Девелопмент как процесс управления недвижимостью
Содержание
Введение
1. Девелопмент. Теоретико-методологические сведения
.1 Понятие девелопмента
.2 Виды девелопмента
1.3 Цели и принципы девелопмента
1.4 Девелопмент и риск
2. Этапы процесса девелопмента и их характеристики
.1 Основные этапы и методы процесса девелопмента
.2 План использования стадий для проекта девелопмента
. Анализ девелоперских проектов, реализуемых в России
.1 Общая характеристика по России
3.2 Компания "Группа ЛСР"
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Девелопмент - это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг. Он именуется девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств. Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности; создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта. Потребность общества в девелоперах стремительно растет, от них требуется высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях, как: менеджмент, экономика предприятия, организация производства, финансовое управление.
Целью данной работы является определение сущности понятия "девелопмент", его видов и этапов, стадий и методологии управления проектами, а так же учёт основных целей и рисков предприятий данной направленности.
Объектом исследования здесь является девелопмент как процесс управления недвижимостью.
1. Девелопмент. Теоретико-методологические сведения
.1 Понятие девелопмента
В общем понятии девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. С данным понятием неразрывно связана такая специальность, как Девелопер. Деве́лопер - это предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией необходимых процессов.
Девелопер организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица - девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов. Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально - экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости.
С понятием девелопера зачастую отождествляют такое понятие, как застройщик, пришедшее в Российскую Федерацию со времён СССР. Во многих вопросах данные специальности в действительности совпадают, однако застройщик куда более широкое понятие: это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим законом для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; под девелопером же зачастую понимают инвестора, желающего впоследствии получить прибыль от проведённых с недвижимостью сделок.
.2 Виды девелопмента
Существует три вида девелопмента:
·Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
·Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность - speculative development - гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.
·BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. Проекты built-to-suit (BTS) предполагают строительство, реконструкцию или модернизацию объектов собственника под нужды конкретного арендатора по договору, согласно которому арендатор обязуется оплатить работы по возведению или доработке уже возведенного объекта и заключить с собственником новый договор аренды. В этом случае инвестор возводит объект с учетом собственных потребностей и характеристик (планировка, размеры, инфраструктура), а реализацию осуществляет приглашенный девелопер. Технология built-to-suit позволяет строить объекты, которые окупаются гораздо быстрее и становятся экономичным решением для множества компаний в условиях постоянно растущих арендных ставок и цен на готовые площади.
Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости:
·Девелопмент жилой недвижимости. В рамках жилых проектов осуществляется разработка концепции, проектирование и комплексное ведение проектов, инвестирование, строительство объекта и создание его инфраструктуры, маркетинг и продажи, а также профессиональное управление готовым проектом.
·Девелопмент коммерческой недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта комерческой недвижимости, состоящий из совокупности стадий.
·Девелопмент загородной недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта загородной недвижимости, состоящий из совокупности стадий.
·Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков). Подразумевает под собой разукрупнение земельных массивов на отдельные более мелкие земельные участки. В основе деятельности LandService лежит принцип "land-to-suit", который состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земельного участка под нужды конкретного клиента, с учетом его требований по категории и виду разрешенного использования, наличию необходимого объема инженерных мощностей, согласованию въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали, а также нужного объема строительства.
·Девелопмент офисной недвижимости. Ориентация постройки на центр города и райноы деловой активности.
·Девелопмент гостиничной недвижимости. Является одним из самых сложных и капиталоемких в отношении коммерческой недвижимости с длительными сроками окупаемости.
·Девелопмент торговой недвижимости. Является одним из инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости, характеризуется небольшими сроками окупаемости и высоким уровнем доходности.
·Девелопмент складской и промышленной недвижимости. Широкие перспективы развития проэктов ввиду наличия малого количества качественных предложений на рынке.
.3 Цели и принципы девелопмента
Раскрывая теоретическую сущность девелопмента, стоит немного подробнее остановиться на его целях.Основополагающая цель девелопмента это, прежде всего получение дохода, за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности покупателей( или же арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как: материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов. Цель девелопера это не простое создание объекта недвижимости, в отличие от подрядчика, для которого соблюдение данного условия является достаточным.
Девелопмент является чёткой системой управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства.
На всех стадиях девелопмента необходим учёт его важнейших принципов, таких как:
·Создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;
·Тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;
·Выбор времени осуществления проекта, который производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада.
·Выбор местоположения. Представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта. Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков; существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;
·Выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;
·На стадии строительства важно соблюдать еще один принцип - сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;
·Упреждающая подготовка последующих стадий.
·Важнейший юридический принцип девелопмента - надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.
1.4 Девелопмент и риск
Поскольку будущее в значительной степени не может быть определенно, избежать всех рисков в бизнесе невозможно. Бизнес должен быть готов брать на себя риски, чтобы создавать прибыль. Развитие недвижимости содержит множество рисков, и это объясняет, почему девелопмент столь прибыльное дело, для тех, кто достиг в нем успеха.
Если риск присущ процессу развития коммерческой недвижимости, и девелоперы берут его на себя в надежде, что это будет означать более высокие доходы в будущем, они должны применять процедуры, позволяющие управлять риском. Это не обязательно означает, что они избегут рисков или их уменьшат, но эти процедуры подтвердят наличие рисков, и девелоперы примут их сознательно.
Девелоперы, принимая те риски, которые свойственны процессу развития недвижимости, хотят управлять ими. Но чтобы управлять, нужно сначала проанализировать, существует ли он на самом деле, затем оценить его возможное воздействие, и только потом попытаться им управлять.
Анализ риска может включать и количественные, и качественные суждения относительно существования и возможного воздействия риска. Одним из инструментов, которые девелоперы используют при анализе риска - вероятностный прогноз. Напомним, что риск можно охарактеризовать как степень неопределенности в получении запланированных результатов, и это, в свою очередь, высвечивает одну из ключевых проблем и трудностей, связанных с анализом.
Поскольку девелоперы должны вложить время и деньги, подготовить документы для проекта, им нужно четко понимать, как и когда они вернут свои деньги, и чем они рискуют. Другими словами, они должны осознавать, в чем будет состоять их выгода, если они принимают на себя определенные риски. Действуя в соответствии с таким пониманием, девелоперы должны реализовывать только такие проекты, которые ведут к достижению заранее определенных целей (например, намеченный уровень прибыли и (или) идея сохранения (увеличения) ресурсов).
Самая большая неопределенность (и, таким образом, больший риск) существует на ранних стадиях развития проекта. Такая ситуация существует потому, что в это же самое время нужно принимать ключевые решения, такие как выбор подходящего расположения объекта инвестиций и разработка обоснования проекта. По этой причине исследование рынка нужно проводить на возможно более ранней стадии процесса развития, - на основании качественной информации можно принять более правильные решения. Однако следует отметить, что характер рисков, изменяется в течение проекта, и хотя риски должны быть оценены в начале проекта, непрерывный мониторинг и оценка рисков будут способствовать более адекватному поведению девелопера в соответствии с меняющимися обстоятельствами.
Риски можно идентифицировать, только если девелопер хорошо знает рынок.
Как только риск идентифицирован и определен, можно считать, что он становится измеримой проблемой управления. Существует ряд признанных методов идентификации риска, и девелоперы используют тот, который больше подходит к их ситуации и их проекту.
Один из таких методов основан на концепции ранжирования степени переносимости рисков. Каждый девелопер различным рискам сопоставит различные степени переносимости.
В зависимости от ситуации, для одних девелоперов угроза изъятия части финансов для реализации проекта может означать риск класса А, и Они должны будут действовать соответственно. Кто-то может рассчитывать на другие источники финансов, например на собственные средства, и могли бы таким образом классифицировать такой риск.
Анализ риска на основе собранных данных может быть сделан несколькими способами. Современные методы анализа часто используют программное обеспечение. Использование компьютерных технологий учитывает значительное количество процедур управления рисском, которые могут быть предприняты в относительно коротком периоде времени и с незначительным использованием трудовых ресурсов.
Существует несколько методов анализа риска, наиболее популярнее среди девелоперов.
Девелоперы будут использовать различные методы в разных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, вызывающих риск, опираясь на экспертное мнение персонала. Нет каких-то универсальных методов, чтобы использовать их при любых обстоятельствах.
В каждом проекте всегда найдутся уникальные характеристики, которые потребуют уникальной методологии анализа. Однако чтобы гарантировать соответствующий анализ риска, девелоперы должны понять вероятность наступления событий и распределение вероятностей.
Определение вероятностей различных событий и распределение вероятностей может быть получено путем вовлечения в процесс опытных аналитиков, но принципы процесса прогнозирования должны быть понятны девелоперам.
Как только девелоперы идентифицировали и проанализировали индивидуальные риски, они могут начинать определять соответствующие этим рискам мероприятия.
2. Этапы процесса девелопмента и их характеристики
.1 Основные этапы и методы процесса девелопмента
С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению про ектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии:
На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на регион расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Затем происходит формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Начальная (прединвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса "быть или не быть проекту" и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. При технической, экономической, экологической приемлемости проекта приступают к более детальной проработке, проводимой методами проектного анализа.
·Стадия проектирования
На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.
Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно инженерной группы, которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или технико-экономического обоснования. Так же в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы.
Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.
Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия - тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.
Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).
Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).
На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная оценка, на крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:
предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;
первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15-25%;
приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10-15%;
окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.
·Стадия управления строительством
На этапе строительства девелоперская компания так же может полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, международных тендеров среди строительных подрядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и ведение переговоров.
Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, включающее в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации
На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.
Строительная фаза проекта является, как правило, наиболее дорогой (затратной) и длительной в проектном цикле. Именно поэтому изучение строительной фазы проекта столь актуально для девелопера.
Строительная фаза проекта начинается с проведения подрядных торгов. девелопмент управление земельный реконструкция
Торги или тендеры являются одной из основных форм закупки ресурсов, услуг и исполнителей, необходимых для обеспечения разработки и реализации проекта. Основной их смысл заключается в выборе на конкурсной основе предложений, наиболее выгодных для организаторов торгов, руководителей проекта. Регламент проведения торгов регулируется Положением о подрядных торгах.
Подрядные торги - это способ закупки товаров, размещения заказов и выдачи подрядов, при котором выбор подрядчика (поставщика) производится на конкурсной основе.
Объект торгов - производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предмет торгов - конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.
В качестве предмета торгов могут выступать подряды на:
строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий, сооружений производственного назначения и непроизводственного назначения, в том числе на условиях "под ключ";
выполнение комплексов строительных и монтажных работ и их отдельных видов;
выполнение комплексов пуско-наладочных работ, инженерно-изыскательские работы;
разработку технико-экономических обоснований (ТЭО);
проектирование;
управление проектом;
поставку материально-технических ресурсов для проекта;
поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях "под ключ";
прочие поставки и услуги, в том числе услуги консультантов.
Участник торгов - лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении и утверждении результатов торгов.
Основными участниками торгов являются:
заказчик - лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов;
организатор торгов - лицо, которому заказчик поручил проведение торгов;
тендерный комитет - постоянный или временный орган, созданный заказчиком или организатором для организации и проведения торгов;
претендент - организация, фирма, консорциум (отечественный или международный), под чьим именем подана заявка;
оферент - претендент, приславший тендерное предложение (оферту), подкрепленное банковской гарантией и содержащее его согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.
В отдельных процедурах торгов также могут принимать участие инженерно-консультационные фирмы, кредитно-финансовые учреждения, межведомственная комиссия по подрядным торгам, и другие организации.
·Стадия реализации
Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.
Также, на данной стадии, в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
.2 План использования стадий для проекта девелопмента
Обобщая указанные стадии развития проекта, в данной курсовой работе я указываю примерный план действий по девелоперскому проекту:
Прединвестиционные исследования:
Проверка правоустанавливающих документов;
Проверка разрешенного использования земли;
Проверка индексов градостроительного регулирования;
Перспективы развития, маркетинг
Предварительная концепция;
Расчет эффективности;
Схема приобретения;
SWOT-анализ.
Бизнес-план:
Краткое описание проекта;
Анализ перспектив развития участка и района;
Титул, схема приобретения, риски, пути решения;
Описание концепции;
Схема переоформления земли;
Основные риски и ограничения;
SWOT-анализ;
График проекта;
·Выбор команды проекта;
Бюджет, экономическая эффективность .
Правоустанавливающие документы:
Разработка плана мероприятий по выпуску распорядительных документов на изменение разрешенного использования земли и на строительство;
Подготовка проектов распорядительных документов и писем в соответствующие департаменты;
Сопровождение подготовки и подписания инвестконтракта;
Сопровождение подписания документов.
Предпроектное предложение:
Подготовка технического описания комплекса;
Выбор архитектурного бюро;
Заключение договора с архитектурным бюро;
Предварительные переговоры с потенциальными арендаторами;
Предварительные расчеты по экологии;
Предварительное рассмотрение в комитете архитектуры.
Градобоснование и выпуск градостроительного плана земельного участка:
Заказ разделов градобоснования;
Заключение по дендрологии;
Согласование предпроектного предложения и градобоснования;
Утверждение изменения градостроительных индексов.
Технические условия на присоединение;
Получение предварительных технических условий;
Проведение консультаций по возможности оптимизации;
Заключение договоров со специализированными компаниями;
Получение:
технические условия постоянных;
технические условия на технологическое подключение на период строительства;
технические условия на вынос сетей;
Проектирование наружных сетей;
·Заключение договоров на выполнение наружных сетей;
Ввод в эксплуатацию, балансовые разграничения.
Проектирование:
Сбор исходных данных для проектирования, изыскания, заключения;
Тендер, заключение договора;
Подготовка технических заключений на проектирование;
Согласование схемы функционального зонирования комплекса;
Координация разработки проектной документации по всем разделам;
Согласование проекта;
Разработка и согласование сводного плана инженерных сетей и строительного генерального плана;
Получение положительного заключения экспертизы.
Разрешение на строительство:
Проведение тендера по выбору генподрядной организации;
Подписание договора с техническим Заказчиком на период строительства;
Внесение изменений в договор аренды земли;
Подготовка документации и заявки в городскую службу недвижимости;
Сопровождение выпуска разрешения на строительство.
Управление строительством:
Координация и контроль исполнения обязательств по проектированию и строительству;
Контроль выполнения календарного плана строительства;
Контроль бюджета строительства;
Тендеры и договоры на поставку строительных материалов и оборудования;
Координация работ по рабочему проектированию и строительству наружных сетей;
Организация технического и авторского надзора;
Проведение комплексных испытаний;
Тендер по выбору эксплуатирующей компании, подготовка договора.
Ввод в эксплуатацию, права собственности:
Формирование папки приемочной комиссии и комплекта исполнительной документации;
Организация рабочей и приемочной комиссий;
Организация устранения замечаний комиссий;
Организация сдачи объекта в эксплуатацию;
Организация подписания договоров с энергоснабжающими организациями;
Получение акта ввода объекта в эксплуатацию;
Сопровождение закрытия инвестиционного контракта;
·Получение свидетельства о собственности.
Аренда, продажа:
Проведение тендера по выбору брокера, подготовка договора;
Маркетинговые мероприятия, пиар;
Подготовка проекта договора аренды;
Проведение переговоров и подписание договоров с арендаторами;
Помощь в обустройстве помещений;
Организация работы с арендаторами;
Сопровождение сделки по инвестиционной продаже объекта;
Закрытие проекта, отчет.
Выделенные в предоставленном мною плане управления девелоперским проектом этапы, лишь логически следуют друг за другом, тогда как в реальной ситуации их проведение может происходить параллельно друг другу. В различных информационных источниках указаны дополнительные условия плана управления, необходимые в зависимости от ситуации и вида работ, производимых в рамках проекта - список вполне может быть расширен или же, наоборот, сокращён до необходимых девелоперу пунктов.
3. Анализ девелоперских проектов, реализуемых в России
.1 Общая характеристика по России
В статистической части данной курсовой работы целесообразно приведение данных по девелоперским проектам Российской Федерации за текущий период.
Лидером в России по объемам стала группа ЛСР, у которой на стадии строительства находится 134 многоквартирных дома общей площадью 2,273 млн. кв. м. За нею следуют компании с объемами более 2 млн. кв.м - ГК "СУ-155" и питерская "Setl Group".
Лидер по объемам строительства в Московском регионе ГК "Мортон" оказалась на четвертом месте с объёмом строительства 1,489 млн. кв. м в федеральном рейтинге. В первую десятку попали девелоперы, у которых география строительства сосредоточена преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и областях этих городов. В список попали группа компаний "Абсолют", "Дальпитерстрой", "Полис Групп", ГК "Главстрой Девелопмент". Десятку лидеров замыкает ГК "ПИК" с объемами строительства 773 тыс. кв.м. Только у четырех застройщиков из первой десятки объемы строительства чуть ниже миллиона квадратных метров.
Все девелоперы, попавшие в рейтинг, в совокупности имеют разрешения на строительство и уже возводят более 55 млн. кв. жилья в России. Сроки сдачи этих объектов распределены по времени, некоторые сдаются в 2017 году и позже.
При составлении рейтинга были исследованы данные от всех российских девелоперов, которые имеют разрешения на строительство жилья на второй квартал 2015 года. Данные взяты из открытых источников - проектных деклараций застройщиков (согласно 214-ФЗ "О долевом строительстве…" девелоперы обязаны их публиковать).
.2 Компания "Группа ЛСР"
В качестве примера девелоперского проекта в данной курсовой работе взята "Группа ЛСР" - крупнейшая российская компания, работающая в сфере производства стройматериалов, девелопмента и строительства недвижимости. Головной офис компании находится в Санкт-Петербурге. Группа ЛСР ведет свою деятельность в сфере производства стройматериалов, добычи и переработке нерудных ископаемых, девелопмента и строительства недвижимости, а также оказывает генподрядные, подрядные и инжиниринговые услуги в сфере гражданского и промышленного строительства. Генеральный директор Группы ЛСР - Андрей Юрьевич Молчанов. Ключевыми регионами развития бизнеса компании являются: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Екатеринбург и Уральский регион. Компания основана в 1993 году. Название компании происходит от "ЛенСтройРеконструкция". Общее число сотрудников - около 16 000 чел.
Выручка компании за 2014 год по МСФО составила 92,3 млрд. руб. (за 2013 год - 60,2 млрд. руб.), EBITDA составила 21,6 млрд. руб. (за 2013 год - 11,7 млрд. руб.), EBITDA маржа составила 23%, а чистая прибыль - 9,7 млрд. руб. (за 2013 год - 3,4 млрд. руб.)
До 2011 года годовое общее собрание акционеров принимало решение не выплачивать дивиденды - вся прибыль компании была реинвестирована в развитие бизнеса.
В 2011 году Совет директоров Группы ЛСР, проанализировав структуру капитала компании в разрезе текущих и будущих потребностей в капитале, впервые рекомендовал собранию акционеров рассмотреть возможность возврата излишков капитала акционерам в виде дивидендов, выплаченных по результатам 2010 финансового года. История дивидентных выплат компании представлена в таблице №2.
Группа ЛСР является открытым акционерным обществом и владеет 100% во всех своих крупных дочерних предприятиях и обществах.
В ноябре 2007 года компания провела IPO, разместив на Лондонской фондовой бирже и ММВБ 12,5% уставного капитала, и привлекла $772 млн. Капитализация компании по итогам размещения составила $6,8 млрд.
В апреле 2010 года компания провела SPO, разместив на Лондонской фондовой бирже и ММВБ 10% уставного капитала, и привлекла $398,1 млн. (с учетом расходов на обслуживание сделки).
Акционеры компании на 30.09.2012 - компания Streetlink Ltd. (62%), менеджмент компании (5%), в свободном обращении - 33% акций. Основным бенефициаром Streetlink Ltd. является Генеральный директор Группы ЛСР. В качестве примера одного из проектов данной компании в статистической части курсовой работы приведён пример проектной декларации строительства многоэтажного дома, в полной мере отражающей соблюдение законности действий описываемого девелопера.
Заключение
С каждым годом Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая собственную модель экономики. Так, к девелопменту прибегают все больше и больше инвесторов, стремящихся не просто ухватить побольше выгоды, но и создать действительно привлекательную недвижимость для будущих покупателей, заботясь также о развитии собственной репутации и укреплении своего честного имени.
На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле, а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента. Появляются новые термины, виды девелопмента, создающие возможность для расширения диапазона полномочий, способных позволить более детально, экономично, рационально и качественно развивать девелоперские проекты, их сущность и глубину использования.
Список использованной литературы
1.Яскевич Е.Е. "Практика оценки недвижимости". Москва: Техносфера, 2011 г.
."Основы инвестиционного менеджмента": В 2-х томах. - Т. 1 / И.А. Бланк. - 3-е изд., стер. - М.: Издательство "Омега-Л", 2008 г.
.Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. "Основы оценки стоимости недвижимости", Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004 г.;
.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008 г.
.В.В. Кущенко "Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости", изд. "НОРМА", 2004 г.
.Ардзинов В., Александров В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости, СПб.: Питер, 2013 г.