покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.
Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др.
Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.
Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.
В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый собственник может более рационально и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства граждан РФ принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация. Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.
Стационарность (иммобильность) - это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования. Стационарность - это пространственная характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.
Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, т.е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество.
Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения - необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости.
Таким образом, недвижимость - это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды.
Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.
Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы - от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.
Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающей среды.
Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Как уже отмечалось, практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность.
Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.
В условиях рыночно-трансформационных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей - темпами роста ВВП, инфляции, процента и др.
Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права.
.1.2 Функции недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция - это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения - прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятий, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.
.1.3 Управление рынком недвижимости
Основные цели управления рынком недвижимости:
-реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
-установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
-защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
-создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
-оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
-справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете приведенных ниже принципов управления.
Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
Применение дополнительных мер защиты, на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).
Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
Представительные органы, государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
Формы государственного регулирования
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
-идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
-инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
-профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
-регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
-контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
-эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
-верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:
1) государственные и муниципальные органы и организации;
2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
- косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
-создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
-удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация;
-установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
-контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
-введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
-выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Административное управление осуществляются с помощью:
1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;
5) реализации государственных целевых программ;
6) амортизационной политики;
7) внешнеэкономической деятельности.
Установление ограничений на оборот недвижимости гражданским законодательством Российской Федерации.
Недвижимое имущество в связи с его особой ценностью, а также в силу иных, ранее отмеченных причин выделено гражданским законодательством в особую группу. Фактически это означает установление ряда более жестких требований к совершению сделок с недвижимым имуществом, дополнительным регулированием правил появления этого имущества в гражданском обороте. Однако далеко не всегда эти дополнительные требования устанавливаются исключительно по отношению к недвижимости. Ограничения или специальные правила могут устанавливаться и фактически устанавливаются в зависимости от стоимости имущества, от степени дееспособности сторон договора и от других факторов.
Можно выделить три группы регулирующих факторов, установленным Гражданским кодексом РФ: государственная регистрация прав на недвижимое имущество; установление ограничений и запретов на оборот недвижимости; установление специальных требований к содержанию договоров и иных сделок с недвижимостью.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров, т.е. могут их заключать или не заключать по своему усмотрению как предусмотренные, так и не предусмотренные ГК РФ договоры. Соответственно, граждане и юридические лица свободны в совершении сделок. При этом в отношении отдельных видов сделок гражданское законодательство устанавливает ряд обязательных требований, исполнение которых невозможно, поскольку влечет недействительность (ничтожность) такой сделки. Недействительная сделка не порождает никаких правовых последствий; имущество, в том числе недвижимое, переданное на основании недействительной сделки, должно быть возвращено. Сделки, не соответствующие закону, ничтожны с момента их совершения. Вопросы квалификации соответствующего договора т.е. отнесения его к группе предусмотренных ГК РФ или не предусмотренных, а также соответствия его требованиям законодательства отданы на усмотрение суда. При этом в отношении ничтожных сделок на подачу иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки имеют право не только стороны такой сделки, но и любые заинтересованные лица, в том числе правоохранительные органы. Таким образом, в отношении любой гражданско-правовой сделки может быть поставлен вопрос о ее несоответствии законодательству как по причине несоблюдения установленных законодательством правил, так и в связи с неверной квалификацией договора. При этом такие последствия могут возникать и в отношении зарегистрированных сделок, и в отношении объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы. Не имеет значения, в какой мере несоответствие законодательству или неверная квалификация могли повлиять или повлияли на результат сделки. Необходимо иметь в виду, что сама по себе неверная квалификация договора не делает его недействительным. К такой сделке применяются правила, установленные для нее гражданским законодательством с учетом существа сделки. Однако в случае, когда установленные в отношении такой сделки Гражданским кодексом РФ правила не были соблюдены, такая сделка будет ничтожной. Соответственно, незначительные нарушения, не имеющие значения ни для сторон, ни для государственных органов, могут приводить к возникновению последствий недействительности в виде возврата имущества. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что сама по себе норма о ничтожности сделок, не соответствующих законодательству, является спорной, а сложность регулирования не является гарантией стабильности оборота.
В силу особой ценности недвижимости собственник заинтересован в гарантиях своих прав. В том числе такие гарантии могут быть обеспечены простотой и стабильностью правил совершения сделок с недвижимостью, причем с учетом множественности видов сделок с недвижимостью, установленных ГК РФ, эти правила по возможности должны быть общими для всех сделок. В этой ситуации неправильная квалификация договора сторонами не будет иметь значение, если они удовлетворены результатами, при условии, что требования к форме и содержанию договора будут одинаковыми для всех. В принципе эти правила достаточно просты: письменная форма договора, наличие одного документа, подписанного всеми сторонами, отсутствие государственной регистрации договора, отсутствие (наличие) нотариального удостоверения договора, однозначное определение объекта, недвижимости, с которым совершается сделка, посредством определения месторасположения объекта однозначно выделяющего его из числа прочих.
Непременным условием совершения сделки является наличие воли сторон, направленной на её совершение. Наличие сторон, желающих и способных совершить сделку, и наличие имущества, которое может находиться в обороте, по сути формирует исчерпывающий перечень общих условий, необходимых для её совершения. Нотариальное удостоверение, государственную регистрацию, учет можно рассматривать как условия оформления действий сторон, этапы осуществления сделки, соглашение о заключении которой было достигнуто ранее. Неспособность гражданина совершать сделки или осознавать их последствия или нежелание совершать сделку лишают ее основного содержания - воли, направленной на достижение результата, равно как и отсутствие объекта, который может находиться в обороте. Такой договор не заключен, ничтожен в силу отсутствия желания или возможности его заключить. При этом у контролирующих и удостоверяющих инстанций должна быть возможность оценить наличие воли и доступ к информации об объектах и субъектах, позволяющей минимизировать риски регистрации перехода прав на основании таких незаключенных договоров. В отношении же всех остальных договоров вопрос о признании их недействительными было бы, с позиций обеспечения стабильности оборота¸ разумно рассматривать исключительно в судебном порядке только в случаях, прямо установленных законом.
К отдельным видам сделок с недвижимостью предъявляются различные требования.
.2 Основные индексы используемые для анализа рынка недвижимости
Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося жилья.
Индекс активности рынка - данный индикатор показывает долю квартир, впервые выставленных на продажу от общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Характеризует изменение активности предложения на рынке жилья.
Индекс ценовых ожиданий продавцов - данный индикатор показывает соотношение средней цены предложения впервые выставленных объектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку. Характеризует изменение ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья.
Индекс арендных ставок - данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынке аренды квартир и комнат, характеризует изменение арендных ставок на рынке жилья.
Индекс доходности - данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня, % годовых.
Цены по типам квартир на первичном/вторичном рынке жилья.- данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном/вторичном рынке жилья по типам квартир.
Цены по типам домов на первичном /вторичном рынке жилья - данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на первичном/вторичном рынке жилья по типам домов.
Цены на комнаты на первичном /вторичном рынке жилья - данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на комнаты на первичном/вторичном рынке жилья.
Активность спроса на первичном /вторичном рынке жилья - данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на рынках жилья и характеризует активность покупательского спроса.
Активность спроса на рынке аренды жилья - данный индикатор показывает количество заявок на найм жилья на рынке и характеризует активность спроса на рынке аренды жилья.
Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости - данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень арендных ставок на офисные и торговые помещения.
Цены на рынке коммерческой недвижимости - данный индикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения на офисные и торговые помещения в Новосибирска.
.3Определение стоимости недвижимости: подходы и методы
Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.
Оценка недвижимости - это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.
В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.
Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание
Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.
Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.
Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.
Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.
Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.
Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.
Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.
1.3.1 Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод)
Сущность метода сравнительного анализа продаж состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах: замещения; вклада; спроса и предложения.
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и положительной, и с отрицательным знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:
-Сбор информации - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно;
-Анализ достоверности информации и её применимости - об аналогах недавно проданных объектах, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом;
-Заключение о стоимости оцениваемого объекта - корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
-Оценка точности полученного результата - установление стоимости объекта оценки путём согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Преимущества сравнительного подхода:
1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей
2.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция
3.Статически обоснован
4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов
5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1.Различия продаж
2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж
3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки
4.Зависимость от активности рынка
5.Зависимость от стабильности рынка
6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах
Для отдельных видов недвижимости её особые характеристики оказывают различное влияние на стоимость. При использовании рыночного подхода необходимо выделять достоверные параметры и единицы сравнения оцениваемого и сопоставимых объектов для корректного внесения поправок в цены продаж, поскольку корректировки по второстепенным (с точки зрения влияния на стоимость) отличиям сопоставимого объекта от оцениваемого снижают точность окончательного результата.
Для квартир основным параметром могут стать общая площадь и количество комнат.
Для индивидуальных загородных домов важную роль играют этажность, тип отдели, удалённость от города, наличие коммуникаций, близость к транспортным магистралям, престижность территории.
Для жилых комплексов основным параметром сравнения оценщику выступают количество квартир каждого типа в таком комплексе.
При определении параметров сравнения оценщику необходимо выделить основные, оказывающие главное влияние на цену параметры, содержащие основную информацию о стоимости.
Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать её в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Первым элементом сравнения является местоположение участка и связанное с ним окружение, инфраструктура, природная среда и т.п. Для определения поправки выявляются все принимаемые рынком различия в окружении и все следствия различий.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1.Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
2.Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
.Условия продажи и время продажи.
.Местоположение.
.Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
1. поправка на условия финансирования;
2. поправка на особые условия продаж;
3. поправка на время продажи;
4. поправка на местоположение;
5. поправка на физические характеристики.
.3.2Виды стоимости жилой недвижимости
Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога - способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.
Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.
Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости:
. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.
. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.
. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).
. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта.
. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость - стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.
. Инвестиционная стоимость - это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость - это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости - залог успешной работы оценщика.
.3.3Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
1.Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
1.3.4 Исследование рынка недвижимости по категориям
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
-индивидуальность ценообразования;
-высокий уровень транзакционных издержек;
-важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
-высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;
-многообразие рисков;
-низкая ликвидность товара на рынке;
-слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:
-труднодоступность достоверной информации;
-ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
-многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка
-влияние внешних факторов (кризис).
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены, и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных, как оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.
Повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:
-для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;
-для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях;
-для предприятий, торгующих товарами среднего класса, выгодно располагаться в местах с наибольшей проходимостью;
-для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.
В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.
Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:
Качество=цене=потребителю.
Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.
В своей работе я провожу анализ рынка Новосибирской области и его части - рынка Колыванского района.
Новосибирская область входит в состав Сибирского федерального округа. Административный центр Новосибирской области - город Новосибирск - является также административным центром Сибирского федерального округа.
В состав Новосибирской области входят 5 городских округов, 30 муниципальных районов и 455 поселений (26 городских и 429 - сельских). В Новосибирской области по данным Новосибирскстата на 01.01.2013 года проживает 2 709 836 человек, из которых 2 110 240 человек - городские жители.
Колыванский район - самый восточный район Барабинской природно - экономической зоны и граничит с Убинским, Чулымским, Коченевским, Новосибирским и Мошковским районами. Районный центр - пгт. Колывань - находится на реке Чаус в 50 км от Новосибирска.
Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.
Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условии на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.
Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью.
Тем не менее можно вы делить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:
подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;
подход - анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.
Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.
Идентификация сегмента рынка.
На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:
) идентифицировать объект недвижимости;
) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.
Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.
Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.
Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов:
. Назначение (тип использования недвижимости).
. Физические и экономические характеристики недвижимости:
-размер
-число арендных договоров
-потенциальные арендаторы и пользователи
-физическое состояние объекта
-проектные параметры и т. д.
. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.
. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.
. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)
Итог - наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.
Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей это - выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью.
Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости.
Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:
-объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);
-динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента , земельные участки (см. таблицу №1);
-соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;
-особые экономические условия и обстоятельства.
Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность:
Объем выполненных работ по виду деятельности "Строительство" - это работы, выполненные организациями собственными силами по виду деятельности "Строительство" на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.
К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, которые образуют надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.
Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.
Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола
Общая площадь жилых домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, рассчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типа, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.), а также жилых и подсобных помещений в индивидуальных жилых домах. К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах, школах-интернатах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.
Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на один квадратный метр общей площади всех законченных строительством за год жилых домов (без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками), независимо от даты начала строительства и степени комфортности, этажности, включая дома, строительство которых осуществлялось с нарушениями нормативных сроков.
Таблица №1. Средняя фактическая стоимость строительства одного кв. метра общей площади домов (рублей)
20072008200920102011По Новосибирской областиВсего2569031456332463188731357В том числе: В городах и поселках городского типа2575431491332613197331264В сельской местности1198323774318282691534539По Колыванскому районуВсего 2635929617341733096235847
Как видно из таблицы, стоимость одного квадратного метра жилья с каждым годом растет, с 25 тыс. рублей до 35 тыс. рублей. На протяжении исследуемого отрывка времени (с 1007 по 2011 гг.) наблюдаются ценовые скачки и спады. Так же стоит отметить, что в таблице приведены средние статистические данные, т.е. в некоторых местах Новосибирской области стоимость одного квадратного метра на порядок выше. В противовес этому - очень низкие цены на жилье в сельской местности.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории области. (см. таблицу №2)
Таблица №2. Жилищный фонд по Новосибирской области в сравнении с данными по Российской Федерации и Сибирскому федеральному округу (на конец года, млн. кв. м.)
20072008200920102011Российская федерация30603116317732293272Сибирский федеральный округ395401407412419Новосибирская область52,954,756,357,458,7
Сравнив все данные мы видим, что жилищный фонд постоянно увеличивается, как и России в целом, так и по Новосибирской области.
2.1 Ипотечное кредитование
В соответствии с ГК РФ залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.
Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ, а также Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 г.
Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.
Основные условия ипотеки:
объект недвижимости, являющийся предметом залога, должен принадлежать залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения;
залог зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом земельного участка, занятого зданием или сооружением, или части участка, обеспечивающей нормальное функционирование объекта или права его аренды;
в соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое;
при совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие всех собственников;
участник долевой собственности может заложить свою долю без согласия остальных собственников;
залог недвижимости не освобождает залогодателя от выполнения условий приватизации объекта;
решение о залоге государственной собственности, не переданной в хозяйственное ведение, принимается государственными органами.
В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:
государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;
часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;
имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение;
доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.
Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.
Этапы ипотечного кредитования:
Предварительный этап подразумевает ознакомление заемщика с информацией о кредиторе, условиях предоставления кредита, правах и обязанностях сторон по кредитному договору. После этого определяются максимально возможная сумма кредита, условия его погашения, заполняется заявление на кредит. Заявление должно содержать следующую информацию:
-желаемые условия кредита (вид, сумма, срок, процентная ставка, схема погашения, размер ежемесячного платежа);
-описание недвижимости (адрес, юридическое описание);
-источник первоначального капитала;
-назначение кредита;
-биографические сведения о заемщике;
-сведения о работе и источниках доходов;
-сведения об активах и обязательствах.
Как правило, сумма кредита не превышает 70 % стоимости передаваемой под залог недвижимости. Размер ежемесячного платежа рекомендуется устанавливать не более 30 % от чистого ежемесячного дохода заемщика. Первоначальный капитал составляет 30-50 % стоимости залога, он должен быть размещен на депозитном счете до предоставления кредита.
Сбор и проверка информации о клиенте и залоге осуществляются с целью выявления потенциальных некредитоспособных заемщиков. Для этого проводится проверка трудоустройства заемщика, причины смены места работы за последние 2-3 года, фактических доходов и расходов заемщика, его активов.
Оценка вероятности погашения кредита осуществляется при анализе следующих коэффициентов:
-отношение периодических платежей и доходов заемщика;
-отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
-отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости залога;
-отношение суммы запрашиваемого кредита к цене продажи недвижимости.
Результатом этого этапа должны быть выводы, позволяющие оценить риск кредитора, принять обоснованное решение о кредитовании под залог недвижимости.
Принятие решения о кредите осуществляется на основании экспертного заключения, объединяющего следующую информацию:
-информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
-анализ предмета залога;
-описание предполагаемой сделки;
-источники погашения кредита;
-расчет возможной суммы кредита;
-анализ кредитных рисков, рисков снижения рыночной стоимости, повреждения или гибели предмета залога;
-анализ риска смерти или утраты трудоспособности заемщиком;
-предполагаемые варианты обеспечения кредита.
При принятии положительного решения выбирается схема оформления договора залога и кредитного договора.
Заключение кредитной сделки предназначено для оформления и заключения следующих договоров:
-кредитный договор;
-договор страхования;
-договор ипотеки.
Заключенные договоры регистрируются в установленном порядке.
Завершается этот этап перечислением денежных средств безналичным путем согласно договору купли-продажи.
Обслуживание кредитной сделки заключается в приеме платежей в соответствии с установленными сроками погашения с оформлением соответствующих отчетных документов.
Закрытие кредитной сделки осуществляется после полного погашения заемщиком задолженности по кредиту путем обнуления ссудного счета, либо, в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, происходит отчуждение и реализация предмета ипотеки. Полученные от реализации средства направляются на погашение задолженности, суммы сверх задолженности возвращаются заемщику.
.2Первичный и вторичный рынок жилья
Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение.
На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться. Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.
Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки "квартиры с историей" или в доме-новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.
Сильные стороны первичного рынка недвижимости:
-новое жильё;
-дешевизна в равнении с вторичным рынком;
-собственная клиентская база (на данном рынке есть свои клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду, для перепродажи);
-договора с известными заводами;
-рыночная структура отдела продаж;
-наличие собственной площадки и сервисного центра.
Слабые стороны первичного рынка недвижимости:
-нехватка оборотных средств для закупок;
-долгое время строительства;
-высокая текучесть кадров ;
-строительные объекты могут замораживаться и перепродаваться по нескольку раз, в то время как договора купли-продажи квартир заключаются на базовом этапе строительства;
-использование дешёвых материалов и дешёвой рабочей силы приводит к низкому качеству готовых объектов.
При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и от продолжающегося строительства домов по соседству.
По этим причинам большинство граждан по-прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме - наиболее надежный и выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья: цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они сдаются в без отделки, т.е. требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку.
Вторичное жилье - это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет - такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.
Сильные стороны вторичного рынка недвижимости:
-развитая инфраструктура;
-благоустроенность районов;
-наличие своих клиентов;
-недвижимость класса - «люкс».
Слабые стороны вторичного рынка недвижимости:
-износ
-возможность модернизации - новые затраты
Главное преимущество вторичного рынка состоит в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи, расселение, обмен с доплатой. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.
Таблица № 3. Ввод в действие жилых домов по Новосибирской области
200620072008200920102011Всего построено, тыс. кв. метров общей площади704,41274,71216,01392,21379,91505,2Из них: Населением за счет собственных и заемных средств146,7385,1340,9413,3318,9362,4Жилищно-строительными кооперативами9,67,812,98,917,221,0Из общего объема введенных в действие жилых домов - построено: В городах и поселках городского типа637,41203,91082,41247,41241,11322,8В сельской местности67,070,8133,6144,8138,8182,4Индекс ввода в действие жилых домов, в % к предыдущему году100,0118,887,3109,2113,5109,1
Проанализировав таблицу, можно сказать, что ввод в действие жилых домов по Новосибирской области имеет скачкообразную тенденцию. строительство проходит крайне не равномерно и, по процентному соотношению явно заметно влияние кризиса.
Таблица №4. Ввод в действие жилых домов по Колыванскому району
200620072008200920102011Всего построено, тыс. кв. метров общей площади4,77,77,17,615,318,2Индекс ввода в действие жилых домов, в % к предыдущему году100,0163,892,2107,0201,3119,0
Ввод в действие жилья в Колыванском районе практически аналогичен вводу по области в целом, но в Колывани явно выражены возрастания и спады, что, я думаю, так же связано с прошедшим недавно кризисом и выходом из него.
Таблица №5. Динамика количества и размера построенных квартир.
20062007200820092010Число построенных квартирНовосибирская область993316674183511685119217Колыванский район661135496125Общая площадь построенных квартир, кв. м.Новосибирская область704249,71273893,61392840,91216642,21379780,6Колыванский район6052,211165,34378,4868810387,5Средний размер квартир, кв. м. общей площадиНовосибирская область70,976,475,972,271,8Колыванский район91,798,881,190,583,1
2.3Анализ динамики продаж
Рынок российской недвижимости очень разнороден и включает в себя объекты жилой и нежилой недвижимости, которые, в свою очередь могут быть строящимися, или уже построенными. Если говорить вторичном жилье, которое занимает существенную часть всего рынка недвижимости, то следует учитывать, что стоимость квартир даже одинаковой площади очень разнится и зависит от многих факторов: района города, степени его удаленности от центра, насыщенности объектами соцкультбыта (поликлиниками, школами, детскими садами, кинотеатрами, спорткомплексами), транспортной доступности, качества ремонта.
Несмотря на всю разноплановость рынка вторичного жилья, большое количество потенциальных покупателей крайне заинтересовано в понимании общих тенденций его ценообразования и оценки его текущего состояния. Причем, интерес к рынку проявляют не только лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, но и частные инвесторы, желающие вложить свободные средства в один из самых стабильных и выгодных сфер бизнеса -- рынок недвижимости.
Понятно, что для точной оценки состояния вторичного рынка необходимы индикаторы, позволяющие проводить сравнительный анализ всех поступающих предложений на продажу построенного жилья. К ним могут относиться курс американского доллара к рублю, макроэкономические показатели отечественной экономики, политическая ситуация в стране, отток зарубежных инвестиций, словом, все факторы, влияющие на скачки цен на рынке недвижимости. Некоторые из этих индикаторов, такие как, например, экономический кризис, дефолт или курс зарубежной валюты, могут прямо влиять на ценообразование объектов жилой недвижимости, другие - косвенное, опосредованно влияющее на стоимость вторичного жилья. Следует отметить, что сам рынок недвижимости достаточно инертен, и даже такие форс - мажорные обстоятельства, как например, дефолт, приводят к изменению цены на объекты продажи только через один - два месяца.
При точном следовании методологии для оценки ценообразовательных тенденций продаваемого жилья, нужно учитывать индекс стоимости (средний уровень цен на жилые объекты - при корректировке цен предложения и цен реализации), индекс ценового ожидания (скорость изменения стоимости объектов недвижимости), а также индекс доходности жилья (экономическую целесообразность инвестиций в недвижимость). Для менее сложных изысканий и анализа рынка вторичной недвижимости прибегают к такому индикатору как средняя цена предложения. Однако, такой подход имеет недостаток, так как не учитывает перераспределения структуры выборки предлагаемого или проданного жилья. Например, если в статистическую выборку попало большое количество дорогих квартир, то средняя цена предложения для всех квартир также формально увеличится, что не будет отражать реальное положение дел, так как в действительности, цена предложения может не меняться. Поэтому при простой «ручной выборке» целесообразнее отделять элитный сектор жилья от квартир эконом класса, попутно учитывая, что цена квартир одного класса, но находящихся в разных районах города, может отличаться друг от друга в разы.
Заключение
Представленная работа посвящена изучению (анализу) основных особенностей рынка жилой недвижимости на примере Новосибирской области и Колыванского района. В своей работе я объяснила и раскрыла такие вопросы, как: суть ипотечного кредитования, преимущества первичного и вторичного рынков жилья и факторы, влияющие на динамику продаж. А так же в теоретической части раскрыты процедура анализа рынка жилой недвижимости, основные понятия и знания, необходимые для проведения анализа рынка недвижимости.
Проанализировав ситуации на рынке жилой недвижимости Новосибирской области и, как его составляющий, рынок Колыванского района, я сделала следующие выводы.
На протяжении рассматриваемого времени (2007-2011 гг.) средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилья в Новосибирской области отличается от средней стоимости одного квадратного метра в Колыванском районе на 1-5 тысяч рублей. Это объясняется тем, что в состав Новосибирской области входят населенные пункты, стоимость жилья в которых очень мала.
Проанализировав данные по вводу в действие жилых домов, можно сказать, что показатели по Новосибирской области и Колыванскому району имеют скачкообразную тенденцию, т.е. строительство проходит крайне не равномерно и, по процентному соотношению явно заметно влияние кризиса.
Показатели динамики соотношения количества и размера построенных квартир за рассматриваемый промежуток времени (2006 - 2010 гг.) сильно колеблются, как по Новосибирской области, так и по Колыванскому району. Так, например, в 2007 и 2009 годах наблюдался большой рост строительства и средней площади квартир, т.е. квартиры стали крупнее. А в 2008 году был большой спад, стали и стоить меньше, и квартиры с меньшей площадью. Так же стоит заметить, что в 2010 году количество построенных квартир резко возросло, а их площадь заметно уменьшилось. Что свидетельствует о необходимости дешевого жилья.
В итоге анализа пролеживается явная зависимость исследуемых рынков. Главным образом из-за того, что Колыванский район является частью Новосибирской области, а область прямо зависит от составляющих ее районов.
Список литературы
1.Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями 2013 г.).
.Земельный Кодекс Российской Федерации (в редакции от 05.04.2013).
.Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ.
.Закон РФ от 29.07.98. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
.Закон РФ от 04.07.91 №1541-1 (ред. От 16.10.12) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Издательство Юрайт, 2011.
.Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества. Тенденции и перспективы. - М.: Статут, 2007.
.Ерщов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. -М.: ИД «Тросс Медиа», РОСБУХ, 2010.
.Елисеева М.Л. Экономика недвижимости. Учебник, - М.: Москва, 2011.
.Иванова Е.Н., «Оценка недвижимости» М.:2007.
.Грязнова А.Г., Федотова М.А., «Оценка недвижимости: финансы и статистика», М.:2008.
.Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, № 2.
.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М. Филинъ, 2009.
.Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья Обеспечение собственности //Гражданин и право// 2001.
.Коростелев С.П. «Кадастровая оценка недвижимости» Маросейка Москва, 2010.
.Интернет ресурс: www.n-s-k.net/fix/all/article/36
.Интернет ресурс: novosibstat.gks.ru - Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области.
.Интернет ресурс: бизнес-учебники.рф/book-ndvijimost/zatratnyiy-metod-otcenki.html
.Интернет ресурс: http://www.consultant.ru
.Интернет ресурс:
edu.dvgups.ru/METOC/EKMEN/FK/OTS_NEDV/METOD