Методические основы оценки бизнеса (предприятия)

Методические основы оценки бизнеса (предприятия)

Федеральное Государственное Автономное Образовательное Учреждение

Высшего Профессионального Обучения

Сибирский Федеральный Университет (Ачинский Филиал)

Кафедра экономики и управления

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Оценка бизнеса

На тему: Методические основы оценки бизнеса (предприятия)

Ачинск 2014 год

Содержание

Введение

Глава 1. Методические основы оценки бизнеса (предприятия)

.1. Цели и задачи оценки стоимости предприятия

.2 Принципы оценки бизнеса

1.3 Этапы процесса оценки бизнеса

Глава 2. Основные подходы в оценке бизнеса

.1 Стоимость предприятия (бизнеса). Критерии оценки

.2 Классические методы оценки стоимости предприятия

.3 Затратный (имущественный) подход

2.4 Сравнительный подход

.5 Доходный подход

Список использованных источников

бизнес стоимость затратный доходный

Введение

Формирование отечественного финансового и фондового рынка недвижимости и капитала способствовало формированию новой услуги - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определению рыночной стоимости его капитала. В свою очередь результаты оценки стоимости предприятия способствуют его подготовке к участию в конкурентной борьбе и выживание на основе реалистического представления своих возможностей, а также выбора стратегии. Результаты стоимостной оценки выявляются путем осуществления альтернативных подходов, каждый их которых свидетельствует о преимуществах получения максимальной рыночной цены, а, следовательно, об ожидаемой эффективности деятельности предприятия. Причем эффективной при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) будет такая технология работ, при проведении которой будет использован весь арсенал способов оценки и с точки зрения затрат не только на создание предприятия, но и определения его будущей доходности по цене продажи капитала с учетом данных сравнения по аналогичным предприятиям.

Расширение процессов приватизация, развитие фондового рынка, системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества способствует увеличению потребности в проведении работ по оценке бизнеса.

Перечень случаев обязательной оценки определен ст.8 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Работы по оценке бизнеса (предприятия) могут стать постоянно осуществляемой функцией. Ею необходимо будет заниматься как в целях определения влияния инновационно - инвестиционной деятельности на рыночную стоимость предприятия (стоимость акций предприятия), так и при оценке предприятия подлежащего продаже или получения расчета, на какую сумму может быть застраховано стабильно работающее предприятие.

Оценке стоимости бизнеса свойственно наличие специфической терминологии, включающей в качестве основы использования российских специальных стандартов - "Единая система оценки имущества. Термины и определения" -Государственный Стандарт ГОСТ Р 51195.0.02-98  Единая система... <#"721393.files/image001.gif"> (2.6)

Можно записать: текущая стоимость будущего бизнеса будет равна:

PV_ост= (2.7)

где PV(A_t ) будущие доходы с бизнеса;

PV_ост - остаточная текущая стоимость бизнеса.

На конкурентных рынках капитала, на которых продаются бизнесы, рыночная стоимость бизнеса будет стремиться к максимально приемлемой за него для инвестора цене, так как конкуренция между большим числом покупателей повлечет за собой рост цены.

Ц_макс =Ц, (2.8)

где Ц - рыночная цена за бизнес.

Остаточная текущая стоимость бизнеса может рассчитываться:

.Предприятие уже использовало часть жизненного цикла своего ранее начатого инвестиционного проекта. В этом случае при определении стоимости бизнеса будут учитываться только те ожидаемые с него доходы, которые можно получать, начиняя с периода, следующего за годом (месяцем, кварталом), осуществления оценки. Остаточный период полезной жизни бизнеса (проекта) в этой ситуации будет меньше полезной жизни проекта.

. Часть будущего предполагаемого периода времени реализации проекта (бизнеса) пройдена. Соответственно, прогнозный период бизнеса должен быть уменьшен. Для оценки предполагаемого бизнеса покупатель его проводит анализ с целью определения будущей стоимости предприятия в предполагаемом прогнозном периоде.

В ряде случае подобная оценка проводится при принятии решений:

·        при финансовом оздоровлении предприятия на основе представленного бизнес - плана;

·        при приобретении бизнесов или долей его в расчете на рост их рыночной стоимости, который иногда надо прогнозировать;

Для оценки прогнозируемой текущей остаточной стоимости бизнеса все ожидаемые с него доходы по фактору времени дисконтируются на конец прогнозного периода. Будущие доходы приводятся по времени к моменту, когда нужно будет платить за право получить к нему доступ:

Ц _макс= Ц PV_ост= (2.9)

При этом для оценки бизнеса несущественно, какие затраты понесло предприятие или владельцы предприятия до того момента, по состоянию на который оценивается бизнес. Действует принцип: любой потенциальный покупатель бизнеса не заплатит за него больше, чем возможный доход от деятельности приобретенного предприятия за все время, пока его бизнес еще может продолжаться.

Этот принцип в свою очередь распадается на две типичные для бизнеса ситуации.

Первая, когда предприятие успело поработать. Существуют прежние владельцы, у которых бизнес перекупается и по ретроспективному периоду вырисовались определенные тенденции (тренды), т.е. и остаточный период определились прогнозный период t.

Вторая. Ее отличие от первой состоит в том, что у проекта имеется, по мнению инициаторов бизнеса, конкурентное преимущество позволяющее рассчитывать на прогнозируемые доходы (нематер. активы, секрет. ноу-хау и др.). Прогнозный период охватывает как раз две стадии вновь начинаемого ИП. В этом случае надо ценить конкурентное преимущество

Если прогнозировать стоимость предприятия, взявшего реализовывать определенный инвестиционный проект, то по истечении определенного периода времени и поступлений за реализацию отдельных частей проекта, можно оценить не только прибыльность предприятия, но и ту часть, которая достанется новым его владельцам. В результате можно определить и ожидаемую остаточную стоимость предприятия. Естественно, эта сумма на момент предполагаемой продажи не зависит от ранее произведенных затрат прибылей и убытков и представляет собой прогнозируемую остаточную стоимость.

Эффективность сделки по покупке предприятия будет зависеть от сроков окупаемости вложенного капитала и положительных особенностей доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

·        метод капитализации доходов;

·        метод дисконтированных денежных потоков.

1.Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Рассмотрим основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

. Для оценки потенциального валового дохода используется анализ текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , (2.10)

где S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; Cа - арендная ставка за 1 кв. м. Известно, что величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д. 2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь определяет ожидаемую величину действительного валового дохода (ДВД), определяемого по формуле

ДВД = ПВД - потери (2.11)

. Рассчитываются предполагаемые операционные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемой недвижимости и включающие:

·        условно-постоянные расходы;

·        расходы на замещение или резервы.

К условно - постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи). К условно - переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). Как правило, средства на периодическую замену должны быть заранее зарезервированы. Например, планово- предупредительным ремонтом предусмотрено проведение космического ремонта через каждые 5 лет, стоимость его осуществления составляет 3000тыс рублей, т.е .600 тыс. руб в год

Необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений); (2.11)

. Рассчитывается коэффициент капитализации, который используется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов. Он учитывает:

·  ставку дохода на капитал. Он отражает ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

·        нормы возврата капитала или погашение суммы первоначальных вложений.

В свою очередь ставка дохода на капитал должна учитывать:

ü безрисковую ставку дохода;

ü  премии за риск;

ü  премии за низкую ликвидность недвижимости;

ü премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. К ней, как базовой должны прибавляться: премии за риск, низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации возможных потерь.

Для определения безрисковой ставки можно использовать ставки дохода на наиболее стабильные ценные бумаги.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097, Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (Я) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости. 50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887 Я = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Список использованных источников

1.      Оценка бизнеса: Учебное пособие/Под ред. В.Е Есипова., Г.А.Маховиковой. - 3-е изд.-СПб.:Питер, 2010. - 512с.

.        Оценка бизнеса: полное практическое руководство/ В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, С.К.Мирзажанов. - М.: Эксмо, 2008-352с.

.        Оценка бизнеса: Учебник./Под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. -М., 2001.

.        http://dist-cons.ru/ru

5.      http//www.dist-optim.ru