Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

  • Вид работы:
    Курсовая работа (т)
  • Предмет:
    Финансы, деньги, кредит
  • Язык:
    Русский
    ,
    Формат файла:
    MS Word
    633,45 Кб
  • Опубликовано:
    2013-11-24
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

Башкирская академия государственной службы и управления при президенте Республики Башкортостан

Учебно-методический центр

Программа «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»







КУРСОВАЯ РАБОТА

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2



Выполнила: Иванов И.И.

Проверил: Петров И.И.





Уфа 2013

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие сведения об исполнителе, оценщике и заказчике

1.1 Информация о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор

1.2   Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора

1.3   Сведения о заказчике

1.4    Задание на оценку

.5      Допущения, ограничения и дополнительные условия

.6      Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования

.7      Заявление о соответствии

2. Основные понятия и определения. Процедура проведения оценки

.1 Основные понятия и определения, используемые при оценке

2.2    Подходы к оценке

.3      Анализ наиболее эффективного использования

3. Анализ рынка коммерческой недвижимости

4.      Основные сведения и описание объекта оценки

.        Доходный подход

5.1 Анализ доходов

5.2    Анализ расходов

.3      Метод дисконтирования денежных потоков

.4      Определение ставки дисконтирования

.5      Определение ставки капитализации

6. Сравнительный подход

7.      Затратный подход

7.1 Определение затрат на замещение

7.2    Определение накопленного износа

.3      Определение рыночной стоимости прав на земельный участок

8. Согласование результатов расчетов рыночной стоимости

Перечень используемых документов и методических материалов

1.   Общие сведения об исполнителе, оценщике и заказчике

.1 Информация о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор

№ п/п

Наименование сведений

Информация

1

Организационно правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

2

Полное наименование

ООО «Оценщик»

3

Место нахождения

450092, ул. Софьи Перовской, 4/2

4

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

1030204440496

5

Дата присвоения ОГРН

Свидетельство серии 02 №002916584 о государственной регистрации от 16.05.2012

6

ИНН/КПП

0274150416/027401001. Свидетельство серии 02 № 003922465 о постановке на учет в налоговом органе от 20.05.2012

7

Сведения о страховании ответственности исполнителя

Полис обязательного страхования ответственности юридического лица ОАО «Страховая группа МСК» серия ОТА 5500 № 011200564 от 05.06.2013 сроком действия с 05.06.2013 по 04.06.2014 г. на сумму 5 000 000 рублей


.2 Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора

№ п/п

Наименование сведений

Информация

1

ФИО оценщика

Иванов Иван Иванович

2

Место нахождения оценщика (адрес регистрации)

450071, г. Уфа, ул. Ленина, д. 2

3

Членство в саморегулируемой организации оценщиков

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» от 21.05.2013 №0013512, включена в реестр членов

4

Страхования ответственности оценщика

Полис обязательного страхования ответственности оценщика ОСАО «Ингосстрах» №156 от 27.05.2013 г. сроком действия с 27.05.2013 по 26.05.2014 на сумму 5 000 000 рублей.

5

Профессиональное образование

Диплом о профессиональной переподготовке Башкирской академии государственной службы при Президенте РБ

6

Стаж работы оценщиком

С 2013 года

7

Иные специалисты, привлекаемые к оценке

Не привлекались

1.3 Сведения о заказчике

№ п/п

Наименование сведений

Информация

1

Организационно правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

2

Полное наименование

ООО «Анастасия»

3

Адрес заказчика

450078, ул. Борисоглебская, 7

4

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

1030659872807

5

Дата присвоения ОГРН

Свидетельство серии 02 №002468576 о государственной регистрации от 10.03.2010

6

ИНН/КПП

0278435645/027801001 Свидетельство серии 02 № 002465465 о постановке на учет в налоговом органе от 20.03.2010


1.4 Задание на оценку

Объект оценки

Административно-производственное здание ООО «Анастасия»

Местоположение объекта оценки

г. Уфа, ул. Борисоглебская, д. 7, 1030659872807 от 10.03.2010 г.

Имущественные права

Полное право собственности ООО «Анастасия»

Адрес заказчика, ОГРН, дата присвоения

450078, ул. Борисоглебская, 7, 1030659872807, 10.03.2010

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки для продажи

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Оцениваемое имущество предполагается для продажи; ограничения - определение рыночной стоимости при текущем использовании и в текущем техническом состоянии; результаты настоящей оценки может использовать только заказчик оценки исключительно в целях, указанных выше.

Вид определяемой стоимости

Рыночная

Порядковый номер отчета

УК-13-003

Срок проведения оценки

28.10.2013-30.10.2013

Дата оценки

30.10.2013

Дата составления отчета

30.10.2013

Основания проведения оценки

Договор № 135-13 от 27.09.2013

Допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка

Отражены в п. 1.5. Отчета

Форма отчета

Письменная

Сведения о привлекаемых специалистах

Не привлекались

Основная законодательная база

Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 №135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки №№1,2,3 утвержденные приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007


1.5 Допущения, ограничения и дополнительные условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание и толкование Сторонами. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют силу.

Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в настоящем тексте целей, т.е. проведенный анализ и данные оценщиками заключения не содержат (полностью или частично) предвзятых мнений, допущений и предпосылок.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Содержащиеся в отчете анализ, суждения, выводы и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах, ограниченных теми условиями и допущениями, которые являются частью настоящего отчета.

Заключение о стоимости относится к объекту настоящей оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в отчете.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости (сумма денежного выражения ценности собственности, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Итоговая величина стоимости объекта оценки, рассчитанная в данном отчете, не носит побудительного характера к совершению сделки с ним.

Стороны выдвигают и взаимно принимают требования строгой конфиденциальности в отношении любых фактов и данных, ставших известными в результате выполнения настоящей оценки, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между Заказчиком и Оценщиками.

Заказчик должен принять условие, что без письменного согласия Оценщиков не упоминать имена или отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам кроме как для целей указанных в договоре.

Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики аналогично сохраняют конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Оценщики утверждают, что проведенная в соответствии с договором работа по оценке соответствует общепризнанным, профессиональным стандартам оценки, а привлеченный для ее выполнения персонал соответствует действующим требованиям.

Настоящий Отчет был подготовлен на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., в соответствии со стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, Кодекса профессиональной этики и Стандартов профессиональных организаций.

Оценщики не принимают на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, и полагают, что предоставленная информация является точной, правдивой и не требующей дальнейшей проверки.

Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам, выступают как независимые и незаинтересованные исполнители, размер вознаграждения которых никоим образом и ни в какой степени не связан с их выводами относительно конечной оценки стоимости Объекта.

Заказчик принимает условие заранее освободить, обезопасить и защитить Оценщиков от предъявления претензий, материальной ответственности, от всякого рода расходов, убытков и потерь, происходящих из претензий и исков третьих лиц, вследствие легального использования третьими лицами результатов настоящего Отчета об оценке, за исключением случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что данные претензии, материальная ответственность, расходы, убытки, потери и задолженность являются следствием прямого мошенничества, профессиональной халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения ими своих обязательств по настоящему Отчету.

От оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или присутствия и дачи показаний в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

.6   Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования

В настоящем отчёте применяются Федеральные стандарты оценки (ФСО) утверждённые приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256, №255, №254:

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»;

ФСО №3 «Требования к отчёту об оценке».

Использование федеральных стандартов оценки объясняется обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

.7   Заявление о соответствии

Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствие с имеющимися у него данными:

.     Факты, изложенные в отчете верны и соответствуют действительности.

2.      Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

.        Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

.        Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

.        Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствие с ФСО №1,2,3, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.07.2007 №№254-256.

.        Оценщик лично произвел наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

.        Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами поведения.

.        Образование оценщика соответствует необходимым требованиям, оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения.

.        В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщику, подписавшему настоящий отчет.

Оценщик Иванов И.И.

Дата составления отчета 30.10.2013

2. Основные понятия и определения. Процедура проведения оценки

2.1 Основные понятия и определения, используемые при оценке

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмет сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

·    целевое назначение и разрешенное использование;

·        преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта;

·    перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

·    ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

·        текущее использование земельного участка.

Подразумевается, что определение эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов эффективного использования объекта используется четыре основных критерия анализа:

1.   Физическая осуществимость, рассмотрение физически реальных в данной местности способов пользования.

2.      Характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

.        Допустимый с точки зрения закона порядок использования имущества должен обеспечить доход собственнику имущества.

.        Кроме получения дохода эффективное использование подразумевает наибольший доход или достижение наибольшей стоимости имущества.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки.

Цель оценки - установление вида стоимости и выражение мнения о величине стоимости объекта оценки при проведении тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок, а также учете имущественных ценностей.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласовании (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Имущество - материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость.

Физический износ - это потеря стоимости вследствие ухудшения работоспособности объекта оценки, обусловленная естественным его изнашиванием в процессе эксплуатации или длительного хранения.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости объекта оценки в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичных объектов

Экономическое устаревание - это потеря стоимости объекта оценки, обусловленная влиянием внешних по отношению к нему факторов.

Корректировки - прибавляемые (вычитаемые) суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

.2   Подходы к оценке

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемых объектов.

При определении стоимости недвижимости используют три подхода:

·   затратный подход;

·        сравнительный подход;

·        доходный подход

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Доходный подход.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В оценке недвижимости используются следующие методы.

Метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и стоимости объекта по окончанию прогнозируемого периода (далее по тексту «реверсия»).

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

·  длительность прогнозного периода,

·        прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,

·        ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

·  тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,

·        изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,

·        прогноз доходов и расходов на основе проведенного анализа.

Ставка дисконтирования, отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования и используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки. С точки зрения финансовых расчетов ставка дисконта - это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставку дисконтирования возможно определить следующими методами.

Метод кумулятивного построения основан на предположении, что доходность и риск получения дохода прямо пропорционально зависят друг от друга. Соответственно, доходность можно определить в терминах рисков, следовательно ставку дисконтирования можно определить как сумму определенных рисков. Общая формула метода:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка доходности+Премии за

риск

Метод выделения основан на определении ставки дисконтирования на основе данных о стоимости других объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. Если возможно спрогнозировать доходы от этих объектов недвижимости в соответствии с методом ДДП, то на основе полученных данных с помощью методов математического моделирования можно рассчитать соответствующие ставки дисконтирования аналогичных объектов. На основе дальнейшего анализа полученных ставок дисконтирования выводится ставка дисконтирования присущая объекту оценки. Метод определяет ставку дисконтирования на основе данных рынка сопоставимых объектов. Трудность реализации метода - в корректном определении доходов, приносимых аналогичными объектами.

Метод оценки капитальных активов базируется на предположении, что доходность недвижимости линейно зависит от доходности рынка в целом. Эту взаимосвязь определяет базовая формула метода:

R=Rf+b*(Rm-Rf), где

- ставка дисконтирования,- безрисковая ставка доходности,- среднерыночная доходность,- мера систематического риска, отражающая взаимосвязь доходность рынка и объекта недвижимости.

Метод средневзвешенной стоимости капитала используется в случае, если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут распределяться между несколькими инвесторами, каждый из которых имеет свою рыночную ставку доходности. В этом случае ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная ставка по всем ставкам дисконтирования инвесторов, при этом веса определяются на основании стоимости вклада каждого из инвесторов в общую стоимость объекта оценки.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

·  назначения цены продажи,

·        принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

·        с использованием метода капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода

Общая формула метода ДДП:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость

периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии


n - период прогнозирования

PV -стоимость объекта оценки;

Ct - денежный поток периода t,

R - ставка дисконтирования денежного потока периода t,

M - стоимость реверсии.

Метод капитализации дохода определяет стоимость объекта оценки на основании приведения потока ожидаемого дохода за один период прогнозирования.

При этом формула приведения записывается в виде

Доход за прогнозный период

С= ------------------------------------------

Ставка капитализации

Ставка капитализации отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, таким образом, в зависимости от способа расчета ставки капитализации, она в явном, либо в неявном виде содержит в себе значения ставки дисконтирования.

Ставка капитализации может определяться либо расчетным способом (метод Гордона, метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда) на основе ставки дисконтирования, либо на основании данных по ставкам капитализации объектов, аналогичных оцениваемому (метод прямой капитализации или метод рыночной выжимки). Рассмотрим каждый из метод расчета ставки капитализации.

Метод Гордона используется, если имеются предположения о величине процента (G) роста (падения) стоимости объекта оценки. Тогда,

К=R-G,

где К - ставка капитализации,- cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),- процентный рост (падение) стоимости объекта оценки за прогнозный период.

Метод Ринга применяется в случае, если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут упорядочены таким образом, что будут рассчитываться в каждый прогнозный период до оставшегося срока жизни как сумма погашения равными частями стоимости объекта оценки и начисленных на остаток непогашенной на этот период стоимости объекта оценки процентов по ставке дисконтирования. Другими словами, доход от объекта в точности будет совпадать с денежными потоками по выплате кредита на сумму стоимости объекта оценки на срок равный оставшемуся сроку жизни объекта оценки со ставкой равной ставке дисконтирования и начислением процента на остаток долга. Также легко доказывается, что в этом случае доходы от объекта оценки будут уменьшаться в каждый прогнозный период на одну и ту же постоянную величину. Тогда,

К=R+1/N

где К - ставка капитализации,- cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),

N - оставшийся срок жизни объекта оценки.

Метод Инвуда применяется в случае если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут упорядочены таким образом, что будут рассчитываться в каждый прогнозный период до оставшегося срока жизни как аннуитетные платежи на погашения стоимости объекта оценки и начисленных процентов по ставке дисконтирования. Другими словами, доход от объекта в точности будет совпадать с денежными потоками по выплате кредита на сумму стоимости объекта оценки с аннуитетным погашением на срок равный оставшемуся сроку жизни объекта оценки со ставкой равной ставке дисконтирования. Косвенным признаком применения метода Инвуда является предполагаемая одинаковость доходов от объекта оценки. Тогда,

К=R+R/[(1+R)N -1]

где К - ставка капитализации,- cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),

N - оставшийся срок жизни объекта оценки.

Метод Хоскольда применяется в случае если прогнозируемые доходы от объекта оценки будут упорядочены таким образом, что будут рассчитываться в каждый прогнозный период до оставшегося срока жизни как аннуитетные платежи на погашения стоимости объекта оценки и начисленных процентов по ставке дисконтирования равной безрисковой ставке. Другими словами, доход от объекта в точности будет совпадать с денежными потоками по выплате кредита на сумму стоимости объекта оценки с аннуитетным погашением на срок равный оставшемуся сроку жизни объекта оценки со ставкой равной безрисковой ставке доходности. Косвенным признаком применения метода Хоскольда является предполагаемая одинаковость доходов от объекта оценки. Тогда,

К=R+Rf/[(1+Rf)N -1]

где К - ставка капитализации,- cтавка дисконтирования (определяется методами, изложенными при описании метода ДДП),

Rf - безрисковая ставка доходности,

N - оставшийся срок жизни объекта оценки.

В обоих методах (метод ДДП и метод капитализации дохода) происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня доходности вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доходы за несколько периодов, а также реверсия.

Метод капитализации дохода применяется, в случаях, когда прогнозируемые доходы от объекта недвижимости упорядочены.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, в случаях, когда будущие прогнозируемые доходы от объекта недвижимости будут существенно различаться по прогнозным периодам.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основывается на изучении возможностей возможного покупателя в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта. При этом оценивают стоимость затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитают из нее сумму оцененного износа (устаревания), включающую физический, функциональный и внешний (экономический) износ (устаревание). К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость прав на землю (право собственности, право аренды либо право выкупа).

Наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, для которых трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.

При использовании затратного подхода, прежде всего, необходимо определить базу расчета стоимости - затрат на воспроизводство объекта оценки либо затрат на замещение.

Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:

·  метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);

·        метод укрупненных элементных показателей;

·        метод сравнительной единицы.

Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный. Если расчетах в смете использовались материалы и технологии, применявшиеся при создании объекта оценки, то результатом расчета по методу будет стоимость затрат на воспроизводство, если же в расчетах использовались современные материалы и технологии, не применявшиеся при создании объекта оценки, то результатом расчета по методу будет стоимость затрат на замещение.

Метод укрупненных элементных показателей заключается в определении затрат на замещение или затрат на воспроизводство как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти затраты определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв.м жилой площади, 1 куб.м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. К нормативной базе метода сравнительной единицы относятся сборники УПСС («Укрупненные показатели стоимости строительства») и УПВС («Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости»), содержащие данные о стоимости затрат на воспроизводство стоимости типовых объектов.

Износ и все виды устареваний или общий накопленный износ - это уменьшение затрат на воспроизводство (или затрат на замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического износа, функционального или экономического устаревания, их комбинации.

Здания и сооружение под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

·  физический износ - уменьшение стоимости объекта из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

·        функциональное устаревание - уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам; также функциональный износ улучшений возникает при несоответствии текущего использования земли наиболее эффективному варианту;

·        экономическое устаревание - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический износ и функциональное устаревание определяются состоянием самого объекта, экономическое устаревание - воздействием окружающей среды.

Классическими методами определения накопленного износа являются метод сравнения продаж, эффективного возраста и разбивки.

Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономическое устаревание, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и стоимости затрат на воспроизводство или замещение.

Устранимый физический износ связывается с ухудшением эксплуатационных характеристик строения в промежутке времени от предыдущего очередного ремонта до следующего. Этот износ оказывается тем больше, чем ниже уровень качества эксплуатации и технического обслуживания строения. В этом случае определяется сумма затрат на ремонт, который обеспечивает восстановление эксплуатационных характеристик соответствующих элементов улучшений здания до состояния, аналогичного состоянию новых элементов. Величину устранимого износа можно определить, воспользовавшись действующими сметными нормативами на производство ремонтных работ.

Для оценки неустранимого физического износа необходима группировка данных о затратах на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и оборудования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, различающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих - существенно короче жизни долгоживущих. В связи с этим, что короткоживущие элементы подлежат замене при капитальных ремонтах здания, к расчету неустранимого износа принимаются только долгоживущие элементы. Заметим, что для данного разделения тип срока жизни для долгоживущих элементов и объекта в целом должен быть один и тот же (экономический или - предпочтительнее - физический). Собственно величина потери стоимости вследствие неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется как доля от разности между затратами на создание нового элемента и суммой устранимого износа. Указанная доля считается равной отношению эффективного возраста элемента к сроку его экономической жизни.

Общий накопленный износ (Иоб.) есть сумма физического (Ифиз), функционального (Ифунк.) и экономического устареваний (Ивн), который определяется по формуле:

И об.= 1 - (1 - Ифиз) х (1-Ифунк.) х (1 - Иэкон)

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик :

а) выбирает единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения;

б) корректирует значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

в) согласовывает результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В сравнительном подходе применяются следующие методы.

Метод сравнения продаж.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод валового рентного мульпликатора.

Валовой рентный мультипликатор (далее ВРМ) - это коэффициент, полученный как отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу.

Расчет с использованием ВРМ выполняют поэтапно:

1. Подбор аналогов, при этом подбор осуществляется по двум параметрам: местоположению и функциональному применению;

2.      Определяется отношение цен продаж каждого из объектов-аналогов к генерируемому им валовому доходу;

.        Определяется средневзвешенный ВРМ;

.        Определяется стоимость объекта оценки путем умножения ПВД объекта оценки на средневзвешенный ВРМ.

2.3 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

На практике может существовать НЭИ участка земли как свободного и отличное от него НЭИ участка земли как улучшенного, поэтому анализ НЭИ всегда проводится в два этапа:

·        на первом - участок анализируется как вакантный. В этом случае под НЭИ понимается такое использование недвижимости, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физически возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим, в результате к наивысшей стоимости земли.

·              на втором - как улучшенный. В этом случае НЭИ может быть определено, как отличающееся от существующего использования, при этом существующее использование может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли варианта НЭИ не превысит стоимости существующих улучшений с учетом издержек на их уничтожение.

При оценке НЭИ используются четыре критерия, которым должно удовлетворять прогнозируемое использование, т.е. оно должно быть:

·        законодательно разрешенным;

·              физически возможным;

·              экономически целесообразным;

·              при котором достигается наибольшая стоимость объекта, если прогнозируемое использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант.

Объектом анализа являются объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Анастасия»:

Площадь, кв.м.

Административно-бытовое здание (Литера А)

720,00

3. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Общая характеристика рынка недвижимости

В самом общем понимании рынок определяется как система, которая регулируется соотношением спрос-предложение. По сути, рынок является местом купли-продажи товаров и услуг. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости.

Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями:

)     уникальностью объекта;

2)      низкая ликвидность;

)        сложность юридических прав;

)        условия финансирования.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами, как:

специфика объектов недвижимости;

относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

воздействие рынка капитала;

невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны, как в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

изменение общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменение в денежной политики правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования купли-продажи недвижимости;

изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

изменение ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

)     По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению ни предназначены для ведения специфического бизнеса. Примером такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2)      По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

)        По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

готовые объекты;

объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. Каждый имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Цели анализа рынка недвижимости

Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока: относящиеся к краткосрочным целям; относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка. Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, - это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м2 называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м2, растет потребность в помещениях по 3…5 тыс. м2. Основные требования арендаторов к складским помещениям - наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков - 7…9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы - это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.

Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов - А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank - на четыре группы - A+, B, C, D.

Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) - это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП - не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.

Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.

В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк - это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление - бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м2 под производство или склад и 70…150 м2 - под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.

Основная задача бизнес-парка - использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков - относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов - до 50.

За два последних десятилетия получили развитие технополисы - организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.

Важная особенность технополисов - взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:

категория А - объекты, используемые для ведения определенного бизнеса - специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);

категория В - предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

категория С - избыточная недвижимость, т. е. не нужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем (земля со зданиями, свободные участки).

Общие тенденции рынка коммерческой недвижимости г. Уфы 2013 г

Общий объем предложений по коммерческой недвижимости г. Уфы за 2 квартал 2013г. составляет около 111,5 тыс. кв.м., из них 66% приходится на аренду (в 1-м квартале на аренду приходилось - 60% от общего объема предложений).

В структуре предложения в зависимости от общего объема площадей на рынке аренды за 2 квартал 2013г. основной вес занимает офисная недвижимость - 48% (как и в предыдущие периоды), торговая - 26%, производственная, складская - 26%.

За 2 квартал 2013г. наибольшее количество сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости представлено объектами с площадью менее 50 кв.м. и от 100 до 250 кв.м - по 27%. Наименьшее количество - объекты с площадью от 500 кв.м.

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013 года по сравнению с 1 кварталом 2013 г. увеличилась и составила 567 руб./кв.м. Диапазон цен - от 70 руб./кв. м. до 2000 руб./кв. м. (график 1).

График 1. Динамика изменения цены аренды на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013гг., руб./кв.м

На рынке продажи коммерческой недвижимости основной вес также занимает производственная, складская недвижимость - 47%, офисная - 34%, торговая - 19%.

Наибольшее количество выставленной на продажу коммерческой недвижимости представлено объектами с площадью от 100 до 250 кв.м. - 29%.

Средняя цена продажи на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013 года равна 46,6 тыс. руб./кв.м. Диапазон цен - от 7,7 тыс. руб./кв.м. до 122,7 тыс. руб./кв.м. (график 2).

График 2. Динамика изменения средней цены продажи на коммерческую недвижимость за 2 квартал 2013 г., руб./кв.м

Продажа коммерческой недвижимости в Уфе

Анализ цен и распределения предложения на рынке продаж коммерческой недвижимости г. Уфы по итогам 3 квартала 2013 года. Средняя цена коммерческой недвижимости всех типов по всем районам - около 45.5 тыс. руб. / кв. м. В среднем за квартал цена ниже на 5%



Средневзвешенная цена

Изменение цены за 3 месяца

Изменение цены начала 2013 года

Торговые

66.1

-1.5%

+14%

Офисные

47.4

-9%

-14%

Складские и производственные

11.2

- 9%

-50%


Тип недвижимости

Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м окт. 2013

Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м июнь 2013

Изменение за 3 месяца

Зеленая роща, тыс. руб.\ кв. м

Центр тыс. руб.\ кв. м

Проспект тыс. руб.\ кв. м

Сипайлово, тыс. руб.\ кв. м

Черниковка, тыс. руб.\ кв. м

Прочие, тыс. руб.\ кв. м

Торговые

66.1

67.15

-1.5%

59.4

81.8

73

43

47.7

45

Офисные

47.4

52.6

-9%

53.9

72.4

61

56

20.5

38

Складские и производственные

11.2

12.5

- 9%

33

26

37.17

26.4

16

8



Средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Уфе составляет около 45.5 тыс. руб. за кв. м. 3 месяца назад эта цифра равнялась 48 тыс. руб. Бизнес готов скорее арендовать, чем покупать.

В пересчете на кв. м. на рынке жилья цифра без учета элитного жилья составит около 61 тыс. руб.\кв. м. Бизнес готов платить за свое существование больше только в аренде. В продажах - инвестиции в коммерческую недвижимость менее ликвидны, чем в жилую.



Краткие выводы:

Торговые помещения. Как всегда, на рынке нехватка помещений под конкретные требования покупателя. Пока цены удерживает не спрос и деловая активность, а нехватка помещений и малое их строительство

Цены по районам на торговые помещения сближаются и скорее зависят от наличия площадей в наиболее проходимых местах.

Офисные помещения. Их на рынке достаточно, в том числе в бизнес-центрах.

Производственно-складские помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно.

Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, в том числе с последующим выкупом, могут применять для заключения долгосрочных договоров аренды с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года. Допустимая точность прогноза 70%

Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки. Индексы на конец 3 квартала 2013 года

ИПкнт (индекс продаж коммерческой недвижимости торговой) = 0.95 (-5%)

ИПкно = 0.95

ИПкнпс = 0,9

Анализ цен и распределения предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Уфы по итогам 3квартала 2013 года.

Средняя цена коммерческой аренды всех типов по всем районам - около 705 руб\кв.м. За квартал средняя цена почти не изменилась


Средневзвешенная цена

Изменение цены за 3 месяца

Изменение цены начала 2013 года

Торговые

971

+1%

-3.5%

Офисные

728

+5.5%

+30%

Складские и производственные

212

+8%

-15%


Тип недвижимости

Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м 2 кв.2013

Средняя цена предложения по городу, тыс. руб. / кв. м 3 кв 2013

Изменение за 3 месяца

Зеленая роща, тыс. руб \ кв. м

Центр тыс. руб\ кв.м

Проспект тыс.руб\ кв.м

Сипайлово, тыс. руб\ кв. м

Черниковка, тыс. руб\ кв. м

Прочие, тыс. руб\ кв. м

Торговые

980

971

+1%

743

1078

1125

760

934

970

Офисные

690

728

+5.5%

658

807

917

681

585

470

Складские и производственные

196

212

+8%

261

326

389

457

245

173



Средняя стоимость аренды квадратного метра коммерческой недвижимости в Уфе составляет около 705 руб. за кв. м. За 3 месяца цена почти не изменилась.

В пересчете на кв. м. в аренде жилья цифра без учета элитного жилья составит около 500 руб. за кв. м. Бизнес, как и прежде готов платить за свое существование больше в сегменте аренды... На «красных линиях», небольшие помещения с отдельными входами на которых востребованы всегда, тем не менее, происходит постоянная смена арендаторов. Большинство торговых брендов предпочитают торговые центры, где все бытовые проблемы решаются на уровне управляющих компаний.

Новых помещений строится не так много, а коммерческая недвижимость пока остается хорошим инструментом долгосрочных инвестиций с целью сохранения капитала.



Краткие выводы:

Торговые помещения. Как всегда, на рынке нехватка помещений под конкретные требования покупателя. Но особой положительной динамики рынок не показывает. В настоящий момент основной угрозой арендным ставкам остается исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости.

Цены по районам на торговые помещения сближаются и скорее зависят от наличия площадей в наиболее проходимых местах. Например, ул. Первомайская ценится почти та же, как и Проспект Октября.

Офисные помещения. Их на рынке достаточно, в том числе в бизнес-центрах. Деловая активность во 3 квартале оставалась.

Производственно-складские помещения. Помещений данного сегмента на рынке достаточно.

Также как и раньше более 65% всей активности рынка приходится именно на аренду.

Во всех сегментах недвижимости, и в жилой, и в коммерческой, происходит изменение ценности районов города. Об этом мы писали в предыдущих статьях.

Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, в том числе с последующим выкупом, могут применять для заключения долгосрочных договоров аренды с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года. Допустимая точность прогноза 70%

Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки.

Индексы на конец 3 квартала 2013 года

ИАкнт (индекс аренды коммерческой недвижимости торговой) = 1,0 (0%)

ИАкно = 0.98

ИАкнпс = 0,9

оценка недвижимость земельный участок

4. Основные сведения и описание объекта оценки

Объектом оценки является административно-производственное здание, принадлежащее ООО «Анастасия». Объект оценки расположен по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Трамвайная, дом 2.

Здание 1980 года постройки. Земельный участок под зданием на момент оценки находится в аренде.

Застройка и типичное использование окружающей недвижимости. Плотность застройки рассматриваемой территории составляет порядка 80%. Оцениваемый объект недвижимого имущества представляет собой действующий административно-производственный комплекс. Окружающая застройка представлена в основном административно-производственными и торгово-офисными зданиями, незначительно многоэтажными жилыми домами. Через дорогу начинается промышленная зона города.

Месторасположение и транспортная доступность. Месторасположение объекта характеризуется удобной автомобильной транспортной доступностью.

Развитость инженерной инфраструктуры. Оцениваемая территория обладает достаточно развитой инженерной инфраструктурой, доступны все виды коммуникаций.

Экологическое состояние (локальное). Экологическое расположение района рассматриваемого объекта характеризуется как сложное, зависимое от выбросов прилегающих предприятий.

Социальная инфраструктура. Характерным для прилегающей к оцениваемому объекту территории является наличие развитой социальной инфраструктуры, большая часть соседних построек - объекты промышленной зоны.

Население микрорайона и социальная репутация. Район расположения объекта оценки - промышленный, жилых зданий незначительный процент, работающие на предприятиях проживают в различных р-нах г. Уфы и ее пригородах.

Выводы. Положительные характеристики местоположения: хорошая автомобильная транспортная доступность, хорошая инфраструктура. Отрицательные характеристики местоположения: экологическая зависимость от выбросов соседних предприятий и высокая удаленность от жилых массивов.

Административно-производственное здание (Литера А) по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная

Общая характеристика

Административно-производственное здание (Литера А)

Тип

отдельно стоящее

Фактическое использование

Административно-производственное

Этажность

2

Общая площадь, м2

720

Строительный объем, м3

2 925

Площадь застройки, м2

554,4

Группа капитальности

1

Год ввода в эксплуатацию

1991

Фактический срок службы, лет

22

Имеющиеся коммуникации

отопление, водопровод, канализация, электроснабжение, радио, телефон, вентиляция





Конструкции

Описание

Признаки износа

Физический износ, %

Фундамент

бетонный ленточный

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения облицовки цоколя и стен

10

Стены

Наружные панельные

Небольшие единичные повреждения облицовки стен

10

Каркас

ж/б плиты

Нет повреждений

0

Перегородки

ж/б плиты

Трещины в местах сопряжения перегородок со потолками, редкие сколы

20

Перекрытия

ж/б плиты

Трещины в местах примыкания к стенам

20

Кровля

совмещенная рулонная

Одиночные мелкие повреждения и пробоины

15

Полы

бетонные, линолеум, кер.плитка

Отдельные мелкие трещины, истертость линолеума в ходовых метах, отсутствие отдельных плиток

20

Двери

филенчатые

Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, щели в притворах

20

Окна

пластиковые двойные двухстворные

Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами

10

Внутренняя отделка

окраска, плитка, обои

Повреждение окрасочного слоя, царапины, оставание и повреждения кромок обоев местами

20


Описание земельного участка

Права на земельный участок

Право собственности

Субъект права

ООО «Анастасия»

Подтверждающий право документ

Свидетельство на право собственности АВ №135246

Адрес объекта:

Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, 7

Ландшафт

Со спокойным рельефом

Кадастровый номер

02:55:020533

Разрешенное использование

Для размещения и обслуживания административно-производственного здания

Категория земель

Земли населенных пунктов

Зона градостроительной ценности

1

Экономико-планировочный район

НЦ-60

Площадь участка, (м2)

2 160 кв.м.

Ставка земельного налога за 1 кв.м. на 2013 г.

0,7 руб./ кв.м.

Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв.м.)

2 630

Наличие коммуникаций

Электроснабжение, отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, телефонизация

Качество подъездных путей

Удобные, асфальтированная автомобильная автодорога

Описание улучшений

Состав улучшений

Административно-производственное здание (Литера А)

Собственник

ООО «Анастасия»

Подтверждающий право документ

Свидетельство о ГРП серия 04АА №34535871 от 28.03.2009 г.

Обременения

Отсутствуют

Краткая характеристика местоположения

Объект расположен в части города, носящем название «Проспект». Местоположение объекта характеризуется развитой инфраструктурой, умеренным людским потоком, хорошей транспортной доступностью. К объекту возможен доступ всеми видами общественного транспорта - в пяти минутах ходьбы имеется остановка общественного транспорта. Рядом располагаются жилые дома, магазины, объекты сферы услуг.

Общее состояние

хорошее


Техническое описание конструктивных элементов зданий произведено на основании технического паспорта и внешнего осмотра. Устранимый физический износ определен экспертно с использованием ВСН 53-86. Площадь повреждений определен экспертно, в соответствии с площадью повреждений и признакам износа выбран соответствующий износ по ВСН 53-86.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Данный анализ базируется также на четырех критериях:

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Техническое состояние объекта на момент оценки соответствует его эффективному использованию:

Варианты функционального назначения Варианты конструктивных решений

Офисное

Торговое

Производственно-складское

Гостиничное

Сохранение текущих конструктивных решений

+


+


Ремонт

+


+


Реконструкция продолжение строительства



+


Снос и новое строительство






б) Законодательно разрешенное использования

В настоящее время текущие улучшения не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения. Оценщик также принимает во внимание возможность получения разрешения на перепрофилирование объекта.

в) Экономически целесообразное использование

Принимая во внимание текущее состояние рынка недвижимости в Республике Башкортостан, оценщик считает, что снос или перепрофилирование оцениваемого объекта экономически нецелесообразно, поскольку оцениваемый комплекс представляет собой действующий, специализированный производственно-складской комплекс, перепрофилирование которого потребует инвестиции равносильные строительству нового объекта, поэтому наиболее экономически целесообразными является использование объекта оценки по его прямому назначению.

г) Наиболее доходное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. Анализируя потенциальную доходность объекта и, принимая во внимание, сказанное в предыдущем разделе, оценщик считает, что в данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме, что показано в нижеприведенной таблице:

№ п/п

Вариант использования объекта

Юридическая законность

Физическая возможность

Финансовая осуществимость

Вывод о наиболее эффективном использовании

1

2

3

4

5

6

1.

Административно-производственное

+

+

+

Использ. объекта оценки по его прямому назн. является наиболее эффективным

5. Доходный подход

Настоящий подход представляет собой оценку стоимости имущества, непосредственно связанную с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов по определенной норме, которая отражает динамику дохода.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

Объектом оценки является объект недвижимости, принадлежащий ООО «Анастасия»:

Административно-производственное здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, д. 2, площадью кв.м. Функциональное назначение данного здания: производственное, которое занимает 270 кв.м. и офисное - 450 кв.м.

5.1 Анализ доходов


Потенциальный валовой доход для данных объектов складывается из дохода от сдачи в аренду помещений. Рыночная рента определялась из расчета сдачи в аренду помещений при рыночной ставке арендной платы на данный вид помещения.

Оценщик проанализировал рынок аренды недвижимости на основании данных печатных изданий, информации, предоставленной информационным агентством «Азимут», аналитика которого приводилась в разделах «Краткая характеристика рынка недвижимости РБ», «Краткая характеристика рынка недвижимости г. Уфы». Оценщик сделал вывод, что на рынке недвижимости имеется достаточно информации о предложениях сдачи в аренду. Для оцениваемых объектов Оценщик подобрал объекты, аналогичные по местоположению, функциональному назначению и площади, предлагаемые в аренду.

Административно-производственное здание (Литера А), расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Трамвайная, 2:

Местоположение

Площадь, кв.м.

Наличие коммуникаций

Доп. сведения

Ставка аренды, руб./кв.м./мес.

Источник

Офисные помещения

г. Уфа, ул. Льва Толстого

33

+

Охрана, интернет

450

avito.ru

г. Уфа, ул. Проспект, 144

62,1

+


565

avito.ru

г. Уфа, ул. Заводская, 47

От 8

+


600

avito.ru

г. Уфа, ул. Ульяновых, 65

37

+


513

avito.ru

г. Уфа, ул. Р.Зорге, 9/3

572,5

+


500

avito.ru

Среднее значение арендной ставки

526


Производственно-складские помещения

г. Уфа, ул. Трамвайная

225

+


300

avito.ru

г. Уфа, ул. Интернациональная

366

+


350

avito.ru

г. Уфа, ул. Новоженова

565,5

+


250

avito.ru

г. Уфа, ул. Зел.Роща

270

+


100

avito.ru

г. Уфа, ул. Фронтовых Бригад

374

+


270

irr.ru

Среднее значение арендной ставки

254



Для прогнозных расчетов принимаем предоставленные арендные ставки с последующим увеличением на прогнозные темпы роста инфляции в РФ на 2012-2016 годы, согласно прогнозу социально-экономического развития РФ на 2012-2016 годы. Данные темпы роста составят 4% (прогноз показателей инфляции и системы цен до 2016 г. сайт Минэкономразвития РФ)

Арендопригодная площадь административно-бытовых помещений составляет 273 кв. м., для производственных помещений - 255 кв. м.

Потери от недозагрузки. Недозагрузка определяется по статистики сдачи объекта оценки или аналогичного помещения в аренду. Средняя продолжительности - 3 года, поиск нового арендатора занимает 4 месяца.

Принимаются во внимание потери арендной платы от недозагрузки и неплатежей.

Коэффициент загрузки есть поправка на экспозицию при сдаче в аренду помещений.

Потери от недозагрузки = (4 мес./4 мес.+36) 100% = 10%

Отсюда коэффициент загрузки составляет = 1 (100% загрузки) - 0,1 (потери от недозагрузки) = 0,9.

Недобор арендной платы.

Недосбор платы за аренду представляется маловероятным, вместе с тем некоторый риск недополучения платежей за услуги существует. Мы должны учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозного периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбора денежных средств. Однако, из практики оценщиков, представляющих свои работы на рецензию в Российское Общество Оценщиков, а так же учебного пособия «Оценка недвижимости» под редакцией д.э.н Грязновой (Москва,2002 «Финансы и статистика») недобор арендных платежей составляет от 5 до 15%. В данной работе использовано значение - 5%.

5.2 Анализ расходов


Операционные расходы - это расходы на содержание и обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода, являющиеся важнейшей характеристикой недвижимости. Операционные расходы распределяются по трем группам:

·    - постоянные расходы;

·        - переменные расходы;

·        - расходы на замещение.

К постоянным расходам относят плата за недвижимость (земля и улучшения), страхование, т.е., которые не зависят от степени использования объекта.

Расходы по налогу на имущество - определяются в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Налогооблагаемая база - остаточная балансовая стоимость объекта. Ставка налога на собственность составляет 2,2%. Для первого года составит 2543595 * 0,022 = 55 511,4 рублей.

Ежегодное уменьшение налогооблагаемой базы принимаем по амортизационным нормам отчислений.

Ставка земельного налога принята на уровне фактических ставок для данного объекта. В последующие года предполагается увеличение на 10% ежегодно на основании ретроспективного анализа увеличения земельного налога. Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) на 1 кв.м. составляет 2 630 руб./кв.м., ставка налога составляет 0,7 % от кадастровой стоимости. Отсюда, сумма земельного налога составляет:

Земельный налог = УПКС* Площадь*ставка земельного налога =

= 2 630 * 2 160 * 0,7 % * = 39 767,5 рублей

К переменным расходам - расходам, напрямую зависящим от интенсивности использования собственности и уровня, представляемых услуг, оценщиком отнесены расходы на управление, заработную плату персонала, коммунальные расходы, уборку, эксплуатацию и ремонт объекта недвижимости.

Коммунальные услуги - для данного объекта в число коммунальных услуг входят расходы на отопление, водоснабжение, электричество, затраты на охрану объекта. В данном случае все коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемого помещения возлагаются на арендатора.

Расходы на управление взяты из ретроспективного анализа рынка недвижимости по данным компаний (компаниями «Квадро-А», «Сан», «Уникум»), которые предлагают услуги по управлению объектом недвижимости составляет 5-10%, для расчета принято значение 7% (от эффективного валового дохода). Для нашего объекта расходы на управления составляют 173 275,41 рублей на первый год.

Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт - для данного объекта затраты по данной статье прежде всего связаны с накоплением денежных средств на замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, электроарматура и т.д.). Расходы на замещение приняты нами по нормам амортизационных отчислений (на основании постановления Совета Министров СССР № 1072 «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов»). Для первого года составляют 20 349 рублей.

Расходы на страхования равны 0,04% от потенциального валового дохода. Составляет 1000 рублей.

Расходы на реконструкцию (ремонт) - отсутствуют.

Итого расходы

511,4+39 767,5+173 275 ,41+20 349+1000= 289 903,31 рублей.

5.3 Метод дисконтирования денежных потоков


Для расчета объектов недвижимости мы использовали метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежного потока применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1.   Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2.      Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости не конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

.        Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

.        Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость

периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии


PV - текущая стоимость;

Ct - денежный поток периода t,

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t,

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

5.4 Определение ставки дисконтирования


Расчет ставки дисконтирования проводим методом кумулятивного построения. Метод основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Сумма премий за

риски

В качестве безрисковой ставки выбирается средняя рыночная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ. Государственные краткосрочные обязательства (ГКО) - это дисконтные облигации Министерства Финансов РФ, номинированные в рублях. Доход инвестора по этим бумагам фомируется как разница между ценой покупки и ценой продажи или погашения облигаций.

Облигации Федерального Займа (ОФЗ) - это купонные облигации Министерства Финансов РФ, номинированные в рублях, с квартальным и полугодовым купоном. Порядок и условия выпуска ОФЗ установлены Генеральными условиями выпуска и обращения облигаций федеральных займов, утвержденными Постановлением Правительства РФ, в соответствии с которыми ОФЗ выпускаются в бездокументарной форме и числятся в Национальном депозитарном центре (НДЦ) в виде записи на счетах депо клиента.

Номинальная стоимость облигаций федерального займа составляет 10 и 1000 рублей. Доход по ОФЗ формируется в виде разницы цены покупки - продажи и накопленного купонного дохода, выплачиваемого раз в три месяца, раз в год или раз в полугодие в зависимости от условий выпуска. Обращение облигации происходит только в виде операций купли-продажи на ММВБ. Данная ставка составляет на дату оценки 7,16% (источник информации - сайт ЦБ РФ - www.cbr.ru <#"659424.files/image012.gif">

где, П - премия за риск низкой ликвидности;

Rб - безрисковая ставка;

L - период экспозиции (в месяцах); Q - общее количество месяцев в году.

Отсюда П = 7,16 (безрисковая ставка)*4(период экспозии)/12 (кол-во месяцев в году) = 2,39.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент - управление инвестициями в конкретную отрасль экономики либо в развитие предприятия. Риски компаний, владеющих недвижимостью, могут быть представлены в зависимости от источников риска, а именно:

·   Тип риска недвижимости (исходит из условий предложения и спроса на данный тип недвижимости в зависимости от функционального назначения);

·        Местоположения (рынок спроса и предложения в условиях местного рынка);

·        Арендный кредитный (возможность потерь арендной платы в связи с неплатежеспособностью арендатора или недозагрузки площадей);

·        Физического старения и изнашивания (общее состояние объектов недвижимости, соответствие требованиям рынка, современный дизайн и дополнительное оборудование);

·        Реинвестирования (связан с тем, что полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой доходности, что и первоначальный капитал).

Наименование риска

Фактор риска, %


1

2

3

4

5

Функциональное назначение объекта оценки




1


Местоположение


1




Арендный кредитный




1


Физического старения


1




Реинвестирования



1



Количество наблюдений

0

2

1

2

0

Сумма факторов

0

4

3

8

0

Процент риска (инвестиционный менеджмент), %

3


Расчет определяется как сумма произведений количества наблюдений по каждому фактору на значение фактора на сумму факторов. 2*2+1*3+4*2/5 = 3 %

Размер компенсации на инвестиционный менеджмент принят равным 3%.

Компенсация за риск вложения в недвижимость.

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более или менее высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Расчет премии за риск представлен в таблице «факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости:

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный







1




Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный



1








Изменение федерального или местного законодательства

динамичный






1





Несистематический риск

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации

статичный


1









Ускоренный износ здания

статичный


1









Неполучение арендных платежей

динамичный





1






Неэффективный менеджмент

динамичный





1






Криминогенные факторы

динамичный



1








Финансовые проверки

динамичный



1








Неправильное оформление договоров аренды

динамичный



1








Количество наблюдений


0

2

4

0

2

1

1

0

0

0

Взвешенный итог


0

2

12

0

10

6

7

0

0

0

Сумма

37

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение

3,7



5.5 Определение ставки капитализации


Коэффициент капитализации рассчитывается по методу Гордона, так как окончании прогнозного периода стоимость объекта оценки вырастет в первый постпрогнозный период на 3,4% согласно прогнозу индексов-дефляторов и инфляции до 2030 года .

Коэф. капитализации = r - G = 16,25 - 3,4 = 12,85 % (0,1285)

Где:

r- ставка дисконта;

G - темп роста объекта оценки;

Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации

Расчет ставки дисконтирования для улучшений

Безрисковая ставка (Rf), %

7,16

Риск вложения в недвижимость, %

3,7

Срок экспозиции, мес.

4

Надбавка за низкую ликвидность, %

2,39

Расходы на инвестиционный менеджмент, %

3

Ставка дисконтирования для улучшений, %

16,25

Расчет коэффициента капитализации для улучшений

Коэффициент капитализации = (r - G)

0,1285



Расчет рыночной стоимости производственной базы, расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

Рассматриваемый период, (год)

Текущий момент

1

2

3

4

5

Пост прогноз

Исходные данные

Темпы роста


4,0

4,2

4,2

4,2

4,2

4,2

Сдаваемые помещения: производственные

255,0

255,0

255,0

255,0

255,0

255,0

255,0

Арендная плата за кв.м в год (руб.)

3048

3353

3688

4057

4463

4909

5400

Сдаваемое помещение: офисные (кв.м)

273,0

273,0

273,0

273,0

273,0

273,0

273,0

6312

6943

7637

8401

9241

10165

11182

Балансовая стоимость, руб.

2543595

2523246

2503060

2483036

2463172

2443467

2423919

Коэффициент увеличения арендной платы


4,0

4,2

4,2

4,2

4,2

4,2

Расходы на содержание (7% от ЭВД)

0,07

173275,41

190603

209663

230629

253692

279061

Увеличение расходов

0,1

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

1,1

Площадь земельного участка, кв.м

2160

2160

2160

2160

2160

2160

2160

Земельный налог в руб./год

39766

43742

48116

52928

58221

64043

70447

Налог на имущество. руб.

0,022

55511,412

55067,32

54626,792

54189,784

53756,274

53326,218

Затраты на страхование, руб(0,04% от ПВС)

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

Затраты на ремонт (руб)


20349

20186

20024

19864

19705

19548

Процент комиссионых при продаже

0,03

0,03

0,03

0,03

0,03

0,03

0,03

Коэффициент дисконтирования

16,25

0,1625

0,1625

0,1625

0,1625

0,1625

0,1625

Коэффициент заполняемости


0,9

0,9

0,9

0,9

0,9

0,9

Анализ дисконтированного потока наличности

Потенциальный валовый доход, руб.

2500416

2750403

3025361

3327979

3660750

4026798

4429614

Не занятость и потери от недосбора, руб


275040

302536

332798

366075

402680

442961

Действительный валовый доход


2475363

2722825

2995181

3294675

3624118

3986653

Общие затраты, в т.ч.


293877,58

314972,17

338242,17

363904,17

392196,17

423382,17

Налог на имущество и землю, руб.


99253

103183

107555

112411

117799

123773

Затраты на страхование, руб


1000,17

1000,17

1000,17

1000,17

1000,17

1000,17

Затраты на текущий ремонт, руб.


20349

20186

20024

19864

19705

19548

Расходы на содержание, руб.


173275,41

190603

209663

230629

253692

279061

Чистый операционный доход, руб.


2181485,4

2407852,83

2656938,83

2930770,834

3231921,834

3563270,834

Коэффициент текущей стоимости в конце года, (ед)


0,9984

0,74

0,6365

0,5476

0,471


Текущая стоимость будущего доходов, руб


2177995

1781811

1691142

1604890

1522235


Капитализированная стоимость (руб) риверсия (0,1285)

27729734







Комиссионные при продаже (3%)

831892,02







Чистая выручка от продажи (руб)

26897842







Текущая стоимость конечной продажи (руб)

12668884







Текущая стоимость потока наличности (руб)

8778073







Общая стоимость объекта

21446957







Заключительная оценка, округленная (руб)

21447000







Стоимость одного квадратного метра, руб.

40619,32








Итоговая рыночная стоимость объекта оценки полученная доходным подходом равна 21 447 000 рублей.

6. Сравнительный подход


Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, сравнительный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении сравнительного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи.

В процессе анализа аналогов мы взяли за основу для расчётов аналоги, информация по которым общедоступна.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

·    Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

·        Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

·        Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей продажных цен сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики.

После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведём корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

1.   Переданные права собственности на недвижимость,

2.      Условия финансирования,

.        Условия продажи,

.        Дата совершения сделки,

.        Местоположение,

.        Физические характеристики и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов.

Рассмотрим подробно перечисленные выше элементы сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогда при сделке купли - продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость недвижимости, а следовательно, и цену продаж.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли - продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;

) финансирование сделки купли - продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т. п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения - достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем, виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких - либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Условия рынка (время продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени является инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (право собственности, налогообложения и т. д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно - территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости.

Похожие работы на - Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

 

Не нашел материал для своей работы?
Поможем написать качественную работу
Без плагиата!