Оценка бизнеса предприятия

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования

"Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации"

(Финуниверситет)

Омский филиал Финуниверситета

Кафедра "Финансы и кредит"

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине "Оценка стоимости бизнеса (предприятия)"

Омск 2016

Содержание

Задача 1. Оценка стоимости бизнеса в рамках затратного подхода

Задача 2. Оценка стоимости бизнеса в рамках доходного подхода

Задача 3. Расчет стоимости бизнеса в рамках сравнительного подхода

Задача 4. Согласование стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса

Задача 1. Оценка стоимости бизнеса в рамках затратного подхода

Предприятие расположено за чертой города. Данный бизнес обладает следующими характеристиками.

Площадь земельного участка - 1500 м². Величина годовой ренты для земельных участков, аналогичных оцениваемому, составляет 1430 рублей за 1 квадратный метр в год; коэффициент капитализации земельной ренты для данной территории по экспертным данным - 12%.

Площадь производственного здания-900 м². Стоимость строительства 1м² типичного сооружения на базовую дату-7200 руб. /м². Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением - 1,25. Коэффициент, учитывающий местоположение объекта - 2,0. Коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой оценки - 3,6. Рентабельность строительства составила 25%. Ставка НДС - 18%.

Противопожарное оборудование и система кондиционирования, установленные в момент ввода в эксплуатацию, требуют замены. Расчетная стоимость замены составляет 1 760 тыс. руб.

В процессе эксплуатации недвижимого имущества произошел физический износ отдельных элементов (табл. 1).

Таблица 1

Структура стоимости объекта недвижимости по элементам

Анализ влияния внешних факторов территории на результаты деятельности предприятий показал, что бизнес, расположенный за чертой города в среднем приносит доход на 32% меньше, чем аналоги, находящиеся в черте города. Валовой рентный мультипликатор - 0,1.

Совокупная первоначальная стоимость технологического оборудования, используемого для производства продукции, составила 59500 тыс. руб. Дополнительные затраты, связанные с вводом в эксплуатацию технологического оборудования, составили 1550 тыс. руб. средневзвешенный срок эксплуатации оборудования - 9 лет при нормативном сроке полезного использования 30 лет. За данный период времени индекс изменения цен составил 1,35. Технологическое оборудование представлено автоматами и полуавтоматами с жестким циклом работы. Первые образцы таких машин были запущены в производство приблизительно 12 лет назад.

В год предприятие выпускает 4550 единиц продукции при максимально возможном объеме производства в размере 3800 единиц.

По условиям задачи требуется определить стоимость бизнеса в рамках затратного подхода.

С целью индивидуализации условий задачи необходимо скорректировать базовые условия задачи по алгоритму, представленному в табл. 2.

Таблица 2

Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 1

Примечание: ^* N_{с -} номер фамилии студента в списочном составе группы.

Решение задачи 1.

Затратный подход предусматривает оценку стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса путем определения стоимости затрат, необходимых для воссоздания всех аналогичных активов, входящих в состав имущества предприятия за вычетом величины их физического, морального и экономического износа.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Этапы оценки стоимости бизнеса в рамках затратного подхода

1.      Оценка стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения осуществляется посредством применения метода капитализации дохода с использованием формулы:

, (1)

где NOI - доход, приносимый владельцу земли за год; R_КАП - коэффициент капитализации; А_{КВ.М. -} величина ренты за 1 м², приносимой владельцу земли в год; S - площадь земельного участка.

2.      Расчет стоимости недвижимого имущества предприятия с учетом накопленного износа производится по формуле:

, (2)

где С_{КВ.М. -} стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_НИ -

площадь оцениваемого объекта; К_Н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; К_{М -} коэффициент, учитывающий местоположение объекта; К_В - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; К_ПЗ - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; К_НДС - коэффициент, учитывающий НДС.

оценка стоимость бизнес недвижимость

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического старения.

-       Физическое устаревание (износ) - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта - определяется по формуле:

, (3)

где

ПЭ_i - период эксплуатации i-того конструктивного элемента недвижимого имущества, лет; СПИ_i - срок полезного использования i-того конструктивного элемента недвижимого имущества, лет; d_i - удельный вес i-того конструктивного элемента недвижимого имущества в общей стоимости, %; n - количество конструктивных элементов.

-       Функциональное устаревание (износ) - потеря стоимости собственности, связанная с несоответствием современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу - рассчитывается по формуле:

, (4)

где

С_ЗУК - стоимость замены конструктивных элементов, не отвечающих современным требованиям по функциональным характеристикам.

-       Экономическое устаревание (износ) характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией - определяется по формуле:

, (5)

где Д_{НИ -} доля недвижимого имущества предприятия в совокупном оцениваемом объекте, коэфф.; П_Д - величина потерь дохода из-за негативных внешних факторов, коэфф.; М_ВР - валовой рентный мультипликатор.

Совокупный накопленный износ рассчитывается по формуле:

, (6)

Обесценение недвижимого имущества (О_НИ) в процессе износа рассчитывается следующим образом:

, (7)

, (8)

3.      Расчет стоимости движимого имущества предприятия с учетом накопленного износа включает в себя определение стоимости технологического оборудования и осуществляется следующим образом:

, (9)

где ПВС - полная восстановительная стоимость оборудования;  - дополнительные затраты, связанные с вводом оборудования в эксплуатацию в настоящий момент времени;  - дополнительные затраты, связанные с вводом оборудования в эксплуатацию в момент их совершения; ПС - первоначальная стоимость приобретения технологического оборудования; I_{ЦЕН -} индекс изменения цен за период эксплуатации технологического оборудования.

Движимое имущество предприятия также подвержено всем видам износа, которые рассчитываются следующим образом:

-       физический износ может быть определен на основании сроков службы основных фондов:

, (10)

где Т_ФАКТ, Т_{СПИ -} фактический и нормативный срок эксплуатации объекта основных средств.

-       Функциональный износ рассчитывается на основании общих статистических данных о тенденциях изменения функционального износа в зависимости от времени, прошедшего с момента запуска машины в производство (Т_ЗПР) и уровня автоматизации оборудования.

Установив время, прошедшее с момента запуска в производство оборудования и уровень его автоматизации, можно приблизительно оценить функциональный износ.

Математические модели, соответствующие этим данным, имеют вид:

-       для оборудования с ручным управлением:

; (11)

-       для автоматов и полуавтоматов с жестким циклом:

; (12)

-       для станков и машин с ЧПУ, ГПМ:

. (13)

-       Экономический износ оборудования определяется исходя из степени недозагрузки оборудования в связи со снижением спроса на продукцию предприятия:

, (14)

где Q_ФАКТ - фактическая загрузка производственных мощностей (выпуск продукции), ед.; Q_MAX - максимальная производственная мощность, ед.

Совокупный накопленный износ движимого имущества предприятия рассчитывается аналогично износу недвижимых активов по формуле (6).

Обесценение движимого имущества (О_ДИ) в процессе износа рассчитывается по формуле:

, (15)

Стоимость движимого имущества предприятия с учетом износа определяется по формуле:

, (16)

. Суммирование стоимости земельного участка, остаточной стоимости недвижимого имущества и остаточной стоимости движимого имущества производится по формуле:

, (17)

Задача 2. Оценка стоимости бизнеса в рамках доходного подхода

Условия задачи. Ретроспективные данные о доходах и расходах бизнеса представлены в таблице 3.

Таблица 3

Ретроспективные данные о денежных доходах и расходах на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции объекта оценки

Период, на который можно с достаточной долей вероятности спрогнозировать развитие социально-экономической ситуации, составляет 5 лет. Безрисковая ставка дохода составляет 5,79%.

Деятельность предприятия сопровождается определенными рисками, которые заключаются в:

-       инфляционных процессах, которые за последний год обесценили покупательную способность денежных средств на 6,32%;

-       собственном риске ведения бизнеса, который установился на уровне 8,12%.

На балансе предприятия числятся нефункционирующие активы, которые могут быть реализованы на рынке:

-       складское помещение стоимостью 3 340 тыс. руб.;

-       промышленный пресс, который может быть продан по цене лома за 128 тыс. руб.

У предприятия наблюдается дефицит собственного оборотного капитала в размере 540 тыс. руб., а также предприятие имеет долгосрочные долговые обязательства в размере 5 450 тыс. руб.

По условиям задачи требуется определить стоимость бизнеса методом доходного подхода.

С целью индивидуализации условий задачи студенту необходимо скорректировать базовые условия задачи по алгоритму, представленному в таблице 4.

Таблица 4

Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 2

Решение задачи 2

Доходный подход основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Этапы оценки стоимости бизнеса в рамках доходного подхода

1. Выбор типа денежного потока. Для оценки может использоваться два вида денежного потока: денежный поток от активов, другое его название свободный денежный поток (FCF) , или остаточный денежный поток для собственников (RCF) .

. Определение длительности прогнозного периода. Прогнозный период - это период, на который можно с достаточной степенью достоверности предсказать развитие ситуации. Прогнозный период выбирается на основе длительности производственного и бизнес-цикла, а также возможности обоснованного предсказания изменений факторов внешней среды.

3. Ретроспективный анализ и прогноз (расходов и валовой выручки от реализации). При проведении ретроспективного анализа следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз валовой выручки и расходов на производство и реализацию продукции должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом.

Формула для расчета ретроспективных темпов роста денежных доходов бизнеса (I_CIF):

, (18)

где CIF₁, CIF₂, …, CIF_n - суммы денежных доходов от ведения бизнеса, полученные в предыдущих годах; CIF_n-1 - суммы денежных доходов от ведения бизнеса, полученные в предпоследнем году от момента оценки стоимости бизнеса; n - количество ретроспективных периодов, за которые рассчитывались темпы роста денежных доходов.

Формула для расчета ретроспективных темпов изменения расходов бизнеса на производство и реализацию продукции (I_COF):

, (19)

где COF₁, COF₂, …, COF_{n -} суммы затрат на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции, израсходованные в предыдущих годах; COF_n-1 - суммы расходов бизнеса в предпоследнем году от момента оценки стоимости бизнеса; n - количество ретроспективных периодов, за которые рассчитывались темпы изменения расходов.

Формула для расчета прогнозных сумм денежных доходов бизнеса от производства и реализации продукции:

, (20)

где CIF_ФАКТ - суммы денежных доходов, полученных бизнесом в последний год ретроспективного анализа.

Формула для расчета прогнозных сумм расходов на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции:

, (21)

где

COF_ФАКТ - затраты на ведение бизнеса и производство и реализацию продукции, израсходованные в последний год ретроспективного анализа.

4. Расчёт величины чистого денежного потока для каждого года прогнозного периода производится по следующей формуле:

. (22)

5. Определение ставки дисконтирования. Для определения величины ставки дисконтирования (r) для целей оценки стоимости бизнеса наиболее рационально использовать факторный метод расчета скорректированной на риск ставки дисконтирования. В рамках данного метода расчет осуществляется по формуле:

, (23)

где r_БР - безрисковая ставка доходности, коэфф.; Inf - ожидаемый темп инфляции, коэфф.; R_СПЕЦ - премия за специфический риск вложения в бизнес (определяется индивидуально для каждого предприятия), коэфф.

6. Расчёт величины стоимости бизнеса в постпрогнозный период (FV) производится по формуле:

, (24)

где NOI_n+1 - чистый операционный доход за первый год постпрогнозного периода; CIF_n+1 - потенциальный валовой доход за первый год постпрогноза; COF_n+1 - операционные расходы за первый год постпрогноза; g - долгосрочные темпы роста денежного потока в постпрогнозе.

Долгосрочные темпы роста чистого денежного дохода в постпрогнозный период рассчитываются по модели Гордона. Этот показатель имеет граничный диапазон (0% -5%), который определяется по следующему алгоритму:

-       если NOI _n-1 = 0, то g = 0; если NOI _n-2 = 0 и NOI_n-1 > 0, то:

, (25)

-       если NOI последних двух лет > 0, то:

, (26)

-       если g > 5%, тогда g = 5%.

7. Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков (PV)  и стоимости в постпрогнозный период. Расчет текущих стоимостей представляет собой умножение денежного потока на коэффициент текущей стоимости с учетом выбранной ставки дисконтирования (DF), осуществляемое по формуле:

, (27)

Затем определяется предварительная стоимость бизнеса путем суммирования текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и текущей стоимости предприятия в остаточный период:

. (28)

Порядок реализации этого алгоритма представлен в таблице 3 (прил.1).

8. Внесение итоговых поправок и определение окончательной стоимости бизнеса. После того как определена предварительная величина стоимости предприятия, для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки:

-       поправка на величину стоимости нефункционирующих активов;

-       коррекция на величину собственного оборотного капитала;

-       корректировка на величину долгосрочной задолженности (при определении стоимости собственного капитала).

Формула для расчета окончательной стоимости бизнеса:

, (29)

где С_НФА - величина нефункционирующих активов (недвижимость, машины и оборудование); С_СОК - величина избытка или дефицита собственного оборотного капитала предприятия (избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит - вычтен из величины предварительной стоимости); С_ДДО - величина долгосрочных долговых обязательств бизнеса.

Площадь объекта оценки - 1000 м².

Таблица 5

Информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов

По данным задачи требуется определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительного подхода.

С целью индивидуализации условий задачи студенту необходимо скорректировать базовые условия задачи по алгоритму, представленному в табл.6.

Таблица 6

Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 3

Решение задачи 3

Сравнительный подход к оценке предприятия базируется на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями аналогичных предприятий путем приведения характеристик и, соответственно, рыночной стоимости недавно проданных подобных предприятий к характеристикам и рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная

цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Этапы оценки недвижимости в рамках сравнительного подхода

1. Отбор предприятий-аналогов, сопоставимых с оцениваемым бизнесом - изучаются состояние и тенденции развития рынка, выявляются предприятия, наиболее сопоставимые с оцениваемыми, сделки с которыми проведены относительно недавно. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3 - 5 сопоставимых продаж.

2. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок:

-       определение единиц сравнения. Анализ сделок по объектам-аналогам обеспечивает информацией о цене аналога в целом без учета влияния на нее размеров производственной площади, используемой для ведения бизнеса. Для исключения влияния данного фактора надо оперировать ценой единицы сравнения, в качестве которой, как правило, используют цену за 1 м² общей площади;

-       идентификация элементов сравнения. В оценочной практике выделяют пять основных элементов сравнения:

-       права собственности на бизнес. Введение тех или иных ограничений на владение, распоряжение и использование активов объективно снижает стоимость объекта, а, следовательно, и цену продажи;

-       условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. В зависимости от схемы финансирования (оплата по факту, кредитование, рассрочка и т.д.) цена сделки либо соответствует рынку, либо ниже/выше среднерыночного значения;

-       время продажи. Дата продажи позволяет выявить влияние фактора времени на динамику цен на рынке недвижимости;

-       местоположение. При корректировке по данному элементу сравнения определяется разница цен продаж в различных местах размещения;

-       физические характеристики, которые определяют ценность самого объекта оценки.

. Расчет корректировок элементов сравнения - на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж. Корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

4. Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта - согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и рассчитывается стоимость объекта недвижимости на основе сравнительного подхода по формуле:

, (30)

где  - скорректированная средняя цена единицы сравнения предприятий-аналогов.

Задача 4. Согласование стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса

Используя стоимостные результаты, полученные в ходе решения задач 1-3 по своему варианту, необходимо:

-       провести согласование результатов оценки, проведенных методами доходного, затратного и сравнительного подходов;

-       установить итоговую рыночную стоимость оцениваемого бизнеса.

Решение задачи 4

Перечисленные выше методики оценки предприятий не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Далее результаты, полученные с помощью различных методик, согласовываются между собой для определения окончательного уровня стоимости объекта оценки.

Цель такого согласования - получение итоговой величины стоимости бизнеса путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости бизнеса - эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.

Существует множество методов согласования стоимостных результатов оценки, одной из которых является методика, разработанная компанией D & T для согласования результатов оценки рыночной стоимости бизнеса. Основу данной методики составляет определение удельного веса полученных результатов оценки. Для этого составляется анкета, разработанная для каждого подхода к оценке бизнеса (прил.2). Полученные ответы на вопросы последовательно преображаются в удельный вес подхода с использованием математического аппарата.

Последовательность расчета итоговой стоимости объекта недвижимости состоит из нескольких этапов.

. Заполнение анкеты с присвоением соответствующих баллов. На вопросы предлагаемой анкеты можно ответить:

-       "Да" и присвоить фактору (+ 1) балл;

-       "Нет" и присвоить фактору ( - 1) балл;

-       "Затрудняюсь ответить" и присвоить фактору 0 баллов.

2. Обработка полученной информации и расчет следующих параметров:

-       смещение среднего рассчитывается как половина числа факторов в подходе, округленная в большую сторону;

-       весовая доля в виде обычной дроби, где:

§   числитель равен сумме смещения среднего и экспертной оценки факторов;

§   знаменатель равен произведению числа факторов в подходе на число фактически использованных для данного объекта подходов к оценке.

-       весовая доля в виде обычной дроби переводится в десятичную дробь.

. Расчет удельного веса стоимостных результатов как отношение весовой доли подхода к сумме весовых долей по всем подходам.

. Определение итоговой стоимости объекта оценки путем сложения взвешенных результатов каждого подхода, которое рассчитывается по формуле:

, (31)

где  - результат оценки бизнеса с использованием i-той методики в рамках затратного, доходного и сравнительного подхода; D_i - удельный вес i-того результата оценки.