Проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них
Введение
Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.
Цель данной работы: раскрыть проблемы эксплуатации жилищного фонда и пути выхода из них. Также тема затрагивает систему управления жилищным фондом. За основу взят город Хабаровск и последние данные за 2009-2010 гг.
Сфера ЖКХ - это непроизводственный сектор экономики, где в рыночных условиях хозяйствования сложно достичь баланса между экономической целесообразностью и социальной необходимостью, и особенно остро вступают в противоречие рыночные и административные подходы. Для повышения эффективности работы этого сектора требуется реализация огромного комплекса задач технического, экономического и социального характера. Опыт организации жилищно-коммунального обслуживания потребителей показывает, что осуществление любой программы реформирования и модернизации этой отрасли может быть успешным только при условии, что этому процессу будет предшествовать введение в практику новых эффективных организационных структур.
1. Совершенствование управления эксплуатацией жилищного фонда города в современных условиях
.1 Организация эксплуатации жилищного фонда города
Эксплуатация жилищного фонда - процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий.
Под воздействием природно-климатических факторов в процессе эксплуатации конструкции и оборудование зданий изнашиваются, что влечет за собой снижение их технико-эксплуатационных характеристик и потребительских параметров. Процесс утраты технико-эксплуатационных характеристик называется физическим износом, а потребительских параметров - моральным, или функциональным износом. Физический износ приводит к утрате конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, влагостойкости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, к появлению внешних и внутренних дефектов.
С течением времени повышаются требования населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. Поэтому ранее построенное жилье уже может не удовлетворять потребности жителей по своим планировочным и конструктивным характеристикам, уровню благоустройства, местоположению и другим качественным параметрам. В результате снижается потребительская и, соответственно, стоимостная оценка жилого фонда, т.е. наступает его моральный износ. К примеру, отсутствие в квартире таких видов благоустройства, как центральное отопление и горячее водоснабжение, ванные и душевые комнаты, а также коммунальное заселение воспринимается в настоящее время как серьезные потребительские дефекты, что существенно снижает ценность данного жилья и, соответственно, его стоимостные параметры.
Хотя еще в середине XX в. в массовом сознании большинства горожан наличие отдельной теплой комнаты на семью в квартирах без «излишеств» считалось нормой заселения и воспринималось как полноценное жилье.
В настоящее время сформировалась также низкая потребительская оценка отдельных квартир в типовых панельных зданиях 60-70-х годов постройки, хотя они приспособлены для посемейного проживания и обладают базовым уровнем благоустройства. В то же время в период их возведения типовой панельный фонд воспринимался населением как сравнительно качественное жилье, особенно по сравнению с коммунальными квартирами.
Изменение потребительских предпочтений населения является важным фактором развития жилищного рынка и должно учитываться в системе эксплуатации и преобразования жилищного фонда.
Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт, жилых объектов. Длясовершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.
Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным комитетом РФ по строительству и жилищному комплексу; в 1997 г.).
В соответствии с ними контроль за состоянием конструктивных элементов инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров и обследований.
Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные.
Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения обследуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснабжения и канализаций, электро, газо и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой территории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок). Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудования. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, наладка и регулировка систем отопления горячего и холодного водоснабжения, утепление наружных конструкций и т.д.
Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Накладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раз в год в процессе подготовки зданий к весеннее-летнему и осеннее-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяет путем проведения испытаний при повышенном давлении. Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту.
Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропроводки.
Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям.
В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хозяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудования и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех механизмов в работе.
В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппаратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют периодичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.
Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке - не менее одного раза в месяц.
Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией, включающей представителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные - обслуживающим персоналом. Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций, включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли, подвалов и подполий, осмотр придомовой территории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.
В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных конструкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулировка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий проводятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.
В перечень работ по санитарному содержанию домовладений включаются:
уборка мест общего пользования зданий, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и отходов, содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и т. п. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией проводится регулярная дезинфекция мест общего пользования зданий и придомовой территории.
Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифицированы по трем группам:
ухудшают условия проживания населения;
ухудшают внешний облик здания;
снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание физического износа конструктивных элементов зданий.
Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты третьей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.
Своевременное выявление и устранение дефектов позволяет предотвратить чрезмерные расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.
Для поддержания удовлетворительного технического состояния зданий организуется система планово-предупредительных профилактических ремонтов, которые проводятся с заданной периодичностью. К текущему профилактическому ремонту относятся работы по ремонту и окраске кровель и лестничных клеток зданий, замене и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и дверей, очистке и покраске фасадов зданий. Периодичность проведения текущего ремонта - один раз в три года.
Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения преимущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов, например, протечек кровли или замене оборудования в системе теплоснабжения, устранение неполадок в электротехническом хозяйстве дома и т.п. Отсутствие планово-предупредительных текущих ремонтов ведет к увеличению объемов аварийно-восстановительных работ.
По мере нарастания физического и морального износа жилья, строений возрастает потребность в капитальном ремонте, реконструкции и модернизации фонда. Капитальный ремонт направлен на снижение физического износа зданий путем полной или частичной замены конструктивных элементов. Различают два основных вида капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный ремонт охватывает здание в целом и включает замену большинства конструктивных элементов, кроме несущих конструкций (стен, фундаментов, каркасов).
Выборочный капитальный ремонт направлен на устранение дефектов одной или нескольких конструкций зданий. К примеру, капитальные ремонты систем инженерного оборудования, фасадов, кровли и ряда других конструкций относятся к разряду выборочных.
Таким образом, содержание и текущие ремонты обеспечивают предотвращение преждевременного износа, а капитальный ремонт направлен на снижение физического износа здания.
Нарастание морального износа определяет необходимость проведения работ по реконструкции и модернизации жилых зданий. Модернизация представляет собой комплекс работ, обеспечивающих улучшение функционально-потребительских качеств жилых строений путем повышения уровня благоустройства зданий, усовершенствования планировки, использования современных видов материалов и конструкций.
Например, оборудование централизованного горячего водоснабжения, современных систем вентиляции, утепление зданий и т.п.
Реконструкция также направлена на устранение морального износа, но связана с изменением объемов или функционального назначения зданий, например, путем перевода жилого дома под нежилое, сооружения надстроек или пристроек.
Различные формы преобразования жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему воспроизводства, направленную на сохранение и совершенствование жилья. Так, капитальный ремонт зданий нередко проводится одновременно с модернизацией или реконструкцией фонда. Тем самым обеспечивается снижение уровня физического и морального износа строений.
Комплекс работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилищного фонда проводится, как правило, на договорной основе ремонтно-строительными организациями. Организация работ по эксплуатации жилья осуществляется с использованием различных форм и подходов. Жилищная реформа определила необходимость повышения эффективности управления данным процессом.
.2 Новые формы и методы управления эксплуатацией жилищного фонда города
Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности.
Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной (или государственной, как в Санкт Петербурге) собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.
В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам.
Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.
Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.
Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями.
Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения. Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений с потребителями и органами власти.
Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Применяемый до сих пор сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы.
Рассмотрим функции основных участников эксплуатационного процесса.
Администрация организует управление эксплуатацией жилищного фонда города и обеспечивает привлечение необходимых ресурсов. Служба заказчика выступает от лица города, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.
Городские жилищно-эксплуатационные организации проводят работы по содержанию и ремонту городского жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.
Организационно-правовая форма - государственные унитарные производственные организации. Управляющие компании представляют собой негосударственные и немуниципальные организации, имеющие разнообразный статус, в том числе частной фирмы, но выполняющие функции заказчика по договору с городом или с негосударственными структурами на содержание жилищного фонда. Фирмы - производители ремонтно-эксплуатационных работ и услуг - выполняют работы преимущественно в немуниципальном секторе города.
Основу хозяйственных взаимоотношений в данной системе составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах.
Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности.
Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту городского жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.
Жилищный фонд других форм собственности эксплуатируется на основе прямых договоров между коллективными или частными собственниками зданий и подрядными ремонтно-строительными фирмами или городскими жилищно-эксплуатационными организациями. Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т.п. При этом частные и коллективные владельцы жилого фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.
Организация управления эксплуатацией жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете она будет выгодна всем сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей.
Но создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью решения целого ряда задач.
Рассмотрим важнейшие из них:
Разделение функций заказчика и подрядчика в процессе эксплуатации жилищного фонда направлено на обеспечение экономической заинтересованности исполнителей в результатах своей деятельности и на повышение качества обслуживания жилья. В то же время необходимо заметить, что система «заказчик-подрядчик» не является чем-то принципиально новым. Она широко известна как в нашей стране, так и за рубежом.
Применительно к жилищному сектору Задача заключается в рациональном разделении функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Это тем более важно, что в течение длительного времени данные функции совмещались в ведомственном органе управления жилищным хозяйством города и жилищный сектор не имеет пока достаточного опыта по организации процесса эксплуатации жилья в условиях разделения управленческих и хозяйственных функций.
Опыт первых лет реформирования жилищной сферы, в том числе попытки разделения управленческих и хозяйственных функций, неоднозначен и в ряде случаев даже негативен. Но это обстоятельство не означает ошибочность направления по развитию договорных и конкурентных начал в жилищном секторе города. В то же время вполне очевидно, что организация конкурсных процедур и принятие на себя договорных обязательств требует тщательной подготовительной работы, а также соответствующего ресурсного обеспечения: финансового, материально-технического и кадрового.
Так, в Санкт-Петербурге начиная с 1997 г. проводились конкурсы на эксплуатацию жилищного фонда. Основным критерием отбора подрядчиков служил показатель минимальной цены за проведение установленного объема работ при отсутствии четких ограничений по содержанию и качеству проведения работ. Победу в конкурсах в большинстве случаев одерживали городские жилищные организации, которые и до этого эксплуатировали данный жилищный фонд. Они соглашались на предложенные условия проведения работ по любой минимальной стоимости, без анализа возможности их выполнения. Ремонтно-эксплуатационные предприятия других форм собственности не могли принять такие условия и выбывали из борьбы.
В результате ситуация по эксплуатации жилья в городе практически не изменилась и замены действующих монопольных структур в жилищном секторе не произошло, а снижение реального объема бюджетного финансирования привело к существенному ухудшению деятельности жилищной системы.
В итоге руководство города приняло решение вновь вернуться к функционированию жилищной системы как единого комплекса без разделения функций подрядчика и заказчика в части эксплуатации жилищного фонда. Подрядная деятельность сохранилась только в части проведения работ по капремонту, модернизации и реконструкции.
Новый этап в развитии договорных отношений предполагает переход от проведения формальных процедур к заключению договоров организаций жилищного хозяйства с органами городского управления и потребителями на основе сочетания прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений.
Документы, регулирующие договорные взаимоотношения, должны предусматривать защиту интересов потребителей, независимость и ответственность производителей работ и услуг, эффективную регулирующую роль городской администрации. В настоящее время имеется необходимая правовая база для развития договорных отношений. Органы самоуправления в городах имеют право самостоятельно управлять муниципальной собственностью, принимать и исполнять местный бюджет, включая вопросы управления и финансирования эксплуатации жилищного фонда. Гражданский кодекс Российской Федерации четко определил нормы, регулирующие права собственности, договор найма жилого помещения, принципы договорных отношений органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов и потребителей.
Государственным комитетом по жилищной и строительной политике (Госстроем РФ) разработан пакет нормативно-методических материалов по реализации концепций реформы жилищно-коммунального хозяйства.
В настоящее время обосновывается стратегия реформирования и развития жилищной сферы на среднесрочную и долгосрочную перспективу. В этих документах подчеркивается необходимость формирования договорных экономических взаимоотношений между всеми сторонами процесса эксплуатации, определяется порядок выделения бюджетных средств преимущественно на конкурсной основе, предусматривается формирование и развитие конкурентных начал в данном секторе хозяйствования.
Таким образом, действующая нормативно-правовая база определяет в основном дальнейшее развитие договорных отношений, расширение конкурентных начал в проведении работ и предоставлении услуг потребителям.
Но развитие системы договорных и конкурентных отношений в жилищном хозяйстве требует изменения самих подходов к организации этих процессов.
Необходимо развитие и совершенствование формы и содержания договоров на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг. В обязательном порядке в них должны содержаться показатели качества обслуживания и порядок оплаты услуг, санкции за нарушение договорных условий как к подрядчикам, так и к заказчикам, а также права и обязанности потребителей. Кроме того, должна быть разработана система правовой и административной ответственности заказчика, предприятий-производителей работ и населения за нарушение договорных обязательств по объему и качеству предоставляемых услуг и их оплате.
Важнейшей функцией службы заказчика является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах. Для реализации этих функций служба заказчика заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы.
Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ по договору подряда служба заказчика осуществляет путем аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства.
Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компании. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.
Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.
Частные фирмы по управлению собственностью в будущем могут составить серьезную конкуренцию муниципальным (государственным) службам заказчика. Помимо выполнения традиционных функций эти фирмы могут предоставлять владельцам и жильцам риэлтерские услуги, уход за квартирой и ее охрану в отсутствие хозяина, сбор и хранение корреспонденции и т.п.
Важной формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной собственности квартир и государственной или муниципальной собственности дома в целом. Чаще всего приватизирована только часть квартир в таких домах, а остальные квартиры остаются в собственности города.
Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой - товарищество собственников жилья.
В соответствии с российским законодательством (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»), под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной службой заказчика или товариществом собственников жилья (ТСЖ). В свою очередь ТСЖ - это юридическое лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которого заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества.
Товарищество собственников жилья имеет право выступать как коллективный собственник. Членом ТСЖ может быть любое физическое или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилое или нежилое помещение в доме. Решение об организации ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов.
Преимущества совместного использования кондоминиума и образования ТСЖ основаны на эффективном управлении собственностью по сравнению с системой государственного (муниципального) управления жилищным фондом города.
Товарищество самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов определяет объемы и периодичность работ, направляет собственные средства на их выполнение и осуществляет функции контроля.
Развитие ТСЖ на базе кондоминиумов представляет собой перспективную для России форму совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда, так как при этом может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов. Но широкое развитие коллективных форм домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны государственных и местных органов власти, а также самоорганизации жителей.
Реформирование системы управления жилищного хозяйства предполагает активное включение населения в работы по содержанию и воспроизводству жилищного фонда и коммунальных систем.
Так, в соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики», граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, (арендаторы) и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
В связи с этим особую значимость приобретают вопросы самоорганизации граждан в сфере защиты своих жилищных интересов. В развитых странах борьба людей за улучшение жилищных условий и качество среды проживания известна под термином «жилищное движение». Одним из самых распространенных движений в данной сфере является движение квартиросъемщиков.
Например, в Великобритании участие квартиросъемщиков в таком движении считается столь важным, что правительство страны объявило его необходимым условием выделения средств на содержание зданий.
В истории нашего государства также существовали различные организации жителей, решающих свои жилищные вопросы. Примером дореволюционной организации подобного рода может служить «общество благоустройства поселка Левашово, Санкт-Петербургской губернии». В 1921г. в Москве появились жилищные товарищества, а в 1927 г. было уже 11200 таких товариществ. Они просуществовали до начала 30-х годов.
В настоящее время процессы самоорганизации населения в жилищной сфере начинают возрождаться, что связано не только с развитием рыночных отношений, но и с возрастанием роли местного самоуправления. Возникают комитеты и советы общественного самоуправления, которые сначала существовали в статусе домкомов. В 1993 г. в Москве насчитывалось уже 230 таких локальных организаций, объединенных в Ассоциацию комитетов самоуправления Москвы. В Санкт-Петербурге с 1995 г. существует ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и ТСЖ. Отметим, что усиление активности граждан, их самоорганизация в жилищной сфере - это один из важнейших аспектов совершенствования системы управления в данной области.
2. Анализ и модернизация жилищного фонда города
.1 Информационно-аналитическая система «Учет, контроль и анализ состояния жилищного фонда г. Хабаровска»
В сентябре 2004 года по инициативе администрации в г. Хабаровске был создан Центр учёта работ и обращений граждан по вопросам оказания жилищно-коммунальных услуг. Создание Центра явилось результатом инвестиционного проекта реализованного предприятием ООО «Программы учёта» за счёт собственных средств.
Центр создан как организация, ответственная за формирование, поддержание и выдачу на все уровни управления эксплуатацией жилого фонда, достоверной накопленной информации о его текущем состоянии, проводимых и выполненных работах, учету выданных указаний и поставленных производственных задач эксплуатирующим предприятиям. С помощью Центра предлагается выделить информацию, которой в полном объеме располагает Управляющая компания и передать на все уровни управления эксплуатацией жилого фонда.
По структуре Центр включает:
Отдел учета обращений граждан;
Инспекцию учета работ по санитарному и техническому обслуживанию;
Отдел программирования и связи.
Постановлением Мэра города от 22.10.2004 №1523/1 "Об утверждении документов по совершенствованию работы предприятий жилищного хозяйства" утвержден «Порядок рассмотрения обращений граждан по вопросам содержания и ремонта муниципального жилищного фонда», на основании которого функционирует подсистема контроля за отработкой жалоб и обращений на базе Центра учета работ и обращений граждан.
На базе Центра учета работ и обращений граждан проводится учет всех заявлений жителей, независимо от места их обращения - телефон 380-380, ЖЭУ. Жители города, проживающие в многоквартирных жилых домах, и имеющие договорные отношения, с управляющей компанией, имеют возможность дать заявку на неисправность внутридомового инженерного оборудования, в том числе и в случае аварии на трубопроводах, которая в режиме реального времени будет передана организации - исполнителю. Прием обращений производится в круглосуточном режиме
Отдел учета обращений граждан осуществляет прием и предварительный анализ информации через многоканальный телефон (CALL-центр), использующий технологию компьютерной телефонии. Также дополнительно созданы автоматизированные рабочие места по приемке, регистрации обращений граждан во всех жилищно-эксплуатационных участках предприятий, обслуживающих жилой фонд г. Хабаровска, АДС, Администрации города, округах города. Обращение остаётся на контроле до окончательного выполнения и получения документального подтверждения.
Количество обработанных обращений граждан по вопросам оказания жилищно-коммунальных услуг принятых в Центре составило: за 2009 год - 375628, за 8 месяцев 2010 года - 263820 обращений.
В соответствии с постановлением Мэра города от 16.03.2006 №29 «О социально-экономической ситуации в г. Хабаровске в 2005 году и задачах администрации города по выполнению основных направлений социально-экономического развития на 2006 год», завершена работа по внедрению информационной системы учёта с элементами приёмки работ по содержанию и ремонту многоквартирных жилых домов.
На базе Центра учета работ и обращения граждан используется система общественного контроля и учета услуг, предоставляемых жилищно-эксплуатационными предприятиями, по техническому обслуживанию и санитарному содержанию домов и придомовых территорий.
Одним из элементов технического обслуживания является санитарное содержание жилья и придомовой территории. Эти работы имеют, практически, постоянный объем. Требуемые затраты на данный вид обслуживания также постоянны. Для реализации принципа «оплата только за выполненные работы» необходимо вести постоянный, ежедневный контроль за тем, как исполняются договорные обязательства подрядными организациями, обслуживающими многоквартирные дома. Выполнение данного вида контроля невозможно без участия населения.
Наглядно прослеживается тенденция к увеличению количества общественников, осуществляющих участие в контроле за санитарным содержанием не только своего, но и близлежащего дома. На сегодняшний день функции старшего по дому выполняют 2721 человек из числа наиболее активных жителей города.
Данные о несвоевременной или некачественной отработке обобщаются и передаются в управляющие организации для дальнейшего принятия решения.
Структурным подразделением Центра является инспекция по учету работ, специалисты которой - инспекторы - производят подбор кандидатур старших по дому (по подъезду), оформляют их (выдача удостоверений), обучают правилам заполнения первичных документов, используемых для учета, правилам взаимодействия с работниками управляющих организаций и домовыми комитетами.
Учету и непосредственной проверке на месте исполнения подлежат все виды работ, проходящих по статье техническое обслуживание многоквартирных домов.
На базе Центра введена в действие селекторная связь. Еженедельно управлением ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда проводится, со всеми предприятиями и организациями, ответственными за предоставление жилищных услуг, селекторное совещание по вопросам, касающимся содержания и ремонта жилищного фонда. Центр учета работ и обращений граждан по вопросам ЖКХ осуществляет организацию селекторных совещаний между руководителями различных подразделений предприятий ЖКХ
Затраты управляющих организаций по направлениям производимым Центром учета работ и обращений граждан составляют: работа с обращениями граждан - 0,09 руб./кв.м. площади находящейся в управлении, учет работ по санитарному содержанию общего имущества многоквартирных домов - 0,1 руб./кв.м., учет работ по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома - 0,11 руб./кв.м.
В связи с устойчивым функционированием рынка управляющих организаций в сфере жилищного хозяйства, одним из основных направлений деятельности Центра станет интеграция предприятий, взявших на себя функции управления многоквартирными домами, в действующую систему отношений связанную с управлением, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
Устойчивое функционирование Единой информационной системы сделает прозрачными процессы, характеризующие состояние жилищного фонда и позволит оперативно формировать обоснованные тарифы по каждому объекту на основании полных и достоверных данных.
управление потребительский конкурентный жилищный
2.2 Ремонт и модернизация жилищного фонда города Хабаровска
Роль ТОСов и ТСЖ в решении вопросов благоустройства
В городе создано 2530 органов ТОС, это 1963 домовых комитета и 567 уличных. Работают окружные и городской Советы домовых комитетов. Домовые и уличные комитеты активно участвуют в субботниках, в процессе контроля предоставления ЖКУ, в формировании планов текущего и капитального ремонтов, в работе по погашению дебиторской задолженности за ЖКУ, в организации общественного порядка, в озеленении города.
Более семи лет проводятся городские конкурсы «Лучший двор, лучший подъезд», «Лучший зимний двор». В 2008-2009 гг. в городских смотрах-конкурсах приняло участие более 200 инициативных групп, ТСЖ и ЖСК. Отмечены творческие подходы участников конкурсов в выполнении поставленных задач по благоустройству и озеленению дворов, ремонту подъездов. К конкурсу допускаются только те дворы и подъезды, жители которых сами провели работы. По результатам конкурсов победители награждаются денежными премиями, дипломами, благодарственными письмами Мэра города. В 2009 году первое место в номинации «Лучший двор» занял двор по ул. Панфиловцев 36а (ТСЖ «Молодость»), жители которого устроили дворовой фонтан и выполнили комплексное благоустройство и озеленение территории с использованием ландшафтного дизайна.
В целях поддержки местных инициатив ежегодно на протяжении шести лет проводится конкурс социально значимых проектов на соискание муниципальных грантов в области ЖКХ. К бюджетному финансированию в 2005 году были одобрены 14 проектов домовых комитетов и ТСЖ на сумму 1 млн. рублей; в 2006 году, на выделенные бюджетом города 1,065 млн. рублей, реализованы 11 проектов. В 2007 году в конкурсе реализовано 11 проектов на общую сумму 1,134 млн. рублей. В 2008 году выполнено 9 проектов на общую сумму 1 млн. 200 тысяч рублей. Большинство проектов направлено на благоустройство дворов и создание детских, спортивных площадок, а также площадок для выгула собак.
В 2009 году грантовый фонд был увеличен до 17,5 млн. рублей, а также была предусмотрена возможность финансирования проектов ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций по комплексному благоустройству дворов, созданию детских и спортивных площадок. В 2010 году победителями конкурса на соискание муниципальных грантов в области жилищно-коммунального хозяйства были признаны 9 ТСЖ и 2 ЖСК. Все проекты, одобренные к финансированию, предусматривают благоустройство дворовой территории, в том числе и с устройством детских и спортивных площадок.
Продолжается практика подписания председателями домовых комитетов паспортов готовности домов к эксплуатации в осенне-зимний период, а также актов выполненных работ текущего и капитального ремонта и благоустройства придомовой территории. Домовыми комитетами в 2008 году подписано 1198 паспорта готовности дома к работе в осенне-зимний период, в 2009 году - более 2000 паспортов. Данная практика позволяет развивать партнерские отношения и вовлекать собственников в процессы сохранности жилищного фонда.
Организация санитарного обслуживания придомовых территорий вывоза и утилизации бытовых отходов:
В целях улучшения санитарного состояния территорий жилых массивов еженедельно проводятся санитарные пятницы по очистке территорий жилмассивов, ежегодно проводятся весенние и осенние двухмесячники санитарной очистки территорий города, в ходе которых выполняются планируемые мероприятия по санитарной очистке дворов, подвалов и чердаков жилых домов, мусорокамер и контейнерных площадок; по ремонту фасадов и цоколей зданий, детских и спортивных площадок, малых архитектурных форм, высадке деревьев, благоустройству и озеленению придомовых территорий.
Вывоз мусора осуществляется в соответствии со схемой санитарной очистки территорий города с контейнерных площадок жилмассивов. Арендаторами, собственниками и другими пользователями земельных участков для осуществления своевременного вывоза мусора с закрепленных территорий производится установка личных контейнеров для сбора ТБО, вывоз которых осуществляется владельцем контейнера. По состоянию на 01.01.2010 года таких контейнеров установлено в количестве - 681.
Территорию действующей городской свалки в карьере «Березовый» планируется рекультивировать, проектно-сметная документация разрабатывается.
По утилизации бытовых отходов: в целях создания благоприятных условий проживания населения на территории города, снижения отрицательного воздействия на окружающую среду разработана и утверждена программа по улучшению экологического состояния города Хабаровска, на основании которой разработана инвестиционная программа по утилизации бытовых отходов.
В соответствии с Программой, утвержденной решением Хабаровской городской Думы от 19.12.2006 №379 «Об утверждении инвестиционной программы муниципального унитарного предприятия г. Хабаровска «Спецавтохозяйство по санитарной очистке» «Развитие объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов г. Хабаровска на 2007-2011 годы с перспективой до 2016 года» и установлении надбавки к тарифу для потребителей услуг по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов» запланировано строительство полигона для захоронения твердых бытовых отходов мощностью 1200000 м3/год и трех мусороперегрузочных станций: МПС «Северная» мощностью 600000 м3/год, «Центральная» 600000 м3/год, «Южная» 400000 м3/год. Наибольший эффект по улучшению ситуации с вывозом ТБО дает внедрение современной двухстадийной схемы вывоза отходов за счет ввода в эксплуатацию мусороперегрузочных станций.
С 2007 года осуществляется строительство полигона твердых бытовых отходов (1 очередь) на 61 км автодороги Хабаровск-Находка, стоимость которого составляет 444,7 млн. руб. (в ценах II квартала 2010 года). На 01.07.2010 на объекте освоено 287,8 млн. руб. (в ценах II квартала 2010 года).
С октября 2009 года за счет средств бюджета города осуществляется строительство мусороперегрузочной станции «Северная», расположенной в районе ТЭЦ-3 (Хабаровский район) в 2-х км от города Хабаровска. Стоимость объекта составляет 589,9 млн. руб. с НДС (в ценах 4 кв. 2008 г.). В 2008-2009 годах из бюджета города на финансирование объекта выделено 100,5 млн. руб. На 2010 год запланировано финансирование объекта из городского бюджета в размере 93 млн. руб. На 01.07.2010 на объекте освоено 85,0 млн. руб., из них: ПИР = 19,6 млн. руб.
На 2010 год бюджетом города предусмотрено финансирование выполнения проектно-сметной документации на строительство мусороперегрузочной станции «Центральная» в размере 2 млн. руб., строительство которой планируется осуществить в 2011-2013 году.
Программа выполняется эффективно - в октябре 2010 года в единой технологической цепочке планируется сдать в эксплуатацию полигон твердых бытовых отходов (1 очередь) и мусороперегрузочную станцию «Северная». Из 4 объектов инвестиционной программы в эксплуатацию будут сданы 2 объекта.
Ремонт и модернизация жилищного фонда, внедрение ресурсосберегающих технологий, энергоэффективность:
За период с 2000-2009 годов реализованы мероприятия по проведению капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда, при этом освоено 3480,3 ,млн. руб. На эти средства:
отремонтировано 2064 кровель на сумму 493,3 млн. руб.;
проведена модернизация и диспетчеризация лифтов и лифтового оборудования, отработавших нормативный срок службы на 579 лифтах на сумму 543,7 млн. руб.;
отремонтировано 278 фасадов жилых домов на сумму 234, 4 млн. руб.;
В период 2008-2009 годов в рамках реализации муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов в соответствии с Федеральным Законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» выполнены мероприятия по Программе энергосбережения: установлено на 59 домах - 70 приборов учета тепловой энергии, на 81 доме - 94 прибора учета горячего водоснабжения, на 73 домах - 75 приборов учета холодного водоснабжения на сумму 6,5 млн. руб; на 29 домах произведена установка 29 приборов учета электроэнергии на сумму 262,5 тыс. руб. За указанный период произведена установка АИТП на 32 домах в количестве 33 штук на сумму 95,6 млн. руб.
На 2010 год в рамках реализации программы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов запланирована установка 70 приборов учета тепловой энергии, 37 приборов учета горячей воды, 81 прибор учета холодного водоснабжения, 7 приборов учета электроэнергии на общую сумму 23,5 млн. руб.
В рамках реализации муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов за 2008-2009 годы произведен ремонт или замена лифтового оборудования на 33 домах в количестве 113 лифтов на сумму 1365,8 млн. руб. В 2010 году в соответствии с данной программой на 21 доме планируется ремонт или замена 56 лифтов на сумму 88,3 млн. руб.
Согласно подпрограмме «Энергосбережение в жилищном хозяйстве города Хабаровска», утвержденной решением Хабаровской городской Думы от 16.11.2004 №564 «Об утверждении городской программы «Энергосбережение в городе Хабаровске на 2005-2009 годы» на территории города Хабаровска были затрачены следующие финансовые средства:
установка приборов учета электрической энергии на места общего пользования и лифты - 22553 тыс. рублей;
установка приборов учета потребления холодной воды в жилых домах г. Хабаровска - 2415,6 тыс. рублей;
установка приборов учета тепловой энергии и горячей воды - 3600 тыс. рублей;
установка регуляторов давления на горячее водоснабжение - 6480 тыс. рублей;
установка автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов в жилых домах - 85377,15 тыс. рублей;
внедрение комплексной программы на установку приборов учета на вводе в жилые дома - 1240 тыс. рублей;
замена морально и физически устаревшей запорно-регулирующей арматуры в системах теплоснабжения и водоснабжения - 12967,7 тыс. рублей;
восстановление разрушенной или отсутствующей изоляции трубопроводов - 86321,7 тыс. рублей.
Суммарный ежегодный условный экономический эффект, полученный от внедрения энергосберегающих мероприятий, составил более 400 млн. руб.
В настоящее время действует ряд нормативных документов администрации города, регламентирующих дальнейшую работу по энергосбережению. Ведется работа по формированию муниципальной программы «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности в городе Хабаровске» в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 №261-ФЗ
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Подготовлены предложения по утверждению перечня мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме.
К основным целям и задачам муниципальной программы «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности в городе Хабаровске на 2010 - 2015 годы» относится:
создание необходимых условий для перевода экономики города на энергосберегающий путь развития;
повышение эффективности использования топливно-энергетических ресурсов;
повышение уровня эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения;
улучшение качества услуг с одновременным снижением нерационального использования энерго- и теплоресурсов;
снижение издержек производства;
уменьшение расходов городского бюджета за счет экономии энергоресурсов организациями, финансируемыми из городского бюджета.
Внедрение энергосберегающих мероприятий в жилищно-коммунальном хозяйстве позволит получить снижение потребления тепловой и электрической энергии, что, в свою очередь, приведет к экономии бюджетных средств и средств собственников помещений многоквартирных домов.
Модернизация системы управления объектами ЖКХ, опыт деятельности управляющих компаний и ТСЖ:
Рыночная инфраструктура в сфере управления многоквартирными домами включает 37 управляющих организаций, в том числе 33 частных и 15 частных подрядных организаций, 305 ТСЖ на 757 многоквартирных домах, общей площадью более 3 млн. кв. м, что составляет более 26,5% от всего жилищного фонда города, из них: 212 ТСЖ на 274 многоквартирных домах находится на самостоятельном управлении (1762,6 тыс. кв. м), остальные заключили договоры управления с управляющими организациями.
В целях управления жилищным хозяйством города в условиях действующего законодательства и предоставленных законом полномочий органам местного самоуправления ведется работа по отработке новой схемы взаимодействия муниципального образования с частными управляющими организациями и собственниками жилья в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с ЖК РФ и Федеральным законом от 06.10.2003 №131-ФЗ и созданию городской информационно-аналитической системы управления жилищным хозяйством:
а) осуществлен перевод всех управляющих организаций на единую систему приемки, учета и отработки заявок, жалоб и обращений граждан по вопросам содержания и ремонта жилых помещений на базе службы 380-380, с переводом диспетчерских служб на компьютерную технологию учета, использованием наряд-заданий, еженедельным проведением селекторных совещаний: заявки, поступившие по многоканальному телефону: 380-380, по компьютерной сети в реальном времени регистрируются, ставятся на контроль и автоматически доводятся до непосредственных исполнителей и управляющих организаций действующих на территории города.
Указанная схема позволила перейти на единый учет поступления и отработки обращений граждан, получать информацию за любой календарный период, в разрезе управляющих организаций, предприятий по содержанию и ремонту и в целом по жилищному фонду города. В результате внедрения системы сокращены сроки отработки обращений граждан;
б) осуществлен перевод всех управляющих организаций на единую систему приемки работ по санитарному содержанию жилищного фонда на базе Центра учета работ и обращений граждан с использованием системы общественного контроля. Количество старших по домам, назначенных из числа наиболее активной части населения на безвозмездной основе, составило 2678 человек. Внедрение системы позволило объективно учитывать выполнение договорных обязательств подрядными организациями по санитарному обслуживанию;
в) осуществляется перевод всех управляющих организаций на единую систему приемки работ по техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда на базе Центра учета работ и обращений граждан. Внедрение системы позволяет объективно учитывать выполнение договорных обязательств подрядными организациями, осуществлять оплату за фактически выполненные работы;
г) ведется работа по переходу на по домовой учет работ по содержанию и ремонту жилищного фонда: продолжается отработка системы по домового учета на жилищном фонде, после чего планируется перевод всех управляющих организаций на по домовой учет работ, позволяющий ежемесячно учитывать выполнение работ и учет затрат по управлению по каждому дому, а также учитывать поступление и использование средств в разрезе всех источников финансирования;
д) ведется работа по созданию программного комплекса для расчёта размера платы по каждому многоквартирному дому в зависимости от фактического технического состояния и набора предоставляемых услуг;
е) введена в действие схема оперативного взаимодействия со всеми управляющими организациями по текущим вопросам, связанным с управлением многоквартирными домами, содержанием и ремонтом жилищного фонда на основе проведения еженедельных оперативных совещаний в управлении ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда;
ж) создано Некоммерческое партнерство «ЖКХ-Групп», в которое вошли предприятия, взявшие на себя функции управления, содержания и ремонта жилищного фонда и представители администрации города. Проведена работа по созданию, на базе НК «ЖКХ Групп, саморегулируемой организации в сфере ЖКХ.
з) в целях реализации положений ЖК РФ на территории города управлению ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда администрации города переданы полномочия по доверенности представителя собственника жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах , имеющих долю муниципальной собственности, по финансированию управляющих организаций по вопросам содержания и ремонта жилья и капитальному ремонту в части бюджетных расходов по отрасли ЖКХ и финансированию объектов, включенных в муниципальную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.
Разработана нормативно-правовая база создания и деятельности ТСЖ в городе. Проведена информационная компания по разъяснению норм жилищного законодательства. Ведется активная работа по созданию ТСЖ на базе существующего жилищного фонда и разъяснению прав собственников помещений в многоквартирных домах по участию в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ. Реализуются мероприятия по созданию благоприятных условий для создания ТСЖ
В целях повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения:
разработаны критерии оценки деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами (далее - Критерии). Период, за который осуществляется оценка деятельности - месяц и с начала года.
Данные Критерии разработаны в целях оказания методической помощи собственникам помещений в многоквартирном доме для осуществления контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления и предназначены для оценки качества работы управляющей организации по направлениям: улучшение состояния общего имущества в доме, сохранности зданий, повышения качества предоставляемых услуг.
Оценка деятельности осуществляется по десятибалльной системе, от 0 до 10 баллов.
Формируемый на основании Критериев рейтинг управляющих предприятий доводится до собственников помещений в многоквартирных жилых домах через все доступные средства массовой информации (печатные издания, Интернет и т.д.);
для информирования населения и в целях развития конкуренции на рынке предоставления услуг по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда на сайте администрации города размещены критерии оценки деятельности управляющих организаций, а также информация об управляющих организациях с указанием перечня многоквартирных жилых домов;
Осуществляется внедрение информационных технологий в сфере управления:
В сфере ЖКХ внедрено в рабочую эксплуатацию программное обеспечение для автоматизированного учета некоммерческих организаций города Хабаровска.
Информационная система позволяет объединить изолированные банки данных, существующие в секторах по развитию новых форм управления недвижимостью в жилищной сфере управления ЖКХ комитетов по управлению округами г. Хабаровска в единую реляционную базу данных, что позволит специалистам управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда оперативно получать сводную аналитическую информацию о некоммерческих организациях г. Хабаровска.
Созданный в 2004 году Центр учета работ и обращений граждан в сфере ЖКХ стал базой для разработки и внедрения новых информационных технологий в сфере эксплуатации жилищного фонда. Фактически это автоматизированная городская диспетчерская служба с организацией многоканальной входящей связи, работающей в круглосуточном режиме (телефон 380-380). Центр создан как организация, ответственная за формирование, поддержание и выдачу на все уровни управления эксплуатацией жилищного фонда достоверной накопленной информации, о его текущем состоянии, проводимых и выполненных работах, учете выданных указаний и поставленных производственных задач эксплуатирующим предприятиям. Наличие Центра, обеспечивающего единое информационное поле, позволяет вырабатывать и принимать согласованные по целям, задачам и срокам решения, формировать разумно обоснованные планы.
Первое ТСЖ в городе Хабаровске было создано еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ в 1997 году (тогда действовал федеральный закон «О товариществах собственников жилья»). Сегодня же в городе 305 ТСЖ.
ТСЖ создаются как в новостройках города, так и на существующем жилищном фонде. Активно проводилась работа по созданию ТСЖ в 2009 году. В течение года было создано 63 ТСЖ более чем на 350 многоквартирных домах.
Для поддержки инициатив граждан по созданию ТСЖ, администрацией города уже шестой год проводятся учебные семинары по вопросам управления многоквартирными домами. Весной и осенью ежегодно обучаются свыше 150 человек. На таких, бесплатных для населения, семинарах, проводимых за счет бюджетных средств, рассматриваются вопросы создания и функционирования ТСЖ, экономические аспекты их деятельности, а также вопросы бухгалтерского учета и налогообложения, проблемы энергоресурсосбережения. Семинары организуются в учебно-курсовом комбинате Министерства ЖКХ Хабаровского края (по адресу ул. Кооперативная, 3).
В течение последних лет ежегодно издаются методические пособия по вопросам управления многоквартирными домами, созданию и деятельности ТСЖ: «В помощь управляющему ТСЖ», «Опыт организации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления», «Организация и деятельность товариществ собственников жилья в городе Хабаровске». Данные пособия всем желающим предоставляются и в электронном виде.
На сайте администрации города есть раздел, посвященный ТСЖ. Там можно найти, как методическую информацию, так и анонсы всех проводимых мероприятий.
В городе разработаны и реализуются мероприятия по формированию благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ. Администрация города назначила специалистов в каждом районе города, которые могут представлять интересы администрации в ТСЖ, в том числе и при формировании составов правлений, ревизионных комиссий. При создании ТСЖ на домах, в которых есть муниципальные помещения, регистрационные сборы оплачиваются за счет бюджета города. Всем желающим предоставляется методическая, информационная, консультационная помощь.
Вопросы, требующие решения:
. У органа местного самоуправления отсутствуют, законодательно прописанные, полномочия на осуществление эффективного муниципального контроля за принятием мер по жалобам и обращениям граждан, поэтому для принятия мер зачастую используется административный ресурс. Использование потенциала Государственной жилищной инспекции или судебного решения не всегда эффективно по срокам и практически используется в редких случаях. Основная причина сложившейся ситуации - в неурегулированности вопроса на законодательном уровне.
Предложение: законодательно необходимо прописать полномочия органа местного самоуправления по применению эффективных инструментов, обеспечивающих выполнение следующего принципа работы: по любому обращению гражданина в орган местного самоуправления должно быть принято, в соответствие с законодательством, решение независимо от того имеет либо положительное либо, либо отрицательное решение, но оно должно быть принято в короткий срок и все органы власти, либо субъекты хозяйствования должны оперативно реагировать на запросы органа местного самоуправления и принимать меры. Эти полномочия должны быть адекватны обеспечению принятия эффективного решения по обращению гражданина, что позволит поднять престиж местной власти в глазах населения, как последней инстанции, к которой можно обратиться и получить ответ, либо решение.
. Многие надзорные органы (государственная жилищная инспекция, госпожнадзор, Роспотребнадзор, прокуратура и т.д.), в последнее время, игнорируя жилищное законодательство, приняли за практику выписывать и направлять предписания на устранение какого-либо нарушения не собственнику, как требуется по закону, а органу местного самоуправления для организации принятия мер, не задумываясь о том, что по действующему законодательству орган местного самоуправления не имеет полномочий для решения вопроса, что порождает переписку, вопрос не решается, в итоге во всем виноват орган местного самоуправления. Хотя, налицо - неурегулированность вопроса, отсутствие вертикали для оперативного решения вопроса.
Предложение: необходимо урегулировать данную проблему на законодательном уровне: администрации края рассмотреть и внести законодательную инициативу по решению данной проблемы в Законодательную Думу Хабаровского края и в Государственную Думу РФ по принадлежности.
. Учитывая важность эффективного взаимодействия органа местного самоуправления и организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги населению, обслуживающие жилищный фонд и отвечающие за подготовку его к зиме, необходимо наделить орган местного самоуправления полномочиями для оперативного влияния на негативную ситуацию возникающую в практике работы, пересмотреть концепцию законодательно слабой власти: не исключать орган местного самоуправления с рынка субъектов хозяйствования ЖКХ, а наоборот рассматривать его в статусе регулятора процессов взаимодействия субъектов хозяйствования и местной власти на вверенной территории.
Предложение: пересмотреть Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» усилив полномочия органа местного самоуправления в вопросах взаимодействия с предприятиями и организациями ЖКХ, предоставляющие жилищно-коммунальные услуги населению
. Отсутствуют законодательно прописанные критерии оценки качества жилищно-коммунальных услуг, оказываемых жилищными и коммунальными организациями, что вынуждает органы муниципального образования использовать собственные разработки. Данные критерии нужны и собственникам жилья и обслуживающим организациям.
. Предусмотренная норма ЖК РФ по ежегодному отчету управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования недостаточно эффективна даже в тех домах, в которых часть помещений находится в муниципальной собственности, по причине, что отчет управляющей организации является односторонним и должен быть проверен независимой организацией по отношению к управляющей организации.
Во-вторых, такая оценка необходима не только один раз в год при отчете, а каждый день не только собственникам жилья, но и муниципальному образованию для оценки состояния выполняемых работ по содержанию и ремонту жилья, то есть необходимо рассмотреть вопрос о введении в сферу управления многоквартирными домами института независимой организации, которая может использовать систему общественного контроля за санитарным и техническим состоянием жилищного фонда.
При недобросовестном выполнении обязанностей по договору управления управляющей организацией жильцы начинают писать во все инстанции жалобы и обращения и муниципальное образование вынуждено в рабочем порядке разбираться с этой управляющей организацией, используя административный ресурс. Этот же вопрос может быть решен другим способом, когда те же собственники могут заключить договор с независимой организацией на отслеживание и контроль за работой управляющей организацией и тогда жалобы будут решаться непосредственно на местах. Такой независимой организацией по опыту города Хабаровска может быть Центр учета работ и обращений граждан.
3. Реформирование ЖКХ, и ожидаемые итоги развития на 2010, 2011 гг.
.1 Развитие конкурентной среды в жилищном хозяйстве и совершенствование системы управления
В целях развития конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами на территории города продолжена работа по банкротству убыточных муниципальных предприятий, по снижению доли муниципального образования в уставных капиталах вновь созданных акционерных обществ в сфере содержания и ремонта жилищного фонда, по совершествованию структуры управления жилищным хозяйством города:
- в связи с убыточностью, в течение текущего года, завершено конкурсное производство по МУП г. Хабаровска «ЖКХСнаб»; ведется работа по банкротству МУП г. Хабаровска «Остон» (стадия «конкурсного производства»);
по акционерным обществам со 100% долей муниципального образования: ОАО «Жилсервис-5», ОАО «Жилсервис-6», ОАО «Жилсервис-7» ведется работа по переоценке имущественных комплексов и последующей продажей оставшихся долей акций муниципального образования: в результате проведенной работы, в течение текущего года, проведена переоценка имущественных комплексов ОАО «Жилсервис-6» и ОАО «Жилсервис-7», проведен аукцион по продаже 100% доли акций ОАО «Жилсервис-6» - акции выкуплены - ООО «Жилком»; по ОАО «Жилсервис-7» до конца текущего года ожидается проведение аукциона по продаже оставшейся доле 25% акций.
продолжается работа по отработке схемы взаимодействия муниципального образования (в лице управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда) с частными управляющими организациями и собственниками жилья в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с ЖК РФ и Федеральным законом от 06.10.2003 №131-ФЗ и созданию городской информационно-аналитической системы управления жилищным хозяйством:
а) осуществлен перевод всех управляющих организаций на единую систему приемки, учета и отработки заявок, жалоб и обращений граждан по вопросам содержания и ремонта жилых помещений на базе службы 380-380, с переводом диспетчерских служб на компьютерную технологию учета, с использованием наряд-заданий, еженедельным проведением селекторных совещаний: заявки, поступившие по многоканальному телефону: 380-380, по компьютерной сети в реальном времени регистрируются, ставятся на контроль и автоматически доводятся до непосредственных исполнителей и управляющих организаций действующих на территории города.
Указанная схема позволила перейти на единый учет поступления и отработки обращений граждан, получать информацию за любой календарный период, в разрезе управляющих организаций, предприятий по содержанию и ремонту и в целом по жилищному фонду города. В результате внедрения системы сокращены сроки отработки обращений граждан. За 9 месяцев 2010 года процент своевременной отработки обращений составил 99,1%;
б) завершается перевод всех управляющих организаций на единую систему приемки работ по содержанию и ремонту жилищного фонда с применением системы общественного контроля. Внедрение системы позволит объективно учитывать выполнение договорных обязательств подрядными организациями;
в) ведется работа по переходу на подомовой учет работ по содержанию и ремонту жилищного фонда: продолжается отработка системы подомового учета на жилищном фонде, после чего планируется перевод всех управляющих организаций на подомовой учет работ, позволяющий ежемесячно учитывать выполнение работ и учет затрат по управлению по каждому дому, а также учитывать поступление и использование средств в разрезе всех источников финансирования;
г) ведется работа по переходу на формирование тарифов на содержание и ремонт на каждый многоквартирный дом и на новые сметные цены всех управляющих организаций: в стадии завершения находится разработка программного продукта по формированию тарифов на каждый многоквартирный дом;
д) введена в действие схема оперативного взаимодействия со всеми управляющими организациями по текущим вопросам, связанным с управлением многоквартирными домами, содержанием и ремонтом жилищного фонда на основе проведения еженедельных оперативных совещаний в управлении ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда;
е) в целях реализации положений ЖК РФ на территории города управлению ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда администрации города переданы полномочия по доверенности представителя собственника жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, имеющих долю муниципальной собственности, по финансированию управляющих организаций по вопросам содержания и ремонта жилья и капитальному ремонту в части бюджетных расходов по отрасли ЖКХ и финансированию объектов, включенных в муниципальную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.
разработана нормативно-правовая база создания и деятельности ТСЖ в городе. Проведена информационная компания по разъяснению норм жилищного законодательства. Созданы 315 ТСЖ на 790 многоквартирных домах и 49 ЖСК - на 74 многоквартирных домах, общей площадью более 3000 тыс. кв. м, что составляет 28% от общей площади многоквартирных домов города. Ведется активная работа по созданию ТСЖ на базе существующего жилищного фонда и разъяснению прав собственников помещений в многоквартирных домах по участию в программах Фонда содействия реформированию ЖКХ. Реализуются мероприятия по созданию благоприятных условий для создания ТСЖ в соответствии с постановлением администрации города от 21.12.2009 №4542 «Об утверждении мероприятий по формированию благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ, по взаимодействию с домовыми и уличными комитетами в городе Хабаровске на 2010 год».
По повышению качества жилищно-коммунального обслуживания населения:
В течение года продолжена работа по повышению качества жилищно-коммунальных услуг:
ведется практическая отработка и совершенствование, разработанных управлением, критериев оценки деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами (далее - Критерии). Период, за который осуществляется оценка деятельности - месяц и с начала года.
Данные Критерии разработаны в целях оказания методической помощи собственникам помещений в многоквартирном доме для осуществления контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления и предназначены для оценки качества работы управляющей организации по направлениям: улучшение состояния общего имущества в доме, сохранности зданий, повышения качества предоставляемых услуг.
Для информирования населения и в целях развития конкуренции на рынке предоставления услуг по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда на официальном портале администрации города размещены критерии оценки деятельности управляющих организаций, а также информация об управляющих организациях с указанием перечня многоквартирных жилых домов;
завершено внедрение информационной системы учёта с элементами приёмки работ по техническому обслуживанию жилищного фонда, что позволило осуществить переход на оплату за фактически выполненные работы;
продолжено внедрение информационной системы учета работ и обращений граждан на базе Центра по учету работ и обращений граждан. В результате внедрения системы сокращены сроки отработки обращений граждан. Процент исполнения заявок и обращений граждан по вопросам ЖКУ за 9 месяцев 2010 года составил 99,1%;
для информирования населения и в целях развития конкуренции на рынке предоставления услуг по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда на сайте администрации города размещены критерии оценки деятельности управляющих организаций, а также информация об управляющих организациях с указанием перечня многоквартирных жилых домов;
продолжена реализация системы учета работ по санитарному содержанию муниципального жилищного фонда на базе Центра учета работ и обращений граждан с использованием системы общественного контроля. Количество старших по домам, назначенных из числа наиболее активной части населения на безвозмездной основе, составило 2678 человек. Внедрение системы позволило объективно учитывать выполнение договорных обязательств подрядными организациями.
до конца 2010 года планируется завершить разработку программного продукта по формированию тарифа на содержание и ремонт по каждому дому в зависимости от технического состояния объекта и объёма работ требуемых к проведению.
По реализации мероприятий по созданию саморегулирующих организций в сфере ЖКХ:
Создано Некоммерческое партнерство «ЖКХ-Групп», которое зарегистрировано как саморегулируемая организация. В него вошли все предприятия, взявшие на себя функции управления, содержания и ремонта жилищного фонда и представители управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда администрации города. Создание некоммерческого партнерства НП «ЖКХ-Групп» на территории города дало возможность всем участникам рынка объединиться в партнерство, делегируя ему часть полномочий; позволило вырабатывать совместно с администрацией города общую политику деятельности в сфере ЖКХ, выражающую интересы как производителей, так и потребителей услуг (населения); защищать права членов партнерства и представлять их в органах власти всех уровней.
Общей задачей партнерства и администрации города является, наряду с бесперебойным снабжением населения жилищно-коммунальными услугами надлежащего качества, формирование стабильного рынка, развитие свободного предпринимательства и конкурентной среды, создание условий, при которых проникновение на этот рынок организаций с целью сиюминутной наживы стало бы весьма проблематичным.
Администрацией города совместно с партнерством урегулированы взаимоотношения управляющих организаций с большинством ресурсоснабжающих организаций, с собственниками жилья и ТСЖ; разработана методика расчета тарифа на техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества каждого дома, программного комплекса, содержащего полную информацию о состоянии жилищного фонда города; проводится работа по инвентаризации жилищного фонда находящегося в управлении управляющих организаций; оказывается методическая помощь в решении юридических вопросов, в подготовке и проведению отчетных собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в увязке интересов и ответственности собственников жилья, управляющих и подрядных организаций: разрабатывается корпоративная система мер финансового, дисциплинарного и правового воздействия внутри партнерства к членам партнерства; создан компенсационный фонд НП «ЖКХ-Групп» для покрытия убытков членов партнерства в случае причинения вреда потребителям услуг при недостатке собственных денежных средств. Проводится работа по вовлечению в члены партнерства ремонтно-строительных организаций работающих на подряде по ремонту жилищного фонда.
-17 сентября в г. Хабаровске, при поддержки администрации города и Правительства Хабаровского края, проведена Всероссийской конференции саморегулируемых организаций жилищно-коммунального хозяйства по теме «Жилищно-коммунальный комплекс России. Проблемы, практика, новации».
.2 Ожидаемые итоги развития отрасли ЖКХ за 2010, 2011 гг.
Ожидаемые итоги развития отрасли ЖКХ за 2010 год:
В течение 2010 года продолжена работа по реализации общегородских мероприятий по смягчению негативного воздействия кризиса на развитие предприятий жилищного и коммунального хозяйства, направленных на создание условий для стабильной работы предприятий, снижению напряженности на рынке труда, сохранению производственного потенциала по бесперебойному оказанию жилищно-коммунальных услуг населению надлежащего качества, мониторингу и контролю ситуации с выплатой заработной платы на предприятиях и организациях отрасли:
В 2010 году ожидается обеспечить реализацию общегородских мероприятий, утвержденных постановлением администрации города от 10.03.2010 №686 «О социально-экономической ситуации в городе Хабаровске в 2009 году и задачах администрации города по выполнению основных направлений социально-экономического развития на 2010 год»:
По выполнению контрольных показателей финансово-экономической деятельности муниципального сектора экономики, задания по оказанию дополнительных платных услуг и достижению прогнозных показателей развития отрасли ЖКХ, повышению эффективности деятельности предприятий муниципального сектора экономики, направленных на сокращение издержек, увеличение дополнительных объемов работ, повышению производительности труда:
По жилищному хозяйству:
Объем работ по муниципальным жилищным предприятиям ожидается выполнить в сумме 328,7 млн. руб., что составляет 100% плановых показателей 2010 года и на 13,8% больше уровня 2009 года, в том числе:
по муниципальному заказу - 39 млн. руб., или 72,2% к уровню 2009 года;
по договорным объемам - 278,0 млн. руб., или 120% к уровню 2009 года;
по платным услугам - 11,7 млн. руб., или 316% к уровню 2009 года.
Доходы по муниципальным жилищным предприятиям за 2010 год ожидается получить:
за счет платежей населения - 264,3 млн. руб.;
за счет бюджетного финансирования - 52,7 млн. руб. (на содержание муниципального жилищного фонда);
за счет доходов от оказания дополнительных платных услуг - 11,7 млн. руб. Всего - 328,7 млн. руб.
Объемы работ по предприятиям жилищного хозяйства всех форм собственности отрасли за 2010 год ожидается выполнить на сумму 3436 млн. руб., что выше уровня 2009 года на 11%.
Расходы муниципальных жилищных предприятий за 2010 год ожидаются в сумме 315,6 млн. руб., по жилищному хозяйству предприятий всех форм собственности - 3092 млн. руб.
Затраты на рубль продукции за 2010 год составят 96 коп.. Производительность труда в 2010 году составит 343,1 тыс. руб. на одного работающего в год, что выше уровня 2009 года на 114 %
Валовая прибыль за 2010 год в муниципальных предприятиях ожидается в сумме 13,1 млн. руб., что на 49% выше чем в 2009 году.
Размер тарифа на 2010 год составил без НДС - 25,88 руб. на 1м2 обслуживаемой площади, что выше на 13,4% от фактически сложившегося тарифа в 2009 году.
Себестоимость за 2010 год ожидается в размере 23,83 руб. на 1м2 обслуживаемой площади, что на 13,5% выше фактической себестоимости 2009 года.
Нормативный ФОТ (с обязательными отчислениями) по жилищным предприятиям всех форм собственности за 2010 год составит 1112,4 млн. руб., фактический ФОТ ожидается в сумме - 1028 млн. руб., экономия составила 84 млн. руб. или 7,6%.
Фактическая численность за 2010 год снизилась по сравнению с 2009 годом на 182 чел., или на 4%. Фактический ФОТ за 2010 год возрос по сравнению с фактическим ФОТ 2009 года на 13,0% за счет увеличения минимальной месячной тарифной ставки рабочего основной профессии 1 разряда при работе в нормальных условиях с 2990 руб. до 3600 руб.
Средняя заработная плата на 1 работающего по жилищным предприятиям за 2010 год составила 16273 руб., в т.ч. по ИТР - 23356 руб., по рабочим - 14464 руб.
Темпы роста заработной платы не опережают темпы роста производительности труда. Рекомендовано подведомственным организациям фактические расходы производить в пределах полученных доходов, но не более 54% от плановой себестоимости.
Дебиторская задолженность населения по состоянию на 01.01.2010 составила 673,4 млн. руб., на 01.01.2011 составит в сумме - 903 млн. руб., в том числе по муниципальным жилищным предприятиям соответственно составляла на 01.01.2010 353,7 млн. руб., на 01.01.2011 -360 млн. руб.
Жилищными предприятиями разработаны мероприятия по снижению дебиторской задолженности за жилищно-коммунальные услуги на 2010 год, в которых предусматривается активная работа с населением, имеющим задолженность за жилищно-коммунальные услуги.
Мероприятия, проводимые по снижению задолженности населения за жилищно-коммунальные услуги:
предоставление жильцам информации о наличии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
приглашение должников на заседания комиссии;
направление уведомлений о выселении в порядке ст. 90 ЖК РФ нанимателям жилых помещений, имеющим задолженность свыше 6 месяцев;
подача в суд исковых заявлений о взыскании задолженности свыше 3-х месяцев.
Дебиторская задолженность подведомственных жилищных муниципальных предприятий по состоянию на 01.01.2010 составила - 275 млн. руб., по состоянию на 01.01.2011 составит 254 млн. руб., т.е. снизиться на 21 млн. руб.
Кредиторская задолженность по муниципальным жилищным предприятиям на 01.01.2010 составляла 264,5 млн. руб., по состоянию на 01.01.2010 составит 176,4 млн. руб.
Текущий ремонт жилищного фонда: план текущего ремонта жилищного фонда выполнен на 100%, или при плане 503755,1 тыс. руб., выполнение составило 503755,1 тыс. руб., в том числе:
- за счет средств платежей населения, проживающего в жилищном фонде, находящемся в управлении управляющих организаций - 503755,1 тыс. руб., или 100 %;
За отчетный период по текущему ремонту отремонтировано 92171 м2 кровель на сумму 45974,9 тыс. руб., трубопроводов систем отопления - 50 634 п.м. на сумму 53970,8 тыс. руб., трубопроводов горячего водоснабжения - 11439 п.м. на сумму 8979,6 тыс. руб., холодного водоснабжения - 9947 п.м. на сумму 9051,8 тыс. руб.
Оплата работ по объектам титульного списка по текущему ремонту производится по актам выполненных работ, определение стоимости работ - на базе муниципальных сметных норм.
Выполнен ремонт 487 подъездов на сумму 110 575,19 тыс. руб., благоустройство дворовых территорий на сумму 25799,7 тыс. руб.
Капитальный ремонт жилищного фонда:
В 2010 году за счет бюджетного финансирования и платежей населения запланировано выполнение работ на сумму 431877,4 тыс. руб., фактически выполнено работ на сумму 431877,4 тыс. руб., или 100%, в том числе по ремонту муниципальных общежитий на сумму 7527, тыс. руб.
За счет средств бюджетного финансирования выполнение составило 34320,0 тыс. руб., или 100% от плана.
За счет средств собственников жилых помещений при годовом плане 397557,4 тыс. руб. выполнение составило на сумму 397557,4 тыс. руб., или 100% от плана.
За отчетный период 2010 года выполнено:
ремонт кровель на 229 домах из 229 по плану. Сумма выполнения работ составила 138316,0 тыс. руб.;
сантехнических работ на сумму 103639,7 тыс. руб., в том числе: ремонт системы отопления на сумму 77729,8 тыс. руб.; системы холодного и горячего водоснабжения на сумму 20492,1 тыс. руб.; системы канализации на сумму 5417,8 тыс. руб.;
работ по благоустройству придомовых территорий на общую сумму 82857,2 тыс. руб.
В 2010 году реализована годовая муниципальная адресная программа по капитальному ремонту многоквартирных домов на сумму 686,8 млн. руб., в том числе за счет федеральных средств на сумму 608,1 млн. руб., за счет средств бюджетного финансирования на сумму 44,4 млн. руб., за счет платежей населения на сумму 34,3 млн. руб.
В целом за 2010 год проведено проверок локальных сметных расчетов на правильность применения расценок по 565 объектам на общую сумму 491455,017 тыс. руб. По результатам проверок локальных сметных расчетов, в связи с неправильным применением расценок, проведено снятие объемов работ на сумму 1781,036 тыс. руб.
Благодаря привлечению собственников к решению вопросов благоустройства дворовых территорий, путём выделения средств на муниципальные гранты в размере 21,4 млн. руб., выполнены работы по благоустройству дворов многоквартирных домов на общую сумму 33,3 млн. руб.
По коммунальному хозяйству:
Доходы муниципальных коммунальных предприятий, подведомственных управлению, за 2010 год составят 463,2 млн. руб, себестоимость - 418,4 млн. руб., валовая прибыль- 44,8 млн. руб.
Расходы по фонду оплаты труда с учетом ЕСН составят 155,4 млн. руб., среднемесячная заработная плата работников - в размере 22333 руб.
Дебиторская задолженность составит - 52,5 млн. руб., т.е. снизиться на 2,9 млн. руб. по сравнению с 01.01.2010.
Кредиторская задолженность по сравнению с началом 2010 года увеличится на 1,1 млн. руб. и составит 21,8 млн. руб., в том числе по предприятиям:
МУП г. Хабаровска «Спецкомбинат коммунального обслуживания»:
В 2010 году будет оказано услуг населению на сумму 136,9 млн. руб., расходы составят 123,2 млн. руб.; валовая прибыль - 13,9 млн. руб.
МУП г. Хабаровска «Банно-прачечное хозяйство»:
За 2010 год будет оказано платных услуг на сумму 47,6 млн. руб. Расходы составят 40,2 млн. руб., валовая прибыль - 7,4 млн. руб.
МУП г. Хабаровска «Спецавтохозяйство по санитарной очистке»:
Доходы предприятия за 2010 год составят 223,1 млн. руб., расходы - 202,4 млн. руб. валовая прибыль - 20,7 млн. руб.
МУП г. Хабаровска «РКЦ по обработке коммунальных платежей»:
Выручка за оказанные услуги в 2010 году составит 47,9 млн. рублей, себестоимость услуг составит 44,9 млн. рублей, валовая прибыль - 3,0 млн. рублей.
МАУ г. Хабаровска «Служба заказчика по содержанию общественных кладбищ»
Доходы предприятия за 2010 год составят 12,085 млн. руб., расходы - 12,085 млн. руб. валовая прибыль - 0 млн. руб.
По обеспечению координации и контроля за ходом проведения работ по подготовке жилищного хозяйства города к работе в осенне-зимний период 2010-2011 гг.:
В соответствии с планом мероприятий проводится работа по подготовке к зиме жилищного фонда. В настоящее время подписаны паспорта готовности на 3925 жилых домах (99%), заменены стояки систем горячего водоснабжения и отопления протяженностью 29,6 км. (120%), восстановлено подъездное отопление в 237 подъездах (107%), выполнен ремонт 257 розливов (120%). В намеченные сроки будут выполнены все запланированные мероприятия по подготовке жилищного фонда к зиме, в том числе: ожидается осуществить 100% готовность жилых домов к прохождению отопительного сезона 2010-2011 гг.
С целью значительного улучшения теплоснабжения жилых домов обслуживающими организациями проводятся работы по промывке систем отопления с применением современных методов промывки внутридомовых сетей: гидрохимический и гидропневматический.
В течение предстоящего отопительного сезона управляющими компаниями совместно с ХТСК ожидается проведение работ по устранению перегревов обратной сетевой воды.
В 2010 году продолжается работа по внедрению энергосберегающих мероприятий в жилищном фонде.
С целью улучшения гидравлических режимов в многоквартирных домах, управляющими компаниями установлено на внутридомовых системах отопления около 9500 шт. запорной и регулировочной арматуры. Проводится работа по восстановлению отсутствующей или разрушенной изоляции на трубопроводах внутридомовых систем жилых домов, где уже установлены приборы учета. В целом, за 2010 год ожидается установить 14500 шт запорной арматуры, восстановить 53265 п.м. изоляции трубопроводов, восстановить остекление в объеме 4331 кв. м.
По разработке и организации выполнения муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов на 2010 год:
Проведена работа по организации разработки и выполнения муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов на 2010 г с учетом требований ЖК РФ и Федеральных законов от 06.10.2003 №131-ФЗ, от 21.07.2007 №185-ФЗ:
а) реализованы мероприятия по выполнению капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с муниципальной адресной программой на 2010 год: на сумму 686,8 млн. руб., в том числе за счет федеральных средств на сумму 608,1 млн. руб., за счет средств бюджетного финансирования на сумму 44,4 млн. руб., за счет платежей населения на сумму 34,3 млн. руб;
б) реализуются мероприятия по подготовке и подачи заявки на предоставление финансовой поддержки для реализации муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов на 2011 год;
в) реализуются мероприятия по выполнению условий: развития рынка управляющих организаций (2 условие), созданию условий для создания ТСЖ не менее чем на 20% многоквартирных домов на территории города (3-е условие), по формированию земельных участков и постановке их на государственный кадастровый учет (4-ое условие), по координации деятельности структурных подразделений администрации города по выполнении 1, 6, 7, 8 условий ст. 14 Закона.
Заключение
Основным выводом по данной теме является то, что жилищный фонд имеет износ, и его нужно восстанавливать. Основным путём входа из этой проблемы - это привлечение финансовых средств. Проблемы в Хабаровске такие же, как и в любом густо заселённом городе:
проблемы качества ремонта
не долговечность материалов
проблема капитального ремонта и т.д.
В городскую администрацию ежедневно поступаю десятки писем с жалобами. Все письма индивидуально рассматриваются на совещаниях. После чего, коммунальные службы составляют генплан по ремонту жилых помещений.
В настоящее время в городе без сбоев функционирует система сбора платежей населения за ЖКУ: прием платежей производится в банках города независимо от места проживания, осуществляется печать и доставка жильцам счет-квитанций и бесплатной газеты «Городской квартал», выполняются перерасчеты за ЖКУ, осуществлен переход на предоставление субсидий с использованием социальных счетов граждан, успешно реализуется условия предоставления финансовой поддержки из Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Разработана нормативно-правовая база создания и деятельности ТСЖ в городе. Проведена информационная компания по разъяснению норм жилищного законодательства. Созданы 281 ТСЖ на 692 многоквартирных домах и 50 ЖСК - на 75 многоквартирных домах, общей площадью более 3223 тыс. кв.м, что составляет более 30,9% от общей площади многоквартирных домов города. Ведется активная работа по созданию ТСЖ на базе существующего жилищного фонда.
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература, 2010
2. О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса» РФ федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы: Постановление правительства РФ от 17 ноября 2005 г. №797
3. Гражданский кодекс РФ Ч.2. Офиц. изд. - М.: ИНФРА-М, 2010
4. Иваненко В. Жилищно-коммунальная реформа // Экономика и жизнь. - 2009 - №25
5. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. - 2010 - №22
6. Матеров Л.Н. Кондоминиум. Как зарегистрировать Товарищество собственников жилья в городе Москве. - М.: ГЦЖС-ПРЕСС, 2006. - 268 с.
7. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика // ЖКХ. - 2007. - №3, с. 52-69.
8. Липсиц И.В. Экономика без тайн / Игорь Липсиц. - М.: Дело ЛТД,
. - 352 с.
. Гринн Р.И. 48 законов власти / Роберт Гринн. - М. 2008. - 767 с.
. Дубинин Ю.В. Мастерство переговоров / Ю.В. Дубинин. - М.: Дрофа, 2009. - 304 с.
. Щебарова Н.Н. Внешнеторговая политика / Н.Н. Щебарова. - М.: Дрофа 2003. - 256 с.