Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА

На тему

«Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)»

ВВЕДЕНИЕ

Для России сегодня характерно множество экономических проблем. Многие из них обозначаются весьма нестандартно и своеобразно, в первую очередь это относится к проблеме оценки недвижимости. В эпоху кризисов глубоких потрясений особое внимание уделяется профессионализму, требуемого для грамотного управления любой недвижимостью.

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

С развитием рынка недвижимости появилась профессия оценщика, она имеет большое значение для покупателя и продавца обоснованной цены сделки. Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях. Юридический факт - это факт реальной действительности, с которым действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений.

Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов оценщиков, а также в целях установления их правового статуса установлено ряд законов и других нормативных актов, регулирующих их оценочную деятельность.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В статье третьей закона «Об оценочной деятельности РФ» рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-      одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-       стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-       объект оценки представлен на открытом рынке по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-       цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей либо стороны не было;

-       платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Целью настоящей работы является анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки офисной недвижимости на практике.

Объект исследования: офисная недвижимость. Предмет исследования: оценка стоимости офисной недвижимости.

Задачами данной работы было:

-    определить сущность недвижимости;

-       выявить основные этапы оценки недвижимости;

-       обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);

-       проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);

-       проанализировать рынок офисной недвижимости;

-       сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;

-       определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);

-       сделать выводы о полученной стоимости.

 

ГЛАВА 1.  ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1.      ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭТАПЫ ОЦЕНКИ

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

-    здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

-       обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

-       инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

-       стационарные сооружения благоустройства территории участка;

-       элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

-       другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимость может выполнять следующие функции:

-    удовлетворять личные потребности индивида в жилище, отдыхе, развлечениях (в этом случае к недвижимости предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и личными предпочтениями индивида);

-       функционировать в качестве фактора производства, выступающего в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

-       служить источником дохода, предназначенного для ведения бизнеса (недвижимостью такого вида владеют для получения устойчивых доходов на вложенный (инвестированный) капитал);

-       обладать кроме естественных свойств общественными свойствами, т. е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть - правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными ГК РФ.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

-  недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

-       недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

-       долговечность объекта инвестирования;

-       каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

-       недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

-       стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

-       информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

-       потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

-       полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

-       возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

-       существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

-       существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

-       строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности» и Федеральные стандарты оценки не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которой к недвижимости относят землю и всё, что с ней неразрывно связано. Оценщики рассматривают недвижимость как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится разделение терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость - это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

Право собственности означает осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В соответствии с п. 16 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20 июля 2007 года N 256 проведение оценки включает следующие этапы:

. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Договор на проведение оценки должен содержать:

-    объект оценки;

-       вид стоимости имущества (способ оценки);

-       размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

-       сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности»;

-       наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

-       указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

-       указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

-  объект оценки;

-       имущественные права на объект оценки;

-       цель оценки;

-       предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

-       вид стоимости;

-       дата оценки;

-       срок проведения оценки;

-       допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

-  затратный подход;

-       сравнительный подход;

-       доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

5. Составление отчета об оценке. На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. В отчете должны быть указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления.

В отчете должны быть указаны:

-    дата составления и порядковый номер отчета;

-       основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

-       место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

-       точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

-       стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

-       последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

-       дата определения стоимости объекта оценки;

-       перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

1.2.      ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный подход к оценке

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Другая особенность применения затратного подхода заключается в необходимости разграничения понятий «стоимость замещения» и «восстановительная стоимость» (или стоимость воспроизводства).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации.

Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

-    когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

-       когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

-       когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

-       для оценки объектов незавершенного строительства;

-       для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

-       для оценки в целях страхования;

-       для итогового согласования стоимости.

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов.

.     Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2.      Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.

.        Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

.        Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

.        Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место и т.д. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты.

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).

Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный норматив­ными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается соотношением

И / ВС = ЭВ / ТСэ.ж.                                                                     (1)

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ТСэ.ж. - типичный срок экономической жизни.

Эта формула выражает процент износа от восстановительной стоимости. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

На четвертом этапе реализации затратного подхода необходимо из полной восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости без износа.

На пятом этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе реализации затратного подхода.

Главное преимущество, который имеет оценка затратным подходом, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях, оценка затратным подходом недвижимости, опирающимся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости.

Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.

Оценка затратным подходом имеет специфической областью применения оценку уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами, где применяется оценка затратным подходом, выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

При современных условиях налогообложения, предусмотренных Налоговым кодексом РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном методе.

Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Однако, когда применяется оценка затратным подходом, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.

Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.

Второе ограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано с тем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага - интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что оценка затратным подходом - это оценка не инвестиционной, а рыночной стоимости. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Но довольно часто применение затратного подхода при оценке коммерческой недвижимости признается лишним, так как он не отражает сложившегося спроса и предложения на рынке. Доходный и сравнительный подходы дают более полное представление о величине рыночной стоимости.

Доходный подход к оценке

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации)

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. Формула, по которой определяется стоимость объекта, имеет вид:

V = ЧОД / R                                                                                   (2)

где V- стоимость оцениваемого объекта

ЧОД - чистый операционный доход (потенциальный валовой доход, уменьшенный на величину недозагрузки объекта, недосбора платежей и операционных расходов);- коэффициент капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов:

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравниваемых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается как произведение площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшения ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

-    условно-постоянные расходы;

-       условно-переменные расходы;

-       расходы на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания. В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый ЧОД посредством уменьшения действительного валового дохода (ДВД) на величину операционных расходов.

Пятый этап. Рассчитывается ставка капитализации. Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

-  компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

-       компенсацию за риск;

-       компенсацию за низкую ликвидность;

-       компенсацию за инвестиционный менеджмент;

-       поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива), метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

На шестом этапе. Определяется стоимость недвижимого имущества посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Применяется при условии, что доход, приносимый объектом, будет непостоянным во времени; учитывает изменения на рынке недвижимости (рост цен, спад), а также необходимые инвестиции в объект на любом этапе владения им.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Формула сложного процента

П = I0 (1 + E)T                                                                               (3)

где П - предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта;- величина исходного капитала;

Т - продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации;

Е - предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков включает следующие этапы:

Выбор длительности прогнозного периода. Срок службы недвижимости после даты оценки, как правило, слишком велик для того, чтобы рассчитать потоки доходов на весь остаточный период. Поэтому остаточную жизнь объекта условно делят на два периода:

. Прогнозный период или срок, для которого будет составлен прогноз доходов для каждого года.

. Постпрогнозный период, или период времени за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить доход.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года строится на основе анализа данных по оцениваемому объекту и территориального рынка недвижимости. При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков (ДДП) рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

-    потенциальный валовой доход;

-       действительный валовой доход;

-       чистый операционный доход;

-       денежный поток до уплаты налогов;

-       денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

-    ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

-       чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, облагаемую налогом прибыль.

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

) метод кумулятивного построения;

) метод сравнения альтернативных инвестиций;

) метод выделения;

) метод мониторинга.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии - это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпадением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтирования денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта. Если рассматривать стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов, то ограничение прогнозного периода не позволяет использовать в расчетах все потенциальные доходы. Для устранения данного негативного положения определяется стоимость реверсии, в которой аккумулируются доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период.

Дисконтирование денежных потоков. Поскольку денежные потоки и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости недвижимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать.

Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

                                                                 (4)

где РV - текущая стоимость;

Сt - денежный поток периода t;- ставка дисконтирования денежного потока периода t;- стоимость реверсии;

п - длительность прогнозного периода, лет.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Сравнительный подход к оценке

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

-    метод сравнения продаж;

-       метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

В отдельных учебниках фигурирует метод с использованием общего коэффициента капитализации, но, на наш взгляд, данный метод является расчетом стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода с коэффициентом капитализации, рассчитанным методом рыночной выжимки.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода сравнения продаж может быть представлена в следующем виде

                                                                               (5)

где VРС - рыночная стоимость объекта оценка на основе метода сравнения продаж;- количество аналоговРСi - рыночная стоимость объекта оценка c использованием информации о цене i-го объекта-аналога;

αi - вклад i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки.

Сумма вкладов равна единице

                                                                                          (6)

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом

                                                                               (7)

где Pi - цена i-го объекта-аналога;- количество ценообразующих факторов;Рij - значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-тому ценообразующему фактору в денежном выражении.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

-    назначению использования;

-       качеству;

-       передаваемым правам;

-       местоположению;

-       физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

-    платежеспособности;

-       возможностям финансирования;

-       инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

-    сроке окупаемости;

-       независимости субъектов сделки;

-       инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

-    находятся в родственных отношениях;

-       являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

-       имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

-       сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

-       занимаются продажей имущества умерших лиц;

-       занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

-    аналогичными мотивами инвесторов;

-       аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

-       степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

) Переданные права собственности.

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.

) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

) Экономические характеристики.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т.п.

) Наличие движимого имущества.

Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т.д.) В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости.

Для коммерческой недвижимости используются удельные характеристики (удельные цены):

Единицы сравнения земли:

·   цена за 1 га;

·   цена за 1 сотку;

·   цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

·   цена за 1 м2 общей площади;

·   цена за 1 фронтальный метр;

·   цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

·   цена за 1 м3.

При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения.

В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.

Таблица 1.   Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Основные элементы сравнения	Базовые элементы сравнения
Качество прав	Обременение договорами аренды
	Сервитуты и общественные обременения
	Качество права на земельный участок  в составе объекта
Условия финансирования	Льготное кредитование продавцом покупателя
	Платеж эквивалентом денежных средств
Особые условия	Наличие финансового давления на сделку
	Обещание субсидий или льгот на развитие
Условия рынка	Изменение цен во времени
	Отличие цены предложения от цены сделки
Местоположение	Престижность района
	Качество окружения (рекреация и экология)
	Доступность объекта (транспортная, пешеходная)
Физические характеристики	Характеристики земельного участка
	Размеры и материалы строений
	Износ и потребность в ремонте строений
	Состояние окружающей застройки
Экономические характеристики	Возможности ресурсосбережения
	Соответствие объекта принципу НЭИ
Сервис и дополнительные элементы	Обеспеченность связью и коммунальными услугами
	Наличие парковки или гаража
	Состояние системы безопасности

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

-       корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

-       последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 1.

Рис. 1.  Классификация поправок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

-  методы парных продаж;

-       экспертный метод;

-       статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

-  количество отобранных аналогов минимально;

-       величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Метод валовой ренты

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВДоб × ВРМа = ПВДоб0 × [Σ (Цi а / ПВД i а )]/ т                  (8)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДоб - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цi а - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т - количество отобранных аналогов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

-    может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

-       в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

-       не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Применение сравнительного подхода при оценке недвижимости в Москве требует тщательного анализа имеющейся информации. Следует рассмотреть ценообразующие факторы, которых может попросту не быть в регионах. Зачастую разброс цен на, казалось бы, сопоставимые объекты-аналоги может поставить в тупик.

При подборе объектов-аналогов оценщик должен встать на место собственника объекта и подобрать аналоги, обладающие схожей полезностью. При оценке торговых помещений, к примеру, стоит учитывать такой показатель, как людской и автомобильный потоки, иметь представление о таком понятии, как торговые коридоры Москвы.

Известно, что объекты торгового назначения с правой стороны Ленинградского шоссе стоят дороже, чем с левой. Выезжая из центра Москвы в сторону области вечером после работы у потенциального покупателя больше времени, чтобы остановиться и сделать покупки, чем с левой, которую он проезжает утром по пути на работу. На людской поток существенно влияет общественный транспорт. Есть станции метрополитена, через которые проходит особенно много людей - это станции, на которые приезжают жители Московской области на электричках и автобусах (Выхино, Юго-Западная, Южная, Домодедовская, Щелковская и др.). На этих станциях располагаются автовокзалы, вокруг которых всегда идет оживленная торговля, расположены торговые центры, рынки.

Методы определения рыночной стоимости земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р в настоящее время в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки

Таблица 2.   Перечень методов оценки земельных участков

Подход к оценке	Методы оценки земельных участков в рамках подхода
Затратный	Элементы подхода используются при определении стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методах остатка и выделения.
Сравнительный	· сравнения продаж, · метод выделения, · метод распределения.
Доходный	· метод капитализации земельной ренты, · метод остатка, · метод предполагаемого использования

Метод сравнения продаж заключается в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

Метод предполагаемого использования. Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.

Метод «остатка» отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

В данной дипломной работе расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлялся методом остатка. Рассмотрим этот метод подробно.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-    расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

-       расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

-       расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

-       расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

-       расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В общем, виде предлагаемый способ расчета рыночной стоимости права аренды ЗУ при ежегодном платеже будет описываться формулой:

РС пр. ар. ЗУ = ЗР х {[1-1/(1+i)n ] / i }                                         (9)

Где: РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ,

ЗР - стоимость аннуитетных (равновеликих) земельных рент за земельный участок, на оставшийся период аренды по договору аренды ЗУ составляющая разницу между ЧОД ед. об. недв. и ЧОД улучш.- ставка капитализации для земельного участка- период дисконтирования. При определении рыночной стоимости права аренды будем исходить из предположения заключения долгосрочного договора аренды на 49 лет.

При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав.

-  Полное право собственности - возможность осуществления любых, не запрещенных законом действий со свободными от арендаторов земельными участками.

-       При оценке права собственности необходимо четко разграничивать три составляющих этого права - владение, пользование и распоряжение. К двум первым правомочиям - владению и пользованию относят также и вещные права - право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.

-       Право аренды - возможность владения земельным участком на основании определенного договора аренды.

1.3.      ФОРМИРОВАНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

-    проверку полученных данных о величине стоимости;

-       анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

-       выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

-    метод математического взвешивания;

-       метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

Степень соответствия каждого из примененных подходов:

-  назначению оценки;

-       цели оценки;

-       функциональному назначению объекта оценки;

-       оцениваемым правам.

Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.

ГЛАВА 2.  АНАЛИЗ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ

 

2.1.         ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Задание на оценку:

Заказчик: ООО «Золотов».

Адрес: г. Москва

Объект оценки: 4-ех-этажное кирпичное здание, общей площадью 748 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва

Назначение оценки: для целей продажи на свободном рынке.

Вид оцениваемой стоимости: рыночная.

Оцениваемые права: право собственности на здание.

Собственник объекта оценки: ООО «Золотов».

Дата оценки: 08.04.2010.

Курс ЦБ РФ на дату оценки: 29,2940 руб. за один доллар США.

Описание земельного участка

Адрес: г. Москва

Юридическое описание:

форма собственности: долгосрочная аренда;

арендодатель земельного участка: Департамент земельных ресурсов г. Москвы;

текущий землепользователь: ООО «Золотов»;

административный район: ЮАО;

застройка: административное здание, 4-х-этажное, кирпичное

Площадь (га): 0,0348.

Рельеф / почва: ровный / не накладывает ограничений на капитальное строительство.

Затопляемость: отсутствует.

Подъездные пути: удобные, асфальтированные.

Инженерные сети: водопровод, канализация, электроснабжение, газоснабжение.

Ближайшее окружение:

транспортная доступность: хорошая;

выход на основные магистрали: в наличие;

экология: в пределах среднегородских показателей;

окружающая застройка: высокой плотности, городская

Разрешенные виды землепользования: для эксплуатации здания под административные цели.

Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.

Описание здания

Назначение: административное (офисное)

Юридическое описание: в собственности у ООО «Золотов»

Общая площадь (кв.м.): 749,7

Историческая и архитектурная ценность: нет

Техническая характеристика здания:

фундамент: ж/б, ленточный;

стены, перегородки: кирпич;

перекрытия: деревянные

подвал: нет;

чердачное помещение: есть

Инженерное обеспечение:

электричество: есть;

водопровод: магистральные сети;

канализация: центральная;

отопление: центральное;

телефон: есть

вентиляция: естественная, приточно-вытяжная;

мусоросборник: есть

Год постройки: 1911

Год капитального ремонта: 2003

Этажность: 4 этажа

Состояние: Хорошее

Описание физического состояния здания

По данным визуального осмотра помещения оцениваемого объекта находятся в хорошем состоянии, а именно:

Пол. Кавролин, линолеум, плитка. В хорошем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.

Потолок. Навесные потолки. В хорошем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.

Стены. Обои, плитка. В хорошем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.

Окна и двери. Деревянные, металлические. В рабочем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.

Санузлы. В хорошем состоянии. Не требуют проведения ремонтных работ.

Инженерные системы. Электричество, отопление, водопровод, канализация, вентиляция. Все в хорошем состоянии. Видимых дефектов не обнаружено.

Внутреннее оборудование и устройства: Кондиционеры, Система пожаротушения.

Вывод. Помещения оцениваемого объекта находятся в хорошем состоянии, для дальнейшей эксплуатации проведение немедленных и значительных ремонтных работ не требуется.

Описание местоположения

Оцениваемый объект располагается в Южном административном округе г. Москвы в Даниловском районе.

Местоположение объекта можно охарактеризовать как хорошее: удаленность от станции метро «Павелецкая»- около 10 минут пешком.

Инфраструктура района развита: вблизи с объектом оценки располагаются административные здания и магазины.

К отрицательным характеристикам местоположения можно отнести высокую загруженность прилегающих автомобильных дорог, особенно в час-пик.

Рис. 2. Расположение оцениваемого объекта на карте г. Москвы

2.2.  АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Классификация площадей офисного назначения

Классификация офисов на московском рынке приближена к мировым стандартам с разделением на классы - A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам "А" и "В", а в последнее время - и "С") и офисы отечественного стандарта (классы "D" и "E").

Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.

В Москве это в основном бизнес-центры в пределах Садового кольца. Как правило, эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками (чаще подземными).

В последние годы стандарты офисов класса "А" значительно повысились. Появились так называемые "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения.

Иногда в России класс "А" специалисты подразделяют на подклассы: "А1", "А2" и "А3". Различие между ними небольшое. Например, подкласс "А1" имеет ресторан, а подкласс "А2" может его не иметь. Полный евростандарт - подкласс "А1". Обычно на класс здания влияют, помимо месторасположения, такие коммерческие характеристики, как наличие парковочных мест, вид связи и пр., проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.).

Офисы класса "В" - это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации.

Московский класс "B" не претендует на звание бизнес-центров, но отвечает стандартам западных офисов, чем привлекателен как для иностранных, так и для богатых российских компаний.

Также к этой категории офисов можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует "сильная рука" управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и "фирменного стиля", повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие - могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.

Офисы класса "С" - это помещения, не предназначенных изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. К помещениям класса "С" относят так же офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, а так же помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

В основном это недавно появившиеся московские офисные здания, находящиеся за Садовым кольцом, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей.

Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.

Класс "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте, в них часто случаются крупные пожары.

Класс "Е" - помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Рынок офисной недвижимости Москвы

Предложение

Общий объем введенных в 1 кв. 2010 г. качественных офисных помещений составил порядка 330 тыс. кв. м. Из них на класс «А» пришлось около 40% помещений, класс «В» составил 60%. Таким образом, общий объем офисного фонда, представленного качественными объектами класса «А» и «В», составляет на конец 1 кв. 2010 г. порядка 10,4 млн. кв. м.

Рис. 3.
Динамика объемов предложения, млн.кв.м.

Поглощение качественных офисных помещений все также остается существенно ниже выходящих на рынок объемов предложения, что с учетом созданного в течение 2009 г. «задела» вакантного предложения удерживает показатели свободных помещений на достаточно высоком уровне. На конец 1 кв. 2010 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила около 22%, в классе «В» - 24-26%.

При этом наибольшая доля вакантных офисов наблюдается в сегменте предложения в состоянии shell&core, в том числе, в новых объектах, вышедших на рынок за последние 1,5 года. Также наиболее высокие показатели вакантности наблюдаются в объектах, расположенных за пределами ТТК и в районе МКАД.

Основные тенденции офисного рынка все еще носят кризисный характер: в течение 1 кв. 2010 г. по-прежнему имели место корректировка девелоперских планов, заморозка, либо изменение параметров планируемых к строительству проектов с офисной составляющей. Однако, за истекший с начала 2010 г. период появились и первые признаки некоторого оживления на девелоперском рынке:

-    AFI Development возобновила строительство бизнес-парка на Павелецкой набережной;

-       Forum Properties удалось реструктурировать кредит в 150 $млн. (кредитор - Альфа-Банк), избежав потери заложенного под него БЦ «Эрмитаж Плаза»;

-       Возобновление строительных работ на ряде объектов в ММДЦ «Москва-Сити»: первой очереди комплекса City Palace (торговый центр на участке №2-3, инвесторы - «Снегири» и «Интеко»), транспортного терминала с гостиницей на участке №11 (инвесторы - Citer Invest B.V) и башни Eurasia Tower (инвестор - MCG);

-       Mirax Group объявила о намерении достроить башню «Восток» (ДЦ «Федерация», ММДЦ «Москва-Сити») до запланированного уровня в 97 этажей (ведутся переговоры по привлечению банковского финансирования);

-       компания MR Group заявила о намерении начать реализацию ряда проектов в Московском регионе совокупной площадью около 2,5 млн. кв. м, в том числе, первых очередей комплексов на Головинском шоссе (класс «А», первая очередь - 130 тыс. кв. м) и на ул. Складочная (класс «В», первая очередь - 69 тыс. кв. м), а также проектов бизнес-центров «Новоданиловский» и «Новотихвинский».

Рис. 4.  Некоторые объекты, заявленные к строительству в 1 кв.2010г.

Спрос

Снижение объемов спроса и его изменения по структуре по-прежнему отражают негативное влияние кризиса на рынок офисной недвижимости: основные тенденции в спросе, характерные для рынка в последние год-полтора, оставались актуальными и в 1 кв. 2010 г.

Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 1 кв. 2010 г. на аренду помещений пришлось 70%, доля запросов на покупку составила 30%, увеличившись относительно аналогичного периода 2010 г. на 10 п.п.

В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидерами по-прежнему остаются классы «В-» и «С». При этом по итогам 1 кв. 2010 г. доля заявок на аренду офисов класса «А» относительно 1 кв. 2009 г. увеличилась с 13 до 19%.

Рис. 5. Структура спроса на аренду офисных помещений по классу зданий

В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу в 1 кв. 2010 г. также произошли незначительные изменения, отразившиеся в уменьшении доли заявок на самые маленькие блоки (как относительно структуры 1 кв. 2009 г., так и по сравнению с показателями последнего квартала 2009 г.). Тем не менее, наиболее популярными остаются блоки 501-1 500 кв. м.

Рис. 6. 
Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу

В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего 2009 г., лидером остается класс «В-», однако по сравнению с 1 кв. 2009 г. доля заявок на него уменьшилась на 31 п.п. Данная ситуация отражает тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в связи с приближением цены предложения к ожиданиям потенциальных покупателей.

Рис. 7.  Структура спроса на покупку офисных помещений по классу зданий

Что касается структуры спроса на покупку качественных офисов по метражу, то здесь большинство заявок, как и в прошлом году, пришлось на самые большие блоки.

Рис. 8.
Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу

Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость, наблюдавшиеся на рынке во втором полугодии 2009 г., оставались актуальными и в 1 кв. 2010 г.:

-  спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему существенно ниже докризисных показателей, поглощение помещений не превышает объема выходящих на рынок объектов;

-       средняя арендуемая площадь значительно уменьшилась;

-       длительность договоров аренды снизилась в среднем до 3-5 лет;

-       наблюдается рост спроса на неинвестиционную покупку офисов (основные покупатели - банки и госкорпорации).

Арендные ставки и цены продажи

Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение 1 кв. 2010 г. оставались стабильными. Наблюдались незначительные колебания ставок аренды и цен продажи в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам.

На конец 1 кв. 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса «А» находятся в диапазоне $450-$800 за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 350$ до $550 за кв. м в год, в классе «В-» - от $200 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75-$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $35-$60 - для класса «В-».

Рис. 9.  Динамика средневзвешенной по площади ставки аренды офисов, долл./кв. м в год

Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам по-прежнему остается существенным: для офисов класса «А» цена варьировалась от $3 000 до $9 000 за кв. м, класса «В+» - $2 500-$7 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $1 500-$4 000 за кв. м.

Фактор уторгования в сделках аренды и продажи попрежнему присутствует, однако его влияние постепенно снижается: на фоне относительно активного спроса на качественные офисы все большее число собственников объектов перестают торговаться, рассчитывая на скорый рост рынка.

По нашим оценкам большинство сделок в 1 кв. 2010 г. были совершены в следующих ценовых диапазонах: Аренда: класс «А» - $450-$700, класс «В» - $250-$450 за кв. м в год; Покупка: класс «А» - $3 000-$5 000, класс «В» - $1 500-$2 500 за кв. м.

Значимые события и сделки 1 кв. 2010 г.

Таблица 3.  
Некоторые сделки, совершенные в 1 кв. 2010г.

В 1 кв. 2010 г. было заключено довольно много сделок как по аренде, так и по покупке офисных помещений. Тенденции снижения арендуемой площади, а также сокращение сроков аренды остаются актуальными.

Ряд компаний по-прежнему предпочитает долгосрочной аренде покупку здания для собственных нужд - за 1 кв. 2010 г. произошло несколько таких сделок, при этом средняя приобретаемая площадь в таких сделках существенно выше средней арендуемой площади в сделках долгосрочной аренды, заключенных за тот же период.

Классических инвестиционных сделок в 1 кв. 2010 г. совершено не было.

В целом, 1 кв. 2010 года не внес существенных корректировок в тренды развития рынка офисной недвижимости: несмотря на «весеннее» оживление на девелоперском рынке, основные тенденции развития по-прежнему остаются кризисными:

-  Крупные банки продолжают консолидировать заложенные офисные активы.

К Сбербанку перешли еще 2 крупных объекта:

-  БЦ Nordstar Tower (142 тыс. кв. м, принадлежит ДС Девелопмент);

-       50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью 168 000 кв. м в районе м. Ул. 1905 года), принадлежащего Coalco Development;

-  Пересмотр девелоперами стратегий развития, изменение концепций перспективных и реализуемых проектов:

-  срок реализации одного из крупнейших инфраструктурных объектов ММДЦ «Москва-Сити» - многофункционального терминального комплекса на 11-м участке общей площадью 228 000 кв. м перенесен с 2011 на конец 2015 г.;

-       проект строительства делового комплекса класса «А» на территории МЖК в «Большом Сити» площадью 160 000 кв. м (девелопер - ГК «Букет») решено перепрофилировать в апартаментный комплекс с паркингом, сократив офисную составляющую до 20 тыс. кв. м.

Прогноз

Аналитики компании Blackwood прогнозируют сохранение основных тенденций, наблюдаемых на рынке в последние несколько месяцев. Несмотря на оживление рынка после стагнации в первой половине 2009 г., основные тренды его развития носят кризисный характер.

Что касается ценовой ситуации, то на протяжении первого полугодия 2010 г. она будет оставаться стабильной, возможны незначительные колебания в ту или иную сторону в разных деловых районах.

Предпосылок к активному росту арендных ставок и цен продажи по-прежнему нет: общий объем вакантного предложения остается очень высоким (около 2 млн. кв. м), поглощение помещений все еще идет довольно медленными темпами.

Поскольку основной спрос на офисные помещение сосредоточен в сегменте наиболее качественных помещений, с удачным местоположением и грамотной концепцией, готовых к въезду, в первую очередь, с рынка будут уходить эти наиболее ликвидные объекты, что объективно вызовет рост ставок арены и цен продажи именно в этом сегменте предложения (постепенное повышение ценового уровня по ряду качественных объектов, особенно в прайм-зонах, уже происходит).

Доля предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах будет оставаться минимальной. Наименьшим спросом будут пользоваться помещения в состоянии shell&core, расположенные далеко за пределами центра, особенно класса «В-».

Ожидаемый выход нового предложения до конца 2010 г. составляет порядка 600-700 тыс. кв. м.

2.3.    АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

·   Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.

·   Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.

·   Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

·   Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится, как правило, в два этапа. На первом проводится анализ для условно свободного участка, а на втором этапе анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится с учетом существующего здания, где расположен объект оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

При проведении анализа наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций.

Допустимость с точки зрения законодательства

Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка.

Наличие вблизи объекта жилых кварталов дает возможность застройки земельного участка жилыми зданиями и зданиями общественного назначения.

Рассматриваемый земельный участок предназначен для эксплуатации административного здания.

Физическая возможность

Рассматриваемый, застроенный земельный участок имеет ровный спокойный рельеф. Инженерные коммуникации (водопровод, канализация и центральное отопление) присутствуют. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки.

В данном случае, как это следует из анализа рынка недвижимости и анализа местоположения объекта, логично рассмотреть вариант возведения нежилого здания.

Строительство торговой и жилой застройки физически также возможно. Но окончательное рассмотрение вариантов застройки зависит от допустимости с точки зрения законодательства и экономической целесообразности.

Экономическая целесообразность

Земельный участок находится в Даниловском районе в ЮАО.

Учитывая уже изложенное в данном разделе, можно сделать вывод: современная ситуация на рынке недвижимости в рассматриваемом районе показывает, что он является привлекательным с точки зрения социального строительства; анализ местоположения объекта свидетельствует о предпочтительности варианта строительства зданий нежилого назначения. С точки зрения рынка это говорит об экономической целесообразности реализации проектов строительства нежилых зданий.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность - это итоговый критерий для выбора ННЭИ объекта оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки.

Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Законодательно разрешенное использование.

Целевое назначение объекта - административного назначения. Оцениваемые помещения будут использоваться под офис.

Физически возможный вариант использования.

Как следует из характеристик оцениваемых помещений, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, а также, учитывая техническое состояние, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование для функционирования их в качестве коммерческих (свободных): офисного назначения.

Экономически целесообразное использование.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.

Максимально продуктивное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Рассматриваемый земельный участок с улучшениями обеспечивает максимальную продуктивность в варианте застройки его нежилым зданием. Иными словами объекты (земля + строение) максимально продуктивно могут быть использованы в качестве здания административного назначения.

С учётом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект представляет собой рыночный актив с высоким коммерческим потенциалом (как при возможной продаже, так и при аренде).

Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.

ГЛАВА 3.  ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

3.1.  РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Сравнительный подход

Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Имеется достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», мы сочли возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, целесообразным является использовать метод сравнения продаж.

При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога в качестве единицы сравнения целесообразным является выбрать цену за 1 кв. м общей площади помещения.

Выбор объектов-аналогов проводился по следующим основным стоимостно - образующим критериям:

-    местоположение объектов;

-       состояние инфраструктуры и доступных коммуникаций;

-       целевое назначение объектов;

-       общая площадь земельного участка;

-       площадь улучшений;

-       прочие характеристики (наличие обременений, отличительных особенностей).

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Сравнительного подхода, составляет на дату оценки: 121 865 234 (Сто двадцать один миллион восемьсот шестьдесят пять тысяч двести тридцать четыре) рубля.

Доходный подход

В рамках настоящего исследования целесообразным представляется использование метода прямой капитализации.

Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход.

Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные помещения.

С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за один кв. м в год, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная плата за один кв. м. умножается на площадь оцениваемого объекта.

В результате проведенного анализа мы пришли к выводу, что средняя рыночная арендная ставка по оцениваемым помещениям офисного назначения составляет 20 418 рублей за 1 кв. м общей площади в год, включая НДС и операционные расходы.

Объяснение вносимых поправок

Объяснение аналогично описанию, приведенному в разделе «Сравнительный подход к оценке».

Анализ уровня загрузки помещений

Ввиду достаточно высокого спроса на аналогичные помещения, согласно анализу рынка (см. анализ рынка), мы считаем, что недозагрузка составит 5%.

Потери от неплатежей

Часто арендатор задерживает часть арендной платы при проведении промежуточных расчетов, при аренде. Эта часть возмещается арендатором при проведении последующих платежей. В результате чистый операционный доход, получаемый собственником, уменьшается на величину невозврата текущих платежей. Анализ рыночной практики показывает, что в среднем потери от неплатежей по данному сегменту рынка составляют порядка 2%.

Действительный валовой доход

Для определения действительного валового дохода необходимо из потенциального дохода извлечь потери, связанные с неполной загрузкой объекта оценки и потерей от возможных не платежей и добавить прочие доходы, которые способен приносить объект оценки.

Анализ уровня операционных расходов

Так как сведения о величине условно-переменных (эксплуатационных) расходов и платежей за коммунальные услуги отсутствуют, далее при расчете рыночной стоимости Объекта будут использованы среднерыночные данные: исходя из анализа рынка для помещений соответствующей категории.

Таблица 4.   Средняя величина операционных расходов (ОР) в зависимости от класса коммерческих помещений

	Опер. расходы, $/кв. м в год	ОР, % от действительного
Класс А	50-120	10-15
Класс В	35-70	10-15
Класс С	25-50
Класс D	15-45	10-30

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход с учетом операционных расходов.

Расчет коэффициента капитализации

Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Расчет коэффициента капитализации проводился методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Таблица 5.   Расчет рыночной стоимости оцениваемого здания доходным подходом

3	Значения
Общая площадь, кв. м.	749,7
Арендная ставка, руб. /кв.м./год	20 418
Потенциальный валовой доход, руб.	15 307 375
Недозагрузка, %	5,0%
Потери от недозагрузки, руб.	765 369
Недосбор платежей, %	2%
Потери от недосбора платежей, руб.	306 147
Действительный валовой доход, руб.	14 235 858
Операционные расходы, %	10%
Операционные расходы, руб.	1 423 586
Чистый операционный доход, руб.	12 812 273
Коэффициент капитализации, %	13,18%
Текущая стоимость единого объекта, руб.	97 181 778
Текущая стоимость единого объекта, долл.США.	3 317 464

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Доходного подхода включая НДС (18%), составляет на дату оценки: 97 181 778 (Девяносто семь миллионов сто восемьдесят одна тысяча семьсот семьдесят восемь) рублей.

Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.

Затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки, а также будущую способность объекта приносить доход. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», не предоставляется возможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки.

3.2.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В данном случае ООО «Золотов» обладает не полным имущественным правом на земельный участок, а лишь правом аренды земельного участка сроком на 24 года общей площадью 348 кв. м. для последующей эксплуатации здания под административные цели.

Таким образом, на основании вышеизложенного, а также исходя из целей и задач проводимой оценки, необходимо оценить рыночную стоимость права аренды земельного участка (далее по тексту рыночную стоимость земельного участка).

После анализа имеющейся информации в отношении рассматриваемого земельного участка и возможности применения методов оценки, рекомендованных к применению Минимуществом России, мы пришли к следующим выводам:

При расчете данного объекта оценки наиболее адекватным для определения рыночной стоимости земельного участка является применение методов, основанных на возможности выделения дохода от оцениваемого права аренды земельного участка из общего дохода, приносимого объектом оценки в целом (а именно, метода остатка).

В данном случае имеется вся необходимая информация для применения метода остатка при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Расчеты рыночной стоимости прав аренды ЗУ (методом остатка) проводились на основе методов и данных, используемых в доходном подходе.

Таблица 6.   Расчет рыночной стоимости права аренды ЗУ методом остатка для Объекта оценки

Наименование	Алгоритм (формула расчета)	Результаты
Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа и прибыли предпринимателя (Vулучш..), руб.	«Расчет стоимости воспроизводства»	16 073 540
Ставка капитализации для улучшений (КК улучш.)	«Расчет коэффициента капитализации»	13,18%
ЧОД для улучшений, руб	ЧОД улучш. = Vулучш х ККулучш.	2 119 107
ЧОД для единого объекта недвижимости, руб.	Расчет приведен в пункте 3.1. данной дипломной работы	12 812 273
ЗР - чистый операционный доход, приходящий на ЗУ, руб.	ЗР= ЧОД ед. об .нед. - ЧОД улучш.	10 693 166
ККзу- ставка капитализации для земельного участка	«Расчет коэффициента капитализации для земельного участка»	15,88%
[1-1/(1+i)n ] / i	-	0,862998921
РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ, руб (округленно)	ЗР х { [1-1/(1+i)n ] / i }	9 228 190
РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ, долл. США (округленно)	-	315 020

Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка для объекта оценки, рассчитанная методом остатка в рамках Доходного подхода, на дату оценки с учетом округления составляет: 9 228 190 (Девять миллионов двести двадцать восемь тысяч сто девяносто) рублей.

Таблица 7.   Рыночная стоимость права аренды земельного участка для объекта оценки

Наименование объекта	Площадь земельного участка, кв.м.	Рыночная стоимость права заключения договора аренды земельного участка, руб.	Рыночная стоимость права заключения договора аренды земельного участка, руб./кв.м.
Административное здание, общей площадью 749,7 кв. м, с земельным участком площадью 348,0 кв.м, предоставленным в пользование на условиях договора аренды земельного участка	348,0	9 228 190	26 518

 

3.3.  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Основываясь на разных подходах к оценке и использовании описанных в отчете методов в рамках сравнительного и доходного подходов, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости оцениваемого объекта недвижимости, как с учетом количественного, так и качественного их значения.

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

В соответствии с каждым из примененных подходов, получены следующие величины стоимости объекта оценки

Таблица 8.   Итоги оценок разными подходами

Наименование подхода	Значения, рублей
Затратный	-
Сравнительный	121 865 234
Доходный	97 181 778

Дальнейшее согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.

Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.

Затратный подход не применялся.

Оценка сравнительным подходом. Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей, сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

В рамках сравнительного подхода нами был применен метод качественного анализа. В качестве сопоставимых объектов отбирались объекты аналогичного функционального назначения, расположенные в Москве.

Поэтому, мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному сравнительным подходом вес 0,6.

Оценка доходным подходом. Основными преимуществами доходного подхода являются следующие:

·   Доходный подход является единственным подходом, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.п. Что особенно важно, данный метод оценивает будущие выгоды от владения недвижимостью, поскольку покупатель, принимая решение о приобретении того или иного объекта недвижимости, сопоставляет предлагаемую цену и текущую стоимость будущих ожидаемых выгод в течение срока предполагаемого владения.

·   Подход обеспечивает измерение экономического устаревания.

Основные трудности, связанные с применением доходного подхода, заключаются в сложности определения обоснованного денежного потока и приемлемой ставки дисконта и коэффициента капитализации.

Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно, когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования. Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Оценка, полученная доходным подходом, является верхней границей стоимости объекта.

Для целей настоящей оценки наиболее важными критериями являются: возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Поэтому результату, полученному доходным подходом, мы присваиваем вес равный 0,4.

Количественно полученные результаты оценки стоимости разными подходами оценим методам математического взвешивания.

Таблица 9.   Итоговое согласование рыночной стоимости

Подход	Результат, руб.	Вес	Результат, руб.	Результат, долл. США
Затратный	-	-	-	-
Сравнительный	121 865 234	0,6	111 991 852	3 738 769
Доходный	97 181 778	0,4

Таблица 10. Результат проведенных расчетов

Согласованная рыночная стоимость объекта оценки, руб	Рыночная стоимость земельного участка, руб	Рыночная стоимость административного здания, общей площадью 749,7 кв.м., без учета земельного участка, руб.	Рыночная стоимость административного здания, общей площадью 749,7 кв.м., без учета земельного участка, долл. США
111 991 852	9 228 190	102 763 661	3 508 011

В результате проведенных расчетов получаем, что рыночная стоимость объекта оценки - административного здания, общей площадью 749,7 кв.м. без учета земельного участка, по состоянию на 08 апреля 2010 г. составляет округленно с учетом НДС: 102 763 661 (Сто два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль.

стоимость офисный недвижимость

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

-       затратный подход;

-       сравнительный подход;

-       доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.

После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.

Затем был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного и с улучшениями. В результате анализа было выявлено, что возможное и экономически привлекательное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки, а наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.

В третьей главе проводилась непосредственно оценка рыночной стоимости административного здания и рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщик имеет право применять самостоятельно подходы и методы при проведении оценки и при необходимости отказываться от применения одного из них.

Оценка рыночной стоимости здания проводилась с использованием двух подходов оценки: сравнительный, доходный. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж в соответствии, с которым был осуществлен сбор информации по рынку офисной недвижимости о предложениях и сделках купли-продажи помещений под офис. Выбор аналогов проводился с учетом изучения состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из анализа рынка объекта оценки, здания, в котором он располагается, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

Затратный подход не применялся, так как он не отражает сложившегося спроса и предложения на рынке.

Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.

Для оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка использовался метод остатка в рамках доходного подхода, при которым был осуществлен сбор информации по рынку земельных участков о предложениях купли продажи.

Завершающим этапом определения рыночной стоимости в данной дипломной работе является согласование результатов, полученных в ходе использования вышеназванных подходов и методов оценки.

В соответствии с поставленной целью дипломной работы была получена рыночная стоимость объекта оценки - административного здания.

По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости - является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере - применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.

Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые источники

1.     Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).

2.      Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 09.02.2009).

3.     Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 07.05.2009) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).

4.      Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256.

Книги, монографии, брошюры

1.     .Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 147 с.

2.      Белокрыс А.А., Болдырев В.С. ,Олейник Т.Л., Нейман Е.И., Страхов Ю.И., Ушаков Е.П. Основы оценки стоимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 264 с.

.        Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. - 238 с.

.        Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.

.        Бейлезон Ю. В. Основы оценки недвижимости - Москва, Международная академия оценки и консалтинга, 2003 г.

.        Брюховецкая С.В. Методические рекомендации по написанию и оформлению дипломных работ. М.: Международная академия оценки и консалтинга,-- М2007.

.        Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика,2001.- 460 с.

.        Бердникова Т.Б. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие М., ИНФРА-М., 2003.-359 с.

.        Валдайцев С.В, Оценка бизнеса: учеб. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004 - 360

.        Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия - 2005, 119 с.

.        Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва, Финансы и статистика. 2003.- 496 с.

.        Грязнова А. Г. Оценка недвижимости - М. Финансы и статистика, 2007 -479-с.

.        Грязнова А.Г., Федотова М.А., Тазихина Т.В., Эскиндаров М.А., Иванова Е.Н., Щербакова О.Н. -. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 544 с.

.        Грязнова А.Г., М.А. Федотова, Оценка бизнеса: учебник - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006-736 с.

.        Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.

.        Зимин А.И. Оценка имущества. Учебное пособие. - М.: ИД Юриспруденция, 2006.-240 с.

.        Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 344 с.

.        Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с

.        Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005. - 204 с.

.        Риполь-Сарагоси Ф. Б., Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с.

.        Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.-133 с.

.        Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с.

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Районный анализ

Оцениваемый объект расположен в г. Москва, в Южном административном округе, в Даниловском районе.

Координаты города Москвы - 55 градусов 45 минут северной широты и 37 градусов 37 минут восточной долготы от Гринвичского меридиана.

Площадь города Москвы - 1081 кв.км. Население города Москвы - 10,563 млн. человек. Система территориального устройства Москвы включает в себя 10 административных округов, 125 районов. Москва расположена в центре европейской части РФ, в междуречье Оки и Волги. Граничит с Московской областью. Главная река - Москва.

Основные отрасли промышленности:

·   машиностроение и металлообработка (станкостроение, автомобильная, электротехническая, радиотехническая, приборостроительная промышленность, сельскохозяйственное машиностроение)

·   пищевая (все подотрасли) и легкая промышленность (хлопчатобумажная, шерстяная, шелковая, галантерейная, трикотажная, швейная, обувная, кожевенная)

·   химическая и нефтехимическая (нефтеперерабатывающая) промышленность

·   черная и цветная металлургия

·   лесная и деревообрабатывающая, полиграфическая промышленность

·   промышленность строительных материалов.

Южный административный округ.

Южный округ занимает площадь 132,0 кв. км - это 12,2% территории Москвы. С севера он ограничен Ленинским проспектом, с юга - МКАД, с востока - долиной реки Москвы, с запада - долиной реки Котловки и массивом Битцевского леса. В составе округа -16 районов.

ЮАО - это 1 572,4 тысяч жителей. При этом крупные жилые массивы - Орехово-Борисово, Братеево, Бирюлево, Чертаново и другие, традиционно причисляемые к «спальным», - соседствуют с промышленными районами.

Возникновение промышленного производства на юге Москвы относится к началу XVII века. Многие предприятия перешагнули столетний рубеж. Сегодня в округе 13 промышленных зон, 246 предприятий и организаций, из них 95 - крупные промышленные предприятия, на которых трудится около 70 тысяч человек.

На территории округа также функционирует порядка 15 500 малых предприятий. Численность занятых составляет более 245 тысяч человек. В округе 5730 предприятий потребительского рынка. Население округа обслуживают 17 рынков и 53 торговых комплекса.

Южный округ - это 105 лечебно-профилактических учреждений, в том числе 73 - окружного, 15 - городского, 17 - федерального подчинения. В сфере здравоохранения занято более 19 тысяч медицинских работников.

В округе расположено 555 учреждений образования, в которых обучаются свыше 99 тысяч детей; более 200 учреждений культуры (театры, музеи, киноконцертные залы, библиотеки, выставочные залы, дворцы и дома культуры, студии) окружного, городского и федерального уровня. Почти половина из них - 55 библиотек, 10 музыкальных школ, 5 выставочных залов, 3 театра, 2 музея и 14 домов культуры - финансируются из городского бюджета.

На территории округа размещено 949 спортивных объектов, в том числе: бассейнов - 12, мини-бассейнов в детских садах - 76, стадионов - 21, спортивных площадок - 481, 1 горнолыжная база, конноспортивный комплекс «Битца» и 14 спортивных комплексов. Крытые катки работают в районах: Бирюлёво Западное - «Пингвин» и Зябликово - «Русь», построены и введены в эксплуатацию: бассейн на ул. Медынская, вл. 9А (район Бирюлёво Западное) и универсальный спортивный зал по адресу: ул. Лебедянская, вл. 16 (район Бирюлёво Восточное).

Природный комплекс округа включает в себя лесопарки, парки, скверы, бульвары, озелененные территории, долины рек. На территории ЮАО расположено 72 водоёма (в том числе: малых рек, ручьёв - 22; прудов - 50) площадью 222,57 гектаров, что составляет порядка 24% общей площади водных поверхностей Москвы.

природных объекта на территории округа квалифицируются как памятники природы местного значения, например, такие как долина реки Городни, Аршиновский парк, усадьба «Загорье», Шмелевский и Царицынский ручьи с долинами. Царицынский парк занимает площадь свыше 100 гектаров - от района Царицыно до города Видное. Федеральное учреждение культуры «Государственный историко-архитектурный художественный и ландшафтный музей-заповедник «Царицыно» преобразовано в учреждение культуры города Москвы (с тем же наименованием) и передано в государственную собственность города Москвы на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 25.02.2004 № 260-р.

Из года в год округ подтверждает звание одного из самых благоустроенных в столице, завоевывая призовые места в конкурсе «Московский дворик». Отрадно, что при активном участии населения все больше дворов в округе становится красивыми и ухоженными. С каждым годом растет число участников конкурса «Улучшаем свое жилище». Другие достопримечательности округа: ансамбль историко-архитектурных памятников XVI-XIX вв. «Донской монастырь»; одно из древнейших мест Москвы - музей-заповедник «Коломенское»; историко-архитектурный ансамбль XVI-XVIII вв. «Симонов монастырь».

Много полезной информации о деятельности префектуры и управ районов публикуется в 16 районных и одной окружной газете «Южные горизонты». На территории округа работает студия кабельного телевидения.

Система окружного вещания осуществляется на базе телекомпании «Экран-5». Жилищно-коммунальное хозяйство в административном округе - это 3102 строения, в том числе: 1334 - городской фонд, 75 - ведомственный фонд, 279 - ЖСК, 1414 - ТСЖ. Округ имеет разветвленную улично-дорожную сеть: 338 улиц и магистралей общей протяженностью 326,2 километра.

В сфере международных связей Южный округ активно сотрудничает с городами Ханоем и Хошимином (Вьетнам), г. Варна (Республика Болгария), г. Елгава (Республика Латвия).  В рамках проведения шефской работы Южный округ осуществляет шефство над кораблями ВМФ: Черноморский флот - БДК «Орск», Северный флот - АПЛ «Святой Даниил Московский», Балтийский флот - Учебный Центр береговых войск Балтийского флота. Обширны межрегиональные связи округа в сфере малого предпринимательства: с российскими регионами - Курской, Липецкой, Тульской областями и Республикой Татарстан; с государствами СНГ: Азербайджаном, Белоруссией. Южный округ - лидер в Москве и по развитию малого предпринимательства. На 15 500 предприятиях малого бизнеса заняты свыше 245 тысяч человек. В ЮАО в последние годы уделяется большое внимание развитию научно-технического потенциала институтов и предприятий, многие из которых являются флагманами в своих отраслях. Разработки наших ученых, а также проекты малых инновационных предприятий - технопарка МИФИ, НПО «Итэлма», ООО «ЕВРААС», ООО «ОРТЕЗ», ООО ПФ «Логос» - стали визитной карточкой Южного округа не только в России, но и за рубежом. В округе ведется грандиозный эксперимент по реорганизации промзон. Убыточные предприятия уступают место наукоемким и высокотехнологичным компактным производствам, которые в будущем станут ядром столичной промышленности. На высвобождаемых территориях строится жилье и социально значимые объекты. Развитие экономических и культурных связей, обмен опытом работы учреждений образования, здравоохранения и социальной сферы - важные составляющие программы регионального сотрудничества и международных связей Южного округа.

Даниловский район.

Район был образован 15 июня 1995 г. путем объединения округов "Даниловский", "Симоновский" и "Павелецкий".

В стародавние времена территория района относилась за линией монастырей к Южному Подмосковью. Через год после того, как в Москве поселился удельный князь Даниил Александрович (1271 г.), он основал у дороги на Серпухов, на правом берегу Москвы-реки, Даниловский монастырь. Как и другие монастыри Москвы, Даниловский монастырь выполнял функцию крепости, защищая Москву от набегов варваров.

В канун 850-летия Москвы, в память о великом сыне России, сумевшем мирными средствами укрепить Москву, объединить вокруг нее другие княжества, на Даниловской площади был открыт памятник Святому Благоверному князю Даниилу Московскому, который был освящен патриархом Московским и Всея Руси Алексием II.

Площадь района - 1065 га, в нем проживают около 80 тыс. человек. Развитая инфраструктура позволяет назвать его "городом в городе": здесь много промышленных предприятий с мировой известностью - ЗИЛ, фабрики "Новая Заря", "Гознак" и др.; работают крупные торговые центры, рынки, предприятия питания, стадионы, школы и клубы. Действуют 2 станции метрополитена - "Тульская" и "Автозаводская". Выпускается собственная районная газета "Даниловский вестник" (тираж 27 тыс. экз.) с доставкой в каждую квартиру.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Анализ земельного рынка

Учитывая, что развитие рынка недвижимости непосредственно связано с развитием земельного рынка, логично предположить, что и земельные отношения в столице, где рынок недвижимости уже вступил в цивилизованную фазу, являются прозрачными и дружелюбными для застройщиков. Однако на практике это не всегда так. Несмотря на то, что за последний год законодательство сделало шаги навстречу московским землепользователям, земельный рынок столицы остается непредсказуемым. Тем не менее, это не является препятствием для активной застройки территорий города.

История.

Земельный рынок г. Москвы можно назвать «рынком» в классическом понимании только условно, поскольку фактически это «квазирынок» (или рынок переходного периода). Вполне очевидно, что нельзя очень быстро и радикально изменить экономическую систему, и страна, проводящая рыночные реформы, некоторое время вынуждена находиться в переходном состоянии, несмотря на все лозунги и призывы заинтересованных лиц. В идеале, общество и власть должны были найти наиболее оптимальное решение этой проблемы, как по срокам, так и по ресурсным расходам. Однако на практике этого не произошло.

До недавнего времени функции собственника московских земель исполняла лишь московская власть практически на всей территории столицы, за исключением земель, на которых расположены структуры федеральной власти.

Можно допустить, что основной задачей федеральной власти до 2000 года фактически являлось удержание власти и передача государственной собственности «стратегическим частным собственникам». Процесс удержания власти предусматривал предоставление значительной «степени свободы» властным структурам регионов по формированию «правил игры» на рынке за поддержку федеральных реформ. Эти действия усилили центробежные тенденции среди части властных структур субъектов федерации, а также позволили некоторым региональным «командам» претендовать на посты в самых высших эшелонах государственной власти. Но подобного развития событий федеральная власть допустить не могла.

В начале 90-х годов основной формой платного землепользования были объявлены арендные отношения, которые приносили городу гарантированный финансовый поток и позволяли осуществлять формирование благоприятных условий для деятельности основных участников московского строительного комплекса. В частности, до 2000 года рынок московского строительства был фактически закрыт для подавляющего большинства участников рынка из других регионов.

Использование административного ресурса позволило перевести в разряд арендаторов подавляющее число землепользователей столицы уже к началу нынешнего века. Кроме того, фактически монопольное распоряжение земельными ресурсами города являлось чрезвычайно эффективным инструментом воздействия на большинство видов предпринимательской деятельности в столице.

Достаточно очевидно, что если подсистема управления рынком устанавливает «правила игры», которые реально предоставляют конкурентные преимущества только части участников рынка, то рынок развивается не оптимально для общества. А именно задача обеспечения оптимального для общества развития рынка должна являться главной для управляющей подсистемы рынка.

Важной вехой для рынка стали события «августа-98». Фактически это был суверенный дефолт государственной власти, который привел к кризису во многих секторах экономики. Можно предположить, что основные причины этого дефолта, имели экономическую природу. Экономический эгоизм отдельных субъектов рынка, а также ослабление экономического потенциала субъектов федерации на ближайших выборах законодателей, губернаторов и президента, скорее всего, и являлись главными причинами дефолта.

В 2000-2001 годах обновленный состав федеральной власти приступил к реализации своего плана реформирования земельных отношений в нашей стране, в том числе и на территории столицы.

В частности, в рамках этой реформы было законодательно установлено проведение первичной процедуры разграничения государственной собственности на землю между федеральным центром, субъектами федерации (в том числе и столицей) и муниципальными образованиями.

Эта процедура явилась мощным возмущающим фактором на земельном рынке столицы, поскольку привела к конфликту экономических интересов федерального центра и субъекта федерации.

Законодательство

Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. На федеральном уровне вопросы земельного законодательства регулирует Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости («Роснедвижимость»), имеющее в Москве свое территориальное управление. Как известно, на территории Москвы существуют как федеральные земли, так и земли самого субъекта. Федеральными землями на территории столицы ведает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Также необходимо назвать Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, - гражданским законодательством они также отнесены к недвижимому имуществу. В числе актов, регулирующих земельные отношения, необходимо отметить и Гражданский кодекс РФ, где среди общих положений, распространяющихся в том числе и на земельные отношения, имеется отдельная глава (№ 17), посвященная праву собственности и другим правам на землю.

К московским органам, регулирующим земельные отношения, помимо Мосгордумы и правительства Москвы, относится Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее Москомзем). Вопросами местного масштаба занимаются префектуры административных округов.

Основным нормативным правовым актом, лежащим в основе земельного законодательства в России, является Земельный кодекс Российской Федерации, принятый в октябре 2001 года. В конце 2004 года введен в действие Градостроительный кодекс РФ, который регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Кроме федерального законодательства на территории столицы действует законодательство города Москвы. Как отмечают эксперты консалтинговой группы «Михайлов и партнеры», оно во многом опережает федеральное законодательство, а в отдельных случаях ему противоречит. Например, московский Закон «О Землепользовании и застройке» запрещает приобретение в частную собственность земель, под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации, хотя федеральным законодательством подобного ограничения, как и передачи полномочий по установлению указанного ограничения субъекту РФ, не предусмотрено.

Среди конкретных документов, регулирующих земельные отношения в столице, можно отметить «Закон г. Москвы о землепользовании и застройке», «Закон об основах градостроительства в г. Москве», «Закон об основах платного землепользования в г. Москве» и др.

Основными видами землепользования в Российской Федерации, согласно земельному законодательству, в настоящее время являются право собственности и аренда. Но преимущественной формой землепользования в Москве остается аренда. Московские власти открыто не провозглашают невозможность приобретения земли в частную собственность, более того, правительством Москвы в июне 2006 года было принято «Постановление о передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Также столичные чиновники публично заявляют о возможности приобретения земли в частную собственность, однако на практике дело обстоит иначе. Тем не менее, понять московские власти можно, ведь земля - это существенный источник доходов в бюджет города, и передача ее в частные руки противоречит интересам Москвы. Игроки рынка подтверждают, что получить земельные участки в частную собственность в столице практически невозможно.

В декабре прошедшего года в первом чтении был принят проект Градостроительного кодекса Москвы, который разрабатывался почти пять лет. Новый кодекс сводит воедино практически все градостроительные законы столицы, поэтому часть их после введения кодекса будет отменена. В числе вопросов, рассмотренных в документе, затронута наболевшая проблема «точечной» застройки, которая, согласно заверению главного архитектора столицы Александра Кузьмина, будет полностью решена. Однако, по общему мнению, проект требует дополнительной доработки для устранения ряда противоречий, на которые указали представители оппозиции. Второе слушание законопроекта намечено на конец зимы 2008 года.

Что касается значимых для земельного рынка столицы изменений законодательства, вступивших в силу в уходящем году, то к ним, по мнению экспертов КГ «Михайлов и Партнеры», можно отнести следующие:

В очередной раз была перенесена дата, до которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или собственности - теперь это необходимо сделать до 2010 года.

Федеральный закон № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд», который фактически ущемляет права землепользователей, предоставляя федеральным органам более широкие полномочия по резервированию и изъятию земельных участков.

Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государ­ственной или муниципальной собственности». В частности, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для городов с численностью населения более 3 миллионов человек (Москва и Санкт-Петербург) закон установил стоимость выкупа земельного участка в размере 20% его кадастровой стоимости.

Тот же закон № 212-ФЗ с 2011 года вводит административную ответственность для юридических лиц за нарушение порядка и сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Еще одно значимое новшество, вводимое законом № 212-ФЗ, - это положение о том, что теперь вне зависимости от того, когда был заключен договор об аренде земельного участка, лицо вправе приобрести его в собственность. Необходимо пояснить, что ранее одним из оснований для отказа в приобретении земли в Москве было положение законодательства, в соответствии с которым лица, заключившие договор аренды, после вступления в силу Земельного кодекса в 2001 году, уже реализовали свое исключительное право на приватизацию и уже не имеют права приобрести его в собственность. Теперь же это основание для отказа устранено.

Особенности Московского земельного рынка

По сравнению с другими регионами страны земельный рынок Москвы наиболее развит, по разработке и внедрению в практику принципов оборота городских земель Москва опережает большинство субъектов Российской Федерации.

Ретроспективный анализ развития рынка земельных участков показал, что стратегическими принципами платного землепользования в Москве являются:

-  пользование городской землей на основе арендных отношений, поскольку подобная практика служит надежным источником дохода для городской казны и эффективным инструментом влияния на многие виды предпринимательской деятельности;

-       постепенное повышение ставок арендной платы, осуществление которого позволяют городской администрации достаточно легко получать дополнительные финансовые средства, и способствует процессу перераспределения объектов недвижимости в столице;

-       использование городской земли в качестве средства привлечения инвестиций для выполнения городских программ, с помощью выпуска различных земельных ценных бумаг.

Таблица 11. Земельная собственность Москвы в соответствии с Конституцией РФ и Уставом г. Москвы

Вид	- Государственная (в т.ч. федеральная собственность на территории субъекта Федерации - государственная собственность РФ и государственная собственность субъекта Федерации города Москвы) - Частная
Форма платы за землепользование в Москве	- Земельный налог - Арендная плата
Виды гражданско-правовых сделок с правами аренды и земельными участками	- Залог права аренды (ипотека) - Купля-продажа прав аренды - Внесение в уставный капитал - Субаренда
Виды предоставления земель в Москве	- Краткосрочная аренда до 5 лет· - Долгосрочная аренда до 49 лет - Субаренда (на срок, не превышающий срок аренды) - Безвозмездное срочное пользование (для социально-значимых объектов) - Право постоянного (бессрочного) пользования (для гос. учреждений)

Общая площадь земель в пределах границ города составляет 109,1 тыс. га. За последние 60 лет общая площадь города увеличилась почти в четыре раза - с 28 до 109 тыс. га. Административно земли Москвы распределены между десятью административными округами.

Таблица 12. Распределение земель по функциональному назначению

Назначение	Площадь, тыс. га
Земли жилой и общественной застройки	44,4
Земли общего пользования	15,5
Земли промышленной и коммунально-складской застройки	11,8
Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций	8,0
Земли особо охраняемых территорий	15,8
Земли сельскохозяйственного пользования	6.5
Земли обороны	1,4
Резервные территории	2,0
Земли Госводфонда	3,7

Спрос.

Спрос на участки в Москве, помимо жилых застройщиков, прежде всего формируют девелоперы офисной и торговой недвижимости. По оценке аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в основном это компании, занимающиеся точечной застройкой под определенные виды деятельности, с разработанной концепцией и планом развития пятна застройки. Центр столицы в первую очередь подходит под так называемый редевелопмент и строительство бизнес-центров класса А.

По данным GVA Sawyer, срок договора аренды на земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.

В случае наличия на участке капитальных строений, в том числе объектов незавершенного строительства, аренда предоставляется на срок от 25 до 49 лет, по особо значимым для города объектам право аренды может быть предоставлено на срок до 99 лет. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, на практике обычно предоставляется право аренды на период проектирования и строительства, а после окончания строительства автоматически происходит заключение долгосрочного договора аренды, который в стандартной практике составляет 49 лет.

Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.

Ставки.

Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В Департаменте земельных ресурсов г.Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.

Что касается аренды земли, то, как уже сообщалось, в Москве распространен механизм выкупа права аренды. Как сообщают в Jones Lang LaSalle, при строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка - т. е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:

·   площадь земельного участка;

·   площадь застройки;

·   общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;

·   транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

·   вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% - между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70-80% в общей стоимости строительства.

Тенденции, прогнозы.

Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.

Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Расчет рыночной стоимости здания

Таблица 13. Краткое описание объектов-аналогов, расчет стоимости объекта оценки и корректировки по сравнимым продажам.

Группы элементов сравнения	Оцениваемый объект	Объекты-аналоги
		1	2		3	4
Источник получения информации		База WinNER	База WinNER		База WinNER	База WinNER
Цена предложения, руб.		75 000 000	205 058 000		85 000 000	269 700 000
Площадь здания, кв.м.	749,7	493,0	1 083,0		425,0	1 563,0
Скорректированная стоимость улучшения без учета стоимости земельного участка, руб/кв.м.		152 130	189 343		200 000	172 553
1. Качество прав на земельный участок в составе объекта	частная собственность	частная собственность	частная собственность		частная собственность
Корректировка, %		0	0		0	0
2. Способ платежа	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты		за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты
Корректировка, %		0	0		0	0
3.Особые условия (условия совершения сделки)	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта		публичная оферта	публичная оферта
Корректировка, %		0	0		0	0
4. Дата предложения (дата проведения оценки)	08.04.2010	апр.10	апр.10		апр.10	апр.10
Корректировка, %		0	0		0	0
5. Отличие цены предложения от цены сделки		предусмотрено уторговывание	предусмотрено уторговывание		предусмотрено уторговывание	предусмотрено уторговывание
Корректировка, %		-10	-10		-10	-10
Скорректированная стоимость		136 917	170 408		180 000	155 298
6. Физические характеристики
6.1 Местоположение	г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2	г.Москва, м.Павелецкая, Павелецкий 2-й пр., д.9	г.Москва, м.Октябрьская, Спасоналивковский 1-й пер., д.9 стр.2		г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок, д.8	г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок
Корректировка, %		0	0		0	0
6.2. Удаленность от метро	10 м.п.	15 м.п.	5 м.п.		5 м.п.	5 м.п.
Корректировка, %		5	-3		-3	-3
6.3. Назначение здания	административное	административное	административное		административное	административное
Корректировка, %		0	0		0	0
6.4 Назначение помещений	офисное	офисное	офисное		офисное	офисное
Корректировка, %		0	0		0	0
6.5 Общая площадь объекта, кв.м.	749,7	493,0	1 083,0		425,0	1 563,0
Корректировка, %		-3	9		-3	13
6.6 Этажность	4 этажа	2 этажа	4 этажа		2 этажа	3 этажа
Корректировка, %		0	0		0	0
6.7 Подъездные пути	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные		удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные
Корректировка, %		0	0		0	0
6.8 Состояние помещений, уровень отделки	хорошее	хорошее	хорошее		хорошее	хорошее
Корректировка, руб		0	0		0	0
7. Сервис и дополнительные элементы
7.1. Наличие охраны	есть	нет	есть		есть	есть
Корректировка, %		5	0		0	0
7.2. Наличие парковки	стихийная парковка	стихийная парковка	стихийная парковка		организованная парковка	организованная парковка
Корректировка, %		0	0		-5	-5
7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация		водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация
Корректировка, %		0	0		0	0
7.4. Телекоммуникации	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет		МГТС, Интернет	МГТС, Интернет
Корректировка, %		0	0		0	0
Выводы
Общая чистая коррекция		7	6		-11	5
Корректировка, руб		0	0		0	0
Скорректированная стоимость		146 501	180 632		160 200	163 063
Коэффициент вариации, %				10,79
Общая валовая коррекция		13	12		11	21
Весовой коэффициент		0,26	0,26		0,27	0,21
Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки, руб	162 552	146501 × 0,26 + 180632 × 0,26 + 160200 + 0,27+ 163063 × 0,21 = 162552
Курс доллара США	29,2940
Рыночная стоимость объекта оценки, руб	121 865 234
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США	4 160 075

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Обоснование внесенных корректировок

. Форма собственности

На сегодняшний день, согласно действующему законодательству недвижимость продается в частную собственность, в аренду. Права собственности на здание объектов- аналогов и объекта оценки одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0 как в процентном выражении, так и в абсолютном.

2. Условия финансирования

Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна нулю.

. Условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов и объекта оценки одинаковы (публичная оферта), следовательно, величина поправки равна нулю.

4. Дата предложения (изменение цен во времени)

Сведения обо всех объектах-аналогах датированы апрелем 2010 года. Учитывая вышеизложенное, величина необходимой корректировки принята равной нулю.

5. Разница между ценой предложения и ценой сделки

Учитывая тот факт, что объект оценки и объекты-аналоги отчуждаются на открытом рынке в условиях публичной оферты, предполагается, что на них распространяется механизм уторговывания. В результате анализа статистических данных, предоставленных на Интернет порталах: miel.ru («Миэль-Недвижимость»), mian.ru (агентство недвижимости «МИАН»), ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «RWAY», а также исходя из собственного мнения Оценщика, было установлено, что величина уторговывания в секторе коммерческой недвижимости г. Москвы 2010 года лежит в диапазоне 5-10%. В данном случае, всем объектам-аналогам вводится корректировка -10%.

6. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.

Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.

Объект оценки находится в 10 м.п. от ст.м. «Павелецкая», объекты-аналоги №2-4 находятся в 5 м.п. от ст.м. «Октябрьская», корректировка -3%. Объект-аналог №1 расположен в 15 м.п. от ст.м. «Павелецкая», корректировка 5%.

. Назначение здания

Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и назначением здания. У всех объектов-аналогов, как и оцениваемого объекта, назначение здания - административное, корректировка не вводится

8. Текущее использование помещений

Все исследуемые объекты - отдельно стоящие здания с помещениями офисного назначения, корректировка не вводится

9. Корректировка на общую площадь улучшений.

Как правило, большие по здания продаются дешевле (из расчета стоимости за кв.м.), чем здания меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь объекта оценки. Величина поправки определяется методом парных продаж.

Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной или нескольких характеристик.

Таблица 14. Расчет корректировки на площадь

Элементы сравнения	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Источник информации	WinNER	WinNER	WinNER	WinNER	WinNER
Цена предложения	150 000 000	103 400 000	190 000 000	320 000 000	212 000 000
Общая площадь здания, кв.м.	723	485	1 000	1 690	1 100
Местоположение	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО
Тип здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания
Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м.	207 469	213 196	190 000	189 349	192 727
Значение поправочного коэффициента, %		-3%	9%	13%	11%

. Этажность

Помещения, расположенные на разных этажах зданий, имеют и различную привлекательность для инвестора, и, как следствие, разную цену. Исходя из рыночной практики первые этажи многоэтажных зданий имеют более высокую цену по сравнению с более высокими надземными этажами, цокольным, мансардным этажами и подвалом.

Корректировка не вводилась.

. Корректировка на состояние помещений.

У объекта оценки внутренние помещения с хорошей отделкой, все объекты-аналоги также с хорошей отделкой, корректировка не вводилась.

. Корректировка на охрану/парковку.

Наличие места для парковки машин/охраны оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости очевидным образом. Поправки на наличие мест для парковки/охраны рассчитываются экспертно, на основе консультаций со специалистами риэлтерских компаний. Диапазон поправки может составить значение (+/-) 0-5%.

Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.

У объекта-аналога №1 нет охраны, вводится поправка 5%.

У объекта-аналога №3,4 организованная парковка, вводится поправка -5% соответственно.

. Наличие подъездных путей

Оцениваемый объект, как и все объекты-аналоги имеет удобные асфальтированные подъездные пути, корректировка не вводится.

СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ

Телекоммуникации. У всех объектов - аналогов имеются телефонные линии МГТС. Так же как объект оценки. Корректировка принята равной 0%.

Обеспеченность и техническое состояние инженерных коммуникаций. Объект оценки оснащён сетями электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации, у подобранных объектов - аналогов состояние коммуникаций рабочее, они находятся в хорошем состоянии, корректировка равна 0%.

Весовые коэффициенты при расчете значения рыночной стоимости единицы общей площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

Расчет рыночной арендной ставки для офисных помещений

Таблица 15. Расчёт рыночной арендной ставки для офисных помещений

Группы элементов сравнения	Оцениваемый объект	Объекты-аналоги
		1	2	3	4
Источник получения информации		<#"558743.files/image015.gif"> Где YL - премия за риск ликвидности;деп - ставка по валютному депозиту на срок; равный типичному периоду экспозиции объекта оценки на рынке коммерческой недвижимости (% годовых);- типичный период экспозиции объекта оценки (в годах); Премия за риск ликвидности принята в размере 2,0% Надбавка на управление Надбавка на необходимость управления была принята нами на основании процентных ставок, взимаемых брокерскими конторами за управление капиталом, предоставленным в их распоряжение. Ставки отличаются в зависимости от размера сумм, предоставляемых клиентом. Исходя из определения управления недвижимостью, премию за риск управление недвижимостью Оценщик счел возможным рассчитывать с учетом потенциального значения коэффициента недоиспользования помещений и коэффициента потерь при сборе арендных платежей. Надбавка на управление - 1,3%. Надбавка за относительный риск инвестирования в рассматриваемый тип объекта недвижимости по сравнению с риском инвестирования в государственные ценные бумаги в прогнозный период состоит из риска на рынке недвижимости - Кнедв, риска на сегменте рынка - Ксегм, риска инвестирования в конкретный объект недвижимости - Коб. = Кнедв  + Ксегм + Коб Исходя из состояния объекта недвижимости, его местоположения и площади Кнедв. принимаем равным в пределах от 0 до 5%. Данная поправка рассчитывается путем экспертного анализа конкретных рисков инвестирования в строительство объекта, а именно: риска износа, природного и другого чрезвычайного риска, риска инфляции (незначителен), законодательного риска, планировочного риска, юридического риска, риска ухудшения общеэкономической ситуации, бизнес-риска; расчет величин рисков приведен ниже в таблицах: Таблица 16. Расчет риска недвижимости № п/п Виды рисков Степень риска 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 1 Экономический риск 1 2 Законодательный риск 1 3 1 4 Доступность заемных средств 1 Количество наблюдений 0 1 1 2 0 0 Взвешенный итог 0,0 1,0 2,0 6,0 0,0 0,0 Сумма взвешенных итогов 9 Количество рисков 4 Средневзвешенное значение риска вложения в недвижимость, % 2,25 Таблица 17. Расчет риска сегмента № п/п Виды рисков Степень риска 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 1 Изменение коньюктуры рынка в сегменте (спрос/предложение) 1 2 Коммерческий риск 1 3 Экологический риск 1 4 Градостроительный риск 1 Количество наблюдений 0 2 2 0 0 0 Взвешенный итог 0,0 2,0 4,0 0,0 0,0 0,0 Сумма взвешенных итогов 6 Количество рисков 4 Средневзвешенное значение риска вложения в сегмент, % 1,50 Таблица 18. Расчет риска инвестирования в объект недвижимости № п/п Виды рисков Степень риска 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 1 Состояние объекта (износ) 1 2 Окружение объекта 1 3 Правовые ограничения 1 4 Объемно-планировочные риски 1 Количество наблюдений 0 0 3 0 1 0 Взвешенный итог 0,0 0,0 6,0 0,0 4,0 0,0 Сумма взвешенных итогов 10 Количество рисков 4 Средневзвешенное значение риска вложения в конкретный объект, % 2,50 Расчет фактора фонда возмещения. SFF = Y / ((1+Y)n - 1) Где Y - ставка дохода на капитал, %. Изменение (повышение) стоимости объекта составит: D = 30 %. Фактор фонда возмещения за период владения (SFF) равен = Y/((1+Y)5-1) где Y - ставка дохода на капитал:= I0+ Кр + Кр +Ку Таблица 19. Расчет фактора фонда возмещения SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y - ставка дисконта. R = Y - D х SFF Y 17,43% SFF 14,14% D 30,00% D х SFF 4,24% Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации кумулятивным методом Безрисковая ставка (I0) Надбавка на низкую ликвидность (Кл) Надбавка на управление (Ку) Надбавка на риск Y Δ* SFF R кумул. R недвиж. R сегмента R объекта R  общий 7,88% 2,00% 1,30% 2,25% 1,50% 2,50% 6,25% 17,43% 4,24% 13,18% Таким образом, значение коэффициента капитализации для оцениваемого объекта составляет 13,18%. ПРИЛОЖЕНИЕ 8 Расчет стоимости воспроизводства Стоимость воспроизводства определяется как стоимость строительства точной копии существующего здания, с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость воспроизводства может быть определена следующими методами: -    Метод анализа сметы. -       Метод составления сметы. -       Метод разбивки по видам работ. -       Ресурсный метод. -       Метод проектных аналогов (УПВС, ТЭП, БУПс, КО-ИНВЕСТ и др.). -       Метод рыночных аналогов. Нами был использован метод проектных аналогов (КО-ИНВЕСТ). Общая формула метода проектных аналогов выглядит следующим образом ПВС = С1ед.* Sоб.*Кпопр.*Ктек.*КНДС*Кпр.пр. Где С1ед.- стоимость стр-ва одной единицы площади оцениваемого объекта. Стоимость 1 куб. м потребительского свойства в уровне цен на 01.01.2007 г. руб. (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»);об. - общая площадь, куб.м.; Кпопр. - произведение всех вводимых поправочных коэффициентов, выраженное в десят. дробях (на группу капитальности, на климатический район, уровень отделки, объем и т. п.); КНДС - коэффициент, учитывающий НДС; Кпр.пр. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 11%. Основные расчеты стоимости замещения представлены в таблицах: Таблица 21. Расчет стоимости замещения Источник информации Сборник Ко-Инвест Укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания", 2007 год Аналог 03.03.04.009 Стоимость строительства 1 ед. изм. объекта аналога в ценах 2007 г., руб. 5668,30 Ед. изм. куб. м. Кол. ед. изм. 2249,10 Индекс перехода к текущим ценам 1,40 Корректировка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом объекта-аналога 0,86 Региональный коэффициент 1,066 Стоимость в ценах 2010 года 16 362 335 НДС 18% Стоимость с учетом НДС 19 307 556р. Прибыль предпринимателя 11% Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб 21 431 387р. Анализ износа Следующий этап затратного метода - определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа: -    физический износ; -       функциональный износ; -       износ внешнего воздействия. Физический износ Физический износ является результатом нормального в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым. Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации. Расчет физического износа здания произведен согласно удельным весам конструктивных элементов каждого из улучшений (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»), данные приведены в табл. 31. Таблица 22. Расчет физического износа Конструктивный элемент Удельный вес Поправка к удельному весу Удельный вес конструктивного элемента Физический износ в % Процент износа к строению фундаменты 3,99% 1 3,99% 25% 1,00% каркас - - - - - стены 19,99% 1 19,99% 25% 5,00% перегородки 6,00% 1 6,00% 25% 1,50% перекрытия и покрытия 8,99% 1 8,99% 25% 2,25% кровли 6,00% 1 6,00% 25% 1,50% проемы 12,01% 1 12,01% 25% 3,00% полы 10,00% 1 10,00% 25% 2,50% отделка 7,01% 1 7,01% 25% 1,75% прочие 5,00% 1 5,00% 25% 1,25% специальные конструкции 6,49% 1 6,49% 25% 1,62% отопление и вентиляция 8,02% 1 8,02% 25% 2,01% водоснабжение и канализация 0,90% 1 0,90% 25% 0,23% электроосвещение 4,75% 1 4,75% 25% 1,19% слаботочные устройства 0,83% 1 0,83% 25% 0,21% прочее - - - - - итого 99,98% 100% 25,00% S% износа х 100%  = 25% Sудельный вес Функциональный (моральный) износ Понятие функционального износа определяется как: "Снижение функциональной эффективности". Этот вид износа отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как сверхдостаточность, непривлекательный вид, плохая планировка и дизайн. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших элементов выгодна, или не превышает величину прибавляемой (дополнительной) полезности и/или стоимости; определяется через капитализацию потерь вследствие износа. В противном случае устаревание считается неустранимым. В нашем случае функциональный износ равен 0%. Износ внешнего воздействия Износ внешнего воздействия определяется как: снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположения объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка. Износ внешнего воздействия является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери ренты. Для оцениваемого объекта эксперты не выявили износ внешнего воздействия. Суммарный износ Суммарный износ определяется по следующей формуле: Иобщ. =1 - (1 - Ифиз.)*(1 - Ифун.)*(1 - Ивнеш.) Где Ифиз. - физический износ; Ифун. - функциональный износ; Ивнеш. - экономический износ. Заключительный анализ затратного подхода Результаты расчетов можно свести к общему итогу Таблица 23. Результаты затратного подхода Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб 21 431 387 физический износ, % 25% физический износ, руб. 5 357 847 функциональный износ, % 0 функциональный износ, руб. 0 внешний износ, % 0 внешний износ, руб. 0 Стоимость с учетом износа, руб. 16 073 540 ПРИЛОЖЕНИЕ 9 Расчет коэффициента (ставки) капитализации для земельного участка Ставка капитализации - это норма сложного процента, используемая при расчете текущей стоимости будущих платежей. Она отражает среднюю реальную доходность объектов, предполагаемую потенциальным покупателем и является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Ставка капитализации строится в основном на базе: -    безрисковой ставки дохода; -       премии за риск инвестиций в недвижимость; -       премии за низкую ликвидность недвижимости; -       норма возврата капитала Безрисковая ставка. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой добавляются все остальные (ранее перечисленные) составляющие. За безрисковую ставку наиболее целесообразно применять эффективную доходность к погашению государственных облигаций сроком погашения после 2015 г, которая составляет на дату оценки - 7,88% (источник: Биржи онлайн www.rbc.ru <http://www.rbc.ru>). Расчет поправок на риск. Поправки на риск определяются на основе анализа факторов, приведенных ниже. Для оценки каждого из рисков проводился опрос практикующих оценщиков и обсуждение возможных величин рисков. Экспертная оценка величины премий за риск по данным аналитических отделов составляют в пределах от 0- 5%. Риск рынка недвижимости. Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения и других факторов на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на ставку арендной платы, коэффициент загрузки и чистый операционный доход. Для определения премии за риск рынка недвижимости, нами был использован следующий алгоритм, приведенный в таблицах ниже: Таблица 24. Расчет премии за риск Фактор риска Степень риска Результат Низкая Средняя Высокая Ухудшение общей экономической ситуации 1 2 3 3 Увеличение числа конкурирующих объектов 1 2 3 1 Изменение федерального или местного законодательств 1 2 3 1 Неэффективный менеджмент 1 2 3 2 Оцениваемые права на земельный участок 1 2 3 2 Местонахождение земельного участка 1 2 3 2 Наличие коммуникаций 1 2 3 2 Финансовые проверки 1 2 3 1 Ускоренный износ 1 2 3 1 Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации 1 2 3 1 А. Итого (сумма): 16 Б. Рассчитанная степень риска (Б=А/10): 1,6 Алгоритм расчета премии за специфический риск приведен ниже: Таблица 25. Расчет премии за риск Степень риска Рассчитанное значение Размер премии за специфический риск Низкая < = 1 0 - 1% Ниже средней > = 1, но < 1,5 2 - 4% Средняя > = 1,5 но < 2 5 - 6% Выше средней > = 2, но < 2,5 7 - 8% Высокая > = 2,5 9 - 10% В результате, с учетом экспертно полученного значения степени риска, надбавка за риск рынка недвижимости определен на уровне 5 %. Риск низкой ликвидности. Риск низкой ликвидности имеет для объектов недвижимости высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объектов к продаже, приводящее к возможным потерям капитала). Риск низкой ликвидности для оцениваемого земельного участка составляет 3 %. Норма возврата капитала Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности без учета нормы возврата капитала, так как земля не «изнашивается, т.е. не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Суммируя все вышеизложенные компоненты, получаем для данных объектов значение коэффициента капитализации, равное: Таблица 26. Расчет коэффициента капитализации Наименование Значение Ставка безрисковая 7,88% Риск рынка недвижимости. 5,00% Риск низкой ликвидности 3,00% Норма возврата капитала 0% Коэффициент капитализации (округленно) 15,88% Похожие работы на - Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)   Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости , не завершенных строительством СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Исследование методов оценки недвижимости , приносящей доход СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка недвижимости , методы и факторы, влияющие на ее стоимость СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Нужна качественная работа без плагиата? Другие дипломные работы по экономической теории Не нашли материал для своей работы? Поможем написать уникальную работу Без плагиата! Узнайте © 2003 - 2022 «Библиофонд» Обратная связь Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности Полная версия Помощь по учебным работам Консультация по курсовой работе Консультация по дипломной работе ВКР Консультация по реферату Консультация по отчетам о практике