Оценка имущества

Оценка имущества

СОДЕРЖАНИЕ

1.       Процесс оценки машин и оборудования. Принципы оценки

2.      Экономико-статистические и экспериментально-аналитические методы определения величины физического износа

.        Задачи

Список использованной литературы

1.     
Процесс оценки машин и оборудования. Принципы оценки

Стоимость машин и оборудования определяется количеством, качеством и продолжительностью тех выгод, которые эти объекты будут производить в течение определенного периода времени. Оценщик, изучив рыночную информацию пересчитывает эти выгоды в единую денежную сумму, которую называют текущей стоимостью. Чтобы определить любой вид стоимости, нужно выполнить ряд операций, в основе которых лежит унифицированный набор оценочных принципов.

Профессиональные оценщики сгруппировали эти принципы в четыре блока.

. Принципы, основанные на представлениях владельца имущества.

. Принципы, связанные с рыночной средой.

. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования средств труда.

Рассмотрим эти группы (блоки) принципов более подробно.

.Принципы, основанные на представлениях владельца имущества. В эту группу принципов входят:

1)      принцип полезности, то есть величина стоимости объекта оценки зависит от степени желания потенциального собственника иметь этот объект. Так, например, если станок очень нужен владельцу авторемонтной мастерской, то владелец мастерской купит либо возьмет в аренду этот станок, а владелец станка дорого его оценит либо дорого сдаст в аренду;

2)      принцип замещения, то есть величина стоимости объекта оценки зависит от наличия аналогичных объектов на рынке. Так, например, если владелиц токарного станка запросил за него высокую цену, то потенциальный покупатель может отказаться от этого станка и купить аналогичный станок и даже с некоторыми ухудшениями технико-экономических параметров;

)        принцип ожидания, то есть величина стоимости объекта оценки зависит от величины будущих доходов от его эксплуатации. Если фермер считает, что он сможет получать хороший доход с принадлежащей ему земли только при наличии трактора, то он купит этот либо другой трактор даже за высокую цену или возьмет в аренду тоже по высокой ставке.

.Принципы, связанные с рыночной средой. В эту группу принципов входят:

1)  принцип зависимости, то есть величина стоимости объекта оценки во многом зависит от организационно-экономической среды, в которой он эксплуатируются. Например, расположение склада листового металла на большом расстоянии от заготовительного цеха, где находится гильотина, резко снижает стоимость ее и другого аналогичного оборудования, и наоборот, установка гильотины прямо на складе или приближение склада металлов к заготовительному цеху может значительно повысить стоимость этого оборудования.

Принцип зависимости позволяет выразить затраты времени, расстояния, других удобств либо неудобств в процессе эксплуатации объекта в денежном эквиваленте и учесть их в стоимостной оценке объекта;

2)  принцип соответствия объекта оценки рыночным стандартам позволяет изменять величину его стоимости в зависимости от общепринятых в данном регионе либо предприятии норм эксплуатации подобного оборудования. Если, например, автомобиль создан с многочисленными дополнительными устройствами, которые не могут быть использованы в конкретных условиях, то рыночная стоимость этого автомобиля будет ниже затрат на его создание. Конечно, продать этот автомобиль можно, но цена его продажи не покроет затрат на создание и тем более не даст никакой прибыли. Можно приводить много примеров на эту тему, но главное заключается в том, что объект будет иметь какую-то стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами (по характеру использования, размерам, габаритам, стилю и другим показателям);

3)      принцип спроса и предложения позволяет учитывать интересы покупателей и возможности производителей при определении стоимости объектов оценки. Предложение на рынке машин, оборудования и транспортных средств - это количество объектов, которые доступны для покупателей по данной цене. Спрос основан на желании приобрести конкретный объект (конечно, имеется ввиду наличие у покупателей соответствующих финансовых ресурсов).

На рынке могут возникнуть разные ситуации (Рис.1).

Спрос обычно сильнее, чем предложение реагирует на изменение рыночных цен, поскольку природу спроса определяют инфляционные процессы в стране, изменение процентных ставок, страх, эмоции и другие факторы. Если предложение и спрос сбалансированы, то рыночная цена приблизительно равна себестоимости создания объекта.

Когда рыночная цена объекта больше себестоимости, то на рынке появляется объектов больше, и так продолжается до тех пор, пока не наступит равновесие. Когда рыночная стоимость меньше себестоимости, то на рынке становится аналогичных объектов меньше, и так до тех пор, пока спрос не вызовет роста рыночных цен.

Таким образом, принцип «спроса и предложения» рекомендует оценщику при определении стоимости машин и оборудования учитывать действие закона «спроса и предложения», то есть если спрос увеличивается или предложение снижается, то повышается стоимость объекта и, наоборот, если спрос снижается или предложение увеличивается, то стоимость объекта снижается;

принцип конкуренции используется собственником любого имущества при желании его продать и извлечь дополнительный доход. Механизм действия этого принципа заключается в следующем. Если конкретное средство труда приносит собственнику прибыль, то обладать этим или аналогичным объектом стремятся многие, а поэтому на рынке обостряется конкуренция и растет количество предложений, то есть у обладателей таких объектов растет прибыль, но и растет рыночная конкуренция при одновременном увеличении количества предложений на рынке. Используя этот принцип в разные периоды развития конкуренции, оценщик может регулировать рыночную стоимость оцениваемого объекта;

принцип изменения. Дело в том, что условия эксплуатации машин и оборудования постоянно изменяются: под влиянием физического, морального, внешнего износа эти объекты теряют стоимость, со временем может меняться характер их использования, в стране постоянно происходят колебания объема денежной массы (инфляция) и процентных ставок в банках, возникают новые социально-экономические условия эксплуатации технических устройств, изменяются пожелания и вкусы покупателей и собственников. Учитывая эти обстоятельства, оценщик должен проанализировать состояние каждого фактора, спрогнозировать тенденцию развития их в будущем, учесть влияние этого будущего состояния конкретного фактора на уровень стоимости машины и оборудования в настоящее время. Чтобы как-то облегчить свою задачу, оценщики заложили рыночный принцип «изменения» в свой профессиональный стандарт - производить оценку любого объекта на конкретную дату.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества. В эту группу принципов входят:

принцип факторов производства;

принцип вклада;

принцип сбалансированности;

принцип экономического разделения.

Рассмотрим принципы этой группы (блока) более подробно.

Принцип факторов производства. Известно, что станки и оборудование, транспорт и другие технические устройства являются важнейшими элементами предприятия. Величина дохода, который создается этой производственной системой, определяется уровнем менеджмента, качеством труда, капиталом и землей, а чистый доход - это результат действия всех четырех производственных факторов. Для оценки стоимости отдельных элементов предприятия нужно знать долю (вклад) конкретных их видов в формирование дохода всей системы. И только на этой основе следует рассчитывать стоимость отдельных машин и оборудования, транспортных средств, недвижимости и других важнейших производственных элементов.

Рассмотрим этот принцип применительно к техническим устройствам предприятия. В процессе эксплуатации этих объектов задействованы производственные факторы, приведенные в Табл , и показаны денежные компенсации за их использование.

Таблица 1

Факторы производства и их компенсация

Источниками для оплаты труда являются фонд оплаты труда или другие финансовые результаты работы предприятия. Источником для оплаты заемного капитала является прибыль, полученная в результате его использования. Источником для оплаты управленческой деятельности является также прибыль или другие финансовые результаты работы предприятия. Компенсацией за использование земельного участка является земельная рента. В рыночных условиях собственник предприятия обязан прежде всего в денежной форме компенсировать трудовые усилия наемных рабочих и управленческого персонала, вернуть с процентами заемный капитал, выплатить ренту за используемый земельный участок, а затем (если что-то осталось) присвоить себе как финансовый результат от функционирования производственной системы, то есть этот остаток является ни чем иным, как чистым доходом предприятия

Принцип вклада. Этот оценочный принцип характеризует дополнительный денежный вклад собственника в стоимость объекта. При определении стоимости модернизированного объекта оценщик должен учитывать синергический эффект от наличия дополнительного устройства. Так, например, если для металлообрабатывающего станка дополнительно были изготовлены магазин для заготовок и приемное устройство для готовых изделий, то при определении стоимости этого комплексного агрегата оценщик не суммирует стоимость станка и затраты на изготовление его дополнительных элементов, а учитывает все удобства работы на обновленном агрегате в совокупности и уже только на этой основе рассчитывает его общую стоимость.

Принцип сбалансированности. Он рекомендует оценщику учитывать, например, при определении стоимости станочной линии, согласованность ее элементов между собой по пропускной способности и другим техническим характеристикам.

Принцип экономического разделения объекта. Дело в том, что объектом оценки могут владеть несколько собственников (например, транспортом, уникальным оборудованием и т. д.). Эти имущественные права, признанные законом, можно разделять и соединять так, чтобы при реализации объекта оценки его общая стоимость увеличилась. Разделение имущественных интересов может происходить по разному:

разделение прав на объект (например, заводская котельная может принадлежать одному собственнику, а теплотрасса по договору - другому);

разделение времени владения (аренда объекта на конкретный срок, пожизненное владение, будущие имущественные права);

разделение прав пользования объектом (ограниченное право на пользование чужим объектом, лицензия);

разделение объекта оценки по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, трасты, корпорация и т. д.).

Таким образом, принцип «экономического разделения» следует использовать тогда, когда права на машину, оборудование или транспортное средство можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость оцениваемого объекта.

.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования технических устройств. Этот принцип является связующим для всех трех блоков принципов, которые были рассмотрены ранее. Он рекомендует оценщику ориентироваться при оценке стоимости объекта на тот вариант его использования, когда он приносил наибольший доход. Если, например, производится оценка машины, станка либо транспортного средства, то оценщик выявляет из всех вариантов использования этих объектов наилучший и наиболее эффективный вариант, который обеспечивал наивысшую стоимость объекта. Другими словами, оцениваемый объект всегда должен сравниваться с первоначальным его состоянием, или оценщик должен предложить собственнику убрать (добавить) дополнительные механизмы с тем, чтобы общая стоимость объекта оценки была выше. Применительно к недвижимости этот оценочный принцип эксперт может использовать следующим образом. Если участок свободен от строений, то оценщик определяет, какой объект необходимо построить или пристроить, чтобы использование земельного участка было наиболее эффективным. Если на участке уже есть строение, то оценщик определяет возможность увеличения стоимости участка на величину стоимости данного строения или уменьшения стоимости участка на величину затрат по сносу данного строения. Таким образом, принцип «наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта. Эта модель является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Рассмотренные выше принципы являются универсальным инструментом и применяются при определении стоимости любых видов средств труда. Они позволяют системно подойти к проблеме определения стоимости и выполнить главную задачу - более точно определить стоимость конкретного объекта оценки. Однако на достоверность результатов оценки оказывают влияние не только оценочные принципы, которыми руководствуется оценщик, но и правильно выбранные им подходы и технология оценки.

Подходы к оценке и процесс определения стоимости машин и оборудования

В международной оценочной практике получили широкое распространение три подхода к оценке - имущественный (затратный), сравнительный (рыночный) и доходный.

Имущественный подход к оценке основных производственных фондов опирается в теоретическом плане на трудовую теорию стоимости, в практической работе - на принцип замещения. Это значит, что, во-первых, создатели машин, оборудования и транспортных средств при определении стоимости создаваемых объектов исходят из своих трудовых ресурсов, величина которых измеряется общественно-необходимыми затратами труда; во-вторых, они справедливо полагают, что инвестор (покупатель) не заплатит на рынке за созданный объект больше, чем стоит аналогичный товар одинаковой полезности и со сопоставимыми технико-экономическими параметрами. При имущественном (затратном) подходе рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется затратами на его создание и реализацию. Конечно, рыночная стоимость и стоимость, рассчитанная путем определения затрат, практически не совпадают по своей величине. Однако, если нужно оценить стоимость машин, оборудования или транспортных средств специального назначения или каких-то уникальных объектов, то имущественный (затратный) подход к оценке полностью себя оправдывает.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке машин, оборудования, транспортных средств базируется на легко доступной рыночной информации, позволяет обеспечить простое и логически обоснованное суждение о стоимости этих объектов. При рыночном подходе к оценке эксперт прежде всего тщательно подбирает несколько аналогичных товаров, фиксирует их технико-экономические параметры и сравнивает с характеристиками оцениваемого объекта, затем вносит соответствующие поправки, выраженные в денежном эквиваленте либо коэффициентами, в рыночную стоимость объекта-аналога.

Доходный подход к оценке стоимости машин, оборудования, транспортных средств применяется к объектам, которые приносят доход (прибыль). Эксперт, сравнивая доход и стоимость расходов, определяет доходность бизнеса. Прогнозируя величину будущего дохода, который может быть получен в процессе эксплуатации объекта оценки, эксперт с помощью специального математического инструментария определяет стоимость оцениваемого объекта.

Такова принципиальная характеристика существующих в оценочной практике подходов при определении стоимости машин, оборудования или транспортных средств. Однако на достоверность оценки оказывает влияние не только правильно выбранный подход, но и тщательное соблюдение всех этапов технологии (процедуры) оценки.

Технология оценки стоимости машин и оборудования базируется на принципах, которые были рассмотрены выше, и предусматривает определенную последовательность в действиях оценщика. Весь технологический процесс оценки можно разделить на шесть этапов (Рис.4.5).

Рассмотрим содержание каждого этапа технологического процесса оценки стоимости машин и оборудования более подробно.

Этап 1. Определение проблемы.

Заказчик оценки (как правило собственник) ставит перед оценщиком конкретную задачу - определить стоимость объекта, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть самыми разными: приобрести или продать объект, получить под залог имущества кредит, сдать оборудование в аренду или застраховать его и т. д. В каждом случае оценщику необходимо определить соответствующий интересам заказчика вид стоимости (рыночную либо страховую стоимость, инвестиционную стоимость либо стоимость аренды и т. д.). Другими словами, интересы заказчика диктуют необходимость определить конкретный вид стоимости и область ее использования (получение кредита, страхование и т. д.). Чтобы понять заказчика, оценщик может воспользоваться принципами полезности, замещения и ожидания, то есть той группой принципов, которые основаны на представлениях заказчика (пользователя, собственника) о предмете оценки. Кроме того оценщик должен визуально обследовать объект и определить связанные с ним юридические права собственника. Это необходимо потому, что заказчик оценки может иметь лишь право на аренду объекта или ограниченные права на пользование им; иметь только долю в совместной аренде или партнерстве; собственность клиента может быть обременена трастовым документом (закладной, залогом); могут быть ограничения юридического характера и т. д. Таким образом, уже на первом этапе должны быть четко установлены интересы заказчика и поставлена конкретная задача перед оценщиком (они, как правило, разные).

Этап 2. План оценки.

После того, как проблема осознана и определена, оценщик ищет пути ее решения. С этой целью разрабатывается план оценки, который включает в себя последовательное выполнение следующих процедур.

2)      Разработку мероприятий, позволяющих:

своевременно собрать нужную информацию об объекте оценки и рыночную - об объектах-аналогах;

сэкономить время на обработку полученных сведений;

выявить сегмент рынка, в котором будет функционировать объект оценки;

определить конкурентов-производителей и потенциальных покупателей объекта оценки на рынке;

проанализировать возможные рыночные условия финансирования сделок с объектом оценки;

определить величину и конкурентные параметры сопоставимых объектов

определить личностные характеристики возможных пользователей оцениваемых машин и оборудования, транспортных средств.

3)       Определение возможностей применения одновременно доходного, имущественного (затратного) и сравнительного (рыночного) подходов к оценке стоимости объекта. И если это возможно, то оценщик для одного и того же объекта использует одновременно все три подхода, а затем сравнивает полученные результаты и делает соответствующие выводы (с учетом «здравого смысла»).

4)      После конкретизации подходов к определению стоимости объекта оценщик в общих чертах составляет график работ по оценке и бюджет для его реализации. Оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти затраты будут зависеть от объема и сложности получения необходимой для проведения оценки информации, важности решаемой проблемы, от опыта (квалификации) оценщика, гонораров экспертов, командировочных затрат, аренды программных комплексов и т. д.

)        Последней задачей 2-го этапа являются подготовка и представление заказчику письменного запроса о гонораре. Размер гонорара оценщика, как правило, зависит от трудности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, справедливого распределения накладных расходов, юридической рискованности работы, набора предоставляемых услуг. Гонорар может быть в виде единовременной выплаты, процента от итоговой суммы оценки и других вариантов. Предложение об условиях выполнения задания служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика, для подтверждения правильности понимания оценщиком той проблемы, которая стоит перед заказчиком, а получение от него формального согласия на выполнение задания и на размер гонорара поможет в дальнейшем избежать недоразумений.

Этап 3. Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от данных, которые он использовал в работе. Если они неточны, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В мировой практике по оценке основных фондов сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные:

не должны перегружать отчет оценщиков, так как излишняя информация редко повышает доверие к отчету;

должны быть конкретными, непосредственно касаться оцениваемого объекта и достаточно свежими;

должны быть подтверждены оценщиком либо экспертом в процессе личного осмотра объекта оценки;

должны быть сопоставимы с данными о сходных объектах, которые есть на рынке;

должны предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или неточности;

должны соотноситься с опытом и знаниями оценщика, то есть по мере приобретения опыта оценщику для полноты оценки может потребоваться меньший объем информации об объекте, чем начинающему свою карьеру оценщику.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволяет оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке (доходный, рыночный или затратный), то есть информация должна быть такой, которая необходима для применения именно этих подходов.

Этап 4. Применение подходов к оценке, соответствующих данному случаю.

Собранные данные должны быть проанализированы с точки зрения сравнительного (рыночного), имущественного (затратного) и доходного подходов. Рыночный подход к оценке машин, оборудования, транспортных средств основан на принципах вклада, замещения и всего рыночного блока принципов (зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения). Имущественный (затратный) подход к оценке этих объектов основан на принципе замещения, но подкрепляется принципами наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, то есть всей группой принципов, которые связаны с эксплуатацией технических устройств. Доходный подход основан на принципах ожидания и на блоке рыночных принципов (зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения). Все эти подходы к оценке базируются на информации, которая собрана на одном и том же рынке, но каждый подход имеет дело с различной стороной этого рынка. В безупречно работающем рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости оцениваемого объекта. Однако рынки машин, оборудования, транспортных средств несовершенны. Есть много причин, которые делают эти рынки несовершенными: это несбалансированность спроса и предложения, плохая внешняя и внутренняя информация, другие причины. Однако порядок цифр по мере совершенствования рынка основных фондов должен приближаться к единой величине стоимости объекта, независимо от подхода и методов, которыми воспользовался оценщик.

Этап 5. Согласование или «экзамен совести». Этот этап делится на две стадии.

На первой стадии оценщик:

проверяет возможность использования общепринятых оценочных принципов к оценке стоимости конкретных объектов машин и оборудования при сравнительном (рыночном), имущественном (затратном) и доходном подходах;

анализирует с позиции «здравого смысла» различные суммы стоимости объекта оценки, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов;

проверяет реальность собранной первичной информации об объекте оценки.

На второй стадии оценщик с помощью стоимостного анализа определяет вероятностные величины стоимости объекта, фиксирует предельные значения этой стоимости и представляет заказчику единственную величину того вида стоимости, который был зафиксирован еще на первом этапе технологического процесса оценки. Следует особо подчеркнуть, что согласование - это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений оценщика.

Этап 6. Отчет о результатах оценки стоимости машин и оборудования.

В качестве последнего шага оценщик составляет отчет о своих выводах и заключениях, который он передает заказчику. В зависимости от договоренностей этот отчет может быть в виде простого письма либо составлен по стандартной форме. По требованию заказчика отчет может быть представлен в виде подробного письменного доклада.

Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных видов машин и оборудования включает в себя три основных подхода (сравнительный, имущественный и доходный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов, сгруппированных в четыре блока; а также признанную профессиональными оценщиками технологию (процесс) оценки, состоящую из шести этапов подготовки заключительного документа.

II. Экономико-статистические и экспериментально-аналитические методы определения величины физического износа

Различают следующие группы методов определения коэффициента физического износа при оценке машин и оборудования:

·  экспертные;

·  экономико-статистические;

·  экспериментально-аналитические.

Экспертная группа методов основана на заключении специалистов-экспертов или оценщиков о фактическом техническом состоянии машин и технологического оборудования исходя из следующих факторов:

·  внешнего вида;

·  режима эксплуатации;

·  состояния окружающей среды;

·  периодичности технического обслуживания и ремонтов.

При использовании экспертных методов требуется высокий уровень знаний о конструкции и эксплуатационных характеристиках оцениваемых машин и технологического оборудования. К данным методам относятся:

·  метод эффективного возраста;

·  метод экспертизы состояния.

Экономико-статистические методы используются, когда имеется достоверная информация об эксплуатационных характеристиках и экономических показателях оборудования. К данной группе методов относятся:

-        метод снижения доходности;

-        метод стадии ремонтного цикла.

При использовании экспериментально-аналитической группы методов требуется проведение испытаний оборудования на точность, правильность функционирования, а также наличие нормативно-технической документации. К данной группе методов относятся:

·  метод снижения потребительских свойств;

·  метод поэлементного расчета;

·  прямой метод.

Использование того или иного метода определения коэффициента физического износа при оценке оборудования зависит от цели оценки, стоимости оцениваемого оборудования, полноты информации об оцениваемом оборудовании и т.д. В каждом конкретном случае оценщик сам должен сделать вывод о возможности и необходимости применения того или иного метода.

1. Метод снижения доходности

Метод снижения доходности основан на допущении о том, что с увеличением физического износа пропорционально снижается доходность оборудования, т.е. сокращается прибыль, определяемая как разность между выручкой и издержками производства по годам эксплуатации. Коэффициент физического износа определяется по формуле

Кфиз = , (3.1)

где  - прибыль, полученная при эксплуатации новых машин и оборудования, прошедших период приработки;  - прибыль, полученная в текущем интервале времени.

Данный метод дает наиболее обобщенные выводы с экономической позиции, но он более трудоемок и требует большого объема исходной информации. На основе анализа статистических данных о данной группе оборудования необходимо выяснить:

·  периодичность проведения текущих и капитальных ремонтов;

·  интенсивность снижения производительности оборудования между
капитальными ремонтами;

·  частоту возникновения отказов и "цену" одного отказа;

-        изменения с наработкой полезного фонда времени оборудования.

Для расчета выручки необходимо знать цену на продукцию в текущем интервале времени, производимую на данном оборудовании, а для расчета издержек - цены на потребляемую энергию, материалы или заготовки, смазочные материалы, инструменты, тарифы по зарплате, нормы затрат на ремонты, ставки накладных расходов и налогов и другие данные.

2. Метод стадии ремонтного цикла

Метод стадии ремонтного цикла основан на предположении, что при эксплуатации машин и оборудования их потребительские свойства снижаются с увеличением физического износа. Для упрощения расчёта при оценке машин и оборудования учитывают только капитальные ремонты и принимают, что потребительские свойства (ПС) убывают линейно в течение времени между двумя капитальными ремонтами.

Определяется коэффициент снижения потребительских свойств к концу ремонтного цикла Кр (Кр = 1 - ПС1/ПС0). Тогда в конце ремонтного цикла (Тр) значение потребительских свойств ПС1 будет равно:

ПС1= ПС0- Кр* ПС0 (2.1)

где ПС0 - значение потребительских свойств в начале ремонтного цикла (в момент введения оборудования в эксплуатацию).

Интенсивность снижения потребительских свойств Jm за время ремонтного цикла 7р пропорциональна tg а, следовательно,

с учетом (2.1) получим:

Jпс= Кр* ПС0/Тр (2.3)

Капитальный ремонт повышает потребительские свойства машин и оборудования на некоторую величину ПС:

ПСр= ПС1 + ПС; ПСр = ПС0- Кр* ПС0 + ПС, (2.4)

где ПСр - потребительские свойства после капитального ремонта.

Далее выражается повышение потребительских свойств ПС вследствие проведенного капитального ремонта в долях от потребительских свойств на начало ремонтного цикла (на начало эксплуатации):

ПС = Кп* ПС0 (2.5)

где Кп - коэффициент повышения потребительских свойств вследствие проведенного капитального ремонта.

С учетом (2.5) приводится выражение (2.4) к виду

ПСр = ПС0(1 - Кр + Кп) (2.6)

За время t после капитального ремонта потребительские свойства снизятся на величину

ПСt = Jпс t (2.7)

Тогда потребительские свойства на момент оценки оборудования ПСt определим по формуле

ПСt = ПСр - ПСt (2.8)

или, с учетом (2.7),

ПСt = ПСр - Jпс t

Коэффициент физического износа определяется по формуле

Кфиз = (ПС0 - ПСt)/ ПС0 (2.9)

С учетом формул (2.3), (2.6) и (2.8) выражение (2.10) приводится к виду

Кфиз = Кр (1 + t/ ) - Кп

Если число капитальных ремонтов i > 1, то после проведения i-го капитального ремонта потребительские свойства оцениваемого оборудования на момент оценки машин и оборудования будут в соответствии с выражением

ПСt = ПС0 .

Коэффициент физического износа для данного случая определяется по формуле

Кфиз =

. Метод снижения потребительских свойств

Данный метод отражает зависимость потребительских свойств машин и оборудования от износа. В отличие от метода стадии ремонтного цикла, в рассматриваемом методе не учитывают проведенные ремонтные работы. Кроме того, при оценке физического износа учитывают конкретные потребительские свойства машин и оборудования, а не потребительские свойства в общем случае.

В процессе эксплуатации потребительские свойства машин и оборудования снижаются на некоторую величину, которая определяется по формуле

или  (6.1)

где  - снижение i-го потребительского свойства;  - номинальное значение i-го потребительского свойства;  - фактическое значение i-го потребительского свойства.

Коэффициент физического износа с учетом весомости потребительских свойств определяется по формуле

Кфиз =(6.2)

где  - коэффициент весомости i-го потребительского свойства; п - количество учитываемых потребительских свойств.

Коэффициенты весомости потребительских свойств машин и оборудования должны удовлетворять условию

 (6.3)

Коэффициент весомости i-го показателя качества , определяют экспертно в соответствии с формулой

(6.4)

где п - количество экспертов; т - число оцениваемых показателей;  -коэффициент весомости иго показателя i-го эксперта.

Если при определении коэффициента физического износа учитывают определяющие, интегральные или комплексные показатели качества, то расчеты следует вести по формуле

Кфиз =(6.5)

где ,  - соответственно, фактическое и номинальное значения определяющего, интегрального или комплексного показателя качества.

. Метод поэлементного расчета

Данный метод основан на определении коэффициентов физического износа для отдельных узлов машин и оборудования и суммировании полученных значений с учетом доли себестоимости узлов в себестоимости объекта оценки в целом:

Кфиз =при , (4.1)

где - коэффициент физического износа i-го узла объекта оценки при оценке машин и оборудования; -коэффициент, учитывающий долю себестоимости i-го узла в себестоимости всего объекта оценки; п - число узлов объекта оценки.

Коэффициент износа i-ro узла определяется, например, методом эффективного возраста:

= (4.2)

Коэффициент  равен отношению себестоимости i-го узла - к себестоимости объекта оценки в целом С:

= /C (4.3)

С учетом формул (4.2) и (4.3) получается формула (4.4) в виде

Кфиз =

. Прямой метод

При прямом методе коэффициент физического износа машин и оборудования рассчитывается исходя из нормативных затрат на их полное восстановление до нового состояния:

Кфиз = (10.1)

где 3 - сумма нормативных затрат на восстановление объекта оценки до нового состояния, руб.; Сн - стоимость новых машин и оборудования, руб.

III. ЗАДАЧИ

Задача №5

Рассчитать рыночную стоимость автомобиля УРАЛ-4320 сравнительным подходом. Исходные данные:

Решение:

В общем случае стоимость автотранспорта определяют по формуле:

где:

Цан - цена объекта-аналога на момент продажи;

Кмо - коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки;

Ко,ан - коэффициент учитывающий разницу между состоянием оцениваемого объекта и состояния объекта аналога;

К1, К2,...Кm - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров, у оцениваемого объекта и аналога;

Цдоп - стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты. Эта цена берется на момент оценки.

Корректировка на дату продажи. Предположим, что датой оценки является 15.05.2003 года.

Коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки показывает, во сколько раз изменились цены на подобные машины за период с момента продажи аналога до момента оценки. Этот коэффициент представляет собой отношение индекса цен на момент оценки к индексу цен на момент действия цены для рассматриваемой группы оборудования.

Формула расчета:

/o = h^n, где:

/o - корректирующий коэффициент для n-го месяца;- средний цепной ценовой индекс на протяжении n месяцев;- период индексации выраженный в количестве месяцев.

По данным Госкомстата РФ средний цепной ценовой индекс на оборудование подобное оцениваемому составлял с 18.03.2003 по 15.05.2003 года - 1,008

Корректирующий ценовой индекс для аналога 1 = 1,008^1 = 1,008

Корректирующий ценовой индекс для аналога 2 = 1,008^2 = 1,016

Корректировка на год выпуска рассчитывалась по формуле:

Корректировка на год выпуска = 1 + [НИ*(Тфсан - Тфсоо)], где:

НИ - нормативный износ (для автомобиля УРАЛ-4320 =14,3%)

Тфсан, Тфсоо - фактический срок службы для аналога и оцениваемого объекта.

Фактический срок службы о.о. = Дата оценки - Год выпуска = 2003- 1996 = 7

Фактический срок службы аналога 1 = 2003-1993 = 10

Фактический срок службы аналога 2 = 2003-1990 = 13

Корректировка на год выпуска для аналога 1 = 1 + [0,143*(10 - 7)] = 1,429

Корректировка на год выпуска для аналога 2 = 1 + [0,143*(13 - 7)] = 1,858

Поправка на техническое состояние. Данную поправку введем, используя метод экспертизы физического состояния объекта. Определим износ объекта оценки и аналогов с помощью следующей таблицы определения износа.

Параметры и характеристики технического состояния транспортного средства:

Согласно данной таблице износ объекта оценки составит 20%, а аналогов 30%.

Поправка на техническое состояние рассчитывалась по формуле:

Поправка на техническое состояние = (100-Ио)/(100-Иа), где:

Иа - износ объекта-аналога

Ио - износы объекта оценки.

Поправка на техническое состояние для аналогов 1 и 2 = (100-20)/(100-30) = 1,14

Оценка рыночной стоимости автомобиля УРАЛ-4320 сравнительным подходом:

Вывод: таким образом, рыночная стоимость автомобиля УРАЛ-432, определенная затратным подходом составила 490493 рублей.

Задача №7

Рассчитать рыночную стоимость станка затратным подходом. Исходные данные:

Общая модель затратного подхода при оценке машин и оборудования выглядит следующим образом:

РС = ПВC * (1 - ИФИЗ)(1 - ИФУН)(1 - ИЭ), где:

РС - рыночная стоимость оборудования;

ПВС - полная восстановительная стоимость оборудования;

ИФИЗ - физический износ;

ИФУН - функциональный износ;

ИЭ - экономический (внешний) износ.

Расчет рыночной стоимости затратным подходом:

Вывод: рыночная стоимость станка определенная затратным подходом составила 60216,40 руб.

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21 декабря 2001 г. № 178 - ФЗ, от 21 марта 2002 г. № 31 - ФЗ, от 14 ноября 2002 г. № 143 - ФЗ, от 10 января 2003 г. № 15 - ФЗ, от 27 февраля 2003 г. № 29 - ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122 - ФЗ, от 05 января 2006 г. № 7 - ФЗ, от 27 июля 2006 г. № 157 - ФЗ, от 05 февраля 2007 г. № 13 - ФЗ, от 13 июля 2007 г. № 129 - ФЗ, от 24 июля 2007 г. № 220 - ФЗ). Основные положения.// СПС КонсультантПлюс.

.Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения// СПС КонсультантПлюс.

. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.

. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.

. ГОСТ Р 51195.0.02 - 98 Единая система оценки имущества. Термины и определения). // СПС КонсультантПлюс.

. Стандарт 04.21. «Оценка стоимости движимого имущества. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств». Утверждено Решением Правления Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» Протокол № 21 от «19» октября 2007 г.