Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

ОГЛАВЛЕНИЕ

Ведение

Глава 1. Понятие и виды жилых помещений

.1Понятие и значение жилых помещений

1.2Виды основных объектов жилых помещений

Глава 2. Право собственности и иные вещные права на жилую недвижимость

.1Право собственности на жилую недвижимость

.2Иные вещные права на жилую недвижимость

Глава 3. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

3.1Приватизация жилых помещений

3.2Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений

3.3Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью

Заключение

Список используемой литературы

Ведение

Актуальность темы исследования. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, изолированные комнаты (в квартирах и домах). Под жилым, понимается, законченное строительством помещение и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету, если оно функционально предназначено, и пригодно по санитарному, техническому и иному покупательскому состоянию к постоянному проживанию граждан. В соответствии с Конституцией Российской Федерации (Далее - Конституция РФ) в России признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Жилое помещение может относиться к любой из них.

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации (Далее - ГК РФ) указывает на то, что собственником осуществляются права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий: содержание сделок не должно противоречить закону; стороны должны обладать правосубъектностью; отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; указанные сделки должны быть заключены в письменной форме. И ряд других условий. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, дарение, мену, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду и т.д.

Жилое помещение является особым, социально значимым объектом, представляет собой необходимое условие нормального существования человека. Ст. 7 Конституции Российской Федерации провозгласила, что Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Конституцией РФ гарантировано право каждого на жилище, так же как и гарантирована его неприкосновенность.

Решение жилищного вопроса включает несколько составляющих, в том числе правовую: необходимо создание правовых условий для оптимального сочетания публичных и частных интересов, чему способствует развитие научных положений о жилом помещении.

В современном законодательстве отсутствует согласованность норм различных отраслей при установлении правового режима жилых помещений. Отношения, возникающие по поводу жилых помещений, регулируются различными отраслями законодательства, в которых зачастую встречаются коллизии, что свидетельствует о несовершенстве юридической техники. В частности, законодателем при формулировании некоторых правил о жилых помещениях в нормах гражданского и жилищного законодательства используется различная терминология.

В целях эффективного правового регулирования отношений, возникающих по поводу жилых помещений, необходимо учитывать сочетание публично-правовых и частноправовых начал при формировании правового режима жилого помещения, при установлении пределов и ограничений в осуществлении субъективных прав на жилые помещения. Сказанное свидетельствует о необходимости развития научных положений в данной области и совершенствования существующих законодательных положений.

Все вышесказанное обусловливает актуальность выбранной темы исследования.

Цель и задачи исследования. Цель дипломной работы состоит в системно-структурном и содержательном анализе комплекса правовых проблем, которые определяют место жилой недвижимости в системе сложных объектов недвижимости в целом, и разработка научно-практических рекомендаций решения этих проблем.

Данная цель обуславливает постановку и решение следующих задач:

.анализ имеющихся в научной литературе взглядов о понятии недвижимого имущества в жилищной сфере;

.выявление степени актуальности детального правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере;

.определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере;

.раскрытие и изучение основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере;

.выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость;

.на основе анализа и обобщения исследованного научного, практического и нормативно-правового материала формулирование предложений по совершенствованию соответствующего законодательства России и практики его применения.

Объектом дипломной работы являются общественные отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений как объектов гражданских прав.

Предметом работы являются нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, возникающие по поводу жилых помещений, материалы судебной практики, труды отечественных ученых в данной области.

Методологической основой работы явились общенаучные и частно научные методы познания, включающие диалектический, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод сравнительного правоведения, межотраслевой метод юридических исследований.

Теоретическую основу дипломной работы составляют труды таких отечественных ученых, как М.М. Агарков, С.С. Алексеев, К.Н. Анненков, В.А. Белов, К.О. Берновский, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Д.Д. Гримм, С.П. Гришаев, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, А.В. Малько, В.М. Марткович, Н.И. Матузов, Д.И. Мейер, В.Н. Протасов, В.И. Сенчищев, А.П. Сергеев, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, Р.О. Халфина, Л.А. Чеговадзе, М.Ю. Челышев, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова и др.

Глава 1. Понятие и виды жилых помещений

.1Понятие и значение жилых помещений

Понятие «недвижимость» введено в активный практический оборот относительно недавно (с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года). Тем не менее, термин «недвижимое имущество» известен со времен Указа Петра I о единонаследии 1714 года.

Г.Ф. Шершеневич подчеркивал важность деления вещей, на движимые и недвижимые. Это деление возникло в силу исторических причин, вследствие преобладающего значения земли. Он понимал под недвижимостью прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Это - строения, если их фундамент укреплен в землю, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики и заводы.

В действующем законодательстве России понятие недвижимости дается в п.1 ст. 130 ГК: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, сооружения, здания.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости.

Известно, что ГК дает базовые определения и регулирующие положения, которые при необходимости конкретизируются в других законодательных документах: кодексах и законах. Это жилищный, водный и лесной кодексы, градостроительный, законы о недрах и т.п.

В ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается наличие признака - государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению.

Следует заметить, что понятие недвижимости, данное ст. 130 ГК, по объему шире одноименного понятия, сформулированного ст.1 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где не упоминаются суда и космические объекты. Здесь дается понятие недвижимости. В ст.1 Закона о регистрации дан более широкий перечень объектов недвижимости в сравнении с п.1 ст. 130 ГК. Закона о регистрации дополняет перечень объектами: жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

На сегодняшний день на территории РФ сложился рынок недвижимости. В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Только стихийные бедствия и несчастный случай, могут разрушить жилое здание. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах, форме, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, об окружающей среде, о подъездных путях, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, изменяет, сохраняет, или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Так, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Из этого следует, что недвижимость является долговечной.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Различают физический, функциональный и внешний износ.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Управление заключается в обслуживании коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, не являющихся ее собственниками. Поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства, и других субъектов права.

Приступая к рассмотрению правового режима, следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как «жилище» и «помещение».

В частности, понятие «жилище» используется в ст. 25 Конституции РФ, однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение.

Следует отметить, что в Жилищном кодексе РФ также используется понятие «жилище». В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК РФ. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище, недопустимости его произвольного лишения и неприкосновенности жилища, однако само понятие в ЖК РФ также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Тогда как жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием «жилище» - помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.

Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие «жилое помещение», которое объединяет ряд однопорядковых понятий: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры». Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. ЖК РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования. Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или - нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, и не имеющую в своих пределах функциональных частей других жилых помещений. Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия «жилое помещение» оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом состоит из нескольких жилых помещений. Законодатель в п. 2 ст. 16 ЖК РФ ограничился указанием на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия «помещения», но и раскрытие содержания определения «жилое». Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно функционально и конструктивно, пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания. А.В. Борисенко понимает под жилым помещением «помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)».

Дома либо помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством России, помещение признается жилым, если является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем.

Деление жилых помещений на самостоятельные объекты имеет большое значение. Так, согласно ст. 62 ЖК РФ и ст. 673 ГК предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько, комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или смежные комнаты, помещения вспомогательного использования, и общее имущество в многоквартирном доме.

Для характеристики жилого помещения также важно отметить выделение внутри помещения: 1) общей площади (площадь всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений - коридоров, кухни, ванной комнаты, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для учебы и отдыха, и т.д.

Жилые помещения в широком смысле классифицируются также по следующим видам: 1) жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ. В юридической литературе предлагается внести изменения и дополнения в п. 1 ст. 558 ГК, указав объекты «купли - продажи жилой недвижимости: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном доме, жилая комната в коммунальной квартире». Под домовладением понимается имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию. В правоприменительной практике понятия «жилой дом» и «домовладение» идентичны, поэтому выделение этих понятий как отдельных категорий считаем нецелесообразным.

В юридической литературе предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, юридических лиц. Так, Ю.К. Толстой различает жилые помещения, «предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям».

На наш взгляд структуру жилой недвижимости составляет: 1) многоквартирный жилой дом; 2) одноквартирный жилой дом (отдельно стоящий); 3) квартиры в многоквартирных жилых домах; 4) жилые комнаты.

1.2Виды основных объектов жилых помещений

Жилая недвижимость представляет собой как отдельные объекты, так и составные части сложных объектов. Нормативной основой классификации объектов жилой недвижимости служит Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

По нашему мнению, к отдельным объектам жилой недвижимости следует отнести: жилые здания (строения), вместе с земельным участком, на котором данный объект недвижимости находится, в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п.1 ст.1 ЗКРФ).

К жилым зданиям относятся жилые дома квартирного и коридорного (гостиничного) типа, спальные корпуса интернатов, общежития, дома для престарелых и другие.

Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Также термин «жилой дом» употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения. В качестве равнозначного используется термин «домовладение».

Термин «домовладение» широко применялся в нормативно-технических и нормативно-правовых документах до вступления в полную силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2000 г.) и ограничено использовалось до отмены ФЗ «О товариществах собственников жилья» (2005 г.), в котором было дано и использовалось понятие домовладения.

В период с 2005 по 2010 годы использование понятия "домовладения" ограничивалось рамками служебных документов БТИ.

В 2011 году, Министерству финансов РФ и Министерству экономического развития РФ, не удается введение налога на ЕОН, термин «домовладение» вновь вводится в деловой оборот: постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. №354 утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в которых этот термин используется чаще, чем иные схожие с ним по смыслу или по признаку системности.

Правила вводят понятие домовладения как, жилой дом и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом земельном участке надворные постройки, теплица, помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты.

А.В. Борисенко рассматривает домовладение как «имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию».

С.Е. Журавлев определяет жилой дом как «капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей собственника, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в ЕГРП учреждениями юстиции». Ныне Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Жилой дом (одноквартирный или многоквартирный) - единая, цельная, и не всегда делимая вещь. Остальные объекты (комната, квартира) - части его, составляющие единое целое. В широком значении жилым домом признается индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан.

С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома в БТИ.

Многоквартирный жилой дом и одноквартирный жилой дом по своей природе являются сложными объектами, так как в их состав входит комплекс взаимосвязанных движимых и недвижимых вещей, в том числе земельные участки, здания и сооружения, инженерное оборудование.

Жилые помещения в многоквартирном доме находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности. Жилищный кодекс РФ перечисляет общее имущество принадлежащим собственникам на праве общей долевой собственности в многоквартирном даме, а именно: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т.д.; иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Особенность юридического режима многоквартирного дома составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Данное положение шире п. 2 ст. 290 ГК, согласно которому «собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру». При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Квартира - жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу.

В жилых зданиях коридорного типа с отдельными комнатами, выходящими в общий коридор, квартирой считается комплекс комнат с общей кухней и санузлом на каждом этаже по каждую сторону лестничной клетки. Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира.

В жилых зданиях гостиничного типа число квартир определяется по количеству изолированных жилых помещений, имеющих отдельный выход в коридор.

Основными помещениями общежития являются спальные комнаты. Комнаты в общежитиях к числу квартир не относятся.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Жилищный кодекс РФ определяет квартиру как помещение в многоквартирном доме, структурно обособленное, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

В настоящее время не до конца урегулированным являются положения о коммунальной квартиры. Каково же ее определение? Как выясняется, в этом вопросе много противоречий и неясностей. Как говорит жилищный кодекс Санкт-Петербурга п. 6 ст. 1 (Закон от 16.07.2001 г. под № 572-73 с изменениями от 18.11.2002 г.): «Коммунальная квартира - это квартира государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга или муниципального жилищного фонда, жилые помещения в которой заселены по отдельным договорам (социального найма, найма, аренды) двумя и более нанимателями (арендаторами), не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя». Московский жилищный кодекс о коммунальных квартирах в ст. 15 (Закон от 11.03.1998 г. №6 в редакции от 10.07.2002г.) так говорит об этом: «Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования».

Жилищный кодекс РФ о коммунальных квартирах упоминает в ряде статей: ст. 46 устанавливает порядок заселения жилых помещений, ст. 59 устанавливает порядок предоставления комнат в них, ст. 41 говорит о праве собственности владельцев комнат на совместное имущество и т. д. Но определение коммунальной квартиры в ЖК РФ отсутствует. Однозначно ответить на вопрос: «что такое коммунальная квартира?» не сможет даже самый опытный юрист. Есть лишь частные определения этого термина. Исходя из выше сказанного, предлагаем внести в ЖК РФ следующее дополнение: «Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством».

Интересна точка зрения Борисенко А.В., рассматривающая квартиру в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений. Она относит ее к сложным вещам, как состоящую из главной вещи, непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи, и связанных с ней общим назначением. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилищный кодекс РФ дает определение комнаты. Комнатой признается «часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)». На наш взгляд, данное определение не полно, и должно выглядеть следующим образом: комната - жилое помещение, имеющее выход в места общего пользования квартиры, жилого дома или иного гражданского здания.

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.

При технической инвентаризации жилой комнатой определяют часть квартиры, общежития, отделенную от других помещений (комнат) перегородками, имеющую дневное освещение и предназначенную для проживания, внеклассных занятий, отдыха.

Две комнаты квартиры считаются смежными, если их разделяет общая стена или перегородка. Если две комнаты сообщаются между собой и через одну из них имеется выход в коридор или на лестничную клетку, то последнее помещение будет смежной проходной комнатой. Две смежные комнаты квартиры, не имеющие внутреннего сообщения между собой, а только выходы в коридор, считаются изолированными комнатами. В жилую квартиру, кроме жилых комнат, входят: коридоры, холлы, кухни, уборные, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

Глава 2. Право собственности (и иные вещные права) на жилую недвижимость

.1Право собственности на жилую недвижимость

Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ). Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (ст.2 Конституции РФ). Если гражданин не может обеспечить себя материально, то государство должно оказать ему необходимую поддержку и помощь.

Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению РФ (ст.71), а жилищное законодательство является совместной компетенцией РФ и ее субъектов (ст.72). Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями в случае, когда жилье является предметом экономического оборота (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Отношения по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них и т.д. регулируются жилищным законодательством. Жилищные отношения также образуют общую группу со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов, «незавершенное строительство» жилых помещений и т.д., являющихся предпосылками жилищных отношений в узком смысле).

Основополагающими положениями для регламентации жилищных правоотношений, на наш взгляд, являются: право частной собственности, право на жилище; право свободного передвижения и выбора места жительства; право на неприкосновенность жилища.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты. В теории гражданского права основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. В отличие от титульного, беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые подразделяются на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь; и на производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131,219 ГК, ст. 18 ЖК РФ).

До момента государственной регистрации, вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимостей, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п.1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению.

Регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается в случае его приватизации, а также, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости совершения сделки с таким объектом, т. е. при его включении в имущественный оборот, например, после консервации строительства (п.2 ст.25 Закона о регистрации). В остальных ситуациях речь идет о совокупности строительных материалов и конструкций, остающихся движимым имуществом. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации.

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, либо на постоянной основе, т.е. приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование; либо на временной основе, т.е. предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Безвозмездное приобретение возможно в результате приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья; вступления в наследство; получения жилья в дар; истечения срока приобретательной давности. Возмездное приобретение жилья в собственность осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи; выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК; инвестирования в строительство жилья; мены (с применением правил о купле-продаже); ренты постоянной или пожизненной; использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире; покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

С 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ. С этого момента желающие получить жилье от государства должны отвечать двум основным требованиям: во-первых, необходимо быть малоимущим, а во-вторых, надо быть нуждающимся в жилом помещении. По договору социального найма жилье предоставляется из государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно Жилищному Кодексу "малоимущество" гражданина определяется на основании дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества подлежащего налогообложению, находящегося в собственности семьи. Надо сказать, что единого порядка определения "малоимущий гражданин" не существует. Уровень жизни по стране различается, так что каждый субъект РФ разрабатывает специальный закон, который и определяет порядок признания гражданина малоимущим.

Основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении определены ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Он должен удовлетворять следующим требованиям:

не являться нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником или членом семьи собственника жилого помещения;

являться нанимателем или членом семьи нанимателя по договору социального найма либо собственником или членом семьи собственника жилого помещения, но такого, в котором общей площади на каждого члена семьи приходится меньше учетной нормы;

Учетная норма - это тот размер площади жилья, меньше которого по закону у человека быть не должно. Конкретный размер учетной нормы устанавливает орган местного самоуправления. В городе Барнауле устанавливается учетная норма площади жилого помещения в муниципальном жилищном фонде в размере не более 12 кв. метров общей площади на одного члена семьи, и в предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере не менее 14 кв. метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи.

проживать в помещении, не отвечающем установленным требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции";

проживать в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание невозможно. Перечень заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006г. №378.

Важно помнить, что граждане, ухудшившие сами свои жилищные условия (например, поменявшие большую площадь на меньшую, подарившие недвижимость, выселенные из квартиры за противоправные действия), могут быть приняты на жилищный учет не ранее чем через 5 лет с момента совершения намеренных действий, приведших к ухудшению жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ).

Правительством РФ утверждена федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы. В ее состав включены Правила устанавливающие порядок выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, в которых указано что, государственный жилищный сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии, субсидии) для приобретения жилого помещения .

В Алтайском крае утверждена краевая целевая программа "Обеспечение жильем молодых семей" на 2011 - 2015 годы, разработанная в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1996-р, а также законом Алтайского края от 5 ноября 2001 года № 87-ЗС "О государственной региональной молодежной политике в Алтайском крае". В рамках программы молодым семьям при решении жилищной проблемы предоставляется возможности получения социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья за счет средств федерального бюджета. Социальная выплата предоставляется молодой семье в безналичной форме путем зачисления бюджетных средств на счет по обслуживанию государственных программ, открытый в банке. Молодая семья имеет право использовать социальную выплату на приобретение у любых физических и (или) юридических лиц одного жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома.

Сегодня решение проблемы обеспечения жильем россиян Правительство РФ видит в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Основа Концепции - создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. На сколько эти надежды оправданы, покажет время.

Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставной капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству.. В субъектах РФ действуют представительства федерального оператора.

Администрацией Алтайского края в 2002 году создано Открытое акционерное общество "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию". ОАО "АЖИК", является региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано в г. Москве 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом, реализует государственную программу развития рынка ипотечного кредитования, важную составляющую приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", на территории Алтайского края.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК). Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает пользу, выгоду, доходы. Использование жилых помещений ограничено законом. Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют строго целевое назначение. ГК установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК).

Регулирование дальнейших правоотношений содержится в нормах ст. 671 ГК. Заключение договора коммерческого найма возможно на срок до 5 лет (ст. 683 ГК). Однако наниматель, арендатор жилого помещения в доме, квартире, принадлежащем гражданину на праве собственности не вправе требовать возобновления договора, если он проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока. Таким образом, нанимателю по договору коммерческого найма предоставляется срок для покупки иного жилого помещения. В настоящее время судебная практика использует заключение договора коммерческого найма в судебном порядке при спорах, возникающих между собственником жилого помещения и иными лицами (не имеющими прав на жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК) при смене собственника.

Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК). Собственник жилого помещения вправе в соответствии с п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Нормы ст. 288 и 293 ГК ограничивают право собственности на жилые помещения в общественных интересах, тем самым устанавливая его целевые границы. Права собственника - обладателя вещного права - по действующему законодательству защищены менее чем обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма и вещные права (производные от права собственности) - права пользования жилым помещением членами семьи собственника. В связи с этим необходимо урегулировать приоритет вещных прав над обязательственными, первоначальных над производными.

Жилая недвижимость как объект права собственности может находиться в индивидуальной собственности, общей собственности. Субъектами права собственности являются физические и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, а также международные организации и иностранные государства,.

Правовым режимом имущества, нажитого супругами во время брака, является режим совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 ст.256 ГК). Брачным договором можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен и в отношении имеющегося и будущего имущества супругов. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Переход

права собственности на недвижимое имущество на основании брачного договора подлежит государственной регистрации.

В развитие п. 3 ст. 253 ГК п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установлено законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из них зарегистрировано жилое помещение (ст.34 СК РФ). Не являющиеся сособственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены правом пользования.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости с целевым назначением включает в себя и право на общее имущество многоквартирного дома (право на общее имущество в кондоминиуме).

Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирном доме обладает рядом признаков: отсутствие возможности выдела долей в натуре; невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ предусматривает создание товарищества собственников жилья, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник в многоквартирном доме имеет право собственности на помещения (жилые или иные); право общей долевой собственности (на общее имущество).

Право собственности на помещения может быть приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости (ст. 549 ГК), мены (ст. 567 ГФ), дарения (ст. 572 ГК), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве жилья, иной сделки об отчуждении помещения, решения суда, а также в порядке приватизации. Право собственности на помещения может быть унаследовано в соответствии с завещанием или законом.

Гражданское законодательство не знает исчерпывающего перечня договоров. Свобода договора позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Правоприменительную практику гражданского законодательства расширил договор долевого участия в строительстве жилья.

В юридической литературе имеет место точка зрения, что долевое участие в строительстве - собирательное понятие для обозначения отношений, возникающих по поводу строительства жилого дома, и оно не определяет правовой природы заключаемых соглашений. При этом единство объекта (строящийся дом) не предопределяет единства правоотношений. Так JI.С. Зуев разделил эти отношения на следующие группы:

●отношения, вытекающие из договоров простого товарищества, регулируемые главой 55 ГК; по договору простого товарищества результат совместной деятельности является общей долевой собственностью товарищества (ст.1043 ГК), т.е. у сторон договора возникает вещное право - право долевой собственности;

●отношения, связанные с вложением инвестиций в капитальное строительство, регулируемые ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». У инвесторов возникает обязательственное право (ст. 307 ГК) - право требования квартиры после ввода в эксплуатацию жилого дома;

●отношения, связанные с привлечением заказчиками денежных средств физических и юридических лиц.

Стороны (застройщик и инвестор (участник строительства)) вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме.

Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта (квартиры, кладовой и т.д.). Интерес сторон направлен на создание вещи для удовлетворения, как правило, жилищной потребности одной из сторон договора. Долевик (инвестор, участник строительства) финансирует строительство объекта недвижимости либо его части, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту. Долевик имеет право требования только на предмет договора долевого участия. Собственником вещи, созданной по договору подряда, является заказчик. Он имеет право распоряжения помещениями, в отношении которых не были заключены договоры долевого участия. Предмет договора определяет существенные условия договора: индивидуально определенный объект недвижимости (части в составе отдельного объекта), местонахождение объекта (адрес, номер позиции, литер блока);

-срок окончания строительства (как правило, условие ставится в зависимость от непрерывного обеспечения финансирования строительства объекта всеми долевиками, выполнения условий договора всеми участниками строительства);

-цена договора (объем инвестиций), условия и порядок изменения цены (внесения инвестиций);

- ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.

Стоимость 1кв. м строительства жилья в течение времени меняется, поэтому при оплате частями в договоре предусматривается оплата стоимости 1 кв. м на момент оплаты и фиксируются оплаченные квадратные метры дополнительным соглашением к основному договору.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК и ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между долевиком и третьим лицом. К третьему лицу переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения соответствующего пункта в договор долевого участия в строительстве: «Долевик может выйти из договора путем оформления договора «переуступки-долга» с третьим лицом, при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора».

Основанием государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт. Регистрационная палата ЧР также требует представить расписку - заявление от долевика в том, что расчет между ним и новым кредитором произведен и взаимных претензий друг к другу они не имеют. Расписка-заявление оформляется при сотруднике учреждения юстиции. Данная расписка представляется в случае, если договор цессии заключен в простой письменной форме. Если договор (договор цессии) заключен в нотариальной форме, то расписка не требуется.

Для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить: 1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок); 2) разрешение на строительство объекта; 3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт Государственной приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта; 4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора. Объект должен быть распределен полностью без остатка; 5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику; 6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений; 7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса; 8) технический паспорт на объект в целом.

Л.Г. Сайфулова полагает, что заключаемые относительно конкретных квартир в строящемся доме договоры долевого участия обычно являются по своей природе договорами купли-продажи. Мы не согласны с этим, нельзя купить объект, который в природе не существует.

Договор долевого участия в строительстве получил широкое распространение на практике, однако он остается рискованным инвестированием. На наш взгляд, местные органы исполнительной власти при ведении реестра объектов незавершенного строительства обязаны вести реестр дольщиков.

При рассмотрении споров, связанных с ненадлежащим исполнением договоров долевого участия в строительстве жилья, суд использует нормы ст.706 ГК об ответственности генерального подрядчика, подрядчика, ст.754 ГК об ответственности подрядчика за качество работ, ст.779 ГК о договоре возмездного оказания услуг. Суды применяют нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", мотивируя это тем, что истцами было заказано выполнение для себя работ исключительно для удовлетворения личных бытовых нужд, улучшения своих жилищных условий, а исполнитель взял на себя данные обязательства по договору.

Право собственности членов жилищных и жилищностроительных кооперативов не подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п.4 ст.218 ГК и ст. 129 ЖК РФ приобретается ими с момента полного внесения паевого взноса, что подтверждается справкой соответствующего кооператива.

В земельном кодоксе РФ используемый земельный участок определен как основа объекта недвижимого имущества. Это положение является одним из основных начал (принципом) земельного законодательства. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов означает, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законом (абз. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с этим принципом собственники помещений, являющихся частью недвижимого объекта, имеют преимущественное право (в том числе исключительное) при оформлении прав на земельный участок, на котором находится объект (п.п.1-4 ст.36 ЗК РФ).

Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на жилую недвижимость, возведенную или созданную им для себя на принадлежащем ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости по ее природе может возникнуть при наличии у лица и иного права на землю (например, права аренды). По договору продажи жилого дома, домовладения продавцом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК). Предусмотрены два варианта договора при наличии у продавца соответствующих прав на земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей недвижимости к покупателю переходит право собственности или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец.

Отчуждение жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, если она принадлежит одному лицу, производится вместе с земельным участком за исключением случаев:

1)при отчуждении части жилой недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2)при отчуждении этой недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК РФ).

Отчуждение жилой недвижимости, находящейся на ограниченном в обороте земельном участке, если они принадлежат одному лицу, производится вместе с земельным участком, когда федеральным законом прямо разрешено передавать его в собственность граждан и юридических лиц.

2.2 Иные вещные права на жилую недвижимость

жилой помещение недвижимость собственность

Основные отношения застройки земельного участка (ст. 263 ГК) урегулированы ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории и выдается соответствующими органами государственной власти (п.1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Право пользования жилым помещением. Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК). ГК признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК). По мнению С.А. Хохлова, для членов семьи право пользования жилым помещением в какой-то мере производно от прав собственника, оно достаточно стабильно и не утрачивается даже в том случае, если жилое помещение переходит к другому лицу. Законодатель уравнял в правах членов семьи собственника с членами семьи ответственного квартиросъемщика, для которых переход права собственности на жилое помещение не влечет сам по себе прекращение договора найма.

Право членов семьи собственника обременяет недвижимость, следует ее судьбе, что сближает его с вещными правами.

Близкими по своей природе к правоотношениям пользования жилыми помещениями членами семьи собственника является правоотношение пожизненного пользования ими в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК). Сингулярный наследник приобретает право пожизненного пользования через наследника, а не непосредственно от наследодателя.

Действительно, ст. 216 ГК, перечисляющая вещные права, не содержит такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Перечень ст. 216 ГК не является исчерпывающим. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные п. З, 4 ст.216 ГК (право следования и абсолютная защита).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении, если иное не установлено законом. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

В связи с этим, предлагаем дополнить п.1 ст.216 ГК положением: «право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения (статья 292)».

Глава 3. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

3.1Приватизация жилых помещений

К основаниям возникновения прав на недвижимое имущество относятся сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений (ст. 153 ГК).

При этом сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними (договоры). В большинстве ситуаций права собственности на жилье возникают на основании договоров (ст. 154 ГК), в письменной форме в виде единого документа с приложением акта приема-передачи. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями необходимо в случаях, предусмотренных законом (п.2 ст.339, ст.584, 1124 ГК), а также соглашения сторон об этом (ч. 2 п. 2 ст. 163 ГК). Переход права собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК).

Если при исполнении одной из сторон полностью или частично сделки, которая должна быть нотариально удостоверена, одна из сторон уклоняется от такого оформления, то суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, если она не содержит ничего противозаконного.

В соответствии со ст. 166 ГК сделка признается недействительной по основаниям, установленным гражданским законодательством в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Правовые последствия их недействительности урегулированы ст. 167 - 179 ГК.

Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Она осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды. Необходимым условием является наличие согласия граждан, которые на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание (включены в ордер).

В отношении природы договора приватизации имеет место точка зрения, что договор о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию. О сходстве и различии данных договоров говорят и специалисты жилищного права, выделяя безвозмездность договора приватизации (отличие от договора купли-продажи) и инициативу гражданина, обращающегося с заявлением о передаче ему жилья (отличие от договора дарения). В силу оснований заключения договора передачи и его юридических последствий договор приватизации действительно является самостоятельным видом гражданско-правового договора.

Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право на приватизацию именно этих помещений. Приватизировать можно жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон устанавливает перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.

Вопрос о возможности приватизации комнат в общежитии является проблемным. Граждане должны иметь возможность использовать как стартовый капитал комнаты в общежитии для заключения договора ипотеки, либо использовать комнаты как предмет сделки с доплатой с целью приобретения более просторного жилого помещения. И.В. Петрова полагает возможным приватизацию общежитий посемейного заселения с обычным правовым режимом. Она предлагает законодательно закрепить понятие «жилые помещения коммунального заселения», к которым относит кроме коммунальных квартир общежития посемейного заселения с обычным правовым режимом. Данные понятия охвачены уже существующим понятием «комната». Однако положительным моментом является возможность приватизации комнат в общежитиях, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, в случае, если граждане проживают в них на основании ордера на право занятия отдельной комнаты, оплачивают жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам для квартир социального найма.

Передача осуществляется на бесплатной (безвозмездной) основе.

Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин имеет право на бесплатное получение жилья только один раз. Из этого правила в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда, по достижении совершеннолетия.

В юридической литературе встречается мнение, что принцип одноразовости бесплатной приватизации не является безусловным. По мнению П.В. Крашенинникова, гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий и имеющий на праве собственности приватизированную квартиру вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры (приватизированной) в муниципальную собственность. И в результате такого отчуждения у гражданина должно вновь возникнуть право на бесплатную приватизацию жилья.

Приватизация осуществляется с согласия всех проживающих на жилой площади совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или нескольких лиц (совместную или долевую).

Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии полученного ими другого государственного или муниципального жилья (см. п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 8 от 24 августа 1993г., в ред. от 21 декабря 1993г., от 25 октября 1996г. ).

Приватизация оформляется договором передачи жилого помещения. Принцип свободы договора действует в отношении граждан, желающих приватизировать занимаемое ими жилье на основании договора социального найма. Собственник обязан заключить с ним договор на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами. Исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993г.).

Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими стать собственниками жилья. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия законных представителей. В соответствии со ст. 37 ГК разрешение органов опеки и попечительства требуется при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, следовательно, при приватизации жилого помещения предварительного согласия органов опеки и попечительства не требуется. В городе Барнауле разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью, права на которое имеет несовершеннолетний (право собственности, право пользования) оформляется в виде постановления администрации соответствующего административного района города. Имеет место точка зрения, о возможности дополнить п. 2 ст. 26 ГК подпункта 5 о самостоятельной возможности несовершеннолетних от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья. Мы отрицательно отношусь к данному предложению. Юридические последствия приватизации не могут быть осознаны в таком возрасте. В настоящее время законодательно право пользования жильем нанимателя жилого помещения по договору социального найма защищено от российской действительности лучше, чем право собственности на жилое помещение.

Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут обратиться в суд.

Договор передачи жилого помещения в собственность заключается в простой письменной форме; право, возникшее из договора, подлежит государственной регистрации.

Не может быть расторгнут подписанный, но еще не зарегистрированный договор приватизации. В силу п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Часть 3 ст.7 Закона о приватизации иного не устанавливает. По мнению О.В. Поспелова, до регистрации договора приватизации правоотношения могут быть прекращены вследствие волеизъявления граждан об отзыве заявления о приватизации жилья; решения уполномоченного органа об отказе в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию, решения органа по государственной регистрации прав об отказе в регистрации договора приватизации и права собственности.

Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет, и 1 марта 2015 г. государством установлена дата завершения бесплатной приватизации.

.2 Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять данное помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является возмездным взаимным, и консенсуальным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица. По общему правилу, продавцом выступает собственник жилого помещения.

Существенными условиями договора купли-продажи жилой недвижимости являются: 1) стороны договора; 2) предмет договора; 3) местоположение объекта: расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и др. параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора; 4) цена договора; 5) перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц: 6) при продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа - порядок, сроки и размеры платежей.

При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. Переход в результате исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка; а при продаже земельного участка, изменяются правоотношения по поводу находящейся на ней недвижимости (ст.552-553 ГК). Особенности, присущие жилой недвижимости, диктуют определение специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), нарушение требований, предъявляемых к форме договора, влечет его недействительность.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

Исполнение договора купли-продажи жилой недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств может повлечь неблагоприятные последствия, включая возмещение причиненных убытков (ст.398 ГК).

Раньше имела место точка зрения, что неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки. И оно имело место быть, ведь неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). В настоящее время с 1 марта 2013 года вступил в законную силу Федерального закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в п. 8 ст. 2 говорится, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Другими словами, сейчас в Росреестре регистрируется право перехода собственности по договору купли - продажи, сам же договор не подлежит регистрации.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК (п. 3 ст.486 ГК).

В договоре купли-продажи указываются: право продавца и основания его возникновения, ограничение прав продавца, обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых); условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю и выдачи ему свидетельства представляется, кроме документов согласно ст. 16 Закона о регистрации, документ, подтверждающий исполнение обязательства продавцом: передаточный акт или иной документ о передаче и приемке. Для юридических лиц возможны акт приема - передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя. Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества и быть подписан обеими сторонами, скреплен печатями юридических лиц.

В зависимости от предмета сделки должны быть представлены дополнительные документы (в соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации). Если предмет договора - квартира, то представляются копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно-эксплуатационной организации, скрепленные ее печатью; если жилой дом - выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, то необходимо представить письменное согласие органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК).

Если объект находится в общей долевой собственности, то необходимо представить письменный отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве остальных участников долевой собственности (ст. 250 ГК, ст. 24 Закона о регистрации). Из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации следует, что не только согласия сособственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников должно быть либо нотариально удостоверенным, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию, то есть при личной явке. Несогласие (возражение), хотя бы одного из сособственников, является основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст. 20 Закона о регистрации, решения об отказе в государственной регистрации. В этом случае регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда (ст. 245 ГК).

Если объект находится в общей совместной собственности, то необходимо согласие общих совместных собственников (ст. 253 ГК), нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если объект обременен правами получателя ренты, необходимо письменное согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК). Сохраняются права получателя ренты после отчуждения имущества (ст. 586 ГК).

Если объект обременен залогом, необходимо согласие залогодержателя (ст. 353 ГК). Сохраняется залог при переходе права (ст. 346 ГК).

Если заложенный объект продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора, то необходимо объявление публичных торгов несостоявшимися (ст.350 ГК).

При приобретении имущества государственным или муниципальным предприятием регистрации подлежит не право собственности, а право хозяйственного ведения.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, ограниченное залогом. Продать объект без согласия продавца до прекращения залога он не вправе. Регистрация залога производится регистратором самостоятельно, так как ограничение возникло в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли- продажи не сказано, что залог при рассрочке платежа не возникает). Покупателю выдается свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию ограничения. Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

В судебной практике возникают споры, когда граждане обжалуют отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости в связи с тем, что в жилом помещении произведен капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой помещений без надлежащего разрешения (ст. 26 ЖК РФ). Законность требования регистрирующего органа следует из п. 1,4 ст. 18 Закона о регистрации. Документы, представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ. Несоответствие документов данному требованию в силу абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации влечет отказ в государственной регистрации прав. Договор обмена жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей в отношении этих жилых помещений.

Вопрос о природе договора обмена имеет две точки зрения. Сторонники первой понимают под обменом жилыми помещениями договор сторон, участвующих в обмене, о взаимной передаче своих прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Результатом является перемена лиц в правоотношении. При таком понимании не учитывается в качестве стороны в договоре обмена собственник жилого помещения и согласие наймодателя. Член ЖСК не может передать права и обязанности по договору найма, так как с выбытием из ЖСК они прекращаются. Вторая точка зрения рассматривает обмен в качестве основания прекращения одних и возникновения других правоотношений. Я придерживаюсь второй точки зрения, уже реализуемой на практике. По мнению ряда авторов, будущее за второй точкой зрения. Участниками договора обмена могут быть только граждане (наниматели, арендаторы, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, собственники). Возможны следующие способы обмена жилыми помещениями: обмен между нанимателями жилых помещений в государственном, муниципальном, общественном жилищных фондах (ст. 72 ЖК РФ); обмен между собственниками жилых помещений.

Принципиальная основа обмена жилыми помещениями - добровольное волеизъявление всех субъектов права на жилое помещение. Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК). Для обмена жилого помещения согласно ст. 72 ЖК РФ требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Необходимость именно письменного согласия предусмотрена законодателем совершенно обоснованно. Он учитывал: важность предмета обмена, которым выступает в данном случае жилое помещение, предназначенное для удовлетворения одной из важных потребностей нанимателя и членов его семьи; существенные юридические последствия, которые влечет обмен жилья для членов семьи нанимателя; в-третьих, равенство прав на жилое помещение нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи; возможность возникновения в будущем трудностей при доказывании наличия соглашения членов семьи на обмен, например, в случае отказа последних от переселения в другое жилое помещение. Закрепление в ст. 72 ЖК РФ указанного правила укрепляло положение членов семьи нанимателя и способствовало лучшей, более эффективной защите их жилищных прав.

Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В юридической литературе основными признаками договора мены называются: 1) направленность на передачу имущества; 2) имущество передается в собственность; 3) от других возмездных договоров отличается характером встречного предоставления товара; 4) право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены сторонами (ст.570 ГК).

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям главы 31 ГК (правила о договоре мены) и существу обязательств, возникающих из договора мены (ст.567 ГК). При этом каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который она обязуется принять в обмен (в качестве цены выступает соответствующий товар). Сторонами договора мены являются собственники жилых помещений. Предметом договора мены является действие каждой из сторон по передаче в собственность другой стороны обмениваемого товара. Это существенное условие договора (п.1 ст.432 ГК). Объектом мены может быть имущество, находящееся у отчуждателя на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения). М.И. Брагинский, В.В. Витрянский исходят из того, что предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго являются сами обмениваемые товары. В отношении признания объектом договора мены имущественных прав в юридической литературе высказаны различные точки зрения. Б.Я. Полонский исключает имущественные права из круга возможных объектов мены, он отмечает: «Закон говорит о том, что предметом договора мены является товар. Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, а ст.454 и 455 ГК отождествляют понятия товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятия совпадают».

По общему правилу, содержащемуся в определении договора мены (п.1 ст.567 ГК), предметом договора могут быть лишь те объекты материального мира, которые образуют круг объектов права собственности. Для договоров купли-продажи в отношении продажи имущественных прав сделано исключение (п.4 ст.454 ГК). Допуская передачу в собственность какого-либо имущественного права, О.А. Городов считает необходимым признать существование конструкции «право собственности на право», что в современной цивилистической литературе становится достаточно распространенным явлением. Имущественные права, прежде всего корпоративные, к объектам отношений мены относят В. Анохин, Е. Незнамова.

По нашему мнению, мена жилого помещения на имущественное право пользования или владения другим жилым помещением практически не применима. Для перехода имущественных прав используется чаще уступка требования.

Статья 570 ГК предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект необходимо предоставление нескольких передаточных актов (по количеству объектов). Право собственности участников мены считается возникшим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Количество регистрационных действий при регистрации прав определяется по числу лиц, участвующих в договоре мены. Производится регистрация первоначального права каждого участника (если оно не зарегистрировано в ЕГРП), затем переход права каждого участника. В ЕГРП должны быть внесены данные о сделке относительно каждого из объектов, являющихся предметом сделки. Право на объект будет зарегистрировано по месту его нахождения.

3.3 Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью

Дарение жилого помещения. По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Из содержания ст. 572 ГК вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным (обещание дарения). Признаками договора дарения являются также увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя, намерение дарителя одарить одаряемого, согласие одаряемого на получение дара. Жилое помещение передается одаряемому в собственность, поэтому даритель должен быть его собственником. Предмет договора дарения, определенный A.JI. Маковским как «намеренное безвозмездное предоставление за свой счет имущественных выгод другому лицу», разбит им на пять частей: передача дарителем вещи в собственность одаряемого; передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к «самому себе»; передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед третьим лицом.

Сторонами договора дарения могут быть граждане, юридические лица и публичные образования. К сторонам договора дарения законодательство предъявляет специальные требования. В отношении граждан это обычные требования к объему их дееспособности (ст.26, 28, 29, 30 ГК) либо к их статусу (п.2, 3 ст.575 ГК).

Сделки дарения с участием юридических лиц ограничены правилом п. 4 ст. 575 ГК, в соответствии с которым не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда в отношениях между коммерческими организациями.

Согласно п. 1 ст. 576 ГК юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. По мнению О.А. Городова, жилое помещение, принадлежащее учреждению на праве самостоятельного распоряжения, может быть подарено без специального согласия собственника имущества, закрепленного на праве оперативного управления за данным учреждением.

Противоположной точки зрения придерживаются М.Г. Масевич, Е.А.Суханов. Мы придерживаемся последней точки зрения. Передача вещи в дар юридическому лицу - несобственнику влечет появление у него соответствующего ограниченного вещного права на помещение, а право собственности на нее - у его учредителя.

Предметом договора дарения могут быть жилой дом, его часть, отдельная квартира, ее части в виде изолированных жилых комнат, доля в праве. Предмет договора должен быть ясно определен.

Совершенно справедливо утверждение, что договор дарения не порождает обязательственно-правовых отношений, а служит основанием для возникновения права собственности у одаряемого, поэтому его правильнее относить к особой категории вещных договоров.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него (п.1 ст.573 ГК) и договор будет считаться расторгнутым. Следовательно, отказ - также односторонняя сделка. Отказ должен быть совершен в той же форме, что и дарение (письменная форма, государственная регистрация).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такому роду дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании (п. 3 ст.572 ГК). Договор обещания дарения является самостоятельным типом гражданско-правового договора.

Статьи 575, 576 ГК содержат запрещения и ограничения дарения.

Не допускается дарение жилых помещений: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и др.; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований; в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК, п. 3 ст. 35 СК РФ. Дарение жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, производится с согласия всех сособственников. Дарение доли в праве на общее имущество производится без учета ст. 250 ГК о преимущественной праве покупки.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п.5 ст.576 ГК). Данное положение развивает правило ст.572 ГК о том, что даритель должен четко выразить свое намерение передать конкретное имущество определенному лицу.

Договор дарения предусматривает согласие одаряемого на получение жилья в собственность, что свидетельствует о договорной природе дарения. Статья 573 ГК предоставляет одаряемому право в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Отказ совершается в той же форме, что и договор.

Даритель вправе отменить дарение по основаниям ст. 578 ГК.

Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае в договоре должно быть указано, что при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу сохраняются все условия его дарения. Детально разработанные условия договора дарения являются существенным обстоятельством, которое предостерегает от незаконных сделок с жильем, в котором продолжает проживать даритель. По мнению Г.П. Макарова, «дарение жилого помещения - не лучшая форма сделки, если в нем продолжает проживать даритель. В этом случае целесообразнее оформить завещание, которое может быть отменено или изменено».

Рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК).

Это возмездный, односторонний, реальный договор.

В литературе сформировались три точки зрения по вопросу отнесения договора ренты к реальному или консенсуальному. Одни считают его реальным, другие консенсуальным, третьи - в зависимости от объекта либо реальный, либо консенсуальный. Реальный договор ренты должен содержать формулу «передает в собственность», а консенсуальный - «обязуется передать в собственность».

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. Если недвижимость отчуждена под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче. В связи, с чем О.С. Иоффе считал договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома, консенсуальным.

С.А. Хохлов относил договор ренты к «алеаторным» (рисковым) сделкам. Что в полной мере присуще особенно договору пожизненного содержания с иждивением.

Рента может быть бессрочной (постоянной) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК).

Среди ученых нет единого мнения по вопросу о том, какие конкретные нормы при передаче имущества следует применять к рентным отношениям. М.И. Брагинский считает, что из норм о купле-продаже к ренте должны применяться нормы, которые предусматривают: момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст.459 ГК), обязанность передавать вещь свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной вещи (ст.462 ГК). Из норм о дарении могут быть применимы нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст. 580 ГК), и норма о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности (п.2 ст.576 ГК). А.Мамаев полагает возможным также применение положения об обязанности продавца по передаче товара (ст.456 ГК), об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), о последствиях неисполнения обязанности передать товар (ст. 463 ГК), о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК). В виду реального характера договора ренты право требования не может возникнуть до передачи товара, исходя из данного положения О.А. Маркова делает вывод о применении норм ст.459, 460, 461, 462, 475 ГК к рентным отношениям.

При возмездной передаче соблюдаются правила ст.556 ГК. По мнению Г.Б. Леоновой, передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости подтверждает качество передаваемой недвижимости и поэтому необходим и при безвозмездной передаче объекта. На практике заложенная квартира часто оценивается в размере инвентаризационной стоимости по справке выданной БТИ (или указанной в техническом паспорте объекта). Это не в интересах получателя ренты, так как данная оценка не соответствует реальной стоимости объекта и значительно занижена. Я рекомендую сторонам обращаться к оценщикам недвижимости либо исходить из рыночной стоимости подобного объекта в регионе (в том числе 1 кв.м. на первичном и вторичном рынках жилья).

Существенным условием договора ренты будет являться и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК).

Постоянную ренту могут получать граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Право на получение постоянной ренты может переходить путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК).

Выплата постоянной ренты производится в соответствии со ст. 590, 591 ГК. Плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей выплаты путем ее выкупа (п.1 ст.592 ГК). Получателю постоянной ренты также предоставлено право требовать ее выкупа плательщиком (ст.593 ГК). Выкуп производится по цене, установленной в договоре (п.1ст.594 ГК), а при ее отсутствии - годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то к годовой сумме рентных платежей прибавляется стоимость переданного имущества (п. 3 ст.594 ГК).

Риск случайной гибели имущества несет плательщик, если имущество передано бесплатно. Если же оно передано за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения ее условий (ст.595 ГК).

Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст.596 ГК). В соответствии с п. 3 ст.596 ГК договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (ст. 166 ГК), является ничтожным, так как правоспособность гражданина прекратилась (п.2 ст. 17 ГК).

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер ее, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, подлежит увеличению (индексации).

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком получатель имеет право требовать от него: выкупа ренты на условиях, установленных ст.594 ГК; расторжения договора и возмещения убытков; возврата имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК). Перечня существенных нарушений договора пожизненной ренты ГК не устанавливает. Традиционно ими следует считать нарушения, влекущие для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК). По аналогии должна использоваться ст.593 ГК, а также оговоренные условия договора, нарушение которых имеет существенное значение для сторон.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства по выплате пожизненной ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК). Конкретизация обязанности «содержание с иждивением» согласовывается сторонами в договоре. Стоимость всего объема содержания с иждивением обязательно указывается в договоре. При этом стоимость общего объема содержания в месяц (нижний предел) - не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст. 602 ГК).

При наличии в договоре условия о замене содержания периодическими платежами (ст.603 ГК), необходимо указать размер ежемесячных платежей, порядок и срок их предоставления; ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по выплате ренты. Если договором не установлен размер процентов за просрочку выплаты ренты, то в соответствии со ст. 588 ГК, плательщик уплачивает проценты, предусмотренные ст.395 ГК.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, полученное в обеспечение пожизненного содержания, с согласия получателя ренты (ст.604 ГК). На наш взгляд, данное согласие должно быть ясно выражено, бесспорно, поэтому требует письменной нотариально удостоверенной формы. В связи с этим необходимо дополнить абз.1 ст.604 ГК указанным правилом. Плательщик обязан принимать меры по предотвращению снижения стоимости имущества.

Существенное нарушение обязательства плательщиком ренты дает право получателю ренты на односторонний отказ от рентного обязательства. Существенными нарушениями в дополнение к нарушениям при пожизненной ренте являются нарушения норм ст. 604 ГК. При этом получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то возможность истребования получателем ренты имущества у третьего лица решается в соответствии со ст. 302 ГК.

При заключении договора ренты возникает залог в силу закона, поэтому в ЕГРП вносятся записи о регистрации: права собственности получателя ренты; сделки; права собственности плательщика ренты; обременения рентой; залога в пользу получателя ренты.

Записи об обременениях рентой и залогом должны быть внесены без дополнительного заявления и дополнительной оплаты (как возникшие в силу закона).

Ипотека жилого помещения. Залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ст. 334 ГК). Возникновение залога в силу закона было нами рассмотрено в разделах, касающихся отчуждения жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК), заключения договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК), заключения договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ (ст. 1 Закона об ипотеке).

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. Это могут быть жилые дома, квартиры и части квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома и др. Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей (в том числе незавершенные строительством), могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст.135 ГК) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Пункт 2 ст. 335 ГК предусматривает, что залогодателю недвижимость должна принадлежать на праве собственности (ст. 209 ГК) или на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК). По общему правилу запрещается залог "имущества, изъятого из оборота" (п. 1 ст. 336 ГК), "имущества, на которое не допускается обращение взыскания" (п. 2 ст. 336 ГК). Виды объектов, изъятых из оборота, "должны быть прямо указаны в законе" (п. 2 ст. 129 ГК). В п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки, в связи с этим необходимо дополнить ст. 6 таким перечнем.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). На мой взгляд, ипотека возможна, если залогодателями являются все сособственники общей совместной собственности. В случае если залогодателем является один сособственник общей совместной собственности, то ипотека возможна только при выделении его доли.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.250, 255 ГК о преимущественном праве покупки и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (ст.290 ГК, ст.75 Закона об ипотеке). В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (п.4 ст. 74 Закона об ипотеке).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.1, 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Регистрация ипотеки как ограничения (обременения) права залогодателя осуществляется на основе регистрации договора об ипотеке, единовременно по одному заявлению независимо от возникновения основного обязательства. О. Ломидзе считает, что подход, снимающий обусловленность регистрации ипотеки возникновением основного обязательства, рассматриваемый в качестве приема законодательной техники, может быть оценен положительно, поскольку он стабилизирует положение залогодержателя. Однако правило, согласно которому право залога считается появившимся с момента внесения в ЕГРП записи об ипотеке, он не считает положительным. Так как это возводит теоретическую ошибку в ранг общего правила. Вывод сделанный О. Ломидзе о том, что ФЗ от 23 января 2002 г укреплено положение залогодержателя, правилен.

Существенными условиями договора об ипотеке являются: сведения о залогодержателе; предмете ипотеки; стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости, а также право, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, орган его зарегистрировавший (ст.9 Закона об ипотеке). Также необходимо соблюдение требований п.4 ст. 13 Закона об ипотеке, в котором определены условия, при которых закладная не составляется и не выдается. Договор об ипотеке может содержать элементы различных договоров (п. 3 ст. 421 ГК), предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Он может быть самостоятельным по отношению к договору, из которого вытекает обеспеченное ипотекой обязательство, либо составляет часть последнего, т.е. когда в основной договор, например в кредитный, включается раздел, содержащий специальные условия об ипотеке; либо сторонами составляется единый документ, что более распространено.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное (п.1 ст.47 Закона об ипотеке). Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается (п.5 ст.47 Закона об ипотеке).

Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации (п.1, 2 ст. 389 ГК).

Пункт 4 ст. 47 Закона об ипотеке и ст. 355 ГК устанавливает особое правило, характерное только для ипотеки. Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по основному обязательству, если не доказано иное. Это позволяет избежать нотариального удостоверения сделки уступки и в том случае, когда в нотариальной форме заключен основной договор.

Согласно ст.382 ГК право (требование), принадлежащее кредитору (залогодержателю по договору об ипотеке) на основании обязательства (в данном случае обязательства, обеспеченного ипотекой), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора (залогодержателя по договору об ипотеке) переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства (ст. 384 ГК).

В связи с тем, что бесплатное социальное жилье сегодня предоставляется единицам, а субсидированное - требует наличия стажа очередности, реализация права граждан на жилье в перспективе мне видится только путь заключения договоров ипотеки, для тех, чьи средства не позволяют купить квартиру без рассрочки платежа, при имеющих место тенденциях развития ситуации в стране.

Заключение

1.Жилая недвижимость служит удовлетворению одной из основных потребностей граждан - потребности в жилье. Поэтому правовое регулирование жилой недвижимости, операции с ней требуют контроля государства. Право пользования жилым помещением ограничено целевым использованием. Гражданскому обороту подлежит изолированное жилое помещение.

Нормы ГК о недвижимом имуществе являются нормативной основой для формирования необходимых положений и специальных законов.

2.Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным техническим требованиям. Наиболее продуктивным из классификаций жилой недвижимости является деление жилых помещений на самостоятельные объекты: 1) многоквартирный жилой дом; одноквартирный жилой дом; 2) квартира в многоквартирном жилом доме; 3) квартира в ином гражданском нежилом здании; 4) комнаты (смежные и изолированные). Данные объекты необходимо рассматривать как единый объект, составными частями которого являются земельный участок, строение (жилое и(или) нежилое), квартира, комната(ы).

3.Гражданское и жилищное законодательство не дает определения понятия жилого помещения. В целях единообразного понимания и применения норм ГК, ЖК РФ, усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым:

1)привести нормы ГК, ЖК РФ, другие нормативные акты, в которых речь идет о жилых помещениях в соответствие друг другу;

2)выработать и закрепить во всех названных нормативных актах единое определение понятия жилого помещения;

3)в нормах указанных актов, в которых говорится о жилых домах, квартирах или их частях, заменить данные понятия более широким понятием «жилое помещение», как более соответствующим практике гражданского оборота.

4.В праве пользования жилым помещением вещные элементы преобладают над обязательственными, что дает основания закону объявить его вещным правом.

5.Государство заинтересовано в сохранении жилищного фонда, в том числе, принадлежащего на праве собственности гражданам. В связи с этим, необходимо решить судьбу собственника и проживающих вместе с ним членов его семьи в случае прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение на основании ст. 293 ГК.

6.В ГК, ЗК РФ отсутствуют нормы о предоставлении жилого помещения при изъятии земельного участка и сроках реализации прав на компенсацию после принятия решения соответствующих органов об изъятии. Действующее законодательство имеет тенденцию к ухудшению прав граждан на жилье, что противоречит ст. 55 Конституции РФ. В связи с этим нормы ГК, ЖК РФ, ЗК РФ об изъятии земельного участка требуют дополнения.

7.Передача в собственность жилья осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.

8. Доверительное управление недвижимостью - обязательственное право, содержание которого устанавливается законом и договором, имеющим срок действия. Необходимо: конкретизировать запреты управляющему на совершение без согласия учредителя доверительного управления действий с вверенным ему имуществом и доходами от его хозяйственного использования; конкретизировать права и обязанности.

В случае нарушения управляющим запретов предлагаем постановку управляющего на место обязанного лица (по аналогии п.1 ст.183 ГК). При распоряжении недвижимым имуществом, которое передано в доверительное управление юридическому лицу, следует распространить на данную недвижимость тот же порядок распоряжения, что и на объекты недвижимости, которые принадлежат самому юридическому лицу (как дополнение ст. 1012 ГК).

Более того, в современном обществе остро встает вопрос о приобретении недвижимости, улучшении своих жилищных условий. Но, как правило, многие не могут этого себе позволить из-за нехватки финансовых средств. Цены на недвижимость растут, заработные платы остаются прежними и получается, что о приобретении квартиры остается только мечтать.

Решить эти проблемы непросто, но, если не делать никаких попыток к их решению, то невозможно повысить эффективность функционирования и использования жилых помещений.

Именно поэтому автор рекомендует применить его рекомендации. Ведь это не только позволит решить проблемы в сфере жилых помещений, но и поможет вывести уровень недвижимости страны на новый уровень.

Список используемой литературы

1. Нормативно-правовые и другие официальные документы.

1.1Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. // Рос. газета .- 1993 .- 25 декабря (с учетом Указов Президента РФ от 9 января № 20, 10 февраля 1996г. № 173, 9 июня 2001г. № 679 // СЗ РФ.- 1996.-№3.- Ст.153; №7.-Ст.676; 2001.-№24.-Ст.2421).

1.2Гражданский процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон от 14.11.2002 N 138-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

1.3Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

1.4Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

.5Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья: Федеральный закон от 26.11.2001 N 146-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

.6Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

.7Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

.8О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // СПС «КонсультантПлюс».

.9О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // СПС «КонсультантПлюс».

.10Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) // СПС «КонсультантПлюс».

.11Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // СПС «КонсультантПлюс».

.12Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // СПС «КонсультантПлюс».

.13О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // СПС «КонсультантПлюс».

.14О некоммерческих организациях: Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // СПС «КонсультантПлюс».

1.15Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 12.11.2012) // СПС «КонсультантПлюс».

1.16Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // СПС «КонсультантПлюс».

.17О залоге: Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011, с изм. от 02.10.2012) // СПС «КонсультантПлюс».

.18О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) // СПС «КонсультантПлюс».

.19Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "" // СПС «КонсультантПлюс».

.20О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "" // СПС «КонсультантПлюс».

.21Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения: Закон г. Москвы №24-62 от 16.06.99 г., с изм. и доп. от 13.06.2000г. // Правовая система «Гарант».

.22О некоторых вопросах распоряжения жилыми помещениями в квартирах коммунального заселения: Распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 14 сентября 1999г. № 98 // Правовая система «Гарант».

1.23Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102, с изм. и доп. от 1 декабря 1998 г., 26 мая 2001 г. «О президентской программе "Государственные жилищные сертификаты» // СЗ РФ.-1998.-№ 5.-Ст.567; N 49.- Ст. 6006; 2001.-№ 22.-Ст.2214.

1.24Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485, (ред. от 26.03.2003, с изм. от 27.04.2007). «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СПС «КонсультантПлюс».

.25Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. N 1182, (ред. от 24.08.2004) «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // СПС «КонсультантПлюс».

.26Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» // СЗ РФ.-1994.-К 7.-Ст. 693.

.27Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 «О жилищных кредитах» // СЗ РФ.- 1994.- №7.- Ст.692.

.28Постановлении Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» // СЗ РФ.- 2011.- № 5.- Ст. 739.

.29Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.08.2012, с изм. от 19.03.2013) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"// СЗ РФ.- 2011.- N 22.- ст. 3168.

.30Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153 (ред. от 18.02.2013) "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных Федеральным законодательством "Федеральной целевой программы "Жилище"на 2011 - 2015 годы // СЗ РФ.- 2006.- N 13.- ст. 1405.

.31О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) // СЗ РФ.- 2000.- N 3.- ст. 278.

.32Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001г. № 273 // СЗ РФ.-2001.-Ы 16.- Ст. 1602.

.33О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28, с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г. // СЗ РФ.-2000.-№ 3.-Ст.278; 2001.-№ 16.- Ст.1616; 2002.-N 20.-Ст. 1859.

.34Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (ред. от 22.11.2006) // СЗ РФ.- 1998.- N 8.- ст. 963.

.35О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 (ред. от 30.01.2013) // "СЗ РФ.- 1997.- N 42.- ст. 4787.

.36Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 // СЗ РФ.-1996.-К 37.-Ст. 4312.

.37О федеральной целевой программе "Свой дом": Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753, с изм. от 27.08.1999 // СЗ РФ.- 1996.- N 27.- ст. 3280.

.38Постановление Администрации Алтайского края от 29 декабря 2010 г. N 590 Об утверждении краевой целевой программы "Обеспечение жильем молодых семей в Алтайском крае на 2011 - 2015 годы // www.barnaul.оrg.

.39Постановление Администрации города Барнаула от 3 февраля 2006 г. N 140 "Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения и организации учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях в городе Барнауле"// www.barnaul.оrg.

.40Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998г. признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда // СЗ РФ. N 45. ст. 5603.

.41Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ.- N 4.- 2001.

.42Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// Рос. газета.-1996.- N10.

. Книги, монографии, статьи

.1Андрияхина А. М. Предоставление жилья по договорам найма / А. М. Андрияхина, Е. А. Поздеева. - М.: Омега-Л, 2008. - 77 с. - (Жилищный ответ).

.2Ахметьянова З. А. Вещное право: учебник / З. А. Ахметьянова; Казан. (Приволж.) федер. ун-т. - М.: Статут, 2011. - 358 с.

.3Барщевский М. Ю. Все о недвижимости: оформление сделок, строительство и приобретение жилья, перепланировка, снятие самозастроя, земельные вопросы, ипотека / М. Ю. Барщевский. - М.: АСТ, 2009. - 223 с.

.4Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Изд. 4- е.-М.,2002.-С.800.

.5Гражданское право: В 2т. Т.1: Учебник/ Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов .- 2-е изд., перераб. и доп..-М.: Изд-во «БЕК», 1998.-С.816.

.6Гражданское право. Часть 1. Учебник/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- 3-е изд. перераб. и доп..- М.,1998.-С.631.

.7Гражданское право: Гражданское право. Часть 2: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-З-е изд. перераб и доп.- М., 1999.-С.782.

.8Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко,- М.,1998.-С.630.

.9Жигулина Т. Н. Развитие института массовой оценки объектов недвижимости и земельных участков в системе функционирования рынка жилой недвижимости региона: монография / Т. Н. Жигулина, В. А. Кундиус; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Федер. гос. бюджет. образоват. учреждение высш. проф. образования "Алт. гос. аграр. ун-т". - Барнаул: Азбука, 2012. - 234 с.

.11Ильичева М. Ю. Все о сделках с недвижимостью: полный справочник / М. Ю. Ильичева. - М.: Русь-Олимп: Астрель, 2010. - 351 с.

.12Карлин А. Б. Создание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: статьи, интервью, комментарии / А. Б. Карлин. - Барнаул, 2007. - 258 с.

.13Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред.И.Б. Мартковича.-М.:Юристъ,1997.-С.400.

.14Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. - Изд. 7-е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2010. - 411 с.

.15Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/ Отв. Ред. A.JI. Маковский, М., 1998.-С.293.

.16Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.,1995.-С.657

.17Латынова Е. В. Практика применения законодательства о правах собственности на жилье / Е. В. Латынова. - М.: Юрайт, 2012. - 589 с.

.18Маковский A.JI. Дарение (глава 32) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова,- М.,1996,- 342-348.

.19Мальцева Н. Н. Жилье: право пользования и регистрация : что вам нужно об этом знать : ответы на все вопросы / [Н. Мальцева]. - М.: Эксмо, 2008. - 319 с.

.20Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы.- М.: Юристь,1998.-С.144.

.21Парусова Г. В. Секреты покупки и продажи квартиры без риска / Г. В. Парусова. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. - 190 с.

.22Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения : постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Рос. Федерации / [Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников] ; под ред. П. В. Крашенинникова: постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Рос. Федерации/ [Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников] ; под ред. П. В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2009. - 187 с. - (Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации).

.23Римшин В. И. Правовое регулирование городской деятельности и жилищное законодательство: учебник / В. И. Римшин, В. А. Греджев. - М.: Высш. шк., 2009. - 500 с.

.24Сделки с жилыми и нежилыми помещениями: образцы документов с комментариями / [М. Ю. Тихомиров]. - 3-е изд., с изм. и доп. - М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2009. - 60 с.

.25Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов,- М.:Издательская группа ИНФРА- М-НОРМАД 1997,- С.320.

.26Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: [учеб. пособие] / С. Н. Булгаков [и др. ; под общ. ред. С. Н. Булгакова]. - М.: Архитектура-С, 2007. - 351 с.

.27Титов А. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / А. А. Титов. - 9-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2011. - 540 с. - (Профессиональные комментарии). - Алф.-предм. указ.: с. 314-315. - Нормативные правовые акты: с. 331-534.

.28Толстой Ю.К. Гражданское право . T.l. М, 1998г. Гражданское право России. Часть первая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко.- М.: Юристь,1998.-С. 632.

.29Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью: защита от криминала и недобросовестных партнеров / В. Г. Шабалин, И. А. Смирнов, А. К. Кузьмина. - Изд. 7-е, перераб. и доп. - М.: Филинъ: Омега-Л, 2011. - 426.

.30Алпацкая И. Государственно-частное партнерство и строительство доходных домов / И. Алпацкая // Российское предпринимательство. - 2011. - № 11 (I). - С. 21 - 26.

.31Анохин В., Незнамова Е. Д. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право.-2002.-№10.-С. 120-128.

.32Баратова М. А. Формирование жилищного права в России / М. А. Баратова // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 4. - С. 40-43.

.33Башарин Е. А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами / Е. А. Башарин // Жилищное право. - 2011. - № 5. - С. 11-16.

.34Бекренева Т. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при выселении / Т. Бекренева // Жилищное право. -2012. - № 1. - С. 63-70.

.35Бутаева Е. М. Приватизация жилья в общежитиях: закон и практика / Е. М. Бутаева // Гражданин и право. - 2011. - № 12. - С. 51-59.

.36Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право.-1998.- N 10.-С.56-59.

.37Давыдов А. Приватизация жилых помещений в "частных общежитиях"/ А. Давыдов // Жилищное право. - 2012. - № 6. - С. 23 - 31.

.38Ем B.С. Договор ренты // Законодательство.-1999.-№5.-С. 12.

.39Жиров А. Пользование жилым помещением по доброй воле собственника / А. Жиров // Жилищное право. - 2012. - № 3. - С. 39 - 50.

.40Журавлев С.Е. Жилой дом - объект права частной собственности // Жилищное право.-2001.-№4.-С.56-59.

2.41Калачева С.А. Сделки с недвижимостью.-М.: Издательство ПРИОР. 2001.-160с.

2.42Карпухин Д. В. Нормативные и правоприменительные аспекты определения понятия "жилое помещение"/ Д. В. Карпухин // Жилищное право. - 2010. - № 9. - С. 95-102.

.43Карпухин Д. В. Правовые проблемы приватизации жилых помещений : (анализ судебной практики) / Д. В. Карпухин // Жилищное право. -2009. - №3. - С. 39-47.

.44Карпухин Д. Государственная жилищная инспекция Российской Федерации: проблемы толкования компетенции органа исполнительной власти / Д. Карпухин // Жилищное право. - 2012. - № 6. - С. 33 - 44.

.45Карпухин Д. В. Приобретательная давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение/ Д. В. Карпухин // Жилищное право. - 2011. - № 1. - С. 29-38.

.46Кириченко О. В. Пригодность для постоянного проживания - сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма / О. В. Кириченко // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 6. - С. 42-44.

.47Козлов В.И. Юридический справочник строителя.- М.: Стройиздат, 1993,- С. 382.

.48Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство,- 1999.- N 8.-С.9.

.49Ломидзе О. Изменения в российском законодательстве об ипотеке // Хозяйство и право.-2002.-№9.-С.53.

.50Магомедова К. И. Правовая природа жилого помещения / К. И. Магомедова // Семейное и жилищное право. - 2009. - № 4. - С. 41-43.

.51Макаров Г. П. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ по жилищным вопросам от 2 июля 2009 г. № 14 / Г. П. Макаров // Гражданин и право. - 2010. - № 8. - С. 10-28.

.52Макеев П. В. К вопросу о видах жилых помещений / П. В. Макеев // Жилищное право. - 2011. - № 4. - С. 83-89.

.53Макеев П. В. Моменты и основания возникновения правового режима жилого помещения / П. В. Макеев // Жилищное право. - 2011. - № 5. - С. 65-70.

.54Макеев П. В. Последствия изменения правового режима жилых и нежилых помещений / П. В. Макеев // Гражданин и право. -2009. - № 6. - С. 87-91.

.55Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Рос. юстиция.- 1999.-№9.-С. 17-18.

.56Матвеева Е. Предпосылки создания сегмента арендного жилья в Российской Федерации / Е. Матвеева // Российское предпринимательство. - 2012. - № 5. - С. 143 - 147.

.57Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей /М.И.Брагинский и др.; 2-е изд., доп. и перераб.- М.: СПАРК, Ред. журнала «Хозяйство и право», 1999,- С.736.

.58Ноздрина Н. Н. Социально-экономические проблемы обеспечения населения жильем / Н. Н. Ноздрина, И. М. Шнейдерман // Народонаселение. - 2012. - № 3. - С. 52 - 61.

.59Основы бизнеса на рынке недвижимости / Сост. С.Н. Максимов.-СПб.: Просветительско- издательсткое объединение ДЕАН+АДИА-М,1997.-С.8-19; Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.-С.201.

.60Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. - М.: Статут, 2008. - 731 с.

.61Сборник постановлений пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским делам / Сост. А.П. Сергеев; 2-е изд., перераб и доп..- М.,2000.-С.343-346.

.62Толчеев М.Н. Роль усмотрения суда при разрешении споров по сделкам с недвижимостью // Сделки с недвижимостью. Материалы научно-практической конференции.-М,1998.-С.16-19.

.63Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов / Пер. с англ. С.Г. Беляева.-М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.-391с.

.64Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора / Л. Хуснетдинова // Жилищное право. - 2009. - №11. - С. 43-52.

.65Шешко Г. Ф. Роль разъяснений Верховного суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. - 2011. - № 6. - С. 5-14.

.66Баратова М. А. Формирование жилищного права в России / Баратова М. А. // Семейное и жилищное право. - 2011. - N 4. - С. 40 - 42.

.67Башарин Е. А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых домов и исполнения условий инвестиционных контрактов) / Башарин Е. А. // Жилищное право. - 2011. - N 5. - С. 11 - 16.

.68Борисенко А. В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Волгоград,2002.- С.26.

.69Городов О.А. Жилищное право: учеб. пособие.- М,2001.-С. 195.

.70Жариков Ю.Г. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие.-М.: Издательство БЕК,1997.-С.265.

.71Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения.- М.: Статут,2000.-С.123.

.72Макеев П. В. К вопросу о видах жилых помещений / Макеев П. В. // Жилищное право. - 2011. - N 4. - С. 83 - 89.

.73Магомедова К. И. Особенности правового режима жилого помещения / К. И. Магомедова // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 4. - С. 45-48.

.74Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис на соиск. ученой ст. канд. юрид. Наук.-СПб,2002.-С.17.

.75Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Саратов,2000.-С.22.

.76Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Автореф. дис канд. юрид. наук,- Самара,2001.- С.21.

2.77Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие.-М.: Проспект,1996.-128с.

2.78Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву,- М.,1962.-С.80; Медведев М.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву. Автореф. дис. на соиск. учен, степени канд. юрид. наук,- Саратов, 1971.-С.5-6.

.79Шипика Л. В. К вопросу о соотношении категорий "жилище" и "жилое помещение" / Шипика Л. В. // Семейное и жилищное право. - 2011. - N 3. - С. 46 - 48.

.80Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России.-М.,1996.-С.315.