Доказательства по земельным спорам. Процессуальное положение регистрирующего органа. Судебное решение, мировое соглашение
Используемая литература
судебный земля аграрный сделка
1. Вступительная статья
Споры, связанные с правами на недвижимое имущество и сделками с ним, составляют значительную и не самую простую часть общего объема судебных разбирательств. Составной частью таких споров являются вопросы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Сборник был направлен во все суды Московской области и учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации, где получил одобрение и поддержку.
По отзывам судей и государственных регистраторов, иных специалистов, в том числе из других регионов Российской Федерации, обзор систематизировал подходы ко многим вопросам в области применения норм как материального, так и процессуального права, значительно расширив первое понимание значения нового российского института государственной регистрации прав.
Судебная практика подтвердила значимость государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права.
Обзор способствовал разрешению накопившихся вопросов и появлению стабильности правоприменения в этой сфере.
Подтверждено, в частности, что:
регистрация сделок с недвижимым имуществом, а также ограничений (обременений) права возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на это имущество;
регистрация права умершего или сделки, сторона по которой умерла, невозможна;
сомнения нотариусов в законности сделок, заключенных в простой письменной форме и зарегистрированных в установленном порядке, не свидетельствуют об их недействительности;
решения об отказах в государственной регистрации, принятые по указанным в законе основаниям, являются правомерными действиями регистрирующего органа и не направлены на ущемление прав заявителей;
регистрирующий орган не участвует в материальных правоотношениях, связанных с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, и не может выступать в качестве ответчика по данной категории споров.
Изложенная в первом обзоре и продолжающаяся судебная практика способствуют укреплению понимания одного из важнейших вопросов. Сами по себе споры о признании в судебном порядке недействительной государственной регистрации и (или) свидетельства о государственной регистрации с правовой точки зрения бессмысленны. Приоритетным для судебных органов должно стать положение части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, ни государственная регистрация, ни свидетельство о ней, а право должно оспариваться в суде заинтересованными лицами, законные права и интересы которых нарушены.
В 2002 г. Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата продолжили общую аналитическую работу, формируя тем самым добрую и, главное, взаимополезную традицию.
В результате подготовлен для изучения и использования второй совместный обзор судебной практики, посвященный тематике, представляющей, пожалуй, наиболее сложные и разнотрактуемые вопросы правоприменения, в области земельного законодательства.
Долгое время суды и регистрирующий орган по разному реагируют на факты безвозмездной и без выставления на торги передачи земли физическим лицам, отчуждения земельных участков и многие другие. Добавили проблемных вопросов судьям и государственным регистраторам вступление в силу главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и введение в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации, уже изначально содержащие противоречащие друг другу положения.
Разночтение правовых норм не может не сказываться на последовательности их восприятия.
Второй совместный обзор отражает и комментирует новое земельное законодательство и судебную практику данной направленности. В обзоре раскрыты понятия земли как объекта права, вещных, ограниченных вещных и обязательственных прав на землю, субъектов земельных правоотношений и другие вопросы. Приведены многочисленные примеры судебных споров.
Особое внимание уделено в обзоре весьма актуальной сегодня проблеме противоречивых отношений, сложившихся в аграрном секторе после реорганизации колхозов и совхозов, а также возникших в связи с этим прав на земельные доли и земельные участки в счет земельной доли.
Рассмотрены особенности сделок с землей и основания их недействительности.
Таким образом, предоставляемый обзор судебной и регистрационной практики по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений Московской области, формулирует с учетом уже имеющегося опыта унифицированные подходы, которыми судьи и государственные регистраторы могут руководствоваться при разрешении сложных и должным образом не урегулированных гражданским и земельным законодательством отношений в сфере прав на землю, сделок с земельными участками и их государственной регистрации. В основе обзора - нормы права и реальная практика их применения.
Надеемся, совместный труд Московского областного суда и Московской областной регистрационной палаты найдет понимание и будет полезен в практической деятельности.
Граждане России наделены правом свободно пользоваться и распоряжаться землей (ст. 36 Конституции РФ). Объем правомочий распоряжения собственника применительно к земле определен в ст. 260 ГК РФ: лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Оборот земельных участков, т.е. переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок, регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.
Право на защиту земельных прав законодательно закреплено в ст. 35 Конституции РФ, ст. 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. В соответствии со ст. 304 и 305 ГК РФ все пользователи земельными участками могут требовать устранения нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права владения.
В зависимости от основания возникновения прав на земельные участки, споры можно классифицировать на споры:
) о праве собственности на земельный участок, в том числе:
о признании права на земельный участок (ст. 59 ЗК РФ);
об отводе земельного участка;
об освобождении;
об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
) о праве владения, в том числе:
о пожизненном наследуемом владении;
об истребовании земельного участка или его части из чужого незаконного владения - виндикационный иск;
) о праве пользования, в том числе:
о праве постоянного бессрочного пользования;
об устранении препятствий и помех в пользовании земельным участком, при нарушении отдельных правомочий субъекта - негаторный иск и др.;
) об аренде;
) о сервитуте.
Судебная практика с введением в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136 ФЗ сформирована в:
Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»;
Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»; а также в решениях ВАС РФ, арбитражных судов округов по отдельным делам.
Наряду с правом собственности земельные участки могут принадлежать гражданам и на ином праве - праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. По закону исключено любое распоряжение земельными участками на указанном праве, они не могут включаться в состав имущества супругов и быть предметом спора при разделе их общего имущества. В то же время суд вправе определить по иску любого из них порядок пользования такими земельными участками.
С принятием нового Земельного кодекса РФ гражданам предоставлено право на однократную бесплатную приватизацию земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения, причем без ограничения каким-либо сроком, независимо от их размера, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и без взимания дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов (ст. ст. 20, 21 ЗК). В данном случае речь идет о так называемом административно-правовом способе возникновения права собственности граждан на земельные участки, который наиболее характерен для этого вида имущества. Именно таким образом, т.е. на основании акта органа местного самоуправления, происходит и новое предоставление бесплатно земельных участков в собственность некоторых категорий граждан, а ранее происходило наделение земельными долями работников при реорганизации бывших колхозов и совхозов.
Московским областным судом совместно с Московской областной регистрационной палатой проведено обобщение судебной и регистрационной практики по вопросам, возникающим из земельных правоотношений. В основном в обзоре рассмотрены споры наиболее сложные и интересные с точки зрения формирования судебной практики.
Цель обобщения состоит в выявлении накопившихся проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении земельного законодательства.
3. Законодательство, регулирующее земельные отношения
Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 г. Статьей 2 <#"justify">установил:
1. Решением бюро технической инвентаризации при администрации города Екатеринбурга ЗАО "СЭВЭНТ" было отказано в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного 3 февраля 1998 года, на том основании, что к моменту обращения это помещение уже находилось в аренде по другому договору, надлежащим образом зарегистрированному 16 сентября 1998 года. Отказывая ЗАО "СЭВЭНТ" в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд указал, что истец в нарушение требований действующего законодательства не произвел государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), хотя каких-либо препятствий для этого у него не имелось, в то время как оспариваемый им договор надлежащим образом зарегистрирован.
. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165); договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651).
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 12 апреля 2001 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
. Согласно п. 3 ст. 607 ГК Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя п. 3 ст. 607 ГК Российской Федерации, связан требованиями ст. 26 названного Федерального закона и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.
. Таким образом, п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 ГК Российской Федерации конституционное право заявителя на судебную защиту и свобода экономической деятельности, включая свободу договоров, нарушены не были, а потому его жалоба не может быть принята Конституционным Судом Российской Федерации к рассмотрению. Проверка же законности и обоснованности вынесенных по делу ЗАО "СЭВЭНТ" решений арбитражных судов в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации не входит.
Исходя из изложенного и руководствуясь п. 2 части первой ст. 43 и частью первой ст. 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации.
определил:
1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ", поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба может быть признана допустимой.
. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.
Используемая литература
1.Конституция РФ
.Зелельный кодекс
.Шумилов С.Н. «Земля. Недвижимость. Строительство»
.Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации
.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость