Оценка имущества предприятия: методы ее проведения, проблемы и перспективы
Оценка
имущества предприятия: методы ее проведения, проблемы и перспективы
Введение
Актуальность темы исследования обусловлена
значением того, что концепция управления предприятием, основанная на
максимизации его стоимости (стоимости его имущества) является одной из самых
эффективных, поскольку изменение стоимости предприятия за период, будучи
критерием эффективности хозяйственной деятельности, учитывает практически всю
информацию, связанную с его функционированием. Принимая то или иное управленческое
решение, руководство предприятия должно соотносить последствия его влияния на
деятельность предприятия, итоговым критерием которой является стоимость. Каждое
управленческое решение взаимосвязано с множеством других, например, решения по
финансированию взаимосвязаны с дивидендной политикой компании, решения по
заемному финансированию с взаимоотношениями предприятия с поставщиками и
клиентами, и т.д. При переходе России к рыночной экономике возникает проблема
справедливого распределения благ между субъектами рынка. Одним из вариантов
разрешения этой проблемы является адекватная оценка стоимости имущества
предприятий и выявления факторов, воздействующих на их стоимость с тем, чтобы
принятие новых управленческих решений вело к достижению поставленной цели -
максимизации стоимости отдельных предприятий и, через это, к повышению
благосостояния всего общества. В этой связи в современной России можно выделить
несколько практических проблем управления стоимостью, обуславливающих
значимость заявленной темы, а именно:
- конфликты акционеров и кредиторов;
- конфликты менеджмента и акционеров;
- проблема выбора между направлением средств в
инвестиции и на дивиденды;
- проблема выбора между первоочередным
инвестированием средств и погашением обязательств;
- проблема выбора между инвестированием средств и
оставлением запаса денежных средств;
- необходимость выявления новых методологических
подходов к оценочной деятельности, позволяющих в большей степени учитывать
специфику экономики России.
Основной целью исследования является
сравнительное исследование подходов к оценке и управлению стоимостью имущества
сельскохозяйственного предприятия и определение критериев принятия
управленческих решений на основе применения концепции стоимости.
Поставленная цель определила следующие основные
задачи исследования:
уточнить и дополнить существующие подходы к
оценке ставки дисконтирования;
выявить проблемы оценки стоимости отдельных
составляющих имущественного комплекса предприятия;
разработать предложения по применению опционного
подхода в практике оценки предприятия;
разработать механизм повышения эффективности
управления стоимостью имущества предприятия и определить критерии принятия
менеджерами эффективных инвестиционных решений;
определить критерии выбора между инвестированием
в активы и оставлением запаса денежных средств.
Предметом исследования являются методы оценки
стоимости имущества предприятия и их применение в управлении предприятием.
Глава 1.
Методологические подходы к оценке и управлению стоимостью имущества предприятия
.1 Основные
теоретические подходы к управлению стоимостью имущества предприятия
В рамках исследования методологических основ
управления стоимостью проанализируем несколько существующих подходов к
управлению стоимостью имущества компаний.
Подход А. Дамодарана основан на применении к
управлению стоимостью имущества компании метода дисконтированных денежных
потоков. Поэтому в основе концепции Дамодарана лежат четыре фактора,
воздействующих на стоимость:
- денежные потоки, генерируемые имеющимися в
наличии активами,
- ожидаемый темп роста денежных потоков,
образующийся за счет реинвестирования части прибыли или изменения отдачи
инвестированного капитала,
- изменение продолжительности периода высокого
роста денежных потоков.
- изменение стоимости имущества за счет изменения
операционного риска инвестированного капитала, изменений пропорций долгового
финансирования или изменения условий привлечений кредитов.
Подход Т. Коупленда, Дж. Муррина и Т. Коллера
основан на анализе пентаграммы структурной перестройки предприятия. Отправной
точкой анализа должна стать оценка текущей стоимости имущества исследуемой
компании. Затем следует, как считают эти авторы, оценить фактическую и
потенциальную стоимости компании с учетом внутренних улучшений, основанных на ожидаемых
денежных потоках, и возможности увеличения стоимости посредством
реструктуризации управления финансами. Далее эти оценки следует соотнести со
стоимостью акций компании на фондовом рынке, чтобы оценить потенциальную выгоду
акционеров от реорганизации компании. Это сравнение должно помочь выявить
разрыв в восприятии будущих перспектив компании инвесторами и менеджерами.
Иной подход, разработанный К. Уолшем, основан на
сбалансированности между прибылью, активами и ростом. Менеджерам предприятия
рекомендуется заранее продумать и определить те максимальные темпы роста,
которые компания может выдержать безболезненно. Согласно этому подходу, для
заданного темпа роста потоки денежных средств от основной деятельности должны
находиться в равновесии. Эта модель позволяет менеджерам сосредоточиться на
фундаментальных факторах, от которых зависит общее состояние компании. Они
связаны с прибылью, оборотными активами и темпами роста.
Подход С. Мордашева основан на анализе
чувствительности компонентов функционирующего бизнеса: выручки от продаж,
себестоимости реализованной продукции, скорректированной на процентные платежи,
ставки налога на прибыль, дополнительных инвестиций сверх амортизационных
отчислений, используемых для поддержания заданного уровня продаж, темпа роста
денежного потока, стоимости привлеченного капитала.
В отличие от него, подход И. Егерева основан на
анализе чувствительности компонентов производственного и финансового циклов
предприятия: длительности производственного цикла, периода оборачиваемости
материалов, незавершенного производства и готовой продукции, длительности
финансового цикла, периода оборачиваемости авансов выданных (поставщикам) и
дебиторской задолженности, периода оборачиваемости авансов полученных (от
покупателей) и кредиторской задолженности, величин дебиторской и кредиторской
задолженности и ставки дисконтирования.
К недостаткам существующих подходов к управлению
стоимостью имущества можно отнести игнорирование в них проблемы выработки
менеджерами инвестиционных решений, проблемы приоритетного выбора между
инвестициями в активы, выплатой обязательств и дивидендов, а также выбора между
покупкой недвижимости и ее арендой.
1.2 Сравнительный
анализ методов оценки стоимости предприятия
Существует несколько базовых подходов к оценке
стоимости имущества предприятия - доходный, затратный и сравнительный, в рамках
каждого из которых имеется несколько методов, учитывающих те или иные
особенности объекта оценки и целей оценки. Кроме этого, в последнее время при
оценке имущества компаний все чаще стал применяться опционный подход.
Спецификой затратного подхода является его
нацеленность на выявление и учет всех имеющихся активов и обязательств
предприятия. Его анализ привел к выводу о том, что использование подхода
полезно на больших материалоемких производствах, в условиях недостаточно
эффективной коммерческой деятельности или недостатка информации о
финансово-экономической деятельности предприятия и ценах сделок с акциями или
активами предприятий-аналогов.
В рамках применения затратного подхода было
предложено три модели оценки ликвидационной стоимости активов, на основе
которых были разработаны предложения по учету скорректированной стоимости
оборудования, передаваемого по лизингу; были предложены способ определения
стоимости шаблонов и способ экспресс-оценки оборудования. Кроме того, был
сделан вывод о нелинейной динамике изменения стоимости обязательств предприятия
при изменении стоимости его активов.
Разработанные предложения по оценке
ликвидационной стоимости имущества могут быть использованы при определении
такой стоимости в рамках ликвидационных процедур при исполнительном
судопроизводстве, банкротстве, реструктуризации и санации предприятий.
Применение этих подходов важно, так как они позволяют учитывать ограниченность
времени реализации объекта оценки по сравнению с характерным средним периодом
реализации (временем экспозиции) подобных объектов на рынке.
Учет скорректированной стоимости имущества,
передаваемого по лизингу в рамках применения метода накопления активов,
необходим для адекватности результата этого метода и возможности его сравнения
с результатом доходного подхода. Скорректированная стоимость имущества,
передаваемого по лизингу, может быть определена одним из двух методов: 1)
определяется стоимость имущества за вычетом приведенной стоимости оставшихся
лизинговых платежей; 2) определяется доля суммарных выплат уже оплаченных
лизинговых платежей в общих объемах платежей по лизингу, после чего эта
величина умножается на текущую рыночную стоимость данного имущества.
1.3 Особенности
оценки активов и обязательств предприятия на основе затратного и сравнительного
подходов
Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает
стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек (по сути
рассчитывается или размер рациональных затрат на создание оцениваемого
предприятия в его текущем состоянии и в существующей рыночной среде, или
выручка от реализации имеющихся активов). Балансовая стоимость активов и
обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка,
используемых методов учета, как правило, не соответствует их реальной
стоимости. В результате возникает необходимость проведения корректировки
баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка
рыночной (или иной) стоимости каждого актива баланса предприятия отдельно,
затем определяется рыночная (или иная) стоимость обязательств. После этого, из
скорректированной стоимости активов вычитается стоимость обязательств, в
результате чего образуется рыночная стоимость собственного капитала предприятия.
Для расчетов используются данные баланса
предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату), статьи которого
корректируются с учетом рыночной (или иной) стоимости активов и пассивов.
Данный подход представлен двумя основными
методами:
Метод чистых активов
Метод ликвидационной стоимости
Конкретная реализация затратного подхода зависит
от состояния предприятия, а именно, является ли оно действующим и перспективным
или находится в состоянии упадка, при котором наиболее целесообразна раздельная
распродажа активов.
Метод чистых активов Особенностью данного метода
является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или
иной (далее в общем случае - скорректированной стоимости).
Обычно метод накопления активов (такое название
представляется оценщикам в большей мере отражающим экономический смысл
расчетной модели) используется в следующих случаях:
- компания обладает значительными материальными
активами; есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они
имеются; ожидается, что компания будет по-прежнему действующим предприятием; у
компании отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет возможности
надежно оценить ее прибыли или денежные потоки в будущем;
- компания сильно зависит от контрактов или
отсутствует постоянная предсказуемая клиентура;
- значительную часть активов компании составляют
финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность и т.д.).
Метод ликвидационной стоимости
Метод применяется, когда предприятие находится в
процессе банкротства, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия
оставаться действующим и/или приносить собственнику приемлемый доход.
Особенностью данного метода является тот факт,
что на величину рассчитываемой стоимости активов предприятия значительное влияние
оказывает вынужденность продажи, а также то, что в этом случае идет речь о
продаже предприятия по частям. Это приводит к тому, что ликвидационная
стоимость предприятия оказывается существенно ниже рыночной.
Теория оценки содержит следующее существенное (очевидное
и рациональное) положение ликвидационная стоимость (по существу - выручка от
плановой ликвидации предприятия после удовлетворения всех требований кредиторов
из средств, полученных от распродажи активов) является абсолютной нижней
границей рыночной стоимости предприятия.
Теоретические основы доходного подхода к оценке
предприятий (активов)
Доходный подход является общепринятым подходом к
оценке рыночной стоимости предприятия, доли акционеров в капитале предприятия
или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов,
основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость.
Определение рыночной стоимости предприятия
(бизнеса) с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что
потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая
стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными
словами, покупатель в действительности приобретает право получения будущих
доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст
свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.
Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о
рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Подход с точки зрения дохода представляет собой
процедуру оценки стоимости, исходя из того, что стоимость бизнеса
непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые
принесет данный бизнес. Текущая стоимость суммы будущих доходов служит
ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие
потенциальный инвестор.
Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках
доходного подхода, имеют денежное выражение. В зависимости от характера
оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а
также других факторов ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены
через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные формы
прибыли.
Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из
таких характеристик, как природа данного предприятия; структура его капитала;
показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе;
перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано, а
также других экономических факторов.
Пересчет ожидаемых доходов в стоимость
предприятия осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть
ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска
получения доходов в планируемое время и в ожидаемом объеме, а также стоимость
денег во времени.
При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, как
правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки
дисконтирования. При определении соответствующей ставки необходимо учитывать
действие таких факторов, как уровень ставки банковского процента, ставки дохода
для аналогичных предприятий согласно ожиданиям инвесторов, а также
характеристики риска, связанного с получением ожидаемых доходов.
При использовании методов дисконтирования
будущих доходов ожидаемые темпы роста учитываются при оценке размеров
поступлений доходов в будущем. При использовании методов капитализации доходов
от ожидаемых темпов роста непосредственно зависит величина ставки
капитализации.
Данный подход является основным для оценки
рыночной стоимости действующих предприятий, которые после их перепродажи новым
владельцам не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к
действующему предприятию данный метод предполагает рассмотрение результатов
прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с доступными ему
технологиями выпуска продукции.
В рамках доходного подхода к оценке бизнеса
традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости
от степени детализации):
- методы, основанные на пересчете будущих
ежегодных доходов компании в текущую стоимость (методы дисконтирования
доходов);
- методы, базирующиеся на средней величине дохода
(методы капитализации доходов).
В качестве дохода в оценке бизнеса могут
выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные
дивиденды, денежный поток. В зависимости от того что, выбрано
- оценщиком в качестве дохода, различают
соответствующие методы дисконтирования и капитализации:
- метод дисконтирования прибыли, метод
дисконтированных дивидендных выплат, метод дисконтированного денежного потока;
- метод капитализации нормализованной прибыли;
метод капитализации выручки; метод капитализации дивидендных выплат, метод
капитализации нормализованного денежного потока.
Метод дисконтирования денежных потоков может
быть использован для оценки любого предприятия. По отзывам западных
специалистов, в 90% случаев применения доходного подхода для оценки средних и
крупных предприятий применяется именно этот метод. Данный метод является самым
трудоемким и дорогим, но в существующих российских условиях самым корректным.
Преимущество дисконтирования денежного потока над дисконтированием прибыли и
дивидендов заключается в том, что в настоящее время ни прибыль, ни дивиденды не
отражают в достаточной степени состояния российских предприятий и организаций, а
также предпочтений инвесторов.
Методы дисконтирования доходов
Методы первой группы предполагают составление
четкого прогноза динамики развития предприятия, как правило, на ближайшие 3-7
лет, то есть вплоть до момента, когда колебаниями в темпах роста можно
пренебречь. Все спрогнозированные доходы затем дисконтируются, то есть их
будущая величина приводиться к стоимости этих денег на дату оценки. Таким
образом, основные задачи при использовании методов дисконтирования состоят в
следующем: а) правильно спрогнозировать будущие доходы компании; б) учесть
факторы риска в ставке дисконтирования.
Метод дисконтированных денежных потоков
используется тогда, когда можно обоснованно прогнозировать будущие денежные
потоки, эти потоки будут существенно отличаться от текущих, ожидается, что
денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной
положительной величиной. Другими словами, метод более применим (чем метод
капитализации) к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки
доходов и расходов.
Отличительной особенностью и главным
достоинством данного метода является то, что он позволяет учесть
несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой либо
математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование
метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики,
характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье,
материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость
оцениваемого бизнеса. Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения
метода дисконтированного денежного потока, является наличие информации,
позволяющей обосновать модель доходов и расходов в прогнозный период
(финансовая отчетность предприятия, данные исследования рынка, ретроспективный
анализ оцениваемого предприятия, позволяющий выявить тенденцию его развития и
дать рекомендации по стратегии дальнейшего развития, которые являются
неотъемлемой составной частью DCF- анализа).
При составлении прогноза доходов в рамках некоторого
прогнозного периода, длительность которого определяется временем стабилизации
денежного потока, получаемого компанией, необходимо учитывать риск, связанный с
их получением, под которым подразумевается степень неопределенности достижения
в будущем ожидаемых результатов, т. е. необходимо оценить степень вероятности
получения прогнозируемого денежного потока. Численной мерой инвестиционного
риска, в модели расчета методом дисконтирования, является ставка
дисконтирования.
Как известно, стоимость денежной единицы с
течением времени уменьшается, т.е. для получения достоверной оценки необходимо
привести будущие денежные потоки к эквивалентной текущей стоимости. И, наконец,
по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще приносить доход и поэтому
обладает некоторой остаточной стоимостью.
Сумма текущей стоимости денежных потоков в
прогнозный период и текущего значения остаточной стоимости (т.е. остаточной
стоимости приведенной к дате оценки) и будет равна рыночной стоимости
оцениваемого предприятия (бизнеса).
Метод капитализации доходов
В отличие от метода дисконтирования, метод
капитализации предполагает, что в будущем все доходы компании будут либо одного
размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста.
Подобный подход, в определенной степени более прост (по сравнению с методом
дисконтирования доходов), поскольку не требуется составления средне- и
долгосрочных прогнозов доходов. Однако время метода, основанного на
капитализации дохода, придет несколько позже: когда наступит этап стабильного
развития страны. На сегодняшний день применение капитализации в оценке бизнеса
ограничено кругом крупнейших российских предприятий (монополии и олигополии) с
относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего
жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и не претерпит значительных
изменений в долгосрочной перспективе.
Теоретические основы сравнительного подхода к
оценке предприятий(активов)
Сравнительный подход базируется на рыночной
информации и учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей.
Данный подход предусматривает использование информации о сделках купли -
продажи компаний (частичных интересов в них в виде пакетов акций или долей
участия).
Обычно сравнительный подход используется в
следующих случаях: имеется достаточное количество сопоставимых (действительно
сходных с оцениваемой по наиболее важным экономическим параметрам) компаний и
сделок с ними (частичными интересами в них);
- имеется достаточно данных по сопоставимым
компаниям (и сделкам) для проведения соответствующего финансового анализа;
- имеются надежные данные о прибылях или денежных
потоках как оцениваемой, так и сопоставимых компаний;
В рамках данного подхода используются следующие
методы оценки предприятия: метод рынка капитала основан на анализе цен реальных
сделок с акциями сходных компаний;
метод сделок - основан на анализе цен
приобретения контрольных или существенно значимых пакетов акций в сходных
компаниях.
- метод отраслевых коэффициентов - основан на
специальных формулах или ценовых показателях, используемых в одной или
различных отраслях.
В идеале, компании-аналоги действуют в той же
отрасли, что и оцениваемые компании, однако, если по предприятиям данной
отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, может оказаться необходимым
рассмотреть другие компании, схожие с оцениваемой компанией по таким
инвестиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукция, темпы роста,
зависимость от циклических колебаний, а также по другим существенным
параметрам.
Ценовая информация о компаниях-аналогах должна
быть увязана с наиболее существенной финансовой информацией о каждой
компании-аналоге, чтобы можно было рассчитать соответствующие оценочные
коэффициенты.
Метод рынка капитала
Метод базируется на ценах, по которым
происходили сделки купли-продажи по акциям сходных компаний на фондовых рынках.
Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих
корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости
оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в
использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную
неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и
детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий и
оцениваемого предприятия. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя
из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции
(услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности,
финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). Метод
определяет уровень стоимости неконтрольного (миноритарного) пакета акций.
Метод сделок (продаж) Данный метод основан на
анализе цен приобретения контрольных или существенно значимых пакетов акций
сходных предприятий (в том числе полного права собственности). Результатом
является оценка стоимости мажоритарного пакета акций, позволяющего полностью
или в значительной степени управлять предприятием.
Глава 2. Применение
методов оценки в управлении стоимостью имущества предприятия
.1 Особенности
применения доходного подхода в оценке стоимости предприятия
Основная отрасль экономики района - сельское
хозяйство, которое специализируется на возделывании зерновых культур, сахарной
свеклы, подсолнечника - в растениеводстве, на разведении крупного рогатого
скота, свиней, овец - в животноводстве. Развито пчеловодство.
В результате реформирования в аграрной сфере
Бижбулякского района (как и всей республики) сложились следующие основные формы
хозяйствования: сельскохозяйственные организации (СПК), товарищества на вере,
крестьянские (фермерские) хозяйства и хозяйства населения. Сельскохозяйственные
предприятия явились своеобразными правоприемниками бывших колхозов и совхозов.
Однако, в отличие от них, в СПК все внешние и внутренние хозяйственные
отношения строятся уже с учетом рыночной ситуации. В последние годы произошла
реструктуризация убыточных производств и выделение подсобных хозяйств в
отдельные юридические лица. Резко возросла роль частного сектора в
сельскохозяйственном производстве, обеспечивающего основную потребность
населения района в продуктах питания.
Наиболее крупные хозяйства по численности
работающих СПК им. Кирова, СПК «Канаш», им. Горького.
Таблица 1. Общие
показатели развития сельского хозяйства
|
Показатели
|
Ед.
изм.
|
2007
|
2008
|
2009
|
|
Число
хозяйств, всего
|
ед.
|
7369
|
7382
|
7385
|
|
в
том числе:
|
|
|
|
|
|
-
сельскохозяйственных предприятий
|
-
" -
|
53
|
51
|
40
|
|
-
крестьянских (фермерских) хозяйств
|
-
" -
|
44
|
46
|
48
|
|
-
личных подсобных хозяйств
|
-
" -
|
7273
|
7285
|
7297
|
|
Валовая
продукция сельского хозяйства в действующих ценах
|
Млн.руб
|
1554,590
|
2594,734
|
2352,602
|
|
Темп
роста к предыдущему году
|
%
|
104
|
166
|
91
|
|
Валовая
продукция растениеводства в действующих ценах
|
млн.
руб.
|
814,099
|
1455,021
|
1114,624
|
|
Темп
роста к предыдущему году
|
%
|
106
|
178
|
77
|
|
Валовая
продукция животноводства в действующих ценах
|
млн.руб.
|
740,490
|
1139,713
|
1237,978
|
|
Темп
роста к предыдущему году
|
%
|
102
|
153
|
109
|
Таблица 2. Посевные
площади сельскохозяйственных культур (все категории хозяйств)
|
Показатели
|
Ед.
изм.
|
2007
|
2008
|
2009
|
|
Посевные
площади - всего
|
тыс.
га
|
84,508
|
90,530
|
91,020
|
|
в
том числе:
|
|
|
|
|
|
зерновые
культуры
|
тыс.
га
|
42,54
|
53,71
|
30,71
|
|
Подсолнечник
на зерно
|
тыс.
га
|
5,41
|
9,28
|
8,42
|
|
сахарная
свекла
|
тыс.
га
|
2,48
|
1,83
|
0,94
|
|
кормовые
культуры
|
тыс.
га
|
22,51
|
23,15
|
23,16
|
Площадь посевных площадей за анализируемый
период (2007 -2009 годы увеличилась на 7,7%. Рост посевных площадей произошел
за счет распашки ранее залуженных деградированных земель.
В структуре посевных площадей, как это видно из
таблицы, наибольшую долю занимают зерновые культуры - 33,7%.
В разрезе культур увеличились посевы под
подсолнечником на 55,4%, кормовыми культурами на 2,9%.
Посевные площади под зерновыми культурами
сократились на 27,8%, под сахарной свеклой на 62,1%.
Преобладающая часть сельскохозяйственных угодий
находится в пользовании сельскохозяйственных и обслуживающих сельское хозяйство
организаций - 121,6 тыс. га или 74,8%.
В связи со сложившейся сложной
агрометеорологической ситуацией и гибелью сельскохозяйственных культур в
следствии аномальных погодных условий, хозяйства района были включены в список
пострадавших сельскохозяйственных предприятий для возмещения части ущерба,
понесенного в результате засухи.
Валовый сбор зерна в весе после доработки за
2009 год составил 69,7 тыс. тонн (на 63% к 2008 году).
Сахарной свеклы накопано 18,4 тыс. тонн (52,0% к
2008 году).
Производство подсолнечника составило 6,8 тыс.
тонн, против 9,3 тыс. тонн в 2008 году.
Таблица 3. Основные
показатели по животноводству
|
ПоказателиЕд.
изм.200720082009
|
|
|
|
|
|
Поголовье
скота и птицы:
|
|
32379
|
32387
|
32433
|
|
Крупный
рогатый скот - всего
|
голов
|
9619
|
9330
|
9372
|
|
в
т.ч. в сельхозпредприятиях
|
голов
|
11976
|
11914
|
11918
|
|
Коровы
- всего
|
голов
|
11976
|
11914
|
11918
|
|
в
т.ч. в сельхозпредприятиях
|
голов
|
3831
|
3687
|
3694
|
|
Свиньи
- всего
|
голов
|
6800
|
7792
|
7816
|
|
в
т.ч. в сельхозпредприятиях
|
голов
|
1925
|
2180
|
2192
|
|
Производство
продукции:
|
|
|
|
|
|
Скот
и птица на убой (в живом весе) - всего
|
тонн
|
7946
|
8099,8
|
8258
|
|
в
т.ч. в сельхозпредприятиях
|
тонн
|
745,8
|
756,2
|
719,3
|
|
Молоко
- всего
|
тонн
|
40893
|
42934
|
43750
|
|
в
т.ч. в сельхозпредприятиях
|
тонн
|
11264
|
11560,6
|
11594,6
|
|
Яйца
в сельхозпредприятиях
|
тыс.
штук
|
-
|
-
|
-
|
|
Надой
молока на 1 корову
|
кг
|
3688
|
3613
|
3620
|
В последние годы отрасль животноводство в районе
приобрела устойчивость и наблюдается наращивание темпов дальнейшего развития.
В 2009 году хозяйствами всех категорий района
произведено на убой скота (в живой массе) 8,2 тыс.тонн, что на 3,9% больше, чем
в предыдущем году, наибольший прирост получен в личных хозяйствах населения на
2,7%. Сельскохозяйственными предприятиями района произведено 0,71 тыс.т, что
составляет 97 % к уровню предыдущего года.
С 2001 года наблюдается тенденция снижения
удельного веса в производстве мяса сельхозпредприятий и увеличения доли
населения. Сокращение производства мяса в сельскохозяйственных организациях
происходило на фоне устойчивого сокращения поголовья скота и ухудшения
некоторых производственных показателей. Производство скота на убой (в живом
весе) в сельскохозяйственных предприятиях сократилось по сравнению с 2007 годом
на 3,6%
За 2009 год производство продукции
животноводства в хозяйствах всех категорий характеризуется следующими данными:
Таблица 4
|
Январь-декабрь
2009г.
|
В
% к январю-декабрю 2008г.
|
Доля
в общем производстве, %
|
|
|
|
январь-декабрь
2009г.
|
январь-декабрь
2008г.
|
|
Все
категории хозяйств
|
|
Скот
и птица (в живом весе), тыс. т
|
8,2
|
101,9
|
100
|
100
|
|
Молоко,
тыс. т
|
43,7
|
101,9
|
100
|
100
|
|
Яйца,
млн.шт.
|
8,3
|
105,0
|
100
|
100
|
|
Сельскохозяйственные
предприятия
|
|
Скот
и птица (в живом весе), тыс. т
|
0,7
|
95,1
|
8,5
|
12,2
|
|
Молоко,
тыс. т
|
11,6
|
100,3
|
26,5
|
24,5
|
|
Хозяйства
населения
|
|
Скот
и птица (в живом весе), тыс. т
|
7,2
|
102,2
|
87,8
|
85,7
|
|
Молоко,
тыс. т
|
30,1
|
100,9
|
68,9
|
71,1
|
|
Яйца,
млн.шт.
|
7,9
|
101,8
|
95,2
|
92,9
|
|
Крестьянские
хозяйства
|
|
Скот
и птица (в живом весе), тыс. т
|
0,3
|
114,4
|
3,7
|
2,1
|
|
Молоко,
тыс. т
|
2,0
|
134,4
|
4,6
|
4,4
|
|
Яйца,
млн.шт.
|
0,4
|
3,0
|
4,8
|
7,1
|
В последние годы увеличивается производство
основных видов продуктов животноводства в индивидуальном секторе. В хозяйствах
населения в 2009 году реализовано 84,7% к общему объему реализации скота и
птицы.
В 2009 году средний живой вес забитой головы
крупного рогатого скота составил 354 кг (121,2% к 2008г), свиней - 66кг (81,5%
к 2008г).
В сельскохозяйственных предприятиях на
протяжении последних десяти лет сохраняется тенденция снижения, как реализации,
так и выращивания скота и птицы, причем выращивания - более высокими темпами.
Производство продукции животноводства в основном
зависит от численности поголовья скота. Сокращение поголовья наряду с другими
причинами связано с отсутствием оборотных средств у большинства хозяйств,
которые вынуждены забивать скот.
Численность крупного рогатого скота в
сельскохозяйственных организациях в 2009 году составила 28,9 % от численности
скота в хозяйствах всех категорий, свиней 28 % лошадей 42,5%. Из-за убыточности
производства баранины и шерсти, сложилась тенденция сокращения поголовья овец,
вплоть до полной ликвидации овцеводческих ферм. К 2004 году поголовье овец по
сельскохозяйственным организациям не стало совсем, хотя десять лет назад оно
достигало более 29 тыс.голов.
В хозяйствах населения и крестьянско-фермерских
хозяйствах наоборот численность крупного рогатого скота увеличилась за
последние пять лет в 6,6 раз, свиней в 1,4 раза, овец и коз в 1,1 раза, лошадей
в 1,5 раза.
Таблица 5.
Поголовье основных видов скота на 1 января 2010 г. составило: (голов)
|
На
1 января 2010г.
|
В
% к 1 января 2009г.
|
Доля
в общем поголовье, %
|
|
|
|
на
1 января 2010г.
|
на
1 января 2009г.
|
|
Все
категории хозяйств
|
|
Крупный
рогатый скот
|
32433
|
100,1
|
100
|
100
|
|
в
том числе коровы
|
100,0
|
100
|
100
|
|
Свиньи
|
7816
|
100,3
|
100
|
100
|
|
Овцы
и козы
|
21802
|
100,4
|
100
|
100
|
|
Сельскохозяйственные
предприятия
|
|
Крупный
рогатый скот
|
9372
|
100,4
|
28,9
|
28,8
|
|
в
том числе коровы
|
3697
|
100,3
|
31,0
|
30,9
|
|
Свиньи
|
2192
|
100,5
|
28,0
|
28,0
|
|
Хозяйства
населения
|
|
Крупный
рогатый скот
|
21758
|
100,0
|
67,1
|
67,2
|
|
в
том числе коровы
|
7720
|
99,4
|
64,8
|
65,2
|
|
Свиньи
|
3211
|
75,7
|
41,1
|
54,4
|
|
Овцы
и козы
|
20522
|
98,8
|
94,1
|
95,6
|
|
Крестьянские
хозяйства
|
|
Крупный
рогатый скот
|
1303
|
100,1
|
4,0
|
4,0
|
|
в
том числе коровы
|
501
|
108,2
|
4,2
|
3,9
|
|
Свиньи
|
2413
|
175,9
|
30,9
|
17,6
|
|
Овцы
и козы
|
1280
|
134,4
|
5,9
|
4,4
|
На 1 января 2010 года во всех категориях
хозяйств численность крупного рогатого скота к уровню предыдущего года
увеличилась на 0,1%, численность свиней на 0,3%, овец на 0,4 В
сельскохозяйственных организациях произошло увеличение поголовья крупного
рогатого скота на 0,4%, свиней на 0,5%. В фермерских хозяйствах идет рост всех
видов скота, из них крупного рогатого на 0,1%, свиней на 75,9, овец на 34,4%. В
личных хозяйствах населения поголовье скота уменьшается, за исключением крупного
рогатого скота, где уровень равен предыдущему году.
За 2009 год сохранность поголовья крупного
рогатого скота и свиней к уровню 2008 года составила по крупному рогатому скоту
1% (в 2008г. - 1,6%), свиньям - 0,2% (в 2008г. - 0,7%).
Валовой надой молока за 2009 год по району
составил к уровню 2008 года 101,6%, по сельскохозяйственным предприятиям
соответственно 100,2%.
За 2009 год надой молока по району достиг 43,7
тыс.тонн, что выше предыдущего года на 0,8 тыс. тонн. Средний надой на корову с
начала года в сельскохозяйственных организациях за аналогичный период составил
3620 кг, что выше на 7 кг уровня предыдущего года.
Показатель выхода приплода телят на 100 голов
маточного поголовья с 2005-2009 гг. колеблется от 72 до 83 голов.
Основным источником развития животноводства
является пополнение стада за счет собственного воспроизводства. Однако
значительная часть приплода уходит на возмещение потерь от падежа (телят -
4,9%, поросят - 1,9%).
В 2009 году получено от всех коров 3374 телят,
что на 31 головы больше, чем в 2008 году, получено поросят от всех свиноматок
3550 голов, что на 646 голов больше, чем в 2008 году.
Выше среднего районного уровня (по 100 телят)
получено, ООО Агрофирма «Богдан», ООО Агрофирма «Заря», СПК им. Кирова.
Привес скота, хотя и небольшими темпами, из года
в год увеличивается, одним из показателей продуктивности животных являются
среднесуточные привесы. В 2009 году среднесуточный привес крупного рогатого
скота составил 484 граммов, свиней -286 граммов.
В 2009 году потери от падежа скота составили в
сельскохозяйственных предприятиях: по крупному рогатому скоту - 91 голов,
свиньям - 10 голов, что составляет: по крупному рогатому скоту 1,0 % к обороту
стада, по свиньям 0,2%.
Наличие племенных хозяйств в районе напрямую
сказывается на показателях развития животноводства их итоги сравнительно лучше.
Основным источником производства и потребления
кормов остается полевое кормопроизводство.
Наилучшие показатели по среднесуточному привесу
крупного рогатого скота в ООО «Йондоз» 771 г, ООО Агрофирма «Чишма» - 523 г,
СПК «Алга» - 551, свиньям в ООО Агрофирма «Богдан» 420г, ООО Агрофирма «Услы» -
417г, ООО Агрофирма «Заря» - 367г..
В 2009 году потери от падежа скота составили в
сельскохозяйственных предприятиях: по крупному рогатому скоту - 91 голов,
свиньям - 10 голов, что составляет: по крупному рогатому скоту 1,0 % к обороту
стада, по свиньям 0,2%.
Покупка племенного поголовья является одним из
наиболее доступных и быстрых способов обновления стада.
В настоящее время в районе имеется одна племенная
ферма на базе СПК имени Кирова. Наличие племенных хозяйств в районе напрямую
сказывается на показателях развития животноводства, их итоги (СПК им.Кирова)
сравнительно лучше.
Основным источником производства и потребления
кормов остается полевое кормопроизводство.
В последние годы в системе реализации
сельскохозяйственной продукции произошли принципиальные структурные изменения.
На состояние рынка существенное влияние оказали отмена обязательных заданий по
продаже продукции государству, перевод отношений с государством на договорную
основу, привлечение к операциям с сельскохозяйственной продукцией большого
количества посреднических структур.
Реализация продукции. Отгрузка основных
продуктов сельскохозяйственными организациями определилась в следующих объемах:
Таблица 6
|
Всего
отгружено
|
|
январь-декабрь
2009 г., тонн
|
в
% к соответствующему периоду 2008 г.
|
Справочно:
январь-декабрь 2008 г. в % к январю-декабрю 2007 г.
|
|
Зерно
|
18189
|
73,4
|
118,4
|
|
Масличные
|
2889
|
84,5
|
141,0
|
|
Картофель
|
490
|
-
|
-
|
|
Овощи
|
185
|
154,2
|
66,7
|
|
Скот
и птица (в живом весе)
|
719
|
95,1
|
101,4
|
|
Молоко
|
9217
|
104,4
|
110,0
|
В связи с сокращением объемов производства
сельскохозяйственной продукции, неплатежеспособностью товаропроизводителей,
экономическое положение сельскохозяйственных предприятий остается сложным.
Анализ основных экономических показателей
сельскохозяйственного производства в отрасли животноводства в Бижбулякском
районе показывает, что рост производства не произошел преимущественно из-за
сокращения поголовья скота, спросовыми ограничениями на продукцию,
нерентабельностью производства, ухудшением обеспеченности животных кормами. В
сложившейся экономической ситуации только эффективное хозяйствование и его
стимулирование через рыночные инструменты, дополняемое бюджетным целевым
финансированием, способно привести аграрный сектор к экономическому росту.
Таблица 7. Наличие
тракторов и сельхозмашин в Бижбулякском районе
|
Виды
сельхозтехники
|
2007
г.
|
2008
г.
|
2009
г.
|
|
Всего
тракторов
|
499
|
440
|
451
|
|
Плуги
|
168
|
154
|
154
|
|
Культиваторы
|
253
|
228
|
228
|
|
Сеялки
|
251
|
214
|
214
|
|
Комбайны
всего
|
137
|
106
|
106
|
|
В
том числе
|
|
|
|
|
Зерноуборочные
|
91
|
68
|
68
|
|
Кормоуборочные
|
26
|
21
|
21
|
|
свеклоуборочные
|
20
|
17
|
17
|
Таблица 8.
Обеспеченность тракторами и комбайнами
|
Показатели
|
2007
г.
|
2008
г.
|
2009
г.
|
|
Приходится
тракторов на 1000 га пашни, шт
|
5,5
|
7,3
|
4,6
|
|
Нагрузка
на 1 трактор, га
|
169
|
191
|
218
|
|
Приходится
комбайнов на 1000 га посевов:
|
|
Зерноуборочных,
шт
|
2,2
|
1,3
|
1,2
|
|
Свеклоуборочных,
шт
|
8
|
9,5
|
14
|
За последние 3 года количество тракторов в
районе сократилось на 170 единиц. По результатам мониторинга технического
обеспечения за пределами нормативного срока амортизации в 2009 году
эксплуатировались 96% тракторов, 93% зерноуборочных комбайнов, 96%
свеклоуборочной техники. Несмотря на сокращения парка и износа машин, в районе
имеется достаточное количество техники для своевременного выполнения основных
агротехнических мероприятий, так как в последние годы хозяйствами закупаются
энергоемкие трактора и комбайны (закуплено 2 зерноуборочных комбайна, 3
охладителя молока, 1 пневмосортировальная машина, 1 миникомбикормовая установка
и другая техника на общую сумму более 10,0 миллионов рублей
В районе 13 хлебопекарен (из них 8 действующих),
5 маслобоен (действующих нет) и 21 мукомольное производство в составе
действующих хозяйств. В районе функционируют цеха по производству макаронных
изделий, копчению рыбной продукции, производству безалкогольных напитков.
В целом можно отметить, что перерабатывающая
база сельского хозяйства района пока не получила должного развития. Семена
подсолнечника на дальнейшую переработку вывозятся в Чишминский район, сахарная
свекла - в соседний Альшеевский(с.Раевский) и частично в с.Чишмы. Зерновое
хозяйство района пока обеспечивает, в основном, лишь собственные нужды.
В районе есть определенные условия для
индустриализации животноводства и птицеводства. Однако большая часть
произведенного мяса (87,8%), молока (68,9%) и полностью производство яиц
сосредоточена в хозяйствах населения.
Как правило, при оценке земельного участка
используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения,
метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого
использования.
Следует отметить, что лишь метод сравнения
продаж методологически четко представляет сравнительный подход к оценке.
Остальные методы так или иначе являются комбинацией с использованием элементов
различных подходов.
Метод сравнения продаж. Метод применяется для
оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или)
сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных
участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее -
незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие
информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами
оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).
Анализ информации об объектах, рассматриваемых в
качестве аналогов объекту оценки (земельных участков, предназначенных под
застройку объектами сельхоз назначения), показывает невозможность применения
метода сравнения продаж. Во-первых, сделки по подобным объектам носят единичный
характер. Во-вторых, предложение настолько превышает спрос, что изначально
выставленные на продажу объекты по завышенной цене (обусловлено ажиотажем
вокруг проектов олимпийской стройки), если и реализуются, то со значительным
дисконтом.
На основании вышесказанного, использование
метода сравнения продаж представляется некорректным, так как потребует
использования недостоверной информации и принятия большого количества
допущений, которые приведут к высокой погрешности результата вычислений,
вследствие чего полученный результат нельзя будет считать обоснованным и
соответствующим ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации». оценка имущество дисконтирование
опционный
Таким образом, в рамках настоящей оценки
Оценщики отказались от применения метода сравнения продаж.
Метод выделения. Метод применяется для оценки
застроенных земельных участков. Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными
объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему
в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок
допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его
наиболее эффективному использованию.
Метод выделения применяется для оценки
застроенных земельных участков. Объект оценки - незастроенный земельный
участок, в связи с этим данный метод не применялся.
Метод распределения. Метод применяется для
оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными
объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему
в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок
допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле
земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее
эффективному использованию.
Метод распределения применяется для оценки
застроенных земельных участков. Объект оценки - незастроенный земельный
участок, в связи с этим данный метод не применялся.
Метод капитализации земельной ренты. Метод
применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого
земельного участка. Так как нет рыночных данных о сдаче в аренду земельных
участков, аналогичных оцениваемому, то применение метода капитализации
представляется невозможным.
Метод предполагаемого использования. Метод
применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода - возможность использования земельного участка способом,
приносящим доход. Данный метод применяется, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении
метода предполагаемого использования оценщик определяет величину будущих
доходов и расходов и моменты их получения. Для расчета методом предполагаемого
использования требуется наличие информации о сделках по сдаче в аренду строений
и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках, а
также возможность расчета остаточной стоимости существующих или полной
восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для
выбранных видов использования оцениваемого земельного участка.
Применение метода предполагаемого использования
представляется некорректным, так как придется использовать недостоверную
информацию и принимать большое количество допущений в отношении
технико-экономических показателей объектов (ставок капитализации для земли) и будущих
доходов, которые приведут к высокой погрешности результата вычислений,
вследствие чего полученный результат нельзя будет считать обоснованным. В связи
с чем, расчеты методом предполагаемого использования не выполнялись.
Метод остатка. Метод применяется для оценки
застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -
возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими
доход.
Для удобства использования все описанные методы
оценки земельных участков сведены в одну таблицу.
Таблица 9. Методы
оценки земли (ЗУ)
|
№
п/п
|
Наименование
|
Сфера
применения
|
Условия
применения
|
|
1
|
Метод
сравнения продаж
|
Застроенные
и незастроенные ЗУ
|
Наличие
информации о ценах сделок (цен предложения/спроса) с земельными участками,
являющимися аналогами оцениваемого.
|
|
2
|
Метод
выделения
|
Застроенные
ЗУ
|
Наличие
информации о ценах сделок (цен предложения/спроса) с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя
оцениваемый земельный участок; Соответствие улучшений земельного участка его
наиболее эффективному использованию.
|
|
3
|
Метод
распределения
|
Застроенные
ЗУ
|
Наличие
информации о ценах сделок (цен предложения/спроса) с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя
оцениваемый земельный участок; Наличие информации наиболее вероятной доле
земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
|
|
4
|
Метод
капитализации земельной ренты
|
Застроенные
и незастроенные ЗУ
|
Возможность
получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
|
|
5
|
Метод
остатка
|
Застроенные
и незастроенные ЗУ
|
Возможность
застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
|
|
6
|
Метод
редполагаемого использования
|
Застроенные
и незастроенные ЗУ
|
Возможность
использования земельного участка способом, приносящим доход.
|
Проанализировав вышеописанные методы, Оценщик
счел наиболее целесообразным в данном исследовании для определения рыночной
стоимости объекта оценки применить метод остатка.
2.2 Получение
интегрированной оценки стоимости предприятия
Сельскохозяйственное открытое акционерное
общество СПК им. Кирова создано в 1992 году.
Уставный капитал составляет 212238 тысяч рублей.
Согласно Устава, основным видом деятельности
является производство, переработка, реализация сельскохозяйственной продукции.
По организационной структуре выделяется 10
бизнес - процессов:
птицеводство
животноводство КРС
растениеводство
переработка продукции
пекарни
деревообработка
производство биогумуса
производство грибов
торговля
оказание услуг.
На конец отчетного периода на предприятии
работало 2923 человек.
Имущество предприятия по состоянию на 1января
2011г. составляет 5 221 081 тыс. рублей.
Выручка от реализации за 2010год составила -3
122 593 тыс. руб., что на 12,1 % больше 2009г.
Себестоимость -2 604 655 тыс. руб., чистая
прибыль - 619 851 тыс. руб. Рентабельность - 23.80% .
Поступило денежных средств 4 271 898 тыс. руб.
Израсходовано денежных средств, всего -4 269 470
тыс. руб., из них: по текущей деятельности 2 992 110 тыс. руб., на инвестиции
844 892 тыс. руб., по финансовой деятельности 432 468 тыс. руб.
Основными учетными принципами СПК им. Кирова
являются:
. Производственные запасы отражаются на счете
10, без использования счета 15 “ Заготовление и приобретение материалов“.
. Оценка приобретения производственных запасов
производится по фактической себестоимости приобретения , списание
производственных запасов по средней цене.
. К основным средствам относятся предметы со
сроком полезного использования свыше года .
. C баланса основные средства списываются в
случаи физического износа, морально устаревшие.
Основные средства стоимостью до 20 000 рублей
сразу списываются на себестоимость.
. Применяется линейный метод начисления
амортизации, исходя из установленных норм амортизационных отчислений.
. Выручка от реализации продукции определяется
по мере отгрузки продукции.
Методика учета затрат на производство:
Используется калькуляционный вариант при котором
в течение отчетного периода, затраты собираются на прямых ( 20 , 23 ) и
косвенных 26, 25 счетах.
В течение каждого месяца косвенные счета
закрываются, и калькулируется полная фактическая себестоимость готовой
продукции.
Распределение прибыли
За 2010г прибыль будет распределена в 1
полугодии 2011 г, после утверждения на годовом собрании акционеров.
Таблица 10.
Структура выручки от реализации
|
Показатели
|
2009
год
|
2010
год
|
отклонение
|
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
|
Всего
выручки от реализации
|
2
786 297
|
100
|
3
122 593
|
100
|
336
296
|
112.1
|
|
В
т.ч. по животноводству
|
2
379596
|
85.2
|
2
468 174
|
79.0
|
88
578
|
103.7
|
|
Из
неё: яйцо
|
1
430998
|
51.4
|
1
525 945
|
48.9
|
94
947
|
106.6
|
|
Молоко
и молокопродукты
|
640
554
|
23
|
697
143
|
22.3
|
56
589
|
108.8
|
|
Скот
и птица
|
300
806
|
10.8
|
242
034
|
7.8
|
-58
772
|
80.5
|
|
Мед
|
896
|
0
|
364
|
0
|
-532
|
40.6
|
|
Прочая
|
6
342
|
0.2
|
2
688
|
0.1
|
1
852
|
|
|
По
растениеводству
|
155
020
|
5.6
|
230
615
|
7.7
|
75
595
|
148.8
|
|
Из
неё: картофель
|
67
177
|
2.4
|
105
161
|
3.4
|
37
984
|
156.5
|
|
овощи
|
43
169
|
1.5
|
54
065
|
1.7
|
10
896
|
125.2
|
|
Комбикорма,
мука
|
1.6
|
58
838
|
1.9
|
15
172
|
134.7
|
|
Плоды,
ягоды
|
1008
|
0
|
12
551
|
0.4
|
11543
|
1245.1
|
|
Переработка
молока, мяса
|
177
924
|
6.4
|
333
819
|
10.7
|
155
895
|
187.6
|
|
товары
|
62
432
|
2.2
|
64
625
|
2.1
|
2
193
|
103.5
|
|
Работы
и услуги
|
11325
|
0.4
|
25
360
|
0.8
|
14
035
|
223.9
|
Таблица 11.
Структура прибыли
|
Показатели
|
2009
год
|
2010
год
|
отклонение
|
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
|
Всего
прибыли от реализации
|
369
069
|
100
|
517938
|
100
|
121869
|
130,8
|
|
В.т.ч.
по животноводству
|
385
281
|
97.3
|
396982
|
76,6
|
11701
|
103,0
|
|
Из
неё: яйцо
|
326
035
|
82.3
|
326773
|
63,1
|
738
|
100,2
|
|
Молоко
и молокопродукты
|
72
725
|
18.4
|
63466
|
12.3
|
-9259
|
87,3
|
|
Скот
и птица
|
-14
888
|
-3.8
|
5065
|
1,0
|
19953
|
-34.0
|
|
Мед
|
352
|
0.1
|
-170
|
|
-522
|
-48,3
|
|
Прочая
|
1
057
|
0.3
|
1848
|
0,4
|
791
|
174,8
|
|
По
растениеводству
|
4
255
|
1.1
|
46896
|
9,1
|
42641
|
1102,1
|
|
Из
неё: картофель
|
-5
991
|
-1.5
|
24713
|
4,8
|
30704
|
-412,5
|
|
Овощи
|
7
707
|
1.9
|
16253
|
3,1
|
8546
|
210,9
|
|
Комбикорма,
мука
|
4
937
|
1.2
|
4357
|
0,8
|
-580
|
88,3
|
|
Плоды,
ягоды
|
-2
398
|
-0.6
|
1573
|
0,3
|
3971
|
-65,6
|
|
Переработка
молока, мяса
|
6
246
|
1.6
|
18820
|
15,8
|
75574
|
1310,0
|
|
Товары
|
2
321
|
0.6
|
3782
|
0,8
|
1461
|
162,9
|
|
Работы
и услуги
|
-2034
|
-0.5
|
-11542
|
-2,2
|
-9508
|
567,5
|
Данные таблиц свидетельствуют о том, что выручка
предприятия на 86,4% состоит из выручки с/х продукции, в том числе
животноводческая продукция- 79% растениеводства -7,4%
За 2010 год объем реализованной продукции возрос
на 336 млн.руб.
Таблица 12. Анализ
динамики баланса
|
Актив
баланса
|
На
начало периода
|
На
конец периода
|
Абсолютное
отклонение
|
Темп
роста
|
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
|
Имущество
- Всего
|
4
198 601
|
100
|
5221081
|
100
|
1022480
|
124,4
|
|
Иммобилизованные
активы
|
2
027 983
|
48.3
|
2222023
|
42,6
|
194040
|
109,6
|
|
Оборотные
активы
|
2
170 618
|
51.7
|
2999058
|
57,4
|
828440
|
138,2
|
|
В
том числе запасы
|
1
341 234
|
31.9
|
1509547
|
28,9
|
168313
|
112,5
|
|
Дебет
задолженность
|
351
341
|
8.4
|
606125
|
11,6
|
254784
|
172,5
|
|
Денежные
средства
|
15
024
|
0.4
|
17452
|
0,3
|
2428
|
116,2
|
|
Пассив
баланса
|
На
начало периода
|
На
конец периода
|
Абсолютное
отклонение
|
Темп
роста
|
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
Тыс.руб.
|
%
|
|
Имущество
- Всего
|
4
198 601
|
100
|
5221081
|
100
|
1022480
|
124,4
|
|
Собственный
капитал
|
3
394 996
|
80.9
|
3918541
|
75,1
|
523545
|
115,4
|
|
Заемный
капитал
|
803
612
|
19.1
|
1302540
|
24,9
|
498935
|
162,1
|
|
В
том числе долгоср обязательства
|
469
253
|
11.2
|
406460
|
7,8
|
-62793
|
86,6
|
|
Краткосрочные
кредиты
|
192
909
|
4.6
|
613718
|
11,8
|
420816
|
318,2
|
|
Кредиторская
задолженность
|
141
450
|
3.4
|
282362
|
5,4
|
140912
|
199,6
|
Таблица 13. Анализ
состояния запасов и затрат
|
Запасы
и затраты
|
Абсолютные
величины
|
Удельные
веса
|
изменения
|
|
На
начало периода.
|
На
конец периода
|
На
начало периода.
|
На
конец периода
|
В
абсолютных величинах
|
В
удельных весах
|
В
% к общей величины изменения запасов
|
|
Тыс.руб.
|
Тыс.руб.
|
%
|
%
|
|
|
|
|
Производственные
запасы
|
742376
|
861955
|
55,4
|
57,1
|
119579
|
1,8
|
71,0
|
|
Незавершенное
пр-во
|
92536
|
117703
|
6,9
|
7,9
|
25167
|
0,9
|
15,0
|
|
Расходы
будущих периодов
|
6510
|
11877
|
0,5
|
0,8
|
5367
|
0,3
|
3,2
|
|
Готовая
продукция, товары
|
111470
|
104401
|
8,3
|
6,9
|
-4069
|
-1,4
|
-4,2
|
|
Животные
на выращивании и откорме
|
387308
|
412736
|
28,9
|
27,3
|
25428
|
-1,5
|
15,1
|
|
Товары
отгруженные
|
1034
|
875
|
0,1
|
0,1
|
-159
|
0
|
0,1
|
|
Общая
величина запасов и затрат
|
1341234
|
1509547
|
100
|
100
|
168313
|
0
|
100
|
За отчетный период в активе и пассиве баланса
есть изменения в отдельных статьях баланса.
Из данных таблиц видно, что имущество СПК им.
Кирова увеличилось на 1022 млн. рублей; составив в конце периода 5 221 081 тыс.
рублей.
Данное изменение обусловлено увеличением на 194
млн. руб. стоимости основных средств и вложений (9,6%); увеличением стоимости
оборотных средств и вложений на 828 млн. руб.(38,3%).В конце периода удельный
вес основных средств и вложений в имущество уменьшился на 5,7% и составил
42,3%, а удельный вес материальных оборотных средств увеличился на 5,7% и
составил 57,4% от всего имущества предприятия.
На 3,2% увеличился удельный вес дебиторской
задолженности, составив в конце года 606,1млн. рублей, из них предоплата
поставщикам составила 255,1 млн. рублей.
Увеличение имущества предприятия на 1022 млн.
рублей обеспечено ростом заемного капитала в сумме 499 млн рублей., увеличением
собственного капитала в сумме 523 млн. руб.
Таблица 14. Оценка
финансово-хозяйственной деятельности
|
Наименование
показателей
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
|
За
2006 год
|
За
2007 год
|
За
2008 год
|
За
2009 год
|
За
2010 год
|
|
Сумма
хоз-ных средств, находящихся на балансе предприятия, тыс руб
|
2
489 862
|
3
087 926
|
3
858 337
|
5
221 158
|
|
Доля
активной части основных средств, %
|
73.5
|
73.0
|
67.1
|
65.2
|
73,4
|
|
Коэффициент
износа основных средств, %
|
37.2
|
37.4
|
34.8
|
38.1
|
41,6
|
|
Коэффициент
обновления, %
|
19.7
|
21.6
|
32.8
|
17.8
|
16,00
|
|
Коэффициент
выбытия, %
|
2,70
|
4,10
|
4,0
|
5,2
|
3,2
|
Из таблиц видно, что учетная оценка активов
составляет 5221081 тысяч рублей и имеет тенденцию ежегодного роста. Это говорит
о высоком имущественном потенциале.
Доля активной части основных средств 73,4.
Коэффициент износа 41,6%.
Таблица 15. Оценка
финансовой устойчивости
|
Наименование
показателей
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
|
За
2006 год
|
За
2007 год
|
За
2008 год
|
За
2009 год
|
За
2010 год
|
|
Коэффициент
концентрации собственного капитала, %
|
75.9
|
72.1
|
70.7
|
76.8
|
74,90
|
|
Коэффициент
финансовой зависимости, %
|
1.31
|
1.39
|
1.3
|
1.3
|
1,33
|
|
Коэффициент
маневренности собственного капитал, %
|
35.10
|
24.90
|
27.60
|
37.10
|
50,20
|
|
Коэффициент
концентрации привлеченного капитала, %
|
24.10
|
27.90
|
29.30
|
23.10
|
19,30
|
|
Коэффициент
структуры долгосрочных вложений, %
|
13.80
|
27.50
|
26.80
|
23.10
|
18,20
|
|
Коэффициент
долгосрочного привлечения заемных средств, %
|
8.20
|
17.10
|
14.9
|
13.8
|
9,40
|
|
Коэффициент
структуры привлеченного капитала, %
|
28.20
|
53.20
|
45.50
|
48.20
|
31,1
|
|
Коэффициент
соотношения привлеченных и соб-ных средств
|
0.32
|
0.39
|
0.4
|
0.3
|
0,33
|
Предприятие имеет абсолютную степень финансовой
устойчивости.
З < СОС+K
З - запасы
СОС - собственные источники средств
К - кредиты
Коэффициент концентрации собственного капитала
74.9%. Нормативное значение этого коэффициента не менее 60,0% . Чем выше
значение этого коэффициента, тем более финансово устойчиво, стабильно и
независимо от внешних кредиторов предприятие.
Коэффициент концентрации привлеченного капитала
19,3%.
Коэффициент маневренности собственного капитала
равен 50,2% . Это означает, что 50,2% собственного капитала вложены в оборотные
средства, а остальные капитализированы .
Коэффициент структуры долгосрочных вложений
равен 18,2% . Это означает, что 18,2% основных средств профинансированы
внешними инвесторами.
Коэффициент соотношения собственных и
привлеченных средств равен 0,33. На каждый рубль собственных средств, вложенных
в активы предприятия, приходится 33 коп. заемных.
Таблица 16
|
Наименование
показателей
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
|
За
2006 год
|
За
2007 год
|
За
2008 год
|
За
2009 год
|
За
2010 год
|
|
Выручка
от реализации.
|
1
618 214
|
1
866 148
|
2
617 609
|
2
876 297
|
3122593
|
|
Производительность
труда
|
450.3
|
536.9
|
789.5
|
953.0
|
1069,0
|
|
Фондоотдача
|
1.34
|
1.13
|
1.40.
|
1.42
|
1,43
|
|
Оборачиваемость
средств в расчетах
|
4.61
|
7.21
|
7.29
|
6.91
|
9,74
|
|
Оборачиваемость
производственных запасов
|
1.21
|
1.61
|
1.80
|
1.77
|
2,19
|
|
Оборачиваемость
собственного капитала
|
0.39
|
0.67
|
0.67
|
0.69
|
0,89
|
|
Оборачиваемость
основного капитала
|
0,31
|
0,67
|
0,67
|
0,69
|
0,66
|
Таблица 17. Оценка
ликвидности
|
Наименование
показателей
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
|
За
2006 год
|
За
2007 год
|
За
2008 год
|
За
2009 год
|
За
2010 год
|
|
Величина
собственных оборотных средств
|
664
552
|
555
637
|
810
627
|
1
197 531
|
1
965 315
|
|
Маневренность
собственных оборотных средств
|
4,40%
|
10,2%
|
12,9%
|
1,25%
|
33,80%
|
|
Коэффициент
покрытия общий
|
4.88
|
3.52
|
3.2
|
6.46
|
3,33
|
|
Коэффициент
быстрой ликвидности
|
0.71
|
0.88
|
0.96
|
2.47
|
1,65
|
|
Коэффициент
абсолютной ликвидности
|
0.07
|
0.14
|
0.17
|
0.04
|
0,02
|
|
Доля
оборотных средств в активах
|
50.7%
|
45.9%
|
50.3%
|
51.7%
|
57,44%
|
|
Доля
производственных запасов в текущих активах
|
85.7%
|
79.%
|
69.6%
|
61.79%
|
50,33%
|
|
Доля
собственных оборотных средств в покрытии запасов
|
74.5%
|
69.8%
|
49.6%
|
60%
|
103,4%
|
|
Коэффициент
покрытия запасов
|
1.21
|
1.51
|
1.07
|
1.29
|
1.47
|
Ликвидность -способность фирмы превращать свои
активы в деньги для покрытия всех необходимых платежей по мере наступления их
срока.
Величина собственных оборотных средств равна
1965315 тыс рублей.
Коэффициент покрытия показывает, что на 1 рубль
текущих обязательств, приходится 3,33 рубля финансовых ресурсов. Нормативное
значение не менее 2.
Коэффициент быстрой ликвидности равен 1,65.
Нормативное значение 0,8-1. Коэффициент абсолютной ликвидности равен 0,04.
Таблица 18. Оценка
рентабельности
|
Наименование
показателей
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
Показатель.
|
|
За
2006 год
|
За
2007 год
|
За
2008 год
|
За
2009 год
|
За
2010 год
|
|
Чистая
прибыль, тыс.руб.
|
422
993
|
347
482
|
572
413
|
574
077
|
619851
|
|
Рентабельность
рел. продукции
|
20.6%
|
10.7%
|
13.7%
|
16.9%
|
7,0%
|
|
Рентабельность
от основной деятельности
|
25.9%
|
12%
|
15.9%
|
16.6%
|
19,80%
|
|
Рентабельность
активов
|
17%
|
12.5%
|
14.8%
|
13.6%
|
11,9,%
|
|
Рентабельность
собственного капитала
|
20.50%
|
16.9%
|
21%
|
19.2%
|
15,80%
|
Рентабельность реализованной продукции
показывает, что доля прибыли в выручке составляет 7.0%.
Рентабельность собственного капитала 19.8
означает, что на 1 рубль собственного капитала приходится 19,8 копеек прибыли.
2.3 Критерии
принятия эффективных инвестиционных решений в управлении стоимостью имущества
предприятия
В составе земель сельскохозяйственного
назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями,
предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных)
природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также
зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и
первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В соответствии со ст. 78 Земельного кодекса
земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений,
научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным
производством целей.
Собственники земельных участков,
землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные
участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и
разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле
как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению,
захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и
иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Таким образом, на оцениваемом земельном участке
возможно возведение зданий, строений, сооружений, используемых для
производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Для определения рыночной стоимости земельного
участка необходимо определить параметры застройки земельного участка площадью 5
000 кв. м, исходя из варианта его наиболее эффективного использования (для
организации крестьянского фермерского хозяйства). В соответствии с требованиями
нормативных документов, регламентирующих деятельность объектов
сельскохозяйственного назначения, Оценщиками самостоятельно были рассчитаны
параметры предполагаемых к строительству улучшений земельного участка.
На земельном участке предполагается
строительство плодоовощной базы для хранения сельскохозяйственной продукции на
территории кооператива.
Расчет параметров застройки произведен с учетом
требований и рекомендаций следующих нормативных документов:
СНиП II-97-76 «Генеральные планы
сельскохозяйственных предприятий»
(Утверждены постановлением Государственного
комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 21 декабря 1976 года №
219, с изменением, утвержденным постановлением
Госстроя СССР от 11 января 1985 года № 3, и
изменением и дополнением № 2, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 13
июля 1990 года № 61).
В соответствии с вышеуказанным СНиПом
минимальная плотность застройки площадок сельскохозяйственных предприятий по
переработке или хранению сельскохозяйственной продукции составляет 50%.
Исходя из конфигурации, площади (5 000 кв. м) и
варианта разрешенного использования рассматриваемого земельного участка, а
также на основании рекомендуемых размеров плотности застройки, Оценщиками
предполагается застройка участка объектами сельскохозяйственного назначения
(плодоовощная база), площадью 2600 кв.м.
Далее приведен расчет технико-экономических
параметров застройки рассматриваемого участка.
Таблица 19.
Основные технико-экономические показатели объекта оценки
|
Показатель
|
Значение
|
|
Площадь
земельного участка, кв. м
|
5
000
|
|
Этажность
строений
|
1
|
|
Количество
строений, шт.
|
1
|
|
Общая
площадь строения, кв. м
|
2
600
|
|
Строительный
объем здания, куб.м
|
13
000
|
|
Площадь
застройки земельного участка строениями, кв.м.
|
2
989
|
|
Коэффициент
плотности застройки
|
60%
|
|
Площадь
благоустройства, кв.м., в том числе:
|
2
011
|
|
-
Площадь площадок и дорог, кв.м.
|
1
368
|
|
-
Площадь тротуаров, кв.м.
|
342
|
|
-
Площадь озеленения, кв.м.
|
302
|
Величина затрат на создание объекта может быть
определена различными методами.
Анализ методов определения стоимости строительства
объектов в условиях Российской Федерации показывает, что в оценке объектов
недвижимости может быть использована их следующая укрупненная классификация:
У метод на основе базы данных о стоимости
объектов-аналогов;
- метод сравнительной единицы;
- метод разбивки на компоненты;
- базисный метод и его разновидности;
- ресурсный метод и его разновидности;
- экспертно-аналитический метод (метод на основе
данных о стоимости приобретения аналогичного объекта - коммерческое предложение
или прайс-лист компании производителя, поставщика или дилера);
- комбинированный метод.
Под величиной стоимости строительства понимается
сметная стоимость строительства объекта.
В рамках настоящей работы сметная стоимость
овощехранилища рассчитана методом сравнительной единицы на основании сборников
КО-ИНВЕСТ-2003 «Складские здания и сооружения» (УПСС-2003).
Под удельной величиной затрат на создание
объектов недвижимости принимается величина затрат на создание 1 куб.м. общего
объема или 1 кв.м. общей площади объектов- аналогов, приведенных в
справочниках.
Публикуемые стоимостные показатели для
определения стоимости строительства складских зданий основываются на
проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях
затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций,
новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
Показатели справочника включают всю номенклатуру
затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости
строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с
учетом непредвиденных работ и затрат. Указанная номенклатура затрат по составу
соответствует сводному сметному расчету стоимости строительства.
В сводных сметных расчетах на строительство
средства распределяются по следующим главам:
Глава 1 - Подготовка территории строительства;
Глава 2 - Основные объекты строительства;
Глава 3 - Объекты подсобного и обслуживающего
назначения;
Глава 4 - Объекты энергетического хозяйства;
Глава 5 - Объекты транспортного хозяйства и
связи;
Глава 6 - Наружные сети и сооружения
водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения;
Глава 7 - Благоустройство и озеленение
территории;
Глава 8 - Временные здания и сооружения;
Глава 9 - Прочие работы и затраты;
Глава 10 - Содержание дирекции (технического
надзора) строящегося предприятия;
Глава 11 - Подготовка эксплуатационных кадров;
Глава 12 - Проектные и изыскательские работы,
авторский надзор.
В справочных показателях стоимости учтен
следующий круг затрат:
- прямые затраты (стоимость материалов, стоимость
эксплуатации машин, оплата труда рабочих);
- накладные расходы;
- сметная прибыль;
- средняя величина затрат, отражаемых в главах 1,
3-7 для условий точечной застройки объектов;
- усредненная величина доначислений к стоимости по
главам 1-7 сводного сметного расчета стоимости, в размере 20% от суммы
вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого
расчета, а также непредвиденные работы и затраты. В составе доначислений учтены
затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог и
др. обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы,
содержание дирекции строящихся предприятий, непредвиденные работы и затраты,
технический и авторский надзоры и др.
Все показатели рассчитаны в соответствии с новой
сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве и приведены на
следующую дату: 01.01.2004 г.
В справочных показателях не учтен налог на
добавленную стоимость. Стоимостные показатели приведены в ценах Московского
региона.
В соответствии с рекомендациями по использованию
справочников, стоимость строительства объекта оценки определяется в
соответствии с классом конструктивной системы здания и уровнем отделки с учетом
дополнительных корректирующих коэффициентов.
В таблице ниже приведены характеристики объекта
оценки и объекта-аналога.
Таблица 20.
Сопоставление параметров объекта оценки и объекта-аналога
|
Наименование
показателя
|
Оцениваемый
объект
|
Объект-аналог
|
|
№
объекта оценки/ Шифр объекта-аналога/
|
1
|
3.13.00.067
|
|
Назначение
здания
|
Плодоовощная
база
|
|
Класс
конструктивной системы здания
|
КС-4
|
КС-4
|
|
Класс
качества здания
|
Эконом
|
Эконом
|
|
Объем,
куб.м.
|
13
000
|
15
000
|
|
Число
этажей
|
1
|
1
|
|
Основные
конст
|
зуктивные
характеристики
|
|
Преобладающий
материал:
|
|
|
|
-
фундаментов
|
Сборные
бетонные блоки, под колонны-монолитные железобетонные
|
Сборные
бетонные блоки, под колонны-монолитные железобетонные
|
|
-
стены
|
Кирпичные
|
Кирпичные
|
|
-
перегородок
|
Кирпичные
и пенобетонные
|
Кирпичные
и пенобетонные
|
|
-
перекрытий
|
Сборные
железобетонные плиты
|
Сборные
железобетонные плиты
|
|
-
кровли
|
Рулонная
|
Рулонная
|
|
-
полов
|
Асфальтовые,
из линолеума и плиточные
|
Асфальтовые,
из линолеума и плиточные
|
|
-
отделки
|
Штукатурка
и простая окраска
|
Штукатурка
и простая окраска
|
|
-
прочее
|
Имеется
экспедиция и административно-бытовые помещения
|
Имеется
экспедиция и административно-бытовые помещения
|
|
Наличие
(+, -) и особенности инженерного оборудования
|
|
|
-
отопление,вентиляция и кондиционирование
|
-
|
-
|
|
-
водоснабжение и канализация
|
-
|
-
|
|
-
электроснабжение и освещение
|
-
|
-
|
|
-
слаботочные системы
|
-
|
-
|
|
-
газоснабжение
|
-
|
-
|
|
-
лифты
|
-
|
-
|
Для определения затрат на строительства объекта
стоимость строительства объекта- аналога приводится к стоимости строительства
объекта оценки путем введения необходимых корректирующих коэффициентов,
учитывающих различия между объектом оценки и объектом- аналогом.
Скорректированный показатель стоимости строительства приводится из расчета на 1
кв.м. общей площади объекта. Таким образом, для расчета стоимости строительства
объекта оценки необходимо удельный показатель стоимости (руб./кв.м.) умножить
на общую площадь строительства.
2.4 Модель
оптимизации ценообразования на продукцию предприятия
СПК им. Кирова продолжило работу по
совершенствованию производственных технологических процессов, модернизации и
обновлению основных фондов. Создан современный автоматизированный комплекс по
управлению производственными процессами, позволяющего в режиме реального
времени отслеживать ход выполнения ряда технологических операций, по
необходимости вносить коррективы в работу, формировать подходы к краткосрочному
оперативному и долгосрочному стратегическому планированию работы общества.
Создан центр оперативного управления грузоперевозками, контроля за ходом и
организацией посевных и уборочных работ.
В объеме выручки наибольший удельный вес
занимает птицеводческая продукция - 50,7% и обеспечивает 64,1% всей прибыли,
полученной от реализации. Объемы производства яйца по сравнению с 2009 годом
составили 100,7% и составили 549 090 тыс. штук. Продуктивность на 1 курицу-несушку
-338,7 штук. Рентабельность - 26,7%.
Животноводческая продукция КРС. Сохраняется
тенденция роста объемов производства продукции этой отрасти. Так, валовой надой
молока увеличился по сравнению с прошлым годом на 9,5% и составил 29,9 тысяч
тонн. Среднегодовое поголовье коров увеличилось на 30 голов. Надой на 1
фуражную корову составил 5 816 литров, в 2009 году - 5 333 литра.
Продукция отрасли растениеводства используется
хозяйством во внутреннем обороте (на корм скоту и птице) и также имеет рост производственных
показателей. Объемы посевных площадей зерновых и зернобобовых культур
составляют 37 652 га. Валовой сбор зерновых составил 92 361 тонн. Урожайность
24,5 цн./га. Под овощными культурами и картофелем занято 855 га. Валовый сбор
картофеля 18 610 тонн , овощей 6284 тонн. В структуре выручки это составляет
5,1%., рентабельность- 34,61%.
Глава 3. Повышение
эффективности управления имуществом предприятий на базе его оценки
Экономический кризис предприятий АПК 90-х годов,
обусловленный как макроэкономической ситуацией, так и комплексом факторов,
связанных с неприспособленностью производственно-финансовой деятельности
большинства хозяйствующих субъектов к рыночным отношениям, коснулся и
Бижбулякского района. Одним из путей, как показывает отечественный и зарубежный
опыт, является создание агропромышленных структур, что позволяет более
стабильно развивать производство с относительно высокой экономической
эффективностью.
В настоящее время в Бижбулякского района
размещено 29 административных районов, в которых функционирует 218
сельскохозяйственных предприятий. Территория региона в соответствии с зональным
принципом подразделяется на три зоны: припромышленную, агроадаптивную и
периферийную. Около 40% площади сельскохозяйственных угодий занято интегрированными
предприятиями. Более 80% интегрированных формирований (22 объединения)
находятся в первой припромышленной зоне. Особенностью зонального деления
является то, что чем ближе предприятия размещаются к промышленным узлам, тем
больше экономических (материальных и трудовых) ресурсов приходится на одно
предприятие.
Анализ размеров предприятий и производства в
Бижбулякского района показывает, что средний размер интегрированного
формирования по площади сельскохозяйственных угодий в 4,5 раза превышает размер
среднего сельскохозяйственного (неинтегрированного) предприятия, среднегодовая
стоимость основных производственных фондов, принадлежащих интегрированным
предприятиям, составляет 3515 млн.руб. (43,2% от общеобластного показателя).
Размеры производства в каждом предприятии этой группы в среднем в 11 раз
превышают размеры производства неинтегрированных предприятий и в целом дают 60%
всей валовой сельскохозяйственной продукции области. Таким образом, более
крупный размер и большая концентрация средств в интегрированных предприятиях
увеличивают размеры производства, что является одним из основных показателей
эффективности производства.
В процессе дальнейшей интенсификации
сельскохозяйственного производства, напрямую определяющую успех предприятия в
рыночных условиях, все больше возрастает значение каждого из элементов
производственного и ресурсного потенциалов. Важное влияние на конечные
результаты производства при этом оказывают наличие и эффективность
использования материально-технических ресурсов предприятий (табл. 21).
Таблица 21.
Оснащенность основными производственными фондами предприятий Бижбулякского
района и эффективность их использования в 2010 году
|
Группа
предприятий
|
Фондообеспеченность,
тыс. р./га
|
Фондовооруженность,
тыс. р./чел.
|
Фондоотдача,
руб.
|
Фондоемкость,
руб.
|
|
Интегрированные
предприятия
|
13,4
|
456
|
1,132
|
0,883
|
|
Прочие
предприятия
|
10,8
|
638
|
0,575
|
1,740
|
|
Всего
по области
|
11,8
|
544
|
0,816
|
1,226
|
Наибольшая вооруженность основными фондами
наблюдается во второй группе предприятий - на 94 тыс.р. выше среднеобластного
показателя и на 182 тыс.р. фондовооруженности интегрированных предприятий.
Сопоставление показателей фондообеспеченности и фондоемкости говорит о
сравнительно низкой эффективности использования основных фондов предприятиями
области, что объясняется низкой загруженностью и напряженностью их
использования.
Однако основные производственные фонды
сельскохозяйственного назначения используются наиболее эффективно
интегрированными предприятиями, в 2010 году фондоотдача составила 1,132, что на
38,7% больше, чем в целом по области.
Сравнительная характеристика показателей
производственно-хозяйственной деятельности также доказывает преимущества
интегрированных формирований по отношению к другим агропредприятиям области
(табл. 22).
Так, в 2003 году интегрированные формирования,
имея на своем балансе 7,3% земель сельскохозяйственного назначения области,
5,1% поголовья крупного рогатого скота, 5,4% поголовья коров, 4,3% свиней и
82,3% птицы, произвели 10,1% зерна, 13,6% картофеля, 10,5% овощей, 6,4% молока,
30,2% мяса и 95,2% яиц. При этом выручки от реализации продукции получено
30,6%, а прибыли 60,1% от областных показателей.
В 2010 году результаты работы интеграционных
формирований значительно возросли. Увеличив долю сельскохозяйственных угодий до
43,2%, интегрированные структуры довели уровень производства зерна до 59,3%
(увеличение к 2003г. составило 49,2%), картофеля - до 40,0% (+26,4%), овощей -
до 40,9% (+30,4%), молока - до 53,1% (+46,7%), мяса - до 65,1% (+34,9%) и яиц -
до 100%. Выручка от реализации продукции увеличилась практически вдвое, а ее
доля возросла до 58,8%, увеличившись на 28,2%. Доля прибыли по сельскому
хозяйству области составляет 55,3%.
Улучшению экономических показателей
интеграционных формирований сопутствуют солидные инвестиции в производство.
Так, в 2003 году в интегрированных структурах капитальные вложения составили
195,3 млн. рублей, или 34,9% от всех капитальных вложений в сельское хозяйство
области, а в 2010 году - 40,1%. Планируется ввести в оборот еще до 20 тыс. га
ранее необрабатываемых земель.
Получение положительных результатов от
интеграционной деятельности в регионе достигается за счет проявления
конкурентных преимуществ: укрупнения производства, централизации управления,
координации и сбалансированности всех этапов воспроизводственного процесса - от
производства до реализации продукции, рационального использования материальных,
финансовых и трудовых ресурсов, повышения качества и конкурентоспособности
продукции, увеличения доли рынка, расширения возможностей диверсификации
производства, успешной реализации инвестиционных проектов, внедрения в
производство результатов научно-технического прогресса, в результате чего
совершенствуются и организационно-экономические отношения.
Таблица 22.
Удельный вес интегрированных формирований в основных показателях
производственно-хозяйственной деятельности АПК Бижбулякского района
|
Показатели
|
2003
год
|
2010
год
|
|
По области
|
в
т.ч. по интегрированным формированиям
|
Удельный
вес, %
|
По
области
|
в
т.ч. по интегрированным формированиям
|
Удельный
вес, %
|
|
Площадь
используемой пашни в сельхозпредприятиях, млн. га
|
1060,0
|
77,9
|
7,3
|
549,2
|
237,2
|
43,2
|
|
Поголовье
в сельхозпредприятиях: тыс. гол. КРС
|
129,3
|
6,6
|
5,1
|
62,6
|
22,5
|
35,9
|
|
в
т. ч. коров
|
55,3
|
3,0
|
5,4
|
28,9
|
13,0
|
45,0
|
|
свиней
|
118,1
|
5,1
|
4,3
|
91,4
|
5,4
|
5,9
|
|
птицы
|
4192,8
|
3455
|
82,3
|
5305
|
5305
|
100
|
|
Производство
в сельхозпредприятиях: тыс. тонн
|
|
|
|
|
|
|
|
Зерна
|
350,2
|
35,5
|
10,1
|
468,0
|
277,3
|
59,3
|
|
Картофеля
|
27,2
|
3,7
|
13,6
|
36,8
|
14,7
|
40,0
|
|
Овощей
|
29,6
|
3,1
|
10,5
|
29,3
|
12,0
|
40,9
|
|
Молока
|
100,5
|
6,4
|
6,4
|
87,6
|
46,5
|
53,1
|
|
Мяса,
тыс. т.ж.в.
|
34,4
|
10,4
|
30,2
|
10,9
|
7,1
|
65,1
|
|
Яйца,
млн. шт.
|
672,3
|
640,0
|
95,2
|
764,9
|
764,9
|
100
|
|
Выручка
от реализации сельхозпродукции, млн. руб.
|
2587,6
|
792,6
|
30,6
|
6604,3
|
3881,9
|
58,8
|
|
Прибыль,
млн. руб.
|
245,2
|
147,5
|
60,1
|
808,5
|
447,3
|
55,3
|
|
Направлено
инвестиций в производственную сферу, млн. руб.
|
559,8
|
195,3
|
34,9
|
1213,0
|
486,4
|
40,1
|
Таким образом, анализ результатов деятельности
хозяйств Бижбулякского района позволил обосновать причины и экономическое
значение интеграционных процессов в регионе, которые необходимо активизировать
с целью лучшей адаптации участников интеграции к рыночным отношениям.
Развитие интеграционных процессов является
характерной чертой современной аграрной экономики. Более устойчивое
экономическое положение в настоящее время имеют те сельскохозяйственные
предприятия, которые вошли в интегрированные формирования и создали в рамках
объединений относительно замкнутый цикл производства, переработки и реализации
продукции, что позволило устранить из производственно-экономической цепочки
посредников и получать дополнительные доходы, обеспечивающие рентабельное
производство.
Распространенное направление интеграции в
области - включение неплатежеспособных в финансовом плане сельскохозяйственных
предприятий в состав экономически эффективных интегрированных формирований.
Интегрированные структуры Бижбулякского района по размерам, организационной
структуре, экономическим возможностям и результатам деятельности не однородны.
В настоящее время в регионе насчитывается 26 интегрированных формирований,
которые разделены на две организационные формы развития интеграционных
процессов. Специфические черты каждой группы приведены в таблице 3.
Многоотраслевые, вертикально-интегрированные
сельскохозяйственные структуры относятся к первой группе, где участники
объединений лишены права юридического лица и функционируют в составе единого
юридического лица в форме обособленных подразделений, имущество которых
приобретено головными предприятиями по договору купли-продажи, выкуплены оборотные
средства, работающие зачислены в штат интегрированных формирований. К ним
относятся СПК им. Кирова, ООО «Саянский бройлер», и др.
Особенности организационного построения каждой
формы интеграции в регионе определяются отраслевой принадлежностью головной
компании. В первой группе предприятиями-интеграторами выступают экономически
сильные сельскохозяйственные товаропроизводители индустриального типа. Такая
модель реализовалась при высоком уровне технологической связанности территорий
в пределах межрайонных организаций.
Задачами создания и целью объединения таких
интегрированных структур явилось обеспечение отраслей птицеводства и
животноводства дешевыми и качественными кормами за счет собственного
производства. Присоединенные хозяйства ушли от несостоятельности (банкротства),
от образовавшейся чрезмерной задолженности по заработной плате работникам,
различным кредиторам, от налогов и платежей во внебюджетные фонды. Доля
интегрированных формирований первой группы в структуре государственной
областной бюджетной поддержки составляет 32%, а доля этих предприятий в
структуре выручки от реализации сельскохозяйственной продукции по области -
44,6%.
Интегрированные формирования смогли привлечь в
сельское хозяйство значительный заемный капитал. Использование инвестиционных
кредитов позволяет им приобретать сельскохозяйственную технику, оборудование,
осуществлять строительство животноводческих комплексов, а именно решать
проблемы обновления материально-технической базы, вызывающие наибольшие
затруднения у самостоятельных (неинтегрированных) сельскохозяйственных
организаций.
Таблица 23.
Характерные черты регионального интегрирования агропромышленных формирований
|
Интегрирующие
характеристики
|
Первая
группа
|
Вторая
группа
|
|
Отраслевая
принадлежность предприятия-интегратора
|
Сельскохозяйственные
товаропроизводители индустриального типа: СПК им. Кирова, ООО «Саянский
бройлер», ЗАО «Монолит»
|
Перерабатывающие,
обслуживающие, пищевые предприятия: ОАО «Иркутский масложиркомбинат», ОАО
«Мясокомбинат Иркутский», ОАО «ФХ «РИМ», ООО «Труд», ООО СХПК «Падунский»,
ОАО «Иркутская продовольственная корпорация», Качугское РАЙПО, ОАО
«Иркутскоблагротехснаб», ООО «Левита», ООО «Саянский молочный комбинат» и др.
|
|
Цель
интегрирования
|
Укрупнение
кормовой базы для зернопотребляющих производств: обеспечение птицеводства и
животноводства сырьевой базой для удовлетворения потребностей в зернофураже
|
Обеспечение
стабильной и качественной сырьевой базы
|
|
Причины
вхождения сельскохозяйственных предприятий в интегрированное формирование
|
Утрата
производственного потенциала, значительные долговые обязательства, низкие
производственные показатели, недостаток оборотных средств, низкая
эффективность производства, отсутствие материального стимулирования
|
|
Выгоды
от вхождения в интегрированное формирование
|
Передача
административных функций головному предприятию
|
Повышение
конкурентоспособности продукции и объединения в целом
|
|
Юридический
статус участников интегрирования
|
Статус
теряется
|
Статус
сохраняется
|
|
Уровень
самостоятельности предприятий
|
Предприятия
становятся обособленными (структурными) подразделениями
|
Предприятия
становятся Дочерними
|
|
Формирование
имущества
|
Полное
слияние всего имущества участников интегрирования
|
За
счет инвестирования предприятия-интегратора
|
|
Организационно-правовая
форма
|
Теряется
|
Меняется
или остается Прежней
|
|
Способ
(пути) организации интегрированных формирований
|
«Сверху»
путем скупки предприятием-интегратором долгов предприятия
|
«Сверху»
за счет активных действий крупной компании по собственной инициативе или
инициативе государственных органов
|
|
Локализация
производства
|
Районная,
межрайонная
|
Однако наряду со структурами, эффективно
использующими потенциал интеграции, существуют формирования, в которых
преимущества объединительных процессов реализуются лишь частично, ввиду недостаточной
разработки и развития организационно-экономических связей, к ним относятся
отдельные предприятия второй группы. Вторая группа - это агропромышленные
холдинговые компании, где предприятиями-интеграторами являются пищевые,
перерабатывающие и обслуживающие предприятия.
Интегрированные структуры этой группы не
оказывают значительного влияния на производство, так как средства, привлекаемые
объединениями второй группы, направляются в основном на текущие
производственные затраты, инвестиции осуществляются в небольших объемах,
инновационная деятельность почти отсутствует. Следовательно, синергетический
эффект от совместной деятельности для них заключается лишь в предотвращении
банкротства. Однако такие интегрированные формирования этой группы, как ОАО «Иркутский
масложиркомбинат», ОАО «Иркутский мясокомбинат», ООО «Падунский» занимают
лидирующее положение в регионе, вкладывают значительные инвестиции в
сельскохозяйственное производство, но, несмотря на это, доля интегрированных
структур второй группы в общеобластных показателях пока еще незначительна по
сравнению с показателями интегрированных структур первой группы.
Проведенные исследования подтвердили, что
необходимо активизировать работу по привлечению сельскохозяйственных
организаций к агропромышленной интеграции с целью сохранения в процессе
интегрирования хозяйствующих субъектов как производственных единиц. Поскольку
из-за финансовой несостоятельности, высокой кредиторской задолженности, в
частности, по заработной плате, изношенности основных фондов, недостатка
оборотных средств и технологической отсталости сельскохозяйственные организации
вынуждены вступать в интегрированные структуры.
Кроме того, интегрированные формирования
восполняют недостаток в организационном, финансовом и материальном обеспечении
агропромышленного производства, оздоравливая экономику АПК, повышая
конкурентный потенциал аграрного сектора, расширяя возможности продвижения
сельскохозяйственной продукции на рынок, а также способствуют решению
социальных проблем села. В результате чего таким хозяйствам, как СПК им.
Кирова, ООО «Саянский бройлер» удалось преодолеть спад производства,
инициировать инвестиционные процессы, ввести в процесс производства трудовые
ресурсы города и села и тем самым снизить социальную напряженность, реально решать
вопросы технологического и социально-экономического характера.
Таким образом, для эффективного функционирования
холдинговых компаний необходимо разработать стратегию их дальнейшего развития,
которая способствовала бы росту социально-экономических показателей
деятельности АПК региона. По нашему мнению, в числе первоочередных мер должны
быть следующие: разработка нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность
агропромышленных холдинговых структур и других интегрированных формирований;
установление оптимальных границ интегрированных структур, масштабов
концентрации и специализации агропромышленного производства; обеспечение равных
условий доступа хозяйств-участников холдинга к финансовым ресурсам, выделение
инвестиций прежде всего на восстановление ресурсного потенциала, в первую
очередь на приобретение высокопроизводительной техники, на внедрение
современных технологий, на техническое перевооружение производства.
В ходе исследования проблем интегрирования
сельскохозяйственных предприятий выявлено, что участие в агропромышленном
формировании накладывает дополнительную ответственность, поскольку
финансово-экономические трудности одной организации могут в той или иной мере
затронуть остальных. Поэтому предлагается при создании агропромышленного объединения,
а также при выявлении проблем уже функционирующего интегрированного
формирования проводить системный анализ. В этих целях рекомендуем провести
комплексную рейтинговую оценку производственно-финансовых результатов
деятельности предприятий.
Для оценки уровня рейтинга предприятий
использовались элементы методики Н.Ф. Колодиной, в которой применяются
показатели, отражающие основные аспекты производственно-финансовой деятельности
предприятия.
Уточнение существующей методики рейтинговой
оценки осуществляется путем включения таких оценочных показателей, как
окупаемость затрат и коэффициент концентрации собственного капитала. Эти
показатели дают представление о финансовом положении сельскохозяйственных
организаций, а именно коэффициент концентрации собственного капитала отражает
способность выполнения предприятием своих долговых обязательств. Также для
оценки деятельности сельскохозяйственных предприятий необходимо учитывать
качество почвы в хозяйстве, чтобы получить представления об эффективности
использования каждого гектара сельскохозяйственных угодий. В этих целях
предлагается перевести их в сопоставимые единицы - гектары соизмеримой площади.
Перечень используемых показателей характеризует
основные стороны производственно-финансовой деятельности интегрированных
структур, позволяет выявить результаты деятельности предприятий и их
особенности и включает: производство зерна, производство молока, стоимость
валовой продукции в сопоставимых ценах на 100га условной соизмеримой площади;
фондообеспеченность, коэффициент специализации, урожайность зерновых,
среднегодовой удой на 1 фуражную корову, удельный вес активной части основных
средств в общей их стоимости, коэффициент обновления основных фондов,
коэффициент концентрации собственного капитала, производство валовой продукции
в сопоставимых ценах на 1 среднегодового работника, окупаемость затрат,
коэффициент текущей ликвидности, оборачиваемость активов.
Исходные показатели стандартизируются в
отношении показателя соответствующего «эталонного» предприятия по формуле:
,
где Х - стандартизированные
показатели i-го предприятия;
а i - значение показателя i-го
предприятия;а - значение показателя «эталонного» предприятия.
Рейтинговая оценка определялась по
формуле:
,
где R i - значение рейтинговой
оценки i-го предприятия;
х i j - стандартизированные
показатели i-го предприятия.
В результате сравнительного
экономического анализа перечисленных показателей предприятия упорядочиваются в
порядке возрастания рейтинговой оценки на основании обработки отчетных и
стандартизированных показателей. Наивысший рейтинг имеет то предприятие, у
которого значение сравнительной оценки минимально.
Наложение предложенной методики было
проведено на интегрированные формирования Бижбулякского района с целью
выделения более перспективных в регионе. Результаты ранжирования показали, что
наивысший рейтинг имеет СПК им. Кирова, у этого объединения самое низкое
значение рейтинговой оценки, оно соответственно занимает первое место. Кроме
этого, среди лидеров выступают ООО «Саянский бройлер», ЗАО «Монолит, а также
дочерние предприятия холдинговых компаний - ООО «Виват-Агро», ЗАО «Кимильтей».
Расчет методики рейтинговой оценки
позволил сделать вывод о том, что в интегрированных формированиях
оборачиваемость бюджетного рубля значительно выше, чем в остальных предприятиях
области. Практика вкладывания бюджетных средств в эффективные интегрированные
структуры оправдывает себя и следствием ее применения является увеличение
объемов производства и рост доходов предприятий. Следовательно, результаты
рейтинговой оценки интегрированных агропромышленных структур региона позволят определить
долю и целесообразность вкладывания бюджетных средств для этих предприятий,
поскольку государственная поддержка является основополагающим приоритетом при
организации, формировании и развитии организационно-экономических отношений.
Недостаточное развитие интеграционных процессов в региональном АПК
обусловливает постоянный поиск и развитие инструментов государственного
регулирования, способных активизировать агропромышленную интеграцию.
Основные направления государственной
поддержки интегрированным агропромышленным формированиям региона должны
обеспечивать благоприятные условия для производства и переработки продукции,
способствовать углублению общественного труда, специализации и концентрации
производства, выходу АПК региона на уровень устойчивого развития,
следовательно, система государственной поддержки интегрированным формированиям
должна строиться таким образом, чтобы способствовать реальному укреплению их
экономики и формированию условий для последующего экономического роста.
С учетом региональных условий
хозяйствования интегрированных формирований и в соответствии с Государственной
программой развития сельского хозяйства и регулирования рынков
сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012
систематизированы основные направления их государственной поддержки,
направленные на устойчивое развитие сельскохозяйственного производства.
Перечисленные основные направления
государственной поддержки необходимо дополнить предоставлением субсидий на
переработку сельскохозяйственной продукции интегрированным формированиям, так
как в Государственной программе развития сельского хозяйства и регулирования
рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 годы
не полностью охвачена данная сфера. Поскольку интегрированные формирования, в
отличие от сельскохозяйственных предприятий, имеют более значительные объемы
производства сельскохозяйственной продукции, особенно быстро портящейся и
малотранспортабельной, следовательно, острее встает необходимость ее
промышленной переработки на месте. Организация полной
производственно-технологической цепи способствует глубокой переработке и
снижению потерь сырья, уменьшению затрат на ее производство и реализацию,
повышению качества выпускаемой продукции и обеспечению потребностей населения
региона в продуктах питания. Решение такой задачи заключается в предоставлении
финансовой помощи на приобретение специального оборудования, индустриальных
технологий, охватывающих весь технологический процесс переработки
сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, необходим единый
производственный комплекс взаимосвязанных и дополняющих друг друга производств,
что позволит увязать между собой организационно-экономические и
научно-технические и технологические мероприятия, расширить необходимую для устойчивого
развития АПК финансовую базу за счет повышения производительности труда и
эффективности производства.
Как показывают проведенные
исследования, развитие процессов интегрирования сопутствует совершенствованию
организационно-экономических отношений. Об этом свидетельствует анализ уровня
использования производственно-ресурсного потенциала, который служит
характеристикой фактора организации производства и труда, отношения коллектива
к работе, отражая этим субъективный вклад последнего в производство продукции
и, таким образом, полностью отражая влияние организационно-экономических
отношений на производственно-хозяйственную деятельность предприятия.
Разработанная нами методика оценки
производственно-ресурсного потенциала предприятий в доинтеграционный и
интеграционный периоды, основанная на расчете производственных функций,
позволила определить эффект от изменения организационно-экономических связей
хозяйствующих субъектов интегрированного формирования.
Сравнение показателей валовой
продукции и производственного потенциала интеграционного периода и их
прогнозных значений при условии сохранения тенденции развития, как и в
предшествующий интеграции период, дает следующие результаты: эффективность
организационно-экономических отношений напрямую зависит от числа вовлекаемых в
интегрированное формирование хозяйств и от продолжительности их
функционирования в его составе. Расчеты показывают, что в 2003 году, при
присоединении ОАО «Сибирь» к СПК им. Кирова, совершенствование
организационно-экономических отношений в этих предприятиях обеспечило
дополнительное получение 6260 тысяч рублей валовой продукции. В 2010 году,
когда в состав объединения было вовлечено уже семь сельскохозяйственных
предприятий, эффект составил 50650 тысяч рублей дополнительной валовой продукции,
что более чем в 8 раз превысило результаты 2003 года.
Кроме того, в исследуемых хозяйствах
после проведения интеграционных процессов произошло улучшение условий труда.
Как отмечают 55-57 % респондентов, улучшились санитарно-гигиенические условия,
безопасность на рабочем месте, производится выдача спецодежды, кормление
обедами, ужинами при увеличении продолжительности смены; возросла
ответственность работников на рабочем месте. Контроль за дисциплиной стал более
жестким, но 21 % респондентов ответили, что после присоединения увеличилась
заработная плата; у 8 % - появилось моральное удовлетворение от работы и 3 % -
предвидят перспективы профессионального продвижения. 36% опрошенных
удовлетворены своим материальным положением и считают, что жизнь их значительно
улучшилась. Погашена ранее накопленная задолженность по заработной плате
работникам присоединенных предприятий в сумме 2,6 млн рублей. Для акционеров,
владельцев привилегированных акций установлены размеры дивидендов.
Фиксированный размер годового дивиденда по одной привилегированной акции
составляет: зерно фуражное - 200 кг, отруби - 200 кг, мука продовольственная 1
сорта - 40 кг, солома - 2 тонны, вспашка земли до 60 соток.
Таким образом, предлагаемый
методический подход, апробированный на примере СПК им. Кирова, позволяет
сделать вывод о положительном влиянии интеграционных процессов на изменение
результативности производства в структурных подразделениях интегрированного
формирования.
Для расчета величины действительного
дохода необходимо определить размер потерь, обусловленный недозагрузкой объекта
и неплатежами (потери, возникающие при сборе арендной платы).
Величина потерь, обусловленная
неплатежами, зависит от многих факторов. Так в период экономического кризиса
величина неплатежей по договорам аренды объектов производственного назначения
существенно увеличилась (до финансового кризиса неплатежи практически
отсутствовали благодаря авансовым платежам за аренду), что обусловлено
снижением платежеспособности арендаторов и рентабельности бизнеса. В рамках
данного отчета величина потерь из-за задержки платежей принята равной 15% от
потенциального валового дохода за вычетом не арендованных помещений.
Величины потерь от недозагрузки
объекта рассчитаны из предположения, что смена арендаторов происходит один раз
каждые 3 года и на поиск новых и заключение нового договора аренды потребуется
3-5 месяцев (4/(12х3+4)=10%). В остальном, в Бижбулякском районе спрос на
помещения производственно-складского назначения согласно данным обзора рынка
превышает предложения, поэтому простой помещений возникает только в период
смены арендатора (текущий ремонт, оформление договора аренды с новым
арендатором). Таким образом, величина потерь из-за недозагрузки принята равной
10 %.
Операционные расходы
Операционные расходы - это
периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального
функционирования объекта недвижимости.
Вследствие того, что в соответствии
с вариантом наилучшего использования предполагается сдача оцениваемых площадей
в аренду, часть операционных расходов ляжет на плечи арендатора. В настоящем
отчете будет вестись речь только о тех расходах, которые должен будет нести
арендодатель оцениваемого здания.
Операционные расходы можно разделить
на три основные группы:
- постоянные расходы;
- переменные расходы;
- резерв на замещение.
Постоянные расходы
К этой статье расходов относятся налог на
имущество, страховые платежи, а также платежи за земельный участок.
Налог на имущество. Налогом на имущество
облагаются недвижимость и капитальные затраты согласно части II Налогового
кодекса РФ. Ставка налога равна 2,2% от среднегодовой балансовой стоимости
улучшений Vbal. Балансовая стоимость рассчитывается по формуле:
= (Vbal1/2 + Vbal2+ Vbal3+Vbal4/2)/3
- остаточная стоимость на первое число первого
месяца первого квартала,- остаточная стоимость на первое число первого месяца
второго квартала первого
года.
Учитывая, что оплата налога на имущество
начисляется ежеквартально, рассчитаем величину налога на имущество за первый
год эксплуатации объекта.
Балансовая стоимость объекта определяется как
разность стоимости воспроизводства объекта и величины потери стоимости объекта
из-за физического износа по норме амортизации. Размер амортизации определяется
на основании Постановления Правительства РФ от 1 января 2005 г. № 1 «О
Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы». В рамках
данного расчета срок экономической жизни объекта принят равным 50 годам.
Налог на имущество за расчетный период
эксплуатации объекта приведен в табл. 24.
Табл. 24. Расчет
налога на улучшения
|
Год
|
Месяц
|
Остаточная
стоимость, руб.
|
Амортизационные
отчисления, руб.
|
Налог
на имущество, руб.
|
|
1
|
23
598 528
|
39
331
|
129
467
|
|
2
|
23
559 197
|
39
331
|
|
|
3
|
23
519 866
|
39
331
|
|
|
4
|
23
480 536
|
39
331
|
129
143
|
|
5
|
23
441 205
|
39
331
|
|
|
1
|
6
|
23
401 874
|
39
331
|
|
|
7
|
23
362 543
|
39
331
|
128
818
|
|
8
|
23
323 212
|
39
331
|
|
|
9
|
23
283 881
|
39
331
|
|
|
10
|
23
244 550
|
39
331
|
128
494
|
|
11
|
23
205 219
|
39
331
|
|
|
12
|
23
165 889
|
39
331
|
|
|
Налог
на имущество за первый год
|
515
923
|
|
1
|
23
126 558
|
39
331
|
126
872
|
|
2
|
23
087 227
|
39
331
|
|
|
3
|
39
331
|
|
|
4
|
23
008 565
|
39
331
|
126
547
|
|
5
|
22
969 234
|
39
331
|
|
|
2
|
6
|
22
929 903
|
39
331
|
|
|
7
|
22
890 572
|
39
331
|
126
223
|
|
8
|
22
851 241
|
39
331
|
|
|
9
|
22
811 911
|
39
331
|
|
|
10
|
22
772 580
|
39
331
|
125
898
|
|
11
|
22
733 249
|
39
331
|
|
|
12
|
22
693 918
|
39
331
|
|
|
Налог
на имущество за второй год
|
505
539
|
|
1
|
22
654 587
|
39
331
|
124
276
|
|
2
|
22
615 256
|
39
331
|
|
|
3
|
22
575 925
|
39
331
|
|
|
4
|
22
536 594
|
39
331
|
123
951
|
|
5
|
22
497 264
|
39
331
|
|
|
3
|
6
|
22
457 933
|
39
331
|
|
|
7
|
22
418 602
|
39
331
|
123
627
|
|
8
|
22
379 271
|
39
331
|
|
|
9
|
22
339 940
|
39
331
|
|
|
10
|
22
300 609
|
39
331
|
123
302
|
|
11
|
22
261 278
|
39
331
|
|
|
12
|
22
221 947
|
39
331
|
|
|
Налог
на имущество за третий год
|
495
156
|
|
1
|
22
182 616
|
39
331
|
121
680
|
|
2
|
22
143 286
|
39
331
|
|
|
3
|
22
103 955
|
39
331
|
|
|
4
|
22
064 624
|
39
331
|
121
355
|
|
5
|
22
025 293
|
39
331
|
|
|
4
|
6
|
21
985 962
|
39
331
|
|
|
7
|
21
946 631
|
39
331
|
121
031
|
|
8
|
21
907 300
|
39
331
|
|
|
9
|
21
867 969
|
39
331
|
|
|
10
|
21
828 639
|
39
331
|
120
706
|
|
11
|
21
789 308
|
39
331
|
|
|
12
|
21
749 977
|
39
331
|
|
|
Налог
на имущество за четвертый год
|
484
773
|
|
5
|
1
|
21
710 646
|
39
331
|
119
084
|
|
Год
|
Месяц
|
Остаточная
стоимость,
|
Амортизационные
отчисления,
|
Налог
на
|
|
|
руб.
|
руб.
|
имущество,
руб.
|
|
2
|
21
671 315
|
39
331
|
|
|
3
|
21
631 984
|
39
331
|
|
|
4
|
21
592 653
|
39
331
|
118
760
|
|
5
|
21
553 322
|
39
331
|
|
|
6
|
21
513 992
|
39
331
|
|
|
7
|
21
474 661
|
39
331
|
118
435
|
|
8
|
21
435 330
|
39
331
|
|
|
9
|
21
395 999
|
39
331
|
|
|
10
|
21
356 668
|
39
331
|
118
111
|
|
11
|
21
317 337
|
39
331
|
|
|
12
|
21
278 006
|
39
331
|
|
|
Налог
на имущество за пятый год
|
474
389
|
|
6
|
1
|
21
238 675
|
39
331
|
116
488
|
|
2
|
21
199 344
|
39
331
|
|
|
3
|
21
160 014
|
39
331
|
|
|
4
|
21
120 683
|
39
331
|
116
164
|
|
5
|
21
081 352
|
39
331
|
|
|
6
|
21
042 021
|
39
331
|
|
|
7
|
21
002 690
|
39
331
|
115
839
|
|
8
|
20
963 359
|
39
331
|
|
|
9
|
20
924 028
|
39
331
|
|
|
10
|
20
884 697
|
39
331
|
115
515
|
|
11
|
20
845 367
|
39
331
|
|
|
12
|
20
806 036
|
39
331
|
|
|
Налог
на имущество за шестой год
|
464
006
|
|
7
|
1
|
20
766 705
|
39
331
|
113
892
|
|
2
|
20
727 374
|
39
331
|
|
|
3
|
20
688 043
|
39
331
|
|
|
4
|
20
648 712
|
39
331
|
113
568
|
|
5
|
20
609 381
|
39
331
|
|
|
6
|
20
570 050
|
39
331
|
|
|
7
|
20
530 720
|
39
331
|
113
243
|
|
8
|
20
491 389
|
39
331
|
|
|
9
|
20
452 058
|
39
331
|
|
|
10
|
20
412 727
|
39
331
|
112
919
|
|
11
|
20
373 396
|
39
331
|
|
|
12
|
20
334 065
|
39
331
|
|
|
Налог
на имущество
|
453
623
|
|
8
|
1
|
20
294 734
|
39
331
|
111
297
|
|
2
|
20
255 403
|
39
331
|
|
|
3
|
20
216 072
|
39
331
|
|
|
4
|
20
176 742
|
39
331
|
110
972
|
|
5
|
20
137 411
|
39
331
|
|
|
6
|
20
098 080
|
39
331
|
|
|
7
|
20
058 749
|
39
331
|
110
648
|
|
8
|
20
019 418
|
39
331
|
|
Страховые платежи
В состав постоянных операционных расходов
включаются денежная сумма, называемая страховой премией. Величина страховой
премии задается страховым тарифом, выраженным в процентах от страховой суммы.
Страховые тарифы для зданий и сооружения
составляют порядка 0,2-0,4% от страховой суммы, на отделку и декор - 0,4-1,2%.
Для данных расчетов принимаем нижнее значение данного диапазона - 0,2%.
Платежи за земельный участок
Состав отчислений за земельный участок зависит
от того, какие права оформлены на земельный участок. Так, если на земельный
участок оформлено право собственности, то собственник несет затраты на уплату
налога на рассматриваемый участок. Если участок находится в аренде, то расходы
определяются величиной арендной платы за земельный участок.
Согласно предоставленным документам, земельный
участок принадлежит Гражданину N на праве собственности.
Далее приведен расчет величины земельного налога
на рассматриваемый земельный участок. Согласно п.1 ст.2 Решения Городского
Собрания от 11 декабря 2010 г. N 231 «Об установлении земельного налога на
территории муниципального образования», в отношении земельных участков,
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, размер налоговой ставки
составляет 0,3.
Таблица 25. Расчет
земельного налога
|
Наименование
показателя
|
Значение
показателя
|
|
Площадь
земельного участка, кв.м.
|
5
000
|
|
Кадастровая
стоимость земельного участка, рублей
|
34
831,5
|
|
Кадастровая
стоимость земли, рублей/кв.м.
|
6,9663
|
|
Земельный
налог, % от кадастровой стоимости
|
0,3%
|
|
Земельный
налог, рублей/кв.м.
|
0,02
|
|
Земельный
налог, рублей/год
|
104
|
Таким образом, величина налога за земельный
участок, площадью 5000 кв.м., составила 104 рубля в год.
Заключение
Результатом проведенного исследования стали
следующие положения:
. Выявлена взаимосвязь стоимостей ликвидных и
неликвидных активов предприятия, которая обусловлена влиянием ряда внешних
факторов (разница цен спроса и предложения неликвидных активов, рентабельность
активов предприятия, процентные ставки, ожидаемое время владения имуществом,
риск реализации неликвидного имущества и др.).
. Предложен механизм определения рыночной
стоимости обязательств и акционерного капитала предприятия в случаях превышения
величины (номинала) его обязательств над рыночной стоимостью активов.
. Предложена процедура обобщения результатов
оценки стоимости имущества различными методами, которая заключается в
определении не обезличенной стоимости изначально, а в определении стоимости
имущества для конкретного субъекта рынка - продавца или покупателя.
. Определены критерии принятия менеджерами
эффективных инвестиционных решений на основе выбора между: а) инвестированием в
активы и погашением обязательств; б) инвестированием в активы и выплатой
дивидендов; в) инвестированием в активы и оставлением запаса денежных средств;
г) покупкой (продажей) и арендой (сдачей в аренду) недвижимости.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого
земельного участка, площадью 5 000 кв. м составила 870,10 рублей/кв.м.
Список литературы
1. Федеральный
Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-ФЗ
. Федеральные
стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля
2007 года: №254 - ФСО № 3, №255 - ФСО № 2, №256 - ФСО №1
. Закон
РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998
. Федеральный
стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)»,утвержденный приказом Минэкономразвития России от
20 июля 2007 года № 256
. Федеральный
стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255
. Федеральный
стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254
. Артеменков
И.Л., Микерин Г.И., Павлов Н.В. Международные стандарты оценки / пер. с англ.
Артеменкова И.Л., Микерина Г.И., Павлова Н.В.; 7-е изд. - М.: Российское
общество оценщиков, 2005
. Артамонов
B.C., Попов А.И., Иванов С.А. Экономическая теория. Учебник для вузов. 2-е
издание. - СПб.: Питер, 2010
. Тарасевич
Л.С., Гребенников П.И., Леусский А.И. Микроэкономика. - 4-е изд., испр. и доп.
М.: Юрайт-Издат, 2006
. Зайцев
Н.Л. Экономика, организация и управление предприятием. 2-е изд., доп. - М.:
Инфра-М, 2008
. Джуха
В. М., Курицын А. В., Штапова И. С. Экономика отраслевых рынков. Н.Новгород :
Феникс,2010
. Басовский
Л. Е.Экономика отрасли. М.: ИНФРА-М, 2009
. Поздняков
В. Я., Казаков С. В. Экономика отрасли. М.: Инфра-М, 2010
. Рутгайзер
В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. М.: Маросейка, 2007
. Рутгайзер
В. М. Справедливая стоимость бизнеса. Проекция рыночных условий на процедуры
оценивания стоимости активов и обязательств. -М.: Маросейка, 2010
. Грязновой
А.Г., Федотовой М.А. Оценка бизнеса: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.:
Финансы и статистика, 2008
. Щербаков
В.А., Щербакова H.A. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) М.: Омега-Л, 2006.
- 288 с.
. Валдайцев
C.B. Оценка бизнеса: учеб. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Велби, Проспект,
2008
. Есипова
В.Е., Маховикова Г. А. Оценка бизнеса: Учебное пособие. 3-е изд. - СПб.: Питер,
2010
. Колер
Т., Коупленд Т., Мурин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление 4-е изд. -
М.: Олимп-Бизнес, 2008
. Хитчнер
Джеймс Р. Три подхода к оценке стоимости бизнеса М.: Маросейка, 2008
. Шпилевская
Е.В., Медведева О. В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) М.: Феникс, 2010
. Эванс
Фрэнк Ч., Бишоп Дэвид М. Оценка компаний при слияниях и поглощениях. Создание
стоимости в частных компаниях - М.: Альпина Паблишерз, 2009
. Сычева
Г.И., Колбачев Е. Б., Сычев В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) М.:
Феникс, 2003
. Иванов
И. В., Баранов В. В. Оценка бизнеса. Методы и модели оценки стоимости
предприятий традиционных и наукоемких отраслей М.: Альпина Бизнес Букс, 2007
. Ендовицкий
Д.А., Соболева В.Е. Экономический анализ слияний/поглощений компаний -М.:
КноРус, 2010
. Хиггинс
Роберт С. Финансовый анализ. Инструменты для принятия бизнес-решений - М.:
Вильяме, 2007
. Шатраков
А. Ю., Комков Н. И., Мерсиянов А. А., Шамин М. А. Стоимость предприятий при
интеграционном процессе М.: Экономика, 2008
. Черный
Ю. И., Рейнгольд Е. А. Стоимость бизнеса и стратегия развития компании. Основные
принципы построения интегрированной системы М.: РИО МАОК, 2009
. Козырь
Ю. В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения М.: Альфа-Пресс, 2004
. Анискин
Ю.П., Сергеев А.Ф., Ревякина М.А. Финансовая активность и стоимость компании
М.: Феникс, 2005
. Касьяненко
Т. Г., Маховикова Г. А. Оценка бизнеса М.: Феникс, 2009
. 83.
Грегори А. Стратегическая оценка компаний М.: Квинто-Консалтинг, 2003
. Гараникова
Л. Ф. Оценка стоимости предприятия Тверь: ТГТУ, 2007
. Родин
А.Ю. Правовые основы оценочной деятельности: учебное пособие. М.: Московская
финансово-промышленная академия, 2005
. Бахрушина
М.А., Пласкова Н.С. Анализ финансовой отчетности М.: Вузовский учебник, 2006
. Шеремет
А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности - М.: ИНФРА-М, 2006
. Красова
О.С. Бюджетирование и контроль затрат на предприятии - М.: Омега-Л, 2009
. Рыбакова
О.В. Бухгалтерский управленческий учет и бюджетирование М.: РАГС, 2010
. Горемыкин
В.А. Планирование на предприятии М.: Юрайт, 2010
. Симунин
Е. Н., Васильцова В. М., Симунина Т. А., Васильцов В. С. Планирование на
предприятии М.: КноРус, 2010
. Осипенкова
О. Ю., Горемыкина Т. К. Учет затрат, калькулирование и бюджетирование М.: МГИУ,
2007
. Рогова
Е. М., Ткаченко Е. А. Основы управления финансами и финансовое планирование -
СПб.: Вернера Регена, 2006
. Ревуцкий
Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены
предприятия (бизнеса). М.: // «Аудит и финансовый анализ». 2005, № 4. С. 239 -
261
. Ревуцкий
Л.Д. Определение стоимости предприятий: сравнение различных методов доходного
подхода. М.: // «Аудиторские ведомости», 2006, № 11. С. 39 - 47
. Ревуцкий
Л.Д. Понятия и показатели ценности и стоимости предприятий. М.: // «Аудиторские
ведомости», 2008, № 12. С.
. Ревуцкий
Jl.Д. Учет финансовых обязательств и организационно-технического состояния
предприятия при определении его рыночной стоимости и цены прекращения торга.
М.: // «Вопросы оценки», 2005. № 2. С. 46 - 50.
. Чеботарев
Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник. М.: Издательско-торговая
корпорация «Дашков и К», 2009
. Российский
статистический ежегодник. 2009.