оказывать содействие в реализации комплекса мероприятий, направленных на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, внедрение ресурсосберегающих технологий, снижение износа основных фондов и сокращение непроизводительных потерь в сетях.
.4 Поддержка развития малого и среднего предпринимательства в России в сфере ЖКХ
Жилищно-коммунальный комплекс является потенциально привлекательной в инвестиционном плане отраслью. Это объясняется практически гарантированным сбытом продукции, а также стабильностью и предсказуемостью процесса ценообразования, что позволяет минимизировать риски инвестора.
Кроме того, дополнительный инвестиционный потенциал скрывается в существующих ныне технологическом несовершенстве инфраструктуры и управленческой неэффективности в отрасли. Между тем, очевидно, что данный потенциал может быть реализован только при создании надлежащей системы мотивации - экономической заинтересованности в сокращении затрат. Подобная заинтересованность может эффективно проявлять себя лишь в условиях конкурентной рыночной среды в рассматриваемой отрасли.
Опыт вовлечения субъектов малого предпринимательства в процесс функционирования и реформирования сферы ЖКХ уже доказал свою полную состоятельность.
Обеспечение благоприятных условий для вхождения и функционирования в сфере ЖКХ субъектов малого предпринимательства, безусловно, является одним из главных и необходимых условий для создания в отрасли конкурентных рыночных отношений.
Однако, несмотря на то, что максимальное вовлечение частного бизнеса и частного капитала в сферу ЖКХ благотворно сказывается на отрасли в целом, данный процесс протекает крайне медленно.
В последние годы Правительством Москвы и Правительством Российской Федерации большое внимание уделяется развитию малого и среднего бизнеса. Для поддержки развития предприятий малого и среднего бизнеса в различных отраслях экономики органами власти на федеральном и региональном уровнях разрабатываются различные программы. В целях реализации политики Правительства Москвы в вопросах развития и государственной поддержки малого предпринимательства на территории города в Москве создан Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы. Учитывая специфику сферы управления многоквартирными домами, подавляющее большинство организаций, занятых в данной сфере, можно отнести к указанной категории.
В целом малый бизнес города Москвы является достаточно успешным, однако у него имеется ряд характерных для российского предпринимательства проблем, усугубляемых условиями крупного мегаполиса, а также последствиями мирового финансового кризиса, среди которых следует особо отметить следующие: нехватка нежилых помещений, высокие налоги, рост цен на энергоносители и сырье, проблема финансирования, недостаток квалифицированных кадров, наличие административных барьеров.
Вместе с тем, достижение высоких результатов в секторе малого предпринимательства Москвы в немалой степени связано с его поддержкой, которая осуществляется в городе на протяжении многих лет, при этом с 1994 года эта поддержка оказывается на комплексной программной основе. Ежегодно на развитие и поддержку малого предпринимательства выделяются средства из московского бюджета. Следует отметить, что актуальность мероприятий, на реализацию которых направляются эти средства, подтверждается активным участием в них представителей негосударственного сектора, который софинансирует их в объеме, как правило, в 3-4 раза превышающем бюджетное финансирование.
Законом г. Москвы от 26 ноября 2008 г. N 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих свою деятельность в значимых социально-экономических сферах, таких как сфера инноваций и промышленного производства, ремесленной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства, установлены некоторые особенности.
Так, поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы предоставляется органами исполнительной власти города Москвы, помимо общих мероприятий для всех сфер, в виде:
) информирования собственников жилых помещений о работах и услугах, выполняемых и оказываемых субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы;
) привлечения в установленном порядке субъектов малого и среднего предпринимательства к осуществлению функций управления жилищным фондом, выполнения работ и оказания услуг субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы для государственных нужд;
) повышения квалификации сотрудников и руководителей субъектов малого и среднего предпринимательства, разработки, издания и распространения учебно-методических пособий по тематике жилищно-коммунального хозяйства города Москвы;
) содействия субъектам малого и среднего предпринимательства, выполняющим работы и оказывающим услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы, в предоставлении оборудования на условиях договора лизинга (порядок предоставления мер государственной поддержки лизинга для субъектов малого и среднего предпринимательства определяется Правительством Москвы);
) реализации иных мероприятий.
Постановлением Правительства Москвы от 4 августа 2009 г. N 724-ПП утверждена Городская целевая программа развития и поддержки малого и среднего предпринимательства в городе Москве на 2010-2012 гг., в рамках реализации которой предполагается дальнейшее развитие и обеспечение деятельности Фонда содействия кредитованию малого бизнеса и микрофинансовых организаций путем предоставления им субсидий на увеличение их активов, и за счет этого рост объемов оказываемых субъектам малого и среднего предпринимательства финансовых услуг. Около 3% средств финансового обеспечения Программы направляется на имущественное, организационно-методическое и программно-коммуникационное обеспечение деятельности организаций инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Особенностью данной Программы является то, что она максимально удовлетворяет потребности малых и средних предприятий в различных видах поддержки и услуг; новый подход дает возможность решать задачи малого и среднего предпринимательства в комплексе, сочетая различные формы поддержки и услуг.
Программой предусмотрены меры, направленные на обеспечение опережающего роста количественных и качественных показателей производственного и, в первую очередь, инновационного малого и среднего бизнеса, предпринимательской деятельности в области ЖКХ и на рынке бытовых услуг для населения, производства ремесленной продукции, а также молодежного и социально-направленного малого и среднего предпринимательства.
В части развития предпринимательства в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг для достижения целей Программы предлагается решить следующие задачи по обеспечению деятельности органов исполнительной власти по поддержке малого и среднего предпринимательства:
информирование собственников жилых помещений о работах и услугах, выполняемых и оказываемых субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
привлечение в установленном порядке субъектов малого и среднего предпринимательства к осуществлению функций управления жилищным фондом, выполнения работ и оказания услуг субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства для государственных нужд города Москвы
Для малых предприятий приоритетных направлений деятельности, прежде всего ЖКХ, производственных, молодежных, инновационных, социально-ориентированных, сферы быта и ремесленничества, разработана широкая программа комплексных мероприятий. Для них компенсируется 75% ставки рефинансирования при сроке кредита более 3 лет, 50% - при сроке от 2 до 3 лет и 30% - от 1 до 2 лет. Фондом содействия кредитованию были увеличены объемы поручительств до 70% от суммы кредита и процентов за пользование кредитом. Гарантируемая Фондом сумма ссуды для микропредприятий была увеличена до 50 млн. руб., а для малых предприятий - до 70 млн.руб. Получила развитие система микрофинансирования - в 9 округах города открыты офисы агентства «Микрофинанс», в которых предприниматели могут в быстром беззалоговом режиме получить до 350 тыс.руб.[35].
Глава 2. Способы управления многоквартирным домом
2.1 Понятие и цели управления многоквартирными домами
Многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:
. Конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).
Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).
. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.
. Инженерные сети и оборудование здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.
Следует отметить, что жилые и нежилые помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:
) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.
Следовательно, под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.
Для того чтобы дать определение понятию «управление многоквартирным жилым домом», необходимо выделить его признаки.
Признаки управления многоквартирным домом:
Деятельность. Управление - это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.
Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.
По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.
Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
Субъект управления:
осуществляет управленческую и организационную работу;
принимает решения;
обеспечивает достижение поставленных целей.
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления)[1, ст.161].
Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:
благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
решения вопросов пользования общим имуществом;
предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию, уполномоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
.2 Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.
В России происходит становление собственника, понимание им своей роли в управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Для этого в целях создания условий для эффективного управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность[1, п.1, ст.165].
Так же не маловажными для эффективного управления многоквартирным домом должны стать следующие факторы:
органы МСУ должны создать условия для выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способов управления данными домами;
поддержания конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами, их содержания и ремонта;
организация адресной поддержки товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций либо собственников помещений в многоквартирных домах за счет средств местных бюджетов и средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;
реализация механизма софинансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, проводимому с привлечением средств товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов;
создание дополнительных рабочих мест в подрядных организациях;
стимулирование энергосбережения и повышения энергетической эффективности в жилищном фонде.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг[1, п.10, ст.161].
.3 Выбор способа управления многоквартирным домом
жилищный коммунальный малый бизнес
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
) управление управляющей организацией [1, п.2, ст.161].
Выбор способа управления осуществляют собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании. Принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.
Как правило, жители домов, в которых активно действуют жилищные объединения, в среднем чаще дают положительные ответы на вопрос об удовлетворенности качеством предоставляемых услуг, чем жители домов, управляемых УК. Поэтому для начала необходимо осмотреться рядом со своим домом: нет ли подходящего ТСЖ, правление которого согласилось бы за предлагаемую вами цену взять и ваш дом в управление.
Но прежде, чем ходить в правление этого жилищного объединения, следует зайти в подъезд, пройти по лестницам, осмотреть двор, поговорить с жителями дома (желательно опросить не менее десятка человек разного возраста), во что такое управление им обходится, чем они довольны и чем не довольны. Если все увиденное и услышанное, вас устроит, заключайте договор с ТСЖ.
В случае создания товарищества собственников жилья товарищество может управлять многоквартирным домом без привлечения других организаций. При этом договор управления не заключается, поскольку отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений. Однако с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между названными субъектами отсутствуют отношения членства [20, с.59].
Важным критерием при выборе управляющей организации является стаж ее работы на рынке услуг. Большой стаж обычно предпочтительней, чем небольшой. Однако в настоящее время активно появляться новые управляющие организации, не имеющие большого стажа работа. Не стоит сразу их исключить из списка претендентов. Поинтересуйтесь, что за специалисты у них работают, где работали раньше, кто учредитель фирмы.
Если это бывшие работники ДЕЗов и ГРЭПов (РЭУ), то ясно, что они не новички и имеют опыт работы по эксплуатации домов. Поговорите с ними лично, выясните, почему они ушли из этих организаций и чего бы хотели на новом месте.
При разговоре с представителями управляющей организации о цене услуг управления, содержания и ремонта дома вас должны насторожить как высокие, так и низкие цены по сравнению с теми, что имеете в своем доме сегодня вы. Следует выяснить причину этих цен, из каких расходов складывается калькуляция цены.
Если первые контакты с предварительно выбранной вами управляющей организацией оказались благоприятными, не следует сразу заключать договор управления. Соберите аналогично описанному способу информацию еще о 2-3 организациях, сравните все "за" и "против" и уже тогда выносите проект решения инициативной группы по выбору управляющей организации на общее собрание собственников [16, с.121].
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме [1,п.1, ст.37].
Если остались сомнения в правильности выбора, заключайте договор управления на минимальный срок - год. Если через год управляющая организация показала хорошие тепы работы, увеличивайте срок договора. Если нет - расторгайте договор.
Отношения между управляющей организацией, избранной собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников.
Договор управления многоквартирным домом - одна из разновидностей договора, используемого в жилищной сфере.
На его основании одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Даже после сделанного выбора собственники вправе изменить его в любое время на основании решения общего собрания.
Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.
Так же полномочия по представлению интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме могут быть возложены на одного из собственников помещений в таком доме или иное лицо, полномочия которого удостоверяются доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Основанием для предоставления подобных полномочий является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме [1, п.3, ст.164].
.4 Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.
Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:
) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:
общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом;
Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса.
Так же путем проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей организации и в случаях, когда многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности. Причем в данной ситуации иной способ управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации.
Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований [16, с.93].
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.
.5 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Непосредственное управление возникает тогда, когда жильцы мало знакомы друг с другом, не доверяют друг другу и управляющим организациям, а так же согласны оплачивать содержание дома по минимуму. Но этот способ всё равно требует создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые расходы.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:
договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
В интересах всех собственников на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.
Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной.
Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно.
Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. В виду специфики застройки этот способ управления неприменим для крупных городов и больше ориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видом застройки [22, с.47].
Многие люди задерживают или просто игнорируют оплату потреблённых коммунальных услуг. В случае непосредственного управления каждый должник имеет дело напрямую с поставщиками ресурсов. То есть, по судебному иску он будет отвечать непосредственно перед юристом организации, продающей воду, энергию и т.д. В случае управления ТСЖ судиться с должником будут члены правления ТСЖ, то есть будут обязательно возникать претензии личного характера.
Многие жильцы считают себя вправе не платить за коммунальные услуги, т.к. у них нет денег, недостаточно субсидий и т.д., при этом забывая, что они перекладывают бремя их содержания на плечи других добросовестных плательщиков. Как правило, арбитражные суды решают вопросы о взыскании оплаты в пользу поставщиков, но в этом случае если и будут отрицательные эмоции по поводу "несправедливого" решения суда, то они будут направлены на юристов соответствующих организаций, а не на членов правления ТСЖ, то есть своих соседей.
Непосредственное управление проигрывает управлению профессиональными организациями потому, что в управляющих компаниях есть стойкие, опытные профессионалы в области ЖКХ, есть необходимая техника для рытья земли, продувки батарей, сварки и т.д., есть свои подрядчики в деле оказания ремонтных и строительных услуг.
Однако высокий уровень коррупции в государственных и частных структурах приводит к резкому завышению цен на услуги, что вызывает недовольство плательщиков. Возникает дилемма, которую решить можно только одним способом - наймом ремонтных или обслуживающих организаций. У жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества - установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери с домофоном, косметический ремонт стеновых панелей или потолков.
Таким образом, непосредственное управление рекомендовано только для переходного периода формирования ТСЖ, оформления земельного участка придомовой территории и передачи дома на баланс ТСЖ.
2.6 Управление товариществом собственников жилья и жилищно-строительным кооперативом
Товариществом собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Оно может заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.
Для создания ТСЖ требуется проведение общего собрания собственников жилья, на котором должны быть рассмотрены следующие вопросы:
выбор способа управления домом;
принятие решения о создании ТСЖ;
принятие устава ТСЖ;
избрание руководящих и ревизионных органов.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Управление домом осуществляется выбранным Правлением ТСЖ. Оно же заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества товарищества.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Оно является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты [16, с.68].
Отличие ТСЖ от ЖСК - в том, что первое объединяет собственников жилья, а второе поначалу - будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая.
Товарищество собственников жилья вправе:
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, выполнять обстоятельства договора.
Так же должно обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. Обязано предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, а так же самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю [29, с.116].
Прежде чем создать ТСЖ требуется произвести межевание земли. Межевание может быть проведено, как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию. К примеру, чтобы произвести межевание земли в Москве, существует очередь на 8 лет вперед. Это первая проблема в создании ТСЖ.
Можно заметить, что большинство жилого фонда России возводилось во времена советской власти, когда не стоял вопрос межевания земельных участков между многоквартирными домами. Сейчас выясняется, что дома часто построены таким образом, что нет возможности сформировать земельные участки согласно соответствующим нормам, исходя из числа членов ТСЖ.
Кроме того, данная земля может быть уже сдана в аренду и субаренду различного рода застройщикам и пользователям, ТСЖ в этом случае будет нести обременительные судебные расходы на услуги адвокатов.
Однако, без межевания невозможно оформление в собственность чердаков, подвалов, цокольных этажей и мансард. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль.
Вторая проблема - капитальный ремонт дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. При таких условиях, дом быстрее развалиться, нежели в нём будет произведён капитальный ремонт.
Таким образом, ТСЖ эффективней создавать в новостройках.
Третья проблема - это несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами. Если кто-то из жильцов не платит, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.
Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.
В условиях дефицита руководящих кадров должность председателя ТСЖ достаётся, как правило, малоквалифицированным, юридически не грамотным людям.
Так же на законодательном уровне не регламентирован размер заработной платы председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может использовать своё положение для личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии [29, с.97].
Подобрав в правление удобные для себя кандидатуры и навязав их общему собранию, существует возможность для председателя расходовать средства ТСЖ по своему усмотрению.
Хотя при создании ТСЖ существует немало подводных камней, но, на мой взгляд - данный способ управления многоквартирным домом является самым эффективным.
.7 Управление управляющей организацией
Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ.
При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор на управление многоквартирным домом.
Договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается, в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде.
Прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме.
Следует указать порядок проведения в доме капитального ремонта, в том числе порядок сбора денежных средств на его проведение: раз в месяц, раз в квартал, по мере надобности. К примеру, можно поручить управляющей организации перед проведением капитального ремонта провести оценку технического состояния дома с привлечением соответствующих специалистов. Кроме того, можно подготовить смету на проведение капитального ремонта и утвердить ее на общем собрании жильцов.
В договоре должен быть прописан порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.
Грамотное составление договора управления многоквартирным домом позволит в дальнейшем избежать множества проблем, а в случае возникновения спора - справедливо разрешить его, удовлетворив интересы стороны, чьи права нарушены [20, с.82].
Управляющая организация несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.
Управляющая компания может быть организована и работать двумя способами:
. Деятельность данного вида управляющих компаний основывается на оказании полного спектра услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и содержанию общедомового имущества.
В структуру таких компаний входит:
центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции);
подрядная организация - ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг жильцам многоквартирных домов (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);
организация по эксплуатации жилищного фонда - специализированная компания по оказанию многоквартирным домам таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора;
строительная компания - организация по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).
Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом, в отличие от первых двух способов, строится на профессиональной основе. Но и у данного метода есть свои недостатки.
На российском рынке управления жильем практически нет никакой конкуренции, особенно в маленьких городах и посёлках. Он плотно оккупирован абсолютно аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами, созданными ещё во времена плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.
Следующей проблемой является неосведомленность граждан и отсутствия мощной рекламной поддержки со стороны государства. Собственники просто не успели сделать свой выбор. А это привело к тому, что функции управления многоквартирными домами между управляющими компаниями распределялись муниципальными органами власти.
Отсутствие государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание такой структуры, как ДЕЗ, которая является активными противниками нововведений. Данные структуры сильно коррумпированы. Часть платежей поступающих от собственников можно смело пустить на «другие» цели.
К примеру, существуют пробелы в законодательстве, оно никак не регулирует вопрос о переводе средств, которые накапливались для проведения капитального ремонта, со счёта одной управляющей компании на счёт другой при переходе в её управление многоквартирного дома.
Да и о самих управляющих организациях мало что известно, они не активны на рынке информации, не рекламируют себя.
Впрочем, одних вложений в собственное имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар-поддержку самой услуги, о которой мало кто знает. И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного («раз бизнес, значит, воровать будут») на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд.
Другая проблема - низкая доходность управления массовым жильем. Именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний.
Эксплуатация недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности. Привлекательной же работа на рынке жилья эконом класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес.
Есть и другие проблемы - большое число неплательщиков. Лишь 65% жильцов в России своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги.
Изношенность инженерных систем в старых зданиях, а большинство домов в нашей стране возведены в советское время. Для управляющих организаций интересны новостройки - дома с невысокой степенью износа.
Таблица № 4 Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами
Способ управленияНепосредственное управлениеТоварищество собственников жильяУправляющая организацияФорма управленияСамостоятельное решение всех вопросовВыбор организаций, предоставляющих коммунальные услуги, осуществляющих ремонт и содержание домаПрофессиональное управлениеЗаключение договоров с организациями - поставщиками ЖКУДоговоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельноЗаключаются ТСЖ, ЖСК с организациями - поставщиками ЖКУЗаключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУЗаключение договора управления многоквартирным домомЗаключения договора не требуетсяЗаключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе собранияЗаключается с каждым собственником отдельноИздержки на содержание юридического лицаОтсутствуют издержки на содержание юридического лица созданного для управленияИздержки на содержание Правления ТСЖ Возможно покрытие за счёт прибылиВыбор УО, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственниковОбучение персоналаМожет потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.Имеет место, если в органы управления выбраны лица - не профессионалы в области управления многоквартирным домом.Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.Защита прав и законных интересов собственников помещений в домеСобственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управленияКонтроль за распределением денежных средствНет коллективной ответственности, каждый сам отвечает за свои платежиВозможность управления денежными средствами и контроля за их движениемТрудно отслеживать, возможность только когда нанято ТСЖОплата ЖКУСобственники самостоятельно оплачивают ЖК услуги непосредственно организациям- поставщикамРасчет за коммунальные услуги идет со всего домаСобственники вносят обязательные платежи, из которых идут отчисления на оплату ЖКУ Накопление средств на капитальный и текущий ремонтНе решен вопрос о накоплении денежных средств на содержание и ремонт жилого помещения, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имуществаСредства на текущий и капитальный ремонт отчисляются на специальный счётСобственники вносят обязательные платежи, из которых идут отчисления на счета для текущего и капитального ремонта дома
Таким образом, все из представленных выше способов обладают определёнными преимуществами и недостатками.
Непосредственное управление подходит, для домов имеющих не более 20 квартир или нескольких домов расположенных в частном секторе.
Плюсом управления многоквартирным домом управляющей организацией является конкуренция среди управляющих компаний позволяет собственникам выбирать варианты «подешевле» - соотносимые с запросами жильцов, но при этом отсутствует возможность контроля поступающих средств на счет управляющей организации. Имеются трудности с выявлением нецелевых расходов.
По-моему мнению, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья наиболее эффективно в современных условиях, имея ряд преимуществ.
Одно из них - это контроль собственников жилья за деятельностью ТСЖ, через общие собрания собственников и отчёты правления и председателя товарищества. Да и само правление ТСЖ - это граждане, которые проживают в том же доме, они напрямую заинтересованы в благоустройстве управляемого объекта.
Другое заключается в том, что ТСЖ, для управления домом могут нанять управляющую компанию и влиять на принимаемые ею решения, в отличии от жильцов, которые состоят в непосредственных договорных отношениях с ней.
Кроме того, ТСЖ может заниматься прибыльной деятельностью (сдача в аренду рекламных площадей на стенах дома и пустующих помещений общей собственности), а полученные средства направлять на ремонт и благоустройство дома.
Заключение
В ходе работы мы выяснили, что малый бизнес в ЖКХ имеет свои отличительные черты по сравнению с малым предпринимательством в целом, рассмотрели специфику этой отрасли. Особенности ЖКХ обусловлены, прежде всего, наличием большой доли муниципальной собственности и социальной направленностью деятельности всех субъектов отрасли ЖКХ.
На сегодняшний день такая сфера бизнеса как ЖКХ это самая стабильная отрасль экономики. На нее не оказывают особого влияния экономические кризисы, ведь услуги, оказываемые в данной сфере деятельности, востребованы всегда. Все чаще заходит речь о необходимости активного участия в жилищно-коммунальной отрасли представителей малого и среднего бизнеса. Участи бизнеса позволит решить массу проблем в этой отрасли, ведь каждое предприятие направленно на получении прибыли, а значит, не будет задержек и проволочек в решении возникающих у населения проблем.
Весь рынок ЖКХ можно разделить на два основных направления, это коммунальные и жилищные услуги. Конечно, коммунальные услуги не должны оказаться в руках малого и среднего бизнеса, а вот жилищные услуги это как раз их поле деятельности.
Техническое обслуживание квартир, обеспечение бесперебойной работы лифтов, текущий и капитальный ремонт домов, вывоз мусора и многое другое, способно принести значительную прибыль и потому является интересным для свободных предпринимателей. К тому же для желающих войти в сферу ЖКХ властями создаются все условия, и именно власти зачастую выступают постоянными заказчиками. Так рынок ЖКХ выходит на совершенно новый качественный уровень обслуживания. Однако не стоит думать, что сфера ЖКХ является совсем неосвоенной, здесь существует очень жесткая конкуренция и все компании по оказания услуг это крупные и хорошо зарекомендовавшие себя участники рынка.
Так же были рассмотрены способы управления многоквартирными домами. Мы узнали что, управление многоквартирным домом - это деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащему содержанию дома и земельного участка, на котором расположен дом и связанные с ним объекты недвижимости; своевременному ремонту общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; решению вопросов владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения указанным имуществом; предоставлению коммунальных услуг.
Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. Каждый способ управления имеет свои преимущества и недостатки.
Так, например непосредственное управление подходит для домов имеющих маленькое количество квартир либо нескольких домов расположенных в частном секторе. Управление управляющей организацией осуществляется на профессиональной основе, но собственники помещений лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. В управление ТСЖ, ЖСК, ЖК оптимизируются платежи и вносятся на расчетный счет ТСЖ/кооператива, а потому собственники не только могут экономить, но и контролировать поступление средств, их расходование и использование на нужды дома, но при этом низкая осведомленность и профессиональная некомпетентность самого правления ТСЖ.
На сегодняшний день нет универсального и максимально эффективного способа управления многоквартирным домом, как и нет единственно верной модели управления имуществом многоквартирного дома. В связи с этим собственникам помещений предоставляется право выбора способа управления многоквартирного дома относительно их целей и пожеланий.
Список используемой литературы
1.Жилищный кодекс Российской Федерации.
2.Конституция Российской Федерации.
.Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
.Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
.Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
.Федеральный закон 11 октября 2002 г. № 318-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
.Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г.
.Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / Под общ. ред. В. Н. Субботина. - М.: Эксмо, 2008 г.
.ЖКХ: права потребителей в сфере коммунального хозяйства / Сост. Устинова А.В. Издательство: ПРОСПЕКТ, 2013 г.
.Первая полная энциклопедия ЖКХ / О.М. Шефель Издательство: ИЗД-ВО "АСТРЕЛЬ" ООО, 2012 г.
.Правила оказания услуг ЖКХ / Михаил Викторович Васильев Издательство: МФПА, 2011 г.
.Реструктуризация сферы услуг ЖКХ / А. Р. Иванов Издательство: Альпина Паблишер, 2013 г.
.Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ / В. Гассуль Издательство: Феникс, 2013 г.
.Теория, практика и развитие коммерческой концессии в ЖКХ / О.Б. Скрипник Издательство: Финансы и статистика, 2013 г.
.Управление капитальным ремонтом многоквартирного дома в системе ЖКХ / В.А. Гассуль Издательство: Феникс, РнД, 2013 г.
.Управляющая организация в сфере ЖКХ / С.А. Атаманенко Издательство: Феникс, РнД, 2012 г.
.Я - собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление / А. Гусев Издательство: Феникс, РнД, 2011 г.
.Многоквартирный жилой дом: инструкция для собственника / Наталья Михайловна Бирюкова Издательство: Сибирское университетское издательство, 2007 г.
.Эффективное управление жилым домом / Виталий Субботин Издательство: Вершина, 2008 г.
.Управление многоквартирным домом / Михаил Юрьевич Тихомиров Издательство: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2013 г.
.Общее имущество в многоквартирном доме / Михаил Юрьевич Тихомиров Издательство: Тихомиров М. Ю., 2013 г.
.Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Ирина Владимировна Маркова Издательство: Деловой двор, 2010 г.
.Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме / Издательство: РИД ГРУПП ООО Москва, 2011 г.
.300 вопросов и ответов для собственника жилого помещения в многоквартирном доме / Сергей Александрович Атаманенко Издательство: Феникс, 2010 г.
.Василенко И.А. Государственное и муниципальное управление: учебное пособие / И.А. Василенко. - М.: Гардарики, 2006 г..
.Ермолаева Е.В. Управляющая организация - исполнитель коммунальных услуг /Е.В. Ермолаева. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2008 г.
.Козырева С.Н. Коммунальные услуги в учете управляющей организации / С.Н. Козырева. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008 г.
.Макаров Г.П. Реализация прав граждан на жилые помещения. (Ответы на вопросы) /Г.П. Макаров. - Гражданин и право. - 2007 г.
.Тимофеева К.В. Товарищество собственников жилья. - Питер, 2007 г.
.Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - Юридическая фирма "Контракт": ИНФРА-М, 2008 г.
.Цицин К. Перспективы развития ЖКХ/ К. Цицин. - Проблемы теории и практики управления. - 2009 г..
.#"justify">.#"justify">.#"justify">.#"justify">.#"justify">.#"justify">.Журнал - Жилищное строительство.
.Журнал - Семейное и жилищное право.
40.Журнал - Экономика и предпринимательство.