Договор купли-продажи земельного участка

  • Вид работы:
    Дипломная (ВКР)
  • Предмет:
    Основы права
  • Язык:
    Русский
    ,
    Формат файла:
    MS Word
    53,52 Кб
  • Опубликовано:
    2012-07-31
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!

Договор купли-продажи земельного участка













ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: "Договор купли-продажи земельного участка"

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и общая характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков

1.1 Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

1.2 Земельный участок как объект купли-продажи

1.3 Общая характеристика купли-продажи земельных участков

Глава 2. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации

2.1 Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты

2.2 Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах

2.3 Государственная регистрация сделок с землей

Глава 3. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка

3.1 Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения

3.2 Анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков

3.3 Защита земельных прав субъектов купли-продажи земельных участков

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения

Введение

Успешное и поступательное развитие общества в различных его компонентах требует ясной, продуманной правовой политики в отношении земли, определения возможностей по ее использованию, обеспечению сохранности, а также создания такой нормативно-правовой базы по вовлечению земельных участков в оборот, которая бы гармонично учитывала публичные и частные интересы.

К сожалению, и в современный период далеко не все обстоит благополучно в этом плане; анализ тематики научно-квалификационных и других исследований позволяет утверждать, что внимание правоведов явно смещено на специфические проблемы оборота земли в рамках науки земельного права. В результате безусловно цивилистический вопрос о купле-продаже земли оказался политизирован и отчасти заслонен проблематикой, прямого отношения к праву не имеющей.

В результате после фактически двадцати лет реформ, которые создали условия для построения новой системы права, в рассматриваемой области правового регулирования отношений удалось, собственно, только выйти на первый этап - сформировать принципиально новую систему законодательного обеспечения отношений оборота земли и, в частности, купли-продажи земельных участков. Но и это обстоятельство весьма обнадеживает, поскольку способно послужить основой реального развития рыночных отношений по поводу земли и, тем самым стимулировать и правовые исследования.

Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Существенно также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Все это позволяет утверждать об актуальности настоящего исследования.

Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика и конкретные договоры о купле-продаже земельных участков.

Цель исследования - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в работе определены следующие задачи:

-рассмотреть нормативно-правовую базу регулирования купли-продажи земельных участков в РФ.

-определить характеристики земельного участка как объекта купли-продажи;

-выявить основные характеристики купли-продажи;

договор купля земельный участок

-проанализировать особенности купли-продажи земельных участков в случаях, когда на них расположены иные самостоятельные объекты;

-проанализировать особенности купли-продажи земельных участков в случаях, когда они находятся в государственной или муниципальной собственности;

-определить значение государственной регистрации сделок с землей;

-выявить правовые коллизии купли-продажи земельных участков и разработать пути их решения;

-провести анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков;

-рассмотреть вопросы защиты земельных прав субъектов купли-продажи земельных участков.

При выполнении работы использовались общенаучные методы исследования, включая диалектический прием выделения ключевых моментов развития (для оценки тенденций формирования законодательства о купле-продаже земли), общелогические методы, в том числе анализ, абстрагирование, метод индукции (в частности, для оценки специфики порядка заключения договоров купли-продажи) и др. В числе частноправовых методов применялись формально-правовой и структурно-нормативный методы (например, для установления содержания норм и соотношения их друг с другом), метод правового целеполагания и прогнозирования (при установлении соответствия нормы ее назначению и возможности реализации) и др.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составили Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, иные нормативные акты гражданского и земельного законодательства, практические материалы и материалы научных конференций, статистические данные, научно - теоретические исследования отечественных цивилистов: Победоносцева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.И. Романова, В.А. Тархова, И.М. и иных авторов, а также правоведов, специализирующихся в сфере земельного законодательства.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, разделенных на 9 параграфов, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы.

В первой главе данного исследования определено понятие и дана общая характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков.

Вторая глава включает выделение особенностей заключения договора купли-продажи земельных участков, и порядка его государственной регистрации.

В третьей главе выявлены проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка.

Глава 1. Понятие и общая характеристика правовой природы купли-продажи земельных участков

1.1 Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл.30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пункт 5 ст.1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст.35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу.

Из правила есть два исключения. Возможно, отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности-этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

Следует особо подчеркнуть, что ст.550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с изм. и доп. от 23 декабря 2003 г.) .

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:

его местоположение, т.е. почтовый адрес;

кадастровый номер;

размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);

площадь участка (в квадратных метрах);

основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

в чьем ведении находятся эти земли;

цель использования земельного участка.

Образец типового договора купли-продажи земельного участка представлен в приложении 1.

Так же нормативно-правовую базу регулирования купли-продажи земельных участков составляют специализированные законодательные акты. Например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.02 № 101-ФЗ.

Закон г. Москвы от 29.09.1999 N 36 "Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде".

Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 13.04.2011)"О землепользовании в городе Москве".

Итак, нами были рассмотрены основные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, складывающиеся в сфере купли-продажи земельных участков. Необходимо отметить, что данные отношения регулируются как федеральным законодательством, так и на региональном уровне. Далее, мы считаем необходимым, выявить сущность земельного участка как объекта купли-продажи. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.

1.2 Земельный участок как объект купли-продажи

В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп.1 п.1 ст.6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного, и прежде всего земельного, законодательства.

Для юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей, большое значение имеет и гражданско-правовой аспект проблемы. Подпункт 2 п.1 ст.6 Кодекса в качестве объекта земельных отношений называет земельный участок, юридическое определение которого установлено в п.2 этой же статьи. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст.128 - 130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст.2 ГК РФ).

Объектом земельных (и в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть также часть земельного участка (подп.3 п.1 ст.6 ЗК РФ). В случаях если в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка.

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю.

Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст.68, 69 Кодекса, осуществляется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. "О землеустройстве", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Для того чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст.70 Кодекса. Это касается любых земельных участков, в том числе лесных участков.

Абзац 2 п.2 ст.6 Кодекса основывается на положениях ст.133 ГК РФ. Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Так, неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.252, 258 ГК РФ.

Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, каждая из которых после раздела будет соответствовать правилам абз.2 п.2 ст.6 Кодекса, то каждая такая его часть будет рассматриваться как самостоятельный земельный участок (см. первый абзац указанного пункта), представляющий собой объект земельных и гражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам.

Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ч.4 ст.44 ГрК РФ, может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.

Если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько таких участков или объединение земельных участков в один участок либо изменение общей границы земельных участков, то подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры вновь образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры таких участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

На практике целесообразно учитывать, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому вновь образованному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (ч.4 ст.41 ГрК РФ).

После того, как мы выявили сущность земельного участка как объекта купли-продажи, мы считаем необходимым, дать общую характеристику купли-продажи земельных участков. Этому посвящен следующий раздел данного исследования.

1.3 Общая характеристика купли-продажи земельных участков

Как известно, договор купли-продажи земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл.30 ГК РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл.30 ГК РФ.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1 ст.37 Кодекса). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Напомним, что основные правила о государственном кадастровом учете земельных участков установлены в ст.70 Кодекса.

Именно в результате государственного кадастрового учета земельный участок приобретает характеристики, позволяющие идентифицировать его среди других земельных участков. Так, по результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр земель включаются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (см. п.2 ст.14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре") .

В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель. На практике это позволит исключить применение правила ч.2 ст.554 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под угрозой признания его недействительным (ст.550 ГК РФ).

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать субъекты гражданского права, в том числе юридические лица и граждане. При этом продавцом земельного участка может быть только его собственник, так как лишь он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав.

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является его существенным условием, при отсутствии которого договор считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). При этом определение цены возмездного договора только по соглашению сторон (п.3 ст.424 ГК РФ) возможно не во всех случаях купли-продажи земельных участков. Законодательство Российской Федерации предусматривает и более сложные способы определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.

Цена земельного участка может быть определена соглашением продавца и покупателя, оценщиком или по итогам торгов. В определенных случаях цена земельного участка может устанавливаться в соответствии со специальными правилами, предусмотренными федеральным законом. Например, такого рода положения установлены в ст.2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно п.3 ст.11 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной их рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента. Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательствам и правилами ст.37 Земельного Кодекса.

Специалисты правильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 Кодекса возлагает на продавца обязанность информировать покупателя обо всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п.3 ст.37 Кодекса.

Как правило, на практике исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишь в том случае, когда соответствующая информация была отражена в тексте договора или в приложениях к нему. При возникновении спора наличие тех или иных сведений в договоре позволит также однозначно определить объем предоставленной информации, ее истинность либо ложность.

К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится также то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (ст.166 - 181 ГК РФ).

Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Следует согласиться с мнением, что, несмотря на то, что п.2 ст.37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п.3 ст.37 Кодекса, покупатель вправе требовать: уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.

Итак, нам удалось выяснить, что в договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель. На практике это позволит исключить применение правила ч.2 ст.554 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Далее, мы считаем необходимым, рассмотреть особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок их государственной регистрации. Этому посвящена следующая глава данного исследования.

Глава 2. Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок его государственной регистрации

2.1 Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты

Земельный участок обладает естественным свойством всякой территории иметь на себе другие объекты.

Вопрос о том, что именно приобретается при покупке земли, стоял и перед юристами в древности. Не сразу родилась идея о том, что одновременно с земельным участком продаются и некоторые сопровождающие его вещи. При продаже земельного участка за ним следовали только те объекты, которые были естественным образом, связаны с землей, раб, например, мог быть продан с участком только при прямом указании на это в акте продажи, посадки и вспомогательные (служебные) постройки следовали за участком, относительно самостоятельных зданий вопрос был спорным - все зависело от того, как описывался в тексте договора объект продажи. Частные правила накапливались и постепенно суммировались, кристаллизуясь в нормы; к концу империи возобладало, видимо, универсальное правило Помпония: "Когда производится отчуждение, то мы переносим на другое лицо собственность во всем относящимся к ней, что существовало бы, если бы вещь оставалась у нас".

Обращаясь к действующим правилам, обратим внимание на ранее отмеченное обстоятельство: одни из объектов на участке (камни, растительность, экземпляры фауны и т.п.) составляют принадлежности самого участка и юридическая конструкция "главная вещь - принадлежность" (ст.135 ГК РФ) освобождает от размышлений о их судьбе при продаже участка.

Другие объекты могут выступать как самостоятельные в нескольких значениях. Так, правовой режим фруктового сада (или, скажем, лесопосадки) и участка под ним характеризуется существованием каждого из них в определенной зависимости друг от друга, что дает основание рассматривать их вместе как сложную вещь (ст.134 ГК РФ); такие земельные участки у римских юристов назывались res soli, вещи же, лишенные сущностной связи с землей, именовались ruta caesa (например, срубленное дерево, вырытый песок). Res soli, на наш взгляд, являются также некоторые объекты недвижимости, например, естественные и искусственные ирригационные сооружения (каналы, арыки, кефары, прудовые устройства и пр.), внутренние дороги (технологические пути прохода по участку), пространства, выделяемые для установки средств межевания и т.п.

При отсутствии критерия образования единого целого, предполагающего использование таких объектов по общему назначению, перед нами иной случай самостоятельности. Например, если на участке расположено здание, то говорить о составлении ими сложной вещи можно только в том случае, если данный участок не превышает размеров, необходимых для использования здания (п.3 ст.33 ЗК РФ); остальная площадь этого же земельного участка, конечно же, может эксплуатироваться в режиме, никак не связанном с постройкой.

По сложившейся судебно-арбитражной практике к таким объектам относят и водозаборные скважины.

В числе основных идей, питавших законодателя при регулировании отношений по поводу земли, ранее мы выделяли тезис о следовании за земельным участком всего на нем находящегося, в том же составе, в котором эти объекты принадлежали собственнику-продавцу.

В принципе этот же тезис реализован и в Земельном кодексе (п.5 ст.1), где закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Это же положение установлено и в п.4 ст.35 ЗК РФ, предусматривающем, что отчуждение здания или иного сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, если здание находится на земельном участке, изъятом из оборота, или если часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Правда, это правило соблюдается не во всех нормах Земельного кодекса. Так, в соответствии с п.1 ст.35, п.1 ст.36 Земельного кодекса, наоборот, судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.

По почти общей оценке правоведов, ГК РФ опирается на противоположный подход. Статья 553 ГК РФ устанавливает, что, если при продаже земельного участка находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

Если же объектом купли-продажи является именно недвижимость, расположенная на земельном участке, то согласно ст.552 ГК РФ покупатель этой недвижимости получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от прав продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то права на участок, которые переходят покупателю, должны быть определены в договоре, в противном случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Ясно, что такие правила не учитывают многих факторов, в том числе и возможность предоставления покупателю земли вне самого строения.

Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.

Общими нормами, определяющими порядок получения в собственность земельных участков, если на них расположены объекты недвижимости, являются п.3. ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.36 ЗК РФ, а также названные ранее нормы ГК РФ.

Таким образом, следует различать случаи, когда участок под здание (сооружение) находится на праве частной собственности и предоставляется гражданином (юридическим лицом), и, с другой стороны, когда приобретено здание, находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких случаев перехода прав на земельный участок (ст.35 ЗК РФ), а в последнем случае надо учитывать правила ст.36 ЗК РФ.

Право собственника строения выкупить находящийся под ним земельный участок в значительной степени связано с процессом приватизации. Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного (муниципального) имущества гражданам и юридическим лицам, в соответствии со ст.217 ГК РФ общие нормы о приобретении и прекращении права собственности здесь применяются лишь субсидиарно. С приватизацией продажа земельных участков связана двояким образом. Во - первых, по смыслу норм о приватизации всякое отчуждение государственного или муниципального имущества уже есть приватизация. Во-вторых, исторически случилось так, что основная масса приватизированных организаций, получив производственные фонды, здания, не получила при этом и землю. Выкуп ее производится только сейчас.

Еще в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 было предусмотрено, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Новый Земельный кодекс РФ в ряде статей закрепил в принципе то же самое положение (подп.5 п.1 ст.1, абз. второй п.1 ст.36). Несколько иначе решен вопрос о приобретении земельных участков в собственность для тех юридических лиц, которые имели их на праве постоянного (бессрочного) пользования; до 1 января 2006 г. они должны принять решение о том, будут ли они приобретать участок в собственность или же сохранят его за собою на праве аренды. Что же касается размера платы, то он определяется по минимальной ставке земельного налога, умноженной на коэффициент от 3 до 30. Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при этом не имеет значение цель, для которой когда-то предоставлялся земельный участок (п.1).

Надо заметить, что в настоящее время порядок вынесения решений о предоставлении земельных участков в рамках приватизации и за ее пределами фактически совпадают. Исключение, видимо, составляют два момента. Во-первых, отличие может иметь цена выкупа (при получении земли в порядке "деприватизации" торги в принципе не используются). И, во-вторых, есть отличия в органах, принимающих соответствующее решение.

Теперь проанализируем возможность и необходимость строгого разграничения двух ситуаций: "покупки участка с недвижимостью" и "покупки недвижимости на участке".

Ситуация "продажа участка с недвижимостью". Общие правила для данной ситуации состоят в следующем. Покупатель земельного участка с недвижимостью может не продавать недвижимость (ст.553 ГК), но в таком случае за собственником недвижимости (продавцом участка) сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая требуется для использования недвижимости. Сохраняющееся в таком случае за собственником здания право пользования могут быть различными (например, это может быть аренда), но законодатель урегулировал только один случай: если стороны не решили этот вопрос в соглашении, то продавец сохраняет за собою лишь сервитут в соответствующей части (абз. второй ст.553 ГК РФ).

После покупки участка покупатель не вправе ставить вопрос о принудительном изменении условий обладания участком.

Вероятно, перед нами тот случай, когда не должна применяться норма ст.554 ГК РФ, требующая определенности в том, какие именно права предоставляются покупателю.

Поскольку п.4 ст.35 ЗК РФ требует не отчуждать земельный участок без находящихся на нем зданий (сооружений), а слово "отчуждение" в земельном законодательстве понимается более чем широко, то встает вопрос о том, можно ли продать земельный участок без соответствующей части строения, если остающийся участок оказывается меньше минимального размера? Например, участок равен 0, 12 га, а минимальный размер участка в данной местности - 0, 10 га. Может ли продавец оставить себе 1/2 часть, а остальную часть передать покупателю недвижимости? Мы имеем в виду не столько возможность передать в сервитут половину участка, хотя и такой вопрос заслуживает внимания, сколько возможность продавца оставить себе другую половину с постройкой (мы рассматриваем случай продажи именно участка). По имеющимся правилам, такое деление участка следует признать невозможным, а значит - невозможна и купля-продажа той половины участка, которая свободна от недвижимости. В подобных случаях, наверное, единственным выходом является продажа половины участка вместе с продажей 1/2 здания (сооружения).

Если же из текста договора можно установить, что приобретается и объект недвижимости, то фактически следует применять правила, регулирующие отношения при другой ситуации.

Ситуация "продажа недвижимости на участке". В этом случае общими правилами являются следующие.

Основные нормы для этого случая - нормы п.4 ст.35 и пп.2 - 8 ст.36 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ. Если покупка совершается после введения в действие ЗК РФ, то по смыслу п.1 ст.35 ЗК РФ у покупателя должно возникнуть право на использование участка "на тех же условиях и в том же объеме", что принадлежали бывшему собственнику строения. Если, например, продавец был собственником участка, то собственником становится (в соответствующей части) и покупатель недвижимости. Причем, в отличие от ситуации "продажа участка с недвижимостью", здесь отсутствие договоренностей о правах на участок приводит к тому, что у продавца возникает право собственности на часть участка (в соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ).

Если же продавец не был собственником, то сложившаяся судебная практика решается вопрос следующим образом.

Известно, что состав прав на землю изменился с принятием ЗК РФ (ст. ст. 20-24 ЗК РФ, поэтому некоторые лица не могут иметь землю на тех же правах, которые были у прежних собственников недвижимости. В данном случае следует руководствоваться соответствующими разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В частности, если лицо купило недвижимость либо стало собственником в силу иных договоров, в порядке правопреемства, но не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно должно до 1 января 2006 г. по своему выбору переоформить названное право на право аренды или приобрести земельный участок в собственность (п.12).

Относительно этой ситуации (о переоформлении права постоянного пользования) можно добавить, что законодатель фактически возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, однако это противоречит п.1 ст.35 Земельного кодекса. Есть и иная точка зрения, согласно которой перед совершением сделки со строением граждане и юридические лица обязаны переоформить права на земельные участки, однако непосредственно законодательство такой обязанности не предусматривает.

В п.11 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного РФ также подчеркивается, что являются ничтожными сделки, если воля сторон направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка. Такое толкование п.4 ст.35 ЗК РФ требует пояснения: для соблюдения закона достаточно продать только ту часть земельного участка, которая необходима для использования недвижимости (ст.33 ЗК РФ).

Если же здание уже находится в собственности, а каких-либо прав на землю оформлено не было, то, полагаем, у собственника недвижимости имеются права, предусмотренные п.3 ст.35 ЗК РФ. Судебная практика признает, что эта норма распространяется и на указанные случаи.

Данное право собственника объекта недвижимости правильно именовать именно преимущественным (см. п.3 ст.35 ЗК РФ). Его реализация сдержана волей собственника участка, который может и не продавать участок, не превращая тем самым преимущественное право другой стороны в право исключительное. Ведь универсальная норма п.1 ст.35 ЗК РФ говорит только о "праве на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием.". Понятно, что использовать можно на различных началах. Какое это может быть право? Законодатель ограничил права собственника недвижимости правом аренды и правом собственности. При этом порядок реализации такого правомочия осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При этом не мешает выкупу неприватизированного земельного участка заключение до вступления в силу ЗК РФ договора аренды. Но если договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, то он считается реализовавшим свое исключительное право и лишается права на выкуп. В судебной практике также принято считать, что у нового собственника здания право на аренду участка есть и в том случае, если бывший собственник недвижимости не оформлял договор аренды.

В числе дополнительных правил, учитывающих особые случаи обладания недвижимостью, следует назвать норму п.2 ст.36 ЗК РФ (о предоставлении земельных участков в состав общего имущества домовладельцев на праве общей долевой собственности). К ним же относятся норма п.3 ст.36 ЗК РФ о том, что если здание (помещения в нем) принадлежат на праве собственности нескольким лицам, то при неделимости земельного участка он может быть оформлен на указанных лиц в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). Если же здание (помещения в нем) принадлежат различным лицам на несовпадающих правовых основаниях (например, одним - на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения), участок может быть оформлен на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Иное может быть предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. В частности, непосредственно в п.3 ст.36 ЗК РФ установлено, что федеральные казенные предприятия в подобных случаях получают лишь право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее им здание (сооружение, отдельные помещения).

Нам также видится целесообразным несколько уточнить порядок реализации правил применительно к случаям с общей собственностью. В соответствии с пп.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса отчуждение доли в праве собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок пропорционально доле в праве собственности на здание, сооружение. Представляется, что в случае, когда приобретается часть здания, которая может быть отделена в натуре (например, крыло здания), ее собственник вправе приобрести и соответствующий ей земельный участок, когда же выделение части здания невозможно (например, когда приобретаются верхние этажи здания), раздел земельного участка в натуре не производится. В юридической литературе высказывается мнение, что в последнем случае целесообразно установление права общей собственности на недвижимость и на земельный участок, необходимый для ее эксплуатации, поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания, как правило, по целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию является неделимым. Возможен и другой вариант, широко распространенный на практике: установление сервитута на другую часть здания и земельный участок, на котором оно расположено.

Особо предусмотрен случай, когда помещения в здании на неделимом участке закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями - такой участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а прочие лица получают лишь право ограниченного пользования данным участком (п.4 ст.36 ЗК РФ).

Процедура же реализации рассматриваемых прав проста: заинтересованные граждане (юридические лица) совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и прилагают его кадастровую карту (план). Указанный орган в течение двухнедельного срока со дня поступления заявления принимает соответствующее решение: или предоставляет земельный участок в собственность бесплатно (п.2 ст.28 ЗК РФ), или передает его на праве постоянного (бессрочного) пользования (п.1 ст.20 ЗК РФ), или же готовит проект договора купли-продажи либо аренды и направляет его заявителю. При отсутствии кадастровой карты (плана) срок рассмотрения заявления увеличивается, так как требуется изготовить данную карту, рассмотреть и утвердить проект границ участка (см. п.7 ст.36 ЗК РФ).

Очевидно, нужна существенная "чистка" весьма разветвленного земельного законодательства и внесение единообразия в рассматриваемом вопросе.

.2 Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах

Предоставление земли из государственных и муниципальных земель следует назвать в числе основных правовых предпосылок заключения договора купли-продажи земельных участков. В литературе акт предоставления земельного участка практически не называется (и тем самым, не признается) в качестве элемента сложного юридического состава. Так, по мнению H. H. Аверьяновой, предоставление земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности в частную собственность выступает предпосылкой договора купли-продажи; решение об этом есть "закрепленное намерение. предоставить в собственность земельный участок.", "условия же такого предоставления, то есть будущей сделки должны предлагаться в проекте договора купли-продажи". Но, как представляется, мотивы, намерения не могут признаваться юридически значимыми обстоятельствами. Поэтому более точно следовало бы определять эту предпосылку как определенный юридический факт, часть (элемент) сложного юридического состава, необходимого для купли-продажи.

Здесь хотелось бы подчеркнуть, что действующий порядок предоставления земель публичных образований - лишь частный случай в истории правового регулирования. Изначально, конечно же, права, аналогичные праву собственности, возникали у тех, кто фактически обладал землей, то есть в результате хозяйственного освоения или оккупации. Позднее распространение получили акты распределения и перераспределения общих (общинных) земель.

Любопытно в этом отношении описание К.П. Победоносцевым таких способов приобретения земли в России как "заимка" и "овладение", само название которых говорит о характере и порядке приобретение земли.

Поэтому можно утверждать, что борьба этих двух порядков (условно - "распределительного" и "сделочного") со временем не прекратилась и приобрела лишь новые формы. Ее основания поддерживались также постоянно существующим разрывом в фактических общественных отношениях землепользования и юридическим закреплением этих отношений; именно отсюда и возникал пресловутый "земельный вопрос", характерный и для всей истории России. Перманентные "волны" огосударствления, национализации (обобществления), если даже это происходило в результате завоеваний или социальных потрясений, приводили к необходимости заново произвести распределение земель. Но одновременно возникал и вопрос - как это сделать в условиях изменившегося социально-экономического уклада?

Общие нормы о порядке предоставления земель публичных образований в собственность гражданам и юридическим лицам определены статьей 28 ЗК РФ, но они весьма кратки и имеют преимущественно отсылочный характер. В частности, предусмотрено, что участки предоставляются за плату, за исключением тех случаев, когда иное установлено ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ (п.2 ст.28). Законодатель жестко различает фактически три различных основания предоставления земельных участков из государственных и муниципальных земель. Во-первых, участки могут предоставляться в собственность для строительства. Во-вторых, участки могут предоставляться в собственность для целей, не связанных со строительством. В-третьих, участки могут предоставляться в собственность в отдельных случаях по правилам, определяемым в особом порядке для этих исключительных ситуаций. В последнем случае имеются в виду, например, случаи, когда граждане имеют земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии с п.3 ст.21 ЗК РФ они имеют право приобрести их в собственность; при этом гражданин один раз имеет право получить такой участок бесплатно, что, полагаем, исключает и применение норм о договоре купли-продажи. Аналогичная норма имеется и в п.5 ст. 20, предусматривающей, что на таких же основаниях гражданин может приобрести в собственность участок, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому в п.3 ст.28 ЗК РФ установлено, что общие нормы о предоставлении участков в собственность для указанных случаев не применяются.

Порядок предоставления участков для целей, не связанных со строительством, установлен нормами ст.34 ЗК РФ. В кратком изложении эти правила сводятся к тому, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, позволяющий на началах справедливости, публичности и открытости осуществлять процедуры и критерии предоставления земельных участков. Запрещается предоставление приоритетов для отдельных категорий граждан. Должен быть определен орган, управомоченный на управление и распоряжение земельными участками, а также свободно предоставляться информация об участках. Заявки заинтересованных лиц, содержащие сведения о цели использования земли, испрашиваемом праве, размере участка подаются в органы, указанные в ст.29 ЗК РФ. Орган местного самоуправления или по его поручению землеустроительная организация в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его, а исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении участка. Договор купли-продажи подлежит заключению в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка.

Что же касается предоставления земельных участков для строительства, то он урегулирован прежде всего нормами ст.30, 30.1., 30.2., 31, 38, 38.1., 38.2 ЗК РФ. При этом четко различается два различных порядка: один для выделения участков без предварительного согласования мест размещения объектов, другой - для случаев предоставления участков с предварительным согласованием мест размещения объектов. При этом участки с предварительным согласованием мест размещения объектов в соответствии с п.3 ст.30 должны предоставляться только в аренду. Статьей 17 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ, внесшего существенные изменения в градостроительный процесс, предусмотрено, что с 1 января 2010 года при отсутствии правил землепользования и застройки (в поселениях) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием места размещения объектов не осуществляется. Таким образом, земля в собственность для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов предоставляться не должна, а со временем, как следует из последних изменений законодательства, она не будет предоставляться и в аренду. Реализация данного порядка предоставления земли опирается также на нормы ст.31 (выбор земельных участков) и 32 ЗК РФ (порядок принятия решения). Одновременно отметим, что, на наш взгляд, сохранение существующего порядка предоставления земель для строительства без предварительного согласования и с согласованием места размещения объектов (в плане их противопоставления) является во многом анахронизмом, не по существу, ни по терминологии (по новому Градостроительному кодексу согласовывается размещение всех строительных объектов) не соответствует потребностям предоставления земель для строительства.

Таким образом, при выделении земли для строительства на праве собственности может быть получен лишь тот земельный участок, который предоставляется без предварительного согласования места размещения объекта. Соответствующие нормы практически полностью сконцентрированы в ст.30, 30.1., 30.2. ЗК РФ.

Предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (исключение составляет ситуация, когда аукцион признается не состоявшимся в связи с тем, что участвовало менее двух участников - п.26, 27 ст.38.1 ЗК РФ). Начальные правила для проведения таких аукционов установлены ст.38.1 ЗК РФ. Аукцион может проводиться только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, а также, если для участка определено разрешенное использование и технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно - технического обеспечения, установлена плата за подключение. Такой аукцион всегда открытый и начинается с подачи заявок. В качестве продавца выступает соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления, а организатором аукциона может быть сам продавец или же специализированная организация. Начальная цена, сумма задатка и существенные условия, в том числе срок аренды, устанавливается продавцом. А вот время, место и порядок проведения аукциона, форму и срок подачи заявки, порядок внесения задатка, шаг аукциона устанавливает организатор торгов (однако шаг аукциона нормативно определен в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены). Установлено также, что организатор аукциона не мене чем за тридцать дней до дня проведения аукциона публикует извещение о проведении торгов в периодическом издании, определяемом Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также помещает сообщение о торгах на официальном сайте указанных органов в сети "Интернет" (если такой сайт имеется). Организатор торгов может также отказаться от их проведения на определенных условиях (п.11 ст.38.1 ЗК РФ). Непосредственно законом предусмотрено, что прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона, а один заявитель может подавать лишь одну заявку. Предусмотрены также и иные правила, обеспечивающие справедливое проведение торгов, необходимое информирование заинтересованных лиц, возврат задатка в соответствующих случаях и т.п. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем в день проведения аукциона, второй экземпляр протокола остается у победителя. Аукцион считается несостоявшимся, если в аукционе участвовало менее участников или если никто из участников после троекратного объявления начальной цены не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона.

Информация о результатах аукциона публикуется организатором в течение трех дней со дня подписания протокола в тех же изданиях, в которых сообщается о проведении аукциона. Договор купли-продажи с собственником заключается на основе протокола без права изменений тех условий, которые отражены в его тексте (п.24 ст.38.1 ЗК РФ).

Иначе решен вопрос о предпосылках договора купли-продажи в тех случаях, когда требуется предварительно освоить земельный участок и осуществить некоторые подготовительные работы для ведения жилищного строительства на землях, относящихся к государственной или муниципальной собственности. На наш взгляд, речь идет об установлении самостоятельного вещного права, близкого ранее известному отечественному законодательству под названием "право застройки". Новая статья ЗК РФ - статья 30.2. - предусматривает, что земельные участки могут также предоставляться "для их комплексного освоения в целях жилищного строительства". Комплексное освоение участка в данном случае включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием (п.1 ст.30.1.). Такие участки не продаются, а предоставляются лишь в аренду на аукционе. Только после выполнения требований, предусмотренных подп.6-8 п.3 ст.38.2., и выполнения указанных подготовительных работ арендатор получает исключительное право на приобретение данного участка в собственность или аренду. Иначе говоря, здесь введена ступенчатая процедура для заключения договора купли-продажи, поскольку при комплексном освоении первоначально земля может быть предоставлена только в аренду. Правда, необходимые действия на предварительном этапе (формирование участка, планировка и т.п.) может осуществить и само муниципальное образование, продавая для комплексного освоения уже готовый земельный участок.

Установлены также особенности порядка организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст.38.2). В целом эти правила совпадают с изложенными ранее нормами ст.38.1 ЗК РФ, но есть и некоторые отличия. Так, п.4 ст.38.2 установлено, что могут предъявляться дополнительные требования, связанные с комплексным освоением земельного участка; однако такие требования не должны приводить к дополнительным расходам победителя аукциона, помимо установленных законом. В соответствии с п.5 данной статьи участвующие в аукционе заявители представляют документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории. Предусмотрено также, что в извещении об аукционе заранее сообщается о способах обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка и их объеме, которые требуются для участия в аукционе и т.д.

Особо следует сказать о возможности признать отдельные стадии (этапы) процесса предоставления земли для строительства самостоятельными предпосылками последующего заключения договора купли-продажи.

Поскольку нормы ст.31 ЗК РФ, регулирующие отношения по выбору земельного участка для строительства, подлежат применению только для случаев, когда участок может быть предоставлен в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта, у нас нет оснований считать сам выбор и сопряженные с ним процедуры самостоятельными предпосылками заключения договора купли-продажи. В том числе нельзя считать обязательной предпосылкой и информирование населения о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (п.3 ст.31 ЗК РФ), информирование землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия или последующего выкупа определенного участка (п.4 ст.31 ЗК РФ). Естественно, это противоречит здравому смыслу и потребностям общества, конкретных субъектов. Оценка ситуации не изменяется под влиянием оговорки законодателя о том, что информировать заинтересованных лиц (население и лиц, имеющих определенные права на сопряженные земельные участки) следует и тогда, когда в последующем участок может быть выкуплен. По существу имеет место глобальная ошибка, когда законодатель разделил два различных порядка предоставления земельных участков для строительства, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового, адресовав нормы ст.31 только для первого случая. Ведь совершенно понятно, что если даже предоставляется участок без предварительного согласования, то, в конечном счете, он будет приобретателем или другими лицами осваиваться точно также, как и участок, выделяемый с предварительным согласованием места размещения объекта, точно также могут затрагиваться интересы населения и собственников (владельцев, пользователей) рядом расположенных земельных участков.

Известно также, что вопросы размещения объектов в населенных пунктах урегулированы и Градостроительным кодексом. В нем имеются нормы, которые обязывают соответствующие органы обеспечить согласование размещения строительных объектов на различных стадиях составления проектов и самих генеральных планов поселений со значительным кругом заинтересованных лиц и организаций. В частности, в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования должны содержаться минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (включая инвалидов), проекты и генеральные планы; проекты генеральных планов подлежат согласованию с органами местного самоуправления, установлена процедура согласования и снятия разногласий и т.п. (ст. 20, 24 и др.). Предусмотрено проведение публичных слушаний по проектам генеральных планов, их участники имеют право представлять свои предложения и замечания (ст.28).

Тем не менее, данные нормы, очевидно носящие административный характер, не дают основания считать согласование (либо сумму согласований) отдельный юридическим фактом в цепочке юридически значимых обстоятельств, позволяющих заключить договор купли-продажи. Представляется, для исправления положения было бы достаточным признать исполнение правил п.3 и 4 ст.31 ЗК РФ обязательным для всех случаев выделения земельных участков для строительства. Требуемого эффекта можно было бы добиться и без законодательных изменений, т.е. в результате соответствующего толкования норм ЗК РФ высшими судебными органами.

Нельзя признать относящимися к числу самостоятельных юридических фактов и большинство действий, указанных в ст.30 ЗК РФ (подготовка проекта границ участка, определение разрешенного землепользования, принятие решение о проведении торгов, публикация сообщения, проведение государственного кадастрового. учета и др.). Все эти многочисленные операции (действия), безусловно необходимые в техническом отношении, либо составляют элемент общего понятия "предоставление земельного участка", либо относятся к одному из видов организационных предпосылок.

Что же касается проведения торгов, то они являются способом заключения договора и поэтому должны быть отнесены к элементам заключения самого договора купли-продажи. Не проведение торгов или проведение их ненадлежащим образом дают основание говорить об отсутствии самого договора, а не какого-либо иного юридического факта.

Статья 30 ЗК РФ, в том числе ее 7 пункт, позволяют допустить, что основанием заключения договора купли-продажи земельных участков из земель публичных образований могут быть или решение соответствующих органов или протокол о результатах торгов. Но такая трактовка не верна, поскольку решение компетентного органа о предоставлении земли имеется всегда. Только в случаях, когда проводятся торги, данное решение выносится предварительно как решение о проведении самих торгов и поэтому оно не содержит указания на конкретного правообладателя.

2.3 Государственная регистрация сделок с землей

Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

В целом вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отечественными правоведами исследованы достаточно полно и здесь мы выделим лишь несколько моментов, связанных непосредственно с темой.

В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе право собственности, подлежат государственной регистрации. А вот государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна только в случаях, предусмотренных в федеральных законах. В числе последних надо назвать продажу жилого дома или квартиры вместе с участком (см. п.2 ст.558), продажу земельного участка в составе предприятия (см. п.3 ст.560 ГК РФ), ипотеку земельного участка (см. п.3 ст.339 ГК РФ).

Поэтому мы вправе утверждать, для обычных сделок купли-продажи земельных участков государственная регистрация самих сделок не предусмотрена. Не указывает на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи земельных участков и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кстати, именно это обстоятельство и позволяет довольно уверенно квалифицировать рассматриваемый договор как консенсуальный. Права и обязанности по гражданско-правовым сделкам по общему правилу возникают с момента заключения соответствующего договора (см. п.1 ст.425 ГК РФ), в соответствии с абз. первым п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (подробнее о существенных условиях см. параграф 3 главы 2). Исходя из момента возникновения обязательственных связей договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной, если же помимо соглашения требуется совершить определенное действие (чаще всего таким действием называется передача соответствующей вещи), то сделка именуется реальной. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление.

Поскольку земельные участки всегда являются недвижимым имуществом, то требуется учесть правило п.3 ст.433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Если бы договор купли-продажи земельных участков подлежал государственной регистрации, то его определение как консенсуального в значительной степени утратило бы смысл - права и обязанности из такого договора возникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки.

Смысл же выделения консенсуальных договоров в случае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон? Безусловно, - да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, что сама по себе сделка признается действительной (заключенной) и без государственной регистрации. И как только произойдет государственная регистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, если данная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершить иное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и для самой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки.

Естественно, это не касается сделок, которые до настоящего времени подлежат государственной регистрации, но здесь ситуация может измениться, поскольку имеющиеся проекты ориентированы на отмену государственной регистрации сделок с недвижимостью.

В литературе отмечались и другие особенности различия консенсуальных и реальных договоров, которые не позволяют их смешивать.

Надо также признать, что действующая регистрация сделок имеет мало смысла. Во-первых, потому, что в действительности регистрировать можно (да и следует) только вещные права, а при регистрации сделки фактически могут быть зарегистрированы лишь права обязательственные. Во-вторых, и сегодня государственная регистрация сделок фактически проводится как регистрация прав. Поэтому следует согласиться с соображениями тех авторов, которые отрицательно относятся к сохранению государственной регистрации сделок с недвижимостью. Эта точка зрения, сегодня становится преобладающей и не случайно Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от государственной регистрации самих сделок с недвижимостью.

В соответствии с п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Итак, в данной главе нашего исследования, мы выявили основные особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты, а также участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Кроме того, определены особенности государственной регистрации сделок с землей. Далее мы считаем необходимым, определить проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельных участков. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.

Глава 3. Проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельного участка

3.1 Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения

Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена. Например, действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (см. ст.20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст.271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) .

Земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. А здания и сооружения - только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, сервитутных правах. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, не отвечает на многие вопросы, возникающие в связи с тем, что эти права различны.

До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

Проблема единства объекта недвижимости имеет различные аспекты, в том числе связанные с делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в качестве единого, признанием отдельных объектов недвижимостью, а также в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект. В литературе отмечается трудности в определении критериев делимости земельных участков в условиях, когда часть участка передается новому собственнику здания, а у собственника участок формируется по остаточному принципу. Поиск ответов на эти вопросы актуален еще и потому, что если максимальные размеры участков устанавливаются в обязательном порядке, то минимальные размеры, лишь могут быть установлены.

Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятием соответствующих законопроектов. Но если исходно признавать наличие у земельного участка всегда особого правового режима (а сегодня это так), то и единства судьбы его с расположенными на нем зданиями (сооружения) мы никогда не обеспечим.

Не пытаясь решить проблему в целом, отметим следующее. Продавая земельный участок, его собственник может, как продавать, так и не продавать объект недвижимости на нем. Понятно, если он продает и недвижимость, то предполагается наличие всех необходимых предпосылок для раздела первоначального земельного участка; при их наличии непременно состоится продажа и участка, и недвижимости. Если же он не продает недвижимость, то нет и значимых правовых проблем.

При покупке же недвижимости ситуация несколько иная - покупатель может стать собственником земли, а может и не стать им. Но он в любом случае получит определенные права на землю под зданием (сооружением). Таким образом, правовой режим названных выше ситуаций различается. И совпадет он только в том случае, если стороны заранее договорились, что, покупая участок, новый его собственник приобретает одновременно и здание (сооружение), а, приобретая недвижимость, покупатель покупает и участок. Лишь в этом случае судьба двух объектов становится общей, а объект договора представляет собою некоторое единство (хотя бы для акта купли-продажи).

Таковы общие правовые контуры режима покупки земельных участков из публичных земель с расположенными на них объектами недвижимости, что, конечно же, не устраняет проблем, довольно часто возникающих на практике. Рассмотрим некоторые из них.

Сложности могут возникнуть в связи с тем, что ни ЗК РФ, ни ГК РФ не устанавливают, как определить площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования. Лишь в п.2 ст.35 Земельного кодекса предусматривается, что площадь такого земельного участка определяется в соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса, установившим, что "предельные размеры земельных участков, предоставленных для целей, не указанных в п.1 ст.33, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией". Законом не регулируется определение площади земельного участка, необходимого для использования строения, в отношении участков, предоставленных для таких целей, как ведение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство, а также индивидуальное жилищное строительство, с которым и связаны в большинстве случаев проблемы определения соответствующей площади.

Обращает на себя внимание и еще один момент. Согласно абз.2 п.1 ст.35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком. Представляется, что и в абз.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса должно быть включено дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного участка.

Пунктом 5 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельных участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких сособственников, эти лица должны обращаться "совместно". А если нет? Судебно-арбитражная практика жестко следует указанию ст.36 ЗК РФ о том, что таких случаях требуется заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (поскольку порядок перехода в общую долевую собственность не установлен). Поэтому, если договор аренды земельного участка не подписан всеми сособственниками недвижимости (здания, помещений), то отказ в государственной регистрации договора аренды признается правомерным. При этом решения судов мотивируются тем, что никаких иных способов приобретения в собственность закон не называет. Однако прав К.И. Скловский, когда отмечает, что смысл связи ст.35 и 36 ЗК РФ заключается в указании на такие права сособственников недвижимости на едином земельном участке, которые предопределяют и аналогичные права на сам земельный участок (долю на праве собственности) . Указанный автор также обращает внимание на то, что ст.36 ЗК РФ нельзя трактовать как ограничение для приобретения одним из сособственников здания доли в праве собственности на участок: если сам по себе участок не ограничен в обороте, то нельзя считать ограниченной в обороте и соответствующую долю в праве собственности. Он также полагает, что при возникновении права частной собственности на отдельные помещения в здании, принадлежащем, например, муниципалитету, нет оснований отказывать собственнику такого помещения в закреплении доли в праве общей собственности на соответствующий земельный участок - для отказа нет оснований ни по смыслу гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения общей собственности, ни по смыслу ст.36 ГК РФ.

Любопытное толкование по возможности разрешения данной проблемы дал Пленум Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24 марта 2005 г. (п. 19) - если участок неделим, а помещения принадлежат разным лица на неодинаковых правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как "нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц в соответствии с положениями п.3 ст.36 ЗК РФ".

В судебной практике сложилась вполне отчетливая позиция о том, что в соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ совместно не могут обращаться граждане, юридические лица и публичные образования, указанные в главе 5 ГК РФ - поскольку ЗК РФ "не предусматривает возможности образования общей долевой собственности" граждан, юридических лиц с публичными образованиями. Если хотя бы часть земли под недвижимостью находится на праве собственности государства, субъекта РФ или муниципальных образований, то частным лицам отказывается в приобретении доли в праве общей собственности.

В литературе ставится также вопрос о том, кто именно выбирает будущий правовой режим земельного участка: публичное образование - собственник земли или же соответствующий собственник строения? Мы полагаем, затруднений здесь не должно быть. Во-первых, потому, что текст и смысл ст.36 вполне однозначны - это именно право, то есть возможности на стороне собственника строения и всякое иное толкование искажает общую направленность данной нормы. Во-вторых, если допустить, что именно публичный собственник земли принимает решение о выкупе, то в чем же логика указания на альтернативность возможных оснований предоставления земли? В-третьих, легко представить, что в случае признания права выбора за собственником земли он будет стремиться не отдавать землю в частную собственность, предлагая лишь более выгодное для него право аренды. В - четвертых, совокупное прочтение всех норм законодательства о приватизации земли под недвижимостью однозначно позволяет усматривать в этих нормах общее дозволение на выкуп и выбор правового режима, с одной стороны, и, с другой, противостоящие ему исключения (п.3 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.2, 3 ст.15, п., 4, 5 ст.27 и др. ЗК РФ). В-пятых, складывающаяся судебная практика обоснованно исходит из того, что наличие каких-либо иных оснований текущего пользования земельным участком, в том числе наличие договора аренды, не препятствуют реализации права собственника строения на выкуп участка.

Поэтому следует согласиться с тем, что сам по себе отказ в приватизации участка без оснований, предусмотренных законом, не допускается. Отсюда следует, что у собственников зданий (сооружений) имеется именно право на выкуп.

Подготовка проекта договора и направление его заявителю составляет обязанность соответствующего публичного образования.

При этом публичное образование не вправе отказать в удовлетворении заявки в связи с отсутствием кадастрового плана или незавершенности процедуры разграничения государственной собственности на землю.

На наш взгляд, это право заявителя из преимущественного, предусмотренного п.3 ст.35 ЗК РФ, становится исключительным, если заявителя и собственника связывает договор аренды с правом выкупа (то есть, если договор смешанный). И на самом деле, соединенное с обязанностью арендодателя непременно продать и только этому лицу (арендатору), преимущество арендатора перед третьими лица приобрести участок вырастает до объема исключительного права. Необходимый качественный элемент преимущественному праву арендатора для трансформации в новое состояние здесь придает обязательственная связь о выкупе.

Правило о том, что всякий собственник недвижимости обладает правом на выкуп земельного участка, следует сегодня признать универсальной, генеральной нормой отечественного законодательства. К сожалению, сам законодатель пока отстает в реализации этого принципа. Например, в соответствии с пп.2,3, 4 ст.30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" соответствующие участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования приватизировать можно только с согласия органа местного самоуправления.

3.2 Анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков

В рамках данного раздела исследования, нами рассмотрены материалы судебной практики касающиеся:

выкупа земельных участков при приватизации предприятий;

признания торгов при купле-продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности недействительными;

возникновения споров, связанных с ценой земельных участков.

Земельный кодекс РФ в ряде статей предусматривает, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Приведем пример. При рассмотрении иска "РСУ 43" к Государственному учреждению "Фонд государственного имущества Воронежской области" и Администрации г. Воронежа было установлено следующее. Истцом и Администрацией г. Воронежа был заключен договор купли-продажи земельного участка, фактически занятого производственно - технической базой истца. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав собственности, признало, что в данном случае выкуп должен осуществляться в отношениях с субъектом РФ (база ранее принадлежала субъекту РФ), потребовало представить согласие управления государственного имущества области, и заключить договор с соответствующим фондом имущества. Истец такое согласие получил, но в представленном проекте договора цена выкупа существенно возросла. Возражая против увеличения цены договора, истец подготовил проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, а когда ему было отказано в его заключении, обратился в суд.

Однако во всех судебных инстанциях ему было отказано в понуждении к заключению дополнительного договора в связи с тем, что первый договор (с администрацией города) является ничтожным. В соответствии с п.14 ст.43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством к собственности РФ или субъектов РФ, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящейся на этих земельных участках недвижимости.

При реализации права на выкуп встречаются затруднения и технического порядка. Приведем пример. ОАО обратилось с иском в арбитражный суд к Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца. При рассмотрении дела в кассационной инстанции было установлено, что основной причиной, по которой ответчик отказался заключать договор купли-продажи участка, являлась, по его мнению, невозможность признать участок самостоятельным. Действительно, из представленных материалов видно, что "границы земельного участка пересекают первичный объект недвижимости", то есть объект недвижимости фактически частично расположен за пределами арендуемого участка, истребуемого для приобретения в собственность (вероятно, была ошибка при определении границ). По смыслу решения кассационной инстанции никаких проблем в таком случае быть не должно: после подачи заявки требуется лишь установить, определить новые границы, которые бы отразили реальное размещение объекта.

Этот вывод можно было бы развить в следующем направлении. Если объект недвижимости расположен не в пределах того участка, который принадлежат заявителю на том или ином праве, то необходима корректировка площади участка на стадии его формирования для продажи. Если, допустим, недвижимость расположена за пределами участка, то к продаже следует готовить участок с увеличением на выступающую часть.

Вряд ли правильно в таком случае требовать от собственника недвижимости оформления дополнительной площади в аренду. А если эта территория уже предоставлена кому-либо, например, продана другому собственнику сопряженного строения? Возможно, здесь следует просто потребовать изменения соответствующего договора с сопряженным собственником, поскольку произошла явная техническая ошибка, а также определить новую и правильную конфигурацию участков.

Судебная практика исходит из того, что основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенный характер и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Если нарушения были связаны с порядком приема и оформления заявок, опубликованием извещения о проведении торгов, формирования границ земельного участка, формы торгов, но не повлекли такого нарушения прав и законных интересов, когда бы истец не был допущен к участию в торгах, либо непосредственно был исключен из числа участников торгов, либо незаконно не был признан победителем, то в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными суд обычно отказывает.

С другой стороны, если нарушаются существенные и императивные условия проведения торгов, торги должны признаваться недействительными. При этом могут быть оспорены не только торги, но и соответствующее решение о их проведении. При рассмотрении спора между ООО, с одной стороны, и Администрацией г. Кинеля Самарской области, ОАО "Самаранефтепродукт", с другой, было установлено, что распоряжением Администрации на торги был выставлен земельный участок, который находился в аренде, на участке на легальном основании проведены значительные строительные работы и т.д. Однако ни в распоряжении о проведении торгов, ни в информационном сообщении о них не указывалось о наличии обременений участка и его фактическом статусе, что противоречило нормам проведения торгов, действовавшим в том период (Порядок организации проведения торгов, утв. Постановлением Правительства от 5 января 1998 г. № 2). Все судебные инстанции, рассматривавшие данный спор, признали, что такое распоряжение должно быть признано недействительным.

Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует, что при выкупе земли споры возникают чаще всего относительно цены. В этой связи считаем уместным, привести следующие выводы из обобщения этой практики.

В соответствии со ст.2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков их стоимость определяется исходя из кратного размера ставки земельного налога на единицу площади. Согласно ст.21 Закона РФ "Об основах налоговой системы Российской Федерации" земельный налог относится к местным налогам. Поэтому конкретные ставки этого налога определяются законодательными актами республик в составе РФ, решениями органов государственной власти краев, областей, автономных округов, городов и иных административно-территориальных образований. Покупатели земельных участков не вправе требовать от суда обязать публичное образование продать земельный участок по предложенной покупателем цене.

При этом расчет выкупной платы за земельный участок должен производиться без учета повышающих коэффициентов, предусмотренных правилами об индексации ставок земельного залога в соответствии с постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году" и повышающих коэффициентов, включенных в федеральные законы о федеральном бюджете. Данный налог с коэффициентами уплачивается за конкретный налоговый период при наличии владения или пользования земельным участком в данный период. Если же приобретатель земли не являлся собственником и не пользовался участком, то указанные повышающие коэффициенты при определении выкупной цены применяться не должны.

При расположении земельного участка внутри земель поселения фактическое использование земли по тому или иному назначению не может привести к снижению размера ставки, применять следует именно ту ставку, которая действует в отношении земель поселения с учетом других, имеющих значение факторов (отсутствие границ с другой категорией земель, близость транспортных коммуникаций и т.п.

Поскольку стоимость земельных участков в соответствии со ст.36 ЗК РФ определяется субъектами РФ, при отсутствии такой стоимости должна применяться минимальная ставка земельного налога. ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к таким договорам не применяется.

Поскольку общая сумма платежа за участок постоянно изменяется (по общему правилу - растет), в том числе в связи с принятием актов как федерального, регионального и местного уровня, принципиально важно определить момент времени, на который она должна определена в абсолютной сумме. Этим моментом следует считать момент подачи заявки на выкуп, последующие изменения в расчет не принимаются.

Однако в судебной практике указанный выше подход некоторые суды считают правильным только для тех случаев, когда стороны решили вопрос о цене добровольно; если же возник спор, то цена должна определяться на момент принятия решения судом.

Эта позиция основана на положении п.1 ст.422 ГК РФ, предусматривающего, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующих в момент его заключения. Поскольку договор в случае спора может быть заключен только в силу судебного решения, то логика требует считать его заключенным только в этот момент. Однако вряд ли указанный подход основателен. Известно, что органы государственной власти и местного самоуправления, их уполномоченные представители часто завышают размер платежа, осознанно или ошибочно используя неверную методику подсчета выкупной цены. Следует ли в таком случае игнорировать интересы добросовестных заявителей, которые в таком случае будут вынуждены переплачивать не по своей вине? Полагаем, ответ должен быть отрицательным. Нельзя также согласиться с аргументом о том, что договор не заключен в связи с отсутствием соглашения о цене. Ведь данное условие как раз и не может быть предметом обсуждений и договоренностей, поскольку нормы о порядке установления выкупной цены являются императивными. Именно поэтому полагаем необходимым установить однозначное толкование рассматриваемого момента как дня, когда заявителем подается заявка на выкуп земельного участка. Вероятно, во избежание дополнительных законодательных изменений это лучше было бы сделать в виде официального толкования рассматриваемого положения в акте высших органов судебной системы.

Российская Федерация, субъект РФ, а также муниципальные образования не относятся к числу субъектов, уплачивающих налог на добавленную стоимость при продаже земельных участков, это положение действует и тогда, когда покупателем является частное лицо. Поэтому при определении общей суммы платежа соответствующее публичное образование не вправе увеличивать цену на сумму указанного налога; в данных отношениях нет и самого объекта налогообложения, поскольку земля продается собственником.

Поскольку ряд вопросов выкупа может решаться не на федеральном уровне, а субъектами РФ и муниципальными образованиями, то в принципе допустимо установление в договорах о купле-продаже земли и рассрочки платежа. Однако такие условия должны соответствовать актам органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Если же рассрочка оплаты цены указанными нормативными актами не предусмотрена, условие о ней в конкретном договоре следует признавать недействительным.

3.3 Защита земельных прав субъектов купли-продажи земельных участков

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

-требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

-в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

-при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;

-передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим по арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

-подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

-обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п.1 и 3 ст.37 ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п.3 ст.37 ЗК РФ.

Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п.3 ст.37 ЗК РФ).

Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст.556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина "вручение"* (38), то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п.1 ст.224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз.3 п.1 ст.556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз.3 п.1 ст.556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение.

В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п.2 ст.463, ст.398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п.3 ст.551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ).

Покупатель вправе:

-требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;

-в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

-в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Покупатель обязан:

-оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором;

-подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

-обратиться в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).

После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

В договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п.3 ст.22 ГК РФ, п.2 ст.37 ЗК РФ).

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п.2 ст.37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п.2 ст.37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Заключение

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

. Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами.

. Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.

Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:

его местоположение, т.е. почтовый адрес;

кадастровый номер;

размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);

площадь участка (в квадратных метрах);

основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

в чьем ведении находятся эти земли;

цель использования земельного участка.

. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке".

. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

. К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (ст.166 - 181 ГК РФ).

. В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель.

. Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

. Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

На основе анализа действующего законодательства, нам удалось выявить следующее:

. До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

. Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятием соответствующих законопроектов.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Федеральными Конституционными Законами о поправках к Конституции от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства Российской Федерации", 26.01.2009, N 4.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 22 дек. 1995 (по состоянию на 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29 января 1996, № 5, ст.410.

.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.29.10.2001, № 44, ст.4147.

.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета. 2004. № 290, декабрь.

5.Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997. № 30, ст.3594.

6.Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 № 28-ФЗ (с изменениями на 22.08.2004г.) // Российская газета. № 5.2000.10 января.

7."Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 05.07.2010). // СПС "Консультант Плюс"

8.Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 № 78-ФЗ (ред.23 июля 2008 года) // Российская газета. № 118.2001.23 июня.

9.Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18.07.2011, с изм. от 21.11.2011)"О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.08.2011) // СПС "Консультант Плюс".

.Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.02 № 101-ФЗ (ред. от 5 февраля 2007 года) // Российская газета. № 137.2002.27 июля.

11."Типовой договор купли - продажи (купчая) земельного участка" (утв. Роскомземом 02.06.1993 N 1-16/770) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 10.06.1993 N 275) // СПС "Консультант Плюс".

.Закон г. Москвы от 29.09.1999 N 36 "Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде" // СПС "Консультант Плюс".

.Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 13.04.2011)"О землепользовании в городе Москве" // СПС "Консультант Плюс".

Судебная практика

14.Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 февраля 2003 г. № Ф03-А51 /03-1/60 // СПС "Гарант".

15.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. № Ф08-5428/ 2003.

.Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. № А43-9220/02-23-420 // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 2006 г. № Ф09 - 1204/04ГК.

.Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 октября 2006 г. № А55 - 18901/02-с! // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. № А56 - 30796/03 // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 мая 2008 г. № Ф04/ 2355-249/А75-2004 // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального суда Центрального округа от 23 августа 2009 г. № А62-4145/2003 // СПС "Гарант".

.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2010 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 марта 2004 г. № Ф09-453/ 04ГК // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального суда Северо-Западного округа от 27 января 2007 г. № А56-20158/02 // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2004 г. № ФО - 3221/ 04ГК // СПС "Гарант".

.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2008 г.

.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2009 г. № А56-40781/ 02 // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2010 г. № Ф08-4390/04.

.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2008 г. № 38653/02 // СПС "Гарант".

.Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2009 г. № А14 2554/03/71/32.

Научная Литература

32.Аверьянова, H. H. Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности: автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С.8.

33.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

34.Беленькая, А. Земля, объект - судьба едина // "эж-ЮРИСТ". 2009. № 32.

35.Гражданское право. Часть 1/Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С.245.

36.Дигесты Юстиниана. Том 111. / отв. ред.Л. Л. Кофанов. М.: Статут, 2003. С.575.

37.Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2006. №7. С.105-107.

38.Иванов, A. A. К реформе законодательства о недвижимости // Правоведение. 2008. № 6. С.57-64.

39.Карпов, М. Выкуп земли: отказа быть не может? // "эж-ЮРИСТ". 2009. № 9.

40.Кияшко, В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. № 5. С.37-40.

41.Козырь, О.М., Маковская, A. A. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 2. С.97-98.

42.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю. Тихомирова. М.: Изд.М.Ю. Тихомирова, 2008 (#"justify">43.Комментарий к новому Лесному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю. Тихомирова. М.: Изд.М.Ю. Тихомирова, 2007. С.27, 28 (#"justify">.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права. Под общ. ред.В. В. Витрянского, О.М. Козырь, A. A. Маковской. - М.: Статут, 2004.

.Ломидзе О.Г. Ломидзе Э.Ю. Способы защиты при освобождении земельного участка от постройки. // Закон. 2008. №3.

46.Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред.М.Ю. Тихомирова). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.

47.Петров, Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2010. № 5-6. С.32-33.

48.Пискунова, М., Плотникова, И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист. 2009. № 9. С.34.

49.Плешанова, О. Виражи вокруг земли // "эж-ЮРИСТ". 2009. № 32.

50.Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Том 1. С.345

51.Попов, М. Купи-продай: не тут-то было. // Хозяйство и право. 2007. №12.

52.Семьянова, А. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.

53.Скловский, К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2009. № 10. С.63-73.

54.Хаскельберг, Б.Л., Ровный, В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

Приложения

Приложение 1

ТИПОВОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Мы, нижеподписавшиеся,_______________________ 1 (х) именуемый в

дальнейшем "Продавец", действующий на основании___________________

________________________________________________________

________________________________________________________ 2 (х)

и_______________________________________________________ 3 (х)

________________________________________________________ 4 (х)

именуемый в дальнейшем "Покупатель"_____________________ 5 (х)

заключили настоящий договор о нижеследующем:

. Предмет договора

кадастровым N______ 6 (х) _____________________________________

(с размещен. на нем объектами недвижимости

или без них)

в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору,

площадью______ 6 (х), расположенного на землях______________ 6 (х)

(кв. м.) (основное целевое

назначение земель)

находящихся в ведении____________________________________ 6 (х)

(название Совета народных депутатов)

предоставленный для______________________________________ 6 (х)

(цель использования земельного участка)

. Плата по договору

.1 Цена проданного земельного участка, определенная по______

__________________________________________________________

(договоренности, результатам конкурса, аукциона)

составляет: ________________________________________________

(сумма в рублях)

в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном

участке__________________________

(сумма в рублях)

.2 Покупателем перечислено:

.2.1 Продавцу на счет N_________ в банке____________________

(реквизиты банка)

_____________________________________________________по платежному

(сумма в рублях)

документу___________________________________________________

(название платежного документа, его номер и дата оплаты)

.2.2 Залогодержателю (в случае, если предмет договора

обременен залогом) ______________________ на счет N____________

(название залогодержателя)

в банке______________________________ ________________________

(реквизиты банка) (сумма в рублях)

согласно прилагаемому к настоящему договору требованию

залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения

погашения закладной на предмет договора, подтвержденному

Продавцом.

.3 Покупатель передал Продавцу сумму в размере______________

(сумма прописью)

наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично

наличными)

.4 Другие формы оплаты:

а) перечислено________________________________________________

(сумма в рублях)

в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе

по платежному документу_______________________________________

(название, его номер и дата оплаты)

б) ___________________________________________________________

. Обременения земельного участка

.1 Часть земельного участка, находящегося в собственности

Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена

правами других лиц на площади_____6 (х) и на площади_______6 (х)

(кв. м., га) (кв. м., га) имеет ограничения пользования. Границы земель, обремененных правами других лиц и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

. Обязательства сторон

.1 Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему

договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 2 пункт 2.2.2 и разделе З настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.

.2 Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, республик в составе

Российской Федерации, правовыми актами Советов народных депутатов автономной области автономных округов, краев, областей, городов

Москвы и Санки-Петербурга, изданными в пределах их полномочий.

. Заключительные положения

.1 Договор вступает в силу с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

.2 Настоящий договор составлен в________________экземплярах.

(кол-во)

Первый передан Покупателю, второй - Продавцу.

.3 В качестве неотъемлемой части к договору прилагается: план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях); сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строении, помещений и вооружений в предмет договора); условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагается в случае продажи земельного участка по конкурсу); требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом); доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом); доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицам, уполномоченным покупателем).

Подписи сторон:

Продавец: ______________________ _________________________

(Ф.И. О.) (подпись)

Покупатель: ____________________ _________________________

(Ф.И. О.) (подпись)

Нотариальное удостоверение:

_________________________________________________________

(район, город) (республики в составе Российской Федерации, автономной области, автономного округа, края, области, г, Москвы, г. Санкт-Петербурга)

N_____________________

М. П.

"__"_________________20__г.

ПРИМЕЧАНИЕ:

(х) фамилия, имя, отчество, местожительство и паспортные данные гражданина, выступающего в качестве продавца; 2 (х) название документа, удостоверяющего право частной собственности продавца на землю, его номер и дата выдачи; 3 (х) в случае заключения договора лицом, уполномоченным продавцом, указывается - в лице уполномоченного продавцом: фамилия, имя, отчество местожительство и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности; 4 (х) фамилия, имя, отчество, местожительство, паспортные данные гражданина, выступающего в качестве покупателя; 5 (х) в случае заключения договора лицом, уполномоченным покупателем, указывается - в лице уполномоченного покупателем: фамилия, имя, отчество, местожительство и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности; 6 (х) отражается в соответствии с прилагаемым планом земельного участка или чертежом границ земельного участка после оформления плана или чертежа районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Похожие работы на - Договор купли-продажи земельного участка

 

Не нашел материал для своей работы?
Поможем написать качественную работу
Без плагиата!