Анализ потребительских свойств и местонахождения жилого дома
Министерство образования и науки Российской Федерации
Иркутский государственный технический университет
Кафедра Экспертиза и управление недвижимостью
Пояснительная записка к курсовому проекту
по дисциплине: Экономика недвижимости
тема: Анализ потребительских свойств и местонахождения
Иркутск, 2011 г.
Раздел 1. Виды и состав экспертиз объектов недвижимости
В последнее время все большую актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.
Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.
Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования.
Могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются:
·экономическая экспертиза;
·техническая экспертиза;
·правовая экспертиза;
·экспертиза местоположения;
·управленческая экспертиза;
·эксплуатационная экспертиза.
К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.
Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:
-провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
-определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
-составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
-составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
-спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.
Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства. Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем. В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:
-основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
-строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
-инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).
Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.
Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости.
Потенциал местоположения объекта недвижимости - основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:
-состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);
-развитие строительства;
-классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);
-экологическую ситуацию;
-репутацию района и его значимость в масштабах района, города;
-близлежащую застройку и ландшафт;
-внешний транспорт и улично-дорожную сеть;
-информацию о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть - в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.
Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.
Повысить эффективность использования недвижимости позволяет привлечение специализированной управляющей компании, так как управление недвижимостью подразумевает выполнение большого количества разнообразных функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня. Координация их усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей организации.
Для получения наиболее полной и достоверной информации очень важно, чтобы экспертизы проводились специалистами в соответствующих областях знаний.
Таким образом, максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования концепции сервейинга.
Раздел 2. Анализ местоположения кадастрового квартала
.1 Описание кадастрового квартала
Объект находится в кадастровом квартале № 38.36.000023, который находится в центральной южной части г.Иркутска. Граница квартала проходит от середины Иркутской ГЭС по фарватеру р.Ангара до острова Елизовский, через остров Мокрый с выходом на берег в районе ул. 6-я Советская, по ул. 6-я Советская до ул. Седова, по ул.Седова да ул. Байкальской, по ул. Байкальская до плотины ГЭС, по плотине до середины Иркутской ГЭС.
2.2 Характеристика кадастрового квартала
.2.1 Природно-климатические особенности района
Климат г.Иркутска и его окрестностей резко-континентальный. Благодаря географической широте местоположения и относительной открытости горизонта световой день в июне (16,7 ч.) почти на 9 ч. Длиннее чем в декабре. При этом фактическая продолжительность солнечного сияния на территории города (2080 ч. в год) ниже, чем в его окрестностях из-за зимних городских туманов.
Зима - период со среднесуточной температурой воздуха ниже -5°C - длится с начала ноября по конец марта Самый холодный месяц - январь, его средняя температура по многолетним данным -20,6°C.
В периоды усиления влияния азиатского антициклона формируется континентальный, очень холодный воздух, устанавливается ясная сухая погода, которая способствует сильному охлаждению земной поверхности: температура воздуха может опускаться до -25,5°C, абсолютный минимум
°C. Вместе с тем, по данным наблюдений последних десятилетий, отмечается заметная тенденция к повышению зимних температур. Число дней со среднесуточной температурой воздуха ниже - 15°C составляет от 40 дней в центре города.
Зимой выпадает небольшое количество осадков, высота снежного покрова постепенно нарастает в течение зимы и своего максимума (34 см) достигает в феврале-марте. Атмосферное давление может колебаться в пределах 965-970 гПа зимой, 952-956 гПа летом.
Лето - период со среднесуточной температурой воздуха выше 10°C - в первой половине (июнь-начало июля) обычно бывает засушливое, с большим количеством ясных и теплых дней, во второй половине (с середины июля по конец августа) - чаще всего дождливое. Средняя температура июля составляет 17,6°C, средний максимум - 24,7°C, абсолютный максимум - 36°C. 75-80% осадков выпадает с мая по сентябрь. За последние десятилетия суммы осадков увеличились на 5 мм.
Атмосферное увлажнение тесно связано с особенностями термического режима, циркуляцией атмосферы и характером подстилающей поверхности. В годовом ходе относительной влажности отмечаются два максимума: первый - в декабре-январе (80-84%), второй - в августе (78%). Наиболее низкая относительная влажность наблюдается в мае (55% в месяц).
В городе наименьшие скорости ветра характерны в зимний период (1,6-2,3 м/с). Весной повсеместно отмечаются наибольшие в году средние скорости ветра (3,0 м/с), летом и осенью они не превышают 2,1-2,3 м/с. Максимальные скорости ветра и его порывы также наибольшие весной и могут достигать в отдельных местах 28 м/с. Направление ветра у земли определяется особенностями физико-географических условий. Долина реки Ангары ориентирована с северо-запада на юго-восток, поэтому в Иркутске повторяемость этих направлений ветра наибольшая.
Рельеф местности - пересеченный
Почвенный покров сильно трансформирован значительными антропогенными воздействиями. Естественный почвенный покров имеет очень плохую сохранность, поэтому оцениваем не почву, а результат хозяйственной деятельности человека. Распространение почв во многом подчиняется особенностям рельефа местности. К вершинам и верхним частям склонов приурочены дерново-подзолистые почвы, к средним частям склонов - серые, на нижних частях склонов и надпойменных участках встречаются темно-серые почвы. Все они текстурно-дифференцированные.
2.2.2 Характеристики окружающего типа землепользования
Основную часть территории квартала занимает селитебная зона, преимущественно многоэтажная жилая застройка, но рядом с плотиной ГЭС имеется небольшая промышленная зона, в которой располагаются следующие промышленные предприятия:
·«Пчелы» завод по производству бетона и растворов;
·«Вектор» завод по производству кирпича, бетоноблоков и газобетона;
·Иркутская ГЭС.
На территории существует несколько рекреационных зон - бульвар Постышева, площадь в районе остановки «Волжская», древнее мусульманское кладбище в районе остановки «Цимлянская».
Особенностью квартала является протекание на его территории реки Ангара. Русло реки изобилирует островами, они покрыты растительностью и редким кустарником, что создает дополнительные рекреационные зоны на территории квартала.
Около 90% застройки квартала - жилая многоэтажная застройка, 10% приходится на частный сектор. Также половина территории квартала приходится на р. Ангара и ее побережье, свободное от какой-либо застройки.
2.2.3 Социальная инфраструктура
№Наименование объекта1Детские сады, ясли, другие дошкольные учреждения - Детский сад №141, 128, 133, 20; частный детский сад «Лунтик»; «Умники и умницы» центр развития детей; детский центр «Город детства» 2Образовательные учреждения - Средняя общеобразовательная школа №27, 39; Сибирский образовательный центр.3Объекты общепита - Комбинат питания г.Иркутска, «Байк» банкет-холл, «Grin Grout» ресторан, «Ешь-ка» пиццерия, «Subway» кафе, «Приангарье» кафе, «Берег» ресторан4Объекты торговли - «Пятерочка» супермаркет, «Окей» гипермаркет, ЗАО «Иркутский хлебозавод», «Янтарь» торговая сеть, «Колбасный» магазин, рынок «Байкальский», «Ассорти» универмаг, «Бакарди» минимаркет5Объекты досуга, отдыха и туризма - «Антошка» детский развлекательный центр, Библиотека г.Иркутска, Центр детского творчества, «Стрекоза» танцевальная студия, «Dance City» танцевальная студия, Детская музыкальная школа №7; «World Travel» туристическая компания, «Коктейль путешествий» туристическая компания6Бани, сауны, spa - Баня №10, «Гольфстрим» сауна, «С легким паром» сауна, «Пеликан» spa-клуб, «Лазурный берег» сауна7Объекты бытового обслуживания - «У Веры» ателье, «Золушка» клининговое агенство, ООО «Классика чистоты», «Королевское» ателье, «Прищепка» прачечная, «Славное» бюро бытовых услуг8Обслуживание транспорта, гаражи - автогаражный кооператив №9, 2; «Fit auto master» СТО, АЗС «РосНефть», «Рикошет плюс» тюнинг-центр9Спортивные здания и сооружения - «Пять звезд» спортивно-оздоровительный центр, «Юность» детский спортивный центр, «Байкал Дао» спортивный клуб, «Федерация Ушу» федерация спорта, «Jim tong» клуб тайского бокса.10Салоны красоты, парикмахерские - «Луиза» парикмахерская, «Шедевр» салон красоты, «Paradise» салон красоты, «Отражение» салон красоты,11Учреждения здравоохранения, аптеки - Иркутская городская клиническая больница №1, Иркутский областной кожно-венерологический диспансер, Научный центр проблем здоровья, семьи и репродукции человека СО РАМН, «Авиценна» аптека, «Здоровье» аптека, «Фармэкспресс» аптека12Банки - «Сбербанк России», «Связь Банк», «Совком Банк», «Восточный экспресс банк»
Измеряется затратами времени, необходимого на проезд из данного кадастрового квартала до центра города (место расположения административных зданий - сквер Кирова). Экспериментально установлено, что до центра, с учетом пробок, можно доехать меньше чем за 30 минут, значит данный кадастровый квартал находится в 2ой зоне.
№№ маршрутаНачальная остановкаКонечная остановкаАвтобусы17кЦ.Рынокм/р Первомайский210тСквер КироваНово-Иркутская ТЭЦ311Бульвар ПостышеваЧайковского416Ж/д вокзалм/р Солнечный516кСквер Кировам/р Солнечный616сЦ.Рынокм/р Солнечный716аАэропортм/р Солнечный817Автовокзалпос. Молодежный924БашняАкадемгородок1034Ц.РынокСадоводство Ангара1156РадищеваШкола №221277ст. Трудпос. Энергетиков1378АэропортЖиркомбинат1480АэропортОбл. больница1588Ц.РынокРелейный завод1690АэропортУправление ГЭСТроллейбусы173ЛодочнаяПредместье Марата185Сквер Кировам/р Солнечный196аВолжскаяЖуковского207Сквер Кировам/р Первомайский218Сквер Кировам/р Юбилейный2210Сквер КироваМ. КоневаМаршрутные такси232Ц.РынокОбл. больница242сГород МастеровОбл. больница2511кБульвар ПостышеваМузыкальный театр2645Аэропортм/р Первомайский2752кЦ.Рынокм/р Юбилейный2859Ц.РынокВолжская2968Ц.Рынокм/р Ерши3084Предместье Маратам/р Университетский3187м/р ТопкинскийШкола №223292м/р ЗеленыйШкола №223394Ц.РынокАэропорт3499АэропортАкадемгородок35116Ж/д вокзалпос. Молодежный36150Ж/д вокзалТСЖ Молодежное
Кроме этого на территории кадастрового квартала находится пристань, от которой ходит речной трамвай до ж/д вокзала в теплое время года. Междугородние маршруты на территории кадастрового квартала отсутствуют.
2.2.5 Инженерные сети и коммунальное обслуживание
Около 90% жилых домов на территории квартала - многоэтажные благоустроенные дома с подведенными к ним горячим и холодным водопроводом, теплоснабжением, телефонной линией, радио, кабельным телевидением и интернетом. Все жилые дома на территории квартала эликтрофицированы. В деревянных домах имеется летний водопровод.
Коммунальное обслуживание многоквартирных домов производится Южной управляющей компанией. Управляющая компания агитирует жильцов сберегать энергию. В связи с этим практически все установили современные ПВХ оконные проемы, около 50% домов произвели замену отопительных приборов и труб на современные медные, 30% жильцов установили счетчики учета воды и электроэнергии.
2.2.6 Экологическое состояние района
На территории кадастрового квартала работают три промышленных предприятия: «Пчелы» - завод по производству бетона и растворов, «Вектор» - завод по производству кирпича, бетоноблоков и газобетона, Иркутская ГЭС. Также одной из границ района является крупнейшая транспортная магистраль города - ул. Байкальская. Все это ухудшает экологическую обстановку в кадастровом квартале, так как направление господствующего ветра неблагоприятно для кадастрового квартала (с северо-запада на юго-восток).
Но несмотря на это, согласно исследованиям иркутских ученых, степень экологического риска для жителей кадастрового квартала средняя, а ближе к реке Ангара и вовсе минимальная. Огромное значение в этом, несомненно, играет компенсирующий фактор - река Ангара.
2.2.7 Криминогенная обстановка
Октябрьский район г. Иркутска и рассматриваемый кадастровый квартал принято считать самым безопасным, по мнению главного следователя Октябрьского района г. Иркутска М.Федянеева. Самые страшные преступления за последний год, совершенные там, это похищение гражданина Китая с целью получения выкупа и похищение сумочек и других ценностей у одиноких прохожих бандой грабителей. Все преступления раскрыты.
Низкий уровень преступности может быть связан с тем, что в данном районе в основном проживают образованные люди, уровень безработицы по кварталу очень мал, доходы жителей выше среднего; т.е. нет неблагоприятных факторов для развития преступности.
2.3 Матричная оценка местоположения кадастрового квартала
2.3.1 Таблица матричной оценки местоположения кадастрового квартала
№Наименование критерияПоказатели оценокУдельный вес показателяУдельный вес критерияЗначимость критерия в баллах1 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5Социальный Наличие мест предложения труда Наличие мест отдыха и реабилитации Наличие мест и площадок для спортивных мероприятий Система культурно-бытового обслуживания Криминогенная обстановка 7 8 4 8 -1 0,27 0,308 0,154 0,308 -0,040,2247Итого2612 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 Экономический Близость к транспортным магистралям Близость к остановкам наземного транспорта Наличие мест парковки Ситуация с инженерной инфраструктурой Ситуация с подъездными путями 5 6 8 8 8 0,14 0,17 0,23 0,23 0,230,3028Итого3513 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5Ландшафтно-композиционный Наличие водных поверхностей Наличие зеленых массивов Близость к центру города Рельеф местности Наличие архитектурных памятников 10 5 6 3 0 0,42 0,21 0,25 0,12 00,2076Итого2414 4,1 4,2 4,3 4,4Престижность места Малоэтажная застройка Многоэтажная застройка Здания социально-культурного назначения Архитектурный климат 1 9 3 5 0,06 0,5 0,17 0,270,1555Итого1815 5,1 5,2 5,3Экология Состояние приземных слоев атмосферы Состояние покрова почвы Состояние водной поверхности 6 2 5 0,46 0,15 0,391,1124Итого131Всего1161недвижимость кадастровый местоположение потребительский
Комментарии к таблице:
.Показатели оценки при значимых критериях определены на основании баллов.
.Удельный вес показателя в сумме по критерию определяется отношением показателя относительно каждой характеристики к сумме баллов соответствующего критерия.
.Удельный вес критерия в общей сумме определяется путем отношения показателей оценки каждой характеристики к сумме баллов по всем критериям.
.Значимость критерия определяется путем расчета значения критерия по системе сокращения указанных показателей.
Пояснения к таблице:
) 1.1. На территории кадастрового квартала находится бизнес-центр «База», проектные организации «ВостСибСтрой», «Проектстройкомплект» и др. Также есть много торговых точек (рынок Байкальский, строймаркет «Дока», «Старик Хоттабыч» и др.), медицинские учреждения (Городская клиническая больница №1, Кожно-венерологический диспансер) где также можно устроиться на работу.
.2. Люди могут проводить свободное время на бульваре Постышева, мусульманском кладбище, на берегу реки Ангара.
.3. В квартале не имеется крупных спортивных объектов, зато почти в каждом дворе есть небольшие стадионы, где летом играют в футбол и волейбол, а зимой занимаются фигурным катанием и играют в хоккей.
.4. Имеется достаточное количество ателье, салонов красоты и других культурно-бытовых учреждений (см. экспликацию).
.5. см. п.2.2.7.
) 2.1. Основная транспортная магистраль данного района - ул. Байкальская - находится на окраине рассматриваемого квартала, будем считать, что это не близко, но то, что она имеется, пусть и не в центре квартала, уже хорошо.
.2. Остановки наземного транспорта в основном находятся на окраине квартала, но также ходит транспорт в центральной части квартала, поэтому можно оценить этот показатель выше среднего.
.3. На территории квартала имеется два крупных гаражных кооператива, кроме этого возле каждого дома устроены удобные места для временной парковки автомобилей. Также имеются временные гаражи.
.4. См. п. 2.2.5.
.5. Имеются подъездные пути к каждому дому, но часть из них устроена нерационально, что увеличивает время подъезда к нужному дому, поэтому уменьшаем балл до 8.
) 3.1. Половину территории квартала занимает река Ангара, поэтому по данному показателю наивысший балл.
.2. Кроме озеленения придомовых территорий в квартале также имеются другие рекреационные зеленые зоны (см. п. 1.2 пояснений), но несмотря на это для такой плотной застройки требуется больше «зеленых» зон для отдыха населения и улучшения качества воздуха.
.3. Данный квартал находится во второй зоне транспортной доступности, значит, до центра можно доехать меньше чем за 30 минут. С учетом того, что транспорт до центра из данного квартала ходит регулярно, оцениваем этот показатель хорошо.
.4. Рельеф местности - пересеченный. От ул. Байкальская до реки Ангара наблюдается понижение рельефа, в некоторых местах более 15°. Этот фактор можно считать неблагоприятным, учитывая, что в весеннее время и во время осадков водяные потоки устремляются к реке, что плохо отражается на дорогах и зданиях, находящихся на пути потока.
.5. Архитектурные памятники отсутствуют.
) 4.1. На территории квартала имеется малоэтажная застройка - это неблагоприятный фактор. Так как ее немного ставим балл -1.
.2. В основном (90%) на территории квартала многоэтажная застройка со всеми инженерными коммуникациями, поэтому балл очень высок - 9.
.3. На территории квартала имеются танцевальные студии («Стрекоза», «Dance City»), Музыкальная школа №7, библиотека и др. объекты, но крупных театров, кинотеатров, развлекательных центров нет, поэтому балл низкий -3.
.4. В целом застройка квартала достаточно однородная, дома были построены примерно в одно время, расположение домов логичное, наблюдается приятная архитектурная композиция. Лишь современная «точечная» застройка не вписывается в архитектурный климат данного квартала и нарушает его архитектурное единство.
) 5.1. Кадастровый квартал считается с умеренно загрязняемым атмосферным воздухом несмотря на то, что на его территории есть промышленные предприятия и близкое расположение транспортной магистрали, потому, что на его территории протекает река Ангара, ветер от которой выносит вредные вещества за пределы квартала. Значит, состояние атмосферного воздуха оцениваем выше среднего - 6.
.2. В квартале самый высокий уровень загрязнения почв наблюдается на территории микрорайона Байкальский, на остальной территории квартала средний уровень загрязнения. Кроме этого часть квартала попадает в зону потенциального развития поверхностной эрозии почвы, что также является неблагоприятным фактором.
.3. Половина водной поверхности, находящейся на территории квартала умеренно загрязненная, другая половина считается условно чистой. Значит состояние водной поверхности можно оценить как среднее.
2.3.2 Итоговая оценка местоположения
№Наименование критерияУдельный вес критерия в общей суммеЗначимость критерияОценка по каждому из критериев 1 2 3 4 5Социальный Экономический Ландшафтно-композиционный Престижность Экология0,224 0,302 0,207 0,155 0,1127 8 6 5 41,568 2,416 1,242 0,775 0,448Итого6,449
Комментарии к таблице:
Итоговую оценку местоположения определяют путем умножения удельного веса каждого критерия на соответствующую ему значимость. Окончательный результат оценки получаем путем суммирования оценок всех критериев.
2.3.3 Анализ результатов оценки
Применяя экспертный метод по десятибалльной шкале для оценки местоположения кадастрового квартала получили итоговый результат 6,449 баллов.
Хорошее значение полученного результата обусловлено главными качествами рассматриваемого квартала, т.е. его экономическими, социальными и ландшафтно-композиционными критериями.
Самые высокие баллы - 2,416 балла - по экономическому критерию, что обусловлено близостью к транспортной магистрали, остановкам наземного транспорта, наличием мест парковки, подъездных путей и инженерной инфраструктуры.
Социальный критерий составляет 1,568 балла. Значимый показатель этого критерия достигнут благодаря наличию мест предложений труда, мест отдыха и реабилитации, а также развитой системе культурно-бытового обслуживания. Однако низкая криминогенная обстановка привела к снижению этого критерия.
Ландшафтно-композиционный критерий составляет 1,242 балла. Наличие водных поверхностей и близость к центру города, несомненно, дают высокую оценку данному кварталу. Снижение этого показателя обусловлено отсутствием архитектурных памятников, малой площадью лесных массивов и неблагоприятным рельефом местности.
Низкие баллы - <1 - у престижности и экологии. Это обусловлено однообразием архитектурных решений, наличием малоэтажной застройки, загрязненностью атмосферы, почв и воды, а также эрозией почв.
Раздел 3. Анализ уровня потребительских свойств объекта недвижимости
.1 Характеристика потребительских свойств объекта недвижимости
Потребительские свойства объекта недвижимости - это способность удовлетворять определенные требования потребителя. Они играют немаловажную роль в оценке недвижимости. В своей совокупности эти характеристики могут быть определены как «good will» (с англ. - «добрая воля», благоприятность) локального местоположения, степень его престижности, имидж. Несмотря на свою нематериальность, эти характеристики вполне реально влияют на общий стоимостной эквивалент, так как отражают существенные условия и «потребительскую стоимость» варианта использования объекта недвижимости. В данном разделе рассмотрим следующие характеристики потребительских свойств для выбранного объекта недвижимости:
·Комфортность - это состояние уюта, удобства и удовлетворения, обеспеченное совокупностью положительных психологических и физиологических ощущений человека в процессе его трудовой деятельности.
·Эргономичность - это общая степень удобства предмета, экономия времени и энергии при использовании объекта.
·Техническое совершенство и технологичность - совокупность свойств конструкции объекта, которые обеспечивают его технологическое обслуживание по наиболее эффективной технологии.
·Экономичность в эксплуатации - минимизация стоимости использования
·Современность - свойство объекта, отвечающее материальным потребностям, общественным, культурным запросам настоящего времени.
·Надежность и долговечность - свойств объекта сохранять во времени в установленных пределах значения всех параметров, характеризующих способность выполнять требуемые функции в заданных пределах, и работоспособность.
·Престижность - оценка обществом, социальной группой, личностью объектов в ценностной социальной картине общества.
3.2 Характерные особенности потребительских свойств для объекта
·Комфортность.
Рассматриваемый жилой дом - панельный с низким уровнем архитектурно-планировочных решений. Внешне данный объект нельзя назвать комфортным, так как здание неправильной формы, в нем располагается слишком много подъездов, что затрудняет поиск нужного. Также нужно отметить «бедный» фасад здания (элементами архитектурного оформления фасадов, кроме лоджий с разрывами, являются входы и завершения), плоскую кровлю, примитивную планировку квартир, что не создает состояние уюта и удовлетворенности архитектурным решением здания как внутри, так и снаружи.
К достоинствам можно отнести приятный вид из окна, наличие подъездных путей и мест для парковки автомобилей.
В рассматриваемом здании на основании проекта присутствуют следующие инженерные коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение, телефонизация, радиофикация, мусоропровод с загрузочными клапанами на каждом этаже. Также проектом предусмотрена естественная вытяжка через вентиляционные блоки в санкабине и в кухне. В процессе проживания жильцы установили домофон, провели кабельное телевидение, интернет.
Вывод: здание достаточно комфортно для использования за счет наличия большого количества инженерных коммуникаций. Непрезентабельный вид здания и неудобная планировка ненамного снижают эту характеристику, так как большинство квартир в этом районе имеют такие же недостатки и при желании их можно исправить (произвести косметический ремонт фасада, сделать перепланировку в квартире).
В рассматриваемом доме располагается коммерческое помещение - продуктовый магазин, что позволяет жителям дома приобретать продукты прямо в своем доме.
Расстояние до остановки общественного транспорта не превышает границ квартала, с остановки можно уехать практически во все районы города, что экономит время и энергию пользователей объекта.
Во дворах дома нет детских площадок, поэтому для прогулки с детьми нужно пользоваться соседними дворами, что является недостатком. Вместо детских площадок на придомовых территориях предусмотрены парковки для автомобилей, что негативно отражается на здоровье жильцов, так как машины выделяют выхлопные газы под их окнами. Но несмотря на это дворы возле дома достаточно озеленены и обустроены скамейками, что позволяет жителям дома отдыхать и проводить досуг возле дома.
Вывод: здание недостаточно удобно в использовании ввиду отсутствия детских площадок. Но в здании есть коммерческие помещения, что экономит время и энергию жильцов, а также нельзя не учесть относительную близость остановки общественного транспорта и озеленение дворов.
·Техническое совершенство и технологичность.
Здание панельное, возведено по типовому проекту с соблюдением технологии строительства, соответствует требованиям СНиПов, ГОСТов и технических условий. Строительство <#"justify">·Экономичность в эксплуатации
В здании регулярно проводится текущий и капитальный ремонты, что позволяет содержать его в пригодном состоянии. В здании установлены общедомовые счетчики учета воды и тепла, а также в некоторых квартирах уже установлены индивидуальные счетчики учета воды. В подъездах на каждую квартиру установлен счетчик учета электроэнергии. Для сохранения тепла в квартирах в зимнее время все жители установили современные пластиковые окна, а также жители заменяют лампы накаливания на компактные люминисцентные лампы.
Вывод: в основном экономия энергии в здании происходит за счет установки счетчиков, скоро ими будут оборудовании все квартиры. Основным же недостатком является потеря тепла через ограждающие конструкции - исправить это можно «обшив» здание навесными панелями с утеплителем, возможно при следующем капитальном ремонте это будет сделано, ведь это также улучшит внешний вид здания.
·Современность
В силу особенностей конструкции панельные дома не отличаются оригинальностью внешних форм - это параллелепипеды, отличающиеся лишь соотношением сторон. Здание имеет «бедный» фасад (элементами архитектурного оформления фасадов, кроме лоджий с разрывами, являются входы и завершения), плоскую кровлю, примитивную планировку квартир. Следует отметить, что конструктивные особенности панельного домостроения исключают возможность перепланировки.
Стоит отметить, что все собственники квартир установили современные пластиковые окна, а также застеклили балконы - все это значительно улучшает внешний вид здания.
Подъезды в здании просторные, оборудованы домофонами, некоторые - пластиковыми окнами. Во всех подъездах управляющая компания согласно плану выполняет качественный и современный ремонт, что делает подъезды привлекательными и уютными.
Возле здания большие дворы, в которых удобно размещаются парковки для автомобилей и зеленые насаждения.
Вывод: планировка, наружная отделка здания давно устарели, можно произвести «обшивку» здания навесными панелями с утеплителем - это улучшит внешний вид здания.
·Надежность и долговечность
Класс по капитальности здания - 2, поэтому класс по долговечности (при 2-ом классе не менее 50 лет) и огнестойкости основных конструкции не ниже 2 степени. Сейсмоустойчивость - 7 баллов. Панельные многоэтажные дома в сейсмической зоне предпочтительней из-за конструктивных особенностей этих домов, в которых практически все стены - "несущие", и перекрытия между собой жестко связаны. В таких домах отдельные элементы менее гибкие, чем в каркасных, и работают они как единая конструкция. Коэффициент надежности по назначению - 0,9, что позволяет увеличить срок службы до 80 лет. Проектом также предусмотрены антисейсмические мероприятия, такие как скрытый каркас и монолитные пояса жесткости (через каждые 4 этажа), а также гарантирована надежная гидроизоляция и антикоррозионная защита сварных закладных деталей.
Компоненты панельного дома, представляющие из себя крупные железобетонные плиты <#"justify">·Престижность
Рассматриваемый квартал удален от центра на 20 минут езды на общественном транспорте (1 зона). Расстояние до остановки общественного транспорта не превышает границ квартала, с остановки можно уехать практически во все районы города.
Рядом со зданием находится крупный гаражный кооператив, где жители хранят свои автомобили. У каждого подъезда устроены удобные места для временной парковки автомобилей, а также имеются подъездные пути.
Недалеко от дома имеются детские сады и школы, а также больница. Здание построено рядом с рекой Ангарой и бульваром Постышева, поэтому люди могут проводить там свободное время.
Вывод: небольшое расстояние до центра города, близость к заливу и социальным объектам делает этот район и этот дом в частности очень престижным.
3.3 Факторы, влияющие на успешную деятельность жилого дома
Рыночная стоимость объектов недвижимости зависит от множества факторов, которые могут быть отнесены по следующим основным группам:
. Местоположение и пространственное окружение
. Соответствие архитектурно-строительным и планировочным решениям
. Наличие объектов коммерческого назначения
. Обоснование спроса и предложения на рынке недвижимости
Анализируя факторы, следует учитывать, что уровень их влияния не является постоянной величиной, а меняется со временем.
Факторы, влияющие на успешную деятельность жилого дома с коммерческими помещениями по б.Постышева в г. Иркутске
3.4 Анализ потребительских свойств объекта недвижимости
Рассматриваемый объект располагается по адресу бульвар Постышева 18 и представляет собой девятиэтажное панельное здание, построенное в 1989 году. В цокольном этаже располагается коммерческое помещение - продуктовый магазин. На каждой площадке 2 трехкомнатные, 2 двухкомнатные и 1 однокомнатная квартира. Итого по всему зданию 216 трехкомнатных, 216 двухкомнатных и 108 однокомнатных квартир. Высота потолков 2,65 м. Стоимость одного квадратного метра в пределах 38000 - 45000 рублей.
Организация обслуживающая здание - ОАО «Южное управление жилищно-коммунальными системами». Рассмотрим изменение стоимости коммунальных услуг за 2009-2011 гг.
Сравним стоимость покупки, аренды квартир, аренды коммерческих помещений в оцениваемом доме на бульваре Постышева, на ул. Байкальская и на ул. Цимлянская. Также сравним стоимость услуг в коммерческом помещении в оцениваемом объекте и аналогичном объекте на ул. Байкальская. Сравнивать будем с аналогичными объектами, находящимися в том же кадастровом квартале.
Из графиков можно сделать вывод, что стоимость покупки квартир на ул. Цимлянская самая высокая. Это можно объяснить ее более выгодным местоположением (здание расположено близко к остановке, но окна не выходят на транспортную магистраль, значит, шум и вредные выбросы от автомобилей не будут доставлять неудобств жителям этого дома). На бульваре Постышева квартиры дешевле из-за сравнительно большего расстояния от остановок общественного транспорта.
Из графиков можно сделать вывод, что стоимость аренды квартир на ул. Байкальская самая высокая, а на ул. Цимлянская и б.Постышева практически одинаковая. Это в первую очередь связано с близостью к транспортной магистрали и более развитой инфраструктурой.
Стоимость аренды коммерческих помещений зависит от месторасположения объекта. Аренда коммерческого помещения в рассматриваемом здании более чем в 2 раза ниже аренды коммерческого помещения на ул. Волжская, рядом с рынком «Волжская». Это связано с тем, что в районе рынка большая проходимость людей, т.е. больше людей смогут воспользоваться услугами коммерческого предприятия, следовательно, такое помещение принесет больше прибыли, тогда как на б. Постышева услугами будут пользоваться только жители близлежащих домов.
С местоположением же связано отличие цен на товары, ведь в районе рынка «Волжская» конкуренция будет выше, поэтому и цена на товары здесь ниже.
Вывод
Из статистических данных можно сделать вывод, что объект имеет плохое местоположение в пределах своего кадастрового квартала. По стоимости продажи и аренды квартир и коммерческих помещений объект занимает последнее место из-за относительной отдаленности от остановок общественного транспорта и инфраструктуры.
Относительно всего города, район, в котором располагается объект является самым престижным, стоимость квартир в этом районе самая высокая. Значит, в общем, рассматриваемый объект имеет хорошее местоположение.
Библиографический список
1. Атлас развития Иркутска. - Иркутск: Изд-во Института географии им В.Б. Сочавы СО РАН,2011. - 131 с.
. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999 г.
. Дыховичный Ю.А. Жилые и общественные здания. Краткий справочник инженера-конструктора. - М.: Издательский дом «АСВ», 2011 г. - в 3-х томах.
. Федеральный закон от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
. Газета «Все объявления Иркутска» от 02.12.2011 г.
. Журнал «Новый адрес» от 01.02.2011 г.