Оценка государственного имущества
Аннотация
В дипломной работе рассмотрены основы и методы
оценки имущества, проведен анализ сложившейся практики оценки государственного
имущества, изучен международный опыт оценки и возможность использования данного
опыта в Республике Беларусь.
Актуальность исследования обусловлена
необходимостью получения достоверной и объективной оценки объектов
государственного имущества в условиях реформирования отношений собственности в
Республике Беларусь, привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, выходом
отечественных предприятий на международные рынки капитала.
Объектом исследования в
дипломной работе являются отчеты об оценке конкретных объектов, находящихся в
государственной собственности, а также нормативно-правовая база, регулирующая
оценочную деятельность в Республике Беларусь.
Предметом исследования
выступают порядок проведения и методы оценки.
В дипломной работе проведен
анализ законодательства Республики Беларусь, регулирующего вопросы оценки
государственного имущества, освещены проблемы оценки имущества, а также
отражены нарушения нормативных актов, допускаемые субъектами хозяйствования при
оценке государственного имущества.
На основании анализа состояния отечественной
практики оценки разработаны конкретные предложения по развитию методики оценки
государственного имущества и совершенствованию законодательства Республики
Беларусь, регулирующего оценочную деятельность.
Внедрение предложений автора в практику окажет
положительное влияние на экономическое развитие страны, привлечение инвестиций
в экономику, ускорение процессов приватизации и вовлечение в хозяйственный
оборот неиспользуемых зданий и сооружений.
Содержание
Введение
. Основы оценки имущества и
состояние оценочной деятельности в Республике Беларусь
.1 Методологические основы оценки
имущества
.2 Международные и национальные
стандарты оценки
.3 Государственное регулирование
оценочной деятельности в Республике Беларусь
. Порядок проведения оценки
государственного имущества в Республике Беларусь
.1 Порядок проведения оценки
имущества, находящегося в государственной собственности
.2 Рыночные методы оценки
государственного имущества
.3 Анализ оценки государственного
имущества на примере отчетов о рыночной стоимости объектов
.3.1 Анализ оценки на примере отчета
о рыночной стоимости изолированного помещения в г. Бресте
.3.2 Анализ оценки на примере отчета
о рыночной стоимости КУП «Завод строительных материалов»
. Развитие методики оценки
имущества, находящегося в государственной собственности
.1 Проблемы, связанные с оценкой
государственного имущества. Анализ нарушений нормативных актов, допускаемых
субъектами хозяйствования при оценке государственного имущества
.2 Развитие методики оценки
государственного имущества
Заключение
Список использованных источников
Введение
Актуальность вопросов оценки
имущества отражает девиз, существующий в странах рыночной экономики: «Без
оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без
экономического роста невозможна политическая стабильность» [3.1].
Реформирование отношений собственности в
Республике Беларусь направлено на создание многоукладной социально
ориентированной рыночной экономики, стимулирование инвестиционной активности.
Целью государственной политики в области приватизации является кардинальное
повышение эффективности работы предприятий и экономического комплекса страны в
целом. Достижение данной цели предполагает: вовлечение в гражданский оборот
максимального количества объектов государственной собственности, оптимизацию
структуры последней; обеспечение поступлений в республиканский и местные
бюджеты средств от приватизации; усиление социальной направленности процесса
приватизации государственного имущества. В этой связи особое значение
приобретает обеспечение объективной оценки объектов государственного имущества.
Реализация принципа объективности стоимости возможна в условиях, которые
характеризуются как финансово прозрачные. В это понятие входит проверяемая
достоверность первичной информации, адекватные методы обработки информации, а
также обоснование необходимых процедур по оценке имущества, не противоречащих
общепринятой международной практике.
В последние годы в Республике
Беларусь проведена значительная работа по совершенствованию нормативной базы
оценки имущества, издан документ о единой методологии оценки недвижимого
имущества, создана система стандартов и нормативных актов, регулирующих
оценочную деятельность, в том числе порядок оценки государственного имущества.
Однако процессы, происходящие на макро- и микроэкономических уровнях, развитие
рыночных отношений в нашей стране, ускорение процессов приватизации
государственного имущества, формирование рынка недвижимости предопределяют
дальнейшее совершенствования методологических основ оценки.
Целью данной дипломной работы является
разработка предложений по развитию методики оценки имущества и
совершенствованию законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Для достижения данной цели ставились следующие
задачи:
изучить методологические основы оценки
имущества, международный опыт оценки и состояние оценочной деятельности в
Республике Беларусь;
провести анализ отчетов о рыночной стоимости
конкретных объектов и выявить проблемы, возникающие при оценке государственного
имущества;
на основе анализа текущего состояния и
перспектив отечественной практики оценки определить пути развития методики
оценки государственного имущества.
Объектом исследования в данной
работе являются отчеты об оценке конкретных объектов, находящегося в
государственной собственности, а также нормативно-правовая база, регулирующая
оценочную деятельность в Республике Беларусь.
Предметом исследования
выступают порядок проведения и методы оценки.
При подготовке работы
использовалась международные и национальные стандарты оценки,
научно-методическая и учебная литература белорусских и зарубежных авторов,
законодательные акты Республики Беларусь и нормативные документы в сфере оценки
имущества. Анализ оценки государственного имущества проведен на основе отчетов
об оценке рыночной стоимости объектов. При отражении проблем, связанных с
оценкой имущества и нарушений, допускаемых предприятиями при оценке,
использованы конкретные примеры из практики.
Дипломная работа состоит из
трех разделов. Первый раздел посвящен теоретическим и правовым вопросам
оценочной деятельности.
Во втором разделе на основе
установленных порядка и методов проведения оценки государственного имущества
анализируются отчеты об оценке изолированного помещения в г. Бресте и КУП
«Завод строительных материалов».
В третьем разделе дипломной
работы отражены проблемы, связанные с оценкой имущества и нарушения,
допускаемые предприятиями при оценке. Вынесены предложения по развитию методики
оценки государственного имущества, а также по внесению изменений в действующие
нормативно-правовые акты.
Практическая значимость работы
состоит в том, что на основании обобщения международного опыта и практики
оценки в Республике Беларусь вынесены конкретные предложения, которые могут
быть использованы Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь и
другими организациями, регулирующими оценочную деятельность, для развития
методики оценки имущества и совершенствования нормативно-правовой базы.
1. Основы оценки имущества и
состояние оценочной деятельности в Республике Беларусь
1.1 Методологические
основы оценки имущества
К истокам методологических
основ оценки имущества относят исследования английского экономиста Альфреда
Маршалла, которым впервые была предложена концепция «оценки стоимости
имущества» и три подхода к оценке стоимости, а именно: сравнение сопоставимых
продаж, по затратам на замещение и капитализации доходов [1.1]. В дальнейшем
его теория нашла отражение в современных международных и европейских
стандартах, а также в законодательных актах Республики Беларусь.
Триединство оценочных подходов является не
случайным набором, а выражением методологической позиции «сквозного времени» -
прошлого, настоящего и будущего:
по данным прошлого времени измеряются затраты на
замещение имущества, которое рассматривается как сумма активов (затратный или
имущественный подход);
по данным настоящего времени сравниваются
рыночные (текущие) цены продаж аналогичного имущества (сравнительный или
рыночный подход);
по данным будущего времени прогнозируются
доходы, отражающие ожидаемую капитализацию дохода (доходный подход или подход
на основе капитализации).
Огромная роль в становлении российской оценки
принадлежит Сергею Юльевичу Витте. В бытность министром финансов Российской
Империи по его инициативе были приняты «Правила оценки недвижимых имуществ»
1893 г. и Инструкция по разъяснению Закона об оценке недвижимого имущества 1894
г., а в 1899 г. - новый Закон об оценке недвижимого имущества. Теория оценки
изложена и в его знаменитом «Конспекте лекций о народном и государственном
хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу
Александровичу в 1900-1902 годах». Удивителен, красив и содержателен российский
экономический язык того периода. Например, «За выделом из хозяйственного дохода
частей, причитающихся на долю труда, капитала и на уплату ренты, получается
остаток, составляющий предпринимательский барыш или чистый доход от
предприятия. Отличительная черта барыша предпринимателя заключается в полной
его неопределенности в противоположность ренте, заработной плате и проценту за
пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные
заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя
характеризуется элементами риска - величина этого дохода очень во многом
зависит от степени правильности первоначальных расчетов« [3.1].
В советское время потребности в широком
применении оценки не было, так как существовал только один собственник -
государство, и оно само устанавливало цены на имущество. В тоже время следует
отметить большой вклад советских ученых (академиков Л.В. Канторовича, Д.С.
Львова, В.Л. Макарова, Н.Я. Петракова, Н.П. Федоренко) в разработку новой по
тем временам научно-практической методологии экономических измерений. Так,
развитие оценки эффективности новой техники и НТП привело к широкому
распространению методологии дисконтирования - в оценочных расчетах годового
экономического эффекта (в кратко называемой Методике по новой технике 1977 г.),
а затем - в более сложных оптимизационных расчетах интегрального
социально-экономического эффекта для мероприятий НТП, т.е. инноваций (в кратко
называемой Комплексной методике 1983 г.) [3.2].
В Комплексной методике были заложены новаторские
идеи целостной оценки (с учетом социальных и экологических факторов, а также
неопределенности и рисков, свойственных инновационной экономике).
Обе эти методики (особенно вторая) были
прообразом «стандартов оценки», которые потом вернулись в Россию в переводах
зарубежных разработок. В указанных методиках понятие «экономический эффект»
означало превышение оцененных (по приведенной стоимости) результатов над
аналогичным способом оцененными затратами. На основе Методики по новой технике
1977 г. были разработаны десятки отраслевых методик и методик для отдельных
видов изобретений, а также для целей ценообразования. Выполнялись тысячи
расчетов эффекта, экспертиз цен на новую технику и т.п. В тех методиках впервые
были заложены рыночные принципы в отношении инноваций, хотя и в условиях
государственного регулирования [3.2].
В настоящее время в фундаментальной
экономической теории происходит переосмысление базовых принципов, а в
международном бухгалтерском учете полным ходом идет реформа, которая тесным
образом связана с методологическими основами оценки. Главное в новом
стоимостном мышлении - это представления о самой стоимости, которая понимается
не как формальное отражение какого-либо конкретного факта (результата сделки),
а как расчетно-аналитическая величина, содержательно выражающая состояние
рынка, функционирующего по установившимся правилам.
Стоимость фирмы зависит от того, для чего
производится оценка. Универсальной методики в этой сфере не существует.
Остановимся на некоторых, существующих в мире
методах оценки стоимости фирмы [3.3].
Метод способности самоокупаться (Ability-To-Pay
Method). Покупатели оценивают, какую сумму может данная фирма обслуживать как
долг, если купить ее на заемные средства. Продавцы вычисляют этим способом
максимальную цену, которую генерируемый фирмой денежный приток способен
поддержать. Логика метода: фирма будет производить денежный приток в X рублей,
доступный для оплаты заемного капитала. Покупатель может занять такой капитал,
вернуть его в разумные сроки, а затем получать прибыль от бизнеса. Величина
заемного капитала примерно равна цене бизнеса.
Метод превосходящих доходов (Excess Earnings
Method) - применяется для оценки прибыльной фирмы. Предполагается, что фирма
стоит столько, сколько реально стоят ее активы плюс «доброе имя», если доходы
достаточно высоки.
Метод экономической стоимости активов (Economic
Value of Assets Method) - применяется для фирм со снижающейся доходностью, а
также, когда продажа фирмы по частям выгоднее ее сегодняшней работы.
Независимые эксперты оценивают реальную ликвидационную стоимость каждой единицы
активов в отдельности, а результаты складываются, образуя цену фирмы.
Метод мультипликатора Цена/Доходы
(Price/Earningns Ratio Method) - применим для крупных акционерных компаний,
акции которых продаются на фондовой бирже. Подбирается ряд подобных компаний.
Вычисляется отношение рыночной цены акций к доходам на одну акцию, а затем
средняя величина этих отношений. Чистый доход после налогов, производимый
оцениваемой компанией, умножается на полученное среднее отношение Ц/Д и дает
вариант цены фирмы как цены совокупности всех ее акций.
Метод обеспеченности займа (Secured Loan Value)
- используется для вычисления величины займа, который может быть привлечен на
дальнейшее развитие фирмы после ее покупки. Каждый актив фирмы оценивается
отдельно, а сумма умножается на усредненный показатель, на который банковская
отрасль умножает стоимость актива, принимая его как залог.
В международной практике стоимость фирмы может
иметь разные формы:
) справедливая рыночная стоимость (fair market
value) - стоимость, принимаемая государственными органами, выгодная мелким и
крупным акционерам и близкая к средней рыночной стоимости аналогичных объектов;
) инвестиционная стоимость (investment value) -
т.е. стоимость данной фирмы для данного инвестора со всеми его планами,
предпочтениями, налоговыми особенностями, возможной синергетикой и
ограничениями;
) внутренняя, или фундаментальная, стоимость
(intrinsic, fundamental value), определяемая как оценка, полученная в
результате внимательного и согласованного изучения всех характеристик фирмы и
рыночных факторов;
) стоимость продолжающегося бизнеса (going
concern value), при получении которой оценщик полагает, что фирма будет
продолжать работать неопределенно долго;
) ликвидационная стоимость (liquidation value);
) балансовая или бухгалтерская стоимость (book
value) получаемая на основе бухгалтерских документов об активах фирмы и ее
обязательствах;
) реальная рыночная стоимость (market value), т.
е. цена за которую в разумные сроки можно продать фирму на доступном в
настоящее время рынке.
Стоимость фирмы в целом и
недвижимости в частности подвержена влиянию большого количества разнообразных
факторов (рис.1.1). Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно,
а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов.
Следует отметить, что факторам окружающей среды
в европейском стандарте оценки уделяется большое внимание, так как рынки стали
более чувствительными к экономическому влиянию воздействия факторов окружающей
среды, опасных веществ, загрязнения земли [3.4]. Ранее эти факторы
рассматривались в качестве местных проблем.
Рис. 1.1 Влияние различных
факторов на стоимость недвижимости
В теории стоимости сформулировано четыре
основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит, потребность и
реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные
принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов
недвижимости в процессе ее функционирования. Основные принципы оценки
недвижимости объединены в четыре группы (табл. 1.1) [1.2].
Таблица 1.1 Основные принципы оценки объектов
недвижимости
|
Ι.
Принципы,
основанные на представлениях пользователя
|
ΙΙ.
Принципы,
связанные с землей, зданиями, сооружениями
|
ΙΙΙ.
Принципы,
связанные с рыночной средой
|
ΙV.
Принцип наилучшего и эффективного использования
|
|
полезность
|
остаточная
продуктивность
|
зависимость
|
синтез
всех трех групп принципов: определение варианта использования, который
физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, а также
приводит к наивысшей стоимости объекта
|
|
замещение
|
вклад
(предельная продуктивность)
|
соответствие
|
|
|
альтернативных
издержек
|
возрастающие
и уменьшающие доходы
|
регрессии
и прогрессии
|
|
|
сбалансированность
|
конкуренция
|
|
|
экономическая
величина (размер)
|
предложение
и спрос
|
|
|
экономическое
разделение
|
изменение
|
|
Различия в практике разных стран, связанные с
методологией оценки, постепенно исчезают, так как бизнес в сфере недвижимости
становится все более международным. Различия законодательства в разных странах
сохраняются, и эта область гармонизируется более медленно. Методология оценки
должна отражать подход, общепринятый на рынке. Для мирового сообщества
достаточно актуальна проблема унификации оценочной деятельности, согласования
процедур оценки имущества.
.2 Международные и национальные стандарты оценки
В условиях ускоряющихся темпов глобализации
инвестиционных рынков появилась потребность в разработке признанных на
международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало
очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует
значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения
среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию
взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета
Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить
оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали
диалог, который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по
стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое
название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО
- IVSC).
В функции МКСО входит разработка и утверждение
Международных стандартов оценки (МСО). Стандарты оценки постоянно изменяются и
корректируются в зависимости от изменения рыночной среды. Редакции МСО были
опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих
стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и
происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не
поддается легкому обнаружению.
В настоящее время действуют
МСО-2007, которые в наибольшей степени теперь согласованы с Международными
стандартами бухгалтерской отчетности (МСФО).
В МСО-2007 сделаны следующие изменения по
сравнению с МСО-2005:
новый Стандарт МСО 2 «Базы стоимости отличные от
рыночной стоимости»;
новое Применение оценки МПО 2 «Оценка стоимости
для целей обеспеченного кредитования»;
новое Применение МПО 3 «Оценка стоимости активов
государственно-общественного (публичного) сектора для финансовой отчетности»;
Руководство МР - 8 «Затратный подход для
финансовой отчетности - АЗЗ [DRC]
(дополнение, проясняющее тест на адекватную прибыльность);
новое Руководство МР- 15 «Оценка стоимости
исторического имущества».
Методы оценки в МСО описаны не детально. Как
таковой, этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет
практики оценки. Основной целью МСО является описание основных признанных
методов определения стоимости, а также установление основных правил их
использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета подробно
описывать методы оценки, допущения, исходные данные и расчеты. Стандарт не
является учебником по оценке недвижимости, в нем также не описываются
математические процедуры различных методов.
Особенностью современных условий, определяющих
развитие оценочной деятельности, являются процессы интернационализации и
гармонизации процедур, связанных с экономическим оборотом имущества. В
настоящее время МКСО добился широкого распространения и признания Международных
стандартов.
Стандарты оценки должны обеспечивать:
взаимопонимание и конструктивное взаимодействие
между всеми субъектами оценочной деятельности;
установление четких требований к важнейшим
составляющим процесса оценки, а также ее результатам;
унификацию требований к составу и формам
представления документов, отражающих результаты оценки;
стабильность качественных показателей
оказываемых оценочных услуг;
формирование правил и процедур обеспечения
необходимого качества оценочных услуг, а также создание нормативной базы для их
сертификации, в соответствии с международными стандартами, нормами и правилами;
установление требований по обеспечению единства
применяемых методов, обеспечивающих воспроизводимость результатов оценки;
разработка системы терминов и определений
основных понятий, применяемых в оценочной деятельности;
создание и ведение системы классификации и
кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;
формирование нормативной базы системы обучения и
повышения квалификации оценщиков;
создание условий для действенного контроля за соответствием
деятельности оценщиков установленным требованиям и условиям;
формирование эффективной системы обмена
информацией, связанной с осуществлением оценщиками оценочной деятельности.
Единые стандарты оценки создаются и в рамках
Европейского Союза Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA), созданной
как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков в 1977 году.
TEGOVA разработала и опубликовала Европейские стандарты оценки (ЕСО) [3.4],
согласующиеся с МСФО. Директивой Совета Европы применение данных стандартов
рекомендовано для всех стран Европейского Союза. TEGOVA работает в тесном
сотрудничестве с МКСО (IVSC).
Общие стандарты и методология позволяют
проводить достоверные оценки в общественных и частных интересах с существенными
выгодами для коммерции и промышленности, финансового и институционального
инвестиционного сектора, так же как и для более широких слоев населения,
которые зависят непосредственно или косвенно от экономической эффективности
этих секторов.
Многие страны в силу
особенностей своей системы законодательства по вопросам собственности,
налогообложения, финансов принимают свои, национальные стандарты оценки.
Стандарты оценки разрабатываются государственными органами и общественными
саморегулируемыми организациями с целью установления требований к
классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной
деятельности.
В Российской Федерации разработаны «Стандарты
оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые
утверждены Правительством РФ (постановление № 519 от 06.07.2001). Кроме того,
решением правления Российского общества оценщиков (протокол № 56 от 15.12.2004)
введен Свод стандартов оценки который предназначен для применения в Российской
Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран
СНГ.
В 2002 году был создан Совет объединений
оценщиков СНГ (СОО СНГ) на первом Международный конгресс оценщиков СНГ,
прошедшем в Минске. Именно в Минске находится дирекция этой международной
организации, одним из членов которой является общественное объединение
«Белорусское общество оценщиков» (БОО). На ежегодно проводимых конгрессах
оценщиков СНГ обсуждаются актуальные вопросы оценочной деятельности, проблемы
регулирования оценочной деятельности в странах СНГ. Рассматриваются все виды
регулирования: законодательное регулирование, стандартизация на основе
международных и национальных стандартов оценки, саморегулирование, при котором,
как, например, в России, для осуществления оценочной деятельности необходимо
быть членом национальной общественной организации оценщиков.
Наша страна по международным стандартам
относится к странам с возникающим рынком. Поэтому следует обратить внимание на
Информационный документ Оценка на возникающих рынках (МСО 2005) [3.5].
Специфические экономические, правовые и
институциональные характеристики возникающих рынков ставят особые проблемы для
оценщиков. Однако, как указывается в МСО, оценщики, работающие на таких рынках,
не должны обходить основные понятия и общепринятые принципы оценки.
В Республике Беларусь стандарты
оценки создаются в соответствии с экономическими условиями развивающихся
рыночных отношений и структурой государственного управления на базе
законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации. Решение
о разработке государственных стандартов по оценке стоимости объектов
гражданских прав принято Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 №
615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Указ № 615).
Постановлением Государственного комитета по
стандартизации Республики Беларусь от 14.03.2007 № 15 утверждены и введены в
действие следующие государственные стандарты Республики Беларусь:
СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Основные положения»;
СТБ 52.1.01-2007 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)»;
СТБ 52.2.01-2007 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Оценка земельных участков»;
СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не
завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов
недвижимого имущества»;
СТБ 52.4.01-2007 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов»;
СТБ 52.6.01-2007 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Оценка транспортных средств».
Система стандартов оценки стоимости объектов
гражданских прав (далее - ССОГП) представляет собой комплекс взаимоувязанных
стандартов оценки, устанавливающих положения, правила и требования,
обеспечивающие нормативное, методическое, организационное единство при
определении стоимости объектов оценки, предоставлению услуг по оценке, а также
взаимодействию заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.
Положения ССОГП устанавливают: общие требования
и определения, основные понятия и виды стоимости, применяемые в оценочной
деятельности; общие требования к исходной информации; методы оценки, методы
расчета стоимости и область их применения; общий порядок оценки и требования к
ее результатам; общие требования к результатам и документам оценки. [2.14]
В СТБ 52.0.01-2007 определены следующие виды
стоимости (рис.1.2).
В соответствии с СТБ 52.0.01-2007 рыночная
стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец
объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его
приобрести. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают
достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;
стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;
объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;
продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения
сделки; на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме
обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается
дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и
уплатить за него определенную денежную сумму.
Рис. 1.2 Виды стоимости
Для сравнения приведу определение
рыночной стоимости, утвержденное IVSC/TEGOVA: «Рыночная стоимость - это
расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между
готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке
после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала
компетентно, расчетливо и без принуждения» [3.4].
По сути, данные определения отражают
единый подход к рыночной стоимости.
Стандартизация оценочной
деятельности - это научно-практическая деятельность, направленная на достижение
необходимой степени упорядоченности в области оценочной деятельности
посредством установления общих положений для использования субъектами оценочной
деятельности при решении существующих или возможных задач.
Особенностью всей современной системы
международных, европейских и национальных стандартов является понимание
методологических основ оценки стоимости имущества как наилучшей общепринятой
практики и признание ее критерием истинности. К настоящему времени достигнуты
междисциплинарные договоренности между основными международными организациями
по стандартам отдельных видов профессиональной деятельности, которые следует
отнести к сфере экономических измерений. Проблемы европейских стандартов и
национальных стандартов отдельных стран разрешаются путем приведения их в
соответствие с международными стандартами, с учетом тех особенностей, которые
могут быть доказательно обоснованы при сопоставлении с международными стандартами.
В противном случае возникают противоречия с международными институтами, которые
в последние два десятилетия стали регуляторами экономических процессов в мире.
Понимание современной белорусской экономики, как полноправно входящей в мировое
экономическое сообщество, позволяет относиться к ней с общепринятых
международных позиций.
Успехи, которые в самые последние годы были
достигнуты в деле гармонизации и интернационализации наилучшей общепринятой
практики, не снимают с повестки дня, а, наоборот, обостряют вопросы
совершенствования методологических основ оценки, ее научной обоснованности. Все
большее внимание уделяется экономико-теоретическим, финансово-правовым и
информационно-технологическим основаниям современной практики экономических
измерений, которыми занимаются разные дисциплины, а среди них оценочная
деятельность выполняет объединяющую методологическую функцию - как прикладное
выражение современных воззрений в экономическом знании.
Следует отметить, что в международной практике
особым явлением в экономических измерениях стало создание в последние годы
специальных стандартов для государственного (публичного) сектора экономики. В
финансовой отчетности - это целый свод МСФО ГС. В Международные стандарты
оценки уже включены Руководства по оценке организаций этого сектора в
соответствии с МСФО ГС.
Действующие в нашей стране стандарты оценки
распространяются на все формы собственности. Отдельные стандарты оценки для
государственного сектора не предусмотрены. Особенности оценки государственного
имущества регламентируются законодательными актами.
.3 Государственное регулирование оценочной
деятельности в Республике Беларусь
В целях регулирования оценочной деятельности,
обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц при проведении
оценки стоимости объектов гражданских прав, соблюдения экономических интересов
Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц принят Указ
Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в
Республике Беларусь» (далее - Указа № 615).
Принятие Указа № 615 обусловлено необходимостью
на уровне законодательного акта установить основные правила осуществления
оценочной деятельности в Республике Беларусь. В этом отношении Указ
представляет своего рода замену так и не принятому Закону «Об оценке стоимости
объектов гражданских прав».
Следует отметить, что до принятия Указа № 615,
оценочная деятельность в Республике Беларусь носила хаотичный характер:
оценкой могли заниматься любые субъекты
хозяйствования и индивидуальные предприниматели (при наличии в учредительных
документах записи о данном виде деятельности), т.е. от оценщиков не требовалось
наличие соответствующего образования и владение специальными знаниями в области
оценки (аттестация оценщиков не осуществлялась), не были определены
государственные органы, осуществляющие контроль за деятельностью оценщиков;
отсутствовали стандарты проведения оценки,
оценочная деятельность осуществлялась на основании ведомственных актов, в
результате в ряде случаев оценка имущества сводилась к субъективному мнению
оценщика без соответствующего обоснования. Так, несколько лет назад не редкими
были рекламные объявления фирм, занимающихся оценкой, о снижении на 50% налога
на недвижимость за счет проведения на предприятиях переоценки основных средств
методом прямой оценки, т.е. заведомо гарантировался результат независимо от
состава и качественных характеристик объектов.
Указ № 615 и утвержденное им Положение об оценке
стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь (далее - Положение) в
настоящее время является основным законодательным актом, регулирующим
осуществление оценочной деятельности и определяющим единую методологию оценки
недвижимого имущества в Республике Беларусь. Согласно нормам Указа № 615
государственную политику в области оценочной деятельности определяет Президент
Республики Беларусь. Совет Министров реализует государственную политику в
области оценочной деятельности, осуществляет контроль за деятельностью
республиканских органов государственного управления в данной сфере, а также
определяет методы оценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении
с ними определенных видов сделок. Государственный комитет по имуществу ведет
государственный реестр оценщиков; представляет интересы Республики Беларусь в
международных организациях по вопросам оценки стоимости объектов гражданских
прав; осуществляет иные полномочия в области оценки стоимости объектов
гражданских прав в соответствии с законодательством. [2.2]
Организационная диаграмма государственного
управления оценочной деятельностью в Республике Беларусь представлена на рис.
1.3.
Рис. 1.3 Государственное управление
оценочной деятельностью в Республике Беларусь
С момента вступления Указа № 615 в
действие оценщиком признается физическое лицо, имеющее свидетельство об
аттестации. Аттестацию оценщиков осуществляют: Государственный комитет по науке
и технологиям - в отношении объектов интеллектуальной собственности;
Государственный комитет по имуществу - в отношении предприятий как имущественных
комплексов, капитальных строений, земельных участков, иного имущества. Порядок
проведения аттестации оценщиков утвержден постановлением Совета Министров от
05.02.2007 № 148. Осуществлять деятельность по оценке стоимости объектов
гражданских прав оценщик может либо в качестве индивидуального предпринимателя,
либо, работника индивидуального предпринимателя или юридического лица,
осуществляющего оценочную деятельность. При этом юридическим лицом,
осуществляющим оценочную деятельность, признается организация, в штате которой
состоит не менее двух оценщиков.
Указом № 615 установлено ограничение
в возможности осуществлять оценочную деятельность: оценку стоимости
государственного имущества для совершения с ним сделок или иных юридически
значимых действий проводят государственные организации, организации, доля
государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50%.
В Положении, утвержденном Указом №
615, определены объекты гражданских прав, подлежащие оценке; перечислены
случаи, в которых проведение оценки стоимости объектов гражданских прав
является обязательным; приведен перечень методов, которые могут применяться для
определения стоимости объекта оценки. Так, объектами гражданских прав,
подлежащими оценке, являются предприятия как имущественные комплексы,
капитальные строения, изолированные помещения, не завершенные строительством
объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные
средства, материалы, доли в уставном фонде юридического лица, ценные бумаги,
имущественные права и другое имущество, а также объекты интеллектуальной
собственности.
Положение предусматривает следующие
методы расчета стоимости объектов оценки в Республике Беларусь (рис.1.4).
В Положении дается общее определение
частных методов определения рыночной стоимости объекта оценки, однако этого
вполне достаточно для понимания их сути. Доходный метод состоит в расчете
доходов, ожидаемых от использования объекта оценки. Затратный метод состоит в
определении суммы затрат, связанных с созданием (приобретением) объекта оценки.
Рис. 1.4 Методы оценки
Сравнительный метод состоит в
определении стоимости путем сравнения объекта оценки с аналогичными объектами,
сходными с ним по своим характеристикам, и перенесении их известной стоимости
на объект оценки. Положение допускает возможность при проведении оценки
стоимости объекта рыночным методом использовать как один, так и несколько
частных методов оценки. В том случае, если применяется одновременно несколько
методов, каждому из используемых методов присваивается его весовой коэффициент,
отражающий степень его достоверности для оценки данного объекта, при условии,
что сумма всех весовых коэффициентов равна единице.
В целях реализации государственной
политики в области оценочной деятельности и в соответствии с положениями Указа
№ 615 принят ряд правовых актов, касающихся оценки:
Указом Президента Республики
Беларусь от 19.04.2007 № 190 утверждено Положение о порядке оценки стоимости
культурных ценностей;
постановлением Совета Министров от
07.05.2007 № 562 определены методы оценки стоимости объектов гражданских прав
при осуществлении с ними определенных видов сделок или иных юридически значимых
действий;
постановлением Совета Министров от
24.05.2007 № 669 даны разъяснения по вопросу, касающемуся оценки имущества,
передаваемого в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по
кредитному договору, в том числе имущества, которое залогодатель приобретет в
будущем;
постановлениями Госкомимущества от
31.05.2007 № 31 и от 20.12.2007 № 67 утверждены Инструкции по кадастровой
оценке земель и Инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений),
изолированных помещений как объектов недвижимого имущества (соответственно);
постановлением Госкомимущества от
02.05.2008 № 35 установлен порядок проведения оценки имущества, находящегося в
государственной собственности;
постановлением Госкомимущества от
09.09.2008 № 70 утверждена Инструкция по оценке предприятий как имущественных
комплексов (бизнеса)».
Таким образом, ранее действующие
методические рекомендации по оценке стоимости отдельных объектов, утвержденные
в разное время различными республиканскими органами государственного
управления, в настоящее время заменены правовыми актами, разработанными на
основании требований Указа № 615 и государственных стандартов Республики
Беларусь по оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются
обязательными для применения оценщиками.
Следует отметить, что все
вышеуказанные правовые акты касаются и оценки имущества, находящегося в
государственной собственности. При этом оценка государственного имущества более
регламентирована и имеет свои особенности.
оценка имущество собственность
стоимость
2. Порядок проведения оценки государственного
имущества в Республике Беларусь
.1 Порядок проведения оценки имущества,
находящегося в государственной собственности
Издание Указа Президента Республики Беларусь от
13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» вызвало
необходимость приведения в соответствие нормативных документов, касающихся
оценки государственного имущества. На основании Положения об оценке стоимости
объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 615,
постановлением Госкомимущества от 02.05.2008 № 35 утверждена Инструкция о
порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной
собственности (далее - Инструкция № 35) [2.11].
Инструкция № 35 устанавливает порядок проведения
оценки имущества, находящегося в государственной собственности и закрепленного
за государственными юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления, имущества, переданного хозяйственным обществам по
договорам безвозмездного пользования, переданного по иным основаниям в виде
предприятий как имущественных комплексов; зданий, изолированных помещений;
сооружений, машин, оборудования, транспортных средств, инвентаря; не
завершенных строительством капитальных строений, неустановленного оборудования;
а также при совершении некоторых видов сделок с нематериальными активами, запасами,
акциями.
Следует отметить, что до вступления в силу
Инструкции № 35 оценка имущества, находящегося в государственной собственности,
регулировалась Положением об оценке государственного имущества, утвержденным
Минэкономики 14.05.1996, Минстатом 13.05.1996, Мингосимуществом 16.04.1996
[2.12].
Имеет место преемственность основных подходов к
оценке государственного имущества ранее действовавшего Положения и Инструкции.
При этом в Инструкции № 35 конкретизированы многие вопросы оценки
государственного имущества; даны определения основным терминам и понятиям;
содержатся новые положения, касающиеся оценки отдельных видов имущества.
Остановимся более подробно на основных
положениях Инструкции № 35. Так, в Инструкции № 35 даны определения основным
терминам (балансовой, восстановительной, первоначальной, остаточной,
утилизационной, оценочной стоимостям, оценочной стоимости предприятия); указаны
методы оценки, которые могут применяться для определения стоимости объекта
оценки (индексный, балансового накопления активов, пересчета валютной
стоимости, рыночный метод оценки с применением одного или нескольких из
методов: затратного, сравнительного, доходного); приведены виды оценки
(внутренняя оценка, независимая оценка); определены такие понятия как оценка,
дата оценки, объекты оценки, цели оценки.
В зависимости от целей оценки Инструкцией № 35
четко установлено: кто проводит оценку имущества и каким методом должна
производиться оценка. Например, при продаже имущества конкретному покупателю
оценку проводят государственные юридические лица, за которыми имущество
закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления
(внутреннюю оценку индексным методом), и организации (на основании заявок
государственных юридических лиц), осуществляющие оценочную деятельность
(независимую оценку рыночным методом).
Рассмотрим основные положения Инструкции № 35,
касающиеся оценки основных средств.
Оценка капитальных строений (зданий,
сооружений), изолированных помещений, машин, оборудования, транспортных
средств, иных основных средств проводится для целей: продажи на аукционе, по
конкурсу; продажи конкретному покупателю; внесения в виде неденежного вклада в
уставный фонд юридического лица; залога (ипотеки); безвозмездной передачи (в
том числе в частную собственность, а также не связанной с прекращением права
государственной собственности); передачи в безвозмездное пользование; передачи
в доверительное управление.
Внутренняя оценка проводится с учетом
результатов проведенной в установленном порядке инвентаризации. Базой для проведения
внутренней оценки индексным методом является балансовая стоимость, отраженная в
бухгалтерском учете и отчетности с учетом переоценок, проводимых в
установленном порядке, по состоянию на первое число месяца, на которое
проводится оценка.
Оценочная стоимость определяется путем
применения к остаточной стоимости коэффициента пересчета, который в зависимости
от целей оценки может быть равным единице или коэффициенту изменения стоимости
основных средств, ежемесячно утверждаемому Минстатом (далее - КИСос).
Оценочная стоимость основных средств (за
исключением зданий, изолированных помещений), накопленная амортизация которых
по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет более 90% от
первоначальной стоимости, определяется в размере 10% от первоначальной
стоимости, но не ниже утилизационной стоимости, подтверждаемой соответствующим
расчетом, произведенным комиссией государственного юридического лица.
Оценочная стоимость зданий, изолированных
помещений, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на
дату оценки составляет 50% и более от первоначальной стоимости, определяется с
учетом заключения территориальной организации по государственной регистрации
недвижимого имущества об обследовании зданий, изолированных помещений на
предмет определения их фактического физического износа (в %), и в расчет
принимаются данные с наименьшим значением износа или амортизации.
По полностью самортизированным основным
средствам их первоначальная стоимость определяется с учетом КИСос,
аналогичных для переоценки основных средств, имеющих остаточную стоимость.
Свои особенности имеет оценка каждого объекта
оценки: основных средств; не завершенных строительством капитальных строений и
неустановленного оборудования; нематериальных активов и запасов; акций (долей в
уставных фондах) хозяйственных обществ; предприятия как имущественного
комплекса. Особенности оценки, цели, методы и порядок проведения оценки
вышеуказанных объектов государственного имущества нашли отражение в Инструкции
№ 35.
Если оценка проводится с целью продажи имущества
конкретному покупателю или внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд
не государственного юридического лица, наряду с оценкой индексным методом в
обязательном порядке проводится оценка рыночным методом и в расчет принимается наибольшая
из стоимостей. Сравнение стоимостей производится отдельно по каждому
инвентарному объекту.
В Инструкции № 35 перечислены случаи, в которых
проведение оценки рыночным методом является обязательным. При этом установлено,
что оценка рыночным методом должна проводиться в соответствии с
государственными стандартами.
В установленных законодательством случаях
проводится экспертиза достоверности оценки государственного имущества с
подтверждением правильности определения оценочной стоимости имущества.
Фонд государственного имущества Госкомимущества
или областные (Минский городской) фонды государственного имущества проверяют и
подтверждают правильность определения оценочной стоимости имущества для
совершения с ними сделок в соответствии с законодательством.
Таким образом, в настоящее время основным
документом, определяющим порядок оценки государственного имущества, является
Инструкция № 35 [2.11]
В тоже время некоторые особенности оценки
государственного имущества нашли свое отражение в других законодательных актах.
Согласно подпункту 1.5. Указа Президента
Республики Беларусь от 25.02.2008 № 113 «О порядке и условиях продажи
юридическим лицам предприятий как имущественных комплексов убыточных
государственных организаций» установлено, что предприятие как имущественный
комплекс и право заключения договора аренды земельного участка составляют
единый предмет конкурса. Начальная цена продажи единого предмета конкурса
определяется как сумма начальной цены продажи предприятия как имущественного
комплекса и платы за право заключения договора аренды земельного участка.
Начальная цена продажи предприятия как имущественного комплекса определяется в
размере 20% от его оценочной стоимости на первое января текущего года. При
оценочной стоимости, равной нулю или имеющей отрицательную величину, начальная
цена продажи предприятия как имущественного комплекса составляет одну базовую
величину, установленную в Республике Беларусь на первое число месяца, в котором
осуществляется его продажа. Плата за право заключения договора аренды
земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного
участка с применением коэффициентов, устанавливаемых Советом Министров. [2.4]
В Положении о порядке формирования и
предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого
имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося
в государственной собственности, утвержденном Указом Президента Республики
Беларусь от 27.12.2007 № 667, содержатся требования, согласно которым аукционы
по продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности,
проводят территориальные фонды государственного имущества в порядке,
установленном Советом Министров. При этом недвижимое имущество и право
заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания
этого имущества, при продаже на аукционе составляют единый предмет аукциона.
Начальная цена единого предмета аукциона по продаже объекта определяется как
сумма начальной цены находящегося в государственной собственности недвижимого
имущества и начальной цены права заключения договора аренды земельного участка,
определяемой на основании кадастровой стоимости этого участка с применением
коэффициентов, установленных Советом Министров. [2.5]
.2 Рыночные методы оценки государственного
имущества
Основным собственником объектов недвижимости в
нашей стране по-прежнему остается государство. Поэтому очень важно провести
оценку государственного имущества по «справедливой» - рыночной стоимости,
принимаемой государственными органами и выгодной покупателям.
Порядок проведения оценки имущества рыночными
методами определен:
государственными стандартами Республики
Беларусь, утвержденными и введенными в действие постановлением Госстандарта от
14.03.2007 № 15;
Инструкцией по оценке капитальных строений
(зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого
имущества, утвержденной постановлением Госкомимущества от 20.12.2007 № 67
(далее - Инструкция № 67), которая применяется для оказания услуг по оценке
единого объекта недвижимого имущества; капитальных строений (зданий,
сооружений), изолированных помещений, инженерных сетей, благоустройства,
вложений в объекты недвижимости, элементов объекта недвижимости [2.10];
Инструкцией по оценке предприятий как
имущественных комплексов (бизнеса), утвержденной постановлением Госкомимущества
от 09.09.2008 № 70 (далее - Инструкция № 70), которая применяется для оказания
услуг по оценке предприятия как объекта прав, предприятия как имущественного
комплекса (бизнеса), доли в уставном фонде юридического лица, пакета акций,
части предприятия [2.13].
Указанные инструкции разработаны на основании
Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь,
утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 и в
соответствии с государственными стандартами.
Рыночный метод представляет собой метод оценки
объекта оценки на основе использования одного, двух или всех следующих методов
оценки: затратного, доходного, сравнительного.
Стоимость объекта недвижимости (V)
затратным методом определяется по формуле
V = VL + VB +
EP + IC + EAX - AD (2.1),
где VL
- стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;
VB
- стоимость улучшений, д.е.;- прибыль предпринимателя, д.е.;- косвенные
затраты, д.е.;
EAX
- внешнее удорожание, д.е.;- накопленный износ, д.е. [2.10]
Определение стоимости местоположения объекта
недвижимости (VL)
с использованием кадастровой стоимости производится по формуле
VL
= КСЗОНЫ x
SL
x kР
x kЦ
(2.2),
где КСЗОНЫ - кадастровая стоимость
земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, д.е./кв.м;
SL
- площадь земельного участка, кв.м;
kР
- корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;
kЦ
- коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков
Стоимость восстановления или стоимость замещения
законченных строительством объектов (стоимость улучшений) рассчитывается путем
приведения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости
объекта-аналога к единому уровню цен на дату оценки с применением
соответствующих индексов (коэффициентов). Если первоначальная стоимость объекта
оценки определена по первоначальной стоимости объектов-аналогов с
использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям
экономики, проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам
стоимость замещения (СЗ) рассчитывается по формуле
СЗ = СП x K1991x
KСМР x КН (2.3),
где СП - первоначальная стоимость
объекта оценки, рассчитанная по первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.;1991
- индекс пересчета стоимости объекта в базисный уровень цен 1991г.;СМР
- коэффициент СМР;
КН - коэффициент, учитывающий налоги
и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с
законодательством, рассчитанный без НДС. [2.10]
Если первоначальная стоимость объекта оценки
определена в базисном уровне цен до 1991 года и по результатам обследования на
объекте оценки выявлены отделочные работы по современным стандартам, объект
оценки оснащен современными средствами связи, коммуникациями, другими новыми
техническими решениями, стоимость восстановления (замещения) может
рассчитываться с учетом коэффициента научно-технического прогресса (kНТП),
который определяется по формуле
НТП
= (1 + Дс)n (2.4),
где Дс - рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического
прогресса, доля;- количество лет от базисного уровня цен до даты оценки. [2.10]
Рост стоимости, учитывающий влияние
научно-технического прогресса, принимается оценщиком от одного до трех
процентов в год либо экспертно на основании анализа изменения ценообразующих
факторов за период, прошедший с момента ввода в эксплуатацию объекта оценки или
с момента введения в действие технических нормативных правовых актов, по
которым определялась первоначальная стоимость объекта оценки, до даты оценки.
Косвенные затраты являются дополнительными
затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его
нормального функционирования за срок экспозиции. Косвенные затраты можно
рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и
др.
Прибыль предпринимателя (инвестора) - это
величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за
использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием. Основой для
расчета прибыли предпринимателя по объекту оценки может являться стоимость
восстановления (замещения). Норма прибыли определяется одним из методов:
экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.
Внешнее удорожание определяется как увеличение
стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних
факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические
факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства,
развитая инфраструктура и прочее. Для определения внешнего удорожания могут
применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.
При определении износа используются следующие
методы: нормативного износа; средневзвешенного износа; экономической жизни;
разбивки; рыночной выборки. Метод нормативного износа позволяет определить
физический износ улучшения как отношение фактического срока службы к
нормативному сроку службы. Метод средневзвешенного износа основан на
определении физического износа по техническому состоянию конструктивных
элементов на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки
в целом. Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется
путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате
визуального обследования, с установленными в законодательном порядке значениями
этих признаков.
Определение стоимости предприятия (V) затратным
методом заключается в расчете разницы между суммой всех активов и его
обязательствами, отраженных в бухгалтерском балансе, как правило, по состоянию
на первое число месяца, на которое проводится оценка, по формуле
= А - О
(2.5),
где А - активы предприятия, д.е.;
О - обязательства предприятия, д.е. [2.13]
В рамках затратного метода оценки предприятия
могут использоваться следующие методы расчета стоимости: накопления активов;
скорректированной балансовой стоимости; ликвидационной стоимости.
Оценка стоимости объекта недвижимости доходным
методом производится следующими методами расчета стоимости: прямой
капитализации; капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных
потоков); валовой ренты (валового мультипликатора); остатка.
Определение стоимости объекта недвижимости
(методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков)
производится по формуле
(2.6),
где V - стоимость объекта недвижимости;t
- годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости в году t; t -
норма дисконтирования в году t; n - норма дисконтирования в году n; n
- реверсия в году n;- расчетный период от 1 до n;- срок прогноза.
Расчет годового чистого операционного дохода
производится в виде реконструированного отчета о доходах в следующей
последовательности:
определяется годовой потенциальный валовой
доход;
определяются годовые потери арендной платы;
определяется годовой действительный валовой
доход;
определяются годовые операционные расходы;
определяется годовой чистый операционный доход;
определяется коэффициент (мультипликатор)
операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного
дохода.
При расчете стоимости объекта недвижимости
методом капитализации по норме отдачи путем дисконтирования каждого будущего
дохода, определение нормы дисконтирования производится методами кумулятивного
построения; сравнения альтернативных инвестиций; выделения; мониторинга и др.
Метод кумулятивного построения основан на
предпосылке о том, что норма дисконтирования (r) является функцией риска и
определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск по формуле
= rf
+ r1 + r2 + r3 + r4 (2.7),
где rf
- безрисковая норма;1, r2, r3, r4 -
премии за риски, учитывают следующие виды риска при инвестициях в объекты
недвижимости: риск рынка недвижимости (r1), риск низкой ликвидности
(r2), риск управления объектом недвижимости (r3),
финансовый риск (r4) [2.13].
Оценка стоимости предприятия доходным методом
производится методом капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных
потоков) и методом прямой капитализации.
Метод капитализации по норме отдачи
(дисконтирование денежных потоков) применяется, когда предполагается изменение
будущих доходов и их изменение в течение определенного прогнозного периода.
Метод прямой капитализации применяется при
условии, что в ретроспективном периоде и при составлении прогноза уровень
дохода постоянен или со стабильными темпами роста. Метод прямой капитализации
предполагает, что предприятие (бизнес) обладает способностью создавать доход
(прибыль) в будущем в течение неограниченного периода времени.
В качестве денежного потока в этих методах могут
выступать денежный поток для собственного капитала, бездолговой денежный поток,
фактические или потенциальные дивиденды (как правило, для привилегированных
акций), чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов (прибыль к налогообложению),
прибыль до уплаты налогов плюс амортизация по основным средствам и нематериальным
активам.
В зависимости от перспектив развития предприятия
в остаточный период используют следующие методы расчета его стоимости:
накопления активов, ликвидационной стоимости, предполагаемой продажи, модель
Гордона.
Сравнительный метод (метод сравнительного
анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости
объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах
объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам
сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены
предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся
информации [2.10].
Расчет стоимости методом сравнительного анализа
продаж производится в следующей последовательности:
исследование рынка;
анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
определение единиц сравнения;
сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
выбор элементов сравнения;
расчет корректировок по элементам сравнения;
корректировка цен объектов-аналогов;
приведение стоимости объектов-аналогов к одной
стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.
При применении сравнительного метода могут быть
использованы количественные и качественные методы проведения корректировок, на
основе которых может рассчитываться стоимость объекта оценки.
К таким методам относится метод статистического
анализа основанный на расчете корректировок по элементам сравнения с
использованием математического аппарата статистики, в том числе
корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ
позволяет определить уравнение, отражающее зависимость между ценой (стоимостью)
объекта недвижимости и определяющими ее факторами. По полученным результатам
можно оценить степень зависимости факторных признаков (местоположение, качество
отделки, конструктивные особенности и т.д.) и результативного признака (цена,
стоимость), а в случае необходимости спрогнозировать их новые значения.
Определение величины корректировки или стоимости объекта оценки может
осуществляться с помощью функции - тенденция табличного процессора Microsoft
Excel.
Сравнительный метод при определении стоимости
предприятия основан на данных о совершенных сделках, спросе или предложениях о
продаже объектов-аналогов. Основными критериями отбора объектов-аналогов могут
являться:
отраслевое сходство, в том числе уровень
диверсификации производства, характер взаимозаменяемости производимых продуктов
и зависимость от одних и тех же экономических факторов;
сопоставимость предприятия по мощности и
технологии производства;
уровень производственного, финансового и других
рисков;
качество управления (возрастной состав, уровень
образования, стаж работы по специальности и зарплата и др.);
сходство по структуре бухгалтерского баланса, в
том числе отношение оборотных активов к краткосрочным обязательствам [2.13].
Результирующая оценочная стоимость
рассчитывается путем умножения величины ценового мультипликатора по выбранной
базе на соответствующую базу объекта оценки (объекта-аналога).
В соответствии с Инструкцией № 70 содержание и
объем проводимого анализа определяются оценщиком в зависимости от особенностей
объекта оценки. Выбор применяемого метода расчета стоимости в рамках того или
иного метода оценки обусловлен требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.1.01, видом
определяемой стоимости, особенностями объекта оценки, заданием на оценку и
условиями договора.
При определении стоимости рыночным методом
оценки в обязательном порядке производится обоснование итоговой стоимости. В
случае применения нескольких методов итоговая стоимость объекта оценки определяется
путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых
коэффициентов должна быть равна единице. Весовые коэффициенты могут
рассчитываться экспертным методом, математическими или статистическими
методами, методом иерархий, методом дерева целей и др.
.3 Анализ оценки государственного имущества на
примере отчетов о рыночной стоимости объектов
.3.1 Анализ оценки на примере отчета о рыночной
стоимости изолированного помещения в г. Бресте
Рассмотрим практику рыночной оценки государственного
имущества на примере оценки объекта недвижимости - изолированного помещения,
расположенного в г. Бресте. Исполнитель оценки - РУП «А», дата заключения об
оценке 24.07.2008. Цель оценки - для продажи.
Объект оценки представляет собой двухэтажное
изолированное помещение с кирпичными стенами (оштукатуренными снаружи), на
бетонном фундаменте, с железобетонными перекрытиями, совмещенной рулонной
кровлей. Общая площадь - 1240,3 кв. м.
Для оценки рыночной стоимости объекта
недвижимости применялись три стандартных метода оценки: затратный, доходный и
сравнительный.
Расчет стоимости объекта недвижимости затратным
методом производился путем суммирования стоимости участка земли
(местоположения), стоимости улучшений (прямых затрат на строительство),
предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом
накопленного износа.
Источником сведений об объекте оценки, используя
которые оценщик определяет физические характеристики объекта оценки
(месторасположение, материал стен, площадь, год постройки, этажность, наличие
благоустройства), являются технические паспорта и материалы инвентарных дел РУП
«Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
В соответствии с кадастровой оценкой земель г.
Бреста оцениваемое помещение расположено на земельном участке, который
находится в 135 оценочной зоне. Стоимость 1 кв. м в общественной зоне - 174,68
долл. США. Сопоставляя данные по капитальным строениям, расположенным на
земельном участке, оценщик пришел к выводу, что площадь условного земельного
участка определяется по площади застройки оцениваемого изолированного
помещения, расположенного на данном земельном участке и составляет 851 кв.м.
Стоимость земельного участка (местоположения)
для оцениваемого объекта составила 314549071 руб.
Для определения первоначальной стоимости объекта
оценки были использованы данные сборника укрупненных показателей
восстановительной стоимости зданий и сооружений. Расчеты первоначальной
стоимости и стоимости замещения приведены в табл. 2.1 и в табл. 2.2
(соответственно).
Таблица 2.1 Определение первоначальной стоимости
объектов-аналогов в ценах 1969 г.
|
Наименование
|
Объем,
куб. м
|
№
сб.-табл.
|
Стоимость
1 куб. м, руб.
|
Поправки
|
Стоимость
с поправками, руб.
|
Первоначальная
стоимость, руб.
|
|
Изолированное
помещение
|
6179,0
|
28-35
|
29,4
|
1,00
|
29,4
|
181663
|
Таблица 2.2 Определение стоимости замещения по
состоянию на 01.07.2008
|
Наименование
|
Первоначальная
стоимость в ценах 1969 г., руб.
|
Коэффициент
на 01.01.1991*
|
К
смр на 01.07.2008
|
Кн
|
Стоимость
замещения, руб.
|
|
Изолированное
помещение
|
181663
|
2,35224
|
1728,8
|
1,1
|
812594720
|
2.35224 = 1.20 х 0.99 х 1.98,
где 1,20- индекс по постановлению Гостроя № 194
от 11.05.1983;
,99 - территориальный коэффициент;
,98 - отраслевой индекс согласно постановлению
Совмина БССР № 18 от 17.01.1991.
При расчете стоимости изолированного помещения
стоимость восстановления рассчитывалась с учетом коэффициента
научно-технического прогресса: Кнтп=(1+0,02)38= 2,12229879.
Стоимость восстановления составила 1724568793
руб. (812594720 руб. х 2,12229879 = 1724568793 руб.).
При определении физического износа был
использован метод средневзвешенного износа, при котором физический износ
определяется по фактическому состоянию конструктивных элементов с учетом их
удельного веса в стоимости объекта в целом. Величина физического износа
составила 21%, в денежном выражении - 362159447 руб.
Величина износа внешнего не рассчитывалась, т.к.
оценщиком не было выявлено факторов, вызывающих внешний износ объекта оценки.
Для определения величины косвенных затрат были
использованы прейскуранты РУП «Брестское агентство по государственной
регистрации и земельному кадастру» на работы по проведению технической
инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также данные УП
«Проектный институт Брестгипрозем» о стоимости услуг на создание
землеустроительного дела.
Косвенные затраты определены в сумме 4127000
руб., в том числе затраты на создание землеустроительного дела - 2200000 руб.,
на государственную регистрацию - 77000 руб., на техническую инвентаризацию -
1850000 руб.
Для определения величины предпринимательской
прибыли методом выделения были использованы объекты-аналоги, которые
оценивались специалистами РУП «Брестское агентство по государственной
регистрации и земельному кадастру».
В нашем примере прибыль предпринимателя
определена методом выделения в сумме 258685319 руб. (15% от стоимости
улучшений).
Внешнее удорожание определяется как увеличение
стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних
факторов (рыночной ситуацией, изменениями окружающей среды, инфраструктуры,
законодательства и др.). В нашем случае оценщик не выявил таких факторов,
вследствие этого внешнее удорожание равно нулю. Следует отметить, что
оцениваемый объект находится в центре г. Бреста. В наличии развитая инфраструктура,
объекты недвижимости в данном районе пользуются повышенным рыночным спросом. На
мой взгляд, оценщик не объективно определил внешнее удорожание в размере 0.
Определение рыночной стоимости объекта оценки
затратным методом представлено в табл. 2.3.
Таблица 2.3 Определение рыночной стоимости
объекта оценки затратным методом
|
Стоимость
земельного участка (местоположения), руб.
|
Стоимость
улучшений, руб.
|
Износ
физический
|
Косвенные
расходы, руб.
|
Предпринимательская
прибыль, руб.
|
Внешнее
удорожание руб.
|
Рыночная
стоимость, рублей
|
|
|
%
|
руб.
|
|
|
|
|
|
314549071
|
1724568793
|
21%
|
362159447
|
4127000
|
258685319
|
0
|
1939770700
|
Рыночная стоимость объекта затратным методом
равна 1939770700 руб.
Оценка стоимости объекта недвижимости доходным
методом в нашем случае рассчитывалась методом капитализации по норме отдачи
(метод дисконтирования денежных потоков). При этом расчет нормы дисконтирования
- нормы отдачи производился кумулятивным методом: 12% (средняя ставка по
депозитам) + 2% (премия за риск) + 3% (надбавка на низкую ликвидность объектов
недвижимости). Норма дисконтирования составила 17% годовых. Для расчета ставки
дисконтирования использовались данные банков г. Бреста о величине процентных
ставок для юридических лиц по привлекаемым средствам в белорусских рублях.
Согласно отчету расчет величины чистого
операционного дохода производился в виде реконструированного отчета о доходах,
исходя из арендной платы по ставкам, установленным законодательством. Арендная
плата принимается в процедуре оценки изолированного помещения из договора
аренды данного помещения. Годовая арендная плата определена в размере 12228090
руб. Вместе с тем, в отчете расчет произведен не правильно. Так, согласно
договору аренды данного изолированного помещения размер арендной платы
составляет 3671,57 евро в месяц, следовательно, годовая арендная плата -
44058,84 евро. Таким образом, при определении потенциального валового дохода
оценщиком допущена ошибка: вместо годовой арендной платы в расчет принята
арендная плата за месяц (табл. 2.4). Расчёт чистого операционного дохода
приведен в табл. 2.5.
Таблица 2.4 Расчет величины потенциального
валового дохода
Общая
площадь, кв. м
|
Годовая
арендная плата, евро
|
Курс
евро, руб.
|
Годовая
арендная плата, руб.
|
|
согласно
отчету об оценке
|
1240,3
|
3671,57
|
3330,48
|
12228090
|
|
в
соответствии с договором аренды изолированного помещения (фактическая)
|
1240,3
|
44058,84
|
3330,48
|
146737085
|
Таблица 2.5 Расчёт чистого операционного дохода
|
Показатели
|
Величина
|
|
Потенциальный
валовый доход, руб.
|
12228090
|
|
Потери
арендной платы, руб.
|
2445618
|
|
Действительный
валовый доход , руб.
|
9782472
|
|
Операционные
расходы, руб., в т.ч.:
|
5237658
|
|
Постоянные:
|
3496710
|
|
Арендная
плата за землю, руб.
|
51239
|
|
Налог
на недвижимость, руб.
|
3445471
|
|
Переменные:
|
1740948
|
|
НДС,
руб.
|
1492241
|
|
Республиканский
налог, руб.
|
248707
|
|
Операционный
доход до уплаты налогов, руб.
|
4544814
|
|
Налог
на развитие инфраструктуры (1%), руб.
|
45448
|
|
Налог
на содержание городского транспорта (2%), руб.
|
90896
|
|
Чистый
операционный доход, руб.
|
4408470
|
|
Коэффициент
чистого дохода
|
0,45
|
В качестве исходных данных в процедуре оценки
использовалась справка о применяемых ставках по налогу на недвижимость и по
аренде земли.
Величина реверсии спрогнозирована оценщиком
путем предположений об изменении стоимости объекта недвижимости при
существующей норме отдачи 17%. При этом стоимость объекта недвижимости
принимается как стоимость, рассчитанная затратным методом. Срок прогноза принят
равный 5 годам.
Чистая приведенная стоимость будущих потоков
составила 1953874922 руб. (расчет произведен по формуле 2.6, приведенной в
подразделе 2.2).
Таким образом, стоимость объекта недвижимости,
определенная доходным методом, составила (с учетом округления) 1953874900 руб.
При оценке стоимости объекта недвижимости
сравнительным методом в отчете применялся метод многомерного регрессионного
анализа.
В качестве объектов аналогов в отчете
использована информация об изолированных помещениях базы данных РУП «Брестское
агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», а также
данные, предоставленные на сайте irr.by от 24.07.2008 (табл. 2.6).
Таблица 2.6 Исходные данные для оценки объекта
недвижимости
|
Адрес
|
Дата
продажи, месяц и год
|
Цена,
$
|
Площадь,
кв.м, (Х1)
|
Цена
за 1 кв.м, $, (У)
|
Развитость
инфраструктуры, (Х2)
|
Состояние,
(Х3)
|
|
Бульвар
Космонавтов
|
06.2007
|
638900
|
488,1
|
1309
|
Отл
|
Отл
|
|
Проспект
Машерова
|
12.2007
|
174600
|
162,1
|
1077
|
Отл
|
Отл
|
|
Проспект
Машерова
|
12.2007
|
232300
|
212,3
|
1094
|
Отл
|
Отл
|
|
Генерала
Попова
|
07.2008
|
900000
|
600
|
1500
|
Хор
|
Хор
|
|
Васнецова
|
01.2008
|
144400
|
96,2
|
1501
|
Хор
|
Отл
|
В отчете использовались два параметра для оценки
1 кв. м недвижимости: развитость инфраструктуры и состояние. Проведена
оцифровка этих параметров: 1 (удовлетворительное), 2 (хорошее), 3 (отличное).
Дальнейшие расчеты в отчете произведены с помощью
статистической функции - тенденция табличного процессора Microsoft Excel,
которая возвращает значения в соответствии с линейным трендом (по методу
наименьших квадратов) массивы известные значения (У) и известные значения (Х).
Возвращает значения (Y)
в соответствии с этой прямой для новых значений массива (Х). В результате
расчетов получена стоимость 1 кв. м - 1488,794134 долл. США. Таким образом,
рассчитав стоимость 1 кв. м объекта оценки методом регрессионного анализа,
рассчитаем стоимость всего объекта, умножив полученную величину на площадь
помещения и на курс долл. США получим стоимость объекта оценки сравнительным
методом в размере 3907301900 руб. (1488,794134 долл. США х 1240,3 кв. м х 2117
руб.).
На мой взгляд, табл. 2.6 содержит противоречивые
данные, которые могут привести к неверному результату. Так, из этой таблицы
следует, что чем лучше развитость инфраструктуры и состояние, тем дешевле стоит
1 кв. м помещения. Очевидно, что это противоречит экономическому здравому
смыслу. Данные, приведенные в табл. 2.6 демонстрируют тенденцию удорожания
стоимости в период с 06.2007 по 07.2008. В отчете рынок коммерческой
недвижимости в г. Бресте не анализируется.
Целью согласования результатов всех используемых
методов является определение весовых коэффициентов для каждого метода оценки. В
отчет об оценке каждому методу были присвоены следующие веса: затратный метод -
25%, доходный метод - 25%, сравнительный метод - 50%. Обоснование определения
весовых коэффициентов (удельных весов) отсутствует.
Расчет согласованной рыночной стоимости объектов
оценки приведен в табл. 2.7.
Таблица 2.7 Расчет согласованной рыночной
стоимости объектов оценки
|
Изолированное
помещение
|
|
Наименование
метода
|
Удельный
вес, %
|
Стоимость,
руб.
|
Согласованная
рыночная стоимость, руб.
|
|
Затратный
метод
|
25%
|
1939770700
|
2927062400
|
|
Доходный
метод
|
25%
|
1953874900
|
|
|
Сравнительный
метод
|
50%
|
3907301900
|
|
Согласованная рыночная стоимость объекта оценки
в отчете составила: 1939770700 х 0,25 + 1953874900 х 0,25+ 3907301900 х
0,5=2927062400 руб.
Полученный результат составил 1114,8 долл. США
за 1 кв. м, что значительно ниже продаваемой коммерческой недвижимости в 2008
году (см. табл. 2.6). Поэтому, на мой взгляд, согласование результата проведено
экономически не верно.
.3.2 Анализ оценки на примере отчета о рыночной
стоимости КУП «Завод строительных материалов»
Рассмотрим еще один пример (в более сокращенном
виде) рыночной оценки государственного имущества на примере оценки предприятия
как имущественного комплекса КУП «Завод строительных материалов» (далее - КУП
«ЗСМ»). Исполнитель оценки - РУП «Н», дата заключения об оценке 29.04.2008.
Оценка КУП «ЗСМ» проведена по состоянию на 01.01.2008 с целью продажи
конкретному покупателю.
Согласно отчету об оценке состав выполненных
оценщиком работ по определению рыночной стоимости КУП «ЗСМ» как имущественного
комплекса включает:
изучение и анализ предоставленных на оценку
документов;
определение подходов и методов оценки
предприятия;
анализ макроэкономического развития Республики
Беларусь;
характеристика строительной отрасли;
характеристика предприятия;
анализ финансового положения КУП «ЗСМ» по
состоянию на 01.01.2008;
оценка стоимости предприятия затратным методом;
оценка рыночной стоимости имущественного
комплекса доходным методом;
составление и оформление отчета по установленной
форме.
КУП «Завод строительных материалов» является
коммерческой организацией - юридическим лицом. Размер уставного фонда по
состоянию на 01.01.2008 составляет 1480 млн. руб.
Основные виды деятельности: производство кирпича
керамического и красок. Продукция конкурентоспособна на внутреннем рынке и
рентабельна.
Оценщиком проведена оценка финансового состояния
КУП «ЗСМ» на основании анализа бухгалтерских балансов (форма 1) на 01.01.2004,
01.01.2005, 01.01.2006, 01.01.2007, 01.01.2008 и приложений к ним.
Для наглядности представим полученные результаты
анализа финансового состояния предприятия в виде графиков (рис. 2.1, рис. 2.2 и
рис. 2.3).
Рис 2.1 Показатели
платежеспособности КУП «ЗСМ»
Рис. 2.2 Показатели финансовой
устойчивости предприятия
Рис. 2.3 Изменение уровня
рентабельности за рассматриваемый период
Коэффициенты текущей ликвидности и
обеспеченности собственными оборотными средствами только по состоянию на
01.01.2005 соответствовали нормативным значениям; на дату оценки их значения
ниже норматива, что свидетельствует о недостатке собственных оборотных средств.
Оборотные средства предприятия сформированы за счет кредитных средств. Значение
коэффициента обеспеченности финансовых обязательств активами в течение всего
анализируемого периода в пределах нормативного, что характеризует способность
предприятия рассчитаться по своим финансовым обязательствам после реализации
активов.
Показатели финансовой устойчивости предприятия
характеризуют структуру капитала и степень зависимости предприятия от внешних
кредиторов. Коэффициенты финансовой зависимости и автономии на дату оценки
соответствуют рекомендуемым значениям (нормативы < 0,5 и > 0,5,
соответственно).
Эффективность результатов хозяйственной
деятельности характеризует соотношение конечных финансовых результатов работы
предприятия (прибыли) и тех ресурсов, которые были использованы для получения
этих результатов. В 2004-2005 гг. показатели рентабельности имели отрицательную
динамику, что свидетельствовало о неэффективности производственно-хозяйственной
деятельности организации. Начиная с 2006 г. динамика положительная. Однако
показатели свидетельствуют, что предприятие работает с низкой рентабельностью
реализованной продукции (2,2% в год на дату оценки).
Следует отметить, что для предприятий с низкой
рентабельностью должен проводиться анализ причин низкой эффективности
деятельности. В отчете указано лишь следующее - «одной из причин невысокого
уровня рентабельности является отсутствие у предприятия собственных оборотных
средств».
Отсутствует так же анализ динамики основных
показателей деятельности предприятия на предмет причин и факторов, определяющих
данную динамику.
При определении рыночной стоимости КУП «ЗСМ» как
имущественного комплекса затратным методом использовался метод
скорректированной балансовой стоимости.
Предварительно производится оценка обоснованной
рыночной стоимости отдельных статей баланса, а затем определяется рыночная
стоимость предприятия путем вычитания из суммы активов, рассчитанных с учетом
произведенных корректировок, суммы скорректированных обязательств и имущества,
не принадлежащего предприятию.
Корректировка баланса производилась по статье
«Основные средства», что было обусловлено наибольшими расхождениями между
рыночной и балансовой стоимостью основных средств. С целью корректировки статьи
«Основные средства» произведен анализ шифров норм амортизации основных средств,
в случае несоответствия шифров видам основных средств были пересчитаны
восстановительная и остаточная стоимости; по отдельным позициям основным
средств (здания и прессы) была рассчитана их рыночная стоимость; для активной
части оборудования, машин и механизмов, износ которых по бухучету составлял
100%, рыночная стоимость принималась равной оценочной стоимости, определенной в
размере 10% от их восстановительной стоимости с учетом коэффициентов изменения
стоимости на дату оценки; физический износ отдельных объектов основных средств
был принят в расчет по сведениям, предоставленным предприятием, либо был
определен экспертным путем с учетом их фактического состояния.
Основной недостаток в оценке предприятия
затратным методом в отчете заключается в том, что не правильно определяется
база оценки. Очевидно, что если в процессе оценки не использованы рыночные
данные, то невозможно получить рыночную стоимость. В этом случае нужно
использовать нерыночные базы оценки и дать соответствующее подробное объяснение
в отчете. Казалось бы, что положение достаточно понятное, однако как следует из
таблицы П.Г.1 не проведена полная оценка рыночной стоимости всех основных
средств предприятия. Большая часть основных средств принята в расчет по
балансовой стоимости. Кроме того, например, сушильные сараи инв. №№ 0210 -
0219, 023 - 029, 045, 213 (19 ед.) приняты в расчет по стоимости 0 руб., что противоречит
экономическому смыслу.
Расчет стоимости чистых активов предприятия
приведен в табл. 2.8.
Рыночная стоимость КУП «ЗСМ», определенная в
отчете затратным методом (методом скорректированной балансовой стоимости), на
дату оценки 01.01.2008 составляет 2300000 у.е., эквивалентных долларам США.
Таблица 2.8 Расчет стоимости
чистых активов КУП «ЗСМ» по состоянию на 01.01.2008
|
№
п/п
|
Наименование
статей баланса
|
Код
строки баланса
|
Данные
баланса, млн. руб.
|
Сумма
корректировок, млн. руб.
|
Сумма
с учетом корректировок, млн.руб.
|
|
1.
|
Активы
всего (сумма строк 1.1-1.8)
|
|
4225,4
|
2230,4
|
6455,8
|
|
1.1
|
Основные
средства
|
110+130
|
2274,5
|
2230,4
|
4504,9
|
|
1.2
|
Нематериальные
активы
|
120
|
2,0
|
0,0
|
2,0
|
|
1.3
|
Вложения
во внеоборотные активы
|
140
|
607,0
|
0,0
|
607,0
|
|
1.4
|
Запасы
и затраты
|
210
|
928,9
|
0,0
|
928,9
|
|
1.5
|
Дебиторская
задолженность
|
230
|
392,8
|
0,0
|
392,8
|
|
1.6
|
Финансовые
вложения
|
260
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
|
1.7
|
Денежные
средства
|
250
|
17,8
|
0,0
|
17,8
|
|
1.8
|
Прочие
активы
|
150+220+242+270
|
2,4
|
0,0
|
2,4
|
|
2.
|
Пассивы
всего (сумма строк 2.1-2.6)
|
|
1480,2
|
0,0
|
1480,2
|
|
2.1
|
Целевое
финансирование
|
460
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
|
2.2
|
Заемные
средства
|
510+520
|
697,0
|
0,0
|
697,0
|
|
2.3
|
Кредиторская
задолженность
|
530
|
783,2
|
0,0
|
783,2
|
|
2.4
|
Резервы
предстоящих расходов и платежей
|
550
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
|
2.5
|
Доходы
будущих периодов
|
470
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
|
2.6
|
Прочие
пассивы
|
540+560-411
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
|
3.
|
Стоимость
чистых активов (стр.1-стр.2), млн. руб.
|
|
2745,2
|
2230,4
|
975,6
|
|
4.
|
Курс
долл. США на 01.01.2008, руб./долл.
|
|
|
|
2150
|
|
5.
|
Стоимость
чистых активов, тыс. долл. США
|
|
|
|
2314,2
|
|
6.
|
Стоимость
чистых активов с учетом округления, долл. США
|
|
|
|
2300000
|
С целью оценки стоимости предприятия доходным
методом оценщиком на основании бизнес-плана КУП «ЗСМ» на 2008 год,
бухгалтерской отчетности за 2004-2007 гг. была проанализирована деятельность
предприятия в части производства и реализации продукции; спрогнозированы объемы
производства и реализации продукции, рост цен на продукцию, потребности в
сырье; проведен анализ себестоимости производства продукции КУП «ЗСМ» и
спрогнозированы затраты на производство и реализацию продукции.
Прогнозные значения в отчете получены в
результате трендового анализа исходных показателей по линейной зависимости.
Отметим, что линейная зависимость практически не подходит для описания
отдельных экономических процессов. Это наглядно видно из графика приведенного в
приложении к отчету «Расчет амортизационных отчислений и налогов на
недвижимость с капитальных вложений и выплатам процентов по долгосрочным
кредитам, увеличивающих стоимость основных средств предприятия, на прогнозный
период 5 лет и постпрогнозный период» (табл. 2.9 и рис. 2.4)
Рис. 2.4 Линейная зависимость коэффициента
изменения стоимости оборудования
Оценка стоимости предприятия доходным методом в
нашем случае рассчитывалась методом дисконтирования денежных потоков. Вначале
анализировался денежный поток за прошлые периоды и на дату оценки, и затем
определялась стоимость предприятия доходным методом.
При оценке стоимости предприятия по методу
дисконтирования денежных потоков предстоящий срок деятельности предприятия
следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный).
Длительность прогнозного периода определена оценщиком в 5 лет.
Таблица 2.9 Расчет амортизационных отчислений и
налогов на недвижимость с капитальных вложений и выплатам процентов по
долгосрочным кредитам, увеличивающих стоимость основных средств предприятия, на
прогнозный период 5 лет и постпрогнозный период
|
№
п/п
|
Наименование
показателей
|
Период
|
|
|
2004
|
2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
Пост
прогнозный период
|
|
|
01.01.
2005
|
01.01.
2006
|
01.01.
2007
|
01.01.
2008
|
01.01.
2009
|
01.01.
2010
|
01.01.
2011
|
01.01.
2012
|
01.01.
2013
|
|
|
1
|
Коэффициент
изменения стоимости оборудования (прим. шифр 45007 )
|
1,1585
|
1,1325
|
1,1175
|
1,1473
|
1,1268
|
1,1219
|
1,1171
|
1,1122
|
1,1074
|
|
|
2
|
Величина
капитальных вложений предприятия в текущих ценах прогноза, тыс. долл. США
|
|
|
|
|
190,7
|
38,6
|
51,5
|
60,3
|
70,0
|
70,0
|
|
3
|
Восстановительная
стоимость основных средств на начало отчетного периода, тыс.долл. США
|
|
|
|
|
190,7
|
250,9
|
348,9
|
462,1
|
591,9
|
591,9
|
|
4
|
Амортизационные
отчисления (принятый срок службы 12 лет прим. шифр 45007), тыс. долл. США
|
|
|
|
|
7,9
|
19,3
|
26,9
|
36,0
|
46,4
|
46,4
|
|
5
|
Остаточная
стоимость, тыс. долл. США
|
|
|
|
|
182,8
|
223,7
|
294,8
|
372,0
|
455,4
|
455,4
|
|
6
|
Доля
процентов по долгосрочным кредитам за год на увеличение основных средств,
тыс. долл. США
|
|
|
|
|
9,5
|
15,9
|
12,0
|
8,0
|
4,1
|
4,1
|
|
7
|
Налог
на недвижимость (1%), тыс. долл. США
|
|
|
|
|
0,9
|
2,9
|
3,7
|
4,6
|
4,6
|
Однако в отчете отсутствует обоснование выбора
длительности прогнозного срока.
С целью определения ожидаемого денежного потока
составлена модель прогноза финансово-хозяйственной деятельности предприятия.
Имитационная модель представляет собой программный продукт, состоящий из
взаимосвязанных между собой таблиц, выполненных в формате Excel.
Расчет ставки дисконтирования произведен
оценщиком на основе метода кумулятивного построения. Данный метод учитывает
безрисковую ставку дохода и дополнительные поправки - премии за риск
инвестирования в конкретное предприятие по сравнению с безрисковыми
инвестициями.
Результаты оценки рисков по оцениваемому
предприятию представлены в таблице 2.10.
Таблица 2.10 Расчет нормы
дисконтирования кумулятивным методом
|
Наименование
рисков
|
Размер,
%
|
|
Средняя
процентная ставка по депозиту в СКВ за 2007 год с учетом округления
(безрисковая ставка)
|
8,4%
|
|
Ключевая
фигура; качество и глубина управления
|
2,0%
|
|
Размер
предприятия
|
2,0%
|
|
Финансовая
структура (источники финансирования компании)
|
2,0%
|
|
Товарная
и территориальная диверсификация
|
1,0%
|
|
Диверсификация
клиентуры
|
1,0%
|
|
Прибыль:
норма и ретроспективная прогнозируемость
|
1,0%
|
|
Прочие
риски
|
0,0%
|
|
Итого
|
17,4%
|
В отчете произведен расчет налогов, уплачиваемых
из выручки и прибыли, капвложений, амортизационных отчислений, кредитов,
прироста оборотного капитала.
Прогнозируемый чистый денежный поток и расчет
рыночной стоимости доходным методом.
Рыночная стоимость КУП «ЗСМ», определенная
доходным методом, по состоянию на 01.01.2008 составила 3100000 у.е.,
эквивалентных долл. США.
Оценщиком сделано заключение, что значимость
показателя стоимости, рассчитанной доходным методом, невысока. Так, расчет
стоимости КУП «ЗСМ» доходным методом базировался на данных бизнес-плана
предприятия на 2008 год и результатах анализа финансово-хозяйственной
деятельности за 2004-2007 гг. Обоснованный план перспективного развития на
долгосрочный период у предприятия отсутствует. Расчет прогнозных показателей по
выручке и затратам на производство на период до 2012 года производился
оценщиком с учетом возможных изменений в экономических условиях, структуре
бизнеса и развития экономики предприятия в будущем. Следовательно, доходы
предприятия на долгосрочный период определить достаточно точно не представилось
возможным.
В отчете оценщиком делается вывод о
невозможности определения рыночной стоимости КУП «ЗСМ» сравнительным методом,
поскольку информация о сделках по продаже аналогичных предприятий или пакетов
акций компаний-аналогов отсутствует.
Результаты оценки рыночной стоимости КУП «ЗСМ»
как имущественного комплекса представлены в табл. 2.11.
Таблица 2.11 Результаты оценки рыночной
стоимости КУП «ЗСМ»
|
Наименование
|
Методы
оценки
|
|
Затратный
|
Доходный
|
|
Рыночная
стоимость, долл. США
|
2300000
|
3100000
|
|
Удельный
вес методов, %
|
70%
|
30%
|
|
Взвешенная
стоимость, долл. США
|
1610000
|
930000
|
|
Согласованная
рыночная стоимость, долл.США
|
2540000
|
|
Согласованная
рыночная стоимость с учетом округления, долл. США
|
2500000
|
|
Курс
доллара США на 01.01.2008
|
2150
|
|
Согласованная
рыночная стоимость, руб.
|
5375000000
|
Исходя из приведенных в отчете анализа, расчетов
и фактов, оценщик пришел к выводу, что в ценах на 1 января 2008 года рыночная
стоимость КУП «ЗСМ» как имущественного комплекса составила 5375000000
белорусских рублей или 2500000 условных единиц, эквивалентных долл. США.
На мой взгляд, согласование результатов оценки
недостаточно обосновано. Так, при обосновании значимости показателя стоимости,
рассчитанной доходным методом, оценщиком делается вывод, что доходы предприятия
на долгосрочный период определить достаточно точно не представилось возможным.
При этом удельный вес метода устанавливается в размере 30%. Почему не 5% или
15%?
Вышеприведенный анализ отчетов об оценки
имущества свидетельствует об имеющихся проблемах в применении методов оценки
при определении рыночной стоимости имущества, а также об ошибках, допускаемых
оценщиками.
Полагаю, что если компетентным в области оценки
органом, будет проведена экспертиза достаточно большого количества отчетов по
оценке имущества, то перечень ошибок, допускаемых исполнителями оценки
(оценщиками государственных и частных предприятий), будет аналогичен перечню
основных ошибок, допущенных при оценке имущества, приведенному на сайте
российских оценщиков [3.9].
3. Развитие методики оценки имущества,
находящегося в государственной собственности
.1 Проблемы, связанные с оценкой
государственного имущества. Анализ нарушений нормативных актов, допускаемых
субъектами хозяйствования при оценке государственного имущества
Принятие законодательных актов, регулирующих
оценку государственного имущества, в первую очередь направлено на соблюдение
социальной справедливости в ходе приватизации государственного имущества и
защиту государственных интересов при продаже объектов имущества.
На мой взгляд, строгая регламентация некоторых
вопросов при оценке государственного имущества не всегда себя оправдывает. Так,
серьезным препятствием при реализации неиспользуемых или неэффективно
используемых машин, оборудования, транспортных средств и иных основных средств
является требование при продаже основных средств конкретному покупателю в
обязательном порядке проводить оценку индексным и рыночным методом и в расчет
принимать наибольшую из стоимостей.
Зачастую более старые и менее производительные
основные средства после всех переоценок стоят дороже, чем аналогичное
современное новое оборудование. В результате стоимость имущества, определенная
индексным методом, значительно превышает рыночную оценку и не обеспечивает
объективную оценку объектов государственного имущества. В связи с завышенной
стоимостью неиспользуемое оборудование остается не востребованным. Расходы по
содержанию неиспользуемых и неэффективно используемых основных средств ложатся
на себестоимость выпускаемой продукции (услуг) и в конечном итоге отрицательно
сказываются на результатах финансово-хозяйственной деятельности предприятия.
В данной ситуации было бы целесообразно
предоставить право отраслевым органам управления государственных предприятий,
местным исполнительным и распорядительным органам (в отношении коммунальных
предприятий) в каждом конкретном случае принимать решения об определении
стоимости объекта оценки (т.е. при значительных расхождениях стоимостей, определенных
индексным и рыночным методами, отдавать предпочтение рыночному методу оценки).
Другой проблемой, с которой сталкиваются
государственные предприятия, является принудительное отчуждение недвижимого
имущества (в том числе достоверность оценки при определении стоимости
имущества). На мой взгляд, данный вопросов, наоборот, недостаточно урегулирован
на законодательном уровне. Взывает озабоченность сам факт реализации
государственного имущества, обращенного в доход государства в счет погашения
задолженности по платежам в бюджет. Напрашивается вопрос: как можно обратить в
доход государства, то, что и так находится в государственной собственности? Не
редки случаи, кода описывается, обращается в доход государства и затем
реализовывается имущество, задействованное в производственной деятельности
государственных предприятий.
Проверками предприятий государственной формы
собственности, в отношении имущества которых выносились определения суда об
обращении задолженности на имущество должника, установлены факты занижения цены
продажи по сравнению с фактической стоимостью указанного имущества. Например,
на республиканском предприятии «М» в обеспечение взыскания налогов и финансовых
санкций инспекцией МНС произведена опись и арест производственного корпуса. При
этом стоимость описанного имущества в 3 раза превысила сумму общей
задолженности предприятия по платежам в бюджет. Комиссия по работе с
имуществом, обращенным в доход государства, рассмотрев поступившие материалы,
поручила инспекции МНС оформить заявку на проведение экспертной оценки.
Согласно нормативным документам привлечение эксперта для оценки имущества не
требовалось. Принятая на основе экспертного заключения начальная цена продажи
1642,0 млн. руб. на конкурсных торгах части производственного корпуса площадью
21878 кв. м занижена по сравнению с данными бухгалтерского учета предприятия на
91,5 млн. руб. за счет ошибки, допущенной экспертом Брестского отделения
Белорусской торгово-промышленной палаты (при определении стоимости
производственного корпуса экспертом неправильно применена норма амортизационных
отчислений). В результате ущерб от продажи государственного имущества,
обращенного в доход государства, составил по предприятию 91,5 млн. руб.
Можно привести еще ряд примеров оценки
государственного имущества, обращенного в доход государства, по цене ниже
остаточной стоимости основных средств. Так, начальная цена продажи здания
магазина, принадлежащего республиканскому предприятию «С», на аукционных торгах
установлена на основании остаточной стоимости здания магазина, определенной
работником территориальной организации по государственной регистрации, исходя
из физического износа здания в размере 37%. При этом, износ здания,
определенный на основании нормативного срока службы, составил 22,5%. В
результате начальная цена продажи здания магазина с объектами благоустройства
занижена на 12,1 млн. руб. Следует обратить внимание на субъективные подходы
оценщиков в определении износа. Так, при составлении технического паспорта на
указанное здание магазина инженером территориальной организации по
государственной регистрации износ здания определен в размере 8%. Спустя 4 года
при оценке данного здания для продажи другим инженером этой же организации
физический износ здания определен в размере 35%. В результате износ здания магазина
за 4 года составил 27%, при нормативном износе за указанный период - 4,8%. При
определении износа оба инженера руководствовались Правилами оценки физического
износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Следует отметить, что в указанном периоде
здание магазина находилось в эксплуатации, использовалось по целевому
назначению, предприятием проводились работы по его ремонту. Таким образом,
видимые причины, повлекшие ускоренный износ здания отсутствуют.
Изъятое в счет недоимки по платежам в бюджет
здание столовой республиканского предприятия «Р» остаточной стоимостью 72,3
млн. руб., было продано за 63,7 млн. руб., т. е. на 8,6 млн. руб. ниже его
действительной стоимости. При определении остаточной стоимости здания
инженером-оценщиком завышен процент износа на 18,6%, что привело к занижению
остаточной стоимости здания на сумму 16,8 млн. руб. При этом, проводить
обследование здания столовой на предмет его фактического износа с привлечением
эксперта не было необходимости. Аналогичным образом при оценке здания склада инженером-оценщиком
занижена остаточная стоимость здания на сумму 10,0 млн. руб.
Одной из причин занижения стоимости
государственного имущества, обращенного в доход государства, является
отсутствие порядка оценки государственного имущества в нормативных документах,
определяющих порядок оценки и реализации имущества, изъятого, арестованного или
обращенного в доход государства.
Следует отметить, что согласно подпункту 1.8
Указа Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной
деятельности в Республике Беларусь» действие Указа не распространяется на
оценку имущества изъятого, арестованного, конфискованного или обращенного в
доход государства иным способом.
С целью исключения возможности причинения
государству вреда, унификации подхода в оценке имущества, необходимо
установление единого порядка оценки государственного имущества.
Отмечу, что изъятие из оборота государственного
имущества, задействованного в хозяйственной деятельности предприятия, и
дальнейшая реализация данного имущества по стоимости ниже остаточной стоимости,
значительно ухудшает и без того плохое финансовое положение государственного
предприятия. Поэтому целесообразно применять к государственным предприятиям
(должникам по платежам в бюджет) административные и экономические рычаги регулирования,
в том числе используя полномочия, предоставленные отраслевым органам
управления, местным исполнительным и распорядительным органам по определению
дальнейшей судьбы предприятий государственной формы собственности.
В ходе проверок предприятий государственной
формы собственности и открытых акционерных обществ, созданных в процессе
разгосударствления и приватизации государственного имущества, зачастую
выявляются нарушения при оценке государственного имущества.
Одной из причин неправильной оценки государственного
имущества является не обеспечение на предприятиях достоверного бухгалтерского
учета основных средств, не соблюдение установленного порядка проведения
инвентаризаций.
Например, Брестским филиалом республиканского
предприятия «Б» были проданы обществу с ограниченной ответственностью «К»
основные средства прирельсового склада в количестве 83 ед. по цене 70,1 млн.
руб. Комиссией предприятия проведена инвентаризация основных средств
прирельсового склада в Брестском филиале. Однако в ведомости инвентаризации не
отмечены и не отражены находящиеся на территории прирельсового склада объекты
государственного имущества в количестве 31 единицы (ограждение склада длиной
373,8 м; кабельные линии электропередач длиной 510 м; фургон-КУНГ с
электрооборудованием и др.). Допущенное комиссией нарушение, в части не
объективного и не достоверного проведения инвентаризации, повлекло за собой не
включение этих объектов в оценочную стоимость имущества прирельсового склада
при его продаже ООО «К», что привело к занижению стоимости объекта и причинению
вреда при продаже государственного имущества.
При создании открытых акционерных обществ путем
преобразования государственных предприятий также имеет место не включение
комиссиями по преобразованию в состав оцениваемого имущества имеющихся в
фактическом наличии и не учитываемых по бухгалтерскому учету основных средств.
Так, при преобразовании государственного предприятия «П» в ОАО не были включены
в уставный фонд открытого акционерного общества, находившиеся на территориях производственных
участков и не числящиеся на балансе предприятия 8 единиц основных средств
(здание склада-гаража общей площадью 221 кв. м, забор из железобетонных плит
длиной 100 кв. м, асфальтобетонное покрытие площадки и др.). В результате имеет
место занижение стоимости государственного имущества при формировании уставного
фонда ОАО.
В процессе преобразования государственное
предприятие «Б» в ОАО «Б» комиссией по преобразованию при определении оценочной
стоимости основных средств, включаемых в уставный фонд ОАО, допущены факты
неправильного применения коэффициентов при проведении переоценок отдельных
единиц основных средств, а также неправильного применения годовой нормы
амортизации здания. В результате занижение стоимости основных средств составило
40,4 млн. руб., что повлекло занижение величины уставного фонда.
На государственном предприятии «К» при
начислении амортизации по 7 производственным зданиям применялись нормы
амортизационных отчислений, не соответствующие техническим характеристикам этих
зданий, в результате чего по бухгалтерским документам отражалась недостоверная
информация о суммах амортизации и остаточной стоимости основных средств,
искажались сроки их эксплуатации. В процессе разгосударствления предприятия «К»
при оценке государственного имущества остаточная стоимость основных средств,
соответственно и величина уставного фонда создаваемого ОАО, занижены на 295,2
млн. руб.
Таким образом, к наиболее часто встречающимся
нарушениям, которые допускаются при определении стоимости государственного имущества,
относятся:
не включение в состав оцениваемого имущества
отдельных объектов имеющихся в фактическом наличии и не учитываемых по
бухгалтерскому учету при продаже имущества, а также при формировании уставных
фондов, создаваемых акционерных обществ, на базе государственного имущества;
неверное применение шифров и норм
амортизационных отчислений, что влечет неправильное определение суммы
амортизации и остаточной стоимости основных средств;
неправильное применение коэффициентов при
проведении переоценок основных средств индексным методом.
Следует отметить, что Кодексом Республики
Беларусь об административных правонарушениях от 21.04.2003 № 194-З
предусмотрена ответственность виновных лиц за нарушение порядка ведения
бухгалтерского учета (ст. 12.1), нарушение законодательства при распоряжении
государственным имуществом (ст. 23.27), осуществление сделок с объектами
гражданских прав без проведения оценки их стоимости (ст. 12.40), нарушение
требований по оценке стоимости объектов гражданских прав (ст. 12.41).
В случае выявления вреда, причиненного
государственному имуществу, в результате нарушений при проведении оценки
государственного имущества материалы проверок направляются в правоохранительные
органы для дачи правовой оценки.
.2 Развитие методики оценки государственного
имущества
Термин «рыночная стоимость», непосредственно
связан с международными стандартами финансовой отчетности. Соответственно,
использование методов оценки МСО тесно связано с использованием международной
бухгалтерской отчетности. В качестве основного инструмента развития системы
бухгалтерского учета и отчетности, обеспечения достоверности отчетности и ее
признания целесообразно принять Международные стандарты финансовой отчетности
(МСФО), в которых сегодня воплощено лучшее, что накоплено в мире в области
финансовой отчетности.
Следует отметить, что действующая в настоящее
время в Республике Беларусь система бухгалтерского учета была создана в годы
административно-плановой экономики и в основном нацелена на удовлетворение
потребностей в экономической информации налоговых и статистических органов. Она
не в полной мере отвечает интересам других групп пользователей. В последние
годы, по мере перевода экономики на рыночные отношения, внесены определенные
изменения и дополнения в методологию бухгалтерского учета, однако они не в
полной мере соответствуют создаваемой сегодня в Республике Беларусь
инфраструктуре рыночной экономики и законодательной базе для развития бизнеса и
привлечения инвестиций. В связи с существенными различиями в порядке формирования
отчетных данных бухгалтерская отчетность, составленная по белорусским правилам,
не принимается зарубежными пользователями, в том числе инвесторами.
С внедрением в экономику страны основополагающих
принципов МСФО (признание выручки вне зависимости от поступления денег, оценка
основных средств и активов по справедливой или рыночной стоимости и др.)
возможны негативные последствия для бюджета. Проведенный Министерством финансов
Республики Беларусь предварительный анализ отдельных экономических показателей
деятельности СП ОАО «Милавица» и ОАО «Нафтан» показал тенденцию в сторону их
снижения при составлении отчетности по международным стандартам. Так, выручка
от реализации продукции, себестоимость реализованной продукции, валовая прибыль
в отчетности ОАО «Нафтан» за 2006 г. по МСФО оказались ниже, в том числе
выручка от реализации продукции на 19%, себестоимость реализованной продукции -
7%, валовой пробыли - 8%. По данным СП ОАО «Милавица» за 2006 г. выручка
уменьшилась на 1%, себестоимость - на 11%, прибыль выросла на 6%. Указанная
информация не позволяет оценить последствия в целом по республике, однако, по
мнению Министерства финансов, возможное снижение налоговых поступлений в бюджет
может быть компенсировано внесением соответствующих изменений в налоговое
законодательство.
В современных условиях, когда остро встает
вопрос развития бизнеса и привлечения инвестиций в экономику Республики
Беларусь необходимо правительству и соответствующим органам государственного
управления ускорить процесс перехода на Международные стандарты финансовой
отчетности, а также на Международные стандарты оценки.
Действующие в настоящее время в Республике
Беларусь стандарты оценки (принятые в 2007 г.), нельзя признать полноценными
стандартами, это, скорее всего общие понятия и требования к оценке, которые в
некоторых положениях противоречат МСО.
В настоящее время пришло осознание, что не нужно
изобретать велосипед, а необходимо адаптировать МСО к нашей нормативно-правовой
базе, а так же провести гармонизацию определений и терминов с МСО и МСФО. Это
единственно верный путь, который проходят все развивающиеся страны.
На мой взгляд, требуется внесение изменений в
ряд нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы оценки.
Остановлюсь на отдельных положениях Указа № 615.
Недостатком Указа является то, что он с одной стороны, устанавливает ряд
требований в отношении исполнителей оценки, а с другой стороны, позволяет
заниматься оказанием услуг по оценке любой организации, которая может
пригласить к себе на работу двух аттестованных оценщиков. При этом даже грубые
нарушения со стороны данной организации требований законодательства об
оценочной деятельности не будут являться основанием для лишения ее возможности
и в дальнейшем заниматься оказанием услуг по оценке.
На мой взгляд, целесообразно рассмотреть вопрос
о лицензировании оценочной деятельности.
Отсутствие лицензирования оценочной деятельности
усугубляется и тем, что Указ № 615 даже не упоминает об организации оценщиков,
которая могла бы дополнительно к государственному регулированию осуществлять
саморегулирование оценочной деятельности и, в частности, выполнять такие
функции, как повышение уровня профессиональной подготовки оценщиков, разработку
стандартов оценки на основании МСО, разработку и поддержание собственных систем
контроля качества осуществления оценочной деятельности.
В большинстве развитых стран регулирование
оценочной деятельности осуществляется через независимые общественные,
саморегулируемые организации оценщиков. Следует отметить, что в Республике
Беларусь создано общественное объединение «Белорусское общество оценщиков».
Однако на законодательном уровне оно не наделено какими-либо полномочиями в
части регулирования оценочной деятельности.
Считаю, что общественному объединению
«Белорусское общество оценщиков» должны быть предоставлены полномочия по
мониторингу качества проводимых оценок с целью выявления типичных ошибок,
допускаемых оценщиками, выработки этических норм поведения оценщиков (Кодекса
поведения оценщика), определения профессионального уровня оценщиков. На
основании мониторинга опубликовывать (размещать в сети Интернет) рейтинг
организаций, осуществляющих оценочную деятельность, и оценщиков.
На мой взгляд, присваивание организациями по
оценке грифа «ДСП» на свои отчеты по оценке противоречит самому понятию
рыночной справедливой оценке.
Очень важно создать единую базу данных отчетов
оценки, доступную профессиональным оценщикам. Во-первых, уменьшиться поле для
проявлений коррупции, во-вторых оценщики смогут воспользоваться лучшей
практикой по оценке имущества.
Наше законодательство не налагает каких-либо
этических требований к оценщику, а контролирующий государственный орган
оценивает работу лишь по формальным признакам, которые не так уж сложно
соблюсти.
Необходимо создать эффективную систему оценки
качества работы оценщиков, направленную на исключение фактов примитивной
подгонки результатов оценки по требованию заказчиков оценки.
Как вариант: законодательно установить, что
осуществление оценочной деятельности возможно лишь при условии обязательного
членства оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков, которая будет
осуществлять контроль и надзор за деятельностью оценщиков, а за деятельностью
названной организации - уполномоченный государственный орган.
По моему мнению, создание в Республике Беларусь
системы регулирования оценочной деятельности, включающей законодательное
регулирование, стандартизацию на основе МСО и саморегулирование позволит
предотвратить негативные явления, ведущие к превращению оценки в обслуживающую
структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости
активов.
Анализируя установленные Указом № 615 нормы об
ответственности, нельзя не отметить, что этот нормативный акт имел бы большее
значение, если бы предусматривал обязательное страхование имущественной ответственности
исполнителя оценки. Такой подход не только гарантировал бы интересы заказчика,
но и защищал бы самих исполнителей оценки от возможных имущественных претензий
со стороны заказчиков.
Целесообразно ввести обязательное, а возможно и
добровольное страхование исполнителями оценки рисков, связанных с их возможной
имущественной ответственностью перед заказчиками.
Требование Указа № 615 о проведении оценки
стоимости государственного имущества только государственными организациями, а
также организациями, доля государственной собственности в уставном фонде
которых составляет более 50%, создало ряд организационно-технических проблем. В
условиях активизации работы, проводимой государственными органами управления,
местными исполнительными и распорядительными органами, по продаже
неиспользуемых и неэффективно используемых объектов недвижимости, созданию
предприятий с целью привлечения инвестиций, возникла проблема недостаточного
количества оценщиков. В результате из-за невозможности оперативно оценить неденежный
вклад в уставный фонд предприятия с госсобственностью на месяцы задерживалось
его создание, затягиваются сроки отчуждения имущества.
Анализ практики оценки государственного
имущества свидетельствует, что вышеназванное требование Указа № 615 не исключает
ошибок при проведении оценки государственного имущества, а в ряде случаев
препятствует получению объективной оценки.
В Республике Беларусь имеется отработанный на
практике порядок распоряжения государственным имуществом (продажи, передачи в
залог) в зависимости от его стоимости. Аналогичный порядок может быть
использован и в оценочной деятельности. Например, предоставить право оценивать
объекты, стоимость которых превышает определенную величину, только
государственным организациям, осуществляющим оценочную деятельность.
С развитием рыночных отношений
в нашей стране все больше и больше появляется потребность в
высококвалифицированных оценщиках. Профессия «оценщик» является
мультидисциплинарной профессией.
Согласно Указу № 615 лица, претендующие на
получение свидетельства об аттестации оценщика, должны иметь высшее
экономическое, юридическое или техническое образование. А выпускник, например,
матфака, изучавший актуарную математику, то есть наиболее близкую к оценочной
деятельности дисциплину, не может быть допущен к экзамену. Очевидно, что спектр
специальностей, «пригодных» для аттестации, должен быть существенно расширен.
Теория и практика оценки, а
также рыночные условия постоянно претерпевают изменения. На нынешнем этапе
функционирования рынка недвижимости, когда основным методом оценки является
затратный подход, оценщику требуются обширные знания в области теории и
практики строительства и сметного дела, правил бухучета.
По мере формирования рынка
недвижимости оценщик должен владеть методом сравнительного анализа продаж и
здесь уже потребуются знания в области юриспруденции и экономики.
Стабилизация экономики тесно
связана с инвестициями и широким применением в практике оценки доходного
подхода, а, следовательно, и обширными знаниями оценщика в ипотечно-инвестиционном
анализе, капитализации дохода, дисконтировании и других областях экономического
анализа.
В последнее время очень активно
развиваются информационные ресурсы Интернет, которые оценщик должен научиться
использовать в своей практической деятельности.
Каждая оценочная работа
представляет собой отдельное прикладное исследование, результаты которого (даже
получаемые по электронным шаблонам) зависят от базовых знаний.
Необходимо в системе
образования республики создать государственные программы обучения оценщиков,
которые обеспечили бы высокий базовый уровень подготовки людей, занимающихся
этой профессиональной деятельностью.
В последние годы в Республике Беларусь проделана
значительная работа по методологии оценки имущества, признанию рыночных методов
оценки. В тоже время практика оценки свидетельствует о ряде методологических
проблем оценки имущества, которые требуют своего решения.
За основу формирования белорусской методологии
оценки недвижимости необходимо принять:
Во-первых, в Белоруссии должна быть внедрена
рыночная оценка недвижимости.
Во-вторых, в области оценки недвижимости
Республика Беларусь находится в переходной стадии от административной к
рыночной оценке недвижимости. Это значит, что в Белоруссии нет большого опыта в
области рыночной оценки недвижимости и существует инерция административных
методов оценки недвижимости.
В-третьих, в Республике Беларусь все еще нет
доступных данных по рынку недвижимости и удовлетворительных анализов его
деятельности.
Следует отметить, что
фундаментальной базой оценки в Международных стандартах оценки является
рыночная стоимость. Очень важно производить оценку государственного имущества
по справедливой рыночной стоимости. Тем не менее, согласно нашему
законодательству в ряде случаев при оценке государственного имущества
преимущество отдается не рыночной стоимости. Так, в Инструкции № 35,
регулирующей порядок проведения оценки государственного имущества,
предусмотрено при продаже имущества конкретному покупателю, а также при
внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица, наряду с оценкой
индексным методом проводить оценку рыночным методом. При этом выбирается
наибольшая из стоимостей, т.е. удовлетворяющая только продавца и создающая
предпосылки для «особых» расчетов. Зачастую это является препятствием для
реализации неиспользуемого имущества, т.к. балансовая стоимость данного
имущества, как правило, превышает реальную рыночную стоимость.
Согласно МСО, когда оценщик не в состоянии
провести оценку, в достаточной мере основанную на рыночной информации, или же
когда лишь часть оценки может быть подкреплена рыночными свидетельствами,
оценщик должен раскрыть это ограничение пользователю оценки.
В соответствии с нормативно-правовыми актами
Республики Беларусь, определяющими порядок проведения оценки имущества
рыночными методами (государственными стандартами, Инструкциями № 67 и № 70),
каждый метод рыночной оценки равноправен (3 подхода рыночной оценки и
согласование результатов с помощью коэффициентов). Для примера, в МСО подходы
рассматриваются иерархически (каждый из них имеет свою нишу применения),
рассматривать среднее по ним - это находить «среднюю температуру по больнице».
На мой взгляд, основным методом рыночной оценки
имущества в Республике Беларусь должен стать сравнительный метод (метод сравнительного
анализа продаж), который наиболее реально отражает рыночную стоимость имущества
на момент реализации. Основным препятствием в применении данного метода
является отсутствие доступных данных по ценам на недвижимость.
Государство должно осознать важность данных по
сделкам с недвижимостью, на основе которых определяется стоимость недвижимости.
Необходимо создать условия, которые сделают
возможным развитие и поддержание электронных баз данных для информационного
обеспечения некоторых методов в области менеджмента недвижимости на уровне
местного управления. Особая роль отводится административным органам на местном
уровне. Сведения о рыночной стоимости недвижимости принадлежат к наиболее
важным данным, интересующим владельца недвижимости на местном уровне в рыночной
экономике.
В случае оценки этой стоимости должны быть
известны ее свойства и методология оценки. Сбор данных, необходимо
спроектировать на двух уровнях: данные собираются как на государственном
уровне, так и на местном.
Но в оценке недвижимости требуются не только
данные из исходной базы данных, необходимы также результаты анализа рынка
недвижимости. Только путем анализа этих данных может быть подготовлена
информация по рынку недвижимости, которая целесообразна и прямо используется в
такой оценке.
Поэтому путем развития в Республике Беларусь
рыночной оценки недвижимости, базирующейся на предложенной методики,
предвидится основание официального независимого учреждения, которое будет
нанимать соответствующий персонал экспертов для анализа ситуации на белорусском
рынке недвижимости и предлагать оценщикам некоторые данные оценки.
Предложенная методика рыночной оценки
недвижимости включает следующие этапы:
во-первых, это отбор факторов, влияющих на
рыночную стоимость недвижимости и определение типичной недвижимости, отдельной
для каждого индивидуального типа недвижимости;
во-вторых, анализ влияния факторов на рыночную
стоимость недвижимости и определение факторов, характерно влияющих на рыночную
цену недвижимости;
в-третьих, определение стоимости типичной
недвижимости;
в-четвертых, включение других факторов,
игнорируемых в вышеуказанном анализе, и среднего коэффициента (отклонения)
между оцененной стоимостью и реальной ценой, оцененной недвижимости в процессе
оценки рыночной стоимости недвижимости.
В настоящее время наиболее распространенным, а в
ряде случаев единственно возможным является затратный метод определения
стоимости имущества. В международной практике для определения этого метода
используется терминология - метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ).
Метод ААЗ на практике состоит в оценке текущей рыночной стоимости земли, плюс
текущая валовая стоимость замещения недвижимости (или воспроизводства)
улучшений, минус скидки на физический износ и все присущие данной недвижимости
формы устаревания и оптимизации. Следует отметить, что по МСО методология
амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для оценки, считается приемлемой для
получения суррогата для рыночной стоимости специализированного имущества или
имущества с ограниченным рынком. Однако результат является нерыночной расчетной
величиной. Оценщики должны четко выявить ограничения расчета исходя из
методологии АЗЗ, особенно там, где имеющаяся в наличии информация представляет
собой смесь или объединение рыночных и нерыночных данных. Красной нитью через
МСО проходит постулат: если в процессе оценки не использованы рыночные данные,
то невозможно получить рыночную стоимость.
По моему мнению, затратный метод, как один из
частных методов рыночной оценки, может применяться только тогда, когда в
наличии нет данных по ценам на недвижимость и, следовательно, не может быть
применен сравнительный метод.
Приведенные выше (в разделе 2.3) примеры оценки
имущества доходным методом свидетельствуют о невысокой значимости стоимости,
полученной данным методом. При этом оценщиками допускаются ошибки, которые
значительно влияют на конечный результат. Так, ошибка в прогнозируемой
стоимости выпускаемой продукции, а, значит, и в прогнозируемой выручке,
например на 20 %, приводит к ошибке в прогнозируемом свободном (чистом)
денежном потоке (а значит и в рыночной цене) в сотни процентов.
Оценщики сталкивались с трудностями
прогнозирования вариаций денежного потока в условиях отсутствия у предприятий
обоснованных планов перспективного развития на долгосрочный период. Кроме того,
предприятия часто не могут обосновано спрогнозировать на ближайший год цену на
выпускаемую продукцию своего предприятия, не говоря уже о последующих годах.
В работе Б.Е. Лужанского «Оценка стоимости с
учетом погрешности и неопределенности исходной информации. Доходный подход»
[3.6] путем имитационных экспериментов на компьютере методом Монте-Карло была
исследована точность метода дисконтированных денежных потоков на конкретном
примере рыночной оценки предприятия при реальном изменении случайных и неопределенных
факторов - исходной информации и внутренних параметров модели, значения которых
определяются оценщиком. Стоимости дисконтированных денежных потоков в этих
экспериментах при варьировании факторов в реальном диапазоне изменялись от 10
до 230 млн. долларов. То есть, при изменении параметров модели в «разумных»
пределах верхняя «разумная», «доказуемая» с помощью метода дисконтированных
денежных потоков стоимость предприятия отличалась от нижней также «разумной»
«доказуемой» стоимости в 23 раза! Эти расчеты иллюстрируют сверхвысокую
чувствительность метода дисконтированных денежных потоков к прогнозируемой
стоимости продукции предприятий и невозможность с его помощью объективно и
обоснованно оценивать предприятия.
Методы оценки, обладающие очень высокой
чувствительностью к изменению возможных входных параметров, а такими и являются
различные разновидности доходного метода, должны быть ограничены в применении
при оценке государственной собственности из-за невозможности получить с их
помощью обоснованную стоимость предприятия, а также во избежание возможных
махинаций с этой стоимостью недобросовестными оценщиками, чиновниками, другими
заинтересованными лицами.
Считаю целесообразным установить следующую
последовательность применения частных методов рыночной оценки:
если возможно применить сравнительный подход, то
только его следует применить;
если имеется недостаток данных для применения
сравнительного подхода, то следует применять затратный метод;
доходный метод применять только при наличии
конкретных инвестиционных проектов.
Вышеприведенный (в разделе 2.3)
анализ оценки имущества свидетельствует о субъективном подходе при согласовании
результатов оценки: недостаточно обосновано оценщиками делаются выводы о
значимости показателей, рассчитанных разными методами. Следует отметить, что
действующими законодательными актами согласование результатов оценки строго не
регламентируется (описываются общие подходы к процедуре согласования). Итоговый
раздел о выборе стоимости должен содержать подробный анализ оценщиком
деятельности предприятия, его предположения, сомнения, логические выводы и
обоснование решения о выборе окончательной стоимости.
В этой связи целесообразно
установить единый подход к согласованию результатов оценки. Например,
российские специалисты предлагают использовать математические методы при
согласовании результатов оценки. В частности метод квалиметрии и метод анализа
иерархий (МАИ) [3.7].
Фактически оба метода
основываются на известном совете Рене Декарта: если перед вами стоит сложная
задача, то разбейте ее на подзадачи, каждую из которых, в свою очередь,
разбейте на еще менее сложные подзадачи и т.д. до тех пор, пока не останутся
такие простые подзадачи, которые вы уже сможете решить. Оба метода
рассматривают эксперта в качестве некого «измерительного прибора» и используют
так называемое правило «Магического числа 7 ± 2», которое гласит, что эксперт
чаще всего не способен различать более 7 градаций.
При использовании
квалиметрического метода согласование производится в следующей
последовательности:
. Анализ надежности вычислений
стоимости, полученных тремя подходами с учетом надежности исходной информации,
использовавшейся при проведении расчетов в каждом из подходов, количества и
характера допущений (явных и неявных), используемых оценщиком и других
существенных факторов.
. Выбор того подхода, при
применении которого надежность определения стоимости представляется оценщику в
данной конкретной оценке наиболее высокой.
. Присвоение этому подходу
ранга R = 100%.
. Выбор из оставшихся подходов
того, который обеспечивает большую надежность при оценивании данного
конкретного объекта.
. Сравнение его надежности с
надежностью того подхода, который получил ранг R=100%, оценщик должен
определить его ранг в %. Например, в конкретных условиях может оказаться, что
оценщик считает надежность доходного подхода на 30% ниже, чем сравнительного
(для которого он ранее принял Re ~ 100%). Тогда он назначает Rд = 100% - 30% =
70%.
. Повтор процедуры 5 для
оставшегося подхода. Например, оценщик считает, что надежность затратного
подхода в данном конкретном случае на 40% ниже, чем подхода сравнительного.
Тогда он должен назначить Ra = 100% - 40% = 60%.
. Нормирование назначенных
рангов и перевод их в коэффициенты весомости по формуле
Gi=Ri/ΣRi
(3.1),
G3.
= 60 / (100 + 70 + 60) = 60 / 230 = 0,26;
Gc
= 100 / 230 = 0,43;
Gд
= 70 / 230 = 0,31.
. Осуществление проверки
(должно быть ΣGi = 1,00).
9. Вычисление итоговой
взвешенной текущей стоимости.
С целью повышения достоверности
результатов оценки к процедуре согласования необходимо привлечь экспертную
группу в составе как минимум 2-4 человек. В этом случае погрешность оценки
уменьшится по сравнению с погрешностью оценки одним оценщиком. Это утверждение
основывается на полученной практике применения экспертного метода в различных
сферах человеческой деятельности.
В этом случае величины R
принимаются как средние арифметические из оценок отдельных экспертов и
определяются по формуле
R =
ΣRj / n (3.2),
где j = 1,..., n (n -
количество экспертов в группе).
Можно построить более сложные
деревья решений (используется технология построения деревьев, описываемая в
пособиях по квалиметрии). Например, показать связь между надежностью
определения стоимости каждым из трех подходов (затратным, сравнительным,
доходным) и некоторыми характеристиками той конкретной ситуации, в которой
приходится действовать оценщику.
Метод анализа иерархий состоит в декомпозиции
проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке
последовательности суждений лица, принимающего решения, по парным сравнениям. В
результате может быть выражена относительная степень (интенсивность)
взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
Рассмотрим применение МАИ при согласовании
результатов оценки, полученных различными методами в рамках затратного,
сравнительного и доходного подходов. С одной стороны требование соответствия
применяемого метода цели, с которой проводится оценка, является наиболее
важным. Но одновременно нельзя не принимать во внимание и оценки, полученные другими
методами. Также нельзя не учитывать и степень надежности используемой исходной
информации. В результате объединения этих требований и в соответствии с
описанным подходом построим иерархию (рис. 3.1).
В соответствии с построенной иерархией, для
получения единой оценки необходимо определиться в той степени, в которой
характеристики «соответствие поставленной цели» и «надежность оценки»
определяют единую оценку. Обе характеристики важны, но необходимо определить
которая важнее и во сколько важнее. Для этого наряду с другими подходами можно
воспользоваться и методом попарных сравнений. Для этого заполним матрицу парных
сравнений (табл. 3.1).
Рис. 3.1 Иерархия оценок, полученных разными
методами
Таблица 3.1 Матрица парных сравнений
|
|
Соответствие
|
Надежность
|
|
Соответствие
|
1
|
7
|
|
Надежность
|
1/7
|
1
|
Такое задание степени предпочтения
характеристики «соответствие» перед характеристикой «надежность» определяет
следующие весовые коэффициенты: «соответствие» - 0,875; «надежность» - 0,125.
На следующем этапе определяем, какой из
применяемых методов проведения оценки наиболее соответствует цели. Для этого
формируется соответствующая матрица парных сравнений (табл. 3.2):
Таблица 3.2 Матрица парных сравнений
|
|
Затратный
|
Сравнительный
|
Доходный
|
|
Затратный
|
1
|
1/5
|
1/3
|
|
Сравнительный
|
5
|
1
|
5
|
|
Доходный
|
3
|
1/5
|
1
|
Данная матрица показывает, что сравнительный
подход наиболее соответствует цели проведения данной оценки, несколько в
меньшей степени этой цели соответствует доходный метод и совсем мало
соответствует затратный подход. Соответствующие весовые коэффициенты (в
порядке, определяемом матрицей) равны: 0,083; 0,564; 0,353.[3.7]
Процесс оценки имущества представляет собой
сложную аналитическую, научно-исследовательскую работу, которую нельзя свести к
простым формальным процедурам. Причем в каждом случае это, как правило,
уникальная работа, требующая анализа огромного количества информации
относительно объекта оценки, сектора экономики, технологий производства,
нематериальных активов, данных бухгалтерского учета и т.д. На все случаи
практической оценки просто невозможно написать методики оценки.
Однако это не снимает с повестки дня проблему
унификации оценочной деятельности, согласования процедур оценки. С этой целью
необходимо разработать Белорусские стандарты оценки, основанные на обобщении
мирового опыта, изложенного в Международных стандартах оценки; создать
эффективную систему оценки качества работы оценщиков и провести гармонизацию
определений и терминов с МСО и в смежных экономических областях, прежде всего в
бухгалтерском учете.
Деятельность государственных органов,
регулирующих оценочную деятельность, общественного объединения «Белорусское
общество оценщиков», организаций, осуществляющих оценочную деятельность должна
быть направлена на решение общей задачи: развивать в Республике Беларусь
оценочную деятельность до уровня, который бы соответствовал лучшим мировым
образцам и, главное, - насущным задачам белорусской инновационной экономики.
Заключение
Развитие международного сотрудничества
Республики Беларусь, привлечение иностранных инвестиций, выход отечественных
предприятий на международные рынки капитала предопределяют необходимость
совершенствования управления экономикой. Важная роль в этом принадлежит
государственному регулированию методики оценки имущества, которая в условиях
рыночных отношений должна обеспечивать объективной и достоверной информацией
руководство предприятий, всех его собственников, инвесторов и кредиторов,
акционеров, налоговые и другие государственные органы, иные группы
пользователей информации, представляемой в финансовых отчетах предприятий.
Анализ текущего состояния и перспектив
отечественной практики оценки показывает, что ближайшие годы должны
характеризоваться углублением качественной стороны оценочной деятельности на
основании мирового опыта, изложенного в МСО и МСФО. В частности, первоочередной
задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом
обеспечения ее соответствия международным требованиям и потребностям
отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику.
Для решения этой задачи необходимо:
во-первых, ускорить процессы реформирования
национальной системы бухгалтерского учета, приведения ее в соответствие с
требованиями рыночной экономики и Международными стандартами финансовой
отчетности;
во-вторых, адаптировать Международные стандарты
оценки к нашей нормативно-правовой базе, а так же провести гармонизацию
определений и терминов с МСО и МСФО. Разработать в соответствии с международной
практикой специальные стандарты для государственного сектора экономики.
В последние годы в Республике Беларусь проделана
значительная работа по методологии оценки имущества, признанию рыночных методов
оценки. В тоже время практика оценки свидетельствует о ряде методологических
проблем оценки имущества, которые требуют своего решения.
Во-первых, в Белоруссии должна быть внедрена
рыночная оценка недвижимости. В настоящее время в ряде случаев при оценке
государственного имущества преимущество отдается не рыночной стоимости, что
является препятствием для создания совместных предприятий и реализации
неиспользуемого имущества.
Во-вторых, основным методом рыночной оценки имущества
в Республике Беларусь должен стать сравнительный метод (метод сравнительного
анализа продаж), который наиболее реально отражает рыночную стоимость имущества
на момент реализации. С этой целью необходимо создать электронную базу данных.
Основать учреждение (уполномочить уже существующую организацию), которое будет
координировать сбор данных, анализировать ситуацию на белорусском рынке
недвижимости, определять факторы, характерно влияющие на рыночную цену
недвижимости, определять стоимость типичной недвижимости и предлагать оценщикам
данные оценки.
В-третьих, применять затратный метод только
тогда, когда в наличии нет данных по рыночным ценам на аналогичную недвижимость
и, следовательно, не может быть применен сравнительный метод. Следует отметить,
что в настоящее время ограничить применение данного метода (для оценки
отдельных видов имущества), не представляется возможным, т.к. затратный метод
определения стоимости имущества является наиболее распространенным, а в ряде
случаев единственно возможным.
В-четвертых, ограничить применение при оценке
государственной собственности методов оценки, обладающих высокой
чувствительностью к изменению возможных входных параметров, (различные
разновидности доходного метода), из-за невозможности получить с их помощью обоснованную
стоимость. Приведенные в подразделе 2.3 примеры оценки имущества доходным
методом свидетельствуют о невысокой значимости стоимости, полученной данным
методом. Оценщики сталкивались с трудностями прогнозирования вариаций денежного
потока в условиях отсутствия у предприятий обоснованных планов перспективного
развития. При этом, оценщиками допускаются ошибки, которые значительно влияют
на конечный результат. Доходный метод целесообразно применять только при
наличии конкретных инвестиционных проектов.
В-пятых, установить единый
подход к согласованию результатов оценки при использовании нескольких методов
(например, использовать методы квалиметрии и анализа иерархий).
Проведенный анализ отчетов об оценке
государственного имущества свидетельствует об имеющихся проблемах и ошибках,
допускаемых оценщиками, при определении стоимости объектов рыночными методами.
Наблюдается формальный подход оценщиков при выявлении факторов внешнего
удорожания и определении базы оценки - при затратном методе; анализе динамики
основных показателей деятельности предприятия, определении потенциального
валового дохода и выборе длительности прогнозного срока - при доходном методе,
анализе рынка недвижимости и выборе исходных параметров для многомерного
регрессионного анализа - при сравнительном методе; при обосновании значимости
результатов оценки.
Необходимо создать эффективную систему оценки
качества работы оценщиков, обеспечить адекватный уровень профессиональной
подготовки и переподготовки оценщиков.
Во-первых, предоставить общественному
объединению «Белорусское общество оценщиков» полномочия по мониторингу качества
проводимых оценок с целью выявления типичных ошибок, выработки этических норм
поведения оценщиков, определения профессионального уровня оценщиков.
Во-вторых, создать единую базу данных отчетов
оценки, доступную профессиональным оценщикам. При этом, уменьшиться поле для
проявлений коррупции, а также оценщики смогут воспользоваться лучшей практикой
по оценке имущества.
В-третьих, в системе образования республики создать
государственные программы обучения оценщиков, которые обеспечили бы высокий
базовый уровень подготовки людей, занимающихся этой профессиональной
деятельностью. Расширить перечень специальностей лиц, претендующих на получение
свидетельства об аттестации оценщика.
В-четвертых, ввести соответствующее
профессиональное страхование в качестве гарантии ответственности оценщиков по
договорам на оценку.
На мой взгляд, требуется внесение изменений в
ряд нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы оценки.
Целесообразно предоставить право проводить
оценку государственного имущества всем исполнителям оценки не зависимо от формы
собственности, при этом предусмотреть проведение оценки особо ценного имущества
определенными организациями, осуществляющими оценочную деятельность.
Необходимо ограничить изъятие и обращение в
доход государства в счет погашения задолженности по платежам в бюджет и
последующую реализацию государственного имущества, задействованного в
производственной деятельности предприятий. Решение о реализации
государственного имущества, обращенного в доход государства, должно приниматься
соответствующими отраслевыми органами управления, местными исполнительными и
распорядительными органами. При этом законодательно определить процедуру оценки
такого имущества.
Решение комплекса вопросов, направленных на
совершенствование оценки государственного имущества, позволит определить
реальную стоимость приватизируемых предприятий, создать лучшие условия
привлечения инвестиций в развитие предприятий путем прозрачности и ясности в
подходах к оценке их бизнеса, создать предпосылки для развития рынка ценных
бумаг.
Список использованных
источников
1.
Научно-методическая и учебная литература
1.1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ
и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ., - М.: Дело ЛТД, 1995. -
480 с.
.2. Управление недвижимостью: Курс
лекций/Васина Е.В., Мыцких Н.П. - Мн.: Академия управления при Президенте
Республики Беларусь, 2004 - 134 с.
.3. Оценка недвижимости: Учебное
пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и
управления/ Л.Н. Тепман. Под ред. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463
с.
.4. Оценка стоимости недвижимости:
Учебное пособие / Е.Н. Иванова. Под ред. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. -
344 с.
.5. Сивец С.А. Статистические методы
в оценке недвижимости и бизнеса. Запорожье, 2001.
.6. Грибовский С.В. Оценка доходной
недвижимости. - СПб.: ПИТЕР, 2001.
.7. Озеров Е.С. Экономический анализ
и оценка недвижимости. - СПб.: Изд-во «МКС», 2007.
.8. Оценка недвижимости: Учебник/
Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496
с.
.9. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы
оценочной деятельности: Учебное пособие. - М.: ПРИОР, 2001. - 215 с.
.10. Федотова М.А., Уткин Э.А.
Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с.
.11. Оценка бизнеса/ А.Г. Грязнова,
М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров и др. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 510
с.
.12. Асват Дамодаран. Инвестиционная
оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. - М.: Альпина Бизнес Букс,
2006. - 1344 с.
.13. Микерин Г.И., Гребенников В.Г.,
Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества: Учебное
пособие. - М.: Интерреклама, 2003. - 688 с.
.14. Основы оценочной деятельности/
Под ред. И.В. Косоруковой. - М.: ММИЭИФП, 2003. - 317 с.
.15. Тарасевич Е.И. Методы оценки
недвижимости. - СПб.: ООО «Технобалт», 1995.
.16. Коростелев С.П. Основы теории и
практики оценки недвижимости: Учебное пособие. - М.: Русская деловая
литература, 1998. - 221 с.
.17. Балабанов И.Т. Экономика
недвижимости. - СПб: Питер, 2002.
.18. Оценочная деятельность в
экономике: Учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ», 2003. - 304 с.
.19. Наганов А.В., Свидерский Э.А.
Оценка объектов промышленной собственности: Учебное пособие - Мн.: Академия
управления при Президенте Республики Беларусь, 1999. - 66 с.
. Нормативно-правовые акты
.1. Кодекс Республики Беларусь от
21.04.2003 № 194-З «Об административных правонарушениях», НРПА РБ, 2003 г., №
2/946.
.2. Указ Президента Республики
Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь»
(в ред. Указов от 01.03.2007 № 116, от 21.01.2008 № 27), НРПА РБ, 2006 г., №
1/7999, КонсультантПлюс.
.3. Указ Президента Республики
Беларусь от 19.04.2007 № 190 «О порядке оценки стоимости культурных ценностей»,
НРПА РБ, 2007 г., № 1/8528.
.4. Указ Президента Республики
Беларусь от 25.02.2008 № 113 «О порядке и условиях продажи юридическим лицам
предприятий как имущественных комплексов убыточных государственных
организаций», НРПА РБ, 2008 г. № 1/9509, КонсультантПлюс.
.5. Указ Президента Республики
Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»,
НРПА РБ, 2008 г., № 1/9264.
.6. Постановление Совета Министров
Республики Беларусь от 05.02.2007 № 148 «Об утверждении положения о порядке
проведения аттестации оценщиков и положения о порядке ведения государственного
реестра оценщиков», НРПА РБ, 2007 г., № 5/24666, КонсультантПлюс.
.7. Постановление Совета Министров
Республики Беларусь от 07.05.2007 № 562 «О методах оценки стоимости объектов
гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или)
иных юридически значимых действий», НРПА РБ, 2007 г., № 5/25143,
КонсультантПлюс.
.8. Постановление Совета Министров
Республики Беларусь от 24.05.2007 № 669 «О некоторых вопросах применения Указа
Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615», НРПА РБ, 2007 г.,
№ 5/25261.
.9. Постановление Государственного
комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 № 31 «О некоторых
вопросах кадастровой оценки земель», НРПА РБ, 2007 г., № 8/16626,
КонсультантПлюс.
.10. Постановление Государственного
комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.12.2007 № 67 «Об утверждении
инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных
помещений как объектов недвижимого имущества», НРПА РБ, 2008 г., № 8/17935.
.11. Постановление Государственного
комитета по имуществу Республики Беларусь от 02.05.2008 № 35 «Об утверждении
Инструкции о порядке проведения оценки имущества, находящегося в
государственной собственности», НРПА РБ, 2008 г., № 8/19041, КонсультантПлюс.
.12. Положение об оценке
государственного имущества, утвержденное Министерством экономики Республики
Беларусь 14.05.1996, Министерством статистики и анализа Республики Беларусь
13.05.1996, Министерством по управлению государственным имуществом и
приватизации Республики Беларусь 16.04.1996 (в ред. постановления
Мингосимущества № 24, Минэкономики № 100, Минстата № 33 от 12.06.2001;
постановления Минэкономики № 46, Минстата № 15 от 27.02.2002), НРПА РБ, 1999
г., № 8/944, КонсультантПлюс.
.13. Постановление Государственного
комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.09.2008 № 70 «Об утверждении
инструкции по оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)», НРПА
РБ, 2008 г., № 8/19487, КонсультантПлюс.
.14. Государственные стандарты СТБ
52.0.01-2007, СТБ 52.1.01-2007, СТБ 52.2.01-2007, СТБ 52.3.01-2007, СТБ
52.4.01-2007, СТБ 52.5.01-2007, СТБ 52.6.01-2007. Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Утверждены постановлением Государственного комитета по стандартизации
Республики Беларусь от 14.03.2007 № 15. - Мн.: Госстандарт, 2007.
.15. Правила оценки физического
износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)/Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат.
1988. - 72с.
. Интернет
.1. Коростелев С.П. Проблемные
вопросы оценки и оценочной деятельности на современном этапе развития рыночной
экономики.
.2. Микерин Г.И. О методологических
основах оценочной деятельности в условиях перехода России к инновационному
развитию. - 2008.
.3. Балабанов В.C. Оценка стоимости
фирмы.
3.4. TEGOVA (European Group of
Professional Valuers) Европейские
стандарты
оценки
недвижимости.
3.5. Международные стандарты оценки.
Седьмое издание. 2005. М.: Российское общество оценщиков, - 414 с.
.6. Лужанский Б.Е. Оценка стоимости
с учетом погрешности и неопределенности исходной информации. Доходный
подход. - 2006.
3.7. Ахметов О.А., Мжельский М.Б.
Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки
недвижимости.
.8. Артеменков И.Л., Артеменков
А.И., Микерин Г.И. Об интегрированной теории оценки стоимости бизнеса. - 2007.
.9. Лебединский В.И. Основные ошибки
оценщиков при оценке объектов собственности, выявленные при экспертизе отчетов
об оценке бизнеса.
.10. Сайты российских оценщиков.
Российское общество оценщиков
.11. Свод стандартов оценки (ССО
2005) Российского общества оценщиков. - 2005.
.12. Микерин Г.И., Нейман Е.И. О
концептуальной основе и о стандартах оценки стоимости имущества в условиях
новой экономики. - 2008.
.13. Белорусского общества оценщиков
.14. Государственного комитета по
имуществу республики Беларусь - Оценка в Беларуси