Реконструкция и модернизация жилищного фонда
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Уфимская государственная академия экономики и СЕРВИСА
(УГАЭС)
Кафедра Региональной экономии и управления
Организация и инфраструктура городского хозяйства и региона
Курсовой проект
на тему: Реконструкция и модернизация жилищного фонда
Уфа, 2012
Введение
Реконструкция и модернизация жилищного фонда является одним из важнейших направлений в решении жилищной проблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны и представляет собой комплекс строительных мер и организационно-технологических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры с целью сохранения жилищного фонда и улучшения условий проживания, приведения их эксплуатационных качеств в соответствие с установленными требованиями.
В настоящее время жилищный фонд России составляет 2950 млн. кв. метров, из которых на муниципальный фонд приходится 30,6 %, на государственный - 8,7 %, на общественный и коллективный фонд 6,06 %. Более 50 % составляет индивидуальный жилищный фонд.
На протяжении 50-ти лет прошедшего столетия главное внимание в стране уделялось наращиванию размеров жилищного фонда, на что затрачивалось более 85 процентов всех материально-финансовых ресурсов. Недостаточность финансирования сферы капитального ремонта и реконструкции приводило к постоянному накапливанию, так называемого, «недоремонта», то есть объема фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования. Для зданий конструктивных систем, которые применялись в Европе и в нашей стране периодичность проведения капитального ремонта и реконструкции составляет 25-27 лет.
В результате в общем объеме жилищного фонда 62,1 процент - жилые дома старше 30 лет, то есть треть жилищного фонда с износом более 30 процентов. В стране имеется ветхий фонд в размере 3-х процентов от общего объема жилищного фонда, из которого необходимо переселить жителей, для чего потребуется по минимальной норме построить не менее 110 млн. кв. м. общей площади жилья. Откладывание сроков проведения ремонтно-реконструктивных работ чревато тяжелыми экономическими последствиями и в ближайшие 10-15 лет порядка 300-400 млн. кв. метров жилищного фонда придет в состояние, непригодное для проживания из-за потери потребительских качеств и станут бесперспективными как источник доходов местных бюджетов.
Нарушение нормативных сроков периодичности капитального ремонта и реконструкции, включая соблюдение теплотехнических норм, привели к тому, что наша страна оказалась практически на одном из последних мест в мире по тепловой эффективности жилых зданий. Удельные затраты топлива в жилищной сфере достигли 87-89 кг условного топлива на 1 кв. м. общей площади в год, что в 3,5 раза больше, чем в Норвегии и Канаде с аналогичными климатическими условиями. Если 30 процентов энергоресурсов связано с непроизводственными потерями в установках генерации, транспортировке и распределении энергии, то остальные 70 процентов потерь происходит непосредственно при потреблении в жилых домах.
Особой проблемой является массовая застройка панельными, блочными и кирпичными жилыми домами по типовым проектам первого поколения, построенных в период 1950-1960 гг. Их объем составляет около 290 млн. кв. метров, в которых размещается 10 процентов всего жилищного фонда и в нем проживает более 15 млн. человек.
Типовые пятиэтажки проектировались и строились по нормативам полувековой давности с применением неэффективных теплоизоляционных материалов и теплотехнические характеристики их ограждений не отвечают современным требованиям. В то же время, жилые дома первого поколения возводились как сооружения первой категории капитальности с продолжительностью их эксплуатации в пределах 100-125 лет. Эти дома обладают существенными запасами несущей способности, подтверждающими многочисленными обследованиями и изысканиями. Необходимо отметить их моральный износ - планировочные решения, внешний облик зданий, эксплуатационные характеристики по тепло-, гидро- и шумоизоляции не отвечают современным нормативным требованиям и потребительским качествам.
Важнейшей частью нового этапа жилищной политики России должны стать не только новое строительство, но и реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда и , в первую очередь, жилых домов первых массовых серий. Реконструкция обеспечит снижение объемов выбытия жилья по ветхости, снижение расходов потребления и потерь энергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и архитектурного качества застройки. Реконструкция повысит стандарт потребительского качества жилья на вторичном рынке и ускорит приватизацию, сделает более плавным процесс продвижения жилищной коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам за коммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление.
Как показывает зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России ремонтно-реконструктивные работы на жилых домах могут производиться без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда , объем которого составит 20-30 процентов от реконструируемых жилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по технической сложности ее решения и по экономическим факторам, требующих отселение жителей с предоставлением нового жилищного фонда .
Реализация мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда позволит не только поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический эффект. При реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 процентов снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и на горячее водоснабжение на 40-50 процентов. В условиях реконструкции насыщается жилищный фонд и рынок дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной и перспективной для инвесторов желающих улучшить свое, имеющиеся в реконструктивных домах, жилье.
Объектом данного курсового проекта является жилищный фонд в г.Уфа, а предметом исследования- строительный, жилой сектор на территории. Целью является анализ развития реконструкции и модернизации жилищного фонда в г.Уфа. Для достижения цели были поставлены следующие задачи: общие понятия и развитие жилищного фонда, современное состояние реконструкции и модернизации жилищного фонда, меры по улучшения реконструкции и модернизации жилищного фонда Уфы.. Для решения этих задач производился анализ специализированной литературы.
Глава I. Жилищный фонд
.1 Общая характеристика жилищного фонда
В составе жилищно-коммунального комплекса жилищное хозяйство занимает доминирующее положение, так как по существу все остальные составляющие функционируют и развиваются в соответствии с его потребностями.
Жилище-важнейшая часть социальной инфраструктуры города, т.е. комплекса, призванного обеспечить удовлетворение социально-бытовых нужд населения. Роль жилища заключается в обеспечении охраны людей от внешних неблагоприятных природных явлений, создании условий для развитии семьи, личности, а также для повышения общего культурного и профессионального уровня людей. Жилище даст возможность пользования коммунальными услугами, современными бытовыми приборами, облегчающими домашний труд. Таким образом, состояние жилища оказывает первостепенное влияние на развитие всего городского хозяйства, транспорта, коммунальных и других предприятий.
Сфера услуг включает в себя материальные услуги непроизводственного назначения и нематериальные услуги, к которым относятся жилищные.
Жилищное хозяйство- это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения общего уровня благоустройства и санитарного состояния городов.
В современном городе жилищное хозяйство включает, с одной стороны, жилищный фонд муниципального образования, а с другой -предприятия, созданные для его обслуживания, содержания, эксплуатации и ремонта, а также организации, необходимые для управления этой деятельностью.
Жилищный фонд является основой национального богатства любого государства, в РФ он составляет более четверти основных фондов страны. Жилищный фонд- это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, а также квартиры и служебные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Жилищный фонд различается по форме собственности как частный, государственный и муниципальный.
В частный жилищный фонд входят:
фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилищные дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
фонд, находящийся в собственности юридических лиц( частных собственников).
В государственный жилищный фонд входят:
ведомственный фонд, находящийся в государственной собственности и в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
фонд, находящийся в собственности в собственности субъектов РФ, а также вневедомственный фонд находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд-это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москва и Санкт-Петербург, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В результате экономических преобразований за последние годы изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Так, доля частного жилищного фонда превысила 50%, в том числе доля жилья, находящегося в собственности граждан, возросла с 26 до 50%, муниципального-до 30%. Более трети квартир государственного и муниципального жилищных фондов приватизировано.
Среди объектов городской недвижимости ЖФ выделяется прежде всего своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни, и с этим связаны жесткие требования к состоянию ЖФ, снабжению его коммунальными услугами, обеспечению безопасности и комфортности проживания. Социальная значимость ЖФ нашла отражение в законадетельстве РФ, которым установлены стандарты условий проживания граждан в жилищном фонде, а также постановки коммунальных и жилищных услуг с заданным качеством и периодичностью.
До настоящего времени ЖФ России недостаточно обеспечен элементарными удобствами, не говоря уже о том, что он не сопоставим по количеству предоставляемых жилищных услуг, существующих в развитых странах. Так на конец 2007 г. Ситуация по благоустройству ЖФ РФ выглядела следующим образом: площади, оборудованные централизованным водоснабжением, составили 73% всего ЖФ, канализацией -69%, центральное отопление было проведено лишь в 73% зданий ЖФ, горячее водоснабжение-только в 59% , ваннами было оборудовано 64%, а централизованную подачу газа имело только 70% от всего жилищного фонда. В целом же по стране наименее благоустроен ЖФ в Северном, Центрально-Черноземном и Восточно-Сибирском экономических районах.
В настоящее время ЖФ городов страны отличается высоким уровнем износа, неоправданно большим сроком службы, морально устаревшей планировкой, аварийным состоянием инженерного оборудования. Ежегодно от 7 млн до 9 млн кв.м. общей площади жилых домов становится непригодной для проживания, почти треть ЖФ имеет износ более 60%: это установленный соответствующими органами ООН предел, после которого жилье считается опасным для жизни. Поэтому развитие ЖФ города и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей для муниципальных властей.
1.2 Реконструкция и модернизация жилищного фонда
Реконструкция и модернизация жилищного фонда являются одним из важнейших направлений в решении жилищных проблем и реформ ЖКХ России. Он представляет собой комплекс строительных мер и организационно-технологических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры, с целью сохранения жилищного фонда и улучшения условий проживания, приведения их эксплуатационных качеств в соответствие с установленными требованиями и нормами, направленными в том числе, на энергосбережение и экономное отношение к ресурсам. При реконструкции не требуется нового отвода земли, а прирост дополнительных жилых площадей вырастает в 1,5 - 2 раза, при том, что строительство обходится дешевле чем на новых территориях. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир. Снижаются расходы на создание инженерной инфраструктуры и материальных ресурсов на 25 % - 40 %; Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 20 %; При реализации этого проекта решается проблема выполнения требований 261-го Закона, по которому собственники жилья должны в течение 5 лет заменить все инженерные коммуникации своих домов, на соответствующие энергосберегающим технологиям.
При реконструкции дома застройщик осуществляет за свой счет:
Замену кровли - новая кровля вместе со стропильной системой;
Ремонт общего имущества дома - лестничных клеток, подъездов, установка металлических входных дверей;
Замену коммуникаций общего пользования - внутри дома полностью меняются инженерные системы: электрика, отопление, водопровод, канализация;
Замену стояков водопровода с установкой индивидуальных счетчиков учета - в каждой квартире.
При этом производится:
Замена общедомовой системы отопления и водоснабжения - выводятся из-под пола и выполняются с верхней разводкой;
Устройство теплового пункта предусмотрена с системой регулирования температуры теплоносителя;
Увеличение площади каждой квартиры за счет устройства лоджий на величину до 10 м.кв., в силу
конструктивных особенностей производимой реконструкции;
Остекление лоджий в соответствии с архитектурным решением фасадов зданий;
Замена всех окон дома на стеклопакеты;
Утепление фасада с отделкой современными материалами, что позволит дому приобрести не только новый облик, но и существенно снизить теплопотери;
Благоустройство территорий, в соответствии с учетом пожеланий жителей: устройство подъездов, парковочных мест для автотранспорта, детских площадок и площадок для отдыха.
В результате реконструкции достигается существенное сокращение расходов на отопление и энергопотребление. Уменьшается оплата за коммунальные услуги. Каждый житель получает увеличение срока службы дома (на 30 - 50 лет) за счет проведения мероприятий по усилению фундаментов и несущих конструкций. Применяемая технология производства работ позволяет в кратчайшие сроки выполнить реконструкцию дома за 4 - 7 месяцев. После реконструкции жилого дома
существенно повысится рыночная стоимость квартир
1.3 Эксплуатация и техническое содержание жилищного фонда
Эксплуатация жилищного фонда состоит из большого числа процессов, разнородных по назначению и технологии. В нее входят систематические осмотры жилых домов, проведение текущего ремонта, наблюдение за техническим состоянием инженерного оборудования, благоустройство и озеленение территории, санитарная очистка, уборка, подготовка к капитальному ремонту (отбор зданий, разработка документации) и др.
В настоящее время техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда состоит из следующих элементов.
Система осмотров и контроля технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов. Целью осмотров является выявление различных дефектов конструктивных элементов и инженерных систем жилых зданий, контроль за техническим состоянием, использованием и состоянием помещений. Система осмотров регламентирован;» Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Установлено три вида осмотров:
общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование, и внешнее благоустройство;
частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части элементы здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления или водоснабжения;
внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий (ураганов, наводнений, ливней и т.п.), а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и ней исправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации или по указанию вышестоящих организаций.
Для проведения технического осмотра из представителей заинтересованных сторон организуется комиссия, которую возглавляет начальник эксплуатационной службы. В ее состав входят лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, представители эксплуатационной службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования зданий, жильцы, дома и др. Результаты всех видов осмотра оформляют актами, в которых фиксируются выявленные дефекты и повреждения, а также сроки их устранения.
Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приемке здания в зимнюю эксплуатацию. К перечню работ технического обслуживания (ТО) зданий и сооружений по подготовке их к сезонной эксплуатации относятся следующие работы: при подготовке здания к весенне-летней эксплуатации работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания; при подготовке к осенне-зимнему сезону - наоборот, выполняются работы по накрыванию, утеплению, герметизации.
Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования и организации текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуатации и приняты при осеннем осмотре. реконструкция жилищный фонд модернизация
Кроме осмотров в состав работ по техническому обслуживанию и содержанию жилых домов входит оценка их технического состояния, ч также организация работ по наладке инженерных систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению. К перечню работ по техническому обслуживанию и содержанию жилищного фонда относятся работы но уходу за кровлей, укрепление водосточных труб, открытие и своевременное закрытие продухов в цоколях, обеспечение вентиляции чердаков и другие работы. Лица, проводящие техническое обслуживание, обязаны тщательно и добросовестно выполнять свои обязанности и досконально знать устройство здании и сооружении, характерные язвимые места, дефекты, повреждения, особенности их устройства и функционирования.
Содержание и уборка лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий, включая санитарную очистку жилых зданий и прилегающей территории. Периодичность проведения этих работ регламентируется Типовыми укрупненными нормами обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладении, исходя из местных условии города.
Характеристика видов ремонтов
Физический износ,%Преимущественный вид работ0-15Техническое обслуживание, текущий ремонт15-50То же +выборочный капитальный ремонт50-70Капитальный ремонт, модернизация70-80Реконструкция или реставрацияСвыше 80Снос и строительство нового объектаТекущий ремонт неразрывно связан с повседневной эксплуатацией дома. Цель такого ремонта заключается в предупреждении преждевременного износа конструкций и инженерных систем. При текущем ремонте физическое состояние конструкций не изменяют, но их консервируют в проектном состоянии. В основе текущего ремонта лежит систематическое обследование и регулировка частей зданий и оборудования, планируемое устранение возникающих в процессе эксплуатации мелких неисправностей, а также срочная ликвидация случайных отказов, вызвавших аварийные ситуации. Устранение мелких неисправностей, планируемое по времени и объему, называют планово-предупредительным текущим ремонтом, а выполнение непредвиденных работ - аварийным (неплановым).
В настоящее время в практической деятельности эксплуатирующих и ремонтных подразделении жилищного хозяйства современного города в основном применяют систему эксплуатации и ремонта жилых здании, основанную на выполнении аварийно-восстановительных работ. Более перспективная система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилищного фонда до настоящего времени практически не используется.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам. Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления жилищным хозяйством организации или предприятии министерств и ведомств).
Капитальный ремонт, как и текущий, должен носить планово-предупредительный характер, поскольку его целью является предупреждение неисправностей, поддержание здания в хорошем эксплуатационном состоянии. Этот вид ремонта выполняют не только для восстановления физического износа элементов, частично или полностью утративших работоспособность, заменяют и ненадежные элементы с большой вероятностно отказа. Так, при капитальном ремонте кровлю могут ремонтировать не потому, что она пришла в негодность, а по причине ненадежности вследствие истечения межремонтного цикла. Так называют продолжительность эксплуатации элементов между капитальными ремонтами, а ремонт с восстановлением эксплуатационных свойств всех ненадежных элементов, продолжительность службы котоых равна межремонтному циклу, именуют комплексным капитальным ремонтом
Выборочным капитальным ремонтом называют восстановление отдельных элементов, потерявших работоспособность и нуждающих в полной или частичной замене, хотя здание в целом находится и удовлетворительном состоянии. При четко организованной системе и планово-предупредительных ремонтов вероятность таких отказов невелика, но они все же возможны. Выборочный ремонт проводят и в ветхих домах, с износом 60% и более. В этих случаях заменяют отказавшие, ненадежные и аварийные элементы, поэтому ремонт носит характер охранного, поддерживающего безопасность проживания жильцов до их отселения в новые квартиры.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта зданий и объектов должны назначаться на основании норм продолжительности ремонта и реконструкции, разрабатываемых и утверждаемых в порядок с, который установлен Положением по организации и проведению и планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий и другими нормативными документами.
В практике нет четкого деления между работами, проводимыми
при текущем и капитальном ремонте. Принципиальное различие заключается в цели, преследуемой при выполнении этих ремонтов Цель текущего ремонта - наладка, предупреждение преждевременного износа, цель капитального - восстановление износа элементов и здания целом.
Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3-4 года после истечения нормативных сроков увеличивает его стоимость на 18-21%. В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегии: назначают ремонт по сроку эксплуатации жилого здания, а объем ремонтных работ определяют по его техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как переходный этап к системе планово-предупредительных ремонтов жилищного фонда.
Для проведения своевременного и качественного ремонта, обслуживания и эксплуатации жилищного фонда создаются специальные жилищно-эксплуатационные службы и ремонтно-строительные организации.
Финансирование эксплуатации и ремонта жилого фонда осуществляется за счет его хозяина (собственника). Если это муниципальным жилищный фонд, то его эксплуатацией и ремонтом занимаются, как правило, муниципальные организации: жилищно-эксплуатационные конторы, ремонтно-эксплуатационные управления, жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭК, РЭУ, ЖЭО) и т.д., созданные для обслуживания и эксплуатации жилых домов. Их услуги частично оплачивает муниципальный бюджет города. Если это товарищество собственником Жилья (ТСЖ), то оно само выбирает исполнителя работ (подрядчика) и платит ему из собственных средств. Таким образом, техническое содержание и эксплуатация жилищного фонда является комплексной системой, в которой тесно взаимосвязаны следующие направления:
техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда;
благоустройство и содержание жилого фонда;
определение финансово-экономических условий эксплуатации;
управление эксплуатацией жилищным фондом.
Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в жилых зданиях требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьировать различном диапазоне, в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:
исходное состояние жилищного фонда;
имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг и их соответствие установленным стандартам;
ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем инженерное и сантехническое оборудование;
площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;
-уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем жильцами.
Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к организации содержания и эксплуатации каждого жилого дома. Для каждого объекта требуется самостоятельная программа управления его эксплуатацией, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. Поэтому в последние годы в связи с проведением реформы ЖКХ развивается принципиально новая сфера деятельности жилищном хозяйстве города - управление жилищным фондом специализированными организациями (управляющими компаниями). От Управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей поставки коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории мольного участка.
Глава II. Современное состояние жилищного фонда Уфы
.1 Реформирование жилищного фонда
Уфа - столица Республики Башкортостан, административно-политический, экономический, научный и культурный центр республики. Город вытянут с юго-запада на северо-восток более чем на 50 километров. Площадь составляет 753,7 кв.км, Численность населения - 1,1 млн. человек. Жилищно-коммунальное хозяйство Уфы представляет собой сложную в инженерном отношении и разнообразную по видам услуг отрасль жизнеобеспечения города. Главными направлениями деятельности предприятий жилищной сферы города является реформирование и модернизация отрасли, оптимизация системы управления жилищным фондом, повышение качества предоставляемых услуг, реализация целевых программ. В городе Уфе действуют 21 управляющая организация из них восемь самых крупных управляющих компаний (ОАО УЖХ районов и ООО «Сипайловское»), все они - являются единым заказчиком на предоставление собственникам избравшим их управляющей организацией города услуг по эксплуатации и ремонту жилищных объектов, водо-, тепло-, электро- и газоснабжению жилого фонда, организовывает конкурсный отбор подрядчиков по обслуживанию и ремонту и обеспечивают сбор платы за жилищно-коммунальные услуги. ОАО УЖХ районов собственниками помещений переданы в управление более 5,5 тысяч жилых домов, общей площадью свыше 15 млн. кв.м. Жилищный фонд, находящийся в управлении, можно разделить на четыре группы:
довоенной постройки до 1945 года - 18%;
послевоенной постройки 50- 60-х годов - 44% - спальные районы постройки 70-80-х годов - 15% - новое поколение, строительство с 1981года - 23% Эксплуатацией жилищного фонда города занимается 78 организаций различной организационно-правовой формы с количеством работающих более 8 тысяч человек, из них в 77 организациях (98,7%) долю муниципалитета или республики в уставном капитале не превышает 25%. В целом, жилищными предприятиями города отчетный год завершен без убытков. Задолженности по заработной плате жилищный комплекс не имеет.
Оказание жилищно-коммунальных услуг потребителям города обеспечивается за счет средств потребителей. В соответствии с программой реформирования жилищно - коммунального хозяйства города и планом мероприятий по ее реализации уровень оплаты населением всего комплекса услуг с 2006 г. был доведен до 100%от полной стоимости предоставления услуг. В соответствии с решениями общих собраний собственников ОАО УЖХ районов г. Уфы проводят работу по заключению договоров на управление с каждым из собственников помещений проживающих в многоквартирных домах. Договоры подряда на техническое содержание и эксплуатацию жилищного фонда заключены с ООО ЖЭУ, договоры на поставку коммунальных услуг - с коммунальными предприятиями города. Условиями договоров предусматривается приемка и оплата выполненного объема работ за счет платежей собственников и нанимателей. В целях поддержания функций жилищного фонда, отвечающих современным требованиям и создания условий комфортных для проживания, разработаны и реализуются городские целевые программы. Программа текущего и капитального ремонта. В целях улучшения обслуживания жилищного фонда, развития конкурентной среды, снижения стоимости предлагаемых услуг- подбор Подрядчиков по ремонту жилищного фонда осуществляется только на основе ежегодно проводимых тендерных торгов. С выигравшими торги подрядными организациями заключаются контракты на выполнение ремонтных работ. Следует отметить, что при выполнении ремонтных работ в отчетном году продолжается применение современных материалов и технологий. При ремонте плоских кровель полностью прекращено применение рубероида, ремонт осуществляется только с применением современных кровельных материалов (рубитекс и т.п.) Проведено обучение применению новых материалов и технологии.
В рамках Федеральной целевой программы «Жилище», подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации на 2002-2010гг.», городским планом мероприятий по реализации указанных документов были пройдены несколько этапов реформирования жилищно-коммунального комплекса города Уфы:
реализованы первоочередные мероприятия, направленные в первую очередь на финансово-экономическое оздоровление городского жилищно-коммунального хозяйства. Начиная с 2005 года, был реализован основной блок мероприятий по реформированию ЖКХ: - это ликвидация его дотационности (переход на 100% оплату собственниками всех жилищно-коммунальных услуг, без дотаций из бюджета), - переход к системе персонифицированных социальных счетов для граждан имеющих право на получение субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг ( для тех горожан у кого размер платежей за жилищно-коммунальные услуги превышает 22% от дохода семьи, открываются персонифицированные счета в банке куда перечисляются субсидии на покрытие этих расходов), -развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве (с принятием Жилищного Кодекса РФ собственники имеют право решением общего собрания выбрать, как любую управляющую организацию, так и по их решению может быть сменена и обслуживающая организация), -переход к профессиональному управлению жилищным фондом и естественными локальными монополиями, создание системы их регулирования, развитие концессиональных механизмов. Кроме того, проводились мероприятия по разработке нормативно-правовой базы в свете нового Жилищного Кодекса, стимулирующей привлечение частных инвестиций в ЖКХ города. Для создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрение энергосберегающих технологий в июле 2007 г. был принят Федеральный закон № 185 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда субъектам Федерации и отдельным муниципальным образованиям при выполнении ими 12 условий по реформированию жилищно-коммунального комплекса. Указанные условия предусматривают коренное изменение структуры городского хозяйства, передачу многих функций коммерческим предприятиям, прекращение перекрестного субсидирования, развитие производственных программ предприятий и другие вопросы. Следует отметить, что 2008 году удалось пройти строгий отбор Фонда по соответствию требованиям 185-ФЗ не всем регионам. Наша республика вошла в эту программу. Была разработана и утверждена Городская адресная программа на 2008 год по проведению капитального ремонта многоквартирных домов с учетом предоставления финансовой поддержки фонда.
Для четкого учета средств поступающих от населения в 2001 году создан единый расчетно-кассовый центр (ЕРКЦ). Населению выставляется на оплату единый платежный документ «счет-извещение» с полной расшифровкой начисленной суммой, в разрезе услуг- с указанием тарифов, предоставленных льгот , имеющимся задолженности и переплате, старые показания счетчиков и поля для записи новых. По мере увеличения функций возложенных на ЕРКЦ ему переданы кроме функций поквартирного учета и функции сбора первичных документов для паспортного учета. Для улучшения обслуживания жителей созданы отделения ЕРКЦ по всему городу, организован ежедневный прием жителей. Прием платежей за жилищные и коммунальные услуги осуществляется во всех отделениях банков, во всех почтовых отделениях города. Процент сбора платежей населения за жилищно-коммунальные услуги в 2008 год составил 98 %. Ежемесячно осуществляется учет недопоставки коммунальных услуг(плановых и аварийных отключений), с учетом которых составляются акты сверок с поставщиками коммунальных услуг и производится возврат денежных средств населению. По обнаруженным нарушениям нормативов потребительских качеств услуг ЕРКЦ производится перерасчет платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги.
2.2 Анализ реконструкции жилищного фонда Уфы
В 2010 году введено более 521,7 тыс. кв.м. жилья (всего7581 квартир), в т.ч. 415,52 тыс. кв.м (6594 квартир) - многоэтажное строительство, индивидуальное строительство - 106,189 тыс. кв.м. (987 квартир).В основном ввод жилья обеспечен за счет многоэтажного строительства, если доля многоэтажного жилья составила в 2009 году - составляла - 80,72%, то за 2010 года - 79,65 %. Вклад города в общем объеме построенного жилья по Республике Башкортостан составил 30,6% (по РБ - 1705,675 тыс. кв. м.), многоэтажного - 62,5 % (по РБ - 664,786 тыс. кв. м.), индивидуального- 10,2% (по РБ - 1040,0889 кв.м).
В городе Уфе создан эффективный механизм сноса ветхих аварийных жилых домов, принята концепция поквартальной застройки, с закреплением за кварталами заказчиков-застройщиков, с полным строительством для всего квартала инженерных сетей и сооружений и заменой старых и сносом всех ветхих домов. В настоящее время более 100 кварталов и микрорайонов закреплены за застройщиками. Ведется комплексное освоение микрорайонов и кварталов. Продолжается реконструкция и застройка кварталов в центральной части города, полностью выполнена реконструкция и застройка части кварталов по улице Цурюпы в Кировском районе г.Уфы.
В микрорайоне «Дема-8,9» приступили к освоению площадки, ведется строительство жилых домов в том числе по городской программе социального ипотечного кредитования и по городской молодежной программе застройщиком ООО «Уфимская строительная компания» .
За 2010 года за счет различных источников по городу Уфе произведено расселение и снос ветхого и аварийного фонда общей площадью 15,2 тыс.кв.м. жилья, расселены 631 семьи, предоставлено более 28,4 тыс.кв.м. благоустроенного жилья, с компенсацией по договорам на 90,1 млн.рублей . В 2010 году на средства бюджета городского округа город Уфа РБ введено в эксплуатацию после реконструкции детское отделение поликлиники № 12 в микрорайоне «Шакша» в Калининском районе города Уфы . К 1 сентября 2010 года выполнена реконструкция Уфимской городской Башкирской гимназии № 20 в Советском районе городского округа город Уфа .
При долевом участии городского округа города Уфа были выполнены работы по реконструкции основного корпуса татарской гимназии № 65 в Орджоникидзевском районе города. Ко дню города 12 июня 2010 года введен в эксплуатацию крытый теннисный корт по ул. Ленина в Советском районе.
Возвращен и ведутся работы по реконструкции детского сада № 264 по ул.Ферина в м/р «Инорс». 2007 год проходил в преддверии подготовки столицы к 450 - летию вхождения Башкирии в состав России. Весь строительный комплекс Республики Башкортостан и миллионного города Уфы - столицы, был задействован на строительстве основных объектов и благоустройстве города. На 2010 год предусмотрено строительство и ввод жилых домов общей площадью более 600 тыс. кв. м. (115 % по сравнению с 2006 годом), в т.ч. 400 тыс. кв.м. - многоэтажного, 200 тыс. кв.м. - индивидуального. За январь - ноябрь месяцы 2010 года в городе Уфе построено и введено в эксплуатацию 453 тыс. кв.м. жилья, (116 % к соответствующему периоду 2006г) в том числе многоэтажного - 258,802 тыс. кв.м.; индивидуального 194,54тыс. кв.м. В 2010 году в г. Уфе выполнена большая работа для увеличения объемов малоэтажного строительства. В административных границах города для развития малоэтажного жилищного строительства ведётся проектирование и строительство посёлков-спутников с обеспечением инженерных сетей, сооружений и коммуникаций. Для развития индивидуального строительства принято решение о разработке проектов планировки поселков - спутников Зауфимья - Нагаево, Елкибаево, Жилино, Зинино. Основные конкурентные преимущества данного направления: транспортная доступность, наличие больших лесных массивов и водоемов, развитая инфраструктура.
Для продолжения застройки и освоения центральной части города необходимо решение вопроса сноса ветхого жилья, строительство инженерных сетей и коммуникаций. Перспективными площадками для строительства массового жилья являются микрорайоны «Затон», «Дема» и «Глумилино». Только за 10 месяцев 2010 года по городу Уфе произведено расселение и снос жилья общей площадью более 12 тыс. кв.м. жилья, расселены более 300 семей, предоставлено более 15 тыс.кв.м. благоустроенного жилья, с выплатой компенсации по соглашениям с собственниками.
На сегодняшний день в развитие ранее разработанной программы сноса ветхого жилого фонда по г. Уфе на 1998-2005г.г., разработана и утверждена Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 25/8 от 5 июня 2010г. «Об утверждении муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2010-2015 годы» - «Подпрограмма «Переселение граждан из жилищного фонда , подлежащего сносу и реконструкции (в том числе из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2010-2015 годы по городскому округу город Уфа Республики Башкортостан). В настоящее время по заказу города выполнена корректировка генерального плана, в котором предусматривается потенциальная возможность нового жилищного строительства до 2020 года более 8 млн. кв. м., в т.ч. до 2012 года - 4 млн. кв.м, что дает потенциал ежегодного ввода жилья от 600 до 700 тыс.кв.м., что позволит обеспечить выполнение Национального проекта «Доступное жилье», поставленное перед властями всех уровней по увеличению объемов строительства и объемов кредитования жилья, модернизации коммунального хозяйства. Президент РФ В.В.Путин поручил строителям удвоить темпы жилищного строительства. Однако, для выполнения этого проекта необходимо произвести увеличение энергообеспеченности по всем направлениям, городом производится работа в этом направлении.
Так, для выполнения Программы «Жильё» принята «Программа создания технической возможности присоединения потребителей к электрическим и тепловым сетям в г. Уфе ». По вышеуказанной Программе должны быть построены и реконструированы 23 электрические подстанции, строительство 6-ти котельных с реконструкцией существующих.
В Башкортостане строительство коттеджей возросло более чем в 1,7 раза по сравнению с 2000 годом. Только за три последних года было выделено около 400 млн.руб. на строительство инженерных коммуникаций к местам индивидуальной застройки. Доля индивидуального домостроения в отношении общего ввода жилых домов стабильно сохраняется на уровне 60-64 %. Малоэтажное строительство имеет ряд имуществ такие как: широкая возможность для создания комфортных условий проживания при экономии расходов материалов; позволяет рационально использовать территорию; обеспечивает непосредственную связь квартир с земельными участками; рассчитано на применение как современных, так и традиционных технологий.
Наш город имеет полтора десятка поселков спутников. Уфа малоэтажная в последнее время активно развивается: по итогам прошлого года доля индивидуального жилья составила 20 % от общего объема введенного в эксплуатацию. Эта тенденция сохраняется и в текущем 2012 году.
2.3 Примеры капитального ремонта в г.Уфа
В 39 уфимских домах в 2011 году пройдет капитальный ремонт по Федеральному закону № 185 . В нынешнем году в Уфе продолжится капитальный ремонт многоквартирных домов на средства Госкорпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ. На выполнение работ выделяется более 194 миллионов рублей. Ремонт пройдет в 39 домах семи районов.
Адреса домов и виды работ:
-Демский район: ул. Мусоргского, 23.Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков.
Калининский район:ул. Интернациональная, 159.Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков;
ул. Богдана Хмельницкого, 55/1.Установка общедомовых теплосчетчиков, замена лифтов и общедомовых электросчетчиков;
ул. Орджоникидзе, 26/1 .Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Тухвата Янаби, 65.Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Тухвата Янаби, 69 .Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Тухвата Янаби, 69/1 .Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; Бульвар Плеханова, 13 .Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; Ул. Черниковская, 85/1 .Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков
-Кировский район:ул. Кирова, 43 .Замена лифтов; ул. Бехтерева, 16/2.Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Менделеева, 9/1.Установка общедомовых теплосчетчиков, замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Батырская, 18.Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Заки Валиди, 9 .Установка общедомовых теплосчетчиков;
Ленинский район ул. Красина, 15.Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Мажита Гафури, 25/1.Замена лифтов и общедомовых электросчетчиков.
-Октябрьский район: проспект Октября, 114.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 114/1.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 114/2.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 114/3.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 116.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 116/2.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 116/4.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 124.Комплексный капитальный ремонт; проспект Октября, 126.Комплексный капитальный ремонт; Лесной проезд, 12.Установка общедомовых теплосчетчиков, замена общедомовых электросчетчиков; ул. Менделеева, 199.Установка общедомовых теплосчетчиков, замена общедомовых электросчетчиков; ул. Менделеева, 215.Установка общедомовых теплосчетчиков, замена общедомовых электросчетчиков; ул. 50-летия СССР, 40.Установка общедомовых теплосчетчиков, замена общедомовых электросчетчиков;
Орджоникидзевский район ул. Блюхера, 18,замена лифтов; ул. Российская, 17/1,замена лифтов; ул. Российская, 17/2 ,замена лифтов; ул. Российская, 17/3 ,замена лифтов; ул. Российская, 54А ,замена лифтов;
Советский район ул. Кирова, 93,комплексный капитальный ремонт; ул. Айская, 52,комплексный капитальный ремонт; ул. Николая Дмитриева, 1,установка общедомовых теплосчетчиков, замена общедомовых электросчетчиков и лифтов; ул. Николая Дмитриева, 7/1,замена лифтов и общедомовых электросчетчиков; ул. Айская, 60/1,установка общедомовых теплосчетчиков, замена общедомовых электросчетчиков и лифтов.
Глава III. Меры по улучшению жилищного фонда
.1 Проблемы реконструкции жилищного фонда, опыт и пути их решения в странах СНГ
Решение проблемы модернизации жилищного фонда имеет важное социально-экономическое значение в области обеспечения граждан современным жилищем. Это позволит не только поддержать фонд в удовлетворительном техническом состоянии, снизить размеры потерь по ветхости, но и предполагает значительный социально-градостроительный эффект обновления жилой среды, получение дополнительной жилплощади на освоенных городских территориях, а также качественное обновление самого жилья, удовлетворяющее условиям рынка и приватизации. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда особо ярко проявляется в условиях становления рыночных отношений, когда формируется стоимость земли, резко возрастает стоимость энергоносителей, строительных материалов и других ресурсов, необходимых для эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства. При реконструкции не требуется отвода новых земель, а за счет надстройки и расширения зданий, достройки отдельных незавершенных жилых образований повышается интенсивность использования городских территорий. В результате появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении земельных участках со значительной экономией энергии и ресурсов. Прирост жилой площади при реконструкции зданий в 1,5-2 раза дешевле, чем новое строительство, на 25-40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза - затраты на создание и обновление инженерной инфраструктуры. Реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволяет наиболее рационально использовать ограниченные финансовые ресурсы для получения наибольшего социального и экономического эффекта в условиях, когда особенно трудно решать вопросы инвестирования в жилищное строительство. Эти преимущества реконструкции особенно эффективно могут проявиться при обновлении фонда жилых домов первых массовых серий строительства 60-70гг. Эти типовые дома построены из долговечных материалов (бетон, кирпич), обустроены всеми основными видами инженерного оборудования, предназначены для посемейного заселения квартир. По мнению специалистов России, прочность, устойчивость и конструктивная надежность зданий не вызывает беспокойства. Подавляющее большинство из них обладает значительными запасами прочности, способными воспринять дополнительную нагрузку от надстраиваемых 1-2 этажей без усиления существующих несущих конструкций. Это позволяет ощутимо (на 25-40% по данным России, на 20% - Беларуси) снизить себестоимость дополнительного жилья, получаемого при реконструкции , в сравнении с аналогичными показателями в новом строительстве. Актуальность, социальная и экономическая целесообразность осуществления такой реконструкции определяются: во-первых, масштабностью, относительной однородностью и социальной значимостью фонда жилых домов первых массовых серий (4-5-этажные типовые дома первого поколения построены практически во всех странах СНГ); во-вторых, запасами несущей способности типовых домов, позволяющими увеличить их этажность на 1-2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов. Масштабность жилищного фонда , однородность планировочных и конструктивных решений домов позволяют осуществить широкое внедрение типизированных конструктивных и технологических решений, отработанных на пилотных объектах реконструкции , повторно использовать проверенные практикой проекты, сэкономив тем самым время и затраты на проектирование. Технически и экономически обоснованные сроки проведения реконструкции , модернизации или капительного ремонта в домах, построенных 30-35 лет назад, исчерпываются. Дальнейшее промедление приведет не только к удорожанию ремонтно-реконструктивных работ, но и к неоправданно высоким затратам по эксплуатации зданий. Мероприятия по обновлению фонда 4-5-этажных домов включают в себя: осуществление ремонта всех жилых домов первых массовых серий, то есть ликвидацию последствий физического износа этих зданий; модернизацию планировочных решений квартир и секций с заменой инженерного оборудования или его существенным обновлением, что позволит повысить потребительскую стоимость жилищ в типовых домах, обеспечит возможность контроля, учета и регулирования расхода тепла, питьевой воды и электроэнергии; реконструкцию , то есть надстройку зданий и пристройку к ним дополнительных объемов. Это позволит увеличить объемы жилищного фонда в этих домах на 30-35% без отвода новых земель и затрат на инженерное обустройство территорий. Важным направлением реконструктивных работ является улучшение внешнего облика типовых домов и сложившейся из них застройки. Пристраиваемые к домам объемы, устройство этажей или устройство мансард изменяет силуэт застройки, улучшает качество и разнообразие отделкифасадов. Превращение домов первых массовых серий в более благоустроенные и более экономичные жилища должно явиться побудительным фактором ускорения приватизации квартир, оживления жилищного рынка.
Эти меры должны способствовать образованию жилищных кооперативов, сообществ собственников (кондоминиумов) и других форм самоуправления жилищным фондом . Решение проблемы реконструкции предусматривает выполнение комплекса научных, проектных и строительных работ, результаты которых должны обеспечить благоприятные условия для осуществления широкомасштабной реконструкции всего фонда типовых домов первых массовых серий в период с 2000 по 2010 год. Для этого в относительно короткие сроки - предстоит: создать законодательно-правовую базу деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда , регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц - участников ремонтно-реконструктивного процесса; завершить разработку нормативной документации в области ремонта и реконструкции жилищного фонда ; разработать методические материалы по проектированию, технико-экономической и социальной оценке эффективности, методам осуществления работ по реконструкции , модернизации и ремонту типовых зданий и сложившейся из них застройки в различных условиях строительства; осуществить экспериментальную реконструкцию (модернизацию) домов-представителей массовых серий в большинстве регионов стран, обобщить опыт обновления пилотных проектов и обеспечить широкое распространение его положительных результатов; осуществить создание, апробацию и совершенствование кредитно-финансовых механизмов реконструкционной деятельности, выработку инвестиционной политики. Реализация программы реконструкции домов первых массовых серий позволит сохранить еще на 30 лет жилищный фонд объемом около 400 млн м 2 в России, Украине и Беларуси. Будут улучшены условия проживания не менее 25 млн граждан.
Широкому развертыванию ремонтно-реконструктивных работ препятствуют нерешенность вопросов их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения. Поэтому особое внимание следует уделять созданию и функционированию кредитно-финансовых механизмов. Фонд типовых зданий отличается важной особенностью - он не обременен кредитными обязательствами, то есть представляет собой огромную залоговую ценность. Это открывает возможность выполнять ремонтно-реконструктивные работы за счет средств ипотечного кредита. Источниками внебюджетного финансирования должны стать целевые жилищные фонды , которые уже начали функционировать в России (Башкортостан, Татарстан, Воронежская, Тверская, Белгородская области). Важно привлечь накопления граждан, и здесь могут быть эффективно использованы жилищные облигации, к выпуску которых приступило Правительство Москвы, безвозмездные адресные субсидии из местных бюджетов и фондов , стимулирующие финансовое участие населения в обновлении своих жилищ. Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда . Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4-5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.
Начало этому было положено в 80-е годы в СССР (в Краснодаре и Минске были реконструированы 2 дома-представителя серии 1-335), затем в 1996 году в Санкт-Петербурге была осуществлена комплексная реконструкция типового 5-этажного дома с надстройкой 4-х этажей и расширением здания. Следующим экспериментом стала реконструкция дома серии 1-468 в Екатеринбурге с использованием французской разработки, адаптированной к местным условиям. Также эксперимент по комплексной реконструкции жилой застройки проходит в г. Лыткарино Московской области. Здесь особую актуальность имеет интенсификация использования имеющихся городских земель за счет уплотнения существующей застройки, надстройки зданий с размещением на дополнительных площадях объектов общественного назначения и жилья. Особое место в системе мероприятий по обновлению фонда жилых домов первых массовых серий занимает московская «Программа реконструкции 5-этажных домов начального периода индустриального домостроения». В российской столице фонд таких зданий превышает 20 млн м 2. Будучи пионером крупнопанельного домостроения, Москва в 50-60-е годы застраивалась домами, которые по своим эксплуатационным качествам оказались настолько несовершенны, что их дальнейшее использование становится экономически нецелесообразным. Поэтому деятельность московских строителей заключается, в основном, не в реконструкции или модернизации домов, а в радикальном преобразовании сложившейся из них застройки. В Москве осуществляется снос домов большинства первых московских серий и строительство на их месте новых многоэтажных зданий. Вместе с тем, в те же годы в Москве были построены пятиэтажки, которые обладают достаточными запасами прочности, легко поддаются перепланировке. Как правило, это дома с продольными несущими стенами в кирпичном, крупноблочном или крупнопанельном исполнении. О том, что эти дома могут быть доведены по своим потребительским качествам до уровня современных зданий, говорят не только проектные разработки и материалы многочисленных всесоюзных и всероссийских конкурсов, но и первый опыт реконструкции этих зданий. В 1997-98 гг. были сданы в эксплуатацию многоквартирные дома, перестроенные из типовых общежитий, возведенных в конце 50-х годов. В ряде районов столицы с 1997 года 5-этажные типовые здания начали надстраивать мансардами с одновременным утеплением наружных ограждений и модернизацией инженерного оборудования. В России в составе государственной целевой программы «Жилище» действует подпрограмма « Реконструкция жилых домов первых массовых серий».
В настоящее время на Украине уже реализовываются первые пилотные проекты по реконструкции пяти жилых домов в Киеве и Харькове с перепланировкой квартир, надстройкой 6-го мансардного этажа, утеплением стен, устройством лифтов, пристройкой лоджий и др. На Украине в 1998 году была разработана государственная программа « Реконструкция жилых домов первых массовых серий», которую планируется утвердить на уровне правительства до конца текущего года. В Беларуси практически уже начата работа по осуществлению массовой реконструкции и модернизации жилых домов, особенно их утепление с использованием опыта Германии. К настоящему времени произведено утепление около 170 жилых домов (3060 квартир) различных конструктивных систем. В 1997 году Правительством Республики Беларусь была одобрена «Государственная программа модернизация и тепловая реабилитация жилых домов на 1997-2000 гг.». Отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилищного фонда показывает, что его реконструкция и модернизация достигают положительных социальных и экономических результатов при соблюдении ряда принципиальных положений. Прежде всего, переустройство любого городского здания должно осуществляться на основе предварительно разработанной концепции реконструкции застройки с учетом месторасположения в ней данного здания. Только в этом случае удается добиться гармоничного, ансамблевого решения обновленного квартала или микрорайона.
3.2 Меры по улучшению реконструкции жилищного фонда Уфы
Состояние жилищно-коммунального хозяйства г. Уфы не отвечает возросшим требованиям и значительно отстает от темпов развития промышленности, строительства жилья, объектов социально-культурного и бытового назначения.
Большая часть государственного и ведомственного жилого фонда находится в неудовлетворительном состоянии. Крайне медленно заменяется ветхий жилищный фонд, площадь которого составляет 266 тыс. кв. метров. Многие городские инженерные сети и сооружения нуждаются в неотложном ремонте. Такое положение сложилось в результате того, что исполком Уфимского горсовета не имеет единой программы работ по содержанию и развитию жилищно-коммунального хозяйства, плохо координирует деятельность объединений и предприятий в части своевременного проведения капитального и текущего ремонта ведомственного жилого фонда, тепловых сетей, водопровода и канализации, не осуществляет строгого контроля за качеством и сроками проведения этих работ. В районах города до сих пор не создан маневренный жилищный фонд. Не решена задача полного обеспечения коммунальных служб квалифицированными рабочими кадрами.
Производственная база жилищного, водопроводно-канализационного и теплоэнергетического хозяйства, благоустройства и других коммунальных служб города развивается слабо. На предприятиях не организован выпуск санитарно-технических изделий и запасных частей, необходимых для проведения ремонтных работ. Недостаточно изыскиваются другие источники и резервы для проведения высококачественного и своевременного ремонта жилья и других объектов коммунального хозяйства. Плохо поставлена работа по ремонту квартир по заказам населения, к этому делу практически не подключены кооперативы и специалисты, занимающиеся индивидуальной трудовой деятельностью. Исполкомы городского и районных Советов народных депутатов не в полной мере используют возможности и средства промышленных объединений и предприятий города на развитие объектов коммунального назначения и проведение благоустроительных работ. Не оказывают должного влияния на улучшение деятельности жилищно-коммунальных служб, повышение культуры обслуживания населения работниками эксплуатационных организаций, не предъявляют жестких требований к предприятиям по повышению уровня содержания и эксплуатации жилищного фонда, находящегося на их балансе. Не ведется необходимая разъяснительная и воспитательная работа среди населения по обеспечению сохранности жилых помещений, бережному отношению к санитарно-техническому оборудованию и объектам благоустройства, не принимаются должные меры к лицам, допускающим их порчу. Не организовано соревнование между жильцами и работниками жилищных организаций за лучшее содержание подъездов, домов и придомовых территорий. Министерство жилищно-коммунального хозяйства недостаточно уделяет внимания развитию коммунального хозяйства в г. Уфе, мало оказывает помощи исполкомам городского и районных Советов в укреплении материально-технической базы коммунальных служб города.
Таким образом необходимо предпринять ряд мер по улучшению реконструкции и модернизации жилищного фонда г.Уфы, а это: - обеспечить коренное улучшение эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства в городе, повысить качество капитального и текущего ремонта, принять меры по опережающему развитиюремонтно-эксплуатационной базы; - обеспечить увеличение объемов проектных работ конторы "Башжилкоммунпроект" по ремонту и реконструкции жилищного фонда к 2015году до 7,9млн. руб.;
предусмотреть в каждом районе выделение жилья для создания маневренного жилищного фонда в необходимых объемах при проведении реконструкции и модернизации существующих жилых домов, сноса ветхого и аварийного жилья;
начиная с 2012 года, ежегодно выделять служебную жилую площадь для работников жилищных организаций в размере до 3-х процентов от вводимого в эксплуатацию жилья;
принять меры к укомплектованию предприятий жилищно-коммунального хозяйства квалифицированными кадрами, созданию для их закрепления необходимых производственных и жилищно-бытовых условий, внедрению прогрессивных форм организации и оплаты труда; - шире привлекать население и трудовые коллективы предприятий к участию в работах по обеспечению сохранности и образцового содержания жилья, благоустройству придомовых территорий, развернуть соревнование между жильцами и работниками жилищных организаций за лучшее содержание жилых домов;
оказывать всемерное содействие в организации и работе кооперативов по ремонту квартир по заказам населения.
укрепить материально-техническую базу предприятий жилищно-коммунального хозяйства города, увеличить выделение специальной техники, дорожно-ремонтных машин и механизмов, в месячный срок определить конкретные меры по переводу специальной техники на жидкий газ.
улучшить материально-техническое снабжение городских и ведомственных жилищно-коммунальных организаций, значительно увеличить выпуск ремонтно-строительных материалов на предприятиях республики.
организовать подготовку рабочих кадров в системе профтехобразования для предприятий жилищно-коммунального хозяйства города.
организовать хозрасчетную станцию для постоянного наблюдения и прогнозирования за влиянием карстовых и гидрогеологических явлений на состояние зданий и сооружений.
обязать предприятия и организации, выступающие самостоятельными заказчиками или принимающие долевое участие в строительстве жилья, использовать до 10% вновь вводимой жилой площади для расселения семей своих работников, проживающих в ветхих и аварийных домах.
Заключение
Жилищный фонд города является одной из самых основных социально-экономических систем, что объясняется отчасти особой значимостью жилья в жизни человека и, следовательно, это требует продуманных преобразований в области управления эксплуатацией жилищного фонда. В связи с этим, основные результаты курсового проекта сводятся к следующему:
. В работе жилищный фонд определяется не просто как суммарная совокупность жилых помещений, а социально значимый и многоуровневый объект, имеющий инфраструктурное значение для города, представляющий собой комплексный объект, объединяющий воедино жилые помещения с внутриквартальными территориями, имеющий разнородные правовые, социальные, технические и эксплуатационные характеристики и требующий формирования особого механизма управления учитывающего его специфические особенности.
. В работе рассмотрены результаты реформирования в жилищном хозяйстве и выявлены проблемы характерные для современного этапа управления эксплуатацией объектов жилищного фонда, в числе которых выделяются следующие:
несоответствие экономических отношений в жилищной сфере современному уровню развития страны с рыночной экономикой;
упрощенный подход к рассмотрению жилищного фонда только как совокупности жилых помещений без должного учета его комплексности, системности и места в структуре города;
низкое качество предоставления услуг по содержанию жилищного фонда;
нарушение сроков проведения работ по текущему и капительному ремонту;
отсутствие действенного механизма по предотвращению и взысканию долгов с населения за полученные им жилищные и коммунальные услуги;
пассивность населения и неполное осознание им необходимости нести ответственность за сохранение своей жилой собственности;
отсутствие должного контроля за деятельностью частных управляющих компаний. Также выявлено, что в системе субъектов управления реконструкцией жилищного фонда города ведущая роль должна принадлежать собственникам жилых помещений. В процессе управления важнейшую роль играет информационное обеспечение, которое должно предоставлять полноценную, своевременную и достоверную информацию о состоянии жилищного фонда города играющую решающую роль в процессе управления эксплуатацией. Разработана оперативная информационная база о состоянии жилищного фонда разделами которой выделяются следующие:
общие сведения» об объекте;
ресурсоснабжающие- организации.
техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (%);
основные экономически показатели.
Сохранение и поддержание существующего жилищного фонда городов в хорошем состоянии важнейшая задача, которая должна быть решена в процессе эксплуатации жилищного фонда.
Вследствие хронического недофинансирования работ по проведению капитального ремонта жилищного фонда страны, многочисленных нарушений правил его эксплуатации и накопившейся высокой степенью износа основных фондов в жилищной сфере проблемы поддержания жилищного фонда в пригодном состоянии встают в ранг важнейших проблем страны и требуют безотлагательного решения: Одна из главных проблем своевременного проведения капитального ремонта жилищного фонда - отсутствие достаточных средств по финансированию ремонтных работ. При разработке и реализации планов капитального ремонта, необходимо также учитывать мнение муниципальных органов власти, что в последствии позволит повысить устойчивость функционирования и развития жилищной сферы.
Список используемой литературы
1.Система муниципального управления , В.Б. Зотов - "Питер", 2007 г
2.Управление в городском хозяйстве, Р.Ж.Сираждинова.-Москва, 2009 г.
3.Пути решения восстановления и модернизации жилищного
фонда на современном этапе, Сеферов Г.Г.- Ростов-на-Дону,2009г.
4.<http://www.ughufa.ru/>
.<http://www.mgkhrb.ru/>
.Условия модернизации жилищного фонда, Н. Костецкий, В. Федотов-2010г.
.Оценка эффективности реконструкции старой жилой застройки Мордовина B.C. ,2007
.ЖКХ Справочник для работников муниципальных образований,Ю.Ф.Симонов
.<http://www.gkh.ru/journals>
.<http://www.reforma-gkh.ru/>