Оценка стоимости недвижимости
"Оценка
стоимости недвижимости"
1.Система показателей инвестиционной
привлекательности недвижимости
Необходимость применения в оценочной практике
показателей экономической эффективности инвестиционных проектов обусловлена
целым рядом причин.
Во-первых, необходимость в таком анализе
возникает в том случае, если проект предполагается частично или полностью
финансировать за счет банковского кредита. Расчет и сравнение рассчитанных
показателей с необходимыми критериями позволяет оценить возможность
своевременного погашения заемных средств, определить устойчивость проекта к
изменению рыночной ситуации.
Во-вторых, инвестиционный проект может
оцениваться как один из элементов собственности. Оценка рыночной стоимости
капитальных вложений как формы реальных инвестиций требует знания приемов
оценки экономической эффективности проектов.
В-третьих, приемы расчета показателей
инвестиционной привлекательности проектов используются для принятия важнейших
оценочных решений, таких как расчет ставки дисконтирования, методом рыночной
экстракции, корректировка без рисковой ставки доходности с учетом рыночной
ставки реинвестирования, анализ остаточного срока жизни актива и т. д.
Привлекательность инвестиционного проекта и, в
частности, недвижимости оценивается по большому числу факторов и критериев,
таких как
• ситуация на рынке инвестиций;
• состояние финансового рынка;
• профессиональные интересы и навыки инвестора;
• финансовая состоятельность проекта;
• геополитический фактор и т. д. [3, с. 54].
Однако на практике разработаны универсальные
методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают
формальный ответ: выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект;
какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?
Проблема оценки инвестиционной привлекательности
состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его
использования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты
отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости. Для принятия
инвестиционного решения необходимо располагать информацией о размере
первоначальных инвестиций, характере возмещения затрат за счет доходов,
генерируемых проектом, а также о соответствии уровня получаемого дохода,
степени риска неопределенности достижения конечного результата [1, с. 309].
Различают простые (статические) и усложненные
методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Существует
простая система показателей, отвечающая действующим условиям хозяйствования. К
важнейшим показателям относятся следующие [5, с. 127]:
Коэффициент общей экономической
эффективности капитальных вложений 
:
где 
- годовая прибыль; 
-
капитальные вложения.
Срок окупаемости 
:
Показатель сравнительной
экономической эффективности 
, основанный на минимизации
приведенных затрат:
где - капитальные вложения по каждому
варианту;
- текущие затраты (себестоимость)
по тому же варианту;
- нормативный коэффициент
эффективности капитальных вложений.
Основным недостатком данных
показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени [5, с.
128].
Оценка инвестиционной
привлекательности проектов должна учитывать.
• изменение стоимости денег во
времени;
• инфляционные процессы;
• возможность альтернативного
инвестирования;
• необходимость обслуживания
капитала, привлекаемого для финансирования.
Техника усложненных методов базируется на
положении о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в
бизнес-плане, не сопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать
затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент
осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т. е.
доходы должны быть продисконтированы.
Экономическая оценка проекта характеризует его
привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка
инвестиционных проектов с учетом временного фактора основана на использовании
следующих показателей:
) срока окупаемости (РР);
) чистой текущей стоимости доходов (NPV);
) ставки доходности проекта (коэффициент
рентабельности) (РI);
) внутренней ставки доходности проекта (1КК);
) модифицированной ставки доходности проекта
(М1RR).
) ставка доходности финансового менеджмента [2,
с. 86].
Оценка инвестиционной привлекательности проекта
использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что
каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете
другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково.
Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только
позволит принять правильное решение.
Данный материал предоставляет возможность потенциальному
инвестору определить срок, необходимый для возврата первоначально
инвестированной суммы, рассчитать реальный прирост капитала от вложения в
объект недвижимости, оценить потенциальную устойчивость инвестиций к рыночным
рискам и рискам, присущим конкретному объекту недвижимости.
2.Период (срок) окупаемости
Период окупаемости - это число лет, необходимых
для полого возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схемы расчета срока окупаемости:
ü Определяется дисконтированный денежный
поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
ü Рассчитывается накопленный
дисконтированный денежный поток как алгебраическая сумма затрат и
дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;
ü Определяется срок окупаемости по
формуле:
где 
- число лет, предшествующих году
окупаемости; 
- не
возмещенная стоимость на начало года окупаемости; 
-
дисконтированный денежный поток в год окупаемости [4, с. 101].
3.Чистая текущая стоимость доходов
(коэффициент рентабельности).
инвестиционный
привлекательность недвижимость
Чистая текущая стоимость доходов 
- сумма
текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования,
денежных потоков. Схема расчета чистой текущей стоимости 
:
ü Определение текущей стоимости каждой
суммы потока доходов, исходя, из ставки дисконтирования периода, возникновения
доходов.
ü Произвести суммирование текущей
стоимости будущих доходов.
ü Сравнение суммарной стоимости
доходов с величиной затрат:
где 
- чистая текущая стоимость доходов,
- суммарные
приведенные доходы, 
- приведенные
затраты по проекту.
4. Ставка доходности инвестиций
Ставка доходности проекта показывает
величину прироста капитала на единицу инвестиций. Этот показатель отражает
эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по
величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проекта 
рассчитывается
как отношение приведенных доходов по проекту к приведенным расходам:
где 
- ставка доходности инвестиций, - чистая
текущая стоимость доходов, - приведенные затраты по проекту.
. Внутренняя ставка доходности
проекта
Внутренняя ставка доходности проекта
- это ставка дисконтирования, приравнивая сумму текущей стоимости будущих
доходов к величине инвестиций.
Расчет внутренней ставки доходности 
осуществляется
методом итеративного подбора такой величины ставки дисконтирования, при которой
чистая современная ценность инвестиционного проекта обращается в ноль [5, с.
133].
Схема расчета с использованием
таблиц дисконтирования:
ü Выбор произвольной ставки
дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная текущая стоимость
доходов по проекту.
ü Производится сопоставление затрат по
проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
ü Если, первоначальная произвольная, ставка
дисконтирования не дает нулевой чистой, текущей стоимости доходов 
, то
выбираем вторую ставку дисконтирования по следующим правилам:
Если 
, то новая ставка дисконтирования
должна быть больше первоначальной;
если 
, то новая ставка дисконтирования
должна быть меньше первоначальной.
ü Рассчитывается внутренняя ставка
доходности проекта, методом интерполяции, составив пропорцию и решив уравнение:
, где
- максимальные суммарные
приведенные доходы, 
-
минимальные суммарные приведенные доходы, 
- затраты по проекту, 
- ставка
дисконтирования для , 
- ставка
дисконтирования для .
Определяется 
по формуле:
При расчете показателя ВСД
предполагается полная капитализация всех получаемых доходов. Это означает, что
все генерируемые денежные средства направляются на покрытие текущих платежей
либо реинвестируются с доходностью, равной 
. Указанное предположение является,
к слову, одним из самых существенных недостатков данного метода [5, с. 134].
Интерпретационный смысл внутренней
ставки доходности заключается в определении максимальной стоимости капитала,
используемого для финансирования инвестиционных затрат, при котором собственник
(держатель) проекта не несет убытков.
6. Модифицированная ставка
доходности
Позволяет устранить существенный
недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае
неоднократного оттока денежных средств. Если затраты в недвижимость
осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства,
которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой
второстепенный проект. Обязательное требование к таким инвестициям - они должны
быть безрисковыми и высоколиквидными, так как вложенный капитал должен быть
возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному
проекту. Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет
рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более
объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта [1, с. 318].
Схема расчета модифицированной
ставки доходности:
ü Определяется величина безопасной
ликвидной ставки доходности.
ü Затраты по проекту, распределенные
по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
ü Составляется модифицированный
денежный поток.
ü Рассчитывается МСД по схеме
определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного
денежного потока.
7. Ставка доходности финансового
менеджмента
Совершенствование методов оценки инвестиционной
привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности
использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимости. Эти средства
впоследствии будут инвестированы в различные новые проекты, исходя из
финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким
проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств,
предназначенных для основного проекта, кроме того, возможна диверсификация
инвестиций [2, с. 91].
Схема расчета ставки доходности финансового
менеджмента:
ü Определяется безрисковая ликвидная
ставка доходности.
ü Затраты по проекту, распределенные
по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
ü Определяется круговая ставка
доходности.
ü Рассчитывается суммарная будущая
стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по
круговой ставке доходности.
ü Составляется модифицированный
денежный поток.
ü Рассчитывается ставка доходности
финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП, но на основе модифицированного
денежного потока.
Задача 1
Здание с участком продано за 150000 у.е., исходя
из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 50000 у.е. Анализ
затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет
120000 у.е. Определить общий накопленный износ здания?
Решение:
. Определим расчётную стоимость здания:
000 - 50 000 =100 000 у.е.
. Определим общий накопленный износ здания:
Так как стоимость проданного здания составляет
100 000 у.е., то есть ниже, чем полная стоимость воспроизводства здания,
которая составляет 120 000 у.е., можно сделать вывод о том, что накопленный
износ есть, и здание не обновлялось.
Задача 2
Стоимость недавно построенных улучшений 450000
у.е.; продолжительность их экономической жизни Тэк. 50 лет; ставка дохода на
инвестиции 12%; ЧОД для первого года 65000 у.е. Определить стоимость объекта
недвижимости.
Методика расчета:
Последовательность расчета методом техники
остатка:
. определить коэффициент капитализации для
сооружения;
. определить часть годового дохода, приходящуюся
на сооружение путем умножения стоимости сооружения на соответствующий
коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для сооружения);
. определить сумму годового дохода от земли путем
вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от сооружения;
. определить стоимость земельного участка путем
деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент
капитализации (коэффициент капитализации для земли) [2, с. 94].
. определить стоимость объекта путем сложения
стоимости сооружения и стоимости земельного участка.
Решение:
Определим коэффициент капитализации для
сооружения с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 50 лет:
- коэффициент капитализации для
сооружения;
- ставка дохода;
- ставка возмещения (возврата)
капитала;
- срок эксплуатации сооружения.
Ставка возмещения (возврата)
капитала = 
.
Коэффициент капитализации для
сооружения 
.
Определим часть дохода, относящуюся
к сооружению:
- чистый операционный доход,
относящийся к сооружению;
- стоимость сооружения;
- коэффициент капитализации для
сооружения.
Определим часть дохода, относящегося
к земельному участку:
- чистый операционный доход от
земли;
- общий доход в год от эксплуатации
единого объекта недвижимости;
- доход, относящийся к зданию.
Определим стоимость земли путем
капитализации части дохода, отнесенного к земле:
- стоимость земли;
- доход от земли;
- коэффициент капитализации для
земли.
Как ограниченный ресурс земля во
времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к
улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является
неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата
капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по ставке
дохода на инвестиции. То есть коэффициент капитализации земли 
Определить стоимость объекта оценки:
- стоимость объекта;
- стоимость сооружения;
Вывод: таким образом, стоимость
объекта оценки, расположенного на земельном участке составила 467 000 рублей.
Список используемой литературы
.
Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости
недвижимости. - М.: Интерреклама, 2011. - 704с.
.
Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические
аспекты. - М.: ИНФРА-М, 2012. - 320с.
.
Крылов Э.И., В.М. Власова, М.Г. Егорова. Анализ финансового состояния и
инвестиционной привлекательности предприятия: учебное пособие. - М.: Финансы и
статистика, 2009. - 190 с.
.
Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: учебно-методический комплекс. -
М.: ЕАОИ, 2010. - 356с.
.
Севостьянов А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: учебное
пособие. - М.: Издательский центр «Академия», 2008. - 304 с.
1.