Определение рыночной стоимости административного здания
Содержание
Введение
1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом (вариант №1)
3. Пример оценки недвижимости затратным подходом
Введение
Оценочная деятельность производится в связи, что недвижимость так же и движимые объекты, можно продавать, т.е. необходимо оценивать стоимость в эквивалентных единиц.
Оценочная деятельность - это деятельности, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Оценка недвижимости требует высокой квалификации оценщика, знания соответствующего законодательства, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденции спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Степень правильности оценки недвижимого имущества во многом определятся выбором методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения недвижимости:
Затратный подход - способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
Сравнительный подход - оценка объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
Доходный подход - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается от этой недвижимости.
Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Обычно для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определение альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнение результатов.
В настоящей работе предполагается рассмотреть все три подхода к оценке стоимости имущества, путем расчета в соответствии с заданным вариантов.
рыночная стоимость недвижимость метод
1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
Определение рыночной стоимости коттеджа площадью 100 м2, расположенного на земельном участке площадью 800 м2. Коттедж имеет 5 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.
Для анализа используется данные о пяти продажах сравнимых объектах. Исходные данные приведены табл. 1.
Таблица 1
Исходные данные
ПоказателиОбъект оценкиСравнимые продажи1-я2-я3-я4-я5-яЦена продажи5400064000460005600043000Переданные права на собственностьПолное владениеПолное владениеПолное владениеПолное владениеПолное владениеПолное владениеУсловия финансирования РыночноеНе рыночноеНе рыночноеРыночноеРыночноеРыночноеКоррекция по финансированию-2 000-6 000000Условия продажиРыночноеРыночноеРыночноеРыночноеРыночноеРыночноеСроки продажи2 недели6 недель1 год1 год1 годРазмер участка м28 0008 0008 0008 0008 0008 000Размер м2100100125100125100Количество комнат556565Гараж-++++-Подвал+---+-
Как видно из исходных данных, объекты отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и не рыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2 000 руб. для 1 - го объекта и 6000руб. для 2 - го объекта.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условиях рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся этим элементом. В данном случае 1 - й и 3 - й объекты отличаются только условия финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1 - го объекта на условиях финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
(52 000 - 46 000) /46 000 = 0,13 или на 13% т.е. за год цены на рынке увеличилась на 13 %.
Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 10 000 м2 дом площадью 125 м2 с 6 комнатами, а участка площадью 8 000 м2 соответствует дом площадью 100 м2 с 5 комнатами.
Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяет корректировку на размер:
000 - 52 000 = 6 000 руб.
Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3 - го и 5 - го объектов, т.к. они различаются лишь наличие гаража:
980 - 48 590 = 3390 руб.
Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2 - го и 4 - го объекта т. к они различаются лишь этим показателем:
000 - 50 400 = 7 600 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в таб.2. Для каждого сравнения получена скорректированная цена.
Таблица 2. Определение скорректированной цены
Показатели, руб. Сравнимые продажи1-я2-я3-я4-я5-яЦена продажи54 00064 00046 00056 00043 000Коррекция по переданным правам на собственность00000Скорректированная цена по переданным правам на собственность54 00064 00046 00056 00043 000Коррекция по условиям финансирования-2 000-6 0000 00Скорректированная цена по условиям финансирования52 00058 00046 00056 00043 000Коррекция по условиям продажи00000Скорректированная цена по условиям продажи52 00058 00046 00056 00043 000Коррекция по условиям рынка00+13%+13%+13%Скорректированная цена по условиям рынка52 00058 00051 98063 28048 590Коррекция по местоположению 00000Коррекция по размеру0 - 6 0000 - 6 0000Коррекция для гаража - 3 390-3 390-3 390 -3 3900Коррекция для подвала+7 600+7 600+7 6000+7 600Скорректированная цена56 21056 21056 19053 89056 190
В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. таб. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.
Результаты анализа сведены в таб. 3
Таблица 3
Анализ полученных данных
Показатели анализаСравнимые продажи1-я2-я3-я4-я5-яКоличество корректировок34332Общая чистая коррекция руб. 2 2107 79010 1902 11013 190Общая чистая коррекция % от продажи 41222431Общая валовая коррекция руб. 12 99022 99016 98016 67013 190Общая валовая коррекция %2436373031
В рассматриваемом примере имеем диапазон цен продажи - от 53 980 руб. до 56 210 руб. Наименьшее продажная цена имеет среднее число корректировок, поэтому мы будем рассматривать продажную цену и наиболее меньшем числом корректировок. Для 5 - го объекта общее число корректировок равно двум, к тому же продажная цена имеет практически удельный вес. Кроме того, общая валовая коррекция для 5 - го объекта также почти. Кроме того, общая коррекция для 5-го объекта почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5 - го объекта - 56 190 руб.
2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом (вариант №1)
Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее. Характеристики оцениваемого и объектов сравнения приведены в табл. 4.
Таблица 4
Сводка рыночных данных для сравнительного анализа административного здания
Элементы сравненияОбъект сравненияСравнимые объекты1-й2-й3-й4-й5-йЦена продажи, руб. 290000210000240000210000250000Отношения площадь, м2340040003300340029003800Отношение арендной площади к общей0,880,940,930,920,890,89Коэффициент использования0,900,870,950,900,950,90Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб. 116117107115119114МестоположениеСреднее ХорошееПлохоеСреднее ХорошееПлохоеЗатраты на эксплуатациюРыночной уровеньРыночной уровеньРыночной уровеньВысшееВысшееРыночной уровеньРазмер арендной площади3 0003 7603 1003 1502 6003 420Цена за 1 м2 арендной площади, руб. 77,1267,7476,0080,7073,10
Все здания проданы при рыночной финансировании в одно и то же время при рыночной условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.
В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи м2 арендной площади (см. таб. №5).
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта - 77,12 руб.
Таблица 5
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта сравнения
Позиции сравненияТребуемая корректировкаОтношение арендной площади к общейВнизСреняя рента за 1 м2 арендной площадиВверхМестоположениеВнизОбщая корректировкаВниз
Из таблицы 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,12 руб.
Рассмотрим 2-ой объект сравнения: определим корректировок, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендой площади 2-го объекта - 67,74 руб.
Таблица 6
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта сравнения
Позиции сравненияТребуемая корректировкиОтношение арендной площади к общейВнизКоэффициент использованияВверхСредняя рента за 1м2 арендной площадиВверхМестоположениеВверхОбщая корректировкаВверх
Из таб.6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 67,74 руб.
Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимые применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта - 76,00 руб.
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендой площади
-го объекта сравнения
Таблица 7
Позиции сравненияТребуемые корректировкаОтношение арендной площади к общейВнизМестоположениеНе требуетсяЗатраты на эксплуатациюВверхОбщая корректировкаВверх
Из таб. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 76,00 руб.
Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимые применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта - 80,77 руб.
Таблица 8
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта сравнения
Из Таб.8 следует, что единица стоимости объекта должна быть больше, чем 80,77 руб.
Рассмотрим 5-й объета сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта - 73,10 руб.
Таблица 9
Требуемые корректировки к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта сравнения
Позиции сравненияТребуемая корректировка Отношение арендной площади к общейВверхСредняя рента за 1м2 арендной площадиВверхМестоположениевверхОбщая корректировкавверх
Из таб.9 следует, что единица стоимости объекта должна быть больше, чем 73,10 руб.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительно анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (см. таб.10).
Таблица 10
Анализ полученных данных
Номер объектаКорректировкаЦена продажи, руб. 1-йВниз77,123-йВниз76,004-й Вниз80,775-йВверх73,102-йВверх67,74
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки в диапазоне от 7310 руб. до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади.
Так как для 5-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему придать больше вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно равной 74,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:
,00 * 3 000 = 222 000.
3. Пример оценки недвижимости затратным подходом
Определение рыночной стоимости квартиры (вариант №1).
Определить стоимость трехкомнатной квартиры общей площади 60м2, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома:
в доме отсутствует лифт, имеется мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, отсутствует смежные комнаты, высота помещений 2,4 м., площадь кухни 5,5 м2. Физический износ здания составляет 15 процентов.
удаленность от центра составляет 0,9 кв. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,85.
Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий.
Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания - 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуального проекта - 314,92).
Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:
Св=Св1984 * Игде,
Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;
И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню.
На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).
А) Св = 248,75 * 64,95 = 16156, 31 руб. восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.
Б) Св = 188,11 * 64,95 = 12217,74 руб. восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного панельного здания.
c) Cв = 314,92 * 64,95 = 20454,05 руб. восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту.
. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:
С0 = Св * (1-Ифн/100)
где,
С0-остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;
Ифн - физический износ здания, в процентах.
а) Со = 16156,31 * (1 - 15/100) = 13732,86 руб. для пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.
б) Со = 12217,74 * (1-15/100) = 10385,08 руб. для жилого пятиэтажного панельного здания.
с) Со = 20454,05 * (1 - 15/100) = 17385,94 руб. для жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту.
. По заданию определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:
Квп - коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,4м
Квп=0,90;
Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 5,5м2
Кпк= 0,9;
Кос - коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле Кос = 0,97;
Кэт - коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на первом этаже пятиэтажного дома Кэт =0,9;
Кнл - коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта
Кнл = 1
Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода.
Кнм = 0,993;
Кск - коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для трехкомнатной квартиры с раздельными комнатами Кск = 1,0;
Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жирового дома. При удаленности дома от центра на расстоянии 0,9 км Крц = 1;
Кэс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию Кэс = 0,85.
. коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:
Кп = (0,534 * Квп + 1,428 * Кпк + 0,74 * Кос + 0,74 * Кэт + 0,397 * Кнм + 0,43 * Кнл + 1,259 * Кск + 0,733 * Крц + 1,275 * Кэс) / 7,634
Кп = (0534 * 0,9 + 1,428 * 0,9 + 0,794 * 0,97 + 0,741 * 0,9+ 0,397 * 0,993 + 0,473 * 1,0 + 1,259 * 1,0 + 0,733 * 1,0 + 1,275 * 0,85) / 7,634 = 0,936
. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающий потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:
Скм = Со * Кп
А) Скм = 13732,86 * 0,936 = 12853,96 для пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту;
Б) Скм = 10385,08 * 0,936 = 9720,43 для снятия пятиэтажного панельного здания;
С) Скм = 17385,94 * 0,96 = 16273,24 для жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту;
. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:
Сск = Скм * S
Где
S - общая площадь жилья, м2
А) Сск = 12853,96 * 60 = 77123,6 для пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту;
Б) Сск = 9720,43 * 60 = 583225,8 руб., для жилого пятиэтажного панельного здания;
С) Сск = 16273,24 * 60 = 976394,4 руб., для жилого пятиэтажного кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту.