Экономический анализ рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности недвижимости

Экономический анализ рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности недвижимости

Введение

В условиях экономической нестабильности, инвестиции в недвижимость остаются самыми надежным и безопасным видом вложений финансовых средств. Стоимость недвижимости в меньшей степени подвержена изменениям, как например стоимость акций и дает прибыль не только от прироста, но, а так же от аренды. Ликвидная недвижимость за последние 15 лет стала составной частью рынка инвестиций. Актуальность данной курсовой работы оправданна, так как это популярная тема и дает возможность изучить основные термины и понятия, разобрать многие аспекты связанные с этой темой и изучить более углубленно поставленные вопросы в данной теме.

1. Недвижимость

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ.¹

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

.1 Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

.2 Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интелектуальной собственность.

Потенциальному собственнику необходимо:

·        Определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестируемой суммы;

·        Рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

·        Оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности;

Факторы, учитываемые при оценки инвестиционной привлекательности проекта.

1)      Ситуация на рынке инвестиций;

)        Состояние финансового рынка;

)        Профессиональные интересы и навыки инвестора;

)        Финансовая состоятельность проекта;

Оценка инвестиционной привлекательности должна учитывать:

·        Изменение стоимости денег во времени;

·        Инфляционные процессы;

·        Возможность альтернативного инвестирования;

·        Необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования;

Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1)      Срок окупаемости;

)        Чистая текущая стоимость доходов;

)        Ставка доходности проекта;

)        Внутренняя ставка доходности проекта;

)        Модифицированная ставка доходности;

)        Ставка доходности финансового менеджменты;

2. Показатели инвестиционной привлекательности

.1 Срок окупаемости вложений в недвижимость

Срок окупаемости - это число лет, необходимых для полого возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схемы расчета срока окупаемости:

·        Определяется дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

·        Рассчитывается накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическая сумма затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины.

·        Определяется срок окупаемости по формуле:

Т_ок = Т_i + НС/ДДП,

где Т_i - число лет, предшествующих году окупаемости; НС - не возмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

.2 Чистая текущая стоимость доходов (коэф. рентабельности)

Чистая текущая стоимость доходов (NPV) - сумма текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования, денежных потоков. Схема расчета чистой текущей стоимости (ЧТСД):

.        Определение текущей стоимости каждой суммы потока доходов, исходя, из ставки дисконтирования периода, возникновения доходов.

.        Произвести суммирование текущей стоимости будущих доходов.

.        Сравнение суммарной стоимости доходов с величиной затрат:

ЧТСД = ПД - ПЗ,

где ЧТСД - чистая текущая стоимость доходов, ПД - суммарные приведенные доходы, ПЗ - приведенные затраты по проекту.

.3 Ставка доходности инвестиций

Ставка доходности проекта показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение приведенных доходов по проекту к приведенным расходам:

СДИ= ЧТСД/ПЗ,

где СДИ - ставка доходности инвестиций, ЧТСД - чистая текущая стоимость доходов, ПЗ - приведенные затраты по проекту.

.4 Внутренняя ставка доходности проекта

Внутренняя ставка доходности проекта- это ставка дисконтирования, приравнивая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций.

Расчет внутренней ставки доходности (ВСД) осуществляется методом итеративного подбора такой величины ставки дисконтирования, при которой чистая современная ценность инвестиционного проекта обращается в ноль.

Схема расчета с использованием таблиц дисконтирования:

.        Выбор произвольной ставки дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.

.        Производится сопоставление затрат по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

.        Если, первоначальная произвольная, ставка дисконтирования не дает нулевой чистой, текущей стоимости доходов (ЧТСД), то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующим правилам:

если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

.        Подбирается вторая ставка дисконтирования до тех пор, пока не получится вариант текущей стоимость доходов, как большей так и меньшей величины затрат по проекту.

.        Рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта, методом интерполяции, составив пропорцию и решив уравнение:

(ПД_MAX - ЗП)/ ПД_MAX - ПД_MIN = (С_д1 - (С_д1 + Х))/ С_д1 - С_д2,

где ПД_MAX - максимальные суммарные приведенные доходы, ПД_MIN - минимальные суммарные приведенные доходы, ЗП - затраты по проекту, С_д1 - ставка дисконтирования для ПД_MAX, С_д2 - ставка дисконтирования для ПД_MIN

6.      Определяется ВСД по формуле:

ВСД = С_д1 + Х

При расчете показателя ВСД предполагается полная капитализация всех получаемых доходов. Это означает, что все генерируемые денежные средства направляются на покрытие текущих платежей либо реинвестируются с доходностью, равной IRR. Указанное предположение является, к слову, одним из самых существенных недостатков данного метода.

Интерпретационный смысл внутренней ставки доходности заключается в определении максимальной стоимости капитала, используемого для финансирования инвестиционных затрат, при котором собственник (держатель) проекта не несет убытков.

2.5 Модифицированная ставка доходности

Позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств. Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким инвестициям - они должны быть безрисковыми и высоколиквидными, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности:

.        Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

.        Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

.        Составляется модифицированный денежный поток.

.        Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

.6 Ставка доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимости. Эти средства в последствии будут инвестированы в различные новые проекты, исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта, кроме того, возможна диверсификация инвестиций.

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента:

.        Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

.        Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

.        Определяется круговая ставка доходности.

.        Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

.        Составляется модифицированный денежный поток.

.        Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП, но на основе модифицированного денежного потока.

. Риски инвестиций в недвижимость

Источники риска инвестиций в недвижимость можно представить в следующем виде:

·        Риск управления недвижимостью;

·        Риск низкой ликвидности;

·        Секторный риск;

·        Региональный риск;

·        Строительный риск;

·        Риск износа;

·        Экологический риск;

·        Риск инфляции;

·        Законодательный риск;

·        Налоговый риск;

·        Планировочный риск;

·        Юридический риск;

Риск управления недвижимостью.

Доход, который инвестор планирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом инвестиции. Под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных денежных потоков. Максимальное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов - является предметом управления недвижимостью.

Риск низкой ликвидности.

Степень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для различных групп инвесторов. Для институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижимость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обязательства, низкая ликвидность практически не влияет на инвестиционную привлекательность. А вот для индивидуального предпринимателя, риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить бизнес он не сможет продать инвестицию в недвижимость относительно быстро и без потерь.

Секторный риск.

Это вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в конкретном секторе экономике, а именно недвижимости, могут повлиять на стоимость инвестиций.

Региональный риск.

Одним из основных качеств инвестиции в недвижимость является фиксированное местоположение объекта инвестиции. В силу этого вероятность воздействия изменения ситуации в отдельном регионе на инвестицию в недвижимость нельзя устранить путем ее перемещения в другой регион. Поэтому аналогичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск.

Источником строительного риска является неопределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства. По факту риск связан с продолжительностью строительства.

Риск износа.

Этот риск связан с дополнительными издержками на строительство работы по устранению последствий воздействия физического, функционального и экономических износов недвижимости.

Экологический риск.

Этот тип риска отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелопмента могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на стоимость инвестиции в недвижимости.

Факторы инфляции.

Риск неожиданных изменений темпов инфляции, для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое значение, так как с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы инфляции при возможности корректировок арендной платы.

Законодательный риск.

Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль инвестиции. При этом законодательстве, риск может, как повышать, так и понижать прибыль.

Налоговый риск.

Налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инвестиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску. Новые налоги могут, как повышать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недвижимости.

Планировочный риск.

Специфический для недвижимости риск отражает вероятность того, что изменения политики зонирования и планирования центрального или местных органов управления скажутся положительно или отрицательно на стоимости инвестиций в недвижимость.

Юридический риск.

Отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды.

Бизнес риск.

Отражает неопределенность денежных потоков дохода, вызываемую сущность вида бизнеса, которым занимается фирма.

Финансовый риск.

Отражает неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций.

Риск ликвидности.

Отражает неопределенность, привносимую вторичным рынком инвестиции.

4. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости. Практическая часть

недвижимость рыночный реконструкция инвестиционный

Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости (вариант 5).

1.      Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости.

.        Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансировании.

.        Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений;

б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений.

4.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

Объект реконструкции представляет собой многоэтажный жилой дом общей площадью 15500м² со встроено-пристроенными нежилыми (торговыми и офисными), подземной автопарковкой. Объект расположен в Советском районе г. Воронежа. Площадь, отведенная под коммерческое использование, составляет 2015м², под парковочный холл 1550м².

Таблица 2.1 Баланс площадей

.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансировании

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с 2013 года. В конце 2017 года объекты продаются по рыночным ценам. За счет полученных средств выплачивается долг по займу. Прочие дополнительные данные представлены в таблицах (Приложение 1).

.3 Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости

а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

Таблица 2.2 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых, коммерческих помещений и парковочных мест по годам.

Площадь, приносящая доход рассчитывается путем перемножения площади типа помещения и степени занятости этого помещения арендаторами в данном году.

Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года.

.        Жилые помещения: S=10850 м²

Степень занятости: 80%, 85%, 90%, 92%, 95%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 5%, 7%, 7%, 7%

Уровень арендной платы в 2013 году: 2700 руб/м²

.        Коммерческие помещения: S=1240 м²

Степень занятости: 85%, 90%, 89%, 92%, 98%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 5%, 7%, 7%, 7%

Уровень арендной платы в 2013 году: 7200 руб/м²

3.      Офисные помещения: S=775 м²

Степень занятости: 85%, 90%, 89%, 92%, 98%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 5%, 7%, 7%, 7%

Уровень арендной платы в 2013 году: 5400 руб/м²

4.      Парковочный холл: S=1550 м² (1550:30=52 места)

Степень занятости: 70%, 75%, 85%, 90%, 95%

Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 5%, 7%, 7%, 7%

Уровень арендной платы в 2013 году: 30000 руб/место

Таблица 2.3 Расчет финансовых поступлений от деятельности, связанной с недвижимостью по годам.

.        Доходы от аренды итого из табл. 2.2.

.        Техобслуживание рассчитываем умножением жилой площади (10850м²) и площади парковочных мест (1550м²) на стоимость 1 м² техобслуживания и капремонта для жилых помещений и парковочного холла (470 руб/м²), переведенную в уровень цен данного года, а по коммерческим помещениям - площадь торговых помещений (1240м²) и площадь офисных помещений (775м²) умножаем на стоимость 1 м² техобслуживания и капремонта для коммерческих помещений (800 руб/м²), переведенную в уровень цен данного года.

Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и коммерческих помещений: 3%, 6%, 6%, 8%, 6%

Итог суммируется по годам. Расчет в табл. 2.4.

Таблица 2.4 Расчет затрат на обслуживание и текущий ремонт жилых и коммерческих помещений по годам.

.        Проценты за привлеченный капитал рассчитываются исходя из данных:

Доля заемных средств составляет 50% от инвестиций (93000000 руб.) составит 46500000 руб.

Начиная с конца 2012 года, погашается долг равными долями по 10% в год (4650000 руб.). Проценты по кредиту выплачиваются с конца 2012 года (16% годовых от стоимости кредита)

г. = 46500000*16%=7440000 руб.

г. = 46500000*16%=7440000 руб.

г. = 46500000-(4650000)*16%=41850000*16%=6696000 руб.

г. = 41850000-(4650000)*16%=37200000*16%=5952000 руб.

г. = 37200000-(4650000)*16%=32550000*16%=5208000 руб.

г. = 32550000-(4650000)*16%=27900000*16%=4464000 руб.

Таблица 2.5 Обслуживание долга по годам.

4.      ЧОД = Доходы от аренды - техобслуживание - проценты за привлеченный капитал.

.        Амортизация начисляется, начиная с 2013 года (5% в год). Она одинакова по годам = 5% от первоначальной (балансовой) стоимости (305000000) =15250000 руб.

.        Финансовый результат перед уплатой налога = ЧОД - амортизация.

.        Налог = 20% от финансового результата перед уплатой налога.

.        Финансовый результат после уплаты налога = финансовый результат перед уплатой налога - налог.

Таблица 2.6 Стоимость недвижимости на конец 2017 года

.        Цена продажи недвижимости в конце 2017 года определяется как сумма стоимости жилых, парковочных и коммерческих помещений, равна:

+57467000=700349000 руб.

.        Стоимость жилых помещений равна: общая площадь здания (15500м²) умноженная на удельный вес жилых помещений (70%) + удельный вес технических помещений (7%) + удельный вес парковочного холла (10%) в общей площади, умножить на цену продажи помещений 44555 руб/м²), умножить на индекс прогнозных цен на 2017 г. - 7%., получим: 15500*0,87*44555*1,07=642882000 руб.

.        Стоимость коммерческих помещений равна: общая площадь здания (15500м²) умноженная на (удельный вес торговых помещений (8%), умноженный на цену продажи торговых помещений 62500 руб/м²) + (удельный вес офисных помещений (5%), умноженный на цену продажи этих помещений 59300 руб/м²), умножить на индекс прогнозных цен на 2017 г. - 7%., получим:

*((0,08*62500)+(0,05*59300))*1,07=57467000 руб.

.        Бухгалтерская стоимость на 2017 год определяется как разность между балансовой стоимостью 2012 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации:

-5*15250000=228750000 руб.

.        Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2017 года - бухгалтерская стоимость на 2017 год:

-228750000=471599000 руб.

.        Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 20% налогооблагаемой части от цены продажи:

,20*471599000=94320000 руб.

.        Конечная цена продажи = налогооблагаемая прибыль - величина налога:

-94320000=377279000 руб.

.        Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2017 года (см. табл.2.5 - заемный капитал на конец года - 23250000 руб.).

.        Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = конечная цена продажи недвижимости на конец 2017 года (с уплаченным налогом) - выплата долга за привлеченный капитал:

-23250000=354029000 руб.

б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений

Таблица 2.7 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью

Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии (колонка №4 функции сложного процента) по формуле:

,

где K - коэффициент дисконтирования,

i - процентная ставка,

n - количество периодов времени.

Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.

При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны. Дисконтируем с начала 2012 года.

Таблица 2.8 Расчет рентабельности по текущим кассовым поступлениям

Суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут равны:

руб. - при I =10%

руб. - при I=11%

руб. - при I= 12%

руб. - при I=13%

руб. - при I=14%

руб. - при I= 15%

руб. - при I= 16%

Вывод: при процентной ставке, равной 15% кассовые поступления составят 11107000 руб., а при процентной ставке, равной 16% будет убыток 5380000 руб. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 15%.

Заключение

Эффективность инвестиционного проекта - показатель, отражающий соответствие проекта целям и интересам его участников.

С точки зрения законодательства, оценка эффективности инвестиционных проектов не является обязательной, однако каждый инвестор заинтересован в том, чтобы обезопасить себя от потери вложенных средств и получить достаточную для компенсации рисков прибыль.

Как правило, при оценке эффективности инвестиционных проектов ключевыми вопросами являются следующие: рентабельность вложения средств в данный проект; сроки окупаемости инвестиций; степень и факторы риска, оказывающие определяющее влияние на результат. Это позволит получить объективное представление о различных аспектах эффективности данного проекта и в конечном итоге принять обоснованное решение о перспективах его окупаемости. Время играет на стороне инвестора. Возможность получения большей прибыли при более далеком инвестиционном горизонте связано не только с тем, что инвестор может получать прибыль больше, но и с двумя другими, обычно редко учитываемыми факторами: возможностью принять больший риск и сложными процентами. В Российской Федерации, до сих пор использование методов дисконтирования носит формальный характер. Проекты оцениваются в постоянных ценах, ставка дисконтирования принимается равной 10%, не учитывается инфляция, риск, альтернативная доходность, цена капитала. Развитие рыночных отношений, усиление конкуренции, необходимость точного расчета эффекта от проектов не для стороннего инвестора, а для собственного понимания способствует широкому внедрению методов дисконтирования в практику. Ряд коммерческих фирм используют критерий чистой стоимости капитала для оценки сделок длительностью несколько месяцев.

Список используемой литературы

1)      Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5. Общие положения Подраздел 3.

2)      Н.И. Трухина, Д.А. Макарова учебное пособие «Оценка недвижимости, Воронеж 2006.

)        Экономические методы управления имущественным комплексом ,В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова, Воронеж 2003.

)        Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.