Аренда зданий
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
ФГБОУ ВПО «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ»
ИНСТИТУТ
ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ
НАПРАВЛЕНИЕ
«Юриспруденция»
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине:
Гражданское право Российской Федерации
Тема: Аренда зданий
Содержание
Введение
. Общая
характеристика договора аренды
.1 Понятие
договора аренды
.2 Договор
аренды здания (сооружения)
.3 Особенности
отдельных договоров аренды зданий (сооружений)
.4 Правовое
регулирование договора аренды зданий (сооружений)
. Содержание
договора аренды зданий и сооружений
.1 Предмет
договора аренды зданий и сооружений
.2 Субъекты
и содержание договора аренды зданий и сооружений
.2.1 Права и
обязанности арендодателя
.2.2 Права и
обязанности арендатора
3. Исполнение
обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду
Заключение
Список
использованной литературы
Введение
Актуальность темы исследования. Переход России к рыночной экономике
неизбежно привел к расширению сферы рыночных отношений, тем самым к широкому
использованию субъектов имущественного оборота договора аренды как инструмента
регулирования хозяйственных связей. Само понятие «аренда» трактуется как
временное возмездное пользование чужим имуществом на определенных условиях.
Аренда обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в
различных сферах экономики. Институт аренды представляет собой типичные
отношения по переходу имущества во временное пользование или владение на
возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию
имуществом. Договор имущественного найма может встречаться как в однократных
случаях для сторон, а также служить основной или одной из основных задач
контрагента, сфера деятельности которых основывается на обслуживании иных лиц
путем сдачи им имущества внаем. Аренда широко используется в отношениях
юридических лиц между собой, а также юридические лица взаимодействуют с
гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и
бытовых потребностей. Сторонами договора аренды также могут выступать
государство и муниципальные образования, которые в свою очередь, сохраняя право
собственности на имущество, получают определенный источник дохода.
Степень разработанности темы. Договор аренды, в том числе аренды
зданий и сооружений, был изучен и описан во многих источниках литературы,
авторами которых являлись, например: Абесалашвили М.З., Авдеевым В.В.,
Барановской И.Г., Буякевичем С.Г., Жевлакович М.С., Захаровым Р.А., Калпиным
А.Г., Нарушкевичем С.В., Скребовой О.П., Чаркиным С.А. и др. Несмотря на это
правоприменительная практика часто сталкивается с вопросами в разрешении споров
между сторонами в договорах аренды. Это также свидетельствует об актуальности
выбранной темы курсовой работы.
Целью работы является исследование договора аренды зданий и сооружений.
Задачами для раскрытия цели:
определить договор аренды зданий и сооружений как разновидность договоров
аренды;
охарактеризовать понятие и содержание договора аренды зданий и
сооружений;
провести анализ порядка исполнения обязательства по передаче здания
(сооружения) в аренду.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор
аренды зданий и сооружений, труды российских ученых в этой области, а также
существующая договорная и правоприменительная практика.
В качестве объекта исследования выступают общественные отношения,
возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды
зданий и сооружений.
Теоретической основой работы являются исследования российских авторов, посвященные
анализируемой проблематике.
Методологию исследования сравнительный, системно-структурный и
статистический методы исследования, а также анализ эмпирических материалов. В
работе использовались отдельные положения Конституции и соответствующих законов
Российской Федерации, научные труды в области гражданского права, других
отраслей знания. Это предопределило комплексный подход к теме исследования.
Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами
исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка
литературы.
1. Общая характеристика договора аренды
.1 Понятие договора аренды
договор аренда здание право
Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это
предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на
договорных условиях за плату.
Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются
главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ
определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование за
установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную плату.
Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды
договора аренды:
прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);
аренда транспортного средства (с предоставлением услуг
по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и без
предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ));
аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);
аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);
финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).
Заключая договор аренды, следует помнить об одной
особенности: если в договоре не определено передаваемое арендатору право на соответствующий
земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит
право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или
сооружением и необходима для его использования в соответствии с его
назначением.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса РФ
по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей
прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть
земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования. Если арендодатель является собственником этого земельного
участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на
указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре
аренды. Если в договоре не указано предоставление арендатору такого права, то в
соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса РФ он может
пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием или
сооружением и необходима для его использования в соответствии с его
назначением.
Если земельный участок, на котором находится здание
или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то
допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника
земельного участка. Однако это не должно противоречить условиям пользования
земельным участком, установленным законом или договором с собственником
земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится
арендованное здание или сооружение, за арендатором сохраняется право
пользования той частью участка, на которой находится объект недвижимости и
которая необходима для нормальной эксплуатации этого объекта (то есть на тех же
условиях, что и до продажи участка).
Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и
арендатор.
Арендодатель - собственник имущества или лицо,
управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК
РФ). Таким образом, право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности.
В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать
юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской
Федерации, муниципальные образования.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Закон дает ему
право по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему
имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать
свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, при этом оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом.
Очень ответственно следует отнестись к составлению
договора. Юридически грамотно оформленный договор поможет избежать в будущем
множества проблем. Прежде всего, следует уделить максимум внимания информации
об объекте аренды, а также тому, кто является его собственником. Как говорилось
выше, сдавать имущество в аренду имеют право только собственник и
уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ). Договор, заключенный теми,
кто не является собственниками объекта аренды, может повлечь множество
сложностей для арендатора. Например, настоящий владелец в любое время может
потребовать от него "освободить" арендуемый объект. Важно, что в такой
ситуации суд в любом случае встанет на сторону собственника, поскольку подобные
сделки в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса РФ будут признаны
недействительными, так как они не соответствуют требованиям закона.
Чтобы исключить такие трудности, нужно еще перед
подписанием договора удостовериться в том, что у арендодателя есть право на
владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив
выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осторожность
никогда не будет излишней и поможет избежать неприятностей, связанных с
недействительностью соглашения.
Арендатор - лицо, которое получает во
временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия
тоже вправе сдавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении, но
при условии, что на это получено согласие собственника (ст. 295 ГК РФ). В
качестве арендодателей могут выступать и казенные предприятия, но сдача в
аренду имущества, находящегося в оперативном управлении, также возможна только
с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ).
Статья 606 Гражданского кодекса РФ гласит, что плоды,
продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования
арендованного имущества в соответствии с договором, являются его
собственностью. Это правило обязательно для всех заключающих договор аренды и
не может быть изменено договором. Иными словами, стороны не могут включить в
договор условие, предусматривающее, что плоды (продукция, доходы), полученные
арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат
арендодателю. Если все-таки подобное условие будет включено в договор, то он
будет считаться недействительным.
Напомним, что сделка, не соответствующая требованиям
закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что
такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.
168 ГК РФ). Последствия недействительности сделок установлены в статье 180
Гражданского кодекса РФ.
Однако договор аренды может предусматривать, что часть
продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор
передает (реализует) арендодателю.
Арендатор вправе распоряжаться своими правами,
предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:
сдавать арендованное имущество в субаренду;
передавать свои права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем);
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное
пользование;
отдавать арендные права в залог;
вносить арендные права в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в
производственный кооператив.
По общему правилу все эти операции арендатор может
осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие
арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в
дополнительном соглашении к нему.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ в аренду
могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты,
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Одним из существенных условий договора аренды является
условие об объекте аренды. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие четко установить
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Так,
например, при аренде здания или сооружения в договоре должен быть указан его
точный адрес, при аренде автомобиля - его марка и государственный номер, номер
кузова, цвет, год выпуска. Если указанные данные отсутствуют, то объект,
подлежащий передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор считается незаключенным.
По общему правилу, установленному статьей 160
Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме совершается путем
составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или
лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут быть заключены путем составления
одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами
посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или
иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны
по договору.
В простой письменной форме совершаются сделки (за
исключением сделок, требующих нотариального удостоверения):
) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
Последствия несоблюдения простой письменной формы
закреплены в статье 162 Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение простой
письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в
подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их
права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных
в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки
влечет ее недействительность.
Положения статьи 609 Гражданского кодекса РФ требуют,
чтобы договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть
заключен в письменной форме. Следует обратить внимание, что независимо от
срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является
сторонами договора, в письменной форме должны заключаться следующие договоры:
аренды транспортных средств;
аренды зданий и сооружений;
аренды предприятий;
проката.
Напомним, что в целях применения пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса РФ равным году признается срок действия договора аренды
здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года
до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного
письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66).
Помимо этого договор аренды недвижимости требует еще и
обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество -
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация
является единственным доказательством существования зарегистрированного права,
которое может быть оспорено только в судебном порядке.
1.2 Договор аренды здания (сооружения)
Основы арендных отношений, обязанности сторон договора
аренды установлены гл.34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В
соответствии с п.1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания арендодатель
обязуется передать арендатору здание во временное владение и пользование или во
временное пользование.
Пунктом 1 ст.651 ГК РФ установлено, что договор аренды
здания заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами.
Согласно п.1 ст.654 ГК РФ договор аренды здания должен
предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами
в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания
считается незаключенным. Исходя из этой нормы ГК РФ, Президиум Высшего
Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор
практики разрешения споров, связанных с арендой" (п.12; далее -
Информационное письмо N 66) сообщил, что в качестве формы арендной платы не
может рассматриваться возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных
услуг.
При заключении договора аренды здания или помещения
следует иметь в виду норму ст.609 ГК РФ, согласно которой договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом. При этом п.2 ст.651 ГК РФ предусмотрено, что государственной
регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года.
Применяется ли эта норма ГК РФ к договору аренды нежилого помещения? Ответ на
этот вопрос содержится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного
суда РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды
нежилых помещений". В указанном Письме обращается внимание на то, что ст.1
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые
помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым
подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке,
установленных законом. При этом согласно ч.2 п.6 ст.12 указанного Закона помещение
(жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и
сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение
является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором
оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют
какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды
нежилых помещений, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ делает вывод, что к
таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. Таким
образом, в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений,
заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых
помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации
не подлежит. Следует иметь в виду, что согласно п.3 Информационного письма N 66
в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ равным году признается срок действия
договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего
года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Так, например,
срок действия договора с 1 июня 2002 г. по 31 мая 2003 г. составляет ровно один
год, поэтому такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ подлежит государственной
регистрации.
Требования гражданского законодательства о регистрации
договора аренды распространяются также на договор субаренды (п.19
Информационного письма N 66).
Другой особенностью заключения договора аренды здания
является то, что одновременно с передачей прав владения и пользования такой
недвижимостью арендатору передаются права на ту часть земельного участка,
которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст.652 ГК
РФ).
В случаях, когда арендодатель является собственником
земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание, арендатору
предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания иное
право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено
передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему
переходит на срок аренды здания право пользования той частью земельного
участка, которая занята зданием и необходима для его использования в
соответствии с его назначением.
Если иное не предусмотрено законом или договором,
плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание, или
передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка включается в арендную
плату, установленную договором (п.2 ст.654 ГК РФ).
Еще одной особенностью договора аренды здание (сооружение) заключается в
том, что передаваемое здание (сооружение) является объектом государственной
регистрации прав на него и сделок с ним. Дело в том, что государственной
регистрации подлежат также права на здания (сооружения), играющие
второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению
зданиям или сооружениям. Например, на гаражи, котельные, виадуки и т.п. Такие
здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов
недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут
рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической
судьбе вещей, принадлежностей
Здания и сооружения можно квалифицировать как объекты недвижимости по
признаку неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без
несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Несмотря на возможную
неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к
недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей
и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, -
позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий
и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК).
Отдельным вопросом можно выделить использование арендатором земельного
участка, на котором расположена передаваемая в аренду недвижимость, передача
которого также должна быть документально оформлена (ст. 652 и 653 ГК РФ). Если
договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный
участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право
пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима
для его использования в соответствии с его назначением. Существую два варианта
пользования земле арендодателем, ситуация где арендодатель является
собственником данного участка, а также если данный участок состоит не
собственности, например собственность государства.
В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно
решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного
участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в
соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином
праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо
указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору
переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью
земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для
использования его по назначению (п.2 ст.652 ГК).
В то же время, признавая право арендатора здания или сооружения на
соответствующий земельный участок, ГК оставляет открытым вопрос о форме его
землепользования. в п. 2 и 3 ст. 652 четко прослеживается дифференцированный
подход к ее определению. В соответствии с ним при установлении для арендатора
недвижимости формы землепользования должен учитываться характер прав
арендодателя здания или сооружения на занимаемый недвижимостью земельный
участок.
1.3 Особенности отдельных договоров аренды зданий
(сооружений)
Считаю важным рассмотреть особенности разновидностей договора аренды
зданий, сооружений, к которым применяются
дополнительные требования.
В качестве критериев для выделения подвидов договора аренды зданий,
сооружений можно выбрать различные основания:
Объект аренды находится в общей собственности. Особенностью такого договора аренды зданий, сооружений
является то, что необходимо cоглашение
всех сособственников о передаче имущества в аренду (ст.246 ГК РФ). В качестве
примера можно привести аренду нежилого помещения у собственника - объединения
физических лиц, являющихся членами Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или
же Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Частные собственники общей
долевой собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения
зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых
должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого
дома, облегчить бремя расходов по жилью членам ТСЖ, ЖСК и т.п. В частности, в
качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной стоимости аренды,
часто предусматриваются обязанности арендатора по ремонту систем
жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка усиленных
дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство
придомовой территории и др. Поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение, как
правило, расположено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится
максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от
возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи,
выхлопные газы, вибрация и др.). Изложенное накладывает отпечаток на условия
договора аренды, делая его в определенной степени отличительным от иных видов
договоров аренды нежилых помещений.
Объект передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться
указание "Д.У." после наименования доверительного
управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст.1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на
сдачу имущества в аренду.
Объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ
необходимо обязательное согласие залогодержателя.
Аренда имущества
государственных и коммунальных предприятий. Как необходимое условие выступает согласие
соответствующего комитета по управлению имуществом на передачу имущества в
аренду (ст.295 ГК РФ).
В
Республике Татарстан порядок сдачи в аренду государственного имущества
регулируется Постановлением Кабинета Министров РТ от 13 июля 1999 г. №434
"Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду государственного
имущества, находящегося на территории Республики Татарстан"[1]. Данное
положение устанавливает единый порядок сдачи в аренду основных фондов,
находящихся в государственной собственности и закрепленных на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и
учреждениями. Аренда с правом выкупа является формой приватизации и
регулируется Законом Республики Татарстан от 27 мая 1998 г. "О
приватизации государственного имущества в Республике Татарстан"[2].
При аренде имущества государственных учреждений
и казенных предприятий, арендодателем должен выступать Госкомитет по
управлению государственным имуществом РТ.
Право заключения договора аренды
возникает по решению Госкомитета, соответствующего комитета, в том числе через
конкурсы, аукционы и другие виды торгов.
Для
рассмотрения вопроса о праве аренды юридическому или физическому лицу
необходимо представить в Госкомитет (комитет) следующие документы:
заявление
в произвольной форме с указанием наименования имущества и его технических
характеристик (месторасположение, площадь, уровень благоустройства и др.),
согласованное с балансодержателем;
планировка
размещения арендуемых площадей, утвержденная балансодержателем;
копии
учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на дату подачи
заявки;
бухгалтерский
баланс организации на последнюю отчетную дату (при необходимости).
В
месячный срок со дня получения заявки на аренду имущества и документов,
Госкомитет рассматривает данную заявку, издает распоряжение о сдаче имущества в
аренду и направляет его с проектом договора аренды балансодержателю на
исполнение. Балансодержатель в течение 10 дней должен сдать имущество в аренду.
Арендатор в десятидневный срок со дня получения имущества в аренду обязан
представить утвержденный балансодержателем договор аренды и акт приема-передачи
имущества в Госкомитет на утверждение. Копию распоряжения о сдаче имущества в
аренду Госкомитет после государственной регистрации договора аренды
направляет в бюро технической инвентаризации города, района для заполнения
карточки учета нежилых помещений.
Таким
образом, договор аренды заключается между арендодателем, арендатором и
балансодержателем. В таком договоре аренды предусматриваются основной профиль
деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения
арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту
арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и
арендатора по передаче и использованию имущества.
При аренде
имущества коммунальных учреждений особенностью
является то, что арендодателем должен выступать орган, уполномоченный
распоряжаться коммунальным имуществом (КУКИ).
Необходимо
отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в
договоре выступает акционерное общество. Так крупная сделка,
заключаемая акционерным обществом:
от
25% до 50% балансовой
стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки;
- требуется решение совета директоров
свыше 50% от балансовой -
требуется решение общего собрания акционеров (ст. стоимости активов.78, 79
Федерального закона "Об акционерных обществах"[3]);
при аренде с
правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится
в государственной собственности требуется согласие соответствующего комитета по
управлению имуществом.
Затрону
еще один подвид договора аренды здания, сооружения - договор субсубаренды
здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых
помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду.
Договор
"субсубаренды" помещения под офис противоречит действующему гражданскому
законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в
силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ
право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору
при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду
субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим
законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или
вещные права арендодателя. Вообще возможность существования субсубаренды в
законодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субсубаренды -
ничтожен.
1.4 Правовое регулирование договора аренды зданий
(сооружений)
Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды
является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется,
поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что
в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК
отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре
аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.
Специальные правила, регулирующие договор аренды
здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и
сооружений как объектов недвижимости:
· особой ценностью этих объектов,
· их непотребляемостью в процессе использования,
· неразрывной связью с землей и т.п.
Права арендатора на земельный участок
Здания
и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно
связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора
предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка,
на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав
призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653
<#"891061.files/image001.jpg">
Рис. 1 Договор аренды зданий и сооружений
Характеризуя нормы ГК, регулирующие аренду недвижимости, например,
договор аренды здания без посредников, можно выделить следующие общие
положения. Первое проявляется в том, что число императивных норм, связанных с
содержанием договора, крайне незначительно. Во-вторых, прослеживается
стремление законодателя не просто декларировать права участников, но и реально
обеспечить их исполнение. Иными словами, стороны вправе воспользоваться
предоставленными им в конкретной статье ГК способами защиты нарушенного права.
Третье: выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает
совершение определенных действий другой. К примеру, выполнение арендодателем
обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего
по принятию этого имущества.
И, наконец, еще одна особенность проявляется в статьях, посвященных
содержанию аренды, которые устанавливая определенную обязанность, предоставляют
арендодателю и арендатору возможность соглашением между собой определить, на
кого из них она будет возложена. Таким образом, речь идет о сочетании
императивного и диспозитивного регулирования.
2.2 Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений
.2.1 Права и обязанности арендодателя
Обязанности арендодателя, вытекающие из договора, заключаются в
следующем:
. Арендодатель обязан предоставить арендатору здание (сооружение) в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В законодательстве содержатся многочисленные правила о правовом режиме
различных видов имущества. Эти правила, разумеется, должны применяться всякий
раз, как передаваемое по договору аренды имущество подпадает под действие того
или иного специального режима. В первую очередь здесь появляется необходимость
учитывать зависимость прав на земельный участок от прав на находящееся на нем
здание, сооружение. Как было указано выше, одновременно с передачей прав на них
к арендатору должны будут перейти права на ту часть земельного участка, которая
занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Другим важным моментом является целевое предназначение имущества, которое
также может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами
права. Использование объектов недвижимости всегда так или иначе затрагивает
интересы соседей, а также имеет социальное значение в условиях сохраняющегося дефицита,
т.е. публичный интерес. Сказанное прежде всего относится к нежилым помещениям,
которые могут быть использованы для проживания граждан только после перевода
этих помещений в жилые в установленном законом порядке.
Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора»
необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей
ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или
частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора
аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная
презумпция: арендодатель-собственник, на котором лежит риск наличия повреждений
(недостатков).
При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему
выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо
возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение
данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом
арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что
арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить
недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести
замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом,
находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки
имущества (ст. 612 ГК).
В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от
ответственности, это - если недостатки:
оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;
заранее были известны арендатору;
Арендодатель обязан передать арендатору имущество в установленный в
договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в
разумный срок. Если окажется, что арендодатель допустил просрочку передачи
имущества, у арендатора возникает право истребовать от него это имущество в
соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных
задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения
убытков в связи с его неисполнением.
Обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду считается
исполненной только при передаче арендованного имущества со всеми
принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,
сертификатом качества и т.п.). Иной порядок может быть установлен в договоре.
Содержащаяся в ч. 2 ст. 611 ГК норма позволяет сделать вывод, что речь идет о
документах, которые касаются предмета договора, и без них арендованное
имущества невозможно использовать для целей, предусмотренных в договоре, либо
арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать
при заключении договора. В кодексе предусмотрены последствия нарушения
арендодателем указанной обязанности: арендатор может потребовать предоставления
ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора,
а также возмещения убытков. Вторая категория документов, так или иначе
связанных с недвижимостью, существенно не отражается на исполнении договора, и
не имеют значение обязанности арендодателя с присущими таким обязательствам
последствиями нарушений.
Одна из особенностей договора аренды зданий (сооружений) состоит в том,
что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие
его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу,
подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Значение данной нормы проявляется,
в частности, в том, что обязательство арендодателя по передаче здания
(сооружения) в аренду считается исполненным только после фактического
предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания документа
о передаче. В то же время стороны свободны при определении в договоре
указанного условия. Уклонение же одной из сторон от подписания документа о
передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, в силу
п. 1 ст. 655 ГК рассматривается как отказ соответственно арендодателя от
исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия
имущества.
Названные правила должны соблюдаться и при возврате арендованного
имущества после прекращения договора.
Совершенно очевидно, что с точки зрения письменных доказательств
реального исполнения арендодателем своего обязательства передаточный акт
является юридически незаменимым. Вместе с тем, какие последствия наступают,
если обнаружится, что такой акт сторонами не был составлен? Рассмотрим в
качестве примера отношение, по которому фирма А, являющаяся собственником
имущества, заключает с фирмой Б договор аренды здания. Фактически обязанность
по передаче здания арендодателем выполнена, арендатор беспрепятственно
пользуется зданием, в то время как акт приемки-передачи здания не был оформлен.
Эти обстоятельства сторонами не оспариваются. В указанной ситуации у фирмы А,
безусловно, сохраняется право потребовать от арендатора уплаты арендной платы.
Представляется ошибочной позиция авторов, считающих, что отсутствие
передаточного акта означает расторжение договора по соглашению сторон.
Юридическое значение передаточного акта состоит еще и в том, что в нем
фиксируется санитарное и техническое состояние здания или сооружения,
указываются явные (не скрытые) недостатки, для выявления которых достаточно
обычного осмотра.
В целях обеспечения стабильности экономического оборота является
целесообразным распространить требование о составлении передаточного акта на
аренду нежилых помещений, хотя в намерение законодателя входило, как было
обосновано выше, регулирование аренды нежилых помещений общими правилами
аренды.
Переданные в текущую аренду здания, сооружения или нежилые помещения
продолжают числиться на балансе организации-арендодателя обособленно на счете
01 «Основные средства (субсчет «Основные средства, сданные в аренду»)» по
первоначальной стоимости.
. Существенным для отношения сторон является обязанность арендодателя
предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
здание.
В соответствии со ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является
основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут, право залога и
т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первое
толкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть не
только поименованные в ст. 216 ГК вещные права, включая право хозяйственного
ведения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможность
учета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимо
следует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить,
что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество,
которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выбор
арендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определенно
зависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предмет
аренды. К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договору
купли-продажи, права арендатора по другому договору аренды в случаях, когда
сдается в аренду часть здания. Изложенное приводит к выводу о том, что стороны,
заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду все установленные законом
требования, тем или иным образом запрещающие или ограничивающие свободное
владение соответствующим недвижимым имуществом. Такой вывод представляется еще
более естественным, если учесть, что хотя в ГК не проводится идея защиты
«слабой стороны» при регулировании аренды недвижимости, как это сделано
применительно к найму жилых помещений, но последовательно осуществляется
принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в
конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор.
На случай нарушения арендодателем обязанности уведомить арендатора о
правах третьих лиц на арендованное имущество Кодекс предоставляет арендатору
возможность расторгнуть договор с возмещением убытков либо требовать уменьшения
арендной платы. Арендатор, предъявивший последнее требование, вправе
рассчитывать на возмещение разницы между ценой по договору и той, которая
устанавливается с учетом объема прав третьих лиц, ущемляющих право пользования
арендатора.
. На арендодателе лежит обязанность по поддержанию переданного имущества
в пригодном состоянии. Поэтому он обязан за свой счет производить капитальный
ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми
актами или договором аренды.
Действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия
«капитальный ремонт», что является одной из основных причин судебных споров,
связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Применительно к
жилым помещениям в литературе встречается такая классификация, как капитальный,
средний и текущий ремонт. Тем не менее, капитальным принято считать такой
ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных
деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его
разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в
целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь
отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в
доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту,
установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и
общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г.
Как термин, используемый в строительстве, «капитальный ремонт» содержит
ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его
конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки
эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех
изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и
бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и
экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При
этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или
объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных
технико-экономических показателей здания.
О широком использовании договаривающимися сторонами принципа свободы
договора свидетельствует то, что наиболее часто ими применяется такая
конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на
арендатора. Последнее в немалой степени объясняется тем, что при отсутствии
свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента
арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту нежилых помещений. Общее
направление по этому вопросу сложилось в судебной и арбитражной практике. Так,
например, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Брянска обратился в
арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Сюр» о
взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и
расторжении договора аренды нежилых помещений. Решением суда первой инстанции
иск был удовлетворен. Суд кассационной инстанции пришел к иному выводу, указав,
что сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 709 кв.
м, пунктами 2.1.2, 2.2.4 и 7.1 которого определены правоотношения сторон в
случае проведения на арендованном объекте капитального ремонта. Как установлено
судом, при заключении договора товарищество было осведомлено о состоянии
арендуемого нежилого помещения и необходимости проведения в нем капитального
ремонта, что подтверждалось актом приемки-передачи помещения. Согласно пункту
2.1.4 арендатор принял на себя обязательство своевременно по письменному
разрешению арендодателя за свой счет и в сроки, предусмотренные согласованным
планом-графиком, произвести капитальный ремонт арендуемых помещений. Поскольку
Комитетом было письменно выражено согласие на проведение ремонта, его
требования к арендатору, не выполнившему свои обязательства, о расторжении
договора и взыскании задолженности правомерны.
Сложнее обстоит дело, когда по договору с аналогичными условиями в аренду
передано имущество, вышедшее из строя непосредственно после заключения договора.
Обязан ли арендатор в этом случае восстановить имущество либо вправе
потребовать проведение капитального ремонта арендодателем, передавшим имущество
с недостатками, т.е. применить правила ст. 612 ГК? Как уже отмечалось, порядок
проведения капитального ремонта устанавливается специальными правилами. Однако
может возникнуть ситуация, когда срок проведения его собственником не
регламентирован либо повреждение произошло до истечения срока планового
ремонта.
Видимо в этих случаях следует считать, что арендодателем передано
имущество, использование которого по целевому назначению невозможно.
Срок проведения арендодателем капитального ремонта не относится к числу
существенных, поскольку ст. 616 ГК РФ содержит специальное указание на этот
счет: ремонт должен быть проведен в разумный срок, а также в случаях, когда он
вызван неотложной необходимостью.
Арендатору принадлежат широкие права в случае нарушения арендодателем
рассматриваемой обязанности. Эти права наряду с требованиями соответственного
уменьшения арендной платы, расторжения договора и возмещения убытков включают
возможность осуществлять капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью самим арендатором, и взыскать с
арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. В связи с
последним вариантом актуальным для судебной практики представляется вопрос
оценки правовой природы взаимозачета, возможности его отнесения к институту
зачета в том виде, в каком он предусмотрен статьей 410 ГК РФ. В частности,
возник вопрос о возможности проведения зачета стоимости затрат арендатора по
проведению капитального ремонта при рассмотрении иска арендодателя о взыскании
с арендатора задолженности по арендной плате. Анализ судебных дел арбитражного
суда Брянской области [6] позволяет сделать вывод, что зачет этих требований
производится независимо от того, заявлено ли об этом арендатором до подачи
иска. Не требуется также заявления ответчиком встречного иска. В указанном
случае особенность погашения зачета состоит в том, что возражения должника
основаны на условиях самой сделки, а не изменениях ее исполнения. «Зачет,
произведенный по заявлению одной стороны, действует с того момента, когда
налицо все условия для зачета... Заявление о зачете является способом привести
зачет в действие, но оно не является способом определения момента, с которого
происходит действие зачета. Поэтому, например, начисление процентов по
погашенному зачетом обязательству прекращается с момента, когда наступили все
условия для зачета, предусмотренные в законе, а не с момента, когда сделано
было заявление о зачете».
Возникает целая группа вопросов, касающихся пользования арендованным
имуществом во время капитального ремонта, поскольку они в Кодексе не
урегулированы. Порядок и условия проведения ремонта могут быть определены
соглашением контрагентов как при заключении договора, так и путем заключения
дополнительного соглашения. К примеру, стороны могут договориться о
приостановлении договора на срок ремонта, передаче другого аналогичного
имущества и др. Вместе с тем отсутствие соглашения, о котором идет речь, не
освобождает арендодателя от договорных обязательств. Поэтому справедливо мнение
авторов, допускающих применение в такой ситуации к арендодателю ответственности
по правилам статьи 612 ГК.
. Статья 623 ГК РФ, посвященная содержанию аренды, регулирует вопросы,
связанные с улучшением, арендованного имущества.
Подобное правило было установлено старым российским законодательством для
имущественного найма. Дальнейшее развитие оно получило в Основах законодательства
Союза ССР и республик об аренде.
Из самой природы аренды вытекает, что собственником арендуемого имущества
на период действия договора остается арендодатель. Из этого, в частности,
следует, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и
неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого
имущества, являются собственностью арендодателя, как распорядителя
соответствующих средств, направляемых на восстановление имущества.
Приведенное положение о праве собственности на произведенные улучшения
знает два исключения.
Первое распространяется на отделимые улучшения, которые можно изъять без
вреда для имущества. Речь идет об улучшениях, производимых арендатором в ходе
нормальной хозяйственной деятельности. В то же время сторонам предоставляется
право отступить от этого правила, предложенного законодателем.
Второе исключение имеет в виду недвижимые вещи. В статье 623 ГК особо
выделено то обстоятельство, что при прекращении договора арендатор имеет право
на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств улучшений
арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, при условии,
если обязательность таких улучшений предусмотрена договором либо арендатором
получено предварительное согласие арендодателя. Вместе с тем в силу
диспозитивности нормы п.2 ст. 623 ГК сторонам предоставляется возможность
определить иные варианты возмещения указанных затрат.
Вопрос об отнесении улучшений к отделимым от арендованного имущества, и
наоборот, является предметом непрекращающихся дискуссий. Например, по одному из
рассмотренных арбитражным судом Брянской области дел была назначена
строительно-техническая экспертиза с целью определения характера кирпичной
перегородки в помещении, которая по внешнему виду могла быть отнесена к типу
капитальных улучшений. Из заключения эксперта следовало, что возведенная
арендатором без согласия арендодателя перегородка являлась самонесущей, а по
своей конструкции отделимой от основного помещения. Ее демонтаж возможен без
вреда для основного помещения. К аналогичному улучшению судом отнесены и
металлические решетки на окнах, дверной алюминиевый блок и установленная
арендатором охранная сигнализация. Решение суда кассационной инстанцией
Федерального Арбитражного суда Центрального округа оставлено без изменения.
Иначе решается возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного
имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, поскольку
последний принимает на себя риск возмещения этих затрат. Допускается возмещение
арендатору стоимости таких улучшений только в случаях, предусмотренных законом.
Соответствующая норма носит императивный характер.
2.2.2 Права и обязанности арендатора
На арендатора возлагается исполнение ряда
обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя.
. Арендатор обязан своевременно вносить арендную
плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом,
так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может
уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут
производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов
и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в)
предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором
арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на
арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или
иные формы оплаты аренды.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению
сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное
не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по
требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования
имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает
(например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по
его вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое
ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в
значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении
договора аренды.
Если арендатор существенно нарушает сроки внесения
арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать
досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока
подряд.
. Арендатор обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не
определены, то в соответствии с назначением имущества.
Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению
(например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с
условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на
расторжение договора и взыскание убытков.
3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на
содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или
договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в
случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить
также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства
без экипажа).
. При прекращении договора аренды арендатор обязан
вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с
учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в
улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде
возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества).
В случае невозврата или несвоевременного возврата
арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной
платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает
причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.
Если за время пользования арендованным имуществом
арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие
за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в
соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости
от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются
собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором
за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после
прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений
только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если
иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые
улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то
они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).
Арендатор по окончании срока действия договора
наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение
договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих
обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно
уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору
в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды
с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором
последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей
по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков,
если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое
имущество).
В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться
имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный
срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению
имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия
арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее
исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено
законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:
) сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок
субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых
субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение
договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды
является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения
между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды,
арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор - права и
обязанности арендатора;
) передавать свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора
занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем
прекращаются;
) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное
пользование;
) передавать арендные права в залог;
) вносить арендные права в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в
производственный кооператив.
3. Исполнение обязательства по передаче здания (сооружения) в
аренду
Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность
арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре.
Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).
Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования,
указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Имущество должно
сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (линиями связи в здании
и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом
качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие
принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет
пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной
степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора,
то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей
и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611
ГК).
Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим
условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют
обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства,
которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не
только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по
назначению, но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое
имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитута, право залога и
т.д.). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить
арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать
уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.
613 ГК). При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может
применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст.
612 ГК.
Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором
должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт или иной
документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для
регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость
исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с
обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче
вытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение
одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на
условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно
арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от
обязанности принять имущество. В арбитражной судебной практике нередки случаи,
когда сторона по делу, которая имеет на руках договор аренды и документы об
оплате по договору, но не имеет акта приема-передачи здания или сооружения, не
может доказать фактическое нахождение в арендуемом здании или сооружении и
проигрывает в споре.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным
условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по
передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях,
предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться
надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (ч. 2 п. 1
ст. 655 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно
которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет
считаться исполненным только тогда, когда он: а) подпишет передаточный акт; б) фактически
передаст здание (сооружение); в) оплатит расходы по государственной регистрации
перехода права аренды и т.п.
При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий
(сооружений) стороны могут договориться о том, что обязательным условием надлежащего
исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет
силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на
предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных
коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данное здание
(сооружение).
Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по
требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с
существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с
неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз
подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную
плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях,
когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором
производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только
после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости
исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по
требованию арендатора в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество
в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное
арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не
были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны
арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра
имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки помещения, сданного в аренду, и,
соответственно, не возмещает арендатору расходы, понесенные им в случае
принятия арендатором этого имущества с оговоренными недостатками; арендодатель
не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в
разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по
требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (п. 2 ст. 619, п. 2 ст.
620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие
основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или
арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором
строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что
арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно
предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как
противоречащее сущности срочного обязательства.
При прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и
заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор имеет право
требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество,
находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах
оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного
договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). При прекращении арендных обязательств
прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в
связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу
исчезновения предмета этих сделок).
При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622
ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором
он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном
договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил
его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за
все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных
арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за
несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена
неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное
не предусмотрено договором.
При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть
возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или
сооружения арендатору. То есть, необходимо составление и подписание акта
передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия
по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо
стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о
возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения
обязательств по возврату предмета аренды.
Заключение
Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК в самостоятельную
разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).
По юридической природе договор аренды является консенсуальным,
возмездным, взаимным и двусторонним.
Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.
1 ст. 650 ГК: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется
передать во временное владение и пользование или во временное пользование
арендатору здание или сооружение».
Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений
об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.
Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и
сооружений и содержащихся в ГК норм о купле-продаже, что представляется
совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим
объектов недвижимости в имущественном обороте.
Параграф 4 гл. 34 ГК состоит из шести статей: ст. 650 («Договор аренды
здания и сооружения»), ст. 651 (Форма и государственная регистрация договора
аренды здания и сооружения»), ст. 652 («Права на земельный участок при аренде
находящегося на нем здания или сооружения»), ст. 653 («Сохранение арендатором
здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»),
ст. 654 («Размер арендной платы»), ст. 655 («Передача здания или сооружения»).
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения)
состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность
договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или
сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением
случаев, установленных законом.
В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению
с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК).
Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.
Строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый
строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Недвижимостью
признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в
собственности других лиц. В этом случае земельные участки в соответствии с
действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей
- строений. Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как
аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками
земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений,
расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц,
отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).
Договор аренды зданий и сооружений приобрел в нашей стране особое
значение именно сейчас, в условиях рыночной экономики.
Список использованной литературы:
1. Конституция
Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом
поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №
6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ).// Российская газета, № 7, 21.01.2009,
2. Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.94. (принят ГД ФС РФ 21.10.1994,
ред. от 27.12.2009г.). //Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст.
3301.
. Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.96. (принят ГД ФС РФ 22.12.1995,
в ред. от 17.07.2009).//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
. Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть № 3 от 26 ноября 2001 № 146-ФЗ. (принят ГД
ФС РФ 01.11.2001 в ред. от 30.06.2009 г.). //Собрание законодательства
Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552.
. Гражданский
кодекс Российской Федерации. Часть 4 от 18 декабря 2006 № 230-ФЗ (принят ГД ФС
РФ 24.11.2006г., в ред. от 08.11.2008).//Собрание законодательства РФ,
03.12.2001, № 49, ст. 4552.
. Гражданский
процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ. (принят ГД
ФС РФ 23.10.2002г. в ред. от 28.06.2009г. с изм. от 09.11.2009г. (с изм. и доп.
вступающими в силу с 01.01.2010г).).//Собрание законодательства РФ, 18.11.2002,
№ 46, ст. 4532.
. Федеральный
закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в
ред. от 18.07.2009г.). // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; N 25. Ст. 2956; 1999. N 22.
Ст. 2672; 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3423; 2002. N 12. Ст. 1093; N 45. Ст. 4436;
2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 11. Ст. 913; N 15. Ст. 1343.
. Комментарий
к Гражданскому кодексу РФ./Под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю.
Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. - М.: Юрайт-Издат, 2007.
. Комментарий
к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации (постатейный)./Под
ред. судьи Конституционного Суда Российской Федерации, докт. юрид. наук, проф.
Г.А. Жилина. - М.: Юридическая литература, 2008.
. Гражданское
право России. Обязательственное право: Курс лекций./Под ред. О.Н. Садикова. -
М.: Юристъ, 2007.
. Гражданское
право. Том II. Полутом 2./Под ред. доктора юридич. наук, проф. Е.А.Суханова. -
М.: БЕК, 2008.
. Гражданское
право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А.П.
Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2009.
. Гражданское
право: Учебник. Том II./Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Контакт, ИНФРА-М, 2007.
. Абесалашвили
М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в Российском законодательстве. -
2011. - №2.
. Абесалашвили
М.З. Существенные условия и срок договора аренды // Бизнес в законе. - 2011. - №2.
. Азукаева
Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об
аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и
практика. - 2007. - №6.
. Андропов
В.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М. и др. Комментарий к
Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» // Семейное и жилищное право. - 2009. - №3.
. Витрянский
В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений
и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999.
. Гетьман-Павлова
И.В. Римское частное право. 2-е изд. Уч. пособие для вузов. - М.: Юрайт, 2011.
. Гражданское
право: В 4 т. Том 2: Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное. Под
ред. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2008.
. Гражданское
право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И.
Клейна. - М.: БЕК, 1997.
. Гришаев
С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. - М.: БЕК, 1999.
. Емельянов
В.С. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним
объекта: теория и практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. -
2009. - №2.
. Исрафилов
И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10.
. Корнийчук
Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. - М.: Дашков и Ко, 2008.
. Кузнецова
О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика.
- 2008. - №11.
. Кузнецова
Л.В. Преимущественное право аренды // Право и экономика. - 2006. - №2.
. Мещерякова
М.Е. Проблема нежилых помещений как предмета договора аренды здания
(сооружения) // Гуманитарные и социально-экономические науки. - 2006. - №6.
. Морозова
А.В. Вопросы правового режима недвижимого имущества в правоприменительной
практике // Образование. Наука. Научные кадры. - 2009. - №1.
. Нарушкевич
С.В. Имущественные комплексы в гражданском праве зарубежных стран (некоторые
аспекты) // Юрист. - 2006. - №12.
. Ожегов
С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 1997.
. Окуневич
Г.Г., Заломнова О.В. Определение объекта оценки при расчете рыночной величины
арендной платы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2009. - №2.
. Храпова
Е.В. К вопросу об особенностях правового режима недвижимого имущества в
Российской Федерации // Право и жизнь. - 2008. - №123 (6).
. Шершеневич
Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). - М.: Спарк, 1995.
. Чаркин
С.А. Правовые особенности заключения договора аренды // Российская юстиция. -
2008. - №8.