Институт аренды зданий

Институт аренды зданий

Содержание

Введение

. Понятие и правовая природа договора аренды зданий

.1 История развития института аренды зданий

.2 Понятие договора аренды зданий и его место в системе гражданско-правовых договоров

.3 Здание как объект договора аренды

2. Особенности заключения и исполнения договора аренды зданий

2.1 Особенности заключения договора аренды зданий

2.2 Права и обязанности арендодателя

2.3 Права и обязанности арендатора

Заключение

Список литературы

Введение

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению.

С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества.

В настоящее время исследованию института аренды в юридической науке уделяется большое внимание, так как аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложенных средств.

Актуальность настоящей работы обусловлена тем, что аренда зданий и сооружений является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом он является не в достаточной степени урегулированным современным законодательством. Помимо вопросов, которые касаются напрямую только договора аренды зданий, есть еще ряд проблематичных с точки зрения юридической теории и практики, не относимых исключительно к указанному договору, однако влияющих на практику его применения - вопросы отмены обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, исследование понятия недвижимости и его обязательных признаков, а также спорные вопросы, касающиеся двоякой трактовки положений, включенных в Гражданский кодекс и иные нормативно - правовые акты, регулирующие вопросы аренды зданий. Как показывает опыт, подавляющее число споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением и исполнением договоров аренды зданий и сооружений, поэтому именно этой проблематике и будет посвящена настоящая дипломная работа.

Как показывает судебная статистика, за последние 6 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами РФ, возросло на 51,08 %. Если в 2009 году количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 22,417, то в 2010 арбитражными судами РФ было рассмотрено 23,286 таких дел, в 2011 году - 26,367 дел, в 2012 году - 32,068 дел, в 2013 году количество таких дел составило 33,869 [22, с. 17].

Цель настоящего дипломного исследования заключается в комплексном рассмотрении и изучении теоретических и практических основ аренды зданий, выявлении проблемных аспектов.

Постановка указанной цели определила необходимость разрешения следующих задач:

изучить историю развития института аренды зданий;

определить понятие договора аренды зданий;

обозначить место договора аренды зданий в системе гражданско-правовых договоров;

рассмотреть здание, как объект договора аренды зданий;

определить особенности заключения договора аренды зданий;

- выявить специфику содержания и исполнения договора аренды зданий.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с арендой зданий.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения аренды зданий, практика применения данного гражданско-правового института, а также теоретические разработки и взгляды ученых в области арендных отношений.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные, так и специальные правовые методы научного познания: метод анализа и синтеза, метод обобщения, дедукции, индукции другие методы научного познания.

Теоретическую основу исследования составили труды таких авторов как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Васильева, Л.А. Голомазова, Л.Ю. Грудцына, В.Б. Догляд, А.В. Жигачев, С.А. Камачёвой, В.А. Лапач, О.Н. Садиков, В.В. Смирнов, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др.

Нормативную основу исследования составили: Гражданский кодекс Российской Федерации (в части первой и второй), федеральные законы "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иные нормативные правовые акты.

Эмпирической основой исследования послужила опубликованная судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды зданий.

Настоящая дипломная работа структурно состоит из введения, двух глав, объединяющих в себе шесть параграфов, заключения и списка литературы.

1. Понятие и правовая природа договора аренды зданий

.1 История развития института аренды зданий

Объективные предпосылки развития правового регулирования отношений аренды зданий свидетельствуют о том, что договор аренды зданий в истории права необходимо рассматривать как разновидность договора аренды (имущественного найма) [15, с. 9]. Охарактеризуем конструкцию договора аренды (имущественного найма) в римском праве.

В дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии мы находим ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. К примеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. до н.э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались: рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихся источниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню, которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этой жалобе (заменить рабыню на здоровую) [15, с. 10].

Под договором найма вещей (locatio-conductio rei) в римском праве понимался договор, по которому одна сторона (locator, наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor, нанимателю) одну или несколько определенных вещей в пользование, а наниматель, в свою очередь, обязывался уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Вместе с тем, в римском праве существовали обязательства, которые наймом прямо не назывались, но к ним применялись положение о locatio-conductio. Такими обязательствами были: пользование вещью или услугами за вознаграждение, выраженное не в денежной форме, "случай, когда за вознаграждение обещается услуга, состоящая исключительно или преимущественно в духовной деятельности"[15, с. 10].

Право Древнего Рима определило статус сторон договора найма вещей. Ими были наймодатель (locator) и наниматель (conductor). Причем было установлено правило, в соответствии с которым наймодатель не обязательно должен был быть собственником или владельцем вещи. Как писал Г.Дернбург, взаимные обязательства отдающего в наем и нанимателя возникают даже в том случае, когда первый не имеет никакого права на предоставленную второму вещь [15, с. 12].

Римское право заложило основу научных дискуссий и признании права найма вещей (права аренды) вещным или обязательственным правом. По мнению большинства исследователей договор locatio-conductio имел обязательственную природу, а наниматель находился в положении держателя (detentor'a), на которого не распространялась вещно-правовая защита. Наем в римском праве обеспечивался личными исками.

Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы. В средние века в Европе при рецепции римского права наниматель получил вещно-правовую защиту, однако в целом договор найма не приобрел от этого характер способа приобретения вещных прав. Более того, европейское законодательство внесло некоторые коррективы в основания прекращения договора найма. Римское правило "купля разрушает наем" было изменено, и приобретатель имущества стал занимать место наймодателя в отношениях найма.

Как известно, в результате рецепции римского права основные положения о договоре имущественного найма (locatio-conductio) были воспроизведены и в европейском праве. Однако европейским правом были внесены свои нормы в институт договора найма.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия "аренда имущества" [18, с. 210].

Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX в. во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым. "Древнейшие постановления российского законодательства о найме относятся к найму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при полном отсутствии рынка" [15, с. 15].

В дореволюционной юриспруденции термины "найм", "имущественный найм", "аренда" использовались как идентичные. Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Нашему законодательству было чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве.

Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. Несмотря на то, что устанавливались виды имущества, которые не могли быть предметом найма, срок договора, определения договора законодателем сконструировано не было.

Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX в. Рядом из них, в частности Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и Н.Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые. Они не признавали права предметом договора имущественного найма, так как "в подобных отношениях нет существенного признака найма - пользования вещью" [15, с. 17].

В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается из категории товаров.

По мнению некоторых дореволюционных юристов, предметом договора найма могут быть не только индивидуально-определенные вещи, но и вещи, определенные родовыми признаками. Отстаивается и идея о возможности включения в предмет договора найма прав на вещи. Право на вещь считалось способным быть предметом договора найма, "если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию".

Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П. Победоносцев считал, что законодательно установленными существенными условиями были срок и наемная плата. Прочие условия (принадлежности), по его мнению, зависят от особых условий между сторонами и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении [15, с. 18]. Такой взгляд на существенные условия договора был достаточно распространен, однако, существовали и иные мнения. Так Н.Принтц и И.М.Тютрюмов к существенным причисляли и условие о предмете договора найма. К.Анненков считал, что к существенным условиям необходимо добавить и указание на лиц, совершающих договор.

Вызывают интерес императивные нормы о сроке договора найма недвижимого имущества. Первоначально устанавливалось, что крайний срок найма определялся для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание в 12 лет. Но в 1824 году, было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это императивное правило вошло в Свод Законов (ст.1692). Такой сравнительно незначительный срок договора найма затруднял его применение в промышленности и предпринимательской деятельности, что вызвало появление ряда исключений из ограничения. В 1855 году было разрешено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов. Такая же льгота существует для пустопорожних земель, "отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц". С 1861 г. было разрешено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет. На тот же 36-летний срок могли быть сдаваемы удельные земли. Позднее ограничения продолжают сниматься.

Большой интерес представляет теория и практика регулирования формы договора имущественного найма. Форма договора дифференцировалась в зависимости от предмета договора найма или категории нанимаемых вещей. Наем движимых вещей по общему правилу совершался в устной форме. Однако из этого общего правила имелись и исключения, в частности найм речных и морских судов по договору цертепартии должен был заключаться в письменной форме. По действовавшему законодательству морские и речные суда были отнесены к движимому имуществу.

Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города.

К.П. Победоносцев формулировал правила о форме договора найма следующим образом. Договор о найме движимости, может быть, заключаем словесно. Но договор о найме недвижимых имуществ, а также судов мореходных и речных составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При этом имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, например местечке, составляются письменно или словесно по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.1700-1708). Наемные договоры крестьян на земли с помещиками, между собою и с посторонними лицами, не свыше 3-х лет на всякую сумму, а на сроки до 12 л. не свыше 300 руб., могут быть заключаемы словесно, со внесением, по желанию сторон, в книгу при волостном правлении (ст.1700) [15, с. 22].

Требования, предъявляемые к форме договора найма имущества, побудили комиссию, занимающуюся подготовкой проекта Гражданского Уложения, упростить и сделать их более однообразными, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: "Договор найма, по которому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме" [15, с. 23].

Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.

В результате формирования нового советского гражданского законодательства несколько меняются и теоретические положения о договоре найма.

мая 1922 г. ВЦИК принял постановление "Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР", который регулировал значительный круг гражданских правоотношений, и спустя несколько месяцев после этого, в том же году, Гражданский кодекс РСФСР, который развивает основные мысли этого постановления.

ГК РСФСР 1922 г. ввел институты права собственности, залога, наследования и другие, которые как институты вообще, хорошо известны и дореволюционному праву, и которых почти не знал период военного коммунизма [18, с. 211]. По ГК РСФСР 1922 г. субъект частноимущественных прав пользуется ими лишь в том объеме, который положительно и определенно указан в законе. В связи с этим находится и тот принцип, что ГК не признает абсолютного частного права, которое охватывает все возможные правомочия лица над вещью, кроме тех правомочий, которые исключены специальным постановлением закона, как это мы видим в буржуазном праве. Предоставляемые ГК 1922 г. частные права содержат в себе наоборот, лишь те правомочия, которые указаны в самом Кодексе, все остальные правомочия принадлежат государству.

Несмотря на то, что ГК РСФСР 1922 года разрабатывался и вступил в действие в период перехода к НЭПу (новой экономической политике), а ГК РСФСР 1964 года - в период процветания административно-командных методов управления в советской экономике и политике, определение договора имущественного найма в указанных кодексах оставалось практически без изменений, что было вполне оправдано сущностью возникающих отношений. И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому "одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования" [15, с. 28].

Однако от норм ГК 1922 г. к нормам ГК 1964 г. мы наблюдаем ограничение и предмета и субъектов договора найма. ГК 1922г. рассматривал в качестве предмета договора не только вещи, но и права. Некоторые ученые называли в числе предметов договора имущественного найма исключительные права. Высказывались и мнения о возможности включения в предмет договора вещей, определенных родовыми признаками.

Широкий круг имущества, которое могло быть предметом договора имущественного найма по ГК 1922 г. становится виден исходя из анализа норм подраздела III (имущественный наем) раздела "обязательственное право". Это, в частности, государственные или коммунальные предприятия [8, ст. 153], иные предприятия, помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье [8, ст. 155].

Отношения найма между гражданами по ГК РСФСР 1964 г. были ограничены потребительским назначением личной собственности. Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что несмотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Определенная тенденция правового регулирования отношений аренды зданий в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом.

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922 г., так и ГК 1964 г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы. Вызывал определенные дискуссии вопрос о том, является ли срок существенным условием договора найма. Так высказывалась точка зрения, согласно которой ответ на вопрос является ли срок существенным условием договора найма, зависит от характера самого договора. О.А.Красавчиков утверждал, что если договор заключен на срок неопределенный, то, конечно, на этот вопрос нужно ответить отрицательно, если же договор по своему характеру является срочным, то условие о времени, в течение которого наниматель будет пользоваться имуществом, следует признать существенным [15, с. 31]. Однако, договор найма всегда носит срочный характер, даже если срок найма прямо не указан в договоре. Если принять данную позицию, то, как соотнести ее с положением о том, что при отсутствии соглашения между сторонами по всем существенным условиям, договор считается незаключенным. Более того, существенные условия договора должны быть едиными для договоров данного вида, независимо от каких-либо причин. Следовательно, с данной позицией согласиться нельзя.

В соответствии со ст.278 ГК РСФСР, если договор найма заключен без указания срока, то он считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе прекратить действие договора во всякое время, предварив о том другую сторону при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье - за 3 месяца, а при найме прочего имущества - за 1 месяц.

ГК 1922 г. прямо не устанавливал обязанности уплаты вознаграждения за пользование имуществом. Она вытекала из понятия договора имущественного найма, его возмездности, а так же установления видов наемной платы. В соответствии со ст.165 ГК 1922 г. наемная плата может выражаться: а) в совершении определенных срочных платежей деньгами или натурой, б) в отчислении условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода, в) в выполнении определенных услуг, г) в сочетании указанных форм оплаты. ГК 1964 г. прямо требовал выполнения нанимателем обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом [9, ст. 286].

В соответствии со ст. 174 ГК 1922 г. по окончании срока договора наниматель обязан сдать наймодателю имущество со всеми принадлежностями в исправном состоянии. ГК 1964 г. так же устанавливал такую обязанность нанимателя. В соответствии со ст.291 при прекращении договора найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда[10].

Мы выделяем несколько новых правовых институтов, введенных Основами. Во-первых, это новый институт договора аренды, во-вторых, организации арендаторов, в-третьих, арендного предприятия. В соответствии с Основами трудовой коллектив государственного предприятия вправе образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия [10, ст. 16]. Организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом разрабатывает проект договора аренды и направляет его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия. После подписания договора организация арендаторов принимает в установленном порядке имущество предприятия и приобретает статус арендного предприятия.

Нормы о предмете договора аренды были достаточно сложными, содержали детальное его описание. Помимо наименования имущества, которым был весь комплекс основных и оборотных средств, в договоре необходимо было указать его стоимость, а также вид деятельности арендного предприятия. В предмет договора входили и вопросы хозяйственного взаимодействия сторон, поскольку в соответствии с Основами административные связи между сторонами сохранялись лишь в той мере, в какой они были отражены в договоре [18, с. 210].

Особенностью правового режима имущества арендного предприятия являлось то, что при условии выкупа имущества по мере внесения арендной платы формируется общая собственность арендодателя и арендатора, при этом, чем большая часть арендной платы внесена, тем большая доля принадлежит арендатору.

Кроме этого, договор аренды предприятия называли одним из видов договора аренды, наряду с прокатом и другими видами договора имущественного найма.

К моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК РФ. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"[5] с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде[5, ст. 3].

1.2 Понятие договора аренды зданий и его место в системе гражданско-правовых договоров

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды [4, § 4 гл. 34].

Легальное определение договора аренды зданий содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: "по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение".

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий проявляется в том, что, во-первых, здания, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям [6, п. 1 ст. 432], а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору [6, п. 2 ст. 433]. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы [22, с. 17]. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания является возмездным.

Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет корреспондирующие права и обязанности.

Аренда здания занимает особое место в системе гражданско-правовых сделок. Аренду следует отличать от сделок купли-продажи, мены, дарения или ренты. Если согласно этим сделкам имущество переходит в собственность других лиц, то есть вещь меняет собственника, то при заключении договора аренды здания фактический статус собственника не меняется лишь часть его полномочий по отношению к своей вещи. Однако, есть много общего между договором аренды и, например, договором купли-продажи. И в том и в другом случае оба договора являются возмездными. Однако договор купли-продажи распространяется на любые вещи, в то время как объектом договора аренды здания могут быть только здание [24, с. 13].

Цель договора аренды здания - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды здания от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды) [16, с. 14].

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Исходя из определения, данного выше, можно выделить три основных признака, характерных для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда здания всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды здания всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности и юридических лиц, нуждающихся во временном пользование определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон договора аренды [20, с. 215].

Таким образом, договор аренды здания - это гражданско-правовой договор, являющимся двусторонним, возмездным, носящим временным характер.

Роль договора аренды зданий в регулировании имущественных отношений раскрывается через ее функции.

Прежде всего, аренда выполняет экономические функции, поскольку сущность аренды сугубо экономическая. Аренда приносит дополнительный доход собственнику имущества за счет получения им арендных платежей. Наиболее полно эта функция проявляется в сфере управления государственной и муниципальной собственностью. Так, аренда выступает одним из методов управления имуществом РФ или муниципальной собственности могут сдаваться в долгосрочную или краткосрочную аренду, в аренду с правом последующего выкупа или в субаренду. Доходы от арендованного имущества служат средством пополнения государственного и местного бюджетов субъектов Федерации [30, с. 12]. В то же время, арендованное государственное или муниципальное имущество может быть приватизировано арендатором в случаях долгосрочного пользования имуществом в соответствии с законодательством о приватизации объектов государственной или муниципальной собственности. В этом проявляется еще одна функция аренды - аренда может являться условием передачи собственности государства, субъектов федерации или муниципального образования в собственность физических или юридических лиц. Такая возможность предусмотрена и в ГК РФ [4, ст. 624].

Следует выделить еще функцию аренды - возможность целевого использования нежилых, ветхих или пустующих помещений, подвальных или иных свободных помещений. Эта форма аренды выгодна как арендатору, поскольку арендная плата устанавливается в меньших размерах за счет отсутствия оборудования и ремонта в таких помещениях, так и арендодателю, поскольку позволяет использовать пустующие и заброшенные помещения. В то же время, проведя капитальный ремонт и, оборудовав помещение, арендатор способствует заметному улучшению архитектурного облика города или иного населенного пункта. По отношению к арендатору аренда способствует значительной экономии средств арендатора. Не имея возможности приобрести необходимое ему имущество в собственность, арендатор за сравнительно небольшую плату развивает собственное производство, что позволяет ему впоследствии стать собственником данного имущества или равноценного иного имущества [18, с. 174].

Тем самым, значение договора аренды здания заключается в том, что он способствует развитию малого и среднего предпринимательства, выступает экономическим стимулом для развития производства и торговли. Договор аренды выгоден как арендатору, не имеющему возможности приобрести имущество в собственность, так и арендодателю, который извлекает дополнительный доход от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, арендные отношения по поводу пользования и владения зданиями - это отношения, возникающие между арендодателем и арендатором, по поводу ограничения вещных прав собственника, который передает арендатору свое недвижимое имущество на определенный срок во временное пользование и (или) владение за арендную плату.

1.3 Здание как объект договора аренды

Под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов [1, ст. 2].

В настоящий момент в юридической литературе данные понятия выступают в качестве синонимов. Однако исторически зданиями назывались те строения, которые обладают надземной частью и обособленными помещениями. Часть из них приспособлена для проживания, часть - для учёбы, производства, занятий спортом. Сооружениями назывался любой объект, возведённый человеком, будь то стадион, бункер, колонна и т.д. При этом они могут быть полностью лишены надземной части.

Здание - понятие более узкое, которое используется для обозначения определённой категории строений. Так, для них характерно наличие помещений, приспособленных либо для проживания, либо для иной деятельности. Как сооружения, так и здания относятся к капитальным конструкциям и предназначены для длительного использования. Важнейший признак сооружений - техническое назначение: очистка автомобилей (автомойка), доставка воды (канализация, акведук), транспортировка людей (метрополитен). Они также могут иметь культово-религиозный характер, выступать в качестве памятников архитектуры [13, с. 16].

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Так, по мнению А.В. Ерш, различать эти понятия можно, исходя из общеупотребительного значения данных слов: "Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно" [27, с. 11]. Такой же точки зрения придерживается В.В. Васильева, которая определяет здание как "разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей" [14, с. 213]. Под сооружением она предлагает понимать "любой иной, кроме здания, строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический, транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры- железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и т.д.".

Следует отметить, что применительно к договору аренды существенным условием является объект аренды. В данной работе, как следует из ее названия, в качестве объекта аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания.

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапление в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.).

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

искусственность возведения;

"привязка" к определенному земельному участку;

невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

самостоятельность;

законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению [21, с. 76].

ГК РФ выделяет "здания" в числе объектов арендных отношений, которые включают весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам [4, п. 2 ст. 671].

Согласно Федеральному закону "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности и здания. А в силу ст. 26 указанного закона в том случае, если в аренду сдаются здания, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта этих зданий с указанием размера арендуемой площади.

Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий [37, с. 40].

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса [6, п. 3 ст. 288].

Договор аренды здания обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность [6, ст. 135]. Применительно к зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение" [29, с. 8].

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности и т.п. [26, с. 107].

Подводя итоги по исследованной главе, отметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций [17, с. 13].

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК России. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии с Федеральным законом от 26 января 1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде [5, ст. 3].

Особым видом договора аренды в соответствии с новым гражданским законодательством стал договор аренды зданий и сооружений. Его выделение в отдельный вид договора обусловлено предметом договора, особенностями передаваемых в аренду объектов недвижимого имущества - зданий и иных сооружений. По мнению законодателя, они потребовали установления специальных правил, особого правового режима, отличного от общего режима недвижимого имущества.

Таким образом, арендные отношения по поводу пользования и владения зданиями - это отношения, возникающие между арендодателем и арендатором, по поводу ограничения вещных прав собственника, который передает арендатору свое недвижимое имущество на определенный срок во временное пользование и (или) владение за арендную плату.

Что же касается различий между зданиями и иными сооружениями, которые существуют в обыденном понимании, отметим, что они не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

2. Особенности заключения и исполнения договора аренды зданий

2.1 Особенности заключения договора аренды зданий

Договор аренды здания заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами [4, п.1 ст. 651]. Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной.

Договор аренды зданий подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом [4, п. 2 ст. 609]. Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [3].

Так, договор аренды здания подлежит государственной регистрации в случае, когда заключается на срок не менее одного года [4, п.2 ст. 651].

Поскольку в тексте ГК содержится термин "не менее года", следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком и на один год [4, п. 2 ст. 651].

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ [42, п. 10].

Если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

устанавливать срок его действия;

Для примера рассмотрим следующее дело. Общество с ограниченной ответственностью "Звезда +" подало кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу № А27-5613/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Звезда+" к Российской Федерации в лице ФССП России о взыскании 3 271 006,14 руб.

Так, ООО "Звезда+" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к Российской Федерации в лице Федеральной службы судебных приставов о взыскании 3 271 006,14 руб.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009, требования ООО "Звезда+" удовлетворены частично, с Российской Федерации в лице Федеральной службы судебных приставов за счет казны Российской Федерации в пользу ООО "Звезда+" взыскано 24 500 руб. убытков, в остальной части в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Звезда+" просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.

Материалами дела установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.07.2008 по делу № А27-6320/2008-6 признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особо важным исполнительным производствам Буравской О.В. по освобождению нежилого помещения, хранилища от пребывания в них должника (ООО "Содружество") и его имущества из занимаемого помещения по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, совершенные по исполнительному производству № 33/5449/278/12/2008, возбужденному 15.05.2008, оформленные актом о выселении и описи имущества от 29.05.2008, как противоречащие нормам главы 13 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

В рамках указанного дела судом установлено: ООО "Звезда+" в соответствии с договором субаренды муниципальной нежилой площади от 01.03.06, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово - арендодателем, и с ООО "Содружество", арендатором, осуществляет пользование нежилой площадью в размере 246,4 кв.м. в помещении по ул. Ленина, 8. Срок действия договора определен с 01.04.2006 по 01.03.2007. В соответствии с пунктом 5 договора, отношения субаренды пролонгированы по настоящее время.

Договоры, заключенные на неопределенный срок, являются бессрочными и государственной регистрации в силу указанной нормы, не подлежат, в том числе и в случае, если фактический срок нахождения объекта в аренде составит не менее года.

Уплаченная истцом арендная плата не превышает размера, согласованного сторонами в пункте 2.1 договора субаренды от 01.03.2006.

По изложенным основаниям судом кассационной инстанции отклоняется аналогичный довод ответчика и третьего лица, изложенный в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы истца сводятся по существу к переоценке собранных по делу доказательств. Действуя в рамках предоставленных ей полномочий, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, поскольку считает, что выводы арбитражного суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом не допущено.

Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу № А27-5613/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения [49].

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. То есть с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора. В этой связи важным является то, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента по договору от его государственной регистрации [28, с. 112].

С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.

При аренде здания, к договору аренды прилагаются поэтажные планы это здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд [11, с. 18].

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [7, п. 2].

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регулирует порядок регистрации договоров аренды недвижимости имущества, в том числе зданий и сооружений[3, ст. 26].

Государственная регистрация договора аренды здания одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - "Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества".

В случае прекращения договора аренды здания указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде[19, с. 469].

Регистрация "права аренды" отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрена действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания, то необходимость в дополнительной регистрации "права аренды" в этом случае явно является излишней[36, с. 27].

На практике существует проблемный вопрос, касающийся вступления в законную силу долгосрочных договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. В договоре аренды обычно указывается, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта сдачи-приемки объекта, т.е. после реальной передачи арендатору здания в пользование. Иными словами, арендатор обязан начать осуществление арендных платежей с момента подписания акта сдачи-приемки объекта.

На этом этапе могут возникнуть разногласия с Государственной налоговой инспекцией, поскольку право отнесения арендных платежей на себестоимость возникает с момента заключения договора, который, в свою очередь, связан с моментом государственной регистрации договора. Практика показывает, что от момента подписания договора сторонами и начала фактического использования объекта арендатором до вступления договора в законную силу проходят месяцы. Законодатель не связывает включение платы за аренду недвижимости с фактом государственной регистрации договора. Тем не менее, известны случаи, когда налоговые органы в ходе проверок не соглашаются с включением в себестоимость продукции (работ, услуг) арендной платы по незарегистрированным договорам[23, с. 67].

Нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией.

В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации договора аренды, способ защиты интересов другой стороны зависит от того, определено ли договором, на ком из сторон лежит обязанность по государственной регистрации договора аренды.

Рассмотрим ситуацию, когда договором установлена обязанность одной из сторон по совершению действий, необходимых для регистрации договора. Если последовательно следовать нормам ГК РФ, то в данном случае, поскольку форма договора соответствует требованиям, предусмотренным ст. 651 ГК РФ и одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона пользуется правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В соответствии с данной нормой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Однако, в такой ситуации появляются некоторые формальные противоречия, так, сделка без государственной регистрации является недействительной, а суд, в случае уклонения одной из сторон от ее регистрации, вправе по иску другой стороны принять решение о регистрации такой сделки.

В данном случае сделка формально будет считаться незаключенной и суд примет решение о регистрации отсутствующей сделки.

Существенными условиями договора аренды зданий являются условия о предмете и о размере арендной платы.

Согласно статье 650 ГК РФ предметом данного договора аренды являются здания, т.е. разновидность недвижимого имущества. Здания неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договоров аренды. Пользование зданием практически невозможно без пользования земельным участком, условие об этом далеко не всегда прописываются сторонами в договоре.

КККк К числу существенных условий договора аренды зданий, помимо условия о предмете аренды, относится и размер арендной платы. Применительно к данному договору требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным [4, п. 1 ст. 654].

По общему правилу стороны определяют арендную плату и форму ее выражения свободным соглашением, в котором указывается порядок, условия и сроки внесения платы. Лист расчета арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды [4, ст. 614]. Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.

При первом варианте, арендатор уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам - непосредственно поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.

При втором варианте, когда арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между сторонами заключается соответствующее дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды [25, с. 24].

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно [43, п.12].

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок [4, ст. 610]. При этом срочный договор может трансформироваться в договор, заключенный на неопределенный срок. Как гласит статья 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом даже после истечения срока договора, а у арендодателя при этом не возникает никаких возражений, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор, заключенный на неопределенный срок, имеет несколько особенностей. Во-первых, каждая из сторон такого договора имеет право в любой момент отказаться от его исполнения. О своем решении другую сторону необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

В отношении срочного договора действует другое правило: такой договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон до срока его истечения только в случаях, предусмотренных в законе или договоре [4, ст.ст. 619, 620].

Во-вторых, договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Об этом говорит ВАС РФ в своем информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ [42, п. 10].

Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Приведем пример из судебной практики. Жилищно-строительный кооператив "Химик" (истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ощепковой Светлане Владимировне (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых обязательств по оплате арендной платы по договорам аренды здания общей площадью 13,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 229/1.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания, сооружения и (или) нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды, заключенные между сторонами, с учетом разъяснений, указанных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, и того, что они действуют с 30.12.2009 по 31.12.2010, с 30.12.2010 по 31.12.2011, с 30.12.2011 по 31.12.2012, с 31.12.2012 по 31.12.2013, подлежали государственной регистрации, однако процедуру государственной регистрации не прошли, а поэтому являются незаключенными.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложен правовой подход по разрешению судами споров в ситуации, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован. В нем указано следующее: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

На основании изложенного, суд решил иск удовлетворить[48].

В случае если в договоре, для которого законом предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен и ни одна из сторон договора до истечения предельного срока не отказалась от договора, по истечении предельного срока договор прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

.2 Права и обязанности арендодателя

Вопрос о правах и обязанностях сторон традиционно рассматривается большинством ученых как вопрос о содержании договора аренды зданий. Содержание договора найма и аренды было в значительной мере исследовано и русскими дореволюционными цивилистами и советскими учеными юристами. Продолжает он оставаться актуальным и для науки и практики современного гражданского права.

Первой и основной обязанностью арендодателя является обязанность по передаче имущества, оговоренного в договоре.

Существенной особенностью договора аренды зданий является то, что исполнение обязанности по передачи имущества подтверждается передаточным актом фиксирующим санитарное и техническое состояние арендованного здания, которое должно соответствовать условиям договора и назначению здания [4, ст. 611]. Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами.

Эти особенности передачи имущества в виде зданий закрепляются ст.655 ГК РФ, в соответствии с которой передача здания арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания, обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества [31, с. 106].

В юридической литературе отмечается, что передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

В случае нарушения арендодателем своей обязанности по передаче здания у арендатора возникает право требовать по своему выбору, который стал значительно больше, чем в старом ГК 1964 г., истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [4, ст. 611].

Исполнение обязанности по передачи здания, было предметом судебного разбирательства в рамках следующего гражданского дела. Закрытое акционерное общество "Нефтяная компания "Регион" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Авантастройресурс" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, путем обязания ответчика освободить и передать истцу здание, расположенное по адресу: г.Москва, пр-т Мира, ВВЦ, строение 528, общей площадью 140,1 кв.м.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 октября 2007 г. иск удовлетворен. В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке ст.ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, кассационная инстанция находит его подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылался на обстоятельства владения спорным зданием в соответствии с условиями договора аренды № 3-228 от 27.03.2005, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, а также актом приемки-передачи нежилого здания б/н от 27.03.2005.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

В связи с чем, суд кассационной инстанции полагает, что истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных гл.20 Гражданского кодекса Российской Федерации вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права как арендатора могли быть защищены в судебном порядке путем обращения с иском к арендодателю в соответствии с п.3 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд постановил решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.10.2007 отменить. В иске ЗАО "Нефтяная компания "Регион" отказать. [45].

Судом делается вывод, что поскольку здание занимает ответчик, передача арендодателем спорного имущества истцу не состоялась. Соответственно и истец не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование предусмотренных гл.20 Гражданского кодекса Российской Федерации вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Следующей обязанностью арендодателя является предупреждение арендатора обо всех правах третьих лиц на сданное в аренду имущество. ГК РФ, в отличие от ГК РСФСР 1922 и 1964 гг. содержит специальную статью 613 - права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В соответствии с ней при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [33, с. 11].

Обязанностью арендатора является и обязанность производства капитального ремонта. В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Определенной проблемой является то, что действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия "капитальный ремонт", а это является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Тем не менее, капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме [41, с. 40].

Рассматривая техническое значение термина "капитальный ремонт" мы приходим к выводу, что он представляет собой ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания [32, с. 109].

Интерес для анализа рассматриваемой обязанности арендатора представляет то, что часто применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее объясняется, например, тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту зданий. Перераспределение бремени осуществления капитального ремонта отражает принцип диспозитивности регулирования арендных отношений.

Рассмотрим пример из судебной практики. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Неогоциант" на Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.09.2006 по делу № А65-39309/05-СГ2-24 по иску ООО "Неогоциант" к Комитету по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани о взыскании 6277587 руб. 66 коп.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив законность судебных актов по делу, нашел их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.08.2003 заключен договор № 3448-8 аренды здания, согласно которому истец является арендатором, ответчик - арендодателем, а третье лицо - балансодержателем. В тот же день здание по акту передано истцу.

Впоследствии истец производил капитальные работы на объекте и, считая их работами в связи с неотложной необходимостью, обратился к ответчику с предложением об уплате стоимости работ.

В связи с отказом ответчика истец обратился в арбитражный суд.

Первая инстанция арбитражного суда иск удовлетворила частично, в сумме 2062728 руб.

Апелляционная инстанция, решение изменив, взыскиваемую сумму уменьшила до 229564 руб.

При этом она сочла неотложным капитальным ремонтом лишь ремонт кровли, согласованный с арендодателем.

Однако из материалов дела следует согласование арендодателем работ не только по ремонту кровли, на что обоснованно указала первая инстанция.

При этом суд не установил в соответствии с законом, относятся ли работы, стоимость которых была взыскана первой инстанцией, к капитальному ремонту или к реконструкции здания.

В этой связи истцом заявлялось ходатайство в порядке, предусмотренном ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о проведении судебно-строительной экспертизы. Однако ходатайство истца было отклонено, что привело к не полностью обоснованному взысканию первой инстанцией так же, как и не в полной мере обоснованному отказу второй, что противоречит правилам ст. 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При данных обстоятельствах судебные акты по делу подлежат отмене в соответствии с ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Татарстан.

Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил решение от 02.05.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 22.09.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-39309/2005-СГ2-24 отменить [50].

Обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения, неотделимые без вреда для имущества, он может требовать после прекращения договора возмещения стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласия арендодателя возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами. Итак, можно сделать вывод о том, что улучшения делятся по основанию отделимости их от строения, нежилого помещения. Если улучшения являются неотделимыми, то соответственно они делятся в зависимости от согласия собственника - арендодателя. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора независимо от согласия собственника. Правила о судьбе улучшений являются диспозитивными, поэтому стороны могут предусмотреть иное в договоре [39, с. 91].

В соответствии с ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды [4, ст. 623].

Следует понимать, что с точки зрения гражданского законодательства ремонт и улучшения являются разными правовыми категориями.

Ремонт предполагает поддержание здания в рабочем состоянии и направлен он на предотвращение преждевременного износа и выхода из строя здания. После ремонта ничего не улучшается, а только восстанавливается первоначальный ресурс здания.

Улучшения же предусматривают внесение в арендуемое здание дополнительных усовершенствований, материалов и прочих, которые повышают возможности использования здания и его материальную ценность.

Улучшения бывают неотделимыми и отделимыми. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые совершил арендатор, при этом они не могут быть отделены от здания без причинения ему какого-либо вреда. А вот улучшить полученное в аренду имущество на время можно как по договору, составленному с арендатором, так и по законодательству Российской Федерации.

Неотделимые улучшения здания, в отличие от отделимых, в какой-то определенный момент времени становятся собственностью арендодателя. Именно по этой причине совершенные арендатором улучшения передаются на счет арендодателя не зависимо от их оплаты последним.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из анализа норм действующего гражданского законодательства обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества возникает при наличии двух основных условий:

а) имелось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений;

б) использование собственных средств в качестве источника финансирования производства неотделимых улучшений.

Показательно в этом смысле следующее дело. Общество с ограниченной ответственностью "Исток.К" (истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области к муниципальному образованию в лице администрации Зуевского городского поселения Зуевского района Кировской области (ответчик) о взыскании с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 868 583 рубля 15 копеек неосновательного обогащения, а также расходов понесенных на уплату государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.10.2013 Обществу отказано в удовлетворении исковых требований.

ООО "Исток.К" с принятым решением не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Кировской области от 21.10.2013 и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в результате выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, между администрацией (Арендодатель) и ООО "Исток.К" (Арендатор) по итогам проведения конкурса согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции" заключен договор аренды муниципального имущества № 5 (далее - договор аренды от 09.06.2011), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение имущество, относящееся к муниципальной собственности, а именно: здание котельной, расположенное по адресу: Кировская область, г.Зуевка, ул.Южная, д.16.

На основании вышеизложенного в рассматриваемых правоотношениях сторон отсутствует признак неосновательности получения ответчиком денежных средств истца в отсутствие правового основания.

При указанных обстоятельствах исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования ООО "Исток.К" о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде произведенных истцом неотделимых улучшений муниципального имущества.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Учитывая избранный истцом способ защиты, апелляционная инстанция считает, что оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд Постановил: решение Арбитражного суда Кировской области от 21.10.2013 по делу № А28-4577/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Исток.К" - без удовлетворения [46].

.3 Права и обязанности арендатора

Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий, так же как и права и обязанности арендодателя, предусматриваются общими положениями об аренде.

Одной из основных обязанностей нанимателя (арендатора) является обязанность внесения арендной платы. Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды.

П.1 ст.614 ГК РФ прямо установил, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Особенностью формулирования рассматриваемой обязанности арендатора применительно к договору аренды зданий, по сравнению с общими нормами о договоре аренды является то, что требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч.3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания считается незаключенным [4, ч. 1 ст. 654]. По этому поводу В.В.Витрянский замечал, что предъявляемое к сторонам договора аренды здания требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания является то, что применительно к аренде здания, в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора [12, с. 241]. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.

В связи с этим следует обратить внимание на возможность обращения в суд в случае неисполнения арендатором своей обязанности по уплате арендной платы. Так, Муниципальное унитарное предприятие "Теплоэнергосеть" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к открытому акционерному обществу "Ярославская генерирующая компания" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 619 904,00 руб. за период с апреля 2012 по март 2013 на основании договора аренды от 13.10.2010 № 25.

Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее. Между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 13.10.2010 № 25, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество согласно Приложению № 1 к договору.

Разделом 4 договора аренды установлены размер и порядок внесения арендной платы. Арендная плата составляет 134 992,00 руб. в месяц, в том числе НДС - 18 %. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд решил: Взыскать с открытого акционерного общества "Ярославская генерирующая компания" в пользу муниципального унитарного предприятия "Теплоэнергосеть" 1 619 904,00 руб. арендной платы [47].

Другая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным зданием [4, ст. 614]. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. договор аренда плата гражданский

Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества [35, с. 15].

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Следующая, рассматриваемая нами, обязанность арендатора использовать арендованное здание в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением здания [4, п. 1 ст. 615]. Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию здания, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным зданием арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу. Если арендатор пользуется зданием не в соответствии с условиями договора аренды или назначением, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков[4, п. 3 ст. 615]. Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние здания существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное [4, п. 4 ст. 614], а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.

Следующая обязанность арендатора непосредственно вытекает из обязанности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Ей является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды [4, ч. 2 ст. 616]. Эта обязанность нанимателя имелась и в ГК 1922 г., в соответствии со ст.161 которого наниматель обязан был производить за свой счет текущий ремонт нанятого имущества, поскольку иное не установлено законом или договором.

По мнению С.Г. Певницкого, обязанность арендатора, установленная ч.2 ст. 616 ГК РФ, представляет собой единую обязанность по осуществлению текущего ремонта [38, с. 18]. Авторы этой точки зрения отмечают, что, названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение.

Арендатор так же обязан вернуть арендодателю здание в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [4, ст. 622]. Вместе с арендованным имуществом, должны быть возвращены и все относящиеся к нему документы, которые были переданы при передаче здания арендатору. Причем передача здания арендатором арендодателю должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами [4, ст. 655].

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В данном случае подразумевается арендная плата, предусмотренная договором аренды.

В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования зданием значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы). Если за своевременный возврат арендованного здания договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки. В случае возврата арендуемого здания в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому здание подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть здание дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании здания из чужого незаконного владения, т.е. виндикационный иск. Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного здания, истребует его из владения лица, обладающего зданием без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался зданием на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть здание в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде. Обязанность арендатора возвратить здание включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате здания юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре [40, с. 19].

. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Согласие арендодателя может выражаться либо в виде дачи согласия на совершение каждой конкретной сделки либо посредством указания на это право в договоре аренды зданий.

. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Под существенным ухудшением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом не предусмотрено иное [4, п. 4 ст. 614].

. Арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за три месяца [4, п. 2 ст. 610]. Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания.

. Арендатор вправе истребовать от арендодателя не предоставленное в срок сданное в наем имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [4, п. 3 ст. 611]. Срок передачи имущества должен быть определен договором, а если такой срок не установлен, то в разумный срок (в зависимости от конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).

. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

если иное не предусмотрено законом или договором аренды;

арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности;

арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По соглашению сторон условия договора заключенного на новый срок могут быть изменены. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков [4, ст. 621].

Таким образом, в заключение главы можно сделать следующие выводы.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По общему правилу, закрепленному в статье 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена конкретная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Содержание аренды представлено действующим гражданским законодательством сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования. Эта особенность проявляется в том, что устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.

Число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости в Гражданском кодексе РФ крайне незначительно. Законодатель стремится не просто декларировать права участников, но и обеспечить их реальное исполнение. Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой, например, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.

Заключение

Настоящая дипломная работа посвящена особенностям правого регулирования отношений, возникающих из договора аренды нежилых помещений, в частности зданий.

Анализируя позиции русских цивилистов, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебную практику и действующее законодательство, в работе рассматривается, наряду со специальными вопросами аренды зданий, общая категория недвижимости. В результате проведенного анализа сделан вывод об отсутствии единого критерия недвижимости, проводится классификация зданий и иных сооружений, освещаются некоторые общие вопросы гражданского права в преломлении к предмету исследования.

В ходе исследования было рассмотрено историческое развитие института аренды, сделана попытка теоретически обосновать отсутствие необходимости легального определения здания и сооружения. Применяя лингвистический и системно-правовой методы исследования, в работе сделан вывод о неправовом характере данных понятий и объедении их под общим родовым понятием "строение, постройка". В работе также были рассмотрены особенности формирования арендной платы, были выявлены проблемы, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий и иных сооружений, проанализирован комплекс прав и обязанностей по договору.

Определенный интерес представляет рассмотрение взаимосвязи прав арендатора на здание с правами на земельный участок, на котором это здание расположено. Анализ существующих противоречий позволил сделать соответствующие предложения по совершенствованию действующего законодательства, а также ряд теоретических выводов. В частности, вывод о том, что договор аренды здания является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Уместно обратить внимание на механизм пролонгации договора аренды. Распространенным является мнение, что продолжение пользования арендатором имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, необходимо расценивать как заключение нового договора. Не соглашаясь с таким мнением, в работе предпринята попытка обосновать природу продолжения пользования арендатором имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя как особенность условия о сроке в договоре аренды, а положение, закрепленное в ч. 2 ст. 621 ГК РФ как специальную норму по отношению к ч. 3 ст. 425 ГК РФ.

Особое внимание уделено государственной регистрации договоров аренды зданий, а также особенностям арендной платы. Что касается последнего, то определение платы за пользование зданием должно базироваться на целостном понимании объекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами. Кроме того, в отношении аренды зданий и иных сооружений Гражданский кодекс Российской Федерации содержит императивное требование об обязательном указании в договоре аренды размера арендной платы, не исключая разнообразия ее форм. Это позволило сделать вывод о необходимости указывать размер арендной платы в любом случае даже при ее денежной форме.

В итоге, можно отметить основные моменты касающиеся темы дипломной работы:

. По договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание.

. Здания, являющиеся объектами арендных правоотношений, "удостоенных" специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК).

. В договоре аренды здания значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания, не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным.

. Специальные требования к форме договора аренды здания состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

. Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания.

Работа в целом носит полемичный характер, а ее автор не претендует на бесспорность выдвинутых положений и исчерпывающее исследование поставленной проблемы. При этом все поставленные в введении к дипломной работе цели и задачи достигнуты в полном объеме.

Список литературы

Нормативные правовые акты:

1.Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: федеральный закон от 30 декабря 2009 г. (ред. от 2 июля 2013) // Собрание законодательства РФ, 04.01.2010, № 1, ст. 5.

2.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 ноября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 1 января 2014) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.

3.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июня 1997 г. (ред. от 12 марта 2014) // Собрание законодательства РФ. 2014. № 30, ст. 3594.

4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996 г. (ред. от 28 декабря 2013) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.

5.О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 26 января 1996 г. (ред. от 9 апреля 2009) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 5, ст. 411.

6.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 21 октября 1994 г.(ред. от 2 ноября 2013) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

.О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. (ред. от 21 мая 2012) // Российская газета, № 266, 30.12.2008.

8.Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР: закон РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24, ст. 406. (утратил силу).

9.Гражданский кодекс РСФСР: закон РСФСР от 11 июля 1964 г. (ред от 26 ноября 2001) // Свод законов РСФСР, т. 2, с. 7. (утратил силу).

10.Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде: (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, № 25, ст. 481. (утратил силу).

Специальная литература:

11. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2006. - №.3. - С.18-19.

. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000. - 756 с.

. Валента Е.И. Нежилое помещение как предмет договора аренды / Е.И. Валента. // Законодательство. - 2009. - № 11. - С. 15-23.

. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева. - М.: "ГроссМедиа: РОСБУХ", 2007. - 604с.

. Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. - М.: 2006. - 174 с.

. Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика // Бухгалтерский учёт. - 2008. - №15. - С.14.

. Град Г. Недвижимость в аренде // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 3. - С. 13.

. Гражданское право. Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I / Под ред. Суханова Е.А. - М.: Волтер Клувер, 2004. - 412 с.

. Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право / Под ред. Садикова О.Н. - М.:Инфра-М, 2006. - 890 с.

. Грудцына Л.Ю., Спектор, А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: Юстицинформ, 2007.

. Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. - 2008. - №2. - С 100.

. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Российская юстиция. - 2014. - № 1. - С. 17.

. Гутников О. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право. - 2008. - № 5. - С. 117.

. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. - 2007. - № 7. - С. 13.

. Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю? // Право в Вооруженных Силах. - 2007. - № 5. - С. 24.

. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение к объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) // Государство и право. - 2002. - №7. - С. 105-107.

. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. - 2000. - № 8.- С.11.

. Жигачев, А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? / А.В. Жигачев. // СПС КонсультантПлюс, 2009. - 235 с.

. Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав //Хозяйство и право. - 2000. - №11. - С. 8.

. Зуйкова, Л. Аренда помещения: шаг за шагом / Л. Зуйкова. // ЭЖ-Юрист. - 2011. - № 34. - С. 12 - 13.

. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 2008 - №3. - С. 106.

. Комягин Д. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. - 2008. - № 2. - С. 11.

. Краснопёрова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. - 2003. - №4,5. - С.40.

. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 2. - С. 15.

. Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27.

. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - №4.- С. 40.

. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18.

. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 2008. - 156 с.

. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2007. - № 11. - С. 19.

. Чубаров, В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / В.В. Чубаров. // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С. 40, 41.

Акты судебных органов:

42. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Хозяйство и право", № 5, 2001.

43. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "Вестник ВАС РФ", № 3, 2002.

. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (ред. от 25.12.2013) // "Вестник ВАС РФ", № 1, январь, 2012.

45. Постановление Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2008 по делу № А16-13969/08-17-34 // СПС КонсультантПлюс.

. Постановление Арбитражного суда апелляционной инстанции Кировской области от 21 января 2014 года по делу № А28-4577/2013 // СПС КонсультантПлюс.

. Решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.02.2014 по делу № А82-14384/2013 // СПС КонсультантПлюс.

. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.04.2014 по делу № А63-13606/2013 // СПС КонсультантПлюс.

49. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу № А27-5613/2009 // СПС КонсультантПлюс.

. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.01.2007 по делу № А65-39309/2005-СГ2-24 // СПС КонсультантПлюс.