Понятие и признаки договора аренды зданий и сооружений
Договор аренды здания или сооружения - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение [2, cт.621].
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского Кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско-правовых отношений, поскольку деловая инициатива субъектов предпринимательской деятельности нередко сталкивается с отсутствием помещения, без которого невозможна реализация потенциальных возможностей названных субъектов. Кроме того, сама возможность субъекта приступить к хозяйственной деятельности целиком и полностью зависит от приобретения им статуса юридического лица либо индивидуального предпринимателя, что возможно реализовать лишь при осуществлении государственной регистрации, одним из условий прохождения которой законодатель называет наличие соответствующего помещения.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды зданий и сооружений относится к консенсуальным, возмездным, двусторонним.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора[14, c.64].
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются, чаще всего, экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды зданий и сооружений является синаллагматическим.
Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору [2,ст.309]. Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков [2, ст. 309].
.2 Предмет, порядок заключения и форма договора аренды зданий и сооружений
Выделение договора аренды здания или сооружения в отдельный вид договора аренды объясняется особенностями предмета этого договора. Им являются объекты недвижимого имущества, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания и сооружения.
Гражданский кодекс не раскрывает содержания терминов «здание» и «сооружение», не дает их примерного перечня. В нем нет характеристики этих объектов и не указано, чем отличается здание от сооружения, поскольку. С точки зрения регулирования договорных отношений этих объектов их различия значения не имеют.
Все здания делятся на жилые дома и нежилые здания [17,c. 202]. Жилые дома (одноквартирные, блокированные и многоквартирные) должны использоваться строго по целевому назначению. Использование жилых домов и жилых помещений в нежилых зданиях не по назначению не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК (ст. 8). Это не значит, что жилые дома не могут быть объектом аренды зданий и сооружений. Арендодатель может арендовать жилой дом для предоставления в нем жилых помещений в наем гражданам. В жилых домах могут быть нежилые помещения, которые сдаются в аренду с целью использования не для жилья, а по другому назначению, однако такие помещения в юридической литературе, исходя из общеупотребительных понятий сделали вывод, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.
К нежилым зданиям относятся те, которые используются для культурно-бытовых, управленческих, торговых, лечебных, складских, промышленных и иных целей. Договоры аренды таких зданий регулируются правилами § 4 гл. 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь, а жилые помещения, находящиеся в этих зданиях, могут сдаваться только в наем гражданам по правилам Жилищным кодексом Республики Беларусь.
К сооружениям, которые сдаются в аренду по правилам, относятся различные инженерные объекты: сооружения транспорта, включая мосты, трубопроводы, очистные сооружения, стадионы, электросети и др.[17, c.202].
Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.
С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают их дифференцированного регулирования.
В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.
Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и тому подобное).
Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они "привязаны" к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.
Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, ГК придает особое значение регулированию отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание (сооружение). При этом учитывается, что арендодатель либо является собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя. Если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды иное право на соответствующую часть земельного участка [16, c.80].
Однако договор аренды может не содержать указаний о праве арендатора на соответствующий земельный участок. В этом случае, согласно пункту 2 статьи 623 ГК, к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением), на весь срок аренды.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности (в Республике Беларусь существует преимущественно государственная собственность на землю, право же частной собственности допускается только в отношении ограниченного круга субъектов и некоторых категорий земель), допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка [2, ст. 623].
На сохранение стабильности арендных отношений направлена статья 624 ГК, согласно которой за арендатором здания (сооружения) сохраняется право пользования частью земельного участка в случае перехода права собственности на земельный участок (то есть в этом случае земельный участок переходит с обременением) [16, с.81].
В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.
В-четвертых, здания и сооружения обладают высокой стоимостью.
В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.
Следовательно, исходя из смысла вышеупомянутых документов, термин "нежилое помещение" употребляется в одном ряду с понятием "здание", "сооружение", то есть данные понятия можно считать однородными.
Состав передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи являются существенными условиями для договора аренды [5, c.1]. Но какие именно данные о составе объекта аренды должны быть указаны при заключении договора аренды имущественных комплексов, зданий, сооружений действующее законодательство, в частности пункт 3 статьи 578 ГК Республики Беларусь, не раскрывает.
В соответствии со статьей 402 ГК договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 3 статьи 578 Гражданского кодекса при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме, при этом обязательно путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации [6, c.1]. Это правило является исключением из общего правила п. 2 ст. 580 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации независимо от его срока, если только законодательными актами не установлено иное. Пункт 2 ст. 622 ГК и установил иное, поэтому договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года не должен проходить государственную регистрацию.
Государственную регистрацию договоров аренды (кроме объектов национального назначения) осуществляют органы регистрации и технической инвентаризации в административно-территориальных единицах Республики Беларусь. Республиканский центр учета и регистрации недвижимости при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства осуществляет ведение Единого государственного реестра. Порядок государственной регистрации договоров аренды (субаренды) зданий, сооружений, нежилых помещений независимо от формы собственности, вносимых в эти договоры изменений, и осуществления записей в книге государственной регистрации в связи с прекращением действия договоров аренды установлен Временным положением о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Оно утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 г. № 1452.
Договор аренды считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации.
Неотъемлемым приложением к договору аренды здания или сооружения является план предмета аренды (техническая документация, на которой обозначены все нежилые помещения, их размер) и план земельного участка.
Глава 2. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений
Согласно пункту 1 статьи 402 ГК, где содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [12, c.136].
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и потому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия, как минимум, необходимы для данного вида договорного обязательства.
Следовательно, при рассмотрении договора аренды зданий и сооружений к существенным условиям, наряду с предметом, законодатель называет и цену (арендную плату) договора. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным [2, ст. 625]. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 394 ГК, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на. котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302 утвержден Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности. Они являются обязательными для всех арендодателей помещения в этих зданиях и сооружениях и применяются для договоров с арендаторами всех форм собственности. Арендная плата за помещения в административных зданиях и сооружениях не может быть ниже этих ставок, за исключением случаев, предусмотренных Президентом Республики Беларусь или уполномоченным им органом [6, c.3].
Размер минимальной ставки арендной платы за 1 кв. метр общей площади зависит от целевого назначения помещений, определяемого договором. Например, при аренде помещения, используемого для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг (производственные помещения) минимальная ставка арендной платы за 1 кв. метр общей площади в месяц установлена в г. Минске - 6, а в областных центрах - 2,5 доллара США, а при аренде помещения, используемого для иных целей, не связанных с производством (непроизводственные помещения) - соответственно 10 и 6 долларов США в месяц.
В договоре аренды в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, должны предусматриваться штраф и взимание арендной платы в повышенном размере за использование помещений не по целевому назначению, указанному в соответствующем договоре аренды. Это условие договора аренды помещения в административных зданиях и сооружениях государственной собственности является существенным. При невключении его в договор аренды последний считается незаключенным.
Минимальные ставки арендной платы понижаются путем умножения на коэффициенты понижения, установленные в п. 5 Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности. Например, для помещений без естественного освещения такой коэффициент установлен в 0,5, а для цокольных помещений, помещений без отопления, без центрального водоснабжения и водоотведения - 0,9, подвальных помещений - 0,75. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов применяются все соответствующие коэффициенты.
Арендная плата не взимается и минимальные ставки арендной платы не применяются в отношении помещений, используемых для осуществления деятельности, финансируемой из государственного (республиканского и (или) местного) бюджета, и для библиотек.
В отношении арендаторов из числа общественных объединений, не осуществляющих хозяйственную деятельность, творческих союзов, аптек и аптечных киосков, учебных заведений и некоторых других применяются льготные минимальные ставки арендной платы и понижающие коэффициенты [6, c.5].
Для установления минимальных ставок арендной платы за весь период действия договора аренды время аренды определяется в годах и месяцах, при этом плата за неполный месяц аренды вносится как за полный месяц.
Если помещение сдано в субаренду, минимальные ставки арендной платы определяются в изложенном порядке применительно к субарендатору независимо от того, как они определены для арендатора.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил передачи здания или сооружения арендатору по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами [2, ст. 626 ].
Глава 3. Содержание договора аренды зданий и сооружений: права и обязанности сторон
.1 Стороны договора аренды зданий и сооружений
Сторонами по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор [15, c.154].
Здания и сооружения, находящиеся в частной собственности, сдают в аренду их собственники (физические и юридические лица, а также частные унитарные предприятия).
Арендаторами зданий и сооружений могут быть физические и юридические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации, а также иностранные государства. Иностранные физические и юридические лица могут быть арендаторами зданий и сооружений и иных помещений лишь после их регистрации в установленном законодательством порядке.
Изменения и дополнения в договоре аренды вносятся на согласование с органом, уполномоченным управлять этим имуществом, в том же порядке, как и заключение договора аренды.
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) [12, c.132].
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Такое же правило относится и к казенным предприятиям и учреждениям, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления.
Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 N 498 "О некоторых вопросах аренды государственного имущества" утверждено Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности.
Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений являются республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым здания, сооружения и нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа. Арендодателем зданий, сооружений и нежилых помещений, переданных в оперативное управление Управления делами Президента Республики Беларусь, является это Управление или Государственное учреждение "Главное хозяйственное управление" Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация [3, c.2].
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.
В связи с изложенным необходимо четко представлять компетенцию соответствующих государственных органов по распоряжению имуществом, находящимся в государственной собственности.
Сегодня функции управления имуществом, относящимся к республиканской собственности, в части разрешения сдачи его в аренду, в основном, принадлежат государственным органам, непосредственно выполняющим функции управления предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями: министерствам и другим республиканским органам, а также объединениям с функциями управления предприятиями, а на территории свободных экономических зон - дополнительно с согласия администраций этих зон.
Унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника [2, ст. 276 ].
Такое же правило относится и к казенным предприятиям и учреждениям, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления.
Следовательно, если арендодателем является несобственник, то может быть установлен факт ничтожности заключенного договора аренды. Поэтому субъектам предпринимательства, имеющим намерение заключать договор аренды помещения, следует, прежде чем подписать договор, выяснить, является ли арендатор собственником сдаваемого имущества. Учитывая, что арендодателем выступает предприятие, имущество которого принадлежит на праве собственности государству, будущий арендатор, прежде чем заключить договор аренды, должен узнать, будет ли получено согласие собственника на сдачу имущества в аренду.
Сдавать в аренду здания и сооружения коммунальной собственности вправе исполнительные комитеты Советов депутатов и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов.
Юридические лица, созданные на основе частной собственности, выступают в качестве арендодателей в соответствии с их учредительными документами самостоятельно.
Физические лица, как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями, выступают в качестве арендодателей по своему усмотрению с соблюдением требований законодательства [7, с. 14].
Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
Следовательно, арендаторами зданий и сооружений могут быть физические и юридические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации, а также иностранные государства. Иностранные физические и юридические лица могут быть арендаторами зданий и сооружений и иных помещений лишь после их регистрации в установленном законодательством порядке.
.2 Правовая природа прав и обязанностей сторон по договору аренды зданий и сооружений
Стороны по договору аренды зданий и сооружений обладают теми же правами и обязанностями, которыми пользуются стороны договора аренды по правилам § 1 гл. 34 ГК. Только некоторые права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений уточнены в связи с особенностями предмета этого договора.
Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования [2, ст. 623].
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, стороны в договоре решают, какое право на земельный участок предоставляется арендатору - право аренды части земельного участка или иное право (право постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, в зависимости от того, каким правом пользуется сам арендодатель). Если в договоре аренды этот вопрос не решен, к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Может сложиться ситуация, когда собственник земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, продает участок другому лицу. В таких случаях за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, но при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка [2, ст. 623].
Обязанности арендодателя. Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Имущество должно быть пригодным к целевому использованию и сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков [2, ст. 582].
Арендодатель обязан передать арендатору имущество, сданное в аренду, в предусмотренный договором срок, а при не указании такого срока в договоре - в разумный срок. Кодекс не раскрывает понятия разумный срок, оно является оценочным. Представляется, что названный срок определяется в каждом конкретном случае как реально выполнимый [3, с. 12].
При нарушении договорного или разумного срока арендодателем арендатор вправе истребовать от него это имущество в судебном порядке в соответствии со статьей 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В соответствии со статьей 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче. В этом случае арендатор вправе потребовать применить одну из следующих мер:
. безвозмездного устранения недостатков;
. или соразмерного уменьшения арендной платы;
. или возмещения своих расходов на устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество и не устранил недостатки сам. Эти расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления арендодателя;
. или досрочного расторжения договора.
Наряду с вышеперечисленными обязанностями на арендодателе также лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды [2, ст. 587]. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Данный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Поскольку законодатель не указал, как должны осуществляться взаимоотношения сторон на период капитального ремонта, этот вопрос следует отражать в договоре с целью избежания спорных ситуаций [7, с. 13].
При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
. потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Договором может быть предусмотрено иное (исключено или ограничено).
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога), поскольку передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Залогодержатель может воспользоваться своим правом обратить взыскание на заложенное имущество независимо от срока заключения договора.
Обязанности арендатора. Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества [2, ст. 586]. Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове "пользоваться", а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и улучшения эксплуатационных показателей [3, с. 9].
Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.
В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.
Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Данное условие относится к существенным условиям договора аренды зданий и сооружений.
Еще одной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям.
Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества в установленный срок арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно статье 365 ГК, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки допускается в том случае, если это предусмотрено законодательством или договором. Так, статья 593 ГК предусматривает, что в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если договором не установлено иное.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера [2, ст. 594]. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора, неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Если же арендатор произвел данные улучшения без согласия арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя [14, c.70].
договор аренда здание сооружение
Заключение
Подводя итоги проведенного исследования можно сделать вывод о том, что аренда зданий и сооружений является довольно частым явлением в гражданском обороте и получила широкое распространение в современном обществе.
Он используется в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны и применяется между организациями, между организациями и гражданами, а также между гражданами.
В отличие от таких договоров, как купля-продажа, мена, дарение, по которым передается имущество от одного лица к другому в собственность, по договору аренды зданий и сооружений переходит лишь право владения и пользования имуществом на определенный срок [17, c.202].
Договор аренды является одним из самых распространенных договоров, а, следовательно, договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды также имеет важное значение в гражданском обществе. Результатом этого договора является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени. Интерес к рассмотрению данной темы вызван тем, что во многих случаях приобретение имущества в собственность нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды.
В соответствии с действующим законодательством договор аренды применяется и тогда, когда отдельное имущество в данный момент не принимает участия в хозяйственной жизни организации или предприятия. Такое имущество по договору аренды может передаваться другой организации. Иными словами, договор аренды создает возможности для наиболее экономичного использования имущества. Зачастую возникают проблемы, связанные с законодательной неурегулированностью или недостаточной систематической разработкой и освещения в юридической литературе теоретических и практических вопросов в области правового регулирования аренды зданий и сооружений. Именно это и обусловило выбор данной темы исследования.
Цели и задачи, поставленные при написании данной курсовой работы, были достигнуты посредством изучения, исследования и анализа как законодательства Республики Беларусь по теме, так и дополнительной литературы.
Список использованных источников
Нормативные правовые акты
1.Конституция Республики Беларусь от 15.03.1994(с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах от 24.11.1996 и 17.10.2004г.) - Мн., 1996.
. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 17.12.1998 (с изменениями и дополнениями от 20.07.2006г.) // Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь 1999г. №7-9 - Мн., Амалфея, 2006.
. «Об аренде» Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. N 460-XII // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь 15 марта 2001 г. N 2/277.
. «О регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь 12 сентября 2002 г. N 5/3654.
. «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» Указ Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 498 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь 8 августа 2006 г. N 1/7813.
. «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» Постановление Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. N 20 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь 20 июня 2005 г. N 6/449.
.Разъяснения Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 2 августа 2005 г. N 03-24/1475 «О государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества»).
. Инструкция «Об определении перечня документов, представляемых для государственной регистрации договоров аренды, субаренды, перенайма, лизинга, безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными нежилыми помещениями и основанного на них возникновения, перехода и прекращения прав» (в редакции Постановления Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 02.12.2005 N 45) //Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь 21 января 2005 г. N 8/12034.
Литература
10. Бондаренко Н.Л. Гражданское право. Особенная часть: ответы на экзаменационные вопросы / Н.Л. Бондаренко. - Изд. 2-е - Минск: «Тетрасистемс», 2007. - 152 с.
. Лашкевич М.А. Государственная регистрация договоров аренды: изменения в свете Закона «О регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» / Юрист// - 2004. - № 8. - С. 19-25.
. Колбасин Д.А. Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие / 2-е издание, перераб. и доп. / Д.А. Колбасин. - Минск: Амалфея,. 2007. - 784 с.
. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн. 2. Разд. III. Общая часть обязательственного права. Разд. IV. Отдельные виды обязательств (главы 30-50) / Отв. ред. и руководитель авторского коллектива д-р юрид. наук, проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2005. -1376 с.
. Послед М.Ч. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества/ Право Беларуси// - 2004. № 36. - С. 64-70.
. Сергеев А. П. Гражданское право. 2 часть. / А. П. Сергеев - М., Проспект, 1997.
. Тушинский И.И. О некоторых вопросах правового регулирования аренды зданий, сооружений, нежилых помещений/ Юрист//- 2002. - № 12. - С. 79-82.
. Чигир В.Ф. Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. Ч 58 ред. проф. В. Ф. Чигира. - Минск: Амалфея, 2002. - 1008 с.
. Договор аренды [Электронный ресурс].-2007. - Режим доступа: http: //www.google.com/russian/dogovor.htm - Дата доступа:25 апреля 2008 г.