Инвестиции на рынке недвижимости
Введение
Недвижимость может выступать, как особый вид инвестиций. Во многих случаях вложение денег в недвижимость приносит неплохой доход, но речь идет только о той недвижимости, которая куплена с коммерческой целью. Например, дом или квартира, где проживает человек, является недвижимостью, но инвестицией их уже назвать нельзя.
Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор может иметь два вида дохода. Можно получать прибыль из владения недвижимым имуществом, сдавая помещение в аренду. Но здесь придется самостоятельно вести дела или нанимать людей, которые будут заниматься этим вопросом. За недвижимостью необходимо постоянно присматривать, своевременно делать косметический и капитальный ремонт.
Вторым способом получения прибыли от вложения денег в недвижимость является разовая прибыль от продажи этого же недвижимого имущества. Инвестор покупает недвижимость, а по истечении определенного периода времени продает его большей цене. Таким образом, он получает разовый доход в размере разницы между изначальной ценой, по которой он покупал эту недвижимость и ценой, по которой она была продана.
Исходя из выше сказанного, можно предположить, что инвестиции в недвижимое имущество всегда были и остаются уникальной формой инвестирования. Из недвижимости можно начать получать доход уже в скором времени после инвестирования в нее денег. Владелец недвижимого имущества, которое используется в коммерческой сфере, будет получать доход на протяжении всего времени. Так же можно получить прибыль, продав недвижимость. Многие люди, которые владеют капиталом, зарабатывают на купле-продаже немалые деньги. Перед очередным скачком цен на недвижимость очень выгодно купить квартиру или дом, а затем перепродать значительно дороже.
1.Недвижимость как объект инвестиций
В экономическом аспекте под недвижимостью будем понимать объект, требующий определенного потока инвестиции, которые в свою очередь направлены на его сохранение и развитие. Имея стоимостную оценку, данный объект может приносить доход своему собственнику (пользователю).
Как потенциальный объект инвестиций недвижимость имеет ряд специфических характеристик и инвестор при принятии решений, касающихся капитальных вложений, должен принимать их во внимание. Особенности объекта инвестиций в недвижимость можно подразделить на две группы.
Первую образуют фундаментальные особенности (т.е. материального, физического происхождения):
Иммобильность. Исходя из того, что любой объект связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, то он является физически неперемещаемым и недвижимым.
Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные характеристики: местоположение, форма, окружение; физические, химические и другие параметры.
Дефицитность. Совокупное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности, а спрос на земельные участки растет вместе с увеличением численности населения.
Долговечность, стабильность. По сроку службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком, сроки создания достигают нескольких лет. В отличие от зданий и сооружений, земля вечна, срок ее службы неограничен, поэтому она не амортизируется как основное средство в бухгалтерском учете, что создает стабильность инвестиций в землю.
Вторую группу образуют особенности объекта недвижимости как рыночного объекта - товара:
Специфика оборота. На рынке обращаются не сами объекты недвижимости, а права собственности на них, как полные (владения, пользования, распоряжения), так и частичные.
Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами), а также неравномерность и сложность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.
Несовпадение тенденций изменения компонентов недвижимости - земли и ее улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Стоимость земли с течением времени повышается вследствие ее дефицитности, инфляции. В то же время стоимость ее улучшений снижается из-за совокупного износа, как физического, морального, так и экономического. Но отметим, что конкретной тенденции снижения стоимости недвижимости из-за износа противостоит ее повышение вследствие инфляционного фактора.
Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах. Финансирование доходной недвижимости осуществляется в несколько уровней (как за счет собственных средств, так и заемных). Помимо этого, оно может быть организовано различным образом - по долевому участию, по времени осуществления. Все это влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности, а, следовательно, влияет на рыночную и инвестиционную стоимость.
Ликвидность. Недвижимость обладает существенно меньшей ликвидностью, чем например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для ее реализации на рынке. Низкая ликвидность порождает высокий уровень издержек у покупателей и продавцов, т.е. они несут существенные трансакционные издержки, что приводит к отличию цены предложения от цены продажи. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой недвижимости могут достигать 10% от цены.
. Инвестиции на рынке недвижимости и их отличительные черты
Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Хотя на этом рынке есть много возможностей для создания больших доходов, покупка и владение недвижимостью является более сложным способом вложения денег, чем приобретение акций и облигаций.
Владение недвижимостью как инвестиционным инструментом действует по принципу: владелец сдает площадь арендатору, часть дохода, затрачивая на обслуживание недвижимости, налоги и прочие издержки. Кроме арендной платы владелец недвижимости так же получает возможность со временем продать объект по более высокой стоимости.
Недвижимость постоянно растет в цене, даже мировые кризисы только на время останавливают этот процесс, иногда, правда, снижая стоимость объекта. Но в долгосрочной перспективе, можно с уверенностью сказать, что время работает на владельца собственности. Упадок цены в тяжелые для экономики годы обычно компенсируется уверенным ростом в посткризисные времена. Все это делает этот вид инвестиций весьма привлекательным.
Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.
Основные цели инвестирования: 1. Личное использование. 2. Сдача в аренду. 3. Экономическое (производственное) использование. 4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). 5. Приобретение для последующего развития.
Способы финансирования: 1. Использование только собственного капитала. 2. Использование смешанного финансирования.
К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются: 1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности. 2) Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости. 3) Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами. 4) Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость. 5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.
От ценности объекта недвижимости зависит рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Ценность объекта недвижимости обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта.
В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из вариантов его наилучшего использования.
Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Инвестиционная стоимость недвижимости - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или же группы инвесторов, основанная на их инвестиционных требованиях и предпочтениях.
Цена, как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Инвестиционная стоимость объекта также не совпадает с рыночной стоимостью, так как существуют различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости, также может быть несовпадение в их оценках уровней риска и другие причины.
На сегодняшний день в ситуации экономической нестабильности вложения денежных средств в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды.
Оценка инвестиций в недвижимость показывает, что наибольшим успехом у инвесторов пользуются вложения денежных средств в: жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а также в земельные участки. В настоящее время все больше россиян интересуются недвижимостью не как местом проживания, а как средством получения дохода. Большинство жителей нашей страны, которые имеют «свободные» деньги, вкладывают их именно в недвижимость. Однако и этот способ инвестирования также несколько рискован и должен быть хорошо продуман.
Самые выгодные предложения по недвижимости, как правило, находятся в крупных городах, поскольку именно там выгоднее получить прибыль с жилой или коммерческой недвижимости. В глубинке равноценная по площади недвижимость будет уже не такой ликвидной. Инвестиции в коммерческую недвижимость гарантируют постоянный доход на протяжении многих лет. К тому же, прибыль от таких инвестиций может начать поступать сравнительно быстро. Торговый центр или развлекательный комплекс, а также в ряде городов и офисные помещения - это отличный вариант для инвестирования в коммерческую недвижимость.
Инвестиции в жилую недвижимость не менее интересны сегодняшним инвесторам. Цены на жилую недвижимость снижались лишь два раза: при дефолте и при мировом финансовом кризисе. Однако вскоре цены на жилье возвращаются на свои места, и продолжают расти и дальше. Последнее время жилая недвижимость в России увеличивается в цене где-то на 3-5% ежегодно. Таким образом, если приобрести квартиру, сдавать ее пару лет в аренду, а потом продать по более высокой стоимости, то можно получить хорошую прибыль. Еще выгоднее приобретать недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья еще дешевле.
Большинство богатых людей предпочитают инвестировать в жилую недвижимость. Доля инвестиций в дома, квартиры и коттеджи составляет около 50%.
Оценка инвестиций в недвижимость не может пройти мимо еще одного важного способа вложения денег. Это инвестиции в землю. До кризиса 2009 года они занимали первое место по популярности и были самым доходным инструментом инвестирования. Однако сегодня выгода от вложения денег в земельные участки уже не такая высокая. К тому же, многие строительные объекты были заморожена, и земля вблизи них оказалась неликвидной. Однако если подойти к этому вопросу серьезно и изучить рынок, то можно также сделать выгодные инвестиции в земельную недвижимость.
Вложения в недвижимость является хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью.
Инвестиции в недвижимостьДОСТОИНСТВАНЕДОСТАТКИполучение большей прибылинеполная информированность инвесторовустойчивость потребительского спросазначительные трансакционные издержкизащита от инфляцииневысокая ликвидностьмногообразие источников финансированиябольшой размер начального капиталареальная возможность получения кредитных средств под данный объектгосударственная регистрация сделокстановление среднего классареинвестирование получаемых денежных средств в виде арендной платыэффективность вложенийвысокая надежность
Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиции - сегодня отличный способ вложения денег.
3. Методы инвестирования в недвижимость
Наиболее известным для обывателя методом инвестирования в недвижимость является прямой метод, который подразумевает приобретение объекта недвижимости на рынке с заключением частного договора, или покупку с обратной арендой. Косвенный метод заключается в приобретении ценных бумаг компаний, специализирующихся на недвижимости или в инвестировании а закладные, которые обеспечиваются недвижимостью.
Вложения в недвижимость в некоторых аспектах очень похоже на инвестирование в акции. В частности, и то и другое - долгосрочные инвестиции, а отсюда и другие их общие черты.
Существует множество инструментов инвестирования. Из них для инвестиций в недвижимость обычно используются Собственный свободный капитал, заемные средства, ипотека, опционы, закладные, смешанные долговые обязательства, преимущественные договоры об аренде земли и, в меньшей степени, некоторые другие.
И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.
Но при этом прибыль от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заемного капитала. Это происходит по следующим причинам:
Доход корпораций во многом зависит от объемов реализации их продукции, что, в свою очередь, находится в прямой зависимости от многих факторов рынка, в то время как договор аренды на недвижимость обеспечивает инвестора более стабильной прибылью.
Корпорация всегда находится в развитии, в поиске новых путей извлечения прибыли, а значит и источники доходов постоянно меняются. А объекты недвижимости с течением времени не меняются.
Из перечисленного видно, что доходы от недвижимости более стабильны, чем доходы от корпоративных ценных бумаг.
Уровень доходности инвестиций в недвижимость также несколько более высоки по сравнению с доходностью ценных бумаг. Это связано с тем, что Доход инвестора должен превышать расходы на эксплуатацию объекта.
Сейчас происходит некоторое снижение ликвидности вложений в недвижимость. В основном эти колебания связаны с ситуацией на рынке кредитования недвижимости. Когда финансовые учреждения сокращают уровень кредитования, происходит спад ликвидности.
Инвесторы при выборе объекта инвестирования руководствуются стремлением получить наивысший доход при минимальных рисках. При этом анализируются сумма необходимых вложений, объем прогнозируемого дохода, а также возможные риски.
Инвестиции в недвижимость - это долгосрочный проект. Низкая ликвидность, длительное оформление сделки, большие затраты на изменение варианта использования препятствуют быстрому извлечению прибыли из инвестиций. Однако недвижимость остается одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Это связано с быстрым обесцениванием денежных средств, ненадежностью финансовых учреждений, несоответствием банковской ставки уровню инфляции и с другими факторами. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую выгоду. Необходимо отметить, что на инвестиции в недвижимость существенное влияние оказывает инфляция. Это влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации.
А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений. Сейчас, в условиях высоких темпов инфляции, инвестиционная деятельность не очень активна. Высокая стоимость вложений и высокие риски привели к снижению инвестиционной активности в этом секторе. И несмотря на вышесказанное, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций. Во-первых, он позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором. Во-вторых, инвестиции в недвижимость - одни из немногих, которые основаны на праве собственности. В-третьих, вложения в недвижимость позволяют с высокой степенью надежности защитить средства от инфляции. В-четвертых, обширный рынок недвижимости еще мало освоен. В-пятых, высокие риски в данном случае уравновешиваются высокой доходностью сделок.
Заключение
Подводя итог ко всему выше сказанному, подчеркнем, что инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.
Инвестиции в недвижимость - это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.
Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.
Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора. Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.
Список использованных источников
1. Инвестиции: учеб под ред. В.В. Ковалев, В.В. Иванов, В.А. Лялин - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2010. Глава 7.
. Инвестиции: вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция», 2009 с 130-134
. Инвестирование в недвижимость Эндрю Мак Лин, Гари В. Эндерд.: пер с англ.-М.: ООО «ИД Вильямс», 2011. С 79
. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ Г.А. Маховикова, Т.К. Касьяненко. - М.: КНОРУС, 2011, с 14
. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. - Уч. пособие: СПб ГУИТМО. - 2008, 28 с.
. Новости недвижимости. Виды инвестиций в недвижимость. http://newspro-estate.ru/vidy-investicij-v-nedvizhimost/ Дата обращения: 18.11.12.