Инвестиции в недвижимость
Содержание
Введение2
1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость4
2. Современное состояние иностранных инвестиций в российскую недвижимость10
Заключение13
Список использованной литературы15
Введение
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.
В последние годы российский рынок недвижимости бурно развивался и стал приносить его участникам достаточно большие доходы. В связи с этим инвесторы все чаще и чаще стали выбирать в качестве объекта инвестирования недвижимое имущество.
Цены на недвижимость в России растут быстрыми темпами, что привлекает на российский рынок недвижимости не только российские инвестиционные компании, но и зарубежных инвесторов.
Это обуславливает актуальность темы работы и обозначает ее цель, которая состоит в рассмотрении основных теоретических аспектов инвестирования в недвижимость и анализе современного состояния иностранных инвестиций в российскую недвижимость.
В связи с этим возникают две задачи данной работы:
изложить теоретические аспекты инвестирования в недвижимость;
дать краткую характеристику состояния иностранных инвестиций в российскую недвижимость.
1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость
инвестиция недвижимость экономика рынок
Инвестиции - это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.
Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.
При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.
Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи:
·выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами;
·выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных;
·выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.
В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.
Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов.
При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов.
Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на:
·инвестиции в финансовые активы;
·инвестиции в реальные активы;
·инвестиции в нематериальные активы.
Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, под реальными активами - физические объекты со сроком службы более одного года, а под нематериальными активами - патенты, торговые марки и т.п.
Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость.
Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций - как иностранных, так и стороны российских партнёров.
Инвестиционная привлекательность того или иного объекта недвижимости вычисляется довольно просто. Математически она определяется соотношением инвестиционной и рыночной стоимости объекта (под инвестиционной стоимостью мы понимаем ту цену, за которую здание можно будет продать, когда для этого придет нужный момент).
На степень привлекательности влияют следующие факторы: риски, с которыми придется столкнуться, степень спроса, соотношение прогнозируемых результатов и затрат, уровень конкуренции, продолжительность ведения проекта, а также потребность в капитале.
Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние несколько иные факторы. В первую очередь, как нетрудно догадаться, это местоположение:
·Престижность района,
·Социальное окружение,
·Инфраструктура: транспортная и социальная,
·Экологическая ситуация в районе.
Именно этот параметр определяет степень востребованности здания в будущем.
Также немаловажны такие факторы, как архитектурно-конструктивное и объемно-планировочное решение, а также техническое состояние здания и характеристики, имеющие отношение к самому объекту:
·Архитектура и индивидуальность проекта,
·Внешняя привлекательность дома,
·Планировочные решения квартир,
·Высота потолков,
·Технология строительства,
·Материалы несущих и ограждающих конструкций,
·Отделка фасада и общественных зон,
·Инженерия дома: сантехническое и электротехническое оборудование, мусороудаление, кондиционирование, очистка воздуха, лифты,
·Инфраструктура здания: размер, благоустройство и ограждение территории, охрана, парковка, социальная инфраструктура, сервисные составляющие, состояние подъезда,
·Физический износ дома, уровень шума, чистота воздуха и воды,
·Видовые характеристики из окон квартиры,
·Наличие лоджий, балконов,
·Стадия застройки, срок сдачи объекта.
Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности недвижимости, эксперты признают степень рискованности предприятия. Здесь перво-наперво следует упомянуть те риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке и связаны с возможными колебаниями в системе «спрос-предложение». В качестве противопоставления этим, рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь инвесторам обезопасить себя от рыночных рисков.
Ко вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договора. В результате ценовых колебаний могут возникнуть так называемые секторно-отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.
Неудивительно, что для нашей страны особенно актуальными считаются законодательные риски. Обезопасить себя от них можно, собственноручно участвуя в разработке законов, а также являясь членом каких-либо профсоюзных объединений. Планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что она включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом проекта подробно согласовать все планировочные детали с властями.
Наименее опасный риск для рынка недвижимости - это риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора.
В настоящее время основными инвесторами на рынке недвижимости являются крупные российские финансово-промышленные группы. В будущем, если ситуация будет развиваться благоприятно, возможно, на рынок в большей степени будет поступать зарубежный капитал. Кроме того, эксперты считают, что для сбалансированного развития системы инвестирования необходимо развитие ипотечного рынка и инвестиционной инфраструктуры, а также снижение входного порога для инвесторов из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Известно, что московский и петербургский строительный комплекс «освоил» практически все земельные участки, свободные от обязательств третьих лиц и пригодные для массового строительства. В ближайшие три года будут застроены последние.
Очевидно, что потребность в таком продукте, как инвестиционные строительные проекты (ИСП), возникла на пике роста спроса и цен на недвижимость. Строго говоря, ИСП - это продукт, ориентированный на реализацию идеи капитального вложения в строящиеся объекты. В наиболее подготовленном и интересном для инвестора виде он представляет собой землю под застройку в долгосрочной аренде или в собственности, утвержденный проект здания или сооружения и действующее разрешение на строительство.
Менее «полная» версия инвестиционного проекта включает в себя выделенную землю + проект на строительство объекта + ТЭО + некоторая разрешительная документация на строительство.
ТЭО инвестиционного проекта - это план, в котором описаны все стадии разработки, согласования и постройки «под ключ» объекта недвижимости, способ приобретения под него земли и привлечения финансирования, а так же и последующего его использования. Этот бизнес-план можно условно разделить на три этапа: подготовительный, строительство и реализация.
В зависимости от точки входа в проект, инвестор может участвовать с нулевого цикла (несет все риски, связанные с приобретением и подготовкой земли и разрешительной документации) либо подключиться к участию в проекте на той стадии, когда будет уверен, что решит все юридические и административные вопросы своими силами.
Приобретение земельного участка с разрешением на строительство идеально подходит для инвестиционно-строительных компаний, которые желают принять участие только в этапе собственно строительства объекта и сдачи его государственной комиссии.
Главное преимущество покупки ИСП инвестор понимает как свое избавление от необходимости заниматься подготовкой, регистрацией и утверждением все разрешительной документации. Обычно на этом этапе возникает много сложностей бюрократического характера, что влечет за собой материальные и временные расходы. Покупка площадки с готовыми документами «под ключ» экономит много полезных ресурсов.
Если инвестиционный проект выставлен на продажу, то продавец при определении цены обычно отталкивается от прогноза стоимости реализованного (построенного) проекта, вычитает стоимость строительства и прибыль инвестора (она примерно равно стоимости строительства). Вычисленная подобным образом цена проекта порой в несколько раз выше его себестоимости.
Однако это никого не смущает, потому что самостоятельная подготовка подобного проекта в столичном регионе может, увы, превратиться в решение задачи со многими неизвестными и непредсказуемыми результатами. Поэтому ИСП - очень ходовой товар, особенно при большом дефиците земли.
2. Современное состояние иностранных инвестиций в российскую недвижимость
В последние годы обстановка в национальном и мировом хозяйствах изменилась коренным образом, существенно и разнонаправленно повлияв на экспансию зарубежных корпоративных инвесторов в ранее непопулярные с точки зрения инвестирования страны. Этому, в частности, способствовали такие важные факторы, как: а) создание единого рынка ЕС; б) активное включение в процесс зарубежного инвестирования представляющих Латинскую Америку и Юго-Восточную Азию «новых индустриальных стран» (которые стали претендовать на ведущее место в хозяйственных взаимоотношениях США с развивающимся миром); в) образование новых сфер приложения капитала в лице постсоциалистических государств. Кроме того, на международной инвестиционной деятельности зарубежного капитала серьезно сказались дальнейшее развитие научно-технического прогресса и усиливающаяся мирохозяйственная конкуренция. Отсюда и значительные коррективы прежде всего в механизмах этой деятельности.
В свете сказанного представляется актуальным проведение анализа данных, связанных с международным движением капитала, характеризующих финансовые вливания в российский сектор недвижимости.
Всего за период с 1991-го по 2011 г., по данным Госкомстата, ежегодный приток иностранного капитала в Россию увеличился с 2,0 млрд дол. до 29,7 млрд. дол., т. е. почти в 15 раз.
В анализируемый период тенденция сохранения неэффективной структуры привлекаемого с мировых рынков капитала выражена предельно четко - преобладающими являются так называемые «прочие инвестиции», основная часть которых представлена кредитами, включая кредиты от различных международных финансовых организаций и правительств иностранных государств. За 2011 г. объем прочих иностранных инвестиций превысил уровень 2009 г. на 47,1%. Их доля в общем объеме поступивших иностранных инвестиций составила 75,8% (в 2009 г. -77,4%).
Однако, следует отметить, что при сокращении доли прямых инвестиций, составляющая инвестиций в недвижимость в доли прямых инвестиций растет с каждым годом. Если, по оценкам экспертов, в 2009 г. иностранные инвестиции в недвижимость составляли 5,4%, то уже в 2011 г. они увеличились до 7,4%
По оценкам Jones Lang LaSalle (JLL), в первом полугодии 2012 года в России общий объем привлеченных прямых иностранных инвестиций в недвижимость составил 1,27 млрд. долларов. По мнению экспертов, российский рынок недвижимости сейчас наиболее перспективен в Восточной Европе для вложения средств.
Рейтинги компании Knight Frank показывают, что по количеству иностранных инвестиций в недвижимость Россия вышла на первое место в Восточной Европе.. За ней следуют Польша, Чехия и Румыния, там ставки капитализации варьируются в диапазоне от 6 до 8% годовых. Издание приводит слова управляющего директора Knight Frank Джереми Оутса: «Сегодня эти показатели в России на порядок выше, чем на европейских рынках. Начальная доходность офисов класса «А», приобретаемых инвесторами, составляет от 8,5 до 10,5% годовых, качественных торговых объектов - от 9 до 11%, складских комплексов - от 10 до 12%.
По мнению экспертов, в российском рынке недвижимости зарубежных инвесторов привлекает прежде всего большой потенциал рынка коммерческой недвижимости, его высокая доходность и довольно небольшие по сравнению с Европой сроки окупаемости проектов. Как объясняет старший аналитик отдела рынков капитала C&W/S&R Дэвид Коэн, «на развитых рынках коэффициент доходности в последние годы достаточно низкий, и, несмотря на предполагаемые риски, инвесторы все больше средств вкладывают именно в развивающиеся рынки».
В то же время, по словам генерального директора Pauls Yard Павла Здрадовского, консервативные инвесторы, например Fleming Family & Partners, по-прежнему предпочитают входить в готовый бизнес. «А более агрессивные идут и в готовящиеся проекты, отдавая предпочтение ритейлу как наиболее доходному сегменту», говорит Павел Здрадовский.
Участники рынка полагают, что растущий рынок коммерческой недвижимости в России через несколько лет догонит развитые страны. Павел Здрадовский прогнозирует, что рынок «в дальнейшем стабилизируется и начнется стагнация». Однако по словам Владимир Пинаева, рынок от этого станет более профессиональным, ведь «уровень капитализации объектов влияет не на объем инвестиций, а на их качественный состав. С рынка уйдут те инвесторы, которые рассчитывали на быстрый заработок».
Заключение
Развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.
Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами - системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами.
Признание всеми участниками рынка недвижимости необходимости профессиональных стандартов анализа рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитических услуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков чёткими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям к аналитической работе.
Попробуем дать прогноз в отношении иностранных инвесторов. Развивающийся рынок недвижимости в России будет привлекать не только наиболее «находчивых» инвесторов. Сейчас можно утверждать, что на данном рынке риски недооценены, сегодня мы входим в период замедляющегося экономического роста. Это приведёт к пересмотру ценовых ожиданий на рынке. Инвесторы продолжат фокусироваться на более качественных помещениях с наилучшим географическим положением и, более того, возможно, будут готовы платить более высокую цену за возможность приобретения данных активов.
Список использованной литературы
1.Алексеев В.А. Недвижимое имущество. М.: Вольтерс Клувер, 2007. - 504 с.
2.Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2007. - 618 с.
3.Зименков Р., Романова Е. Инвестиционная активность американских ТНК как субъектов процесса глобализации. // Мировая экономика. - №2, 2004. С. 53
.Иваницкая И.П., Яковлев Е.А. Введение в экономику недвижимости. М.: КноРус, 2007. - 184 с.
5.Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. М. Дашков и Ко, 2007. - 96 с.
6.Козлова О.В. Международные инвестиции и банковская система Российской Федерации // Деньги и кредит. - №12, 2004. С. 47-48
7.Россия лидирует в Восточной Европе по объему иностранных инвестиций в недвижимость. Источник - http://www.g2p.ru/publications/index.php?opn=42728&cc=1
.Стркутура иностранных инвестиций. Источник - http://www.ecrn.ru/index.php?mn=15&blk=39&ctg=%C8%ED%E2%E5%F1%F2%E8%F6%E8%E8+%E2+%ED%E5%E4%E2%E8%E6%E8%EC%EE%F1%F2%FC&pg=8&tp=dtl&id=417
9.Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. М.: МКС, 2007. - 584 с.
10.Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М.: Альпина бизнес букс, 2006. - 174 с.