Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ВВЕДЕНИЕ

В России рынок недвижимости это динамичная и бурно развивающаяся отрасль экономики. С развитием рыночных отношений количество регистраций перехода прав и сделок с недвижимостью увеличилось многократно. Причиной этому послужило изменение сути российской экономики, а именно переход от командно-административной к рыночной системе.

Говоря о сделках с недвижимостью стоить разграничить гражданское, земельное и жилищное законодательство для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимости. Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, регулирует гражданское законодательство, однако лишь тогда, когда недвижимость является предметом экономического оборота. Отношения, возникающие в связи с использованием жилища, его эксплуатацией и другие подобные вопросы регулируются жилищным законодательством. К не менее важным отношениям, регулируемым земельным законодательством, относятся отношения по использованию и охране земель. Земля - это основа жизнедеятельности многих, проживающих на территории Российской федерации, народов.

Рынок недвижимости разделить можно на несколько основных частей: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость (некоторое время назад появились даже специализированные паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Особое место в России занимает жилищная проблема, что непосредственно выдвигает на передний план вопрос регистрации сделок с жилыми помещениями и еще раз подчеркивает актуальность темы исследования.

В ряду наиболее важных социально-экономических прав находится право на жилище, которое гарантируется каждому гражданину РФ Конституцией. Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Дефектом уходящей в прошлое системы была закреплённая прошлой Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и посёлках городского типа незначительное место. Монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. Жилищная проблема в нашей стране и раньше стояла очень остро, а с переходом к рыночной экономике обострилась ещё больше. Но теперь граждане имеют больше правовых возможностей для обеспечения себя жильём. Поэтому наибольший интерес с моей точки зрения представляет рынок жилых помещений а, следовательно, и сделки с жилыми помещениями, обеспечивающими оборот данной недвижимости. Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция - поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике.

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, индивидуальные частные дома) для большинства граждан России является единственным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижимостью таят в себе немало опасностей. Спрос на недвижимость, а заодно и цены на нее в последнее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Увы, пропорционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

К сделкам с недвижимым имуществом законом предъявляются особые правила, например государственная регистрация сделки, перехода права и т.д.

В гражданском обороте появляются всё новые объекты недвижимости: земельные участки сельскохозяйственного и иного назначения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы, и др.

Изложенные выше обстоятельства предопределили выбор темы исследования, так как изучение вопроса последствий уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью является актуальным для науки права и современной жизнедеятельности любого гражданина желающего обрести недвижимость.

Актуальность исследования обусловлена наличием большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам уклонения стороны от государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Проводимые в последнее время в России социально-экономические и правовые реформы, повышение значимости сделок с недвижимостью в итоге заложили основу для существенного изменения системы государственной регистрации сделок с недвижимостью. Однако в силу своей новизны, некоторые изменения в нормативно-правовые акты еще не получили должного теоретического и практического изучения. Именно эти правовые изменения и предполагается осветить в данной выпускной квалификационной работе.

Теоретическая значимость проявляется в исследовании актуальной правовой ситуации сделок с недвижимостью, их правовой основы, сопоставлении ранее действовавших нормативно-правовых актов с ныне действующим и создание на основе совокупных данных общей картины правовой ситуации.

Практическая значимость состоит в применении теоретических знаний, полученных в результате данного исследования, и глубокого правового понимания изучаемого вопроса, что, конечно, поможет мне при дальнейшей работе по специальности, а также при реализации своих гражданских прав и обязанностей. В силу своей социальной значимости и правовой актуальности данное исследование также может послужить основой для дальнейшего совершенствования законодательства в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью и обеспечения правовой безопасности сторон этих сделок.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие между Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и лицами, желающими зарегистрировать право на недвижимое имущество. В том числе отношения, возникающие при уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью.

Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие государственную регистрацию сделок с недвижимостью, а также научные публикации.

Цель исследования состоит в комплексном анализе правовых норм, регулирующих государственную регистрацию сделок с недвижимостью, а также выделение последствий уклонения от нее.

Эта цель реализуется путем решения следующих задач:

2.рассмотреть понятие государственной регистрации сделок;

3.изучить историю регистрации сделок в России;

.проанализировать действующее российское законодательство в области государственной регистрации сделок;

.изучить процесс государственной регистрации сделок;

.выделить последствия уклонения стороны от государственной регистрации сделок;

.Рассмотреть возможности правовой защиты добросовестного приобретателя.

Структура работы обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, намечены задачи, определен объект и предмет, актуальность выбранной темы.

В первой главе подробно рассматривается понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторая глава полностью посвящена порядку проведения государственной регистрации сделок.

В третьей главе рассмотрены последствия уклонения стороны от государственной регистрации перехода прав и сделки с недвижимостью.

В заключении сделаны основные выводы по всему ходу исследования. Работа завершена списком использованных нормативно-правовых актов, и специальной литературы.

Разумеется, для подробного исследования последствий уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью недостаточно объема квалификационной работы. Более того, вряд ли вообще возможно подробно описать всю без исключения проблематику. Поэтому в настоящем исследовании внимание было уделено наиболее важным и существенным вопросам.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

.1История создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основные задачи и полномочия

В Древнем Риме уже в I веке существовала система поземельных книг, в которые заносились вещные права на землю, знакомство с которыми позволяло убедиться, принадлежит ли данный участок должнику, заложен он или нет . Публичное признание (оглашение) вещных прав на недвижимость было развито в древнегерманском праве . В конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записи (ипотечных книг). Содержание этих записей постепенно было расширено в направлении фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость. В течение XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги.

В России с XVI века для придания большей определенности перехода земли от одного лица к другому предписывалось предъявлять купчие в приказы. В приказе на основании специальных книг определялись наличие и величина «приобретаемого имения» и принадлежность его тому лицу, которое его отчуждало. С конца XIX века для передачи недвижимого имущества требовалось совершить специальные действия, которые охватывались понятием «ввод во владение». О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом отметки и считался днем укрепления права на имущество . Фиксация прав на недвижимое имущество в специальных книгах получила название «укрепление вещных прав», а сам письменный акт - «крепость». В большинстве западных государств такие книги назывались ипотечными, так как первоначально в них делались записи только о залоге недвижимого имущества.

В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел.

Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод».

Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.

Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость.

Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедуры укрепления прав на недвижимость. Функции по совершению крепостных актов были возложены на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при уездных судах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого ввода во владение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые для укрепления вещных прав.

К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное#"justify">Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767

«О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», предусматривавший необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 31 января 1998 года до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции регистрацию прав должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета.

В октябре 2004 года была создана Федеральная регистрационная служба, а с 1 января 2005 года центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы приступили к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральная регистрационная служба была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации. 1 марта 2009г. вступил в силу Указ Президента РФ от 25 декабря 2008г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» в соответствии с которым были упразднены: Федеральное агентство геодезии и картографии (Роскартография) и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Также согласно вышеупомянутого Указа Президента Российской Федерации и Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее с 1 марта 2009 года функций упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии.

На вновь созданную службу - Росреестр - возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:

·федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

·территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.

Росреестр и его территориальные органы осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.

декабря 2009 года принят Федеральный закон № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на создание условий для функционирования единой федеральной системы в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость.

Росреестр подведомственен Министерству экономического развития РФ. Таким образом, перед Службой поставлена весьма значимая и достаточно сложная задача - создание и развитие единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета.

В соответствии с п. 2 Положения о Минэкономразвития РФ Министерство осуществляет координацию и контроль деятельности подведомственной ему Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для характеристики административно-правового статуса Росреестра имеет большое значение анализ механизма образования этой федеральной службы, поскольку малое время существования этой федеральной службы в ведении Минэкономразвития пока еще не позволил создать собственную ведомственную нормативную базу регулирования государственной регистрации прав, подобную той, что была сформирована в системе Минюста России.

Следует отметить, что Положение о Росреестре как федеральной службе, входящей в Минэкономразвития регулирует его функции и полномочия в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним гораздо более скупо и схематично, чем это было в положении о Росрегистрации, входившей в систему Минюста России.

Причина, видимо, в пока еще не долговременном нахождении Росреестра в составе Минэкономразвития. Следует также учитывать, что соответствующие вопросы достаточно подробно урегулированы Федеральным законом № 122-ФЗ, в котором на законодательном уровне определены основы административно-правового статуса федерального органа исполнительной власти в сфере регистрации прав без конкретизации соответствующих норм применительно к конкретному органу, который будет наделен полномочиями в данной области.

Ранее это была Росрегистрация, входившая в систему Минюста России, теперь функции и полномочия в части регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним входят в компетенцию Росреестра, который в свою очередь подведомственен Минэкономразвитию России, осуществляющему выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование деятельности в сфере государственной регистрации прав.

В акценте на законодательном регулировании есть свой особый резон. Такой подход изначально обеспечивает гарантии прав заявителей и стабильность административно-правового механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Тем не менее, Это противоречит Федеральному закону № 210-ФЗ, который императивно устанавливает необходимость регулирования исполнения государственных функций и услуг административными регламентами.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют в настоящее время Росреестр и его территориальные органы.

Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется непосредственно Росерестр.

По инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества федеральным органом в области государственной регистрации или государственная регистрация прав на такие объекты недвижимого имущества и сделок с ними по месту их нахождения в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

К компетенции Росреестра и его территориальных органов при проведении им государственной регистрации прав относятся (п. 3 ст. 9 Федерального закона № 122-ФЗ):

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах;

принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;

Важно подчеркнуть положение п. 4 ст. 9 Федерального закона № 122-ФЗ, согласно которому органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом. Иными словами, расширительная трактовка компетенции Росреестра и его органов категорически запрещена, что является одной из гарантий прав участников гражданского оборота в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 10 Федерального закона № 122-ФЗ посвящена полномочиям федерального органа в области государственной регистрации, которым является Росреестр. Служба:

- обеспечивает соблюдение Правил <garantF1://12010763.10000> ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;

разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;

назначает на должность и освобождает от должности руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации в регистрационных округах;

обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации.

Государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это лишь одно из основных направлений, в которых Росреестр осуществляет государственное управление. Положение о Росреестре не определяет целей и задач государственной регистрации прав, поскольку они определены Федеральным законом № 122-ФЗ.

.2Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено <#"justify">Итак, государственная регистрация:

·это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

·это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

·это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

После изменений внесенных Федеральным закон <#"justify">·договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

·договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона <#"justify">·возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП;

·может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

·производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;

·осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

·сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <#"justify">1.3Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Думается, что в рамках данной работы нет необходимости подробно останавливаться на собственниках и обладателях иных, требующих обязательной государственной регистрации, прав на недвижимость. Следует остановиться только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.

Так, например, в ст.4 Закона О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации предусмотрено, что государственная программ приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.

Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации (например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19 Лесного кодекса)).

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования - органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

1.4Этапы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), подведомственной Министерству экономического развития РФ.

Деятельность, осуществляемая Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 13 Федерального закона №122-ФЗ эта процедура состоит из пяти этапов:

1.Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов.

В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:

·заявление о государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона);

·документ об оплате государственной регистрации (статьи 13, 16 Закона);

·документы, подтверждающие полномочия представителя, правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (статья 16 Закона);

·документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права (статьи 16, 17 Закона);

·план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (статьи 17, 18 Закона).

Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица (статья 16 Закона).

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (пункт 2 статьи 17 Закона).

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (пункт 5 статьи 18 Закона).

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 343.

2.Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3.Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

.Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации перехода прав.

При этом при государственной регистрации перехода прав количество регистрационных действий зависит не от количества экземпляров договора, а от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет одна, хотя регистрироваться будет переход права по каждому из объектов. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но регистрироваться будет переход двух прав - на дом и на участок. Государственная пошлина за регистрацию перехода права должна оплачиваться по каждому объекту самостоятельно и подтверждаться разными платежными документами.

Сейчас максимальный размер госпошлины за государственную регистрацию договоров об отчуждении объектов недвижимости составляет 15 тыс. рублей для юридического лица и 1 тыс. рублей для физического лица. При этом если регистрируется переход лишь части права, то размер пошлины уменьшается соразмерно объему прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Порядок и способы направления в форме электронных документов предусмотренных настоящим пунктом уведомлений правообладателя (правообладателей) о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

При отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены или направлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате приложенных к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения с указанием причины такого возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета. В случае наличия соответствующего указания в заявлении уведомление и приложенные к заявлению документы выдаются заявителю или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

При возврате указанных в настоящем пункте документов без рассмотрения одновременно должен быть возвращен документ, представленный с указанным заявлением о государственной регистрации прав и подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав. Данный документ может быть представлен при повторном представлении указанного заявления о государственной регистрации прав.

Несмотря на огромное количество правомочий и подробную регламентацию каждого действия Росреестр не единственный орган принимающий документы для проведения процедуры государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время документы на регистрацию права собственности можно сдать в любом Многофункциональном центре (МФЦ). Приём документов в МФЦ осуществляется в порядке живой очереди и лишь в случае большого количества регистрируемых объектов вы можете предварительно записаться на прием. По вашему желанию приём документов может быть произведен сотрудниками МФЦ или представителями Росреестра, которые в МФЦ также имеются.

В Многофункциональный центр вправе обратиться как физическое так и юридическое лицо.

Список услуг предоставляемых МФЦ представлен в следующем виде:

Государственная регистрация права собственности на земельный участок в порядке наследования.

Внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права на объект недвижимости.

Государственная регистрация вещного права на жилое или нежилое помещение на основании договора участия в долевом строительстве, если разрешение на строительство выдано после 01.04.2005.

Государственная регистрация договора аренды объекта жилого назначения.

Государственная регистрация договора залога прав требования участника долевого строительства.

Государственная регистрация договора ипотеки объекта жилого назначения.

Государственная регистрация договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Государственная регистрация ограничения (обременения) права.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка.

Государственная регистрация права оперативного управления на объект жилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект жилого назначения.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок в упрощенном порядке.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок на основании вступившего в силу судебного акта.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок, приобретенный на торгах в порядке реализации арестованного имущества.

Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения в порядке наследования.

Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения в порядке приватизации.

Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения на основании вступившего в силу судебного акта.

Государственная перехода права собственности на объект жилого назначения на основании сделки по приобретению объекта жилого назначения.

Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения, возникшего у члена жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива после выплаты пая.

Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения, переданного в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Государственная регистрация права собственности на объект жилого назначения, приобретенный на торгах в порядке реализации арестованного имущества.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект жилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Государственная регистрация прекращения вещного права на объект недвижимости без перехода к новому правообладателю.

Государственная регистрация прекращения права на земельный участок в связи с отказом от права собственности на него.

Государственная регистрация перехода права на основании сделки по отчуждению объекта жилого назначения (договора купли-продажи, мены, дарения, ренты и др.).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка.

Государственная регистрация договора аренды на предприятие как имущественный комплекс.

Государственная регистрация договора аренды объекта нежилого назначения.

Государственная регистрация договора ипотеки земельного участка.

Государственная регистрация договора ипотеки объекта нежилого назначения.

Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс.

Государственная регистрация договора об ипотеке (залоге) предприятия как имущественный комплекс.

Государственная регистрация перехода права собственности на линейное сооружение при реорганизации правообладателя - юридического лица.

Государственная регистрация перехода права собственности на линейное сооружение при сделке.

Государственная регистрация права оперативного управления на объект нежилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Государственная регистрация права собственности на вновь возведенное линейное сооружение.

Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект нежилого назначения.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения в порядке наследования.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения на основании вступившего в силу судебного акта.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения на основании сделки по приобретению объекта нежилого назначения.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения, возникшего у члена кооператива после выплаты пая.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения, переданного в качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения, приобретенный на торгах в порядке реализации арестованного имущества.

Государственная регистрация права собственности, права хозяйственного ведения на предприятие как имущественный комплекс.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект нежилого назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Государственная регистрация при отчуждении предприятия как имущественного комплекса в порядке приватизации.

Государственная регистрация при отчуждении предприятия как имущественного комплекса в рамках процедуры банкротства.

Следует учитывать, что сама регистрация права на недвижимость производится непосредственно в Росреестре, куда поступают документы из МФЦ. Соответственно и требования к пакету документов такие же как если бы обращение было напрямую в Росреестр.

Сроки регистрации права собственности на недвижимость через МФЦ бывают больше, чем в Росреестре. При этом, если обнаружатся какие-либо ошибки в документах или причины для отказа в регистрации, решать этот вопрос придется всё равно в Росреестре, а не в МФЦ.

1.5 Некоторые вопросы, связанные с формой и необходимостью государственной регистрации сделок о переходе прав на недвижимое имущество

Многим известно, что если сделка касается недвижимого имущества, то ее необходимо зарегистрировать в учреждениях юстиции по регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него. Но не всегда сделка, предметом которой является недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации.

Следует отметить, что регистрация сделки с недвижимым имуществом отличается от регистрации прав на него. Это два разных регистрационных действия.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом, а именно Гражданским кодексом РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как было сказано ранее, если в соответствии с законом сделка подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной и вступает в силу только с момента государственной регистрации. Сделки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаются заключенными и вступают в силу с момента подписания сторонами договора, однако право переходит с момента государственной регистрации перехода права.

Что касается прав на недвижимое имущество, то государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. К другим вещным правам относятся право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут. Право собственности на здание, сооружение, помещение, а также и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента регистрации.

Таким образом, если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным с момента подписания его сторонами. Но в этом случае необходимо зарегистрировать право на недвижимое имущество.

В отличие от государственной регистрации нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом обязательно не только в случаях, предусмотренных законом, но также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. То есть стороны по собственному желанию могут удостоверить сделку у нотариуса, даже если законом не предусмотрена такая форма. Но регистрация сделки в учреждениях юстиции по регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него по соглашению сторон не допускается.

Однако не все сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации.

Так, например, договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае необходимо будет зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав.
Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки.

Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора.
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать. Однако и здесь есть некоторая особенность регистрации долгосрочных договоров аренды. С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в заключенные 2 и 3 марта 2013 года, не подлежат регистрации. Исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, законодателю нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений, в связи с чем, регистрация данных договоров соответствует действующему законодательству. Данный вывод следует из разъяснений, содержащихся в пункте 27 <#"justify">Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.

Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи.

Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.

Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган, каковым является Управление Росреестра, с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.

Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.

Конечно, такие ситуации нечасты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация самой сделки с недвижимостью. Наиболее распространенными из них являются договоры аренды недвижимости длительностью более одного года, договоры долевого участия в строительстве. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.

Ранее, до вступления в силу закона отменяющего государственную регистрацию почти всех сделок с недвижимостью, Президиум ВАС РФ при выработке рекомендаций по разрешению споров приводил следующий пример, который и по сей день можно использовать при обязательной регистрации некоторых сделок с недвижимостью.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

При положительном решении суда в рассмотренном выше случае закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).

Однако, применение двусторонней реституции возможно и в других случаях. Например, если сделка по отчуждению недвижимости, находящейся в совместной собственности, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

То есть неважно, на имя кого из супругов оформлено имущество, и кто вносил деньги. Не учитывается также, что кто-то из них не работал и не имел самостоятельного дохода. Если квартира была приобретена путём возмездных сделок (по договорам купли-продажи недвижимости, мены и т.п.) в период зарегистрированного брака на имя одного из супругов, то второй супруг автоматически имеет право на эту недвижимость. Если имущество общее, то и распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов.

Также в том случае, если при расторжении брака был произведен раздел совместно нажитого имущества, и квартира перешла к одному из супругов, то разрешения на ее продажу получать от другого супруга не нужно. Однако, в случае, если раздел не производился, то данное согласие необходимо.

Если один из супругов продает недвижимость без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, то он имеет право в течение года начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Однако стоит учитывать, что общий срок исковой давности установлен законом в 3 года. Это значит, что в случае развода бывшие супруги вправе предъявить друг другу претензии в отношении имущества в течение трех лет.

Другими словами, срок давности считается пропущенным, если к дате сделки три года со дня расторжения брака истекло и если в указанный период требования бывшего супруга в отношении раздела имущества не предъявлялись. Так в случае последующего предъявления требований об оспаривании сделки в удовлетворении может быть отказано (если о пропуске срока давности заявит супруг-ответчик).

Однако если суд удовлетворит требования, то в таком случае будут применяться правила гражданского законодательства о правовых последствиях недействительности сделки. Они заключаются в том, что каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (ст. 167 Гражданского Кодекса РФ).

Следует учитывать, что согласно Решению Совета нотариусов при Министерстве юстиции РБ от 22.01.1999 «Обобщение нотариальной практики по вынесению нотариусами постановлений об отказе в совершении нотариальных действий», договор отчуждения имущества, являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен и без согласия другого супруга в следующих случаях:

Когда супруг уклоняется от дачи такого согласия. В этом случае ему направляется заявление с предложением явиться в государственную нотариальную контору для определения его доли в общем имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не пришлет в течение одного месяца со дня получения заявления своих возражений, нотариус вправе удостоверить договор отчуждения от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу числится имущество.

Когда супруг не проживает по месту прописки и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого должна быть представлена копия вступившего в силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.

Если имеется документ, подтверждающий, что отчуждаемое имущество является личной собственностью одного из супругов (договор раздела имущества и др.).

Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.

В апреле 2010 года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

недвижимый имущество сделка приобретатель

2.2 Проблема защиты добросовестного приобретателя

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п. 2 ст. 223 ГК РФ был дополнен абзацем, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности, за исключением тех случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Таким образом, в отношении недвижимого имущества ГК РФ указывает на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности.

До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. в литературе существовало мнение о том, что добросовестный приобретатель является владельцем для давности (ст. 234 ГК РФ). Он не является собственником, но должен вести себя как собственник, так как закон требует именно открытого владения имуществом. В то же время давностный владелец лишен юридической возможности совершать сделки, направленные на распоряжение этим имуществом (продажа, аренда и т.д.).

На практике, однако, добросовестные приобретатели вели и ведут себя как настоящие собственники. Они совершают распорядительные сделки с имуществом, в том числе такие, которые приводят к его отчуждению (продажа, мена, рента, дарение). Это становится возможным, потому что они владеют отчуждаемым имуществом и в состоянии передать его приобретателю по сделке. Применительно к недвижимому имуществу, а также эмиссионным ценным бумагам добросовестный приобретатель в отношениях с третьими лицами легко выступает как собственник ввиду того, что он указан в соответствующих реестрах в таком качестве. Поэтому имущество, отчужденное однажды неуправомоченным лицом, успевает порой перейти многократно из рук в руки к тому моменту, когда собственник предъявит требование в свою защиту.

Суды, как правило, придерживались точки зрения, согласно которой добросовестный приобретатель получает защиту только от истребования имущества. Именно так решен вопрос, например, в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2003 г. по делу N А28-4235/2003-149/22 и ФАС Западно-Сибирского округа от 6 мая 2004 г. по делу N ФО4/2290-737/А45-2004. Вместе с тем нельзя не отметить, что добросовестный приобретатель был косвенно признан собственником (правда, опять же, применительно лишь к недвижимости) еще в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В нем было сказано, что решение суда об отказе в иске к добросовестному приобретателю об истребовании недвижимого имущества является основанием для регистрации права собственности за ним.

Вывод о приобретении добросовестным лицом именно права собственности, который был сделан ВАС РФ еще до издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г., важен и потому, что рассматриваемый способ приобретения права собственности всегда относился к числу первоначальных: право собственности приобретается в этом случае очищенным от обременений (залог, аренда и т. д.).

После издания Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ условия защиты добросовестного приобретателя по-прежнему определяются ст. 302 ГК РФ с той лишь разницей, что теперь в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ моментом предоставления защиты добросовестному приобретателю недвижимого имущества прямо называется момент регистрации права собственности (хотя и ранее иски к приобретателю отклонялись при наличии регистрации перехода права собственности в пользу ответчика).

Приобретение не всякого имущества защищается по ст. 302 ГК РФ. Известно, что понятие имущества включает в себя не только вещи (движимые и недвижимые), но и имущественные права. Статья 302 ГК РФ, строго говоря, распространяется лишь на вещи (включая ценные бумаги в бумажной форме), т.е. осязаемые предметы, так как закон имеет в виду защиту владения приобретателя, а владеть можно только вещью. Не является объектом добросовестного приобретения по ст. 302 ГК РФ имущественное право, например, требование из обязательства (обязательственное право), право на товарный знак, патентное право и т.д.

Так, постановлением ФАС Дальневосточного округа от 9 марта 2004 г. по делу N ФОЗ-А04/04-1/96 было оставлено без изменения решение Арбитражного суда Амурской области об отказе в иске о взыскании долга по договорам о поставке угля. Истец получил требование к ответчику по договору об уступке требования, однако судами было указано на то, что предыдущий приобретатель требования приобрел его по недействительному договору уступки права, поэтому не мог передать требование истцу. Истец утверждал, что он является добросовестным приобретателем на основании ст. 302 ГК РФ, однако суды не приняли во внимание этот довод.

Следует отметить, что нельзя добросовестно приобрести имущественное право даже в тех случаях, когда его принадлежность регистрируется государством (или частными регистраторами) и с регистрацией связано само существование права. Например, несмотря на то что лицо может быть указано в качестве патентообладателя, приобретение патентного права не состоится, если впоследствии будет признано, что зарегистрированное в качестве патентообладателя лицо таковым в реальности не было. Хотя в разных странах высказывается мнение о необходимости защиты добросовестных приобретателей некоторых имущественных прав (делались предложения даже о защите добросовестного приобретателя требования из обязательства, если оно основано на письменной сделке), этот взгляд пока не находит поддержки в законодательстве большинства государств, в том числе России.

Суды сделали исключение для бездокументарных ценных бумаг, которые не являются вещью, но ввиду необходимости обеспечить их быстрый и безопасный оборот приравниваются в этом отношении к вещам. ВАС РФ и кассационные суды активно применяют ст. 302 ГК РФ в процессе разрешения споров о правах на данные бумаги, предоставляя приобретателю защиту при наличии соответствующих условий.

Нормы о защите добросовестного приобретателя применяются в тех случаях, когда приобретатель приобрел имущество по сделке с несобственником. Суды отказывают в защите приобретателю даже при наличии остальных условий, указанных в ст. 302 ГК РФ, если имущество было приобретено у собственника, который по каким-либо причинам не вправе был отчуждать его (например, вследствие ареста) или при отчуждении не получил согласия соответствующего лица (допустим, при отчуждении залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя), либо исполнительный орган юридического лица совершил сделку, не заручившись согласием вышестоящего органа, когда такое согласие требуется по закону или в соответствии с учредительными документами (например, согласие совета директоров или общего собрания участников).

Игнорирование этого момента приводит к ошибке, которую допустил ФАС Дальневосточного округа. Суды отказали кредитору в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное оборудование, которое залогодатель продал третьему лицу. В постановлении от 7 июня 2005 г. по делу N Ф03-А16/05-1/193 кассационный суд поддержал нижестоящие суды в том, что залоговое право кредитора прекратилось, так как имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Суды основывали свои решения на ст. 302 ГК РФ, хотя она неприменима к данному случаю, так как имущество отчуждал собственник, который передал приобретателю годное право собственности, нарушив запрет на отчуждение. В результате отчуждения залоговое право не прекратилось и последовало за имуществом (ст. 353 ГК РФ), поэтому кредитор вправе был обратить на него взыскание.

Нормы ст. 302 ГК РФ действуют только тогда, когда собственник заявляет против приобретателя виндикационный иск, т.е. требует возвратить владение имуществом. Однако поскольку лицо, считающее себя собственником, пользуется для отстаивания своих прав исками о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки, о признании права собственности, суды применяют ст. 302 ГК РФ, чтобы не допустить ситуации, когда добросовестный приобретатель не получит защиты только потому, что собственник предъявил не виндикационный, а иной иск, направленный на получение фактически того же результата. Суды в этом отношении действуют в соответствии с указанием, данным ВАС РФ в п. 25 Постановления ВАС РФ N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», смысл которого заключается в том, что, даже удовлетворив требование о признании сделки недействительной, суд не вправе применять последствия, связанные с ее недействительностью, если будет установлено, что поведение приобретателя соответствует условиям ст. 302 ГК РФ.

Статья 302 ГК РФ предусматривает защиту добросовестного приобретателя только при наличии определенных условий. При буквальном прочтении текста ст. 302 ГК РФ состав условий добросовестного приобретения имущества не зависит от вида имущества. Однако ввиду объективного отличия правил оборота движимого и недвижимого имущества (а также движимого имущества, права на которое подлежат регистрации) приходится различать условия добросовестного приобретения движимого и недвижимого имущества.

Таким образом, имеются общие условия добросовестного приобретения любого имущества. Кроме того, существуют дополнительные условия, характер которых зависит от вида приобретенного имущества - движимого или недвижимого.

Общие условия добросовестного приобретения любого имущества следующие:

имущество должно быть приобретено по сделке (приобретательная сделка);

приобретательная сделка должна иметь возмездный характер;

приобретатель должен быть добросовестным.

Приобретение движимого имущества должно удовлетворять, помимо общих, следующим дополнительным условиям:

приобретенное движимое имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, по воле первого или второго (это условие не учитывается при приобретении денег и ценных бумаг на предъявителя);

добросовестный приобретатель получил владение имуществом к моменту предъявления виндикационного требования (или иного требования, направленного на тот же результат).

Для недвижимого имущества и движимого имущества, права на которое подлежат регистрации (например, эмиссионные ценные бумаги), если закон связывает с регистрацией возникновение и прекращение соответствующих гражданских прав (на эти объекты распространяется все сказанное в отношении недвижимого имущества; далее мы будем обозначать их термином «недвижимое имущество»), должны быть налицо следующие дополнительные условия: - запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (или в ином реестре в зависимости от вида имущества) о праве действительного собственника прекратилась по его воле; - добросовестный приобретатель зарегистрировал право собственности на недвижимое имущество к моменту предъявления виндикационного требования (или иного требования, направленного на тот же результат).

Лицо может ссылаться на статус добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ только тогда, когда владение приобретено им по двусторонней сделке (договору). Поэтому если лицо становится владельцем имущества в силу односторонней сделки (например, некто поселяется в заброшенный дом, не зная, кому он принадлежит), оно не получает защиту на основании ст. 302 ГК РФ (в указанном примере возможно применение ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности).

Добросовестное приобретение имущества в порядке ст. 302 ГК РФ признается только в тех случаях, когда приобретатель совершил сделку, целью которой являлось приобретение имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве (аренды, залога и т.д.). Вопрос о том, может ли получить защиту добросовестный приобретатель имущества на ином праве, чем право собственности, при наличии всех указанных в ст. 302 ГК РФ условий, остается открытым. В жизни часто встречаются ситуации, когда неуправомоченное лицо не отчуждает имущество, а совершает иную распорядительную сделку. Практика не дает ответа на вопрос может ли добросовестный арендатор защищаться на основании ст. 302 ГК РФ, хотя в данном случае, вероятно, допустимо применение ст. 305 ГК РФ, в силу которой любой титульный владелец может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 301-304 ГК РФ, т.е., помимо прочего, защищаться против виндикационного иска собственника. Если закон предусматривает лишение собственника права собственности и возникновение такого права у добросовестного приобретателя, то почему невозможно обременение права собственности на условиях ст. 302 ГК РФ? В то же время, в отличие от отчуждения имущества, которое имеет одномоментный характер, обременение является продолжительным по времени, и неясно, как могут строиться отношения между, например, добросовестным арендатором, который получил имущество в аренду по недействительной сделке, и собственником обремененного правом аренды имущества (встают вопросы пользования, уплаты арендной платы по недействительному договору и т.д.).

Сделка по приобретению имущества в собственность от неуправомоченного лица должна быть действительна во всех отношениях, т.е. соответствовать законодательству с точки зрения дееспособности сторон, формы и существенных условий сделки, оборотоспособности ее объекта и др. У приобретательной сделки может быть только один порок - отсутствие у отчуждателя права на отчуждение имущества.

Если говорить об оборотоспособности объекта приобретательной сделки, то очевидно, что, сколько бы ни переходил из рук в руки объект, изъятый по закону из гражданского оборота, его добросовестное приобретение невозможно. В практике встречаются случаи, связанные с незаконным оборотом объектов, которые именуются в законе самовольной постройкой. Как известно, право собственности на самовольную постройку не возникает, однако порой лицу, которое возвело такую постройку, удается зарегистрировать право собственности на нее. Впоследствии он может пустить ее в оборот. Несмотря на наличие записи о праве собственности на этот объект, добросовестное его приобретение не может быть признано, так как самовольная постройка не является оборотоспособным объектом, не нее не возникает права собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Лицо не может быть признано добросовестным приобретателем, если оно получило имущество по безвозмездной сделке (по договору дарения, по завещанию и т.д.). Разумеется, сделка признается возмездной не только в тех случаях, когда приобретатель передал отчуждателю деньги, но также при предоставлении иного имущественного эквивалента (вещи, права требования, результата работы, услуги, исключительного права). Не требуется, чтобы к моменту подачи виндикационного иска собственником приобретатель (для признания его добросовестным) уже выполнил встречную обязанность (уплатил отчуждателю деньги, выполнил работы и т.д.). Вопреки этому, суды часто в обоснование отказа в иске к добросовестному приобретателю указывают на то, что он уплатил деньги к моменту рассмотрения дела.

В отношении добросовестного приобретения эмиссионных ценных бумаг необходимо учитывать определение добросовестного приобретателя, данное в ст. 2 Закона о рынке ценных бумаг, из которого следует, что добросовестный приобретатель для получения защиты, помимо прочего, должен уплатить (совершить встречное предоставление) за приобретенные бумаги.

Приобретатель является добросовестным, если он не знал или не должен был знать о том, что он совершает сделку с лицом, которое не вправе отчуждать имущество. Выражение «не должен был знать» означает, что приобретатель допустил грубую неосторожность при приобретении имущества, не проявив минимальной осмотрительности в вопросе проверки права собственности отчуждателя. Минимальная осмотрительность заключается в том, что приобретатель должен потребовать от отчуждателя обычные доказательства права собственности.

О праве собственности на движимую вещь, как правило, свидетельствует факт владения ею. Этот факт может подтверждаться различными доказательствами в зависимости от свойств того или иного имущества; обычаев, сложившихся в связи с оборотом определенного имущества и указаниями закона. Например, наличие ключей, обладание ценной бумагой, которая дает право распоряжаться товаром, часто служит доказательством владения, как правило, любым движимым имуществом. Однако в некоторых случаях необходимо принимать во внимание не только факт владения, но и другие доказательства права собственности.

Так, в деле по иску ООО «Флоратек» к Свободненскому лесхозу о возврате древесины, изъятой ответчиком, истец в доказательство своего права собственности на изъятую древесину ссылался на договоры купли-продажи и счета-фактуры. ФАС Дальневосточного округа отменил состоявшиеся по делу судебные акты и отказал в иске (постановление от 17 февраля 2004 г. N ФОЗ-А04/03-1/3529), указав на то, что ООО «Флоратек» не может быть признано добросовестным приобретателем, в частности, по причине отсутствия в момент приобретения на древесине клейм, свидетельствующих о законности вырубки.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя, наличие которой подтверждается выпиской из реестра. Так как единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество является запись о праве в ЕГРП, заключение договора с лицом, не указанным в качестве собственника в реестре, не дает приобретателю права ссылаться на статус добросовестного приобретателя. Те лица, которые приобретали недвижимость у отчуждателя, записанного в ЕГРП в качестве собственника, признаются судами добросовестными приобретателями при наличии других необходимых условий.

Даже при приобретении имущества у лица, которое представило доказательство права собственности, приобретатель может быть признан судом недобросовестным, если он располагал сведениями, которые ставили под сомнение право собственности отчуждателя, или можно предположить, что такие сведения у него должны были быть.

Утвердившимся в практике основанием для признания приобретателя недобросовестным является его знание (до момента приобретения) о том, что в отношении приобретенного им имущества существовал спор. К примеру, до приобретения имущества было заявлено требование в суд о признании недействительной сделки, на основании которой отчуждатель стал собственником. Такая практика основана на п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, согласно которому приобретатель не может считаться добросовестным, если к моменту приобретения в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, которые впоследствии были признаны правомерными.

Однако судебная практика не дает пока однозначного ответа на вопрос о том, должны ли эти притязания быть занесены в ЕГРП, ведь о поданном в суд иске приобретатель может не знать, так как о подобных фактах публика, естественно, не оповещается. Другое дело - ЕГРП, сведения из которого доступны любым заинтересованным лицам. Определенную позицию по этому вопросу высказал ФАС Московского округа в постановлении от 31 января 2006 г. N КГ-А40/13410-05. Отправляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд указал, что нельзя делать вывод о добросовестности приобретателя на основании одного того факта, что в момент приобретения недвижимого имущества выписка из ЕГРП не содержала сведений о заявленных в судебном порядке в отношении имущества требованиях. Необходимо учитывать совокупность всех обстоятельств, для чего надо выяснить, в частности, проявил ли покупатель при совершении сделки достаточную осторожность и осмотрительность.

К числу обстоятельств, опорочивающих добросовестность приобретателя, могут быть отнесены некоторые другие. Классическим примером является продажа имущества за чрезвычайно низкую цену. Недобросовестность приобретателя в этом случае предполагается, потому что собственник не будет продавать свое имущество за бесценок, т.е. имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной, как правило, не является собственностью отчуждателя.

Вряд ли можно отрицать наличие основания для признания приобретателя недобросовестным, когда единоличный исполнительный орган отчуждателя и приобретателя является одним и тем же лицом. При определенных условиях суд может счесть приобретателя недобросовестным, если отчуждатель является единственным участником в уставном (складочном) капитале приобретателя (или соответственно приобретатель - в уставном (складочном) капитале отчуждателя). Недобросовестность приобретателя может следовать и из того, что отчуждатель и приобретатель являются ближайшими родственниками. Не исключены иные основания для признания приобретателя недобросовестным.

Приобретатель должен не знать о фактах, которые порочат право собственности отчуждателя до того момента, когда в обычной ситуации возникает право собственности на приобретенное по сделке имущество. Это означает, что в отношении приобретения движимого имущества приобретатель должен быть добросовестным не только в момент совершения сделки, но и при передаче ему имущества. В отношении недвижимого имущества добросовестность должна иметь место до регистрации сделки или регистрации перехода права собственности, если эти действия разъединены во времени.

Вопрос о распределении бремени доказывания недобросовестности (добросовестности) приобретателя является спорным в юридической литературе. Большинство считает, что собственник (или лицо, предъявившее иск о применении последствий недействительности сделки) должен доказать недобросовестность приобретателя (презумпция добросовестности приобретателя). Многие высказывают мнение, что приобретатель должен доказать свою добросовестность, чтобы получить защиту (презумпция недобросовестности приобретателя).

Сторонники презумпции добросовестности приобретателя ссылаются в обоснование своей позиции на ст. 10 ГК РФ. Однако следует признать, что данная статья устанавливает презумпцию добросовестности при осуществлении гражданских прав, тогда как факт добросовестности приобретателя влияет на возникновение у него права собственности.

ВАС РФ в п. 24 Постановления N 8 возложил бремя доказывания добросовестности на приобретателя. Ввиду того что приобретатель, как правило, не в состоянии это доказать, суды часто не выставляют данное условие в качестве необходимого, и ответчик (приобретатель) ограничивается ссылкой на незнание о фактах, которые порочили бы право собственности отчуждателя.

Запись в ЕГРП о праве собственности действительного собственника прекратилась по его воле. Как уже отмечалось, ст. 302 ГК РФ не различает добросовестное приобретение недвижимого и движимого имущества. Поэтому суды часто в своих решениях указывают в обосновании удовлетворения (отказа в удовлетворении) иска об истребовании имущества по ст. 302 ГК РФ, что недвижимое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (по его воле), т.е. применяют режим, характерный для оборота движимого имущества. Однако факт выбытия недвижимого имущества из владения собственника не имеет в данном случае того значения, какое он имеет при обороте движимости. В случае с недвижимостью важнее всего, в каком порядке была прекращена (погашена) запись о праве собственности бывшего собственника - по его воле или вопреки ей. Данный принцип является следствием оборота недвижимого имущества по записям, с которыми связано существование прав на недвижимость.

При наличии специальных норм о порядке добросовестного приобретения имущества в собственность законодатель установил бы исключения, когда, несмотря на наличие записи о праве собственности отчуждателя, действительный собственник вправе был бы истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя. Эти исключения должны были бы вытекать из природы подтверждения прав на недвижимость, в силу которой потеря права может происходить только через погашение записи. Погашение записи, совершенное без соответствующего волеизъявления действительного собственника, должно признаваться основанием для истребования недвижимости у лица, записанного в качестве собственника к моменту предъявления иска.

В отсутствие специального регулирования суды в основу решения об истребовании недвижимого имущества у добросовестного приобретателя кладут тот факт, что недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли. По нашему же мнению, необходимо обращать внимание на то, в каком порядке была погашена запись о праве собственности действительного собственника. Часто погашение записи о праве собственности без волеизъявления действительного собственника совпадает с выбытием недвижимости из владения помимо его воли. Однако также часто эти моменты не совпадают, так как право собственности на недвижимость может переноситься от одного лица к другому без передачи объекта во владение приобретателя. Передача может быть отсрочена по договору или отчуждатель вообще может не передать недвижимость во владение приобретателя, потому что оказался в просрочке. Отсутствие передачи недвижимости никак не влияет на возникновение права собственности у приобретателя (в том числе на добросовестное приобретение права собственности), момент возникновения которого жестко привязан к регистрации.

Как бы то ни было, в настоящее время арбитражные суды исходят из принципа выбытия недвижимости из владения действительного собственника. Применительно к движимому имуществу уже указывалось на то, что суды признают выбытием помимо воли отчуждение имущества от имени собственника неуполномоченным лицом либо отчуждение без надлежащего согласия соответствующего органа юридического лица - отчуждателя. Все сказанное применимо и к недвижимости. Пример последнего рода содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 3 августа 2004 г. N 2341/04, где недействительное решение совета директоров собственника явилось основанием для вывода о выбытии имущества помимо воли собственника.

Вместе с тем можно привести противоположный пример, когда бывший генеральный директор, полномочия которого прекратились, продал имущество от имени общества, однако суд не признал совершенную им от имени общества сделку в качестве факта выбытия имущества помимо воли собственника.

В процессе приватизации государственного (муниципального) имущества органы управления соответствующим публичным имуществом часто принимали решения о приватизации объектов, не подлежащих приватизации по законодательству, либо прибегали к способам приватизации, которые не были предусмотрены законодательством. Приобретатели приватизированных таким образом объектов часто защищаются ссылкой на ст. 302 ГК РФ. Надо сказать, что практика по данному вопросу не является определенной. Суды в своих решениях нередко указывали на то, что в этом случае не может идти речи о добросовестном приобретении имущества, так как, принимая незаконное решение, орган управления имуществом действует вопреки воле государства.

Справедливо ли утверждение о том, что если орган управления публичным имуществом принимает решение о приватизации объекта, не подлежащего таковой по законодательству (либо не предусмотренным законодательством способом), то соответствующее публично-правовое образование теряет имущество помимо своей воли? Полагаем, что, несмотря на незаконность решения, вряд ли можно говорить, что имущество выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли, ведь передача имущества совершается органом, который уполномочен по закону действовать от имени публично-правового образования при отчуждении публичного имущества.

В последнее время наметилась тенденция к защите добросовестных приобретателей имущества, которое было приватизировано с нарушением закона, если, конечно, речь идет об оборотоспособном имуществе,.

Довольно часто на практике собственники имущества, отчужденного на торгах в порядке исполнения судебных актов (и актов других органов, имеющих исполнительную силу), требуют возвратить это имущество в тех случаях, когда торги и заключенный на них договор являются недействительным. Ранее по ГК РСФСР 1964 г. истребование имущества у добросовестного приобретателя не допускалось, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений (абз. 2 ст. 152). Это правило было призвано усилить доверие покупателей к правовому титулу приобретаемого на торгах имущества.

Действующее законодательство не содержит аналогичного правила. Суды в подобных случаях часто отказывают добросовестному приобретателю в защите. Позиция судов в этом вопросе основана на п. 26 Постановления ВАС РФ N 8, в силу которого проданное с торгов имущество может быть истребовано собственником у приобретателя, если оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Из пункта 26 Постановления ВАС РФ N 8 следует, что вопрос о порядке выбытия нужно обсуждать в каждом конкретном случае отчуждения имущества с торгов. В постановлении от 25 ноября 2003 г. N 7068/03 Президиум ВАС РФ, отправляя дело на новое рассмотрение, указал суду первой инстанции на необходимость обсудить доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем и оценить возможность применения п. 1 ст. 302 ГК РФ. В этом деле ответчик приобрел имущество на торгах, которые были признаны нижестоящим судом недействительными по причине продажи с торгов чужого недвижимого имущества.

Нельзя в то же время не отметить, что реализация имущества на торгах по поручению пристава-исполнителя с целью исполнения судебного акта или акта иного органа, имеющего исполнительную силу, всегда является выбытием имущества помимо воли, ведь речь идет о принудительных действиях в отношении собственника (или иного лица, у которого имущество оказалось по воле собственника). Поэтому не совсем ясно, в каких случаях публичные торги могут рассматриваться с иных позиций. Только специальное указание закона, аналогичное ст. 152 ГК РСФСР 1964 г., может дать добросовестному приобретателю защиту от истребования.

Запись в реестре о праве собственности добросовестного приобретателя. В обычной ситуации право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ), т.е. закон не связывает момент приобретения права на недвижимость с передачей ее во владение приобретателя. Поэтому именно с момента регистрации перехода права собственности добросовестный приобретатель получает защиту, даже если он еще не владеет недвижимостью.

В обоснование защиты добросовестного приобретателя в некоторых решениях судов подчеркивается, что ответчик (добросовестный приобретатель) не только зарегистрирован в качестве собственника, но и владеет спорным имуществом. В постановлении ВАС РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00 говорится более категорично: признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение.

Однако в отношении недвижимости вряд ли правильно говорить, что условие о передаче владения этим имуществом является столь же необходимым, как и регистрация права собственности за приобретателем.

Это недоразумение объясняется тем, что суды вынуждены строго следовать правилам ст. 302 ГК РФ, которые не учитывают особенности добросовестного приобретения недвижимости по записям в ЕГРП.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных и некоторых обязательственных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Выделение особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств: большинство объектов недвижимости неразрывно связано с земельными участками, на которых они расположены; недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью и требуются особые меры охраны интересов сторон; в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте; недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью.

Обобщив в данной работе судебную практику стоит отметить, что суды постепенно занимают правильную с правовой точки зрения позицию в отношении многочисленных материально-правовых вопросов, возникающих при защите добросовестного приобретателя.

Что касается процессуальных вопросов, то в этой сфере также происходит позитивное движение. Необходимо упомянуть хотя бы о том, что истцы и суды стали меньше привлекать орган регистрации в качестве соответчика в споре между частными лицами по поводу недвижимости. Абсурдность этой ситуации очевидна - органу власти в таком споре не перед кем отвечать. Сейчас орган регистрации участвует в делах чаще в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, что правильнее, чем положение ответчика, хотя часто органу регистрации и в таком качестве нечего делать в процессе. Решение суда в большинстве случаев никак не влияет на права и обязанности органа регистрации. Если по решению суда за кем-либо признано право на недвижимое имущество, органу регистрации совсем не обязательно тратить силы и средства на присутствие в данном процессе в качестве третьего лица, чтобы качественно исполнить свою обязанность и зарегистрировать признанное судом право. Данный орган обязан делать это на основании любых правоустанавливающих документов, в том числе решений суда. Таким образом, сейчас суды стали чаще придерживаться: «запись следует праву, а не наоборот».

Также, благодаря работе российского законодателя и судебных органов разрешилась проблема правовых последствий уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью. В пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности не освобождает заинтересованное лицо от представления на государственную регистрацию полного пакета документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем порядке.

Подводя итог всему вышесказанному, нужно сказать, что только благодаря интенсивной работе со стороны законодателя и представителей судебной системы многие спорные вопросы получили свое разрешение и воплощение в нормативно-правовых и судебных актах.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

I. Законодательство и иной нормативный материал

1.Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014.

5.Федеральный закон »О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ <#"justify">II. Специальная литература

27.Александров, А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность / А.А. Александров. // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

28.Александров, А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность / А.А. Александров. // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

.Аксюк, И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности / И.В. Аксюк. // Право и экономика. - 2006. - № 7. - С. 22.

.Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10. - С. 23.

.Беляев, И.Д. История русского законодательства. / И.Д. Беляев. - СПб., Лань. 1999. - С. 172-173.

.Владимирский-Буданов, М.Ф. Обзор истории русского права. / М.Ф. Владимирский-Буданов. - Ростов н/Д., Феникс. 2005. - С. 488.

.Каминка, А.И. Очерки торгового права. / А.И. Каминка. - М., Статут. 2002. - С. 59; Цитович, П.П. Труды по торговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. / П.П. Цитович. - М., Статут. 2005. - С. 167.

.Кассо, Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). / Л.А. Кассо. / Избранные труды. - М., Статут. 2001. - С. 5.

.Маковский, А.Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом, проблемы влияния и совершенствования / А.Л. Маковский. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

.Мейер, Д.М. Русское гражданское право. Ч. 2. / Д.М. Мейер. - М., Статут. 2003. - С. 64-65.

.Новицкая, Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. / Т.Е. Новицкая. - М., Зерцало. 2008. - С. 276.

.Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. / К.П. Победоносцев. - М., Статут. 2002. - С. 379-380.

.Покровский, И.Л. Основные проблемы гражданского права. / И.Л. Покровский. - М., Зерцало. 2004. - С. 200.

.Римское частное право / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М., Статут. 2004. - С. 141.

.Синайский, В.И. Русское гражданское право. / В.И. Синайский. - М., Статут. 2002. - С. 220.

.Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учебное пособие / - М.: Российская правовая академия; Статут, 3-е изд., исп. и доп., 2009. - 604 с.

.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. / Г.Ф. Шершеневич. - М., Статут. 2013. - С. 143.