Экономическая оценка проектных решений
Экономическая оценка проектных решений
1. Определение состава имущества предприятия
Для организации процесса производства любое предприятие должно располагать определенными ресурсами, то есть обладать имуществом. Под имуществом предприятия понимаются все материальные, нематериальные и денежные средства, находящиеся в пользовании, владении и распоряжении предприятия.
В состав предприятия как имущественного комплекса согласно статье 132 ГК РФ входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, долги, права требования, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.
Имущество, находящееся в собственности предприятия, подразделяется на недвижимое и движимое. Согласно статье 130 ГК РФ, пункту первому: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Это касается недвижимого имущества, законом также дается определение движимого имущества, ст. 130 ГК РФ, пункт второй: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Общую информацию о составе и величине имущества предприятия можно получить из анализа бухгалтерского баланса, дающего общую стоимостную характеристику хозяйственных средств предприятия (актив баланса) и источников их образования (пассив баланса).
Помимо деления на движимое и недвижимое все имущество предприятия, отражаемое в бухгалтерском учете, подразделяется на следующие виды: внеоборотные активы (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы); оборотные активы (запасы, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы); капитал и резервы (уставный капитал, резервный капитал, добавочный капитал, фонды накопления, нераспределенная прибыль прошлых лет и др.).
1.1 Принципы пользователя предприятия
Принципы пользователя предприятием включает в себя полезность, замещение и ожидание.
Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью, если оно может быть полезным потенциальному владельцу и в конечном счете обычно выражается в виде поступлений денежных потоков.
Принцип замещения. Разумный покупатель не заплатит за предприятие больше чем, наименьшая цена, запрашиваемая за другое аналогичное предприятие с такой же степенью полезности.
Принцип ожидание обычно связан с ожиданием будущих прибылей (выгод) от пользования оцениваемого предприятия.
1.2 Принципы, составляющие единый имущественный комплекс предприятия
На сегодняшний момент, строительная деятельность регулируется градостроительным кодексом, земельным кодексом, налоговым кодексом и гражданским кодексом. То есть занимаясь строительством мы можем защищать свои права, знать свои обязанности и нести ответственность.
Согласно статье 132 ГК РФ, пункту 1 «предприятие как объект прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».
Принципы создают группу связанных с оценкой имущественного комплекса предприятия. Принципы: остаточная продуктивность, возрастающая (уменьшающая) отдача, сбалансированности, оптимального размера.
Остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности предприятия, работающего в сфере управления недвижимости, требует наличие пяти основных факторов: труда, капитала, природных ресурсов, менеджмента и информации. Каждый используемый фактор производства должен оплачиваться вновь возмездной стоимостью.
Земля имеет «остаточную стоимость» (остаточную продуктивность), которая определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как оплачены расходы на труд, капитал и управление.
В зависимости от вида деятельности труд делится на преимущественно интеллектуальную деятельность (предприниматель, менеджер и т.д.) и преимущественно физическую деятельность (архитектор, квалифицированный рабочий, подсобный рабочий и т.д.).
Производственный фактор «капитал» с точки зрения предприятия, делится на собственный и заемный капитал, а с точки зрения народного хозяйства - реальный капитал (производственные средства производства), денежный капитал (финансовые средства), производственный и социальный капитал (дороги, каналы, мосты, аэропорты, больниц и т.д.).
Возрастающая (уменьшающая) отдача предприятия предполагает, что по мере увеличения ресурсов производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после чего общая отдача хотя и растет, но замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.
Сбалансированность (пропорциональность) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы, то есть соотношение основного и вспомогательного производства, основных и вспомогательных работников, соотношение между рабочими и управленческим персоналом, между производительностью труда, рентабельностью и заработной платой. Этот принцип означает, что любому виду производства соответствует оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия.
Оптимальный размер (масштаб) предполагает, что любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры в соответствии с рыночной потребностью; а именно оптимальная мощность предприятия (отдельных производств) или оптимальный размер земельного участка и другое., что обеспечивает получение максимальной прибыли от хозяйственной деятельности предприятия.
1.3 Понятие «девелопмент». Основные задачи девелопмента
Понятие «девелопмент» (от англ.develop - развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.
Необходимо знать следующие определения, которые помогут более или менее представить суть «нового веяния - девелопмент»:
. Девелопеский проект - инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, то есть проекту, осуществляемому силами самого заказчика.
. Девелоперская (управляющая) компания - компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титуло-держателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и т.д.).
. Девелопмент (инвестиционный девелопмент) - метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий: организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости так называемым девелопером (в том числе на основе собственных средств) в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческих выгод.
Основными преимуществами девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности являются:
·полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;
·максимальное комплексирование услуг/ продукции;
·наработка в силу специфической организационной структуры устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;
·улучшение финансовых результатов за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской компании в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);
·обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и как вследствие снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства. Работники девелоперских компаний «вынуждены» разрабатывать и внедрять современные системы менеджмента качества - в первую очередь базирующиеся на требованиях ИСО - 9000:2000;
·реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;
·объективно обусловленная необходимость реального перехода к конкурсной системе выбора участников строительства.
Для того чтобы реализовать потенциальные преимущества новой концепции, девелоперские компании используют новую стратегию, суть которой сводится к следующим положениям:
üконсолидация производственного, управленческого и финансово-экономического потенциалов компаний - партнеров с соответствующим повышением ответственности за консолидированные финансовые результаты проекта;
üсистемное пользование методологии управления проектами;
üпереход к проектной (проектно-матричной, дивизиональной) структуре с созданием института проект-менеджеров, обеспечивающих результат в виде законченных объектов;
üразвитие горизонтальных систем управления с уменьшением иерархичности и упрощением процесса принятия решений;
üконсолидация прибыли как основного источника инвестиций на перспективу;
üпривлечение недорогих акционерных и заемных средств;
üобеспечение достаточного высокого уровня доходности на вложенный капитал;
üреализация программы приобретений (поглощений и слияний);
üразвитие системы проектного управления и финансирования.
На ряду с зарубежными странами, где девелопмент на несколько ступеней понимания выше, чем в Российской Федерации, мы до сих пор представляем девелопера как застройщика, но это не так.
Девелопер - предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:
.Автора идеи проекта;
.Покупателя прав на земельный участок под застройку;
.Организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;
.Финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.
Соответственно понятие девелопер можно более широко трактовать как юридическое лицо или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта.
Принципы девелоперской деятельности:
vПредпроектная стадия.
1. Анализ рынка недвижимости.
. Подбор объекта недвижимости.
. Формирование стратегии проекта.
. Инвестиционный анализ.
. Оформление исходно-разрешительной документации.
. Привлечение кредитных и инвестиционных средств.
vСтадия проектирования
1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования
. Формирование архитектурно-инженерной группы.
. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
. Руководство проектированием.
. Проведение тендера на строительные работы.
vСтадия строительства.
1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).
vСтадия реализации.
1. Маркетинг, реализация площадей.
. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Одной из важных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений - какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому анализ рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.
Российские реалии таковы, что становление и развитие девелопмента происходит в тесной связи с развитием рынком недвижимости и определяются процессами его функционирования (создание, использование и оборот недвижимости, и управление рисками).
Виды девелопмента:
)Девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют fee-development (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных ситуациях может достигать 10% стоимости проекта;
)Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называется speculative development (русского аналога нет). Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта девелопер претендует в будущем на 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.
Смысл перехода к новой системе управления инвестиционной деятельности состоит в том, что в соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупной воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности.
Иначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:
·максимальная ответственность за экономические результаты проекты;
·реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании;
·реальное влияние на успешность проекта;
·нацеленность на конечный результат.
Основными элементами (этапами) девелопмента, определяющими его структуры являются:
·разработка идеи девелоперского проекта;
·разработка концепции проекта;
·разработка обоснования инвестиций;
·организация финансирования;
·разработка ТЭО строительства;
·формирование команды проекта;
·приобретение юридических прав на объект недвижимости;
·контрактинг;
·проектные работы;
·подготовка к строительству;
·строительные - монтажные работы;
·сдача - приемка в эксплуатацию;
·управление проектом;
·- продажа объекта, как конечный этап девелопмента.
2. Исследование сегмента рынка недвижимости и конкуренции
.1 Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой и офисной недвижимости
Рынок недвижимости находится в состоянии посткризисной стабильности, вывести из которого рынок могут только структурные изменения в мировой экономике - положительные или не очень. И пока такие сдвиги не произошли, продолжительные и последовательные ценовые тренды вряд ли появятся. Скорее всего, цены на недвижимость будут топтаться на месте, как все последние годы, подрастая на уровне инфляции в относительно благоприятные периоды и откатываясь назад во время очередного макроэкономического «обострения».
При этом ближайшее будущее российской экономики, а значит, и рынка недвижимости выглядит достаточно неплохо благодаря дорогой нефти, которая поддерживает стабильность рубля и государственного бюджета. Можно даже ожидать непродолжительной оттепели на рынке недвижимости. Однако выражаться она, скорее всего, будет в росте не столько цен, сколько количества сделок. А стоимость квадратного метра, по-видимому, продолжит подрастать темпами инфляции или чуть выше, как это было в прежние периоды при отсутствии макроэкономических потрясений.
Если рассматривать рынок как таковой, то необходимо его разделить на интересующие нас объекты, тогда в этом случае сегментирование представляется следующим образом:
.Новостройки
.Квартиры, вторичное жилье
.Ипотека, АИЖК
.Аренда жилья
.Элитное жилье
.Загородная недвижимость
.Коттеджи
.Таунхаусы
.Дачи
.Земельные участки
.Паркинги, гаражи
.Офисы, бизнес центры
.Торговые центры
.Склады
.Гостиницы
.Производственные помещения
В моей курсовой работе нас интересует экономическая ситуация, тенденции в секторе: жилой, офисной и торговой недвижимости.
По данным самостоятельного и независимого сайта #"justify">Индикаторы рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (30 сентября - 6 октября 2013 г.)
Основные результаты недели:
Объем рынка предложений
изм. за неделюк прошлому месяцуКол-во объектов558− 14,8%− 13,4%Площадь825 тыс. м2− 27,7%− 36,3%Стоимость$3,64 млрд− 29,8%− 26,3%
Объем новых предложений
доля в общем объемеКол-во объектов376,6%Площадь27 тыс. м23,3%Стоимость$139 млн3,8%
За неделю с 30 сентября по 6 октября показатели объема предложения на рынке коммерческой недвижимости понизились. Всего было предложено на продажу 558 объектов общей площадью 0,825 млн кв. м общей стоимостью $3,64 млрд. Доля объектов, впервые появившихся на рынке, находится на высоком уровне - 6,6% по количеству объектов (37), 3,3% по площади (27 тыс. кв. м) и 3,8% по общей стоимости ($139 млн).
Что касается средневзвешенной и очищенной цены, то эти показатели понизились на -2,8% и -5,5% соответственно и составили $4419 и $4142. В структуре рынка по общей площади лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения, доля которых на рынке составляет 49,2%. На втором месте ПСП, их доля - 19,3%, доля торговых помещений - 13,7%. В структуре рынка по общей стоимости также лидируют офисные помещения. Их доля составляет 54,0%. За ними следуют торговые помещения − 18,5%, доля ПСП − 8,9%.
В течение сентября на московском рынке недвижимости наметился разворот вверх после незначительного летнего сползания цен вниз. Отчасти на это повлиял сезонный фактор, отчасти - отсутствие новых потрясений макроэкономического характера. Подогретые в процессе сирийского конфликта цены на нефть позволили укрепиться рублю взамен обещанной девальвации, что постепенно будет сказываться и на рынке недвижимости.
Недвижимость в Москве, $/кв. м (www.irn.ru)Сентябрь 13К августу 13Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)5 026 пункт.-0.7%Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)-0.2%/мес.+0.6%Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)-1.3 б.деп.+0.1 б.д.
В течение сентября на московском рынке недвижимости наметился разворот вверх после незначительного летнего сползания цен вниз. Отчасти на это повлиял сезонный фактор, отчасти - отсутствие новых потрясений макроэкономического характера. Подогретые в процессе сирийского конфликта цены на нефть позволили укрепиться рублю взамен обещанной девальвации, что постепенно будет сказываться и на рынке недвижимости.
По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве снизился за сентябрь на 0,7%, с 5.062 $ до 5.026 $ за квадратный метр. Но сразу следует отметить, что динамика среднемесячных показателей отражает по сути изменение цен с середины августа по середину сентября. Однако за последние две недели сентября более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья показал на укреплении рубля хороший плюс, что, по сути, и развернуло динамику этого показателя вверх. Поэтому по итогам октября мы, очевидно, увидим уже положительный ценовой прирост.
Распределение динамики цен по типам жилья приводит к аналогичным выводам. Несмотря на формальный минус, в сентябре лучше рынка чувствовали себя наиболее недорогие московские квартиры, а также народные районы и округа. А более дорогое жилье и престижные округа и районы оказались хуже рынка. Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», ситуация, в которой более ликвидные недорогие сегменты жилья опережают дорогой сектор, обычно соответствует развороту рынка в рост. Дорогое жилье более инертно, в то время как самые дешевые квартиры и недорогие новостройки начинают первыми вымываться с рынка в условиях его активизации.
Так, лучше рынка в сентябре оказались сегменты современных панельных домов, а также панель советского периода и кирпичные пятиэтажки. Однако панельные пятиэтажки показали динамику хуже рынка. В дорогом сегменте динамика цен также несколько разделилась: современные монолитно-кирпичные дома оказались лучше рынка, а сталинки и дома ЦК - хуже.
Это обстоятельство показывает, что для людей, намеренных купить квартиру в Москве, умеренная цена хоть и имеет определяющее значение, но и вопрос качества далеко не последний. Поэтому при довольно близких ценах более качественные кирпичные пятиэтажки показывают лучшую динамику, нежели панельные пятиэтажки. Также относительно недорогая панель советского времени, но не пятиэтажки (дома 9-12-14 этажей типовых серий) также оказываются заметно лучше рынка.
В дорогом сегменте современные монолитно-кирпичные дома, как правило, недавние новостройки, хоть и довольно дороги, но представляют собой наиболее качественное жилье. Пи этом элитное жилье советской эпохи - сталинки и дома ЦК нередко бывают достаточно дорогими, но порой уже не соответствуют требованию времени. Поэтому правило оптимального соотношения цены и качества проявляется здесь так же, как и в дешевом сегменте. В целом же сегмент 20% самых дорогих квартир показал минус существенно больше, чем рынок в среднем, а сегмент 20% самых дешевых квартир, напротив, в сентябре лучше рынка, что и позволяет говорить об общей тенденции.
Перевес сегмента дешевого жилья над дорогим также хорошо виден и на примере географии. В тройку аутсайдеров в сентябре попали три самых дорогих и престижных округа: Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ. А вот Восточный округ показал в сентябре плюс, также лучше рынка оказались Юго-Восточный округ и Северо-Восточный округ.
Недвижимость в Москве, $/кв. м (www.irn.ru)Сентябрь 2013Август 2013Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)4 513-1.1%Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)4 730-0.3%Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)5 023-0.4%Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)4 877-0.5%Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)5 803-1.5%Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)5 767-0.4%Все панельные и блочные дома4 755-0.6%Все монолитные и кирпичные дома5 482-0.8%
Офисы в районе Кремля дороже, чем в центре Парижа; но по обеспеченности офисными площадями Москва занимает только пятое место среди европейских городов. Центр Москвы занимает шестое место в рейтинге самых дорогих офисных районов мира по версии компании Jones Lang LaSalle, предоставляющей финансовые услуги в области недвижимости. По состоянию на III квартал 2013 г. стоимость офисного помещения в районе московского Кремля составляет $1150 за квадратный метр в год. То есть арендовать офис в районе Кремля дороже, чем в районе «Золотой треугольник» на Елисейских Полях в Париже, где квадратный метр обойдется арендодателю в $1066 в год. Как объясняет Jones Lang LaSalle, офисы в районе Кремля популярны среди крупных российских и международных финансовых и юридических компаний, но строительство новых зданий здесь ограничено, что влияет на высокую стоимость аренды. Офисы на Елисейских Полях выбирают крупные банки и корпорации, чтобы быть ближе к туристическому центру Парижа.
На четвертом месте - улица Рю-дю-Рон в Женеве ($1249 за квадратный метр). На пятом - район Менло-парк в Кремниевой долине в штате Калифорния ($1195 за квадратный метр в год). На седьмой позиции - Пятая авеню в Нью-Йорке ($1119), на восьмой - Раффлз-плейс / Марина-бэй в Сингапуре ($1109). Десятку замыкает Маруночи в Токио ($1055).
«Судя по всему, многие участники нашего рейтинга задержатся в нем на долгие годы. Вместе с тем появление новых и рост существующих рынков могут изменить расстановку мест в этом списке. Например, Токио может вернуть утраченные за последние годы позиции. Кроме того, венчурные и технологические компании сегодня на подъеме, поэтому не исключено, что благодаря созданию новых кластеров в будущем в этом рейтинге мы увидим и другие районы», - комментирует результаты рейтинга президент и исполнительный директор Jones Lang LaSalleКолин Дайер.
Несмотря на то что офисы в центре Москвы дороже, чем на Елисейских Полях, по обеспеченности офисными площадями российская столица заметно отстает от европейских городов. По данным Jones Lang LaSalle, по абсолютному объему качественных офисных площадей Москва занимает пятое место среди европейских городов с показателем 15 млн кв. м. На первом месте - Лондон (20,4 млн кв. м), на втором - Берлин (17 млн кв. м), на третьем - Париж (16,7 млн кв. м), на четвертом - Мюнхен (15,7 млн кв. м). Другой крупный офисный рынок России - Санкт-Петербург - вовсе не входит в двадцатку крупнейших.
«На одного москвича приходится в 10 раз меньше офисов, чем на жителя Цюриха и Женевы, и в 5 раз меньше, чем на жителя Парижа или Лондона. Обеспеченность Санкт-Петербурга втрое ниже показателя Москвы - всего 0,4 кв. м на жителя. Такое отставание является сигналом для девелоперов о необходимости строительства качественных площадей, которых так не хватает рынку. Особенно важно, чтобы эти площади постепенно распространялись по всему городу, а не сосредотачивались исключительно в центре», - говорит заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба.
3. Оценка месторасположения реального объекта
Месторасположение объекта:
Метро Чистые пруды, Чистопрудный бульвар, дом 3 А.
Чистопрудный бульвар - бульвар в Басманном районе Центрального административного округа города Москвы.
Чистопру́дный бульва́р - бульвар в Басманном районе Центрального административного округа города Москвы. Проходит от площади Мясницкие Ворота до площади Покровские Ворота, нумерация ведётся от Мясницких ворот. На бульваре расположены Чистые пруды (фактически, пруд - один). Чистопрудный бульвар - самый большой по площади и второй по протяжённости (после Тверского) на Бульварном кольце. На бульвар выходят: с внутренней стороны Архангельский переулок, с внешней Большой Харитоньевский переулок и улица Макаренко.
Современная история Чистопрудного бульвара
Чистые пруды известны с XVII века как Поганые болота (в него сбрасывались отходы располагавшихся неподалеку мясных лавок и боен). Из пруда вытекала река Рачка, протекавшая на юг и впадавшая в реку Москву у будущего Воспитательного дома. В начале XVIII века вошёл в состав московского имения А.Д. Меншикова, был вычищен и с того времени получил название Чистый пруд или Чистые пруды.
В 1990 году название «Чистые пруды» получила станция московского метрополитена (с открытия, 1935, именовавшаяся «Кировская»). Начиная с 1990-х Чистые пруды стали знаменитым на всю Российскую Федерацию культовым «тусовочным» местом столицы, где собирается богема и неформальные группы, любители альтернативной музыки, в том числе рокеры, металлисты, панки, готы, иногда скинхеды. Обычно отдыхающие люди встречаются у памятника Александру Сергеевичу Грибоедову, пьют пиво и другие алкогольные напитки «на травке», лавочках и у фонтана в западной части Чистопрудного бульвара и называют это место «ЧП», «Чистаки» или просто «Чистые». По городской легенде, подкреплённой многочисленными фактами, правоохранительные органы закрывают глаза на массовое распитие алкогольных напитков в данном общественном месте, в том числе несовершеннолетними. Также являются постоянным местом всевозможных политических митингов и празднований футбольных побед. Часто становятся местом проведения всевозможных флешмоб-акций. В зимний период пруд используется как стихийный ледовый каток.
Исторические факты Чистопрудного бульвара
Местность, занимаемая бульваром, известна с XVI века, когда здесь обосновались скотобойни - «Животинный двор», позже «Государев боевой двор». Мясная торговля дала имя прилегающей Мясницкой улице, а её отходы, сбрасываемые в ближайшее болото - «Поганому пруду». Из болота вытекал ручей Рачка, протекавший на юг и впадавший в реку Москву у Воспитательного дома.1699 года угловое владение у Мясницких ворот принадлежало А.Д. Меншикову, построившему в глубине двора Меншикову башню. Мясная торговля на Мясницкой была свёрнута в 1710 году, а в 1723 году и бойни были выведены подальше от дома Светлейшего. Дом его перешёл к Куракиным, затем к Лазаревым, а с 1783 года в нём был открыт Московский почтамт.
После пожара 1812 года остатки стены Белого города были снесены, пруд - очищен, а в торцах образовавшегося бульвара выстроены два гостиничных здания. Гостиница у Покровских ворот дожила до наших дней, а у Мясницких - была снесена в 1930-е годы. На её месте вестибюль станции метро Чистые пруды и памятник А.С. Грибоедову.
В течение XIX века застройка бульвара чётко разделялась - внутренняя сторона была застроена двухэтажными домами знати и казёнными учреждениями, внешняя - одноэтажными домами победнее. В конце века бульвар застроен трёх-четырёхэтажными доходными домами; в 1945-1952 годах большинство этих домов были надстроены до шести-семи этажей с сохранением общего архитектурного облика.
На месте дома 12а (здание Кожсиндиката) в 1912 году по проекту военного инженера П.А. Воронцова-Вельяминова был выстроен деревянный павильон «Бородинской панорамы». Сама картина Франца Рубо была вывезена с Чистых прудов в 1915 году, а павильон простоял до 1918 года.
Как говорилось выше, Чистопрудный бульвар находится в составе Басманного района. Район «Басманный» расположен в северо-восточной части Центрального административного округа Москвы и граничит с районами «Красносельский», «Таганский», «Китай-город». Застройка района исторически сложившаяся, плотная. В центральной части района постройки дореволюционные, а также 30-60-х годов. Промышленные предприятия тесно срослись с селитебной территорией, часть из них не имеет требуемых санитарно-защищенных зон. На территории протекает река Яуза и ее притоки - Ольховка, Чечёра, Черногрязка.
Площадь всей территории района составляет 816 га. Дорожная сеть представлена 129 улицами, площадью 1149 тыс. кв. м., а территорию района пересекают 15 автомагистралей городского назначения с интенсивным автотранспортным потоком по улицам Земляной вал, Бакунинская, Ст. Басманная, Рубцовская наб. и др. Общая площадь зеленых насаждений составляет 75 га. - это 47 скверов, 2 парка и дворовые посадки. Основные места массового гуляния населения - Сад им. Баумана, Чистопрудный и Покровский бульвары.
Символика Басманного района
Герб района «Басманный» представляет собой щит «Московской» формы, определенный для районов г. Москвы Московской герольдией при Мэре города. Щит украшен лентой с наименованием района.
Объяснение герба района «Басманный»
Красный цвет щита в гербе района означает, что благодаря своему расположению в центральной части города район на протяжении веков являлся украшением столицы, сосредоточением прекрасных дворянских и великокняжеских усадеб, а также в прошлом и настоящем является центром интеллектуальной жизни Москвы. Красный цвет в геральдике обозначает храбрость, мужество, неустрашимость, любовь, право, силу. Золотой, украшенный орнаментом (дамасцированный) пояс в гербе района напоминает о существующем в районе ювелирном ремесле - басмении (тиснении по золотым и серебряным пластинам). Золото в геральдике является символом богатства, справедливости, великодушия, могущество, знатность, постоянство.
Золотой почтовый рожок обозначает Главный Московский почтамт, находящийся на территории района с 1700 года.
Хлеб натурального цвета (басман) с золотой солонкой символически отображает производство на территории района с 17 века хлеба, поставляемого к царскому столу.
Флаг утверждён 20 июля 2004 года и внесён в Геральдический реестр города Москвы с присвоением регистрационного номера.
Флаг муниципального образования Басманное представляет собой двустороннее, прямоугольное полотнище с соотношением сторон 2:3. Полотнище флага состоит из трёх горизонтальных полос: красной, дамасцированной жёлтой и красной. Ширина верхней красной и дамасцированной жёлтой полосы составляет по 1/4 ширины полотнища, ширина нижней красной составляет 1/2 ширины полотнища. В центре верхней красной полосы помещено изображение жёлтого почтового рожка, габаритные размеры которого составляют 7/30 и 3/20 ширины полотнища. В центре нижней красной полосы помещено изображение круглого хлеба натурального цвета с жёлтой солонкой. Габаритные размеры изображения составляют 1/3 длины и 5/16 ширины полотнища.
Красный цвет полотнища означает, что благодаря своему расположению в центральной части города, территория муниципального образования на протяжении веков являлась украшением столицы, средоточием прекрасных дворянских и великокняжеских усадеб, а также в прошлом и настоящем является центром интеллектуальной жизни Москвы.
Жёлтая дамасцированная (украшенный орнаментом) полоса напоминает о существовавшем на территории местности ювелирном ремесле басмении (тиснении по золотым и серебряным пластинам).
Жёлтый почтовый рожок означает Московский почтамт, находящийся на территории муниципального образования с 1700 года.
Хлеб натурального цвета (басман) с золотой солонкой символизирует производство на территории муниципального образования с XVII века хлеба, поставляемого к царскому столу.
Распределение загрязняющих веществ в атмосферном воздухе на территории г. Москвы.
На карте представлено ориентировочное распределение вредных примесей в атмосфере города.
Уровень воздействия на муниципальный округ ЦАО - очень высокий.
Территориальное планирование Района Басманный
Нас интересует метро Чистые пруду, а именно Чистопрудный Бульвар, дом 3А.
По функциональному зонирования Басманного района, видим, что наша зона - многофункциональная общественная зона, и фукциональная зона особо охраняемых природных, территориальных, природных озелененных территорий.
Интересуемый мною район Чистые пруды, исходя из карты територриального города Москвы, наш район ограничен границей санитарно - защитных зон.
Первоочередные мероприятия в части обеспечения экологической безопасности, охраны окружающей среды и санитарно-эпидемиологического благополучия.
Природные и озелененные территории общего назначения, сформированные в установленных границах.
На территории чистых прудов есть зоны охраны объектов культурного наследия. Об этом я привожу маленькие факты:
В 1959 году на этом месте был установлен памятник автору поэмы «Горе от ума» А.С. Грибоедову, выполненный скульптором А.А. Мануиловым. В этом районе, на Мясницкой улице жил великий драматург. В 2006 году был сооружен памятник Абаю Кунанбаеву, казахскому поэту и мыслителю. (Работа скульптора М. Айнекова и архитектора В. Романенко). Абай Кунанбаев был не только творцом казахского литературного языка, он открыл для казахов русскую культуру и перевел на казахский язык около 50 произведений великих русских литераторов.
С Чистопрудного бульвара очень хорошо видна церковь Архангела Гавриила - Меншикова башня, находящаяся в Архангельском переулке. Сооружена она была в 1705-1707 гг. зодчим И. Зарудным. Но существует версия, что автором постройки был итальянский мастер Трезини, построивший собор Петропавловской крепости в Петербурге. Над южным входом был изображен архангел Гавриил, над северным - архангел Михаил, над главным западным входом - композиция «Вознесение Христово». Первоначально церковь была значительно выше той, которую мы видим сейчас. Меншиков хотел, чтобы церковь была выше колокольни Ивана Великого. Поэтому над ее каменным верхом был надстроен высокий деревянный шатер, увенчанный крестом. Церковь стала более, чем на три метра выше Ивана Великого. Ее стали называть Меншиковой башней. В 1708 г. на башне установили часы с боем, привезенные из Лондона, исполнявшие в полдень колокольную музыку и повесили 50 колоколов.
Список литературы
девелопмент инвестиционный аренда офисный
1.Постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2001 года №410-ПП «О проекте градостроительного плана развития территории Центрального административного округа до 2020 года».
.Гражданский кодекс РФ.
.А.Н. Асаул.» Экономика недвижимости.» 2-е издание. ООО «Питер Пресс», 2007 год, 624 с.
.П.Г. Грабовый. «Экономика и управление недвижимостью». Учебник для Вузов.1999 г. 565 с.
.И.И. Музур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. «Девелопмент», Москва «Экономика», 2004 г. 514 с.