Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів

3. Земельно-оціночні роботи

3.1 Природно-сільськогосподарське районування території

Природно - сільськогосподарське районування служить основою розробки різних видів галузевих і спеціалізованих районувань, особливо земельно - оціночного районування території, яке проводиться, як правило, на обласному рівні.

В Україні виділено 197 природно - сільськогосподарських районів, межі яких співпадають з межами територій сільських рад за станом на момент виконання робіт.

Найбільш досконала форма обліку кліматичних умов - природно-кліматичне районування території, яке враховує наступні показники: теплозабезпеченість; вологозабезпеченість; ступінь континентальності клімату; умови перезимівлі рослин; особливість природної рослинності; рельєф місцевості; повторюваність несприятливих явищ, які наносять збитки сільському господарству (пилові бурі, градобиття, зливові дощі тощо).

Природно - сільськогосподарська зона - основна одиниця районуванн, що характеризується певним балансом тепла і вологи за вегетаційний період, особливостями грунтоутворення і живлення рослин. Це відповідає конкретним типам грунтів, рослинності, співвідношенню між ріллею, кормовими і лісовими угіддями, тій чи іншій структурі агротехнічних і меліоративних заходів.

У межах зон виділяють природно - сільськогосподарські провінції, які характеризуються специфічними особливостями грунтового покриву, пов’язаними з мікрокліматом і річним ходом змін його елементів. Провінції розрізняються змінами агрокліматичних показників: коефіцієнта континентальності клімату, суми температур повітря вище 10° С, коефіцієнта річного атмосферного зволоження, кліматичного індексу біологічної продуктивності в балах відносно середньої продуктивності, суворості та сніжності зими, тепло- і вологозабезпеченості вегетаційного періоду.

Провінції поділяються на природно - сільськогосподарсьі округи, які характеризуються добре вираженими геоморфологічними і гідрологічними особливостями, складом грунтоутворювальних порід, переважіючим типом грунтоутворення, а також макро- і мезокліматом. Виділення округів проводиться на основі врахування узагальнених типів рельєфу, головних типів і підтипів грунтів, їх механічного складу і дренованості.

Природно-економічне районування передбачає виділення земельно-оціночних районів, які характеризуються практичною однорідністю клімату, відносною одноманітністю ґрунтового покриву, приблизно однаковими економічними умовами ведення господарства. Земельно-оціночне районування виконується на основі природно-сільськогосподарського районування країни з врахуванням місцевих природно-кліматичних і економічних умов.

Згідно з природно-сільськогосподарським районування України дана земельна ділянка розташована у природно-сільськогосподарській зоні Полісся, Західній Поліській провінції, Західнополіському окрузі, Турійсько-Ковельському районі.

3.2 Бонітування грунтів

Бонітування (bonitas - "доброякісний") - це порівняльна оцінка якості грунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах. Бонітування використовується в землеробстві, землевпорядному проектуванні. При оцінці земель дані бонітування використовуються для підвищення родючості.

Бонітет - це показник якості ґрунту і його продуктивності, який є інтегральною величиною різних властивостей та ознак, вимірюваних різними мірами (мм, %, м²), тоді як сам є безмірним.

Обєктом бонітування є одиниці грунтового покриву, які виділені на грунтових картах і обєднані в агровиробничі групи грунтів, відповідно до номенклатурного списку агровиробничих груп грунтів України.

Оцінка родючості грунтів подається у відповідних величинах - балах за 100-бальною замкненою шкалою оцінки.

Шкала оцінки - прийнята послідовність значень, яка присвоюється фізичній величині в міру її зростання (спадання), визначених для порівняння продуктивності земель.

Бонітування грунтів тісно повязане з економічною оцінкою, оскільки є для неї частиною інформаційної бази. Основне її завдання - визначення виробничої придатності земель. Залежно від цілей та завдань бонітування поділяють на загальне та часткове (зокремлене). Вони проводиться за єдиною системою і базуються на подібних принципах. Але з обов’язковим врахуванням місцевих і регіональних особливостей ґрунтового покриву, природних умов і способом ведення сільськогосподарського виробництва.

Загальне - передбачає визначення обєктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при достатньому рівні інтенсивності землеробства.

Часткове передбачає визначення ступення ефективності вирощування конкретних сільськогосподарських культур на різних грунтах.

Для одержання економічних показників використовують 2 основних показники: урожайність культур і витрати на їх вирощування. Всі інші показники є похідними від них. За результатами бонітування грунтів розробляється документація з бонітування, що складається по областях і містить бали для всіх наявних агровиробничих груп.

Таблиця 3.3 Експлікація агрогруп ґрунтів за угіддями

.2.1 Складання шкал бонітування грунтів

Для визначення показників бонітету груп ґрунтів складається шкала бонітування ґрунтів - цифрові дані, які відповідають певним значенням величин природних ознак за різними групами ґрунтів.

Необхідно скласти дві оцінні шкали: 1) за властивостями ґрунтів і 2) за урожайністю сільськогосподарських культур або продуктивністю кормових угідь (основну). Бали розраховуються за принципом замкнутої або розімкну тої шкали Якщо за 100 балів взято оптимальне значення ознаки найродючішого ґрунту або максимальну урожайність сільськогосподарських культур, то одержують замкнуту шкалу бонітування ґрунтів. У розімкнутій шкалі за 100 балів беруть значення діагностичної ознаки або урожайність сільськогосподарських культур найпоширенішого ґрунту, який має найбільшу питому вагу в структурі ґрунтового покриву земельно-оцінного району. Бонітування ґрунтів у межах земельно-оцінного району відбувається в такій послідовності: визначення середніх значень показників, що характеризують окремі ознаки і властивості ґрунту, визначення середньої багаторічної урожайності основних сільськогосподарських культур на різних ґрунтах, вибір основних діагностичних ознак, складання шкали бонітування ґрунтів за природними властивостями й урожайністю основних сільськогосподарських культур.

3.2.2 Визначення балів бонітету

Маючи кількість вирази діагностичних ознак по кожній таксономічній одиниці, переходять до заключного етапу бонітування - визначення якості ґрунтів через бонітувальну оцінку, так звані бали бонітету, за формулою:

Б=(П/П_е ) × 100

де Б - бал бонітету

П_е - показник властивості ґрунту, прийнятого за еталон.

Дану формулу використовують для розрахунку балів бонітету у більшості випадків, оцінюючи якість ґрунтів, як за показниками природних властивостей, так і за показниками врожайності сільськогосподарських культур. З формули очевидно, що якість еталонного ґрунту оцінюється в 100 балів, ця оцінка є найпоширенішою умовною ціною якості ґрунтів, прийнятих за еталон.

Бонітування виконують також за іншими діагностичними ознаками. Якщо, наприклад, критерієм бонітування є кислотність ґрунтів, то за еталон приймаються грунт з нейтральною кислотністю (рН 7.0). для вилужених і закислених ґрунтів бали бонітету розраховують за окремими формулами:

Б=100+((7.0-рН_л)/ 7.0) × 100;

Б=100+((рН_к - 7.0)/ 7.0) × 100,

Де рН_л, рН_к - показники рН солевої витяжки на вилужених і закислених ґрунтах відповідно.

Таблиця 3.4 Бали бонітету агрогуп ґрунтів

3.3 Економічна оцінка земель

Згідно із Земельним кодексом України економічна оцінка землі - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земель різного цільового призначення. Вона визначається в умовних гектарах або у грошовому виразі.

Економічна оцінка є складовою земле-оціночних робіт. Входячи разом із бонітуванням до цих робіт і маючи з ним багато спільного, економічна оцінка земель досліджує земельні території у ширшому й комплексному господарсько-економічному аспекті. Якщо об’єктом бонітування є тільки грунтовий покрив земель, то економічна оцінка пов’язує між собою і грунти, й земельні площі складнішими багатоаспектними залежностями, які утворилися у результаті господарської діяльності людини.

3.3.1 Показники економічної оцінки земель

Залежно від цілей і завдань економічну оцінку земель поділяють на загальну і часткову.

Загальна оцінка земель передбачає визначення об’єктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Вона включає в себе такі показники:

-        вартість валової продукції;

-        окупність затрат;

         диференціальний дохід.

Часткова економічна оцінка земель передбачає визначення ступеня ефективності вирощування конкретних сільсько-господарських культур на різних ґрунтах і включає в себе:

-        урожайність;

-        окупність затрат;

         диференціальний дохід.

Помітно підвищує показники економічної оцінки земель наближеність до великих міст, промислових зон і розвинутих транспортних комунікацій, що сприяє зростанню попиту на сільськогосподарську продукцію та загальному поліпшенню умов господарювання.

Матеріали економічної оцінки земель мають багатоцільове призначення:

-        вони є основою науково обгрунтованого планування розподілу земельного фонду між окремими галузями господарства на державному рівні для забезпечення збалансованого й оптимального розвитку всього господарства країни;

-        на їхній основі аналізують існуючий рівень ефективності використання земель і розробляють альтернативні варіанти з урахуванням екологічних і соціальних аспектів;

         є основою проведення нормативної оцінки земель різних категорій цільового призначення, насамперед земель сільськогосподарського призначення.

.3.2 Складання шкал економічної оцінки земель

Зрівноважені показники за оцінюваними групами ґрунтів вважають вихідними для складання шкал економічної оцінки землі.

Вони будуються за принципом побудови шкал бонітування ґрунтів.

Шкали економічної оцінки землі можуть бути замкненими або розімкненими. Якщо за еталон (100) приймають найпоширеніший в земельно-оціночному районі грунт, то одержують розімкнену шкалу: для замкненої шкали еталоном виступають грунти з найвищими показниками. На практиці більшого використання набули замкнені шкали.  Шкала оцінки являє собою таблицю, в якій в абсолютних (крб./ га) і відносних (балах) одиницях відображається рівень родючості, продуктивності та дохідності земель. Шкала будується за різними показниками, які характеризують якість земель. Рівень виробництва визначається розмірами валового продукту та урожайності, ефективність виробництва - окупністю затрат, дохідність - розмірами диференціального доходу.  У шкалі, крім оцінних показників, наводяться ціна бала і розміри рівня інтенсивності виробництва, необхідні для порівняння оцінних показників на території зони, економічного району, країни. Шкали часткової оцінки земель за ефективністю вирощування сільськогосподарських культур розробляють стосовно складу оцінюваних груп грунтів, які використовуються для посіву цих культур. Для порівняння показників склад оцінюваних груп грунтів при частковій оцінці земель приймався єдиним для області, регіону, країни.  В Україні економічну оцінку земель було проведено у 1988 році на площі майже 40 мільйонів гектарів. Виконано загальну економічну оцінку ріллі, багаторічних насаджень, пасовищ, сіножатей. Часткову - за ефективністю вирощування зернових та зернобобових культур, кукурудзи на зерно, цукрових буряків соняшнику, льону, картоплі і кормових культур.

3.4 Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення

Згідно із Законом України "Про плату за землю" грошова оцінка - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки.

Грошова оцінка земель є невід’ємною, обов’язковою частиною існуючої системи заходів земельного кадастру. Дані грошової оцінки земель використовують при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, при продажу земельних ділянок громадянам та юридичним особам, для обчислення розміру земельного податку, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м² земель у середньому.

Оцінювальні райони виділяються у встановлених межах населеного пункту.

Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка поділяється на нормативну та експертну.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків та оформлення результатів у вигляді звіту.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них поводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Вона використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом України "Про оцінку земель"

3.4.1 Грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Для визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення по Україні розраховують диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою 1988 року по виробництву зернових культур за формулою:

де Р_ДН - диференціальний рентний дохід з орних земель, ц/га;

У - урожайність зернових з 1га, ц;

Ц - ціна від реалізації 1 ц зерна, грн.;

З - виробничі витрати на 1га, грн.;

К_НР - коефіцієнт норми рентабельності (К_НР = 0,35).

Загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначається за формулою:

де Р_ДН - диференціальний рентний дохід з орних земель, ц/га;

Р_АН - абсолютний рентний дохід, який утворюється на гірших за якістю землях у сільському господарстві і становить.

Згідно з Методикою і Порядком нормативну грошову оцінку орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначають за формулою:

де Г_ОЗ - грошова оцінка 1га орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, грн.;

Р_ЗДН - загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, ц/га;

Ц - ціна 1 ц зерна, грн.;

Т_К - термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на івні 33 років.

Диференціальний рентний дохід з 1га земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначається за формулою:

Р_{ДН(б)(с)(п)} - диференціальний рентний дохід з 1га земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, ц;

Р_ДН - диференціальний рентний дохід з 1га орних земель, ц.

Р_{Д(б)(с)(п)} - диференціальний рентний дохід з 1га земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, грн. (за даними економічної оцінки земель 1988 року становить:

Р_Д - диференціальний рентний дохід з 1га орних земель за економічною оцінкою 1988р. по виробництву зернових культур, грн. (Р_Д=348,7 грн./га).

Розрахунок нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки

Грошову оцінку окремих земельних ділянок. Що перебувають у власності або користуванні юридичних і фізичних осіб, визначають на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів, які розраховуються за формулою:

де Г - грошова оцінка 1га агровиробничої групи грунтів, грн.;

Г - грошова оцінка 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству, грн.;

Б_агр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б - бал бонітету 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Бал бонітету 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству обчислюють на основі експлікації агровиробничих груп грунтів за допомогою шкал бонітетів грунтів за формулою:

де Б - бал бонітету 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству,

Б_агр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

П_агр - площа агровиробничої групи, га.

Грошову оцінку окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь розраховують за формулою:

де Г_зд - грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь, грн.;

Г_агр(j) - грошова оцінка 1га j-ї агровиробничої групи грунтів, грн.;

П_j - площа грунтів j-ї агровиробничої групи грунтів в межах земельної ділянки, га;

N - кількість контурів агровиробничих груп грунтів в межах земельної ділянки.

4. Фіскальні механізми державного земельного кадастру

кадастровий сільськогосподарський оренда земля

4.1 Складання державних актів на право власності і право постійного користування

Державний акт на право власності - це правовстановлюючий документ, який посвідчує Ваше право приватної власності на конкретну земельну ділянку з чітко визначеними межами. Цей документ вказує на точне місцезнаходження та розмір Вашої ділянки. В державному акті також зазначається дата його державної реєстрації. Якщо державний акт на право власності на землю не зареєстрований він є недійсним.

Державний акт на право приватної власності на землю - документ, виданий уповноваженим державним органом, що підтверджує право власності громадянина чи юридичної особи на земельну ділянку. Містить інформацію про власника земельної ділянки; підстави набуття права власності на земельну ділянку; місцерозташування, площу, кадастровий номер земельної ділянки. Також у ньому зазначається опис суміжних землекористувачів, обмеження та обтяження у використанні ділянки. Складається на підставі документації із землеустрою.

Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення.

.1.1 Порядок проведення робіт зі складання державних актів

Одним із актуальних питань реформування земельних відносин на сьогодні є приватизація земель. Згідно із чинним законодавством приватизація земельних ділянок здійснюється за рахунок земель, які перебувають у державній або комунальній власності. Отже, об’єктами приватизації земель виступають земельні ділянки державної та комунальної власності, які надані у користування громадянам України. Згідно з частиною першою ст. 121 Земельного кодексу громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок у таких розмірах:  1. для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;  2. для ведення особистого селянського господарства - не більше 2га;  3. для ведення садівництва - не більше 0,12 га;  4. для будівництва i обслуговування жилого будинку, господарських будівель i споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, у селищах - не більше 0,15 га, у містах - не більше 0,10 га;  5. для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 га;  6. для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.   Наведені норми поширюються не тільки на приватизацію раніше наданих громадянам земельних наділів, а й на передачу останніх у власність шляхом їх відведення із земель державної та комунальної власності.

Роботи зі складання державного акту на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою виконується в такій послідовності:

1)   підготовчі роботи;

2)   встановлення або відновлення на місцевості меж земельної ділянки;

3)   виготовлення кадастрового плану земельної ділянки;

4)   заповнення бланка держакта.

Підготовчі роботи зі складання держакту включають:

·   підготовку виписки із рішення відповідної ради або держадміністрації про передачу у власність або надання у постійне користування земельної ділянки;

·   аналіз договору купівлі-продажу земельної ділянки або іншого правоустановного документу, що засвідчує перехід прав на земельну ділянку;

·   аналіз проекту відведення земельної ділянки;

·   підготовка виписки із земельно-облікрвих документів про площу земельної ділянки;

·   аналіз висновку державного органу земельних ресурсів про наявні обмеження на використання земельної ділянки;

·   аналіз висновку органів і справах будівництва та архітектури про наявні обмеження на використання земельної ділянки;

·   підбір планово-картографічних матеріалів.

Роботи зі складання державного акту виконуються відповідно до інструкції ‘Про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку, та на право постійного користування земельною ділянкою’ від 4 травня 1999 року за № 43 із змінами, внесеними згідно із наказом Держкомземом від 29.12.2003р. за №322.

4.1.2 розгляд та затвердження документації про надання земельної ділянки та видачу державних актів

Технічну документацію зі складання державного акта розробляють державні та інші землевпорядні організації на основі технічного завдання, яке видає районний (міський) відділ (управління) земельних ресурсів Держкомзему України. До технічної документації зі складання державного акта обов’язково додається справа щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у власність або користування.

Перенесення в натуру (на місцевість) чи відновлення всіх поворотних точок меж земельної ділянки здійснюють геодезичними методами з прив’язкою їх до пунктів державної геодезичної мережі. За результатами виконаних робіт складають технічний звіт.

Технічна документація зі складання державного акту на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою включає:

1.      Виписку з рішення відповідної ради або державної адміністрації про надання у постійне користування, передачу у власність або продаж земельної ділянки, договір відчуження земельної ділянки.

.  Заяву власника землі або землекористувача про складання державного акта.

.  Технічне завдання на розробку технічної документації зі складання державного акта.

.  Висновок державного органу земельних ресурсів Держкомзему України про наявні обмеження на використання земельної ділянки.

.  Висновок органу су справах будівництва і архітектури про наявні обмеження щодо використання земельної ділянки.

.  Журнал польових вимірювань.

.  Кадастровий план земельної ділянки.

.  Збірний кадастровий план суміжних землевласників і землекористувачів.

.  Відомість обчислення площі земельної ділянки.

.  Відомість обробки теодолітного ходу та вирахування координат поворотних точок меж земельної ділянки.

.  Експлікація земельних угідь згідно з формою „6-зем".

Державну реєстрацію актів, що посвідчують право приватної власності на землю або право постійного користування нею, здійснюють районна, міська, селищна, сільська рада. Забезпечення реєстрації покладається на органи земельних ресурсів.

У випадку припинення права власності чи користування земельною ділянкою документ, який посвідчує це право, повертається до архіву державного органу земельних ресурсів, де зберігається другий примірник цього документа.

4.2 Формування сервітутних відносин

Частиною першою статті 98 Земельного кодексу України встановлено, що право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Тобто, правом земельного сервітуту є належним чином оформлене право певної особи на користування або на володіння і користування чужою земельною ділянкою, тобто тою, що не належить цій особі на праві власності, праві постійного користування чи праві оренди, для задоволення її потреб, які не можуть бути задоволені в інший спосіб.

На даний час сервітутні земельні відносини регулюються нормами Земельного (глава 16), Цивільного (глава 32) та Лісового(стаття 23) кодексів.

Слід відмітити, що формування правового забезпечення сервітутних земельних відносин здійснювалося в рамках проведення кодифікації різних галузей законодавства - земельного, цивільного та лісового.

Статтею 100 ЗК та частиною першою статті 402 ЦК визначено, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

При цьому зауважуємо, що встановлення земельного сервітуту законом та заповітом стало можливим з 20.06.2007, з дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України" від 27.04.2007 № 997-V.

З 01.01.2002 до 20.06.2007 встановлення сервітут встановлювався виключно договором або рішенням суду.

Згідно з підпунктами 1, 12 і 13 пункту 27 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.07.2011 № 703, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат; заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно; закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно відносяться до документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

В контексті питання, порушеного у даних методичних рекомендаціях, варто звернути увагу на договори, якими передбачається встановлення сервітуту.

Так, законодавство не встановлює спеціальних вимог щодо форми договору про встановлення земельного сервітуту. Втім за загальним правилом стосовно форми правочинів, передбаченим статтями 206 та 208 ЦК, для такого договору є обов’язковою дотримання письмової форми. Нотаріальне посвідчення договору сервітуту може бути вчинене за бажанням сторін (стаття 209 ЦК).

При розгляді питання стосовно можливості проведення державної реєстрації земельного сервітуту слід також враховувати, що згідно з частиною першою статті 100 ЗК сервітут може бути встановлений на користь власника (володільця) сумісної земельної ділянки, або будь-якій іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Важливо також, що відповідно до частин четвертої та шостої статті 403 ЦК сервітут не підлягає відчуженню, але зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений.

Підстави припинення сервітуту визначені статтями 406 ЦК та 102 ЗК. Звертаємо увагу на те, що зміна власника земельної ділянки стосовно якої встановлено сервітут, не тягне за собою припинення сервітуту.

4.3 Укладення договору оренди землі

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди. Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.  У випадках, якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.  Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди вважається погодженим із зазначеними органами.  Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, та органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально-визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.  Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить примірний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:  прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;  включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;  відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;  відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;  інші підстави, передбачені законами;  прийняття рішення орендодавцем про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.  Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом двадцяти днів з дня направлення ним повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.  Порядок проведення конкурсу встановлюється:  Фондом державного майна України - для об'єктів, що перебувають у державній власності;  органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим;  органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.  У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду.

4.4 Державна реєстрація та ідентифікація земельної ділянки

Державна реєстрація земельної ділянки - це внесення до бази даних Державного земельного кадастру відомостей відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр" про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, зміни або припинення права власності або права постійного користування земельними ділянками та обтяження таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав.

Обтяження - це заборона розпоряджатися або користуватися нерухомим майном, яка встановлюється або законом, або актами уповноважених органів державної влади, або яка виникає на підставі договорів.

Дані Державного земельного кадастру в системі реєстрації - це відомості про місце розташування земельної ділянки, її межі, кадастровий номер, грошову оцінку, кількісну та якісну характеристику земель.

В Україні формується єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності. Основою для формування даних реєстру є кадастровий номер земельної ділянки.

База даних обліку земельних ділянок та розташованого на них іншого нерухомого майна повинна містити такі дані ДЗК:

-        кадастровий номер земельної ділянки;

-        індексну кадастрову карту;

         кадастровий план земельної ділянки;

         дані про категорії земель;

         дані про площу та грошову оцінки земельної ділянки;

         відомості щодо власників та користувачів земельної ділянки;

         дані технічної інвентаризації будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці;

         інші дані, передбачені нормативно-правовими актами із земельного кадастру.

Об’єктами реєстрації є:

   об’єкти землі та нерухомості;

   суб’єкти прав на земельні ділянки на нерухомість;

   права на земельні ділянки (разом з обтяженнями на ці ділянки права);

   документи.

Суб’єктами реєстрації земельних ділянок є уповноважені державою реєстраційні органи (установи). Згідно з „Положенням про реєстрацію землеволодінь та землекористувань", затвердженим Державним комітетом по земельних ресурсах за №144 від 23.08.2001 року, державну реєстрацію покладено на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України.

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державна реєстрація земельних ділянок складається з двох частин:

). Книга записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі.

2). Поземельної книги, яка містить відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, площу, цільове призначення, опис будівель і споруд та земельної ділянки, інформацію щодо власника (користувача земельної ділянки), правовий режим, у тому числі обмеження і обтяження щодо використання землі, вартість земельної ділянки, кадастровий план.

5. Облік кількості і якості земель на території де розташована земельна ділянка

5.1 Статистична звітність

На базі даних, які занесені до документів первинного обліку, заповнюються бланки статистичної звітності. Статистична звітність - це основна організаційна форма статистичного спостереження, що обумовлює можливість зіставлення і контролю за різними процесами суспільного життя.

Статистична звітність - це офіційний документ, в якому містяться статистичні дані про роботу підзвітного підприємства чи установи, які занесені в суворо обумовлену форму і які повинні бути обов`язково подані вищій і контролюючій організації в затверджені строки.

Звітність має обов`язковість (усі установи повинні подавати її в суворо обумовлені строки), юридичну силу, тому що вона має підпис керівників підзвітних установ, і документальну обумовленість (усі дані в ній базуються на документах первинного обліку).

За різними ознаками статистичну звітність поділяють на окремі види. Розрізняють загальнодержавну і внутрішньовідомчу звітність. Загальнодержавна звітність обов`язково заповнюється усіма підприємствами і установами країни і подається до органів державної статистики. Внутрішньовідомча звітність розробляється міністерствами або відомствами для своїх оперативних потреб. Останнім часом кількість форм такої звітності значно скорочено.

5.2 Облік кількості та якості земель

Облік кількості земель відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. При обліку кількості земель виділяються: землі в межах населених пунктів; землі за межами населених пунктів; землі за категоріями; землі за формами власності; зрошувані і осушені землі; землі, що надані в оренду; землі, що оподатковуються та землі, що не оподатковуються.

Особлива увага надається обліку зрошуваних і осушуваних земель. Він ведеться за загальноприйнятою класифікацією угідь, за фактичним станом і використанням меліорованих земель, за ступенем зрошува-ності й осушуваності, способами зрошення й осушення, станом зрошувальної й осушувальної мережі.

Детального особливого обліку вимагають землі житлової та громадської забудови, які є просторовим операційним базисом для житлового, адміністративного І культурно-побутового та виробничого будівництва в містах, селищах міського типу і сільських населених пунктах з густою забудовою дрібними ділянками.

Облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить:

а) класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначення за придатністю з виділенням особливо цінних земель. Категорії придатності земель виділяють за основними стадіями їх утворення і розвитку відповідно до відносного віку земель і основного сільськогосподарського призначення. Основою для виділення категорій придатності є якісний стан земель і можливість їх використання під сільськогосподарські угіддя (ріллю, сінокоси, пасовища).

Класифікація земельного фонду передбачає такі категорії придатності:

- землі, придатні під ріллю;

- землі, придатні під сінокоси;

- землі пасовища, після покращення можуть використовуватись під інші сільськогосподарські угіддя;

- землі, придатні під сільськогосподарські угіддя після корінних меліорацій;

- землі, малопридатні під сільськогосподарські угіддя;

- землі, непридатні під сільськогосподарські угіддя;

- порушені землі.

б)характеристику земель за товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу і рухомих поживних речовин, механічним складом ґрунтів, крутизною схилів, еродованістю, кам'янистістю, засоленістю, солонцюватістю, кислотністю, перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне;

в)характеристику культуртехнічного стану природних кормових угідь;

г)лісотипологічну характеристику лісових угідь;

д)класифікацію земель житлової та громадської забудови, що проводиться за функціональним призначенням згідно з містобудівною документацією населених пунктів;

е) характеристику земель житлової та громадської забудови за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Матеріали обліку якості земель дають необхідну інформацію для вирішення питань трансформації угідь, захисту ґрунтів від ерозії, виявлення резервів освоєння нових земель шляхом їх меліорації та рекультивації, проведення природно-сільськогосподарського районування території, розробки систем ведення сільського господарства, прогнозування використання земельних ресурсів у схемах землевпорядкування на перспективу, проведення бонітування ґрунтів І економічної та грошової оцінки земель.

Дані кадастрового обліку мають важливе господарське і правове значення. Так, зафіксовані при обліку площі сільськогосподарських угідь можуть бути змінені або переведені до інших видів угідь тільки в встановленому законом порядку. У разі погіршення якості земель або неправильного їх використання дані державного обліку приймаються як вихідні. Відомості обліку кладуться в основу різних державних заходів щодо використання і охорони земель. Дані обліку є однією із основ для встановлення умов цивільно-правових угод із землею і визначення нормативної, договірної або заставної ціни землі.

За характером отримання інформації облік землі поділяється на первинний (основний) і поточний (подальший). Первинний облік здійснюється періодично на основі інструментальних зйомок з використанням планово-картографічних та інших матеріалів. Він включає в себе: підготовчі, польові і камеральні роботи. За допомогою поточного обліку виявляються зміни, що відбулися в стані земель, які відображаються у даних первинного обліку. При цьому визначаються зміни, що не тільки фактично відбулися на земельних площах, але і їх законність. У цих цілях проводяться зйомки, обстеження і спеціальні обміри земельних ділянок.

5.3 Особливості обліку земель у населених пунктах

Облік земель населених пунктів - це державний захід, у процесі якого здійснюється одержання, систематизація, аналіз і зберігання інформації про кількість, розташування та господарське використання земельних ресурсів, вивчення їх природних і техніко-інженерних властивостей.

Зростання кількості і розмірів населених пунктів робить актуальним питання управління будівництвом і експлуатацією житлового фонду в містах та сільських поселеннях, а також процесів обігу житла і оцінки нерухомості.

Просторовим базисом для розміщення будівель і споруд є територія з відповідним чином розміщеними на ній земельними ділянками, які забудовувались у процесі розселення і економічного розвитку В населених пунктах першочергове значення мають ті характеристики земель, які пов'язані з будівництвом і експлуатацією житлового та промислового фонду - геологічна будова, глибина залягання ґрунтових вод, ухил земної поверхні, інженерно-технічне освоєння території, екологічна ситуація, можливість задоволення житлово-побутових, виробничих, соціальне культурних потреб тощо. Отже, земельний фонд населених пунктів повинен відповідати дещо іншим вимогам, ніж у сільськогосподарському виробництві, хоча не виключена можливість, в окремих випадках, використання земель за їхнім прямим призначенням.

Оскільки землі населених пунктів використовуються, здебільшого, для потреб будівництва, то методика їх оцінки відрізняється від оцінки земель сільськогосподарського призначення. При оцінці міських земель необхідно враховувати інженерно-будівельну характеристику, місце розташування їх на плані забудови міста, екологічно і соціальне - культурну ситуацію, економічну оцінку земельної ділянки.

При великій різноманітності характеристик земельних ділянок, значній кількості тереторіально-зональних відмінностей є ряд показників, які характеризують кожну з ділянок: площа, напрямок і величина ухилу, щільність забудови, рівень ґрунтових вод. забрудненість середовища і ділянки, ціна землі. Тому виникає завдання диференціації території населеного пункту за вихідними показниками з метою виділення функціональних зон І ступеня освоєння території.

Розв'язання цього завдання можливе лише при створенні кадастру міських земель, який є складовою частиною містобудівельного кадастру населеного пункту (МБК). Використання даних МБК полегшує процес вибору ділянок під певний вид будівництва і освоєння. Застосування автоматизованих інформаційних систем МБК дає можливість оптимізувати рішення завдання вибору земельних ділянок, виходячи з їхнього функціонального призначення, природно-екологічних характеристик і економічних оцінок.

Основним завданням кадастру земель населених пунктів є одержання інформації, її обробка і видача даних про кількісний та якісний склад земель, їх юридичний статус, форми власності, функціональне призначення тощо. Основними об'єктами кадастру земель населених пунктів є земельні ділянки, для яких наводяться дані про їх власників чи користувачів, місцеположення, геометричні розміри, юридично-правовий статус, функціональне використання, їх економну оцінку і т. ін.

Висновок

Виконавши курсовий проект, ми ознайомилися на практиці з виконанням таких складових державного земельного кадастру як: кадастрове зонування; кадастрові зйомки; бонітування ґрунтів; економічна та грошова оцінка земельних ділянок; кадастровезабезпечення формування об’єктів земельної власності; формування сервітутних відносин; кадастрове забезпечення договорів оренди землі; державна реєстрація земельних ділянок. В результаті проведення земельно-кадастрових робіт на території земельної ділянки особистого селянського господарства були отримані дані щодо бонітування ґрунтів, показники грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, а також ми розглянули кадастрове зонування і зйомку, ознайомилися з економічною оцінкою земель.

При проведенні кадастрового зонування визначили кадастровий номер заданої земельної особистого селянського господарства. При проведені кадастрової зйомки ми отримали характеристику земельної ділянки за площею та складом угідь. Крім цього були вирахувані площі сільськогосподарських угідь в розрізі агровиробничих груп ґрунтів.

При проведенні кадастрового зонування визначили кадастровий номер заданої земельної особистого селянського господарства - 7121289200:01:002:0008. Після обліку земель була проведена робота з бонітування грунтів і визначення середньозваженого балу бонітету, який був використаний для розрахунку грошової оцінки.

Зібравши всі необхідні дані, зробивши їх аналіз ми зможемо забезпечити необхідною інформацією зацікавлені підприємства, установи і організації, а також громадян, з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю, здійснювати контроль за використанням земель і охороною земель.

Список використаної літератури

1.         Закон України "Про Державний земельний кадастр" від 07.07.2011р.

2.      Закон України "Про оцінку земель" від 11.12.2003р.

.        Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею та договорів оренди землі" затверджена наказом Держкомзему України від 29.02.2000 р. №27.

.        Клімчук Б. П., Луцишин П. В., Лажнік В. Й. Єврорегіон Буг. Волинська область. - Л.: Ред. вид. Волинського державного університету, 1997. - 448с.

.        Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Навчальний посібник Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. - К. Профі, 2007. - 624ст., 8 іл.

.        Осипчук С.О. Природно - сільськогосподаське районування України/ Осипчук С.О. - К.: Урожай, 2008. - 187с.

.        Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений Наказом Держкомзему України, Міністерством аграрної політики, Міністерством будівництва та архітектури, Держводгоспу, Дежлісгоспу, Української академії наук від 27.01.2006р.