Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

Содержание

Введение

Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды

.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России

.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды

Глава 2. Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

.1 Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания

2.2 Стороны договора, их права и обязанности

Глава 3. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения

.1 Исполнение, расторжение и прекращение договора аренды

.2 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды

Заключение

Список использованных источников и литературы

Введение

договор аренда здание

В современной предпринимательской практике аренда зданий, сооружений, нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести данные объекты в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены их арендовать. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.

Как показывает анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, значительная часть гражданско-правовых споров в настоящее время связана с обязательствами из договора аренды зданий и сооружений. Во многом это связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако имеется и причина, лежащая непосредственно в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним. Одна из разновидностей недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте, это здания и сооружения.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета - зданий и сооружений. Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений. Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений.

Все это свидетельствует о наличии целого комплекса теоретических и практических проблем, связанных с конструкцией и реализацией института аренды зданий и сооружений.

Цель дипломного исследования состоит комплексном анализе действующих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения имущественного найма зданий, сооружений, нежилых помещений, правоприменительной и судебной практики, выявлении пробелов в правовом регулировании данного института и выработке возможных рекомендаций по устранению выявленных проблем.

Достижение названной цели осуществляется посредством в решения в работе таких задач как:

исследовать предпосылки появления и развития отношений имущественного найма в России;

рассмотреть особенности правового регулирования договора аренды в законодательстве зарубежных стран;

дать правовую характеристику предмета, существенных условий и формы договора аренды зданий и сооружений, нежилых помещений;

охарактеризовать содержание договора аренды зданий и сооружений;

определить и конкретизировать основания расторжение и прекращения договора аренды зданий и сооружений;

проанализировать основания и условия возникновения ответственности за нарушение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения и исполнения договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.

Предметом исследования является нормы, регулирующие отношения имущественного найма зданий, сооружений и нежилых помещений и практика их применения.

Настоящая работа выполнена на основе использования общенаучных методов познания: диалектического, функционального, системно-структурного, метода сравнительного исследования, а также специально-юридических методов: исторического и сравнительного правоведения, формально-юридического комплексного исследования, изучения и обобщения судебной практики.

Теоретической основой дипломного исследования явились труды ведущих отечественных ученых-правоведов дореволюционного, советского и современных этапов развития правовой науки: М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Д.И.Мейера, А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и других.

Структурно работа состоит из трех глав, которые включат в себя шесть параграфов.

Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды

1.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России

В гражданском праве России до 1917 г. институт имущественного найма был достаточно исследован и востребован в юридической практике. Как отмечал С.В.Пахман договор найма имуществ весьма употребителен в крестьянском быту. По его мнению, «…сравнительно с куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере, случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому не столь часты, как случаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить по количеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание на самый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма несомненно чаще случаев купли».

Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX в. во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым.

Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Нашему законодательству было чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве.

Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. К.П.Победоносцев выводит определение найма из кассационного решения судебного департамента. Он определяет договор найма как договор, «в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение».

Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX в. Рядом из них, в частности Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и Н.Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые.

В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. В.Удинцев в этой связи писал, что в обороте и в законе недвижимость мыслиться как объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из категории товаров.

Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П.Победоносцев считал, что - это срок и наемная плата.. Н.Принтц и И.М.Тютрюмов к существенным причисляли и условие о предмете договора найма. К.Анненков считал, что к существенным условиям необходимо добавить и указание на лиц, совершающих договор.

Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города.

К.П.Победоносцев формулировал правила о форме договора найма следующим образом. …Но договор о найме недвижимых имуществ, … составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При этом имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, например местечке, составляются письменно или словесно по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.1700-1708).

Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.

Не смотря на то, что ГК РСФСР 1922 года разрабатывался и вступил в действие в период перехода к НЭПу (новой экономической политике), а ГК РСФСР 1964 года - в период процветания административно-командных методов управления в советской экономике и политике, определение договора имущественного найма в указанных кодексах оставалось практически без изменений, что было вполне оправдано сущностью возникающих отношений. И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».

Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье (ст.155 ГК).

Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что, не смотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Определенная тенденция правового регулировании отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом.

Отмечая наличие такой тенденции О.С. Иоффе писал, что нередко административный акт лежал в основе договора имущественного найма, должен был предшествовать заключению договора, являлся предпосылкой его реализации.

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы.

Изначально в гражданском законодательстве предусматривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества.

Определенной тенденцией правового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм о сроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен с двенадцати до девяти лет (ст. 277). Были введены менее продолжительные сроки для отдельных групп правоотношений. А именно не должен был превышать пятилетний срок договор найма строения или нежилого помещения между государственными, кооперативными и общественными организациями.

В соответствии с нормами ГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем. Передача же в поднаем национализированного и муниципализированного имущества осуществлялось только с письменного разрешения наймодателя (ст. 168).

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаем нанятое имущество без согласия наймодателя (ст. 287).

К числу обязанностей наймодателя относилась обязанность своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого имущества (ст.157 ГК 1922 г.). Момент предоставления имущества наступал, как только у нанимателя появлялась возможность приступить к пользованию предметом найма. Неисполнения этой обязанности давало нанимателю право прекратить договор и взыскать убытки, причиненные неисполнением договора либо истребовать имущество. Наймодатель отвечал за скрытые недостатки, о наличие которых он не знал либо знал, но не оговорил их при заключении договора (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.). В литературе отмечалось, что «досрочное расторжение договора вследствие недостатков сданной в наем вещи может иметь место лишь при такой степени дефектности имущества, при которой условленное или обычное пользование становится невозможным».

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК РСФСР 1922 г., ст.284 ГК РСФСР 1964 г.).

Основными обязанностями нанимателя были: надлежащее пользование нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечение содержания этого имущества, своевременное внесение наемной платы и возврат имущества наймодателю по окончании срока найма.

Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.

Основы законодательства об аренде определяли понятие «аренда», как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

К моменту принятия части первой ГК РФ в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства.

В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК РФ. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК РФ были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений). Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

Итак, резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. Легального определения договора найма не было, но таковое было выработано в цивилистической науке. Под договором найма понимался договор, в котором одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Договор найма приравнивался к договору аренды. Допускалась аренда в том числе и недвижимого имущества. Для договора найма имущества предусматривалась письменная форма и свидетельствование у нотариуса. Таким образом, можно подчеркнуть, что уже в дореволюционном гражданском праве, имелась некоторая специфика в регулировании договора аренды недвижимого имущества, по сравнению с регулированием аренды движимого имущества. ГК 1922 г., ГК 1964 г давали одинаковое понятие договора найма имущества, которое в целом почти ничем не отличалась от понятия договора найма, выработанного цивилистической наукой дореволюционного периода. Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия. Определенная тенденция правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права.

К моменту принятия ГК РФ 1994 г. в теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды как гражданско-правового договора имущественного найма, известного римскому и дореволюционному российскому праву и как инструмента разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

ГК РФ 1994 вернул договору аренды его нормальное цивилистическое содержание и в нем впервые договор аренды зданий и иных сооружений был выделен в самостоятельный вид договора аренды.

.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых.

Некоторые особенности в определении имущественного найма существуют также и во Франции. Дело в том, что Гражданский кодекс Франции выдвигает весьма широкое понятие договора найма, которое охватывает всякий синаллагматический договор, по которому одно лицо обязуется к оказанию услуг другому за денежное или иное вознаграждение.

Согласно французскому законодательству существуют два вида найма: наем вещей и наем работы. Наем вещей определяется как договор, по которому наймодатель (locator) обязуется предоставить нанимателю (conductor) пользование вещью. Разграничение на виды найма во Французском гражданском кодексе производится в зависимости от предмета договора, что характерно для законодательства многих государств, однако специфике найма отдельных объектов уделено значительно большее внимание по сравнению с регламентацией этих вопросов в кодифицированных актах других стран. Предусмотрено четыре разновидности этого договора (ст. 1711) в том числе наем домов или их частей (bail a loyer).

По праву всех стран договор найма движимой вещи может быть совершен в любой форме. Что касается найма недвижимости, то здесь можно столкнуться с различными подходами в регулировании этого вопроса.

Так, в Италии договор аренды недвижимости на срок более 9 лет под страхом недействительности должен быть заключен в нотариальной или простой письменной форме с последующей регистрацией. Во Франции, даже если закон и требует соблюдения письменной формы, устный договор найма недвижимости не становится недействительным. В Германии в соответствии с § 566 Гражданского уложения договор найма недвижимости на срок более года должен быть облечен в письменную форму.

Что касается стран «общего права», то здесь при сдаче недвижимости в аренду вплоть до середины XX века не требовалось соблюдения каких бы то ни было формальностей. Впоследствии в отношении договоров аренды недвижимости, заключаемых на длительные сроки, устанавливается письменная форма. По существу такая долгосрочная аренда оформляется с соблюдением тех же требований, которые предъявляются и к составлению документов за печатью.

Основные обязанности сторон по договору аренды в современных зарубежных порядках в сравнении с римским правом не изменились. Наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование имущество и обеспечить последнему возможность нормальной эксплуатации этого имущества в течение срока действия договора (п.1 ст.1719 ФГК; ст. 1575 ИГК; § 536 ГГУ; абз.1 ст. 254 Швейцарского обязательственного закона (ШОЗ); ст. 451 Свода английского гражданского права).

Наймодатель обязан поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного в договоре (ч. 2 ст. 1719 ФГК; абз. 1 ст. 254 ШОЗ; § 536 ГГУ). Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонт составляет обязанность нанимателя. При этом наймодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества, - исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества, но не отвечает за недостатки, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора.

В английском праве ответственность наймодателя за недостатки вещи регулируется нормами, аналогичными по содержанию нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи.

У нанимателя также существует определенный круг обязанностей.

Во-первых, это обязанность пользоваться имуществом добросовестно, то есть как «хороший хозяин», что означает пользоваться вещью, не ухудшая ее.

Кроме того, зарубежное законодательство предусматривает такую обязанность нанимателя, как использование вещи в соответствии с ее назначением, вытекающим из договора найма или из обстоятельств, при которых был заключен договор (ст. 1728, 1729, 1766 ФГК; ст. 1587 ИГК; ст. 454 Свода английского гражданского права).

Наниматель обязан вносить наемную плату, в сроки установленные договором, а при отсутствии таких указаний в договоре - в сроки, предусмотренные законом или обычаем данной местности (ст. 1728 ФГК; §535 ГТУ; ст. 454 Свода английского гражданского права). Платежи осуществляются периодически и, как правило, в денежной форме. Однако существует возможность уплаты в форме предоставления встречных услуг. Размер наемной платы определяется по соглашению сторон.

И, наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора (§556 ГТУ; ст. 1730 ФГК; ст. 271 ШОЗ). Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, которое произошло во время ее использования, если не докажет, что оно наступило без его вины. В некоторых случаях нанимателю должна быть возмещена стоимость всех улучшений и дополнений к вещи (ст. 1592, 1593, 1651 ИГК). И здесь практика идет по пути разграничения улучшений на неотделимые от имущества без нанесения ему вреда и улучшения отделимые. Проблема в определении судьбы этих изменений разрешается следующим образом: неотделимые улучшения, которые были произведены нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иного не было предусмотрено договором найма. Если же соответствующее согласие было получено, то наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Что же касается отделимых улучшений, произведенных нанимателем за свой счет, то они считаются его собственностью и подлежат возврату.

Договор найма прекращается истечением срока, на который он был заключен. Если же срок найма в договоре указан не был, то каждая из сторон вправе по своему желанию прекратить действие договора. Необходимой предпосылкой реализации такого права является соблюдение сроков предварительного уведомления другой стороны о намерении прекратить действие договора (ст.1736, 1737 ФГК; ст. 1574,1596 ИГК; § 565 ГГУ; ст. 267 ШОЗ).

Если в договоре предусмотрен определенный срок, но по его истечении наниматель по молчаливому согласию наймодателя продолжает пользование вещью, договор считается возобновленным на неопределенное время или на установленный законом срок (ст. 1597 ИГК; ст. 838 Земельного кодекса Франции; ст. 268 ШОЗ; § 568 ГГУ).

Договор прекращается в результате нарушения обязанностей одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (§ 554 ГГУ, ст. 265 ШОЗ, ст. 1741 ФГК). Так, наймодатель вправе прекратить договор при просрочке внесения наемной платы, а также в случае, если наниматель пользуется вещью вопреки условиям договора.

Основанием прекращения договора найма может быть объявление конкурса над имуществом нанимателя. Кроме того, договор прекращается смертью нанимателя.

Еще один очень важный момент, на котором необходимо остановиться. В законодательстве зарубежных стран существует неоднозначный подход к урегулированию юридических последствий, наступающих в результате отчуждения собственником - наймодателем имущества, которое ранее было сдано внаем нанимателю. Здесь возникает вопрос о том, прекращает ли такое отчуждение договор найма и, как следствие, дает ли оно новому собственнику, сданного внаем имущества, право истребовать это имущество у нанимателя или же новый собственник имущества оказывается в положении наймодателя, связанного договором найма, который был заключен ранее прежним собственником.

Согласно общему правилу переход права собственности на имущество, сданное внаем, к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. И здесь, как отмечал профессор Ю.И. Свядосц, «обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику».

Таким образом, новый собственник в данном обязательстве занимает место наймодателя и как следствие приобретает всю совокупность прав и обязанностей последнего.

Например, во Франции при продаже сданной в наем вещи новый собственник не вправе выселить фермера или нанимателя, который имеет удостоверительный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (ст. 1743, 1744 ФГК).

В Германии, согласно § 571 ГГУ, отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости также не прекращает действия договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя. Аналогичная ситуация наблюдается в станах «общего права», где при отчуждении недвижимости наймодателем официально признаваемая вещная природа найма недвижимости обеспечивает нанимателю сохранение всех его прав. Более того, как подчеркивает В. М. Телицин, «наниматель как носитель вещного права, может сам произвести отчуждение своего права на срок его действия, а также заложить его в пределах данного срока».

Иная ситуация в разрешении данной проблемы складывается в законодательстве Швейцарии. Так, если после заключения договора найма сданная внаем вещь была отчуждена наймодателем, то возможность требовать от нового собственника вещи выполнения условий договора найма появляется у нанимателя только в том случае, если приобретатель принял на себя соответствующее обязательство.

Подведем промежуточные итоги. По договору имущественного найма в законодательстве различных государств одна сторона обязуется предоставить другой стороне определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Основные различия в регулировании договора найма недвижимости в зарубежных странах касаются формы этого договора и последствий ее не соблюдения. Также существенные отличия есть в части нормативного закрепления последствий при переходе прав на арендованное имущество.

Содержание договоров аренды недвижимости фактически совпадает в разных странах: наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование имущество и обеспечить последнему возможность нормальной эксплуатации этого имущества; к обязанностям нанимателя относится пользование имуществом добросовестно, вносить плату и так далее.

В целом, законодательное регулирование договора аренды недвижимости в зарубежных странах берет свое начало в римском праве и сохраняет все основные черты этого договора, выработанные римской цивилистической наукой. Кроме того, отчетливо наблюдается сходство в правовом регулировании договора аренды недвижимости в российском и зарубежном праве и в части предмета договора, и содержания и формы и оснований прекращения договора.

Глава 2. Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

2.1 Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.

Данному договору присущие все характерные черты договора аренды, а именно с точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды зданий, сооружений относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в пункте 1 статьи 432 ГК названо условие о предмете договора. В.В. Витрянский считает, что предмет договора аренды, в том числе договора аренды зданий и сооружений, вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершать обязанная сторона. В соответствии с этим предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Хотя при этом автор делает поправку: «Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю».

Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора (хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора). Поэтому, предметом договора аренды должны выступать только соответствующие действия, о которых говорилось выше. А имущество - здание, сооружения, передаваемые в аренду - следует рассматривать как объекты аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (пункт 1 статьи 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условие об арендной плате).

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы (ст. 651 ГК РФ).

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ. В связи с этим, необходимо обратить внимание признаки зданий, выделяемые в юридической литературе: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание». Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Ниже будет рассмотрен правовой режим аренды нежилого помещения как части здания.

Описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера.

Для нежилого помещения в договоре указывается:

точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется);

описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации);

площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией);

назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе).

Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 ГК РФ. Пример: если нежилое помещение находящегося на 5-м этаже специализированного офисного комплекса, литера «Р», по плану БТИ № 46 сдается в аренду, то договор аренды, в котором указано «нежилое помещение по адресу: пр-т Кирова, д. 17, для использования под офис» и к которому не приложен план здания с указанием на нем арендуемого помещения, можно считать незаключенным.

К третьей группе существенных условий договора относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вопрос о рассмотрении формы договора аренды тесно связан с вопросом сроках данного договора. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения может быть заключен сторонами на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой.

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53).

Анализ судебной практики по толкованию и применению ст. 609 ГК РФ показывает, что имеются многочисленные спорные моменты, которые затрудняют использование соответствующих норм на практике.

Следует назвать некоторые из них. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации и так далее.

По первой проблеме, ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года. Здесь существуют различные позиции судов прямо противоположные друг другу. Например, что по вопросу о сроке действия договора аренды здания, сооружения в определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, одни суды считают, что такой договор подлежит государственной регистрации. Другая позиция, что такой не подлежит государственной регистрации.

Во избежание в дальнейшем спорных ситуаций поданному вопросу, Пленум ВАС должен дать рекомендации, сводящиеся к тому, что в таких случаях договор подлежит государственной регистрации. Аналогичным образом должна быть зафиксирована Пленумов ВАС РФ позиция, выработанная судебной практикой о том, что срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года, по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.

По вопросу о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, существует две позиции судов. Одна из них, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Другая - прямо противоположная ей.

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора, а также новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.

Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов. В некоторых случаях суды считают, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации (при условии что он продлен на срок менее года). В других случаях, суды пришли к выводу, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением на срок менее года, в связи с чем общий срок аренды становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации.

Однозначная позиция по данному вопросу должна содержаться в рекомендациях Пленума ВАС РФ. Кроме того, целесообразно закрепить в рекомендациях и еще одну правовую позицию, выработанную судебной практикой о том, что если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и так далее.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями».

Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причиной различного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения.

По вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо. Другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения. И наконец, согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений.

Правильно к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование такой позиции можно привести следующие практически значимые аргументы.

Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.

Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.

В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений.

В целом следует отметить недостаточность и противоречивость нормативного регулирования правоотношений по аренде нежилых помещений, что приводит к определенным трудностям на практике.

Различие объема правомочий, которые арендодатель передает арендатору по договору аренды нежилого помещения (временное владение и пользование или только временное пользование), имеет важное практическое значение.

Как правило, арендатору по договору аренды нежилого помещения предоставляются права владеть и пользоваться нежилым помещением, что выражается в следующем: арендатор в течение срока аренды фактически обладает нежилым помещением, имеет право беспрепятственного доступа к нему в любое время; арендатор самостоятельно определяет режим использования нежилого помещения и доступа к нему третьих лиц; арендатор использует нежилое помещение в соответствии с условиями договора аренды (извлекает «полезные свойства» нежилого помещения).

В качестве возможного варианта изменения законодательства могут служить следующие предложения: ст. 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения.

Представляется необходимым изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число «договор аренды недвижимости».

Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.

Необходимо в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года, за исключением договора аренды предприятий.

С целью устранения возможностей разночтений закона представляется целесообразным прямо указать в ГК РФ на обязательность письменной формы договора аренды любого вида недвижимости и одновременно установить минимальный срок аренды недвижимости, начиная с которого соответствующий договор подлежит государственной регистрации.

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

С учетом вышеизложенного, необходимо подчеркнуть, что определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению, только особо определен предмет аренды - здания и сооружения.

При этом не имеет юридического значения различия между зданием и сооружением, но важно отделять здание от иных построек, не относящихся к недвижимости. В юридической литературе обозначены некоторые признаки зданий и сооружений: искусственность возведения и так далее.

Существенными условиями исследуемого договора являются его предмет и арендная плата. При этом, в качестве предмета такого договора ошибочно признавать имущество, в нашем случае - здание или сооружение. Таковым выступают в договоре аренды здания или сооружения действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

При рассмотрении формы договора аренды, выявлено много спорных моментов, по которым не существует однозначной судебной практики или таковая существует, но, как и в первом случае требует своего отражения в разъяснениях Пленума ВАС. Например, это вопросы касательно регистрации срока договора аренды здания заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок, это вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок и так далее.

Выработан комплекс предложений по изменению ситуации, связанной с недостатками правового регулирования договора аренды нежилого помещения. Доказано, что к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений. Соответственно нужно указать понятие «нежилые и жилые помещения» в ст. 130 ГК РФ, где перечисляются объекты недвижимого имущества. Вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в ГК РФ параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.

2.2 Стороны договора, их права и обязанности

Сторонами договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений могут выступать как юридические, так и физические лица. Не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодателем может являться только лицо, право которого на передаваемое в аренду имущество подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, а также свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или свидетельством о праве хозяйственного ведения или оперативного управления - для государственных или муниципальных предприятий и учреждений, плюс документ, подтверждающий правомочие распоряжаться объектом с согласия собственника - муниципального образования, субъекта Российской Федерации или Российской Федерации. Если право на объект нежилого фонда было приобретено лицом до 1998 г., когда государственная регистрация объектов недвижимости еще не производилась органами юстиции, то такого свидетельства у арендодателя может и не оказаться. Будет достаточно правоустанавливающего документа на нежилое помещение, например договора купли-продажи или судебного решения о признании права собственности.

Основной обязанностью арендодателя, которая вытекает из смысла договора имущественного найма (и аренды) является обязанность предоставления вещи нанимателю. Пункт 2 ст. 611 ГК РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное.), если иное не предусмотрено договором, передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества.

Подробнее этот вопрос будет рассмотрен в параграфе, посвященном исполнению договора аренды.

В договоре аренды здания или сооружения стороны должны распределить между собой обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды.

В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Определенной проблемой является то, что действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», а это является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г.

Рассматривая техническое значение термина «капитальный ремонт» можно придти к выводу, что он представляет собой ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.

Судебная практика подтверждает, что проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.

Обязанность по производству капремонта разделена на две составляющие: само производство ремонта и несение расходов по нему. На практике возникают ситуации, когда стороны договариваются, что ремонт производит арендатор, не уточняя, за чей счет он будет осуществлен. Кроме того, определение бремени расходов связано с доказыванием необходимости проведения капремонта и размеров произведенных затрат. Таким образом, у сторон может возникнуть вопрос о том, должен ли арендатор, обязанный производить такой ремонт, нести и расходы по нему.

По вопросу о том, кто несет расходы на капитальный ремонт, когда в договоре аренды указано, что его обязан проводить арендатор, но не установлено за чей счет, существует две позиции судов.

В одних случаях суд пришел к выводу, что если по договору капремонт производит арендатор, но не установлено, за чей счет, расходы на ремонт несет арендатор. Также есть позиция, что если по договору капремонт производит арендатор, но не установлено, за чей счет, расходы на ремонт несет арендодатель и он обязан возместить арендатору стоимость такого ремонта.

Обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В литературе высказано мнение, что улучшением имущества следует считать не только придание ему новых свойств, но и устранение ранее имевшихся недостатков, которые препятствовали нормальному использованию или снижали эффект от такого использования.

Исходя из анализа норм действующего гражданского законодательства обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества возникает при наличии двух основных условий: а) имелось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений; б) использование собственных средств в качестве источника финансирования производства неотделимых улучшений.

На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

По вопросу соотношения понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» есть судебные решения, в которых капитальный ремонт арендуемого имущества признан его неотделимым улучшением. В других решениях говориться об их различной правовой природе: «...Помимо этого, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды № 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.

Однако, такой вывод сделан судом при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не принято во внимание, что законодателем разделены понятия улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) и работ по капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ), которые могут быть компенсированы и во время действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции...»

Есть и судебные решения, где сказано, что если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае если до подписания договора аренды арендатору станет известно о наличии недостатков помещения, подлежащих устранению посредством проведения текущего ремонта, то одно только их указание в договоре аренды освободит арендодателя от ответственности за их устранение.

В связи с этим перед арендатором возникает вопрос о том, как, с одной стороны, указать в договоре на наличие недостатков, а с другой - возложить на арендодателя обязанность по их устранению, учитывая, что после указания в договоре на такие недостатки арендодатель будет освобожден от ответственности, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Представляется, что правильным решением проблемы будет четкое распределение в договоре обязанностей по проведению текущего ремонта помещения, поскольку он, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, может быть возложен как на арендатора, так и на арендодателя.

Соответственно, если при подписании договора аренды стороны перечислят в нем все обнаруженные недостатки и установят обязанность арендодателя по их устранению в определенный срок путем проведения текущего ремонта, то такое условие, касающееся обязанностей сторон по содержанию имущества (регулируемое ст. 421 и п. 2 ст. 616 ГК РФ), не будет вступать в противоречие с п. 2 ст. 612 ГК РФ, касающимся ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Исходя из возможности разделения обязанностей по проведению ремонта в помещении между сторонами, в одном из дел суд посчитал, что затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежат возмещению арендодателем, так как стороны распределили между собой обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, что соответствует ст. 616 ГК РФ.

Одной из основных обязанностей нанимателя (арендатора) является обязанность внесения арендной платы

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Как было указано выше, размер арендной платы следует считать существенным условием договора аренды нежилого помещения. Размер арендной платы может быть установлен:

а) за объект аренды в целом;

б) за единицу общей площади объекта аренды. В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;

в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и так далее.). В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и так далее.) или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).

Однако стороны могут предусмотреть неденежную форму арендной платы, например: встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг и так далее.

Однако, например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данных случаях арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, соответственно, утрачивается необходимый признак возмездности договора аренды нежилого помещения (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Причем, по мнению судей, изложенному в Определении ВАС Российской Федерации от 8 июня 2009 г. № 7103/09 по делу № А03-7687/2008-11, изменить арендную плату можно не ранее чем через год после заключения арендного соглашения. Аналогичной точки зрения придерживаются и судьи Поволжского округа, на что указывает Постановление ФАС от 24 июля 2009 г. по делу № А57-22582/07.

Некоторыми учеными высказывается мысль о том, что применительно к договору аренды здания цена состоит из двух составляющих: в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием и сооружением и плата за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Исключение составляют случаи, когда иное прямо предусмотрено законом или договором. В частности, стороны вправе согласовать дополнительную плату за земельный участок, на котором расположено здание.

Действующее гражданское законодательство не требует от сторон определять состав или структуру арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование ее размера.

Определенные вопросы вызывает и уяснение сущности и места дополнительных платежей, таких как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и тому подобное. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам «сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению». Такой подход не совсем верен. Понимание здания, как объекта аренды, должно быть целостным, «как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)».

На практике условия договора предусматривают, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

Арендатор обязан использовать объект аренды:

во-первых, в соответствии с назначением объекта аренды. Например, далеко не каждое нежилое помещение может быть использовано для производственных целей (ввиду несоответствия техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям);

во-вторых, в соответствии с условиями, предусмотренными непосредственно в договоре аренды.

Так, в договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть следующие условия по использованию арендатором объекта аренды:

а) использование только для конкретного вида предпринимательской деятельности

б) ограничения по размещению арендатором каких-либо навесных устройств и оборудования на внешней стороне и фасаде здания либо их размещение только с предварительного согласия арендодателя и некоторые другие.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Законодатель разделяет понятия передачи самого объекта аренды как имущества и передачи права аренды как имущественного права.

Достаточно часто стороны договора аренды включают в договор условие о праве арендатора без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В связи с этим на практике возникают споры относительно необходимости получения согласия арендодателя на сдачу в субаренду части арендованного имущества.

Из анализа в частности текста Постановления ФАС Уральского округа от 06.05.2010 № Ф09-2476/10-С6 по делу № А47-7366/2008 можно сделать вывод, что наличие в договоре условия о праве сдавать в субаренду все арендуемые помещения без дополнительного согласия собственника имущества не освобождает арендатора от необходимости получить согласие на сдачу в субаренду части указанных помещений.

На основании статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении такого договора.

Но если такого запрета не установлено, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Так по одному из дел «...судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО «Пассажирский порт» нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 № 469, от 19.08.2003 № 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 № 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО «Пассажирский порт» преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок...»

Если у арендодателя нет фактической возможности предоставить имущество для определенной цели, арендатор может быть лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Подведем некоторые итоги. Особенность арендодателя как участника договора аренды здания или сооружения состоит в том, что он обязательно должен иметь право на передаваемое в аренду имущество, которое подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами.

Основная обязанность арендодателя - предоставление вещи нанимателю, но не только путем физической передачи самой вещи, но еще и сопроводительных документов. Главной обязанностью арендатора - своевременное внесение арендных платежей.

Спорные моменты содержания договора аренды связаны с неурегулированностью понятия «капитальный ремонт», порядка взаимоотношений сторон во время его проведения, если капитальный ремонт создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды, определения стороны, которая несет расходы на капитальный ремонт, когда в договоре аренды указано, что его обязан проводить арендатор, но не установлено за чей счет, соотношение капитального ремонта и неотделимых улучшений. По этим и другим спорным вопросам, затронутым в настоящем параграфе, целесообразно выработать рекомендации на уровне разъяснения Пленума ВАС, учитывая, что определенная практика разрешения этих споров уже сложилась, хотя и носит в основном неоднозначный характер.

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Если у арендодателя нет фактической возможности предоставить имущество для определенной цели, арендатор может быть лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Глава 3. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения

3.1 Исполнение, расторжение и прекращение договора аренды

Главная обязанность арендодателя состоит в передаче здания или сооружения арендодателю, о чем должен быть составлен соответствующий передаточный акт. При этом обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Ниже необходимо рассмотреть некоторые вопросы, связанные с составлением передаточного акта.

Составляя акт приема-передачи здания/сооружения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую «лаконичность» акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, по справедливым рекомендациям специалистов, в обязательном порядке необходимо также указать:

характеристики объекта и его площадь;

функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности);

состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и так далее.);

необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта (если таковая имеется);

возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);

состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и так далее.);

показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;

факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);

оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.

Отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества.

Так, по одному из дел, суд указал следующее «...отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду. МУ Управление основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением № 2 к договору. Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.

Довод заявителя о том, что принятие ответчиком во временное владение и пользование спорного имущества подтверждается актом о возврате имущества от 30.06.2006 и письмом от 21.09.2006 № 882/0035 судом кассационной инстанции во внимание не принимается.».

В то же время, отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о не передаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение.

На практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору. Здесь позиции судов разделились. Одни считают такой акт единственно допустимым доказательством передачи имущества, другие его таковым не считают.

Правильно судам ориентировать именно на позицию ВАС РФ, выраженную в одном из дел: «Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно общество должно было доказать, что, несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта, банк фактически принял помещения в долгосрочную аренду. Между тем общество такого рода доказательств не представило». Т.е. видно, что ВАС РФ допускает существование иных доказательств, подтверждающих факт передачи имущества в аренду, кроме акта.

Арендодатель вправе в судебном порядке понудить арендатора подписать акт приема-передачи при прекращении договора. Данный вывод также следует из анализа судебной практики.

Пункт 2 ст. 611 ГК РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное.), если иное не предусмотрено договором.

Использование отдельных видов имущества без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

Если фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы.

Например, по одному из дел «...общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной им арендной платы, ссылаясь на невозможность использования здания по назначению ввиду технической его непригодности и отсутствие документов (технический паспорт, сертификат качества и тому подобное.), относящихся к предмету договора.

Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьей 15 ГК РФ о возмещении убытков во взаимосвязи со статьями 611, 612, 614 и 620 ГК РФ, регламентирующими вопросы их возмещения в случае сдачи в аренду имущества без соответствующих принадлежностей и с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.

Как установлено судом первой инстанции, здание принято арендатором по акту одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и до его расторжения по инициативе департамента регулярно вносил арендную плату.

В этой связи следует согласиться с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска...».

Если арендатор не потребовал от арендодателя представить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем правил ст. 611 ГК РФ.

Если использование имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления.

Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Перечень, оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГК РФ. Их можно условно разделить на 4 категории:

) по сроку договора аренды:

а) по истечении срока, определенного договором;

б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;

) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

) по волеизъявлению арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:

а) не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

) по волеизъявлению любой из сторон, если:

а) другая сторона существенно нарушает условия договора (при этом под «существенным» понимается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны столь серьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

б) она (сторона) в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Важно отметить, что расторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Важно рассмотрение в рамках настоящего исследования некоторых наиболее характерных или специфических оснований для расторжения договора аренды зданий/сооружений.

По требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Обычно в договорах аренды недвижимого имущества указывается цель его использования: в качестве офисных помещений, под склад (возможно, с указанием объектов хранения), для производства какой-либо продукции и тому подобное.

Таким образом, если арендатор в помещении, переданном ему в аренду под офис, занимается производством, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Так, например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с существенным нарушением последним условий договора, выразившимся в использовании арендованных помещений не по назначению. По условиям договора аренды нежилое помещение было передано в аренду для использования под служебные цели, вместо этого арендатор использовал помещение под сауну. Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции указал, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, и сослался на ст. ст. 619, 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было оставлено кассационной инстанцией без изменения.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 615, 622 ГК РФ).

В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.

Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя вместе с предыдущим основанием как существенное нарушение условий договора.

Ухудшение арендованного имущества может заключаться, например, в перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия на то арендодателя.

Так, например, между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на нежилое помещение, являющееся памятником архитектуры, в соответствии с которым арендатор был обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию по плановому заданию арендодателя и в установленные сторонами сроки. Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций.

Также Постановлением ФАС МО от 22.01.2004 по делу № КГ-А40/11057-03 были оставлены в силе решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, которыми был удовлетворен иск арендодателя о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями договора арендатором, которые выразились в перепланировке помещений без согласия собственника, ухудшении имущества, нахождении сторонних организаций в арендуемых помещениях, несвоевременности внесения арендных платежей. В частности, арендатор не выполнял условия договора аренды о содержании помещений в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии, проведении текущего ремонта, арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находились в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требовали текущего и капитального ремонта, что было подтверждено соответствующими актами проверки, а также заключением оценочной организации, на основании чего суд сделал вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось.

В связи с этим возник вопрос о том, является ли препятствием установление пропускного режима в здание, когда арендуется помещение в здании.

Ответ на рассматриваемый вопрос зависит от того, когда арендодатель установил пропускной режим - до заключения договора аренды или после.

Установление арендодателем пропускного режима до заключения сторонами договора аренды само по себе не может расцениваться как установление арендодателем препятствий в пользовании арендованным помещением.

Если же пропускной режим, препятствующий покупателям забирать товары был установлен после заключения договора аренды, то арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Он может обосновать это тем, что арендодатель создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора, так как при заключении договора аренды данное условие оговорено не было.

Как показывает практика, при предъявлении исков о расторжении договоров аренды истцами часто используется не одно основание, а несколько, предусмотренных, например, разными пунктами ст. 619 ГК РФ и разными статьями, поскольку нередко они взаимосвязаны и вытекают одно из другого.

Как уже говорилось, до обращения с исковым заявлением в суд арендодатель обязан выполнить требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако одного предупреждения недостаточно.

Президиум ВАС РФ указывает на то, что к отношениям аренды применяется общее правило о расторжении договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Поэтому помимо предупреждения о необходимости исполнения арендатором своего обязательства по договору арендодатель также обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этого обязательства в разумный срок.

Только при выполнении этих двух условий досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден арендодателем.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке необязательно может осуществляться только судом. Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут досрочно арендодателем и во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договора, причем основаниями для расторжения договора могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением арендатором условия договора.

В том случае, если договор аренды недвижимого имущества заключается на неопределенный срок, то в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ любая из сторон договора вправе в любое время расторгнуть договор аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом законом или в самом договоре аренды может быть установлен иной срок для предупреждения другой стороны о прекращении договора.

Здесь правомерен вопрос о том, можно ли по аналогии с бессрочным договором аренды предусмотреть в договоре аренды, заключенном на определенный срок, условие о расторжении договора в любое время по желанию арендодателя во внесудебном порядке с предупреждением арендатора за установленный в договоре промежуток времени до предполагаемой даты расторжения. Правильно считать это возможным. Данный случай расторжения договора можно отнести к основаниям досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

В.М. Коссак, исследуя соотношение категорий «расторжение договора» и «прекращение» договорных обязательств, пришел к выводу, что расторжение может иметь место только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Как правило, основанием к этому является неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон своих договорных обязательств или обстоятельства форс-мажорного характера.

По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды. Однако и до истечения срока аренды договор может прекратить свое действие. Это происходит в следующих случаях:

достижения сторонами соглашения о прекращении договора;

досрочного расторжения договора, которое может случиться как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);

признания договора аренды недействительным;

гибели объекта аренды.

При наличии взаимного согласия сторон, т.е. по соглашению сторон, договор аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК РФ). Поэтому если, к примеру, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо зарегистрировать.

Расторжение договора аренды возможно не только по соглашению сторон, но и по инициативе одной из сторон.

Зачастую в договоре аренды можно встретить условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону.

Президиум ВАС РФ указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя - как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны. Иными словами, закон допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды, даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена.

Договор аренды может прекратить свое действие и в результате признания его недействительным. Общие положения о недействительности сделок содержатся в пар. 2 гл. 9 ГК РФ. К примеру, недействительным будет договор аренды, совершенный недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ), лицом, у которого ограничена правоспособность (ст. 173 ГК РФ), или если лицо действовало под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а также в других установленных законом случаях.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа принял решение, признав недействительным договор аренды нежилых помещений, так как агентство по управлению федеральным имуществом не вправе было выступать арендодателем по данному договору. В другом деле договор аренды недвижимости был заключен неуполномоченным лицом. В результате суд признал этот договор недействительным.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

Итак, необходимо сделать следующие выводы из вышеизложенного. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Приводятся рекомендации по тому, что должно содержаться в акте передачи недвижимости по договору аренды. На практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору. Нет, не является и во избежание в дальнейшем появления противоречивой судебной практики по данному вопросу, решение этого вопроса должно найти отражение в разъяснениях Пленума ВАС.

Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Приводятся основания расторжения договора аренды здания, которые разделены на четыре группы: по сроку договора аренды, по волеизъявлению арендатора, арендодателя, и по волеизъявлению любой из сторон. Как показывает практика, при предъявлении исков о расторжении договоров аренды истцами часто используется не одно основание, а несколько. До обращения с исковым заявлением в суд арендодатель обязан выполнить требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора. Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут досрочно арендодателем и во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договора, причем основаниями для расторжения договора могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением арендатором условия договора.

По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды, но возможно и досрочное прекращение. При этом арендатор должен возвратить имущество арендодателю.

.2 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды

Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. Так, В.А. Тархов считает, что юридическая ответственность, регулируемая правом, - это обязанность дать отчет в своих действиях.

Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, и ей присущи все отмеченные признаки.

Нарушитель несет гражданско-правовую ответственность перед лицом, чье право он нарушил. Имущественные санкции, возлагаемые на правонарушителя, взыскиваются в пользу потерпевшей стороны. Привлечение нарушителя к ответственности в виде возмещения ущерба требует наличия определенных условий (обстоятельств), являющихся типичными для гражданских правонарушений. К числу таковых относятся: противоправный характер поведения (действия или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность; причинная связь противоправного поведения нарушителя с наступающими вредоносными последствиями; вина правонарушителя; наличие у потерпевшего лица убытков. Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица.

П.п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ установлена безусловная обязанность арендодателя возместить убытки, связанные с задержкой предоставления имущества арендатору; п. 1 ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества, даже если во время заключения договора он не знал об их существовании; ст. 616 ГК РФ предоставляет право арендатору требовать от арендодателя возмещения убытков в случае нарушения последним обязанности по проведению капитального ремонта и так далее.

После подписания договора аренды не исключена вероятность того, что арендодатель начнет уклоняться от предоставления имущества арендатору. Если это произойдет, арендатор получит право истребовать имущество в принудительном порядке - через суд (п. 3 ст. 611, ст. 398 ГК РФ).

Помимо принудительного изъятия у арендодателя имущества, арендатор сможет взыскать с него еще и убытки, вызванные задержкой в передаче имущества. Например, если он в результате уклонения арендодателя от передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и другие расходы. Кроме того, в сложившейся ситуации арендатор может действовать и другим способом, а именно - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Общие требования к качеству объектов аренды, передаваемых арендатору, содержатся в ст. 611 ГК РФ, ответственность за которое на этапе передачи возлагается на арендодателя с некоторыми исключениями, предусмотренными ст. 612 ГК РФ.

По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору помещение, здание, сооружение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Качество помещения, здания, сооружения - это условие договора аренды, которое может быть согласовано сторонами. Они признаются качественными, если арендатор уведомлен о недостатках; некачественными - если арендатор не знал о недостатках, которые выявлены во время или после принятия их в аренду, но при условии, что такие недостатки возникли до заключения договора или принятия здания, сооружения, помещения.

Возложение на арендодателя обязанности по предоставлению качественного здания, сооружения подкреплена нормой об ответственности, которая стимулирует арендодателя до заключения договора честно указать на имеющиеся скрытые недостатки и не утаивать видимые.

Правило п. 1 ст. 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, действует только в отношении скрытых недостатков.

Скрытые недостатки не могут быть выявлены в процессе обычного осмотра. Причем арендодатель может и не знать о них, а может их просто скрывать.

К скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если здание, сооружение, помещение должно отапливаться, а принятие помещения в летнее время не давало возможности проверить исправность системы отопления), отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов, например навесные потолки скрывают трещины в основном потолочном пространстве) и тому подобное.

Если не указанные в договоре недостатки являются скрытыми и при осмотре не могут быть выявлены, то арендатор вправе требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки.

В случае выявления скрытых недостатков, не указанных в договоре или акте, у арендатора появляются права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность - это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить объект аренды аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего. И наконец, третья возможность - право потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного здания/сооружения. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 ГК РФ вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи.

Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду здания/сооружения, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.

Одним из элементов состава правонарушения является вина. Под виной понимается отношение правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его последствиям.

Вина арендодателя состоит в том, что он не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей.

На практике часто возникает вопрос о том, какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества. Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению, как в следующем примере: «...спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ».

Вместе с тем в судебной практике имел место случай, когда невозможность использования имущества по целевому назначению не была признана недостатком, поскольку в договоре не было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество.

Невыполнение арендодателем обязанности (отказ от проведения ремонта, непроведение ремонтных работ в установленные в договоре сроки либо в разумный срок) осуществлять капитальный ремонт дает право арендатору по своему выбору предпринять следующие действия (п. 1 ст. 616 ГК РФ):

) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

) потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Судебной практике известно много дел, возникших из споров по поводу ремонта арендованного имущества. В качестве примера приведем лишь одно Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4525. Суд рассмотрел следующую ситуацию. Акционерное общество арендовало у городского комитета по управлению имуществом нежилые помещения. При передаче помещений в аренду стороны в акте приема-передачи указали, что в передаваемых в аренду помещениях неисправна система отопления и требуется ее замена. Четыре года арендодатель тянул с ремонтом. Тогда арендатор нанял ремонтную организацию и произвел замену системы отопления. А потом обратился с иском к арендодателю о взыскании денежной суммы в возмещение стоимости произведенного капитального ремонта. Суд требования арендатора удовлетворил в полном объеме.

Таким образом, ответственность по договору аренды здания или сооружения установлена нормами ГК РФ: п.п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ установлена безусловная обязанность арендодателя возместить убытки, связанные с задержкой предоставления имущества арендатору; п. 1 ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества, даже если во время заключения договора он не знал об их существовании; ст. 616 ГК РФ предоставляет право арендатору требовать от арендодателя возмещения убытков в случае нарушения последним обязанности по проведению капитального ремонта; и так далее. Для привлечения к ответственности необходимо противоправное действие/бездействия лица, вина, последствия, причинная связь последствий и действий, наступление убытков.

Так, арендатор, не получив имущества в аренду вовремя или получив в ненадлежащем состоянии, имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного здания/сооружения. Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду здания/сооружения, что он должен был сделать; вина - состоит в том, что арендодатель не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него.

Заключение

Итак, в работе исследованы различные аспекты договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и в частности история регулирования договора в дореволюционном и советском праве, правовая природа этого договора, его срок, форма, предмет, содержание, условия исполнения, особенности прекращения, ответственность по агентскому договору. Анализ проводился с привлечением последних научных исследований по выбранной теме, обновленного законодательства и практики его применения. Все это позволяет констатировать достижение цели работы, заявленной в начале исследований, и решения задач по ее достижению.

Наиболее важные выводы по теме дипломной работы можно сформулировать нижеследующим образом.

Во-первых что касается истории вопроса, то необходимо отметить, что правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. Легального определения договора имущественного найма не было, но таковое было выработано в цивилистической науке. Под договором найма понимался договор в котором одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Договор найма приравнивался к договору аренды. Допускалась аренда в том числе и недвижимого имущества. К моменту принятия ГК РФ 1994 г. в теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды: как гражданско-правового договора имущественного найма, известного римскому и дореволюционному российскому праву и как инструмента разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций. ГК РФ 1994 вернул договору аренды его нормальное цивилистическое содержание и в нем впервые договор аренды зданий или сооружений был выделен в самостоятельный вид договора аренды.

В-вторых, договор аренды зданий/сооружений является предметом регулирования законодательства зарубежных стран. Последнее берет свое начало в римском праве и сохраняет все основные черты этого договора, выработанные римской цивилистической наукой; наблюдается сходство в правовом регулировании договора аренды недвижимости в российском и зарубежном праве и в части предмета договора, и содержания и формы и оснований прекращения договора.

В-третьих, что понятия исследуемого договора, то в действующем российском гражданском законодательстве определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению договора аренды, только особо определен предмет аренды - здания и сооружения. Не имеет юридического значения фактические различия между зданием и сооружением, но важно отделять здание от иных построек, не относящихся к недвижимости. Для этого следует обратиться к юридической литературе, содержащей признаки зданий и сооружений: искусственность возведения и так далее.

В-четвертых, существенными условиями исследуемого договора являются его предмет и арендная плата. В качестве предмета договора ошибочно признавать имущество, в нашем случае - здание или сооружение. Таковым выступают в договоре аренды здания или сооружения - действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

В-пятых, рассмотрение формы договора аренды, выявило много спорных моментов, по которым не существует однозначной судебной практики или таковая существует, но, как и в первом случае требует своего отражения в разъяснениях Пленума ВАС. Например, это вопросы касательно регистрации срока договора аренды здания заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок, это вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок и так далее.

В-шестых, следует реализовать комплекс предложений по изменению ситуации в части недостатков правового регулирования договора аренды нежилого помещения. К правоотношениям по аренде нежилых помещений должны применяться общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений, для чего необходимо ввести категорию «нежилые и жилые помещения» в ст. 130 ГК РФ, где перечисляются объекты недвижимого имущества. Также необходимо вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.

В-седьмых, что касается заключения содержания исследуемого договора, то особенность арендодателя как участника договора аренды здания или сооружения состоит в том, что он обязательно должен иметь право на передаваемое в аренду имущество, которое подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами. Основная обязанность арендодателя - предоставление вещи нанимателю, но не только путем физической передачи самой вещи, но еще и сопроводительных документов. Главной обязанностью арендатора - своевременное внесение арендных платежей.

В-восьмых, требует устранить спорные моменты, связанные с актом приема-передачи имущества по договору аренды. На практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору. Нет, не является. И во избежание в дальнейшем появления противоречивой судебной практики по данному вопросу, решение поднятого вопроса должно найти отражение в рекомендациях Пленума ВАС.

В-девятых, положения об ответственности сторон по исследованию договора аренды требуют своей дальнейшей теоретической разработки. ГК РФ установлена безусловная обязанность арендодателя возместить убытки, связанные с задержкой предоставления имущества арендатору; ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества, даже если во время заключения договора он не знал об их существовании; ГК РФ предоставляет право арендатору требовать от арендодателя возмещения убытков в случае нарушения последним обязанности по проведению капитального ремонта. Для привлечения к ответственности необходимо противоправное действие/бездействия лица, вина, последствия, причинная связь последствий и действий, наступление убытков.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г., с изм. от 14.10.2005) // Российская газета. 25 декабря 1993 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 18.11.2002. № 46. Ст. 4532.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

Налоговый кодекс (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 07.08.2000. № 32. Ст. 3340.

Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. № 25, ст. 481.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

Научная и иная литература

Анненков К. Система русского гражданского права. Т.4. Отдельные обязательства. СПб., 1904

Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. 2006. № 5.

Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2 / Брагинский М.И., Витрянский В.В. - М.: Статут, 2006. - 780 c.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 182 - 183.

Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1996. № 3. С. 8

Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. - М.: 2006. - 174 с.

Гражданское право: Учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. Т. 2, полутом 2. - 544 с.

Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. на соик. уч. степ. канд. юрид. наук по спец.12.00.03. Рязань, 2002. С.59.

Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. - 528 с.

Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 8

Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право / Жалинский А.Э., Рерихт А.А. - М.: Спарк, 2001. - 767 c.

Жигачев А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975

Коссак В.М. О соотношении категорий «расторжение» и «прекращение» договорных обязательств // Вестник Хмельницкого ИРУиП. Хмельницк, 2002.

Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. 2008. № 11

Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) - М.: Из-во Иностранная литература, 1996. - С.509.

Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК РФ / Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006.

Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений //Адвокат. 1997. № 3.

Муратова Д Расторжение договора аренды недвижимого имущества без согласия арендатора // Финансовая газета», 2007, № 33

Новицкий И.Б. Имущественный наем // Право и жизнь, 1922. № 2.

Основные принципы гражданского права во Франции - М.: Изд-во Фр. Орг. Техн. Сотрудничества, 1994. - 212 c.

Пахман С.В. Обычное гражданское право в России / Пахман С.В.; Под ред., с предисл.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 2003. - 736 c.

Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 2.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3-х томах. Т. 2 / Победоносцев К.П.; Под ред.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 2003. - 656 c.

Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М, 1998.

Толстой В.С. Исполнение обязательств. М: Юрид. лит., 1973.

Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев, 1907.

Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 11

Хрестоматия по истории отечественного государства и права, X век - 1917 год / Сост.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 1998. - 381 c.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изданию 1907 г. / Шершеневич Г.Ф. - М.: Спарк, 1995. - 556 c.