Предварительное согласование ООО 'Терминал 'БЛЭКСИ' размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн. тонн в год с нефтепроводами

Предварительное согласование ООО 'Терминал 'БЛЭКСИ' размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн. тонн в год с нефтепроводами

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кубанский государственный аграрный университет

Инженерно-землеустроительный факультет

Курсовая работа

Предварительное согласование ООО «Терминал «БЛЭКСИ» размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн. тонн в год с нефтепроводами

Выполнила студентка гр. ИЗ-41

Н.Е. Зайченко

Проверила преподаватель

кафедры ЗУ и ЗК

К.Т. Оганесян

Председатель комиссии: Н.Н. Забугин

Краснодар, 2012 г.

Введение

Земельное право является отраслью российского права и представляет собой систему норм права, регулирующих на основе многообразия форм собственности на землю и равной правовой защиты всех объектов отношений по использованию и охране земель.

Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.

Задачи курсового проекта:

. Изучить теоретические основы возникновение прав на земельные участки.

. Рассмотреть общие понятия о государственной регистрации прав на землю, а также порядок государственной регистрации прав, отказ и прекращение государственной регистрации прав на земельный участок.

. Изучить теоретические основы оформления землеустроительного дела о предварительном согласовании места размещения объекта.

. Проанализировать землеустроительное дело «По предварительному согласованию ООО «Терминал «БЛЭКСИ» размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн.тонн в год с нефтепроводами».

5. Усвоить порядок оформления землеустроительного дела о предоставлении земельного участка, а также изучить теоретические основы оформления землеустроительного дела о предоставлении земельного участка.

. Проанализировать землеустроительно дело «О предоставлении земельного участка ООО «Гешефт» по адресу ул. Атарбекова - Тургенева площадью 75 кв.м. в аренду на 3 года».

. Изучить теоретические основы и порядок оформления межевого плана.

. Проанализировать межевой план.

. Разобрать теоретические вопросы платы за землю и рассчитать арендную плату.

Основная цель курсового проекта - научиться на основе теоретической базы анализировать землеустроительные дела и межевые планы на практике, выявлять ошибки и их исправлять.

1. Возникновение прав на земельные участки

1.1 Понятие и классификация юридических фактов как основания возникновения прав на земельные участки

Для возникновения права на земельные участки собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, обладателей сервитутов необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в земельном законодательстве.

Обстоятельства, с которыми связаны нормы права, возникновение, изменение и прекращение права на землю собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, обладателей сервитутов называется юридическими фактами.

Именно с такими юридическими фактами Земельный кодекс связывает определенные юридические последствия в сфере земельного права. В зависимости от вида юридических последствий все юридические факты подразделяются на следующие группы:

правоустанавливающие юридические факты - это факты, при наличии которых возникает земельное правоотношение;

правоизменяющие юридические факты - это факты, при которых происходит изменение в субъекте, объекте или содержании земельного правоотношения;

- право прекращающие юридические факты - это факты, с возникновением которых прекращается существующее земельное правоотношение. [10]

Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а, следовательно, и прав на землю может выступить, в частности, решение органов исполнительной власти субъектов РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения для несельскохозяйственных нужд.

К административным актам, порождающим право на землю граждан и юридических лиц, также относятся решения исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в пределах их компетенции, закрепленной земельным законодательством.

Система юридических оснований, которые влекут прекращение земельных правоотношений, является по своему содержанию более широкой. Основанием, например, может выступить смерть собственника земельного участка, землепользователя, арендатора; истечение срока, на который земельный участок был предоставлен в аренду. Но к числу право прекращающих юридических фактов относятся не только действия (правомерные и неправомерные), а также бездействие, указанные в земельном законодательстве. Подобные действия и бездействия делятся на две группы: безусловные и условные юридические основания.

В отличие от безусловных оснований (отказ от земельного участка) условные основания (нецелевое использование, использование способов, приводящих к снижению плодородия почвенного слоя) требуют выяснения обстоятельств, связанных с соответствующими юридическими действиями (бездействием).

Юридические факты можно также условно разделить по характеру возникновения. Так действия могут быть непосредственно не направлены на юридические цели, но с которыми закон связывает наступление гражданских правовых последствий, а могут быть и конкретно направлены на возникновение или прекращение правовых отношений. Последние бывают представлены односторонними или двусторонними сделками, как, например, договоры, административные акты компетентных органов государственной и муниципальной власти, судебные решения.

Говоря об основаниях возникновениях прав на землю, нельзя не упомянуть об особом основании - приватизации. Ее основу составляют специальные правовые акты, которые регулируют проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность гражданам и юридическим лицам на основании актов о приватизации.

Отсутствие в земельном кодексе понятия «приватизация», перехода земель из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан и юридических лиц вовсе не означает отказ от идеи, которая нашла свое закрепление в положениях кодекса, регулирующих приобретение в собственность земельных участков гражданами, имеющими их в постоянном (бессрочном) пользовании. [11]

.2 Приобретение прав на земельные участки, находящиеся государственной или муниципальной собственности

В Земельном кодексе Российской Федерации имеется свыше 40 статей, связанных с регулированием вещных прав и обязанностей граждан и юридических лиц. Ключевыми же являются статьи 28-38 Земельного кодекса. Они регулируют основания и порядок приобретения права на земли, находящиеся в собственности государства или муниципального образования; порядок приватизации; приобретение земельных участков в частную собственность и аренду на торгах, в конкурсах и аукционов; переход прав на земельные участки при переходе права частной собственности на здания и сооружения.

Передача земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам, постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам происходит в административном порядке на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (п.1.ст. 28 Земельного кодекса).

Для приобретения прав граждан и юридических лиц на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности необходимо, чтобы соответствующий административный акт исходил от исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих соответствующей компетенцией, и был принят с соблюдением установленного порядка.

При нарушении компетенции или порядка предоставления юридическим лицам земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование из земель, находящихся в федеральной собственности, административные акты исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления подлежат отмене. [10]

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности по общему правилу является возмездным. В случае безвольного предоставления земельных участков - объектов государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами, Законами субъектов Российской Федерации. Перечень земельных участков, предоставляемых бесплатно в собственность гражданам, содержится в пункте 1 статьи 33 Земельного кодекса. [2]

.3 Правовое регулирование предоставления земельных участков из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности

.3.1 Рассмотрение и согласование инвестиционных проектов на территории Краснодарского края

В активизации процесса привлечения инвестиции в экономику Краснодарского края для создания оптимальных условий для инвесторов, рассмотрения сроков, согласование проектов по размещению, строительству и реконструкции объектов на территории Краснодарского края во исполнении постановления главы администрации Краснодарского края от 4.04.03 г. № 321 « Об упорядочении процедуры согласования инвестиционных проектов на территории Краснодарского края» . [2]

Схема рассмотрения инвестиционных проектов, реализация которой связана с предоставлением земельного участка с предварительным согласованием места размещения:

). инвестор подает заявление о своих намерениях на имя главы муниципального образования г. Краснодар в Департамент экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации г. Краснодара;

). Департамент экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации муниципального образования г. Краснодар, отдел инвестиций и экспертизы проводит экспертизу инвестиционного проекта на предмет его эффективности; в процессе проведения экспертизы инвестиционного проекта запрашивает необходимую информацию от отраслевых и территориальных органов администрации муниципального образования г. Краснодар; готовит заключение по результатам проведения экспертизы инвестиционного проекта и выносит его на рассмотрение межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар;

). экспертный межведомственный инвестиционный совет при главе муниципального образования г. Краснодар дает заключение о согласовании инвестиционного проекта;

). Департамент экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации муниципального образования г. Краснодар, отдел сопровождения инвестиционных проектов инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар осуществляет сопровождение инвестиционного проекта, согласованного с экспертным межведомственным инвестиционным советом при главе муниципального образования г. Краснодар, организует деятельность рабочей группы экспертного межведомственного совета при главе муниципального образования г. Краснодар;

). Управление архитектуры и градостроительства, администрация муниципального образования г. Краснодар утверждает схему размещения земельного участка и готовит градостроительное обоснование;

). инвестор при наличии заключения межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар о согласовании инвестиционного проекта и схемы размещения земельного участка подает заявление на имя главы муниципального образования г. Краснодар в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар;

). Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, отдел инвестиционных проектов, рабочая группа экспертного межведомственного инвестиционного совета при главе муниципального образования г. Краснодар осуществляют согласование места размещения объекта с соответствующими государственными, муниципальными органами и владельцами инженерных сетей; готовит акт выбора земельного участка. На основании этого акта готовит проект распоряжения главы администрации муниципального образования г. Краснодар об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объекта; после издания распоряжения его передают инвестору. [10]

.3.2 Предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объектов

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с Земельным кодексом.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1). Проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельных участков без проведения торгов;

публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов;

). государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными Земельным кодексом;

3). проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

). государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

). заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3). заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. [2]

.3.3 Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта

При выборе земельного участка и принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, заинтересованные лица должны обратиться в орган, уполномоченный на распоряжение такими земельными участками, с заявлением. В данном ходатайстве должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место размещения объекта, обоснование размера запрашиваемого земельного участка, испрашиваемое право на такой земельный участок.

К заявлению также может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства и расчеты. Выбор земельного участка обеспечивает орган местного самоуправления на основании документов государственного кадастра недвижимости и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и других условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определение вариантов размещения объекта с инспектирующими службами.

Результаты выбора земельного участка оформляется актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охраны и санитарно-защитной зоны. К этому акту прилагается утверждение органа местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае изъятия, в том числе, путем выкупа для государственных и муниципальных нужд, к акту о выборе земельного участка прилагается расчеты убытков землепользователей, землевладельцев, арендаторов. После этого соответствующим органом власти принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утвержденный акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора такого земельного участка или решение об отказе в размещения объекта.

Копия решение о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующе территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Далее происходит выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, то есть осуществление его кадастрового учета.

Затем принимается решение о предоставления земельного участка для строительства в соответствие с правилами, установленными статьей 32 кодекса.

.3.4 Выбор земельного участка для строительства (для несельскохозяйственных нужд)

Статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок выбора земельного участка для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который необходим в случаях размещения объектов в городском или сельском поселении, не предусмотрено генеральными планами или правилами землепользования и застройки, а также в случаях размещения объектов, расположенных вне поселений и непредусмотренных для нужд сельского и лесного хозяйства. Выбор земельного участка для строительства нуждается в предварительном согласовании места размещения объекта. [2]

Если выбор земельного участка производится из земель, находящихся в государственной собственности, то предварительное согласование осуществляется исполнительным органом государственной власти, на который возлагаются функции управления и распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, в том числе и их предоставлением. (Статья 9, 10, 29) [2]

Если выбор земель производится из земель, находящихся в муниципальной собственности, то предварительное согласование осуществляется органом местного самоуправления, в чьи функции управления распоряжения этими землями, а также их предоставлении. (Статья 11, 29) [2]

Граждане и юридические лица обращаются с заявлением о выборе земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности - в исполнительный орган государственной власти; в муниципальной собственности - в орган муниципального образования (п. 1 ст. 31 ЗК). Если выбор земельного участка производится из состава земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии со ст. 8 ЗК РФ, необходимо согласование исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации на перевод земель из одной категории в другую.

Предоставление земельного участка для строительства объекта из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, связано с изъятием этого участка у землевладельцев, землепользователей и арендаторов для государственных и муниципальных нужд. Соответственно, прежде чем приступать к выбору земельного участка должна быть четко установлена экономическая эффективность и возможность размещения объекта для государственных и муниципальных нужд на запрашиваемом участке. Поэтому при выборе земельного участка к заявлению должно быть приложена не только информация о назначении объекта в предполагаемом месте его размещения, примерном размере земельного участка и виде испрашиваемого права на данный земельный участок, но и технико-экономическое обоснование проекта его строительства и размера земельного участка.

Деятельность органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков осуществляется в установленной земельным законодательством процессуальной форме и завершается оформлением акта выбора участка для размещения объекта, а в необходимых случаях - его охране или санитарно-защитной зоне. К акту прилагается утвержденный органом местного самоуправления проект границ выбранных земельных участков, материалы согласования с землевладельцами, землепользователями, арендаторами, чьи интересы затрагиваются при изъятии, расчеты убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, владельцев сервитутов, включая упущенную выгоду и потери сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Справка территориальных органов федерального агентства об отсутствии на выбранных участках полезных ископаемых; а при их наличии разрешение этого агентства и федеральной службы по экологическому и техническому надзору на застройку этого участка. [10]

.3.5 Предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования - на торгах и без торгов

ФЗ от 24.07.02 г.№101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особенности правового режима данной категории земель, регулируя вопросы приобретения и прекращения права собственности на эти земли. Совершение земельных сделок. Прежде всего, нужно отметить, что нормы этого закона не распространяются на земельные участки предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального личного, градостроительного строительства, ведение личного подсобного, дачного хозяйства, животноводства, садоводства, огородничества, а также на земельные участки занятые строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п.4 ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации и ФЗ от 24.07.02 г.№101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими Федеральными законами, а также законами субъектов Федерации.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки передаются в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации если имеется только одно заявление о передачи земельного участка в аренду. [2]

При этом требуется предварительное и заблаговременное опубликование сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой публикации, определено субъектом Российской Федерации.

Принятие решений о передачи земельного участка допускается при условии, что в течение месяца с момента публикации сообщения не поступили иные заявления. Если поданы два и более заявления о передачи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, а также право на заключение договора аренды осуществляется в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации. [2]

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создание и расширение крестьянского фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создаётся фонд перераспределения земель (ст.80 Земельного кодекса Российской Федерации).

Фонд перераспределения земель формируется за счёт земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещанием наследства, или наследник отказался, причем отказался от наследства без указания в пользу кого он отказался; при принудительном изъятии земельного участка в случаях предусмотренных Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральными законами. [10]

.3.6 Нормы предоставления земельных участков

В земельном законодательстве закреплены общие положения о нормах предоставления земельных участков, видах нормативно-правовых актов, устанавливающих предельный размер участков о субъектах земельных правоотношений, для которых устанавливаются максимальные и минимальные нормы отвода участков, цели и виды деятельности, для которых устанавливаются размеры участков.

Нормы предоставления земельных участков делятся на максимальные и минимальные. Они устанавливаются федеральными законами, законами субъектов федерации, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от вида государственной собственности на землю, видов использования земельных участков, субъектов, приобретающих (получающих) участки на соответствующем праве и виде права на участок, а также в зависимости от условий возмездного и бесплатного предоставления земельных участков. Например, согласно статье 33 Земельного кодекса РФ в собственность граждан для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, предельные размеры земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов федерации; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предоставляемые размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами пользования и застройки градостроительной, землеустроительной документации.

Земельные участки предоставляются органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, определенном федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами РФ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства или индивидуального коллективного садоводства - по нормам, установленным органами местного самоуправления. Не менее 0,1 га в городах и поселках городского типа, и не менее 0,25 га - в сельской местности. Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, после увольнения с военной службы - по нормам, установленным земельными или иными нормативно - правовыми актами субъектов федерации. [10]

Статья 12. Нормы предоставления земельных участков гражданам.

Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляют:

для ведения садоводства и под дачное строительство - от 400 квадратных метров до 1000 квадратных метров;

для ведения животноводства - от 1000 квадратных метров до 2000 квадратных метров;

для ведения коллективного огородничества - от 600 квадратных метров до 1500 квадратных метров.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Статья 12.1. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (введена Законом Краснодарского края от 23.07.2003 N 609-КЗ). Максимальный размер общей площади земельных участков (приусадебных и полевых), которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 гектара, занимающихся молочным животноводством и откормом крупного рогатого скота, - 3,0 гектара.

.3.7 Порядок преобразования земельной доли в земельный участок с целью сельскохозяйственного использования

В ходе земельной реформы при организации в 1992-1994 годах и совхозах 115 млн.га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11.8млн.граждан.

Основные положения законодательства о порядке распоряжения земельной долей заключаются в следующем:

В абзаце втором п.1 ст.12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте) перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется предварительный выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. [5]

Поправка, внесенная в эту норму в июле 2005 года, значительно ограничила права собственника земельной доли. Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, т.е распорядиться не земельной долей, а земельным участком.

При совершении этих сделок земельная доля переходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится полноправным участником долевой собственности взамен прежнего участника долевой собственности.

Участник долевой собственности, пожелавший распорядится своей земельной долевой, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю. [10]

Согласно ст.18 Закона об обороте таким документом является Свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон о регистрации) по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации (далее Правительство) от 19.03.92 177, которое выдавалось до 27.10.93 или по форме, утвержденной указом Президента Российской Федерации (далее - Президент) от 27.10.93 1767. [5]

При отсутствии у граждан указанных свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий и конкретном колхозе, совхозе лил иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведут регистрационные палаты Минюста России в соответствии с Законом о регистрации с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства от 18.02.98 219 «Об утверждении правил ведения ЕГРП». [7]

Если у гражданина имеется этот третий вид документа, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется.

Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с п.2ст.6 Закона о регистрации обязательно необходимо пройти процедуру государственной регистрации ране возникших прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого можно будет распорядиться земельной долей. Поправкой, внесенной в июле 2005 года, сделано одно исключение из этого правила: передача земельной доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьёй 18 Закона об обороте, без государственной регистрации ране возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. [10]

Государственная регистрация проводится согласно п.1ст.16 Закона о регистрации на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, находящегося в общей собственности, должны быть приложены документы, необходимые для её проведения:

. Кадастровый план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

. Протокол собрания о регистрации сельскохозяйственного предприятия.

. Постановление районной администрации о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства.

. Право на покупку продаваемой земельной доли имеют остальные участники общей собственности, сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности (ст.12 Закон об обороте). Если они откажутся приобрести земельную долю, то продать её третьему лицу нельзя.

С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей последовательности:

Собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей собственности о своём желании продать её (абзац первый п.2ст.12 Закона об обороте). [5]

Договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст.549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует обязательного нотариального удостоверения; [1]

Договор купли-продажи подлежат государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируются в регистрационной палате по месту расторжения земельной доли (п.1ст.17 Закон о регистрации).

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон, либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществлении сделки (п.1ст.16 Закон о регистрации) или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (п.3ст.12 Закона об обороте).

К заявлению прикладывается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продажи на земельную долю и квитанции об оплате регистрации (п.2,3,4ст.16 Закона о регистрации). [4]

. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи (п.2ст.8 Гражданского кодекса РФ). [1]

. Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели право участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

. Статья 13 Закона об обороте предоставляет право собственнику участника в счёт земельной доли. При этом собственник земельной доли не связан обязательством представлять, какие-либо обоснования другим участникам общей собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им способ последующего распоряжения своим земельным участком.

Выдел земельного участка в счёт земельной доли (земельных долей) - это переход части земельного участка, находящего в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращения для этого участника права на земельную долю.

Выделенный земельный участок подлежит государственному кадастровому учёту в соответствии с Законом о кадастре и

Государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

При этом надо иметь в виду, что в соответствии с п.1ст.4 Закона об обороте не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта РФ.

Следовательно, предварительно необходимо пробрести такое количество земельных долей, которого бы хватило не нарушать установленный минимальный размер вновь образуемых земельных участков.

Ст.13 Закона об обороте упросила этот порядок при условии, что число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек. [4]

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст.14 Закона об обороте.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

Если общее собрание не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю в письменной форме (как требует ст.252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В данном сообщении необходимо указать:

предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка;

площадь выделяемого участка;

адрес для направления возражений остальных участков долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше и меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площадь образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данных земельный участок.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные воображения должны быть обоснованными. Таким образом, законодатель допускает пассивное волеизъявление участников долевой собственности на согласование местоположения выделяемого земельного участка.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ.

В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматривают в суде.

Сообщения в СМИ опубликовывают за счет средств собственника выделяемой земельной доли.

Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности надлежащим образом извещать о предстоящем выделе земельного участка. [10]

1.3.8 Приобретение земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах)

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

. Утвердить прилагаемые Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. [8]

. Установить, что до разграничения государственной собственности на землю:

а) организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги) осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам;

б) организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними;

в) орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли - продажи или аренды земельного участка. [8]

. Установить, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). [8]

Общие положения:

. Настоящие Правила определяют порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги).2. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

. При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Министерство имущественных отношений Российской Федерации:

а) принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в Правительство Российской Федерации предложения по проведению торгов в форме конкурса и условиям конкурса;

б) определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка;

в) определяет существенные условия договоров купли - продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона;

г) заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли - продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

. При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов:

а) определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах (далее именуются - заявки), место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;

б) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов;

в) выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (далее именуются - претенденты);

г) принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы;

д) организует осмотр земельных участков на местности;

е) проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами;

ж) принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным настоящими Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении;

з) определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов;

и) готовит проекты договоров купли - продажи земельных участков;

к) подписывает от имени собственника договоры купли - продажи земельных участков по результатам торгов;

л) осуществляет иные предусмотренные настоящими Правилами функции.

. При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

. Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки.

Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли - продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли - продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

. Извещение об отказе в проведении торгов публикуется не позднее 5 дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.

. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.

Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент).

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

. Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку.

. Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение 3 банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

. Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.

. Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

а) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

г) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

. Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение 3 банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов.

. Претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом.

. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

. При проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, предложение представляется:

а) претендентом в день подачи заявки или в любой день до дня окончания срока приема заявок в месте и час, установленные в извещении о проведении торгов для подачи заявок;

б) участником торгов непосредственно в день проведения торгов, но до начала рассмотрения предложений.

. В случае если:

а) претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка;

б) участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, предложение считается недоданным.

. Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение.

Порядок проведения торгов

. Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

. Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

а) аукцион ведет аукционист;

б) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» и порядка проведения аукциона.

«Шаг аукциона» устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона;

в) участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы;

г) каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на «шаг аукциона». После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с «шагом аукциона»;

д) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза.

Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;

е) по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

. Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

а) организатор торгов принимает предложения от участников торгов, которые пожелали представить их непосредственно перед началом проведения торгов.

Организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;

б) перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.

При вскрытии конвертов и оглашении предложений помимо участника торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации.

Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником торгов (его представителем). Цена или размер арендной платы указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены или размеры арендной платы, организатор торгов принимает во внимание цену или размер арендной платы, указанные прописью. Предложения, содержащие цену или размер арендной платы ниже начальных, не рассматриваются;

в) победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;

г) организатор торгов объявляет о принятом решении в месте и в день проведения торгов, а также письменно извещает в 5-дневный срок всех участников торгов о принятом решении.

Оформление результатов торгов

. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе указываются:

а) регистрационный номер предмета торгов;

б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;

в) предложения участников торгов;

г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);

д) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;

е) срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);

ж) порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли - продажи или аренды земельного участка.

Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

. Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли - продажи или аренды земельного участка. Информация включает в себя:

а) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

б) наименование организатора торгов;

в) имя (наименование) победителя торгов;

г) местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка.

Признание торгов несостоявшимися.

. Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:

а) в торгах участвовало менее 2 участников;

б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет;

в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;

г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли - продажи или аренды земельного участка.

. Организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток. В случае, предусмотренном подпунктом «г» пункта 30 настоящих Правил, внесенный победителем торгов задаток ему не возвращается.

. Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить «шаг аукциона» не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки.

В случае если организатором торгов выступает специализированная организация, условия конкурса, начальная цена или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона» могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.

анализ землеустроительный дело

2. Государственная регистрация прав на землю

.1 Общее понятие государственной регистрации

Государственная регистрация определяется в ст. 2 ФЗ «О Государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» как юридический акт признания и подтверждения государства возникновения ограничения (обременения) перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом, как единственное доказательство существования права. [4]

Принцип государственной регистрации права на недвижимость включая принципы обязательности, гласности, достоверности, специальности, последовательности, бесповоротности.

Принцип обязательности означает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимость, а также их ограничения (п. 1 ст. 164 ГКРФ; ст.4 ФЗ), не соблюдение требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью делает её не действительной, так как за несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки такая сделка считается ничтожной (П. 1 ст. 165 ГКРФ).

Сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившие со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в ЕГРП.

Под принципом достоверности понимается государственная регистрация как единственное доказательство существования зарегистрированного права (п.1 ст. 2 ФЗ).

Принцип специальности означает, что каждый объект недвижимости идентифицируется в ЕГРП (ст. 12 ФЗ). Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объект недвижимости. Об учётных данных на указанные объекты, а также сведения о правообладателе на них. [4]

Принцип последовательности означает, что запись в ЕГРП о новом праве на недвижимость может быть внесена, если отсутствуют противоречия между заявленным правом на данный объект недвижимости и ранее зарегистрированными правами на него (п. 1 ст. 13 ФЗ). В случае перехода прав на недвижимость к новому обладателю, соответствующая предыдущая запись о правах на эту недвижимость реестре помещается.

Принцип бесповоротности - это возможность оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество только в судебном порядке (п.1 ст.2 ФЗ). [4]

2.2 Порядок государственной регистрации прав

Процесс регистрации недвижимого имущества регламентируется ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и приказом Министерства юстиции РФ от 1.07.02 г. № 184.

Порядок государственной регистрации можно выделить следующие этапы:

). Приём документов и их регистрация в книге учёта входящих документов является первым этапом регистрации. Приём документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном ст. 16-18 ФЗ. Регистрация предоставляемых документов осуществляется в порядке, установленном правилами ведения книг учёта документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный приказом Министерства юстиции РФ от 24.12.01 г. №343.

Документы предоставляются в двух экземплярах, в единственном экземпляре подлинник предоставляются заявления о государственной регистрации прав. Государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя стороны (сторон) договора либо его представителя, имеющего доверенность, оформленную надлежащим образом.

). Правовая экспертиза предоставляемых документов, в том числе проверка юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки.

Правовая экспертиза предоставляемых документов предполагает собой проверку имеющихся в ЕГРП записей по заявленному объекту недвижимости имущества; юридической силы правоустанавливающих документов; законности сделок; действительности иных документов не является правоустанавливающими, необходимыми для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством требованием сведений о наличии (отсутствии) в органе осуществляющим государственную регистрацию прав документов свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений препятствующих государственной регистрации, а также принятие решения по результатам правовой экспертизы о государственной регистрации и её приостановлением, об отказе в регистрации.

Целью проведения имеющегося ЕГРП записей в отношении заявленного на регистрацию объекта недвижимости или является выявление правового состояния этого объекта, наличие зарегистрированных прав право притязаний иных лиц, зарегистрированных сделок, ограничений (обременений) прав в том числе арестов и иных запрещений на заключение сделок с указанным объектом недвижимости, поскольку только надлежащим правообладатель вправе соответствующим образом распоряжаться недвижимостью.

). Внесение записей в ЕГРП при отсутствии противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими, со дня внесения записи о сделки или праве в ЕГРП.

Приоритет в регистрации имеет, тот, кто обратился раньше, если нет законных оснований для приостановления регистрации или в её отказе. В отношении других лиц претендовавший на этот же объект недвижимости действует принцип: «Кто не успел, тот опоздал» (абзац 11 п. 1 ст. 20 ФЗ) [10]

.3 Отказ в государственной регистрации и прекращение государственной регистрации

Основаниями для отказа в государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер (п.1 ст.20 ФЗ).

Общим основанием для отказа в государственной регистрации прав могут быть основания: по субъекту, объекту и праву регистрации.

Основанием отказа от регистрации является:

) По субъекту - обращение с заявлением о государственной регистрации прав ненадлежащего лица; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ неуполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо которое имеет права ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

) По объекту - непредставление документов необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав; документы, предоставляемые на регистрацию прав по форме или содержанию не соответствующих требованию законодательства; правообладатель не представил заявления и иные необходимые документы для регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения после введения закона сделки с объектом недвижимого имущества.

) По праву подлежащему регистрации - право на объект недвижимого имущества о регистрации, которого просит заявитель не является правом подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом; акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан не действительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действующим в месте его издания на момент издания; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя на данный объект недвижимого имущества имеются противоречия между заявившими правами и уже зарегистрированными правами.

Частные основания для отказа в государственной ипотеке указаны в ст. 21 ФЗ «Об ипотеке (закон недвижимости)».

При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации прав установленного вступившим в силу решения суда, например непредставление необходимых для регистрации документов. [10]

3. Порядок оформления землеустроительного дела о предварительном согласовании места размещения объекта

.1 Теоретические основы оформления землеустроительного дела о предварительном согласовании места размещения объекта

Землеустроительное дело о предварительном согласовании места размещения объекта должно содержать:

). титульный лист;

). оглавление;

). пояснительную записку;

). поручение департамента имущественных отношений Краснодарского края органу местного самоуправления на подготовку землеустроительного дела;

). документы, позволяющие идентифицировать заявителя (лицо, заинтересованное в формировании материалов землеустроительного дела;

). иные документы, предусмотренные настоящими методическими рекомендациями.

Землеустроительное дело изготавливается в количестве не менее 4-х экземпляров:

). первый - физическому или юридическому лицу, заказавшему формирование землеустроительного дела;

). второй - департаменту имущественных отношений Краснодарского края;

). третий - организации (или предпринимателю, без образования юридического лица), формировавшей(-ему) землеустроительное дело;

). четвертый - государственному фонду данных, полученных в результате проведения землеустройства (статья 24 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»).

Материалы землеустроительного дела сшиваются в отдельную книгу в мягком или твердом переплете. Документы представляются в подлинниках. В случае представления копий документов они должны быть нотариально заверены или заверены органом, выдавшим данные документы. [12]

3.2 Анализ землеустроительного дела «По предварительному согласованию ООО «Терминал «БЛЭКСИ» размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн.тонн в год с нефтепроводами»

Землеустроительное дело «По предварительному согласованию и ООО «Терминал «БЛЭКСИ» размещения площадки терминала по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 млн.тонн в год с нефтепроводами».

Данное землеустроительное дело содержит:

). Сопроводительное письмо;

). Пояснительную записку;

). Ходатайство ОАО «Комбинат Импортпищепром» №1024 от 24.10.2003г.;

). Ходатайство ОАО «Комбинат Импортпищепром» №1025 от 24.10.2003г.;

). Письмо ОАО «Комбинат Импортпищепром» №846 от 28.08.2003г.;

). Ходатайство ООО «Терминал «БЛЭКСИ» №2 от 27.10.2003г.;

). Поручение Департамента имущественных отношений №09/12-13640 от 04.09.2003г.;

). Поручение Департамента имущественных отношений №09/12-16988 от 28.10.2003г.;

). Письмо Первого заместителя главы администрации Краснодарского края №2-04/936 от 13.10.2003г.;

). Письмо ООО «Терминал «БЛЭКСИ» №3 от 30.10.03г.;

). Соглашение №413/03-4 о перемене лиц в обязательстве от 27.10.2003г.;

). Краткое описание комплекса по перевалке нефтепродуктов мощностью до 5 миллионов тонн в год;

). Основные данные;

). Выкопировку со схемы землепользования Крымского района;

). Устав ООО «Терминал «БЛЭКСИ»;

). Свидетельство о государственной регистрации ООО «Терминал «БЛЭКСИ»;

). Письмо ООО «Терминал «БЛЭКСИ» от 27.10.2003г.;

). Акт выбора земельного участка под проектирование и строительство терминала;

). Акт выбора земельного участка под проектирование и строительство надземных нефтепроводов терминала;

). Экспликацию земель запаса;

). Экспликацию земель лесного фонда;

). Предварительный расчет потерь сельскохозяйственного производства по терминалу;

). Акт определения потерь сельскохозяйственного производства по терминалу;

). Предварительный расчет потерь сельскохозяйственного производства для строительства нефтепроводов;

). Акт определения потерь;

). Акт технического обследования места площадей ФФГУ «Крымский сельский лесхоз» под терминал;

). Акт технического обследования лесных площадей ФФГУ «Крымский сельский лесхоз» под трассу нефтепровода;

). Расчет платы за перевод лесных площадей в нелесные по ФФГУ «Крымский сельский лесхоз»;

). Расчет размеров платы за перевод лесных земель в нелесные земли по Крымскому лесхозу;

). Заключение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству №104 от 10.11.03г.;

). Заключение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству №105 от 10.11.03г.;

). Заключение главного архитектора г. Крымска и Крымского района №382 от 12.11.03г.;

). Заключение главного архитектора г. Крымска и Крымского района №383 от 12.11.03г.;

). Приказ главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Краснодарскому краю №02/1766 от 11.11.2003г.;

). Заключение №917 экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы;

). Заключение №151 от 11.11.2003г. ГУ ЦГСЭН в Крымском районе;

). Заключение ГУ Управления Государственной Противопожарной службы Краснодарского края №2030 от 22.09.2003г.;

). Заключение Комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко - культурных ценностей (наследия) Краснодарского края №3236 ОТ 18.09.2003г.;

). Договор №74 от 27.10.2003г.;

). Кадастровый план.

Землеустроительное дело было подготовлено на основании поручений Первого заместителя Департамента имущественных отношений №09/12-16988 от 28.10.03г. и №09/12-13640 от 04.09.03г. первоначально для ОАО «Комбинат Импортпищепром», затем согласно письма ОАО «Комбинат Импортпищепром» в Департамент имущественных отношений №1025 от 24.10.03г.и Соглашения №441/03-4 от 27.10.03г. о перемене лиц в обязательстве, переоформлены на ООО «Терминал «БЛЭКСИ».

Ходатайство ОАО «Комбинат Импортпищепром» по вопросу размещения терминала по перевалке нефтепродуктов в Крымском районе было рассмотрено на межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории г.Крымска и Крымского района от 25.08.03г. (протокол №25), на которой было принято положительное решение.