Проведение экспертизы жилого дома

Проведение экспертизы жилого дома

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования

«Псковский Государственный Университет»

Отчёт по преддипломной практике

Студента: Николаевой Марии Андреевны

курс, гр. 0045-03, специальность 270115 - «Экспертиза и управление недвижимостью»

Место практики: г. Псков, наб. Реки Великой 6, ОАО Институт «Псковгражданпроект»

Руководитель практики от университета: Бакуменко О.А

Руководитель практики от организации: Никандров Г.В.

Псков

Содержание

Введение

Раздел 1. Экспертиза местоположения

.1 Описание экспертизы

.2 Характеристика местоположения объекта

.3 Выводы по разделу

Раздел 2. Правовая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Исследование объекта экспертизы

.3 Выводы по разделу

Раздел 3. Техническая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Техническая характеристика объекта

.3 Выводы по разделу

Раздел 4. Экологическая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Экологическая экспертиза объекта

.3 Выводы по разделу

Раздел 5. Экономическая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Рынок жилой недвижимости

.3 Выводы по разделу

Раздел 6. Управленческая экспертиза

.1 Описание экспертизы

.2 Управление объектом экспертизы

Заключение

Список источников

Введение

Преддипломная практика является неотъемлемой частью учебного процесса. В ходе ее прохождения студент получает углубление и закрепления знаний и профессиональных навыков, полученных в процессе обучения на основе изучения практических ситуаций.[5]

Целью данной практики является сбор и анализ материала, необходимого для будущего дипломного проекта. Базой преддипломной практики был выбран ОАО Институт «Псковгражданпроект» - ведущая проектная организация в Псковской области по выпуску проектно-сметной документации для строительства объектов и сооружений общественно-гражданского, промышленного назначения.

Объект дипломного проектирования - 153-квартирный 9-ти этажный 3-х секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже по ул. Балтийской 8 жилого района «Борисовичи» сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области.

Задачами преддипломной практики является:

·       сбор материалов для осуществления экспертизы местоположения;

·       сбор материалов для осуществления правовой экспертизы;

·       сбор материалов для осуществления экологической экспертизы;

·       сбор материалов для осуществления технической экспертизы;

·       сбор материалов для осуществления экономической экспертизы;

·       сбор материалов для осуществления управленческой экспертизы.

В экспертизе местоположения были рассмотрены: характеристика местоположения, климатические, метеорологические, инженерно-геологические условия площадки строительства;

В правовой экспертизе описывается правовое состояние земельного участка и расположенного на нем здания, в том числе: формы собственности, сервитуты, содержание и условия гражданско-правовых договоров на владение, пользование и распоряжение недвижимостью, доверительное управление, регистрация прав на недвижимость;

Техническая часть содержит описание генерального плана; общую характеристику объекта недвижимости; описание объемно-планировочного решения; характеристику инженерных сетей и оборудования;

В экологической экспертизе приводится экологическое обоснование разрабатываемого объекта, цель которого выявить степень его экологической опасности или доказать его экологическую безопасность;

В экономической экспертизе проводится анализ рынка недвижимости, оценка местоположения объекта недвижимости, оценка рыночной стоимости жилого здания;

В управленческой части раскрываются цели и задачи управления, приводится выбор способа управления объектом недвижимости, приводится организационная структура управляющей организации.

Раздел 1. Экспертиза местоположения

.1      Описание экспертизы

Экспертиза местоположения предназначена для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения. При этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости.

Целью раздела «Экспертиза местоположения» является анализ местоположения строящегося объекта с точки зрения его рационального использования, а также выявление всех факторов окружающей среды, влияющих на стоимость проектируемого объекта.

Для выполнения данной цели необходимо решить следующие задачи:

. охарактеризовать местоположение объекта;

. описать инженерно-метеорологические условия данного района.

1.2    Характеристика местоположения объекта

Проект строительства жилого дома по ул. Балтийской 8 выполнен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 135.5 га, предоставленным в аренду ГП ПО «ПСКОВЖИЛСТРОЙ» согласно договора №47 от 27 июня 2008г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно дополнительного соглашения №2 от 19 апреля 2012г договор аренды земельного участка продлен до 27.12.2013г но уже площадь участка составляет 127.1га и кадастровый номер 60: 18:0060201:507. (Рис.1)

Рис.1. План земельного участка 60:18:060201:0118

Проектируемый жилой дом запроектирован на свободной от застройки территории, данный участок расположен в строящемся жилом районе «Борисовичи».Борисовичи - деревня в Завеличенской волости Псковского района Псковской области России. Расположена на западной границе города Пскова, к югу от волостного центра деревни Родина (Рис.2). Численность населения деревни составляла по оценке на конец 2000 года 108 жителей[2], по переписи 2010 года - 103 жителя.[1]

Рис.2. Расположение участка строительства

На территории деревни размещены: международное благотворительное социальное учреждение Детская деревня-SOS Псков[3][4] и крытый Ледовый дворец города Пскова[5].

Рассматриваемый земельный участок относиться к землям поселений (земли населенных пунктов) (Рис. 3).

Рис. 3. Категория земельного участка60:18:060201:0118

Уточненная площадь земельного участка составляет 1 355 248,00 кв. м.

Кадастровая стоимость данного участка - 86 356 402,56 рублей.

Псков осуществляет постоянный внутригородской автобусный маршрут (№18:Родина - Псков - Писковичи).

Проектируемая территория первоочередного жилищного строительства (участки № 16, №17) ограничена:

Ø  с севера - продолжение проектируемой магистральной улицы общегородского значения ул. Коммунальная;

Ø  с востока и юга - городской чертой (земли муниципального образования г.Псков);

Ø  с запада - проектируемой магистральной улицей общегородского значения.

По территории Завеличенской волости проходит федеральная автодорога А-212 Псков-Изборск. В пределах Завеличенской волости протяженность автодороги А-212 составляет 3,1 км.[7]

Земельный участок под комплексное освоение с целью жилищного строительства сформирован в границах красных линий магистральных улиц общегородского значения, вновь проектируемой улицы и продолжение ул. Коммунальной.

Общая площадь составляет 3,8 га, застройка представлена, двумя полузамкнутыми кварталами, состоящими из 9-ти 10-ти этажных жилых домов.

Земельный участок под строительство жилого здания согласно СНиП 23-01-99 находится в наименее суровых условиях по северной строительной климатической зоне - климатический район строительства II В и имеет следующие климатические характеристики:

расчетная зимняя температура наружного воздуха -       26°;

расчетная снеговая нагрузка на 1кв.м   1,8кПа

нормативная глубина промерзания грунтов 1,34м;

скоростной напор ветра 0,230кПа;

господствующее направление ветра - юго-западное.

Климат Завеличенской волости - умеренно-континентальный - смягчен близостью Балтийского моря и отчасти водных пространств Псковского и Чудского озер. Средняя годовая температура воздуха составляет 4,6° (по данным метеостанции Псков), самого теплого месяца (июля) - плюс 17,6°, самого холодного (января) - минус 7,2°. Абсолютные минимальные температуры воздуха в отдельные годы наблюдались минус 41°, а абсолютные максимальные - плюс 32°.[7]

Годовое количество осадков составляет 603 мм, 78% из которых приходится на теплый период. Относительная влажность воздуха высока в течение всего года. Устойчивые морозы сохраняются около трех месяцев - с середины декабря до начала марта. Устойчивый снежный покров образуется во второй половине декабря и сходит в третьей декаде марта. Средняя высота снежного покрова 3-20 см, а максимальная 25-30 см. Глубина промерзания почвы достигает 67 см, а в отдельные зимы - 100-125 см.

Климатические условия не вызывают ограничений для хозяйственного освоения и строительства.[7]

1.3    Выводы по разделу

Проект строительства жилого дома по ул. Балтийской 8 выполнен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 135.5 га.

Проектируемый жилой дом запроектирован на свободной от застройки территории, данный участок расположен в строящемся жилом районе «Борисовичи».

Рассматриваемый земельный участок относиться к землям поселений (земли населенных пунктов).

Уточненная площадь земельного участка составляет 1 355 248,00 кв. м.

Кадастровая стоимость данного участка - 86 356 402,56 рублей.

Земельный участок под комплексное освоение с целью жилищного строительства сформирован в границах красных линий магистральных улиц общегородского значения, вновь проектируемой улицы и продолжение ул. Коммунальной.

Земельный участок под строительство жилого здания согласно СНиП 23-01-99 находится в наименее суровых условиях по северной строительной климатической зоне - климатический район строительства II В.

Климатические условия не вызывают ограничений для хозяйственного освоения и строительства.

Раздел 2. Правовая экспертиза

.1      Описание экспертизы

Правовая экспертиза - это упорядоченная последовательность конкретных действий, направленная на проверку полного соответствия документов, как целых, так и отдельных их частей, согласно действующему законодательству. Правовая экспертиза охватывает весь процесс строительства.

Основными целями правовой экспертизы являются определение вида и способа получения правоустанавливающих документов на земельный участок, определение порядка получения разрешительной документации на строительство, анализ процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также установление порядка государственной регистрации прав на вновь возведенный объект недвижимости.

Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие задачи:

-    проанализировать правовой режим использования земельного участка;

-       выяснить порядок получения разрешительной документации на строительство;

-       проанализировать процесс получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

-       выяснить порядок государственной регистрации прав на вновь возведенный объект недвижимости;

-       формулировка основных выводов о состоянии и порядке получения правоустанавливающих, разрешительных документов в соответствии с требованиями, предъявляемыми существующим законодательством.

.2      Исследование объекта экспертизы

Земельный участок с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 1 355 248,00 кв.м., предоставленный для застройки микрорайона находится в собственности муниципального образования Псковский район. Категория земель поселений имеет разрешенное использование - «для проектирования и строительства жилого микрорайона.

Объект проектирования - 153-квартирный 9-ти этажный 3-х секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже по ул. Балтийской 8 жилого района «Борисовичи» сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области.

Проект строительства жилого дома по ул. Балтийской 8 выполнен на земельном участке с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 135.5 га, предоставленным в аренду ГП ПО «ПСКОВЖИЛСТРОЙ» согласно договора №47 от 27 июня 2008г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно дополнительного соглашения №2 от 19 апреля 2012г договор аренды земельного участка продлен до 27.12.2013г но уже площадь участка составляет 127.1га и кадастровый номер 60: 18:0060201:507.

Порядок получения разрешительной документации на строительство

Инициатором проекта выступит общество с ограниченной ответственностью «ЭГЛЕ» (табл.1).

Таблица 1

Основные характеристики ООО «ЭГЛЕ»

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в Администрацию Псковского района. К заявлению прилагается перечень документов, соответствующий п. 7, ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, а именно:

-    договор аренды земельного участка, соглашение о перенайме земельного участка;

-       градостроительный план;

-       материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка;

в) схемы, отображающие архитектурные решения;

г) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения;

д) проект организации строительства объекта капитального строительства;

-    положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля наосновании договора);

7) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса.

Правительством Российской Федерации могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

Основаниями для отказа в приеме документов являются:

-    документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание;

-       копии документов, не заверенные нотариусом, представляются заявителем с предъявлением оригиналов;

-       документ написан не разборчиво либо имеет сокращения.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие указанных документов;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Неполучение (несвоевременное получение) перечисленных документов не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

После окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику такого объекта результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого объекта.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В целях повышения качества и доступности предоставления муниципальных услуг в сфере имущественных и земельных отношений Администрацией города Пскова был принят Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию».

В соответствии с указанным регламентом общий срок выдачи разрешения не превышает 10 дней со дня поступления заявления в Администрацию г.Пскова. Выдача разрешения осуществляется бесплатно. Максимальный срок ожидания в очереди при подаче заявления о предоставлении муниципальной услуги - 30 минут. Максимальный срок ожидания в очереди при получении результата предоставления муниципальной услуги - 30 минут. Срок регистрации заявления заявителя о предоставлении муниципальной услуги - 20 минут. Данным Административным регламентом утверждается состав процедур по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

1) консультирование заявителей о предоставлении муниципальной услуги в устной и письменной форме;

2) прием и регистрация заявления и прилагаемых к нему документов;

3) проведение проверки документов;

4) осмотр объекта;

5) принятие решения и доведение его до заявителя;

6) выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию заявителю.

Государственная регистрация прав на вновь возведенный объект недвижимости

Основным признаком вновь созданного объекта недвижимого имущества является неразрывная связь имущества с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба.

Вновь созданный (построенный) объект, даже обладающий признаками неразрывной связи с земельным участком и невозможности перемещения без соразмерного ущерба, созданный без получения разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может выступать объектом гражданских прав и находиться в гражданском правовом обороте как объект недвижимого имущества (ст. 222 Гражданского Кодекса РФ).

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 Гражданского Кодекса РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость.

Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для данной процедуры.

В результате оказания услуги выдается:

-    уведомление о прекращении государственной регистрации права (оригинал, 1 шт.);

-       свидетельство о государственной регистрации права (оригинал, 1 шт.);

-       правоустанавливающий документ, содержащий отметку о государственной регистрации (оригинал, 1 шт.).

.3      Выводы по разделу

недвижимость экспертиза технический

Земельный участок с кадастровым номером 60:18:060201:0118 площадью 1 355 248,00 кв.м., предоставленный для застройки микрорайона находится в собственности муниципального образования Псковский район. Категория земель поселений имеет разрешенное использование - «для проектирования и строительства жилого микрорайона».

Объект проектирования - 153-квартирный 9-ти этажный 3-х секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже по ул. Балтийской 8 жилого района «Борисовичи» сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области.

Инициатором проекта выступит общество с ограниченной ответственностью «ЭГЛЕ».

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке. Государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость.

Раздел 3. Техническая экспертиза

.1      Описание экспертизы

Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

·       основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

·       строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

·       инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

Строительная экспертиза проводится для решения следующих задач:

ü  для оценки соответствия качества реально выполненных работ проектным требованиям и государственным нормативам;

ü  для определения объемов и стоимости выполненных работ;

ü  при проверке обоснованности и достоверности сметной документации;

ü  для определения причин появления повреждений и стоимости их устранения;

ü  для определения физического износа;

ü  для определения порядка пользования и раздела спорного домовладения;

3.2    Техническая характеристика объекта

Данным проектом рассматривается жилой дом по ул. Балтийская 8, это второй этап освоения земельного участка.

Технические условия предоставлены муниципальными службами города и района на инженерное обеспечение всего квартала первоочередного строительства.

Общая площадь участка в границах благоустройства - 3391.00м2

Площадь застройки жилого дома - 1300.02м2

Общая площадь дома - 11910.21м2,

в том числе:

общая площадь цокольного этажа - 1125.54м2

Жилая площадь квартир - 3948.57м2

Общая площадь встроенных нежилых помещ. цокол. этажа - 1052.24м2,

в том числе площадь технических помещений - 70,48м2

Строительный объем дома - 36212.55м3

в том числе:

строительный объем цокольного этажа - 2989.07м3

Количество квартир - 153 шт.

-х квартирный жилой дом - каркасно-монолитный, 9-этажный, с цокольным этажом, 3-х секционный, прямоугольной формы.

Общий размер в плане 87,30м х 14,5м (в осях).

Высота в чистоте цокольного этажа - 3.30м, 1 - 9этажей - 2.80м.

Кровля плоская с покрытием из техноэласта СОЛО ЭКМ.

В цокольном этаже здания расположены помещения общественного назначения, на 1-ом и последующих этажах - 1-но, 2-х и 3-х комнатные квартиры.

Проектом предусмотрено три входа в жилую часть здания и четыре обособленных входа в цокольный этаж.

Имеется три лестнично-лифтовых узла.

Класс ответственности здания - II

Степень огнестойкости - II

Класс функциональной пожарной опасности :

жилой части - Ф 1.3

помещений общ. назначения - Ф4.3

Класс конструктивной пожарной опасности - С 0

Наружные стены выполнены с применением керамического лицевого кирпича коричневого цвета и керамического кирпича жёлтого цвета (крашеный).

Ограждения балконов запроектированы из профнастила коричневого цвета.

Покрытие кровли козырьков входов в цокольный этаж металлочерепица коричневого цвета.

Стены и потолки лестнично-лифтовых узлов и коридоров - водоэмульсионная покраска, полы - керамогранит.

Квартиры: окончательная отделка стен, потолков и полов помещений квартир по требованию заказчика не выполняется.

Полы в санузлах- керамическая плитка.

Помещения общественного назначения: без отделки по пожеланию заказчика

Технические помещения:

стены, потолки - водоэмульсионная покраска,

полы - бетонные.

Санузлы:

стены - керамическая глазурованная плитка,

потолки - водоэмульсионная покраска,

полы - керамическая плитка.

Заполнение оконных проемов - металлопластиковые окна коричневого цвета со стороны улицы, внутри белого цвета, заполнение - 2-х камерный

стеклопакет. Данное решение обеспечивает естественным освещением комнаты квартир и помещения общественного назначения, а также обеспечивает защиту данных помещений от шума.

Проектом предусмотрены следующие ограждающие конструкции здания:

Наружные стены - толщиной 640мм из керамических поризованных камней на легком кладочном растворе с облицовкой лицевым кирпичом.

Наружные стены цоколя - из бетонных блоков толщ. 600мм с утеплением пенополистиролом ПСБ-С-35 толщиной 100мм, оштукатуренные по сетке цементно-песчаным раствором толщиной 50мм.

Утепление покрытия - эффективный утеплитель из пенополистирола ПСБ-С-35 толщиной 200мм, покрытый армированной цементно-песчаной стяжкой толщиной 40мм, керамзит толщиной 50мм.

Окна и балконные двери - расчетное (проектное) значение показателя 0,55 м2 * оС/Вт.

Перекрытие над техподпольем (цокольное) - утеплитель из пенополистирола ПСБ-С-35, толщ. 100мм по плитам перекрытия, цементно-песчаная армированная стяжка, толщ. 40мм.

Проектные решения по звукоизоляции ограждающих конструкций обеспечиваются в соответствии с требованиями СП 23-103-2003 «Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий»:

тщательной заделкой стыков панелей междуэтажных перекрытий, внутренних и наружных стен, а так же по контуру оконных и дверных блоков;

выполнением требований к заделке технологических отверстий для пропуска труб инженерных сетей;

заполнением пространства между листами звукоизолирующими материалами в межкомнатных перегородках из гипсокартонных листов.

Проектом предусмотрена горизонтальная и вертикальная гидроизоляция ограждающих конструкций подземной части. Во избежание попадания дождевых и талых вод в цокольные помещения здания, предусмотрено выполнение обратной засыпки пазух котлованов среднезернистым песком с трамбовкой и устройство отмостки требуемой ширины. В конструкции полов ванных и санузлов предусмотрено устройство гидроизоляции с заводом ее на стены помещения на 250мм по всему периметру.

В цокольном этаже предполагается размещение встроенных нежилых помещений общественного назначения, на остальных этажах жилые помещения. Здание каркасно-монолитное прямоугольной конфигурации размерами в осях 14.5х87.3м. В плане здание разделено температурными швами на 3 секции длиною 28.8м. Высота в чистоте цокольного этажа 3.3м. Высота остальных этажей в чистоте 2.8м.

Несущий каркас девятиэтажного жилого дома по ул. Балтийская,8 запроектирован на основе монолитного железобетонного каркаса колонной конструктивной схемы.

Рамно-связевый каркас состоит из монолитных железобетонных колонн сечением 500х300мм; 400х400мм и плоских монолитных железобетонных безбалочных плит перекрытия толщиной 200мм.

В проекте принята сетка колонн 5.6х3.6; 1.9х3.6. Общая устойчивость и жесткость каркаса и здания в целом обеспечена пространственной системой железобетонных колонн каркаса и вертикальных и горизонтальных диафрагм жесткости. Вертикальными диафрагмами жесткости являются монолитные железобетонные стены лестничных клеток, горизонтальными - монолитные железобетонные диски перекрытий.

Колонны - монолитные железобетонные построечного изготовления из бетона класса В25 300х500 и 400х400мм. Несущая арматура класса A-III по ГОСТ 5781-82* диаметром по расчету.

Перекрытия дома - монолитные железобетонные безбалочные построечного изготовления толщиной 200мм из бетона класса В25. . Несущая арматура класса A-III по ГОСТ 5781-82* диаметром по расчету.

Вертикальные диафрагмы жесткости - монолитные железобетонные толщиной 160 мм из бетона класса В25. . Несущая арматура класса А-III по ГОСТ 5781-82* диаметром по расчету.

Лестницы - железобетонные сборно-монолитные индивидуального изготовления. Лестничные площадки монолитные, а лестничные марши сборные заводского изготовления

Лифтовые шахты - сборные железобетонные заводского изготовления поэлементной сборки. Толщина железобетонных стенок 120мм.

Мусоропроводы - металлические из оцинкованной стали с устройством металлического (перегородочного) каркаса из изделий предприятий группы КНАУФ с обшивкой ЦСП с δ ≤ 20мм и заполнением пространства монолитным пенобетоном с D=300кг/м³. Мусоропровод с автоматическим пожаротушением, санитарной прочисткой, промывкой и дезинфекцией.

Наружные стены дома - самонесущие, поэтажной разрезки трехслойные: внутренний теплый слой из пенобетонных блоков БСП-1 плотностью Д600 размерами390х190х188мм (ТУ 5741-007-49990652-99) толщиной 190мм на цементном растворе М100. Наружный облицовочный слой из утолщенного лицевого кирпича (КУЛПу 1.4НФ/150/1.4/50/ГОСТ 530-2007) толщиной 120мм на растворе М100. Между пенобетонными блоками и кирпичом утепляющий слой из пенополистирола (ПСБ-С-35 ГОСТ 15588-86) толщиной 100мм. Связь наружного слоя стены с пенобетонными блоками обеспечивается с помощью металлических скоб из нержавеющей проволоки Ø 4мм, а с колоннами и диафрагмами осуществляется с помощью анкеров.

Перегородки - межквартирные толщиной 190 мм из пенобетонных блоков БСП-1 Д600 кг/м3 ТУ5741-007-49990652-99 на растворе М100, внутриквартирные каркасные гипсокартонные на металлическом каркасе из изделий предприятий группы КНАУФ, в санузлах каркасные, обшивные ГКЛВ

Перемычки - сборные железобетонные по серии 1.038.1-1 в. 1, 4 в стенах из пенобетонных блоков и металлические.

Покрытие машинных помещений - сборные железобетонные безопалубочные круглопустотные плиты заводского изготовления (ЖБИ-1 г. Псков) толщиной 220мм, длиной 5.2м и монолитные заделки построечного изготовления.

Стены машинных помещений - из утолщенного керамического кирпича (КУРПу 1,4НФ/100/1,4/25/ГОСТ 530-2007) с облицовкой лицевым керамическим кирпичом (КУЛПу 1.4НФ/150/1.4/50ГОСТ 530-2007), общей толщиной 510мм.

Фундаменты - монолитная железобетонная плита толщиной 500мм, бетон кл. В25. Под фундаментной плитой выполняется бетонная подготовка из бетона класса В7,5 толщиной 100мм.

По фундаментной плите под стены цокольного этажа выполняются фундаменты ленточные сборные из бетонных блоков стен подвалов по ГОСТ 13579-78*.

3.3    Выводы по разделу

Жилой дом по ул.Балтийской,8 разработан для I очереди строительства жилого района «Борисовичи». Расположен в Завеличенской волости, Псковского района Псковской области.

Проектируемый квартал представляет собой группу жилых домов. Их этажность 10-9 этажей, объединённых между собой.

Класс ответственности здания - II

Степень огнестойкости - II

Класс функциональной пожарной опасности :

жилой части - Ф 1.3

помещений общ. назначения - Ф4.3

Класс конструктивной пожарной опасности - С 0

Общая площадь участка в границах благоустройства - 3391.00м2

Площадь застройки жилого дома - 1300.02м2

Общая площадь дома - 11910.21м2, общая площадь цокольного этажа - 1125.54м2

Строительный объем дома - 37834.90м3; строительный объем цокольного этажа - 4204.50м3

-х квартирный жилой дом - каркасно-монолитный, 9-этажный, с цокольным этажом, 3-х секционный, прямоугольной формы.

Общий размер в плане 87,30м х 14,5м (в осях).

Высота в чистоте цокольного этажа - 3.30м, 1 - 9этажей - 2.80м.

Кровля плоская с покрытием из техноэласта СОЛО ЭКМ.

В цокольном этаже здания расположены помещения общественного назначения, на 1-ом и последующих этажах - 1-но, 2-х и 3-х комнатные квартиры.

Проектом предусмотрено три входа в жилую часть здания и четыре обособленных входа в цокольный этаж.

Имеется три лестнично-лифтовых узла.

Наружные стены выполнены с применением керамического лицевого кирпича коричневого цвета и керамического кирпича жёлтого цвета (крашеный).

Ограждения балконов запроектированы из профнастила коричневого цвета.

Покрытие кровли козырьков входов в цокольный этаж металлочерепица коричневого цвета.

Стены и потолки лестнично-лифтовых узлов и коридоров - водоэмульсионная покраска, полы - керамогранит.

Квартиры: окончательная отделка стен, потолков и полов помещений квартир по желанию заказчика не выполняется.

Полы в санузлах- керамогранит.

Помещения общественного назначения, тамбуры: окончательная отделка стен, потолков и полов помещений по желанию заказчика не выполняется.

Заполнение оконных проемов - металлопластиковые окна коричневого цвета со стороны улицы, внутри белого цвета, заполнение - 2-х камерный стеклопакет. Данное решение обеспечивает естественным освещением комнаты квартир и помещения общественного назначения, а также обеспечивает защиту данных помещений от шума.

Раздел 4. Экологическая экспертиза

.1      Описание экспертизы

Экологическая экспертиза - это проверка соответствия документации, на основании которой будет производиться хозяйственная деятельность, установленным законодательством требованиям. В ходе экспертизы определяют, допустима ли реализация объекта. Цель такой проверки - предотвращение негативного влияния деятельности человека на окружающую среду.

Экологическая экспертиза - это самостоятельный вид экологического контроля и наблюдения, так как ее назначение состоит в выявлении и предупреждении негативных воздействий. По этой причине в большинстве случаев она производится до начала экологически неприемлемой деятельности, выступая гарантией выполнения эколого-правовых норм.

Экологическая экспертиза решает следующие задачи:

Ø  исследование прогнозируемой деятельности на предмет соответствия правилам охраны окружающей среды, предписанным нормативно-правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, санитарными нормами и правилами строительства;

Ø  установление уровня безопасности и экологического риска производимой или запланированной деятельности;

Ø  осуществление комплексной, научно подтвержденной оценки объектов экологической экспертизы;

Ø  оценка влияния деятельности объектов;

Ø  экспертиза степени воздействия на окружающую среду, состояние здоровья человека и качество природных ресурсов;

Ø  определение обоснованности, полноты, эффективности и нужного количества мероприятий по защите окружающей среды и здоровья человека;

Ø  составление объективных и полностью обоснованных выводов экологической экспертизы.

4.2    Экологическая экспертиза объекта

В принятых проектных решениях отклонения от действующих санитарных норм и правил не выявлены.

Строительство жилого дома и его дальнейшая эксплуатация окажут незначительное, в пределах допустимых значений, санитарных норм и правил, воздействия на условия проживания населения жилых домов, квартала.

Выполнение санитарно-гигиенических норм и правил и профилактика неблагоприятных производственных факторов (шум, вибрация, микроклимат, тяжесть и напряженность трудового процесса), соблюдение правил техники безопасности при проведении определенных видов строительных работ, предусматривается строительной организацией, производящей работы.

Проектируемый объект не будет являться источником образования ультразвуковых, электромагнитных, радиомагнитных и ионизирующих излучений.

Шумовое воздействие в период строительства объекта проектом не определено. Но согласно объектам-аналогам и учитывая то, что строительство данного объекта будет носить временный и нестационарный характер, работа строительной техники в исправном состоянии укажет допустимое шумовое воздействие на ближайшую жилую застройку.

В период эксплуатации жилого дома основным источником шума будет являться автотранспорт, движущийся по территории проектируемых автопарковок.

Согласно представленным расчетам, эквивалентный уровень шума не превышает нормативный (55 дБа в дневное и 45 дБа в ночное время суток), что позволяет обеспечить соблюдение санитарно-гигиенических требований СН2.24/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

В процессе строительства и эксплуатации объекта возможно воздействие на окружающую среду, в т.ч. на атмосферный воздух, земельные и водные ресурсы, шумовое воздействие, воздействие образующихся отходов.

Качество атмосферного воздуха будет соответствовать требованиям, предъявляемым качеству воздуха для населенных мест, и выбросы загрязняющих веществ от данного объекта могут быть приняты как предельно допустимые.

В случае возникновения аварийной ситуации (утечка газа в следствие коррозии металла) приземная концентрация метана и этилмеркаптана на границе жилой застройки будут превышать ПДК.

Исходя из того, что аварийные выбросы носят залповый кратковременный характер, а также, учитывая то, что природный газ легче воздуха, выбросы не окажут вредного воздействия на окружающую среду.

Проектом предусмотрены следующие мероприятия по охране окружающей среды:

·       при эксплуатации газопроводов предусматриваются мероприятия, исключающие возможность аварийных ситуаций на них

·       определяется режим водопотребления и водоотведения проектируемого объекта;

·       полное централизованное инженерное благоустройство проектируемого жилого дома;

·       усиленная гидроизоляция колодцев и сооружений на инженерных сетях;

·       устройство внутренних дорог, проездов участка, площадок с твердым покрытием, что является противофильтрационным экраном для защиты подземных вод от загрязнения;

·       хранение отходов в контейнерах на специально отведенных площадках с усовершенствованным покрытием с последующим вывозом транспорта лицензированного предприятия в отведенные места утилизации.

·       обязательное соблюдение границ территории, отведенной под строительство;

·       исключение проезда транспорта вне построенных дорог;

·       хранение отходов на специально отведенной площадке с водонепроницаемым покрытием;

·       снабжение трансформаторных подстанций поддонами, что исключает попадание масел на грунты в аварийных случаях;

·       рекультивация нарушенных земель;

·       снятие плодородного слоя почвы с полосы рекультивации и перемещение его во временный отвал в пределах зоны отвода земель, где он хранится до окончания строительных работ.

·       площадка для хранения плодородного слоя защищена от размыва дождевой водой посредством вертикальной планировки, исключающей смыв плодородного слоя;

·       благоустройство прилегающей территории с установлением наружных участков.

При строительстве и эксплуатации проектируемого объекта образуются отходы, которые предусматривают сохранить в условиях, исключающих загрязнение окружающей среды с последующим вывозом спецтранспортом. По заключенным договорам на специализированные лицензированные предприятия по переработке и захоронению отходов на территории проектируемого объекта предусмотрены места централизованного накопления отходов (мусоро-контейнерные площадки с водонепроницаемым покрытием).

4.3    Выводы по разделу

Строительство жилого дома и его дальнейшая эксплуатация окажут незначительное, в пределах допустимых значений, санитарных норм и правил, воздействия на условия проживания населения жилых домов, квартала.

Выполнение санитарно-гигиенических норм и правил и профилактика неблагоприятных производственных факторов, соблюдение правил техники безопасности при проведении определенных видов строительных работ, предусматривается строительной организацией, производящей работы.

Проектируемый объект не будет являться источником образования ультразвуковых, электромагнитных, радиомагнитных и ионизирующих излучений.

В период эксплуатации жилого дома основным источником шума будет являться автотранспорт, движущийся по территории проектируемых автопарковок.

Качество атмосферного воздуха будет соответствовать требованиям, предъявляемым качеству воздуха для населенных мест, и выбросы загрязняющих веществ от данного объекта могут быть приняты как предельно допустимые.

При строительстве и эксплуатации проектируемого объекта образуются отходы, которые предусматривают сохранить в условиях, исключающих загрязнение окружающей среды с последующим вывозом спецтранспортом.

Раздел 5. Экономическая экспертиза

.1      Описание экспертизы

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости <http://mosr.ru/>. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

ü  провести анализ существующего использования объекта недвижимости;

ü  определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

ü  составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

ü  составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

ü  спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Объем затрат (инвестиций) в проект определяется по смете.

Смета - документ, в котором вычисляется сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов (заработная плата, налоги и отчисления по заработной плате, хозяйственные расходы, приобретение комплектующих и прочее).

Сметная стоимость - сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчётов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счёт средств, предусмотренных сводным сметным расчётом.

Объектный расчёт стоимости объекта строительства рассчитывается исходя из стоимости отдельных локальных смет. В объектном расчёте единицами учёта выступают не отдельные работы, а целые разделы или даже локальные сметы.

В дипломном проекте данные виды смет будут рассчитаны.

.2 Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости делится на 2 крупных сектора - первичный и вторичный рынки.

На рассматриваемом рынке принято деление города на следующие экономические зоны:

•  Центр: Псковский Кремль (включая Довмонтов город) и центр Пскова в целом (включая Средний город и Окольный город исторического центра);

•  Запсковье (к северу за рекой Пскова);

•  Завеличье (Дальнее и Ближнее, к западу за рекой Великая);

•  Завокзалье (к югу и юго-востоку от центра города).

•  Окраины города: Кресты (на крайнем юго-востоке), Любятово (на северо-востоке), Корытово (на юго-востоке Завеличья) и др.

В настоящее время в Пскове первичный жилой фонд представлен квартирами в крупнопанельных, кирпично-монолитных, сборно-монолитных и кирпичных жилых домах.

    К числу основных причин, сдерживающих развитие жилищного строительства в г.Пскове, можно отнести следующие факторы:

·       ограниченное число районов застройки;

·       низкий уровень инфраструктурной подготовки осваиваемых территорий;

·       высокий уровень требуемых инвестиционных затрат в развитие инженерных сетей районов застройки;

·       сложности точечной и уплотнительной застройки в исторических и жилых районах города.

Рынок первичной жилой недвижимости г. Пскова в текущем моменте характеризуется потенциалом спроса на вновь возводимые объекты, о чем говорит тот факт, что основная площадь возводимых квартир раскупается еще на этапе строительства.

Основными новостройками г. Пскова и Псковского района являются:

·       ул. Владимирская, ул. Никольская, Балтийская (Псковский р-он, Родина и Борисовичи, каркасно-монолитные дома); Застройщик ООО «Эгле».

·       Жилой комплекс на ул. Юности, ул. Звездная (крупнопанельные дома), а также квартал бизнес-класса «Пятый элемент» на ул. Труда (кирпичные дома): Застройщик «ПИК-60».

Район «Завеличье» является наиболее бурно застраиваемым, однако практически все возможности по дальнейшей застройке в этом районе исчерпаны и будущее строительства жилья за районом Запсковье и в деревне Родина Псковского района.

При этом наибольшее количество новых квартир продается в районе Завеличье. Необходимо отметить, что жильё в Псковском районе (деревня Родина, ул. Михайловская, Никольская, Владимирская, Балтийская) многие горожане ассоциируют с районом Дальнего Завеличья, так как граница между городом и деревней размылась.

Анализируя динамику цен на объекты недвижимости, выявляем, что средняя стоимость кв. м, по данным Росстата, на первичном рынке составила 40783,68 рублей за 1 кв.м общей площади. Средняя цена на вторичное жилье составляет 37653, 26 руб. за 1 кв.м.

Уровень цен зависит от типа дома (материала строительства). При этом в центре города возводятся исключительно кирпичные дома. На Завеличье встречаются различные дома, от кирпича до панели. На Запсковье строятся, в основном, панельные объекты.

По данным экспертного опроса, первичный рынок жилой недвижимости Пскова развивается стабильно. Активность покупателей на данный момент имеет тенденцию к росту, хотя докризисных значений объем спроса еще не достиг. Предпочтения потребителей сосредоточены в основном в сегменте квартир компактных планировок с относительно небольшим бюджетом покупки.

Спрос на первичном рынке жилья формируется преимущественно за счет местного платежеспособного населения и населения ближайших городов и районов области. Основным мотивом приобретения жилья является улучшение жилищных условий.

5.3    Выводы по разделу

Рынок жилой недвижимости делится на 2 крупных сектора - первичный и вторичный рынки.

В настоящее время в Пскове первичный жилой фонд представлен квартирами в крупнопанельных, кирпично-монолитных, сборно-монолитных и кирпичных жилых домах.

Основными новостройками г. Пскова и Псковского района являются:

·       ул. Владимирская, ул. Никольская, Балтийская (Псковский р-он, Родина и Борисовичи, каркасно-монолитные дома); Застройщик ООО «Эгле».

·       Жилой комплекс на ул. Юности, ул. Звездная (крупнопанельные дома), а также квартал бизнес-класса «Пятый элемент» на ул. Труда (кирпичные дома): Застройщик «ПИК-60».

Средняя стоимость кв. м, по данным Росстата, на первичном рынке составила 40783,68 рублей за 1 кв.м общей площади. Средняя цена на вторичное жилье составляет 37653, 26 руб. за 1 кв.м.

Предпочтения потребителей сосредоточены в основном в сегменте квартир компактных планировок с относительно небольшим бюджетом покупки.

Объем затрат (инвестиций) в проект определяется по смете.

Смета - документ, в котором вычисляется сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов (заработная плата, налоги и отчисления по заработной плате, хозяйственные расходы, приобретение комплектующих и прочее).

Объектный расчёт стоимости объекта строительства рассчитывается исходя из стоимости отдельных локальных смет. В объектном расчёте единицами учёта выступают не отдельные работы, а целые разделы или даже локальные сметы.

В дипломном проекте данные виды смет будут рассчитаны.

Раздел 6. Управленческая экспертиза

.1      Описание экспертизы

В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию.

Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть - в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

6.2 Управление объектом экспертизы

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. [3]

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

) управление управляющей организацией.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данномдоме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Заключение

Экспертиза является обязательным этапом деятельности строительных компаний, поскольку призвана оценить соответствие результата деятельности запланированным показателям.

Во время преддипломной практики был собран исходный материал для выполнения всех видов экспертиз многоквартирного жилого дома № 8 по ул. Балтийской жилого района «Борисовичи», сельского поселения «Завеличенская волость», Псковского района Псковской области:

v  экспертизы местоположения (генплан; описание генерального плана);

v  правовой экспертизы (договоры аренды земельных участков);

v  технической экспертизы (описание объёмно-планировочного решения объекта; ограждающих конструкций, перегородок, перекрытий, покрытия, кровли, полов, лестниц и т.д.; характеристика инженерных сетей и оборудования; основные архитектурные чертежи);

v  экологической экспертизы (результаты экологической экспертизы проекта);

v  экономической экспертизы (сводный и объектный сметный расчет, бухгалтерская отчетность заказчика-застройщика).

Список источников

1.      Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года №136-ФЗ. - М.: 2001.

.        Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ. - М.: 2004.

.        СНиП 11-04-2003. Госстрой России Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. - М.: 2002

.        Экспертиза и управление недвижимостью. Дипломное проектирование: учеб.-метод. пособие / С.В. Бовтеев, С.А. Болотин, К.А. Волков, В.Н. Золина, Ю.И. Пастухов, Т.А. Расина, О.Н. Романова, Т.Л. Симанкина, Н.В. Ширко; под ред. С.А. Болотина, Т.Л. Симанкиной; Федер. агентство по образованию, С.-Петерб. гос. архитектур.- строит. ун-т. - СПб., 2010. - 244 с. : 22 ил.

.        Преддипломная практика. Рабочая программа. Псков: Псковский государственный университет. 2013 - 16 с.

.        Экономика недвижимости. Асаул А.Н., Карасев А.В. /Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

.        Генеральный план МО «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области. Материалы по обоснованию. Часть I.г. Долгопрудный 2010 г.

.        Материалы проектной и рабочей документации жилого дома по ул.Балтийской 8. Предоставлены ОАО Институт «Псковгражданпроект».