые имущества. Жалованная грамота дворянству 1785 г. расширила сферу этого обязательства оставив под запретом только дарение родовых имуществ. Особыми видами дарения являлись пожертвование, выдел и назначение приданого. Купля-продажа недвижимости оформлялась нотариально, и форма купчей (установленная в 1738 г.) должна отвечать некоторым обязательным требованиям. Купчая содержала: объявление продавца о продаже имущества покупателю с указанием именных данных обеих сторон; изложение способа возникновения права собственности на имущество у продавца; подробное описание продаваемого имущества; заявление по поводу свободы имущества от запретов на отчуждение; цену. До 1801 г. в купчей должно было указываться также, что продавец недвижимости не является последним в роде. До 1729 г. требовалось отмечать в тексте купчей ссылку па крайнюю необходимость, побудившую продавать имение.
Развитие обязательственного права в XVIII в. сопровождалось двумя тенденциями: резкой социально-сословной дифференциацией субъектов права и формализацией процедуры. Они же стимулировали появление в области гражданского права новых институтов, прецедентов и структур.
2.ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
2.1Понятие недвижимости и особенности заключения сделок с недвижимостью
За последние годы довольно быстрыми темпами в Казахстане стал формироваться и развиваться рынок недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при сделках с недвижимостью.
Каждый из нас является обладателем недвижимости, но, скорее всего не каждый до конца представляет, что кроме квартиры и дачи, относится к недвижимому имуществу.
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимые вещи: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования право аренды, ипотека, сервитуты.
Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что недвижимое имущество, как правило, имеет большую специальную значимость и стоимость.1 Так сделки с недвижимостью заключается в письменной, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специального регламента их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении определенных правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения торгового оборота их значительность возрастает.
Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товаров народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящий доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене, предварительно сделав улучшения на участке, и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.1
Купленный жилой дом или квартиру (при нормальных условиях развития рынка) можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам. Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной возникновения спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земель в руках отдельных владельцев, выделения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.
Особенности рынка недвижимости следующие:
1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местоположением объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: дореволюционной, сталинской, хрущевской) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятиями торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха.
. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимого имущества. Например, в среднем по Казахстану в 2002 году на одного покупателя приходилось более 25 продавцов квартир.
. Все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном Состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; налоги или сборы на сделки с недвижимостью
Формирование и развитие рынка недвижимости в Казахстане затрудняется слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры. Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка. Недвижимое имущество представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:
- земельный участок;
жилое помещение:
нежилое помещение
предприятие;
- здание и сооружение.
Рынок недвижимости - это особая сфера рыночных отношений, в которой совершается гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них. Он является одной из главных составных частей национальной экономики; наряду с рынками труда, капиталов, товаров и услуг. Пришедшая в стране приватизация и возникновение различных правовых форм собственности привели к качественному изменению финансового рынка недвижимости.1
Рынок недвижимости подразумевает экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают большую отдачу со временем. Это заставило предпринимателей обратить самое пристальное внимание на рынок недвижимости. В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцом и покупателем, рынок недвижимости делится на два сегмента: рынок купли-продажи и рынок аренды.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Становление рынка недвижимости в Казахстане возможно только при условии; создания необходимых институтов рынка: кредитования, страхования, системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, профессиональной оценки.
В стратегии "Казахстан - 2030" Президентом Республики Казахстан подчеркнуто: "Институты частной собственности будут укрепляться за счет собственности на землю" а: также создания такой юридической системы, которая защищает права собственности и выполнение контрактов". Возникновение частной собственности в Казахстане потребовало создание надежной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
.2 Государственная регистрация прав на недвижимость
В настоящее время в Казахстане связи с проведением преобразования, направленных на становление рыночной экономики, значительно расширилась сфера имущественных отношений, и особенно в части перехода прав на недвижимое имущество. Происходящие в социально-экономической сфере изменения обусловили необходимость совершенствования механизма, обеспечивающего соблюдение, прав и законных интересов участников гражданского оборота. Одним из способов защиты прав собственников (владельцев) недвижимости, а также лиц, имеющих намерение заключить какие-либо сделки с недвижимым имуществом, признается государственная регистрация, являющаяся элементом частно-правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. 1
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.2
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским законодательством.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится по установленной Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.
Согласно Закону РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.1 Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РК, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства.
К объектам недвижимости относятся земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объектом недвижимости признается также предприятие как имущественный комплекс со всеми входящими в его состав видами имущества, предназначенными для его деятельности.
Формирование объектов недвижимости для осуществления учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном законодательством.
Объекты недвижимости идентифицируются путем присвоения им в установленном законодательством порядке кадастровых номеров, которые используются для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательской давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательской давности в предусмотренном законом порядке.
Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только: самим правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.1
Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством РК.
Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.
Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для работы. В соответствии с законами РК учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам: правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам, органов государственной власти субъектов РК и органов местного самоуправления; налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; органов государственной статистики; организаций, определенных законами РК.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более чем 10 дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной власти.
Ведение Правового кадастра на всей территории РК осуществляется регистрирующими органами Министерства юстиции, создаваемыми в административных районах, городах.1
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.
Учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РК и наименованием своего учреждения.
Система государственной регистрации прав создается за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников.
Плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных законом.
Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.1
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.
Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.
В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта.
Единый государственный реестр прав, правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными.
Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно с разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящемся к зданию, сооружению.
Каждый раздел состоит из трех подразделов.
В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.
В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты.
В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.
При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе.1
При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и в правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ.
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости
Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование право притязания в отношении данного объекта.
Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется с номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых документов.
Отдельным вопросом является регистрация кондоминиума. Кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (далее объект кондоминиума), при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.1
На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.2
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
Такими условиями являются:
1.Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
2.Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
.Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
.Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
.Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
.Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
.Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
.Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. В некоторых случаях нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей налогообложения. Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткому обзору которых посвящена эта работа. Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под общей редакцией Дж. К. Эккерта дается следующее определение:
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что регистрация и оценка недвижимости являются важными составными в процессе законодательного регулирования. Оценка необходима уже тогда, когда собственники недвижимости захотят заложить ее для получения кредита, при разделе имущества и во многих других случаях.1
В соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" значение государственной регистрации прав недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущества в соответствии с ГК РК: является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории Казахстана по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
3. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
.1 Особенности сделок направленных на передачу права собственности на недвижимость
Основными видами сделок с недвижимостью, направленными на передачу права собственности является договор купли-продажи. Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, и следовательно требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений. Выше перечисленные обстоятельства подтолкнули к выделению в главе 25 ГК РК особых правил посвященных продаже недвижимости.
Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном ст.406 ГК РК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.1
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме.
Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются "титулом", т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.
Участниками договора продажи недвижимости на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями. Так, например, согласно ст. 519 ГК РК в случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления).
При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.
Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримих сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 162 ГК РК).
Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 117 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.
Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 407 ГК РК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.
Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 152 ГК РК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.
Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 155 ГК РК предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость. Совершенно очевидно, что "регистрация перехода права собственности" не должна отождествляться с "регистрацией сделки", но последняя может осуществляться одновременно с "регистрацией права собственности", если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование закона позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще "титула" собственника.1
Словосочетание "государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость", употребленное в ст. 155 ГК РК, является юридико-техническим приемом и подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности" являются тождественными понятиями.
Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.
Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 155 ГК РК).
Что касается правил регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то в настоящее время действуют прежние правила регистрации, которую по терминологии ст. 130 ГК РФ следует отнести к специальной регистрации.
Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РК.
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.
Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. У приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).
Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.
Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором (ст. 411 ГК РК).
При заключении договоров продажи жилых помещений в многоквартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнительные обязанности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. Например, в РФ, в целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст. 13 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" от 24 мая 1996 г. установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями: 1) при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; и сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; 2) при наличии товарищества в дополнение к сведениям, перечисленным в пункте 1, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.1
Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 155 ГК РК.
Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом правопользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении; наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы, а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.
Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК РФ. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Рассмотрим пример из судебной практики. Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.
Старостина с двумя несовершеннолетними детьми одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 года эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1999г. умерла.
Прокурор Уланского района обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.
Решением Уланского районного суда от 1999г заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры признан недействительным, Кувшинкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея - опекуну Присчикову - квартиру1.
Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции.
Исторически мена предшествует купле-продаже. Ее расцвет приходится на период, когда деньги - всеобщий эквивалент - еще не были известны человеку. В архаических обществах мена представляла собой основную форму перемещения материальных благ. С появлением денежного обращения и, как следствие, купли-продажи, значение мены в экономической жизни стало неуклонно снижаться.
Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.
В современном гражданском обороте договор мены имеет ограниченное применение. Вероятно, единственная причина его существования - это экономия времени и средств в тех редких случаях, когда намерения сторон продать один товар и купить другой совпадают. Правовое регулирование мены в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Хотя с экономической точки зрения купля-продажа является частным случаем обмена товара на товар (деньги), в правовом аспекте сам договор мены сконструирован по модели купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять (п. 2 ст. 501 ГК РК).
Договор мены является консенсуальным (в то время как permutatio rerum в римском праве имел реальный характер), возмездным и взаимным. Его отличие от купли-продажи на первый взгляд очевидно: ведь обычно в качестве "покупной цены" здесь выступает товар, а не деньги. Но если стоимость обмениваемых товаров неодинакова, то сторона, передающая менее ценную вещь, должна доплатить, разницу в цене. Таким образом, по договору произойдет обмен товара с одной стороны на товар плюс деньги с другой. Будет ли этот договор меной или куплей-продажей? Прежнее законодательство не давало четкого ответа на этот вопрос, однако в доктрине он решался однозначно: передача в качестве встречного удовлетворения за товар другого товара (в том числе вместе с денежной доплатой) возможна только по договору мены. Сейчас это правило закреплено ст. 501 ГК РК.
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о недвижимости) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне имущества, которой стоит дороже. В договор мены можно включаться и другие условия, не противоречащие его природе например о том, что одна из сторон или обе отремонтируют свои квартиры.
Сторонами договора мены могут выступать граждане и юридические лица. Выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны.1
Ограничения на участие в договоре мены, существующие для граждан и юридических лиц, в целом аналогичны ограничениям на их участие в купле-продаже. Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество. Единственным исключением из этого правила является случай участия в договоре мены комиссионера.
Условие о предмете - это единственное существенное условие договора мены. ГК РК не раскрывает понятия товара, являющегося предметом договора. Возможность мены любых не изъятых из оборота недвижимых вещей, в том числе будущих, сомнений не вызывает. Из содержания главы 26 ГК РК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав. Пункт 2 ст. 501 ГК РК по вопросам регулирования мены отсылает к правилам о купле-продаже. Сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены и его заключение следует считать возможным. Все сказанное ранее о признаках и видах имущественных прав, которые могут быть предметом возмездного отчуждения, полностью применимо к договору мены. Отсюда можно сделать вывод и о допустимости мены вещи на имущественное право. Так, принятие части второй ГК РК породило в сфере торговли недвижимостью споры о правовой природе договора, по которому производится обмен помещения, находящегося в собственности лица (например, приватизированного), на помещение в доме государственного или жилищного фонда. Фактически здесь речь идет об обмене вещи на право пользования помещением. Однако договор найма жилого помещения предусматривает не только права, но и обязанности нанимателя, возмездное отчуждение которых недопустимо. Поэтому такой обмен помещений не охватывается понятием договора мены и не регулируется главой 26 ГК РК.
Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать предметом мены (так же как и купли-продажи).
Цена договора мены - это стоимость каждого из встречных предоставлений. По общему правилу, обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 502 ГК РК). Если же стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации). Такой платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара (п. 2 ст. 502 ГК РК).
Срок договора мены определяется самими сторонами. Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже. Обязанности участников договора мены, составляющие его содержание, одинаковы для обеих сторон. Основной обязанностью является передача товара в собственность контрагенту. При этом каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и принятию соответствующего товара (п.1 ст. 502 ГК РК).
По общему правилу, передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно. Если же сроки передачи товаров по условиям договора не совпадают, стороны должны руководствоваться общими нормами о встречном исполнении обязательств (ст. 367 ГК РК).
Новым для нашего законодательства является правило ст. 504 ГК РК о переходе права собственности. Этот переход приурочен к моменту исполнения обеими сторонами лежащих на них обязанностей, т.е. фактически к моменту исполнения договора. Таким образом, право собственности у обоих приобретателей (покупателей) возникает одновременно после того, как произведена последняя по времени государственная регистрация перехода права собственности.1
Обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц вытекает из толкования ст. 505 ГК РК. Ее содержание определяется соответствующими статьями главы 26 ГК РК. Эвикция товара, являющегося предметом мены, даст потерпевшей стороне право требовать возврата переданного ею в обмен товара, а также возмещения убытков.
Обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены не предусмотрена главой 26 ГК РК. При обмене недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации. В связи с этим при заключении договора мены недвижимости право собственности возникает не после одновременного исполнения обязательства по передаче недвижимости друг другу, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.
Недвижимое имущество может быть также предметом договора дарения.
Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное недвижимое имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собою или перед третьим лицом. (ст. 506 ГК РК)1.
Многие договоры гражданского права могут выступать и в качестве возмездных, и как безвозмездные, однако лишь договоры дарения и ссуды являются безвозмездными во всех случаях. На первый взгляд, отсутствие встречного удовлетворения, т. е. безвозмездность обязательства, противоречит самой природе гражданского права. Ведь имущественные отношения, входящие в его предмет, традиционно понимаются как имущественно стоимостные, товарно-денежные отношения. Действие же макроэкономического закона стоимости в полной мере проявляется лишь в возмездных обязательственных правоотношениях, поскольку именно здесь происходит своеобразный обмен товарами (вещами, работами, услугами).
Однако и безвозмездные правоотношения, равно как и абсолютные правоотношения (к которым вообще не применимо деление на "возмездные - безвозмездные"), также могут испытывать действие закона стоимости, хотя и не столь явное. Так, правоотношения собственности не связаны напрямую с денежным обменом. Но решение вопроса о принадлежности лицам тех или иных вещей является необходимым основанием для участия этих лиц в гражданском обороте, а объем и характер принадлежащих им вещных прав во многом предопределяют содержание будущих обязательственных отношений. Главное же, пожалуй, состоит в том, что предмет не утрачивает присущие ему качества товара и тогда, когда он переходит от одного лица к другому безвозмездно.
Договор дарения опосредует переход имущества (вещи, права и т. п.) от одного лица к другому, причем и даритель, и одаряемый являются юридически равноправными субъектами. Таким образом, правоотношения, возникающие из договора дарения, вполне укладываются в рамки предмета гражданского права и адекватны методу гражданско-правового регулирования.
По ГК РК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т.е. в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договорами дарения весьма велики и затрагивают практически все аспекты отношений между дарителем и одаряемым. Не случайно большинство норм главы 27 ГК РК регулируют либо только реальные договоры дарения, либо только обещание подарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды дарения, минимально. Единственное, что объединяет все разновидности договора дарения,- это его безвозмездный характер.
Мотивы совершения дарения могут быть самыми различными: желание показать свое расположение одаряемому, помочь ему, отблагодарить за что-либо или даже инициировать ответный дар. В этом смысле безвозмездность дарения не означает его беспричинности. Однако во всех этих случаях мотив лежит за рамками самого договора дарения и никоим образом не влияет на его действительность. Если же мотив включен в содержание договора, т.е. дарение или обещание подарить формально обусловлено совершением каких-либо действий другой стороной, то это, как правило, ведет к признанию договора дарения ничтожным.
С другой стороны, желание одарить может выступить мотивом иного, нежели дарение, договора. Так, передача родственнику квартиры по ее официальной балансовой стоимости (которая во много раз ниже реальной рыночной цены) с экономической точки зрения - щедрый подарок. Но юридически это - не дарение, а купля-продажа, поскольку в обязательстве из договора присутствует встречное удовлетворение в виде покупной цены. Таким образом, основанием договора дарения является не само по себе желание одарить, а намерение передать имущество безвозмездно.
Безвозмездность - отсутствие встречного удовлетворения, как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием в общеполезных целях, в том числе - по какому-либо определенному назначению (пожертвование). Исполнение такой обязанности одаряемым не является встречным предоставлением, поскольку оно адресовано не самому дарителю, а более или менее широкому кругу третьих лиц. Возможны и другие случаи дарения имущества, обремененного правами третьих лиц, например, залогом или сервитутом. Более того, возможно заключение договора дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя, что в конечном счете приводит к возложению на одаряемого определенных обязанностей по отношению к дарителю.
Так, возможен договор, по которому даритель, отчуждая дом, выговаривает себе право постоянного пользования одной из комнат. Корреспондирующая этому праву обязанность одаряемого является встречной по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение, она обусловлена ею. Однако исполнение этой обязанности одаряемым не охватывается "предоставлением" в традиционном смысле слова. Ведь даритель в результате исполнения договора не получает ничего нового, т. с. такого, что он не имел бы до и помимо договора. Аналогичная ситуация имеет место, когда лицо дарит один из принадлежащих ему земельных участков, оставляя за собой сервитут, например, право прохода или прогона скота по подаренному участку. До совершения дарения эти правомочия уже принадлежали собственнику (не являясь собственно сервитутами, но входя в содержание правомочия пользования), поэтому одаряемый ничего "своего" дарителю не предоставляет. С известной долей условности можно было бы говорить о том, что одаряемый лишь "возвращает" дарителю часть того, что ему и так принадлежало. Точнее, эту ситуацию следует понимать таким образом, что указанные права, оставшиеся за дарителем, вообще не входили в состав дара, а значит, и не могли быть переданы обратно в качестве встречного удовлетворения.
Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Поэтому абзац 2 п. 1 ст. 506 ГК РК нуждается в ограничительном толковании. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения, являющийся, по общему правилу, односторонне обязывающим, в ряде случаев может выступать и как договор взаимный (но тем не менее безвозмездный).
В юридической литературе обосновывались и другие признаки договора дарения, восходящие к классическому римскому праву: бесповоротность перехода прав, бессрочность дарения, увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя и некоторые иные. Все эти признаки, действительно, обычно присущи дарению. Но все они производны от безвозмездного характера дарения, а потому не имеют самостоятельного значения.
Отграничение дарения от сходных институтов гражданского права, как правило, не представляет большого труда. Купля-продажа является явным антиподом дарения в силу своей возможности. От договора ссуды дарение отличается тем, что вещь, являющаяся предметом договора, передается в собственность, а не во временное пользование, как при ссуде. Кроме того, предметом дарения может выступать не только вещь, но и имущественное право, а также освобождение от обязанности. В отличие от завещания - односторонней сделки по распоряжению имуществом на случай смерти - дарение является договором, т. е. двусторонней сделкой, а потому может иметь место лишь при жизни дарителя. Сторонами договора дарения - дарителем и одаряемым - могут быть граждане, юридические лица и государство. Право государства совершать дарения не вызывает сомнений. В дореволюционном российском праве существовала такая разновидность дарения, как пожалование, т.е. дарение недвижимости частному лицу, совершавшееся Государем Императором от имени государства. В качестве одаряемого лица государство может выступать лишь в договоре пожертвования. Это вполне естественно, поскольку государство действует только в общих интересах, следовательно, принимать подарки в качестве частного лица, преследующего свои цели, оно не может. Но вправе ли тогда государство делать подарки иначе, как в общеполезных целях? Да, так как общий интерес, преследуемый государством, может заключаться и в том, чтобы одарить частное лицо (двух, трех, тысячу и т.д.).
Серьезное влияние на возможность заключения договоров дарения гражданами оказывает объем их дееспособности. Недееспособный гражданин может заключать договоры дарения только через своего опекуна (п. 2 ст. 26 ГК РК). Лицо, признанное ограниченно дееспособным, вправе самостоятельно совершать лишь мелкие бытовые сделки, а все остальные - только с согласия попечителя (п. 1 ст. 27 ГК РК). В соответствии с правилами п. 2 ст. 22 и п. 2 ст. 23 ГК РК малолетние и несовершеннолетние могут совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, т. е. выступать в качестве одаряемых, если соответствующие договоры не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. В разных случаях требуется согласия законных представителей.
Дарение между супругами производится на общих основаниях с учетом, разумеется, того, что предметом дарения обычно выступает имущество, принадлежащее одному из супругов лично (например, вещь на праве собственности либо доля в общей долевой собственности, если такой режим имущества установлен). Впрочем, возможно дарение и путем передачи имущественных прав, принадлежащих одному из супругов в общей совместной собственности, что приведет к закреплению всего супружеского имущества за одним лицом. Дарение третьим лицам имущества, находящегося в общей совместной собственности (а это самый распространенный режим супружеского имущества), возможно по согласию всех собственников (п. 2 ст. 220 ГК РК).
В отношении договоров дарения с участием юридических лиц ГК РК также предусматривает ряд специальных ограничений. Ст. 510 ГК РК прямо запрещает дарение между коммерческими организациями, за исключением обычных подарков небольшой стоимости. Значение этой нормы трудно переоценить, особенно учитывая широту предмета дарения. С одной стороны, ст. 510 ГК РК направлена на защиту имущества организаций от разбазаривания (правда, эта лазейка уже давно сужена налоговым законодательством) и, значит, служит интересам кредиторов и участников (учредителей) юридических лиц. С другой стороны, эта же норма серьезно ограничивает возможности нормального ведения предпринимательства и подчас противоречит сложившимся обычаям и обыкновением бизнеса. Так, коммерческая организация вроде бы не вправе простить долг контрагенту - коммерческой организации. А в случае безнадежной задолженности это может повлечь за собой целый ряд неблагоприятных экономических последствий для кредитора. Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с ст. 508 и ГК РК все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и кон сенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.
Из объектов регистрации, предусмотренных в пункте 2 ст. 118 ГКРК, проблематичными являются регистрация ренты и права доверительного управления.
Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в казахстанском гражданском законодательстве впервые. Ранее законодательству был известен только один случай рентных отношений. Как известно, ГК КазССР 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо (гл. 31 ГК КазССР).1 В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 28 ГК РК призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 517 ГК РК). Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами . Согласно ст. 519 ГК РК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.
Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договоpa ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 25 ГК РК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,- правила о договоре дарения (глава 27 ГК РК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 28 ГК РК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 519 ГК РК).
Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea - игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.
Правовое регулирование рентных отношений в ГК РК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 28 ГК РК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.
В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
Прежде всего закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 518 ГК РК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.
Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 520 ГК РК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 357 ГК РК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственных может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.
ГК РК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 28. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.
Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 528 ГК РК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 529 ГК РК).
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.
3.2 Особенности передачи недвижимого имущества во временное пользование и залог
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 581 ГК РК).
Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием (сооружением), которое на нем расположено.
Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружение ГК РК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. В общем, юридического значения делению объектов здания и сооружения ГК РК не придает.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Также возникают трудности при передаче части здания в субаренду.
Поэтому для регулирования отношений, вытекающих из аренды части здания, следует принять специальные правила либо установить исключения из общих правил, существующих для аренды самих зданий. В противном случае собственники зданий будут использовать свои права исключительно во вред арендаторам, а энергоснабжающие организации и предприятия связи станут злоупотреблять своим доминирующим положением на рынке. В частности, сделки по субаренде части зданий, переданных в аренду, совершенные без согласия собственника Гражданский кодекс должен считать оспоримыми.
Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, при чем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (ст. 582 ГК РК). Заключение такого договора посредств обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания, сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 582 ГК РК).
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо предмета относится также и цена (арендная платы). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (ст.583 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 385 ГК РК не применяются.
Пример мошенничества. Из-за тяжелого финансового положения семья сдала свою квартиру сроком на три месяца внаем фирме. Договор заключен с риэлтерской фирмой, фирму представлял очень корректный, вежливый, интеллигентного вида молодой человек, который представился менеджером, назвал фамилию. При разговоре проявлял отзывчивость и желание помочь. Когда в последующем было возбуждено уголовное дело, оказалось, что фамилия агента вымышлена, но никто не удосужился проверить при заключении договора его паспорт.
При заключении договора попросил ксерокопию удостоверения личности хозяев, документы на квартиру. Через три месяца выяснилось, что квартира продана. Фирма с которой заключен договор, не существует и никогда не существовала. Семья осталась без жилья.1
Содержание договора аренды зданий и сооружении (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 584 ГК РК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передают права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 547 ГК РК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
Если арендодатель является собственником земельного участка, котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, apендатору предоставляется право пользования соответствующей часть земельного участка на условиях аренды или иное право, если от предусмотрено договором аренды здания или сооружения.
Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования соответствии с его назначением.
На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случае когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использованы не по назначению.
. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передач подписываемому сторонами (ст. 584 ГК РК).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды) обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных в договоре рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (coopужения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания) или сооружения (п. 3 ст. 584 ГК РК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при пер даче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 584 ГК РК).
. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.
Моменты, на которые должен обратить внимание арендатор во время переговоров и заключения договора с хозяевами:
1. Выяснение прав собственности
Согласно п. 1 ст. 540 ГК РК "по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование".
Статья 542 ГК РК гласит:
"В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным".
Чтобы Вас не выселили из квартиры, под договором имущественного найма (аренды) должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, являющихся собственниками жилой площади.
. Срок найма и условия отказе регламентируются ст. 545 ГКРК:
"1. Договор имущественного найма заключается на срок определенный договором.
. Если договор имущественного найма заключен без указании срока, он считается заключенным на неопределенней срок.
Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора любое время, предупредив об этом другую сторону, за три месяца -при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме, иного имущества, если законодательными актами и договором не установлено иное".
После подписания договора с хозяином и передачи ему денег (обязательно после подписания договора) арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены и условиях досрочного освобождения жилплощади по инициативе хозяина. Оговаривается, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он выплачивает арендатору неустойку в размере двух месячных арендных плат или самостоятельно подбирает жильцу похожую квартиру, которая его устроит. Если дело действительно требует выплаты неустойки или подбора нового варианта, то квартиру придется освободить. В п. 3 ст. 556 ГК РК говорится:
"Договор может быть досрочно расторгнут по требованию нанимателя в следующих случаях:
1) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
3) переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
4) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования.
3. Проверка и неприкосновенность.
Хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Обговорите, когда он будет приходить, лучшее если это делать по предварительному звонку за сутки, чтобы Вы смогли спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль совмещается с внесением арендной платы за очередной период. Очень часто арендаторам приходится в дальнейшем иметь дело с нетрезвым хозяином, который может позвонить или вломиться в квартиру среди ночи и потребовать денег на водку, на оплату такси, взаймы или "прилечь переночевать". Если арендатор вежливо, но твердо откажет, часто начинается пьяная истерика. Арендаторы должны быть всегда настороже, если арендодатель "пошел в примаки" - свою квартиру сдает, а сам живет у жены, невесты, подруги, любовницы. На практике было много случаев, когда дамы выгоняли своих кавалеров, явившихся в непотребном виде, а те являлись в родной дом.
4. Телефонные переговоры
Чаще всего арендодатели требуют у Вас залог (в размере до трех месячных арендных плат), который должен быть отдан после освобождения квартиры и при отсутствии неоплаченных счетов за телефон.
Очень часто на практике бывает так: Вы отдали хозяину залог, по "межгороду" не говорили, освобождаете в плановый срок квартиру, а у хозяина денег нет.
В соответствии со ст. 118 ГК РК аренда свыше одного года подлежит обязательной государственной регистрации.
В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.
Как разновидность договора аренды зданий можно рассматривать договор аренды предприятия. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 573 ГК РК).
Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие, как объект права, в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.
Более того, суть пользования предприятием, как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 578 ГК РК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.
В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 119 ГК РК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум, три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 119 ГК РК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
Основной термин (ипотека) ипотека недвижимого имущества - это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Ипотечный договор - соглашение сторон об установлении основного обязательства.
Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.
Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель). Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора. Права залогодателя могут подтверждаться выдачей ипотечного свидетельства. В ипотечном договоре должны указаны; имя и местожительство (местонахождение) залогодателя и залогодержателя, а также вещного поручителя, существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения, опись и местонахождения заложенного имущества. Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества.
В силу ст. 319 ГКРК реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, и если законом не установлен иной порядок. Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 369 ГК РК. Статьей допускается заключения между сторонами соглашение об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашем случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.
Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложения денежных средств в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции.
Процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической стабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.
В юридическом смысле существуют не цельные объекты недвижимости (в идеале: земля плюс недра плюс воздушное пространство, ограниченные размерами участка земли) с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов (например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами, плюс полное право собственности - то есть владения, пользования и распоряжения - на расположенное на данном участке здание). Поэтому применяются и различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов прав: земельных участков, жилья, нежилых помещений конструкций. Такое разделение влечет ряд неудобств. Еще в римском праве невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.
Пересечение прав, трудоемкость их разделения (зачастую и нецелесообразность): права на здание, например, достаточно условно "отделимы" от прав на участок земли под ним, уже хотя бы потому, что с функциональной точки зрения его нельзя отделить от расположенных в земле инженерных сетей, труб, и пр. Применение такого подхода вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, в соответствии со ст. 303 ГК РК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.
Как недостаток можно рассмотреть громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними: нелегальный оборот наличных денег, который ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.
Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и устранения неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.
Гораздо эффективнее регистрировать объекты не спорадически (по моменту купли-продажи), а сплошным, "балансовым" методом, исходя из существующих (проверенных на чистоту) титулов собственности на определенную дату, причем в качестве основы для такого регистра должен использоваться участок земли.
Значительно быстрее и проще регистрировать объекты, когда констатирующим признаком кадастра объектов недвижимости является земля. Тогда "пирамида" прав строится от прав собственности на участок земли к правам владения, пользования и распоряжения объектами, на нем расположенным (и составными их элементами). Эта логика правомерна хотя бы потому, что земля известна как единственно вечное (кстати, и не амортизируемое!) средство производства.
Неудобством можно считать и затруднения в применении существующей нормативной базы. Например, неурегулированность процесса перевода объекта жилищного фонда в нежилой - известны случаи, когда происходили срывы сделок купли-продажи объектов недвижимости из-за неоправданно затянувшейся процедуры перевода, хотя все формальные условия данного процесса были выполнены.
Участниками рынка недвижимости являются не только продавцы и покупатели, но и профессиональные посредники - риэлторы.
Следовательно, можно сделать вывод, что экономическая политика, проводимая как республиканскими, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе, и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно, ухудшает криминогенную ситуацию на рынке.
Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Законы и другие нормативные акты.
1.1.Конституция РК. 1997 г. Алматы, Жетi-Жаргы.
1.2.Закон РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
.3.Закон РК "О приватизации жилищного фонда в РК"
.4.Указ Президента РК "Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество" от 27.08.99.
.5.Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28.02.96 г, с изм. на 09.07.97 г.
.6.Постановлением Правительства РК "Временное положение о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденным от 20 февраля 1997 г № 236
.7.Постановление Правительства РК №236 "Порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества"
.8.Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию. Утвержденная директором Министерства юстиции РК от 16 июля 1998 г.
.9.Постановление "Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования" от 10.12.96 г. № 1511
.10.Положение о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования. 20.06.96., № 760
.11.Гражданский Кодекс РК от 1 июля 1999 года.
.12.Жилищный Кодекс РК
Специальная литература
2.Абрамов В.А. "Сделки и договоры". Комментарий. - Алматы.: Жан, 1999 г.
2.1Адлингтон. Г. Регистрация недвижимости и прав собственности. Алматы: Жетi-Жаргы, 2001 г.
2.2 Акты русского государства 1505-1526 годов. Составил Веселовский С.Б.- Москва.: Наука, 1975 г.
.2 Аннерс. Э История европейского права. - Москва.: Наука, 1995 г.
.3 Бойко. Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. - 1995 г. № 9. - С.173.
.4 Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. Пособие. - М.: Наука. 1992 г.
2.5Гражданское право. Учебник. Ч.2 / под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "Проспект", 1998 г.
2.6Гришаев С.П. Все о недвижимости. Изд "БЕК"., 2002 г.
.7Жатписбаев Б.А. Система римского права. Москва: СПАРК. 1996.с.270.
.8Жирков. В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право. 1999. № 6
.9Законодательные акты русского государства второй половины XVI-XVII в.в. Тексты. / под редакцией Н.Е. Носова. - Л.: Наука, 1987 г.
.10Ильясова. К. "Регистрация прав на недвижимость в РК". Эдилет, Алматы, 2000 г.
.11Ким Е.П. Техническая инвентаризация и оценка недвижимости. М.: Экспертное Бюро, 1997 г.
.12Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в РК. Алматы: 2002 г.
.13Коломейченко. О., Лукьянова. Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. - 1997 г. -№ 2. -С.50-61.
.14Колотинская Е.Н. Правовые основы земельного кадастра в СССР М.: Издательство Московского университета, 1968 г.
.15Лаврухин. О. Рыное недвижимости: этап становления закончен, но что дальше. // Бизнес. - 1996 г. -№ 11. - С.13.
.16Лозебо.А. О правах собственности на недвижимое имущество. // Экономика и жизнь. - 1996 г. -№ 4. -С.30-31.
.17Павлов. Н. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция. - 1995 г. -№ 5. -С. 26
.18