настоящей работы являются формально-логический, общенаучный, системно-структурный методы познания объективной действительности.
Структурно работа представлена введением, двумя главами основной части, заключение и списком используемой литературы.
Глава 1. Теоретико-методологические основы договора купли-продажи недвижимости
1.1 Недвижимость как объект правового исследования и объект гражданского права
Проблемы, порождаемые предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилья, а также судебно-арбитражной практикой в этой сфере, связаны с законодательно закрепленным понятием «недвижимость» как фундаментальной гражданско-правовой категорией, которая лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с ней. Недостатки легального определения недвижимости в конечном счете сказываются на гражданском обороте.
Статья 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следующие объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В качестве объектов недвижимости указываются также жилые и нежилые помещения, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Кроме этого к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. Перечисленные объекты недвижимости можно сгруппировать следующим образом. Во-первых, земельные участки; во-вторых, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; в-третьих, движимые по своей природе вещи, подлежащие государственной регистрации, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Данные группы объектов не имеют между собой никаких общих признаков. Если к первой группе относятся объекты принципиально неперемещаемые, то ко второй - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).
Более того, при определенных условиях объекты данной группы могут стать движимым имуществом (разборка сооружения на строительные материалы). Третья группа состоит из объектов, которые принципиально являются движимыми - это их прямое функциональное назначение. В данной группе отсутствует такой общий признак двух первых групп, как связь с землей, т.е. тот признак, который позволяет отнести данные объекты к недвижимым вещам.
Простое сопоставление трех групп объектов недвижимого имущества не позволяет выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости.
Следовательно, понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного правового явления, а путем их перечисления, приведения примеров недвижимых вещей. Такое перечисление не может дать исчерпывающего общего определения.
Отсутствие четкой дефиниции понятия «недвижимость» вызывает споры по поводу отнесения ряда объектов к данной категории, поскольку легальное определение имеет размытые границы.
Проблема приобретает остроту в связи с тем, что понятие «движимые вещи» формулируется по остаточному признаку. Установление границы понятия «недвижимость» с помощью исключения из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей также невозможно, поскольку понятие «движимые вещи» законодательством не определено.
С классификационной точки зрения прием, использованный законодателем для конструирования понятия «недвижимость», также является некорректным, поскольку законодательством не соблюдено единство классификационного критерия.
Если в первой и третьей группах в качестве объектов недвижимости называются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание ее существенных признаков (связь с землей), подкрепляемое некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается подчиненной первой, поскольку неразрывная связь с землей и позволяет отнести такие предметы, как леса, водоемы, здания, к недвижимым вещам.
Для всестороннего понимания понятия «недвижимость», сформулированного в ГК РФ, необходимо обратиться к отраслевому законодательству -земельному, водному, лесному, законодательству о недрах и др.
В частности, Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) устанавливает, что земельный участок - часть земной поверхности, границы которой признаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом на основе данных геодезических съемок и сведений о ее правовом режиме, назначении и использовании.
Земельные участки являются объектами государственного кадастрового учета. Государственный кадастровый учет - это специальная государственная регистрация, осуществляемая путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить объект кадастрового учета из числа других объектов.
Формирование объектов учета - процесс описания индивидуализации объекта кадастрового учета, в результате которого создаются документы, подтверждающие существование объекта, и характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов. В качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации в установленных законом случаях, является план земельного участка, который удостоверяется органом, ответственным за проведение кадастровых работ (территориальный орган Федеральной службы земельного кадастра РФ).
1.2 Понятие договора купли-продажи недвижимости
По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.
По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, двусторонним.
Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости.
Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой.
Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным.
При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.
Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
При не включении в договор указанного условия покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения.
В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Глава 2. Существенные условия и последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости
2.1 Существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. В качестве продавца могут выступать физические, юридические лица, а также публично-правовые образования.
Существенные условия любого договора - это такие условия, согласование которых сторонами договора является обязательным, чтобы договор считался заключенным. Если хоть одно из существенных условий стороны не согласуют, договор юридически не будет заключен, а это значит, что никаких правовых последствий для сторон из такого договора не наступит.
Говоря о договоре купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения, необходимо отметить, что это самый распространенный вид договоров об отчуждении, и практически каждый из нас когда-либо становился его стороной (продавцом или покупателем). Наиболее слабой стороной в сделках по купле-продаже является покупатель, ведь если договор юридически не считается заключенным, то несмотря на полный расчет по такому договору, покупатель не приобретает право собственности на объект недвижимости. В результате покупатель может остаться без жилья и без денег. Ввиду большой стоимости объекта недвижимости и, учитывая ценность, которую представляет собой жилое помещение, это выглядит наиболее печально.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации первым существенным условием любого договора и, в частности, договора купли-продажи жилья является его предмет. Для договора купли-продажи жилого помещения - это сам объект недвижимости, который продается и, соответственно, покупается. Таким объектом может быть жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната (в квартире или в секции), а также доля в праве на любой из перечисленных объектов.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
К характеристикам объекта относятся: вид помещения (квартира, комната и т.д.), его назначение (жилое), адрес (местоположение), этаж, на котором он расположен, его общая площадь. Эти данные отображаются в свидетельстве о государственной регистрации права.
Цена - второе существенное условие договора. Она устанавливается по соглашению сторон в рублях.
Если покупная цена уплачивается сразу, то в договоре указывается, что расчет по договору произведен полностью.
Если объект покупается в рассрочку или с отсрочкой платежа, то в договоре указывается порядок расчетов, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ). В данном случае право собственности на объект переходит покупателю, но у продавца возникает право залога на этот объект. Государственной регистрации будет подлежать не только право собственности на объект недвижимого имущества, но и обременение права собственности покупателя правом залога продавца.
При покупке объекта недвижимости на рынке вторичного жилья есть риск приобрести объект, обремененный правом пользования другого лица (лиц). Надо сказать, что законодательством предусмотрены разные виды прав пользования, которые можно разделить на две группы: первая - права пользования, которые утрачиваются со сменой собственника жилого помещения. Вторая - права пользования, которые сохраняются при смене собственника.
Нас, конечно, интересует второй вариант, когда покупатель приобретает в собственность недвижимость «с жильцами». В этом случае продавец обязан поставить покупателя в известность о данном обстоятельстве.
В случае если предметом договора все же является такое жилое помещение, существенным условием станет перечень лиц, сохраняющих право пользования им с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Необходимо иметь в виду и то, что такие лица могут фактически не проживать в помещении и даже не быть в нем «прописаны».
В соответствии с действующим законодательством к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением, которые не утрачивают свои права после отчуждения помещения другому лицу, могут быть отнесены:
. Бывший член семьи собственника, который на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Приватизировать жилое помещение возможно лишь в том случае, когда все совершеннолетние члены семьи нанимателя, проживающие в этом помещении (состоящие на регистрационном учете) согласны на приватизацию. Если по каким-то причинам один из членов семьи нанимателя не хочет становиться собственником занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, он может отказаться от участия в приватизации и оставить за собой право приватизировать другое жилое помещение, ведь это право можно реализовать только один раз.
В этом случае приватизация остальными будет возможна, но поскольку это лицо отказалось только от участия в приватизации, а не от права пользования жилым помещением, то это право пользования за ним сохраняется. Лицо, отказавшееся от участия в приватизации, может также отказаться и от права пользования жилым помещением, для этого ему нужно сняться с регистрационного учета по месту жительства в этом помещении. Поэтому если в приобретаемом вами жилом помещении на регистрационном учете состоит лицо, которое ранее отказалось от участия в приватизации, снять его с учета, будет невозможно, если только это лицо не «выпишется» добровольно.
Отдельно хочется сказать о такой группе лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, как бывшие члены семьи нанимателя, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Дело в том, что они также могут отказаться от участия в приватизации и не состоять на регистрационном учете по месту жительства в этом помещении, однако их отсутствие носит временный характер, и по окончании отбывания наказания они могут туда вернуться.
Право пользования за этими лицами закрепляется, так называемым, охранным свидетельством (охранной грамотой). Чтобы это увидеть, необходимо взять расширенную копию лицевого счета, в которой содержатся сведения о всех лицах, которые когда-либо состояли на регистрационном учете по месту жительства в жилом помещении.
Согласно статье 148 Семейного кодекса РФ дети, находящиеся под опекой (попечительством) сохраняют право собственности на жилое помещение или право пользования им. За детьми, оставшимися без попечения родителей, органами опеки и попечительства закрепляется жилое помещение, поэтому если в отсутствие такого ребенка это жилое помещение отчуждается, ребенок все равно имеет право в нем жить. Поэтому разрешение на продажу такого помещения должен дать орган опеки и попечительства.
Сведения о закреплении за несовершеннолетними жилых помещений вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), они являются общедоступными и увидеть их можно, заказав выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
. Если основанием приобретения права собственности у продавца жилого помещения было наследование, необходимо обратить внимание на следующее: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (завещательный отказ).
Отказополучатель сохраняет право пользования наследственным имуществом независимо от перехода права собственности на это имущество от наследника к другому лицу (пункт 2 статьи 1137 ГК РФ).
. Возможна продажа жилого помещения, обремененного рентным обязательством. Это значит, что недвижимость перешла в собственность продавца на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением). Этот договор может предусматривать сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты, поэтому право пользования жилым помещением закреплено за ним пожизненно (пункт 1 статьи 605 ГК РФ).
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 586 ГК РФ все обязательства по договору ренты в случае продажи обремененного рентой недвижимого имущества переходят покупателю. Поэтому если в договоре пожизненного содержания с иждивением помимо сохранения права пользования жилым помещением была предусмотрена обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности получателя ренты в еде, одежде, лекарствах и т.д., все эти обязанности переходят на нового собственника помещения.
Наконец, стороны по своему усмотрению могут определить и другие условия договора в качестве существенных, например, продавец может обусловить продажу своего жилого помещения одновременным приобретением им другого жилья в том же городе или в другом.
Подводя итог сказанному, к существенным условиям договора купли-продажи жилых помещений надо отнести условие о предмете договора, условие о цене, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, а также все те условия, которые стороны определили как существенные.
Поскольку для этих договоров законодательно предусмотрена простая письменная форма, то все существенные условия должны быть прописаны в договоре. Без выполнения данного требования, условия не будут считаться согласованными, а договор не будет заключен. Поэтому перед покупкой недвижимости соберите все возможные сведения об объекте и внимательно ознакомьтесь с условиями договора.
2.2 Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи
договор купля продажа недвижимость
В современных условиях гражданско-правовой договор играет важную экономическую и социальную роль и является одним из основных способов возникновения обязательственных правоотношений. Исследование проблем правового регулирования последствий изменения и расторжения договора до сегодняшнего дня остается актуальным как в научной, так и в практической деятельности.
Полемичны проблемы признания этого правового средства в качестве способа защиты гражданских прав, его квалификации как меры защиты, не до конца уяснено соотношение в нем вещной и обязательственной составляющих.
Особое значение придается вопросам правового регулирования возврата исполненного при изменении и расторжении договора в судебно-арбитражной практике, когда они касаются требований, предъявляемых в связи с возвратом недвижимости, особенно в тех случаях, когда уже произведена государственная регистрация перехода права на спорное недвижимое имущество.
По общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны договора не вправе требовать возвращения того, что ими было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Следовательно, все, что было получено каждым участником договора до этого момента, остается у него. Поскольку эта норма носит диспозитивный характер, законом или соглашением сторон может быть установлено иное правило.
Положения данной нормы полностью соответствуют Принципам Европейского договорного права, в соответствии с которыми в случае расторжения договора сторона, предоставившая имущество, которое может быть возвращено и за которое она не получила оплату или другое встречное предоставление, может требовать возврата данного имущества. Д.И.Мейер отмечает, что «в отечественном ГК не закреплено правило, идентичное норме ст. 82 Венской конвенции, согласно которой кредитор теряет право на расторжение в случае невозможности осуществить реституцию. Поэтому возможность осуществить реституцию не является в российском праве условием допустимости расторжения договора».
Следует обратить особое внимание на то, что возврат исполненного при изменении и расторжении договора носит эквивалентный характер, что существенно отличает его от различных видов ответственности, главным критерием которых является «вне-эквивалентный характер претерпеваемых лишений» лицом, к которому применяются меры ответственности.
По своей правовой природе возврат предоставленного есть способ защиты прав в виде восстановления нарушенного положения сторон. Это мера защиты, а не мера ответственности, так как она не содержит в себе дополнительных обременении. На это указывал и С. П. Гришаев, подчеркивая, что требование о возврате уплаченного носит характер реституционного последствия, которое не признается требованием о возмещении убытков, ибо целью этого института является возвращение сторон в первоначальное положение.
По своей правовой природе возврат имущества в договоре купли-продажи представляет собой меру защиты, что подтверждается рядом следующих положений.
Во-первых, по своему содержанию возврат имущества не является вне-эквивалентным имущественным лишением и может быть осуществлен только при условии установления права на изменение или расторжение договора, связанного с правом на возврат имущества или денежных средств, в форме: пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (расторжение договора); восстановления положения, существовавшего до нарушения договора; обеспечения исполнения обязательства (приостановление встречного исполнения, удержание имущества при неполном внесении суммы предоплаты или невнесении ее в установленный договором срок).
Право на расторжение договора и право на возврат имущества по такому договору должны быть связаны друг с другом, как причина и следствие. Объектами возврата, исполненного в данном случае, могут являться только объекты изменяемого или прекращаемого договорного обязательства.
Во-вторых, возврат исполненного в случае возврата имущества при изменении или расторжении договора купли-продажи реализуется в натуре, а не в денежной форме. Когда объектом возврата являются денежные средства (как имущество), они и возвращаются в виде денежной суммы, но эту ситуацию нельзя расценивать как внеэквивалентное предоставление, так как в данном случае деньги выступают в качестве объекта возврата исполнения, также произведенного в денежной форме.
В-третьих, возврат исполненного при изменении или расторжении договора в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ может осуществляться не только в юрисдикционном порядке с участием компетентных государственных органов, но и без участия судебных инстанций, например по соглашению сторон.
В-четвертых, возврат исполненного является мерой защиты, заключающейся в изменении или прекращении договорного отношения в ответ на нарушение условий договора или в связи с изменением интереса сторон договора, который может быть ими согласован в дополнительном соглашении об изменении или расторжении договора, что позволяет его отнести к способам защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). В-пятых, правовое регулирование возврата исполненного при расторжении договора как мера защиты характеризуется исключительным характером как дозволения на фоне общего запрета недопустимости возврата исполненного (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
При изменении или расторжении договора по соглашению сторон возврат имущества направлен на удовлетворение изменившихся интересов продавца и покупателя. Правовой целью возврата имущества как способа защиты при нарушении договора купли-продажи является восстановление нарушенного положения одной из сторон договора.
Одним из способов защиты в данном случае является необходимость приведения сторон в первоначальное положение. В этом состоит смысл реституции при расторжении договора. Если при возврате имущества на момент расторжения договора состав имущества существенно изменился, такой возврат не может привести стороны договора в первоначальное положение.
Общий режим правовых последствий изменения и расторжения договора купли-продажи, установленный законом, также не предусматривает возможности возврата исполненного сторонами до момента изменения или расторжения договора. Законодатель предусмотрел лишь возможность защиты прав для каждой из сторон договора в целях реализации принципа реального исполнения обязательств: для покупателя в случае неисполнения продавцом обязанности передать товар - право требования отобрания индивидуально-определенной вещи (п. 2 ст. 463 ГК РФ), а для продавца -право требования оплаты товара в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором товар (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
Отличие в правонаделении продавца и покупателя состоит в том, что продавец, кроме предъявления требования об исполнении обязанности в натуре, имеет право требования уплаты процентов за неисполнение денежного обязательства на основании ст. 395 ГК РФ, что определяется особым характером встречного предоставления покупателя, носящего денежный (вне-эквивалентный) характер.
Таким образом, запрет возврата исполненного по договору при его расторжении или изменении есть одно из средств защиты сторон договорного обязательства, преследующее последовательную реализацию принципов реального исполнения и стабильности договорного обязательства. Исключения из этого правила в виде предоставления в некоторых случаях прав на возврат исполненного (будь то имущество или денежные средства) преследуют цель создания условий для дополнительной защиты одной из сторон договора, более уязвимой в договорном отношении.
Таково, например, право кредитора (продавца) на возврат неоплаченных товаров в случае неисполнения обязанности по оплате покупателем в договоре купли-продажи в кредит (п. 3 ст. 488 ГК РФ). В этом случае закон предоставляет продавцу возможность выбора: требовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Это требование носит альтернативный характер, поэтому покупатель может реализовать только одно из предоставленных ему прав, а не оба одновременно.
Возврат исполненного на основании п. 3 ст. 488 ГК РФ представляет собой один из способов защиты прав одной из сторон в договоре, которая по его условиям должна осуществить исполнение первой во встречном обязательстве.
Переход права к покупателю, даже подтвержденный актом передачи, не является основанием для невозможности возврата имущества продавцу при нарушении покупателем исполнения обязанности по его оплате.
Для того чтобы неисполнение обязанности по оплате имущества в договоре купли-продажи (при любом способе оплаты) могло служить основанием для расторжения договора, в тексте договора должно быть недвусмысленно сформулировано условие о том, что неоплата имущества признается существенным нарушением условий договора.
При этом желательно, чтобы стороны установили минимальную конкретную сумму, неуплата которой должна считаться существенным нарушением условий договора. Кроме того, если предметом купли-продажи является недвижимое имущество, желательно, чтобы в тексте договора было предусмотрено, что отсутствие оплаты или неполная оплата являлись основанием для возврата такого имущества.
Заключение
Таким образом, из проведенного нами исследования можно сделать следующие выводы.
Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан.
Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.
На наш взгляд на современном этапе развития, стратегической целью государственной политики РФ в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.
Необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков.
Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.
Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости.
Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика.
В данной курсовой работе проведен анализ теоретических и практических аспектов правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. На наш взгляд, наиболее актуальной проблемой в сфере правового регулирования данного вида договоров являются его правовые последствия.
Основным правовым последствием государственной регистрации договора купли-продажи жилых объектов недвижимости является определение момента его заключения. Ввиду того, что полное исполнение договора купли-продажи жилых объектов недвижимости наступает не с момента передачи вещи и ее полной оплаты, а с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности, исполнение договора купли-продажи растянуто во времени. На практике органы государственной регистрации одновременно регистрируют и договор, и переход права собственности. Но одновременная регистрация может иметь место лишь в том случае, если в тексте договора указано, что стороны выполнили свои обязанности до заключения договора купли-продажи. В случае, если покупатель не произвел оплаты имущества и в договоре предусмотрено, что оплата будет произведена после его заключения (государственной регистрации), то момент регистрации сделки не будет совпадать с моментом регистрации перехода права, поскольку стороны обязаны предоставить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие факт расчета. Аналогичным образом построен процесс регистрации, когда недвижимое имущество передается после заключения договора. Такое положение вряд ли устраивает участников сделки, поскольку еще больше удлиняет процедуру оформления документов.
В случае исполнения сторонами договора купли-продажи жилья своих обязательств до заключения сделки, они обращаются в органы регистрации один раз и подают заявления о регистрации сделки и регистрации перехода права. Если же исполнение обязанностей по договору зависит от его заключения, то стороны вначале заявляют о регистрации сделки, затем (после передачи имущества и произведения расчета) подают заявления о регистрации перехода права. При этом каждое регистрационное действие подлежит отдельной оплате. Считаем, что процесс государственной регистрации и сделки и перехода права по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости чрезмерно усложнен, необоснованно затянут во времени и требует от сторон сделки дополнительных материальных затрат.
В рамках рассмотрения данной проблемы в очередной раз возникает вполне закономерный вопрос: необходим ли факт регистрации сделки и перехода права, учитывая, что акт регистрации сделки имеет юридическое значение только для участников договора и не затрагивает третьих лиц, для которых правовое значение имеет только переход права собственности.
Считаем, что публичное вмешательство государства в процесс заключения договора купли-продажи жилья не является необходимым и оправданным.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о нецелесообразности совершения двух регистрационных действий - регистрации сделки и регистрации перехода права в отношении договора купли-продажи жилых помещений.
Процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей в том смысле, что ее соблюдение делает излишним осуществление государственной регистрации перехода этих прав и оснований такого перехода (юридических фактов). Наличие государственной регистрации права на недвижимость означает также наличие зарегистрированного государством факта транзитивного либо конструктивного приобретения этих прав, а также зарегистрированного государством основания такого приобретения (в частности, сделки).
Считаем, что исключение из действующего законодательства требования о регистрации договора купли-продажи жилых объектов недвижимости устранит имеющуюся неопределенность, что сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой стороны принять решение о регистрации такой сделки (о регистрации сделки, которая является недействительной, то есть санкционировать недействительную сделку).
В данном случае исковое заявление должно содержать требование о признании договора купли-продажи жилых объектов недвижимости заключенным и устранении препятствий в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
В Резолютивной части решения суда должен констатироваться прежде всего факт заключения договора, а затем и понуждение зарегистрировать переход права собственности к покупателю без участия продавца.
Список используемой литературы
Нормативно-правовые акты
1.«Конституция Российской Федерации», принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 26.01.2009, №4, ст. 445.
2.«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 01.09.2013) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, №5, ст. 410.
.«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 01.09.2013) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, №32, ст. 3301
.Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 10 апреля 2013 года. - Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2013. - 272 с.
.Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.07.2013) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. - 2007. - №31. - ст. 4017.
.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (от 22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 1998. - 04 марта.
Литература, статьи, монографии
7.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2010. - 502 с.
8.Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. 2009. С. 17 С. 28 - 35.
.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. 2011. №2. С. 30 - 34.
10.Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. 2011. №4. С. 11 - 19.
11.Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. Томск, 2011. - 200 с.
12.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011. Кн. 1. С. 848.
.Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. 2009. №1. С. 15 - 25.
14.Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). СПБ, 2010. 405 с.
15.Голованов Н. М. Гражданское право. М.: Питер, 2010. С. 240.
.Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. 2011. №11. С. 30 - 36.
17.Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. 2009. №4. С. 15 - 35.
.Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. №2. С. 61 - 67.
19.Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС Консультант Плюс. 2009.
.Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Жилые помещения: правовое регулирование. М.: БЕК, 2011. - 216 с.
21.Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. 2011. №4. С. 7 - 22.
22.Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений // История государства и права. 2012. №15. С. 16 - 21.
.Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. - М.: Статус, 2008. - 304 с.
24.Киселева Т.В. О проблематике современной концепции понятия «недвижимость» // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. №9. С. 13 - 21.
.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2011. - 790с.
.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010. №1-2. С. 14 - 15.
.Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. 2008. №2. С. 5 - 16.
.Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2011. №9. С. 3 - 7.
29.Лермонтов Ю.М. Особенности договора купли-продажи и их применение в решениях судов // Право и экономика. 2009. №5. С. 31 - 34.
30.Маковский А.Л. О кодификации гражданского права (1922 - 2010). М.: Статут, 2010. 736 с.
.Максимов Е.А. Что нужно знать при защите и регистрации права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, садовый домик, офис) // Бюллетень нотариальной практики. 2009. №1. С. 19 - 23.
32.Мейер Д.И. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2009. - 223 с.
.Садиков О.Н. Гражданское право. Том I - М., 2012 - 539 с.
.Седугин П.И. Жилищное право. М.., Проспект, 2008. - 410с.