Типология объектов недвижимости
Министерство
сельского хозяйства РФ
Федеральное
государственное образовательное учреждение
высшего
профессионального образования
«Алтайский
государственный аграрный университет»
Факультет
Землеустройство и кадастры /Кадастр недвижимости
Контрольная
работа
по
дисциплине «Типология объектов недвижимости»
Выполнила Караваева Анна
Владимировна
Барнаул 2013
Введение
Объектов недвижимости великое множество и все
они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам.
Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация
предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины
«Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и
практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Впервые термин "недвижимое и движимое
имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра
Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и
недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные
понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В
Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и
всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые
места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода
мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие
орудия, а также все то, что из земли извлечено.
Классификация
объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным
признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих
целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их
происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает
выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):
Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов
недвижимости
. Естественные (природные) объекты - земельный
участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки
недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех
этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10
до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости
может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира,
комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны,
магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения,
предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и
сооружения .
лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники,
дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
учебно-воспитательные (детские сады и ясли,
школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
культурно-просветительские (музеи, выставочные
комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии,
зоопарки, ботанические сады и т.д.);
специальные здания и сооружения -
административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники,
мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные
сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под
застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть
дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название -
«недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на
«недвижимость по природе».
Искусственные объекты могут быть полностью
построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или
капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.
Земельные участки могут быть делимыми и
неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и
образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого
использования .В соответствии с законодательством не допускается раздел городских
земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению
разделен на семь категорий земель:
. Земли сельскохозяйственного назначения имеют
особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
для сельскохозяйственного производства (пашни,
сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
для личного подсобного хозяйства;
для коллективного садоводства и огородничества;
для подсобных сельскохозяйственных производств;
для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории в другую
осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не
подлежат приватизации.
. Земли городов и населенных пунктов занимают 4%
территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные
учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут
размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и
сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 %
поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и
может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
. Земли промышленности, транспорта, связи,
телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного
назначения. Имеют особый режим использования.
. Земли особо охраняемых территорий включают в
себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники
природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические
сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей,
массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и
эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и
вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
. Земли лесного фонда полностью определяются
правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель
относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и
местной промышленности.
. Земли водного фонда. Это земли, занятые
водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими
сооружениями и полосами отвода при них.
. Земли запаса служат резервом и выделяются для
различных целей.
Продажа земельных участков, а также выделение их
для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую
осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Земельный участок в обороте используется для
получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный
капитал, в обеспечение залога и пр.
Применительно к объектам жилой недвижимости
возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от
продолжительности и характера использования жилья:
первичное жилье - место постоянного проживания;
вторичное жилье - загородное жилье, используемое
в течение ограниченного периода времени;
третичное жилье - предназначено для
кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).
Применительно к условиям крупных городов принято
выделять следующие типологические характеристики:
. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные
требования:
размещение в наиболее престижных районах города;
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии
проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
• кирпичные стены;
• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
• наличие изолированных комнат по конфигурации,
приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
• наличие охраняемого подъезда, подземного или
близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих
в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
• кирпичные стены;
• застройка в двух и более уровнях;
• наличие объектов бытового и инженерного
обслуживания.
. Жилье повышенной комфортности. Потребительский
спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных
характеристик:
• возможность размещения в различных (не только
наиболее престижных) районах города;
• некоторое снижение требований к площади комнат
и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
• большее разнообразие
конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным
в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность,
долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность
инженерными сетями.
. Типовое жилье. Для него характерно:
• соответствие архитектурно-планировочных
параметров современным строительным нормам и правилам;
• по конструктивно-технологическим параметрам
принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и
современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее
существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными
объектами социально-бытового назначения.
. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса,
формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования,
предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
• размещение в непрестижных районах;
• удаленность от основных транспортных
коммуникаций;
• принадлежность к таким
конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не
подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого
поколения индустриального домостроения;
• размещение в первых этажах домов других типов;
• заниженные архитектурно-планировочные
характеристики и т.д.
Рассмотренная классификация учитывает
предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности
(маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на
основании градостроительных ориентиров.
Существует и классификация объектов жилой
недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
дома с кирпичными стенами;
панельные дома;
монолитные дома;
деревянные дома;
дома смешенного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной
недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В
основном здесь представлено вторичное жилье.
На спрос и предложение в этом секторе рынка
влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой
недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время
года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют
наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и
водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В
качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается
участок минимум 10 соток.
Признаки классификации жилой недвижимости,
послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации,
предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический
критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным.
Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное
представление об объекте недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала
формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой
недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше,
хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной.
Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является
аренда.
Коммерческая недвижимость может быть
подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и
создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную)
недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
. Офисные помещения. При классификации офисных
помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные
факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть
местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада,
центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая
компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
В международной практике используется следующая
классификация:
Класс А1:
. Международный девелопер.
. Центральное месторасположение, удобный доступ.
. Полностью заново отстроенное здание.
. Микроклимат контролируется пи помощи единой
системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования
воздуха.
. Открытая планировка пространства по стандарту
«shell-and-соге»:
фальш-полы и подвесные потолки,
высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,
рациональная эффективная сетка колонн -
расстояние между ними не менее 6 м.
. Подземная парковка и удобный доступ.
.Система бесперебойного электропитания.
. Современные системы безопасности здания.
. Профессиональный арендодатель.
. Правильно оформленная документация на право
собственности здания.
. Международная управляющая компания.
Класс А2:
. Центральное месторасположение, удобный доступ.
. Полностью реконструированное в 90-х гг.
здание.
. Полностью контролируемый микроклимат в
помещениях.
. Открытая планировка пространства по стандарту
«shell-and-соге».
. Достаточная парковка и удобный доступ.
. Система бесперебойного электропитания.
. Современные системы безопасности здания.
. Профессиональный арендодатель.
. Правильно оформленная документация на право
собственности здания.
. Международная управляющая компания.
Класс В1:
. Центральное месторасположение, удобный доступ.
. Реконструированное здание.
. Автономное теплоснабжение и система
предварительного охлаждения приточного воздуха.
. Эффективная планировка этажей в виде офисных
блоков.
. Качественный ремонт «евростандарт».
. Достаточная парковка и удобный доступ.
. Современные лифты.
. 24-часовая охрана.
. Профессиональный арендодатель.
. Правильно оформленная документация на право
собственности здания.
. Профессиональная управляющая компания.
Класс В2:
. Центральное месторасположение.
. Отремонтированное здание.
. Эффективная планировка этажей в виде офисных
блоков.
. Качественный ремонт «евростандарт».
. Возможен не очень удобный доступ.
. 24-часовая охрана.
недвижимость земельный жилой
коммерческий
8. Правильно оформленная документация на право
собственности здания.
. Профессиональная управляющая компания.
Класс С1:
. Центральное месторасположение.
. Косметически отремонтированное здание.
. Эффективная планировка этажей.
. Качественный ремонт.
. 24-часовая охрана.
. Опытный арендодатель.
. Правильно оформленная документация на право
собственности здания.
. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс С2:
. Различное месторасположение.
. Проект возник путем конверсии бывшего
института или административного здания.
. Различное состояние помещений: от ремонта
советского типа до современного стильного интерьера.
. 24-часовая охрана.
. Правильно оформленная документация на право
собственности здания.
. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс D:
. Различное месторасположение.
. Не очень удобный доступ.
. Проект возник путем конверсии бывшего
института или административного здания.
. Дешевый ремонт.
. Охрана.
. Правильно оформленная документация на право
собственности здания.
. Отсутствие в здании управляющей структуры.
В различных регионах России эта классификация
может не совпадать
Среди факторов, которые влияют на
привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий
либо на их территории (класс D), можно выделить:
Положительные
|
Отрицательные
|
Низкие
арендные ставки. Возможность организации собственного производства на
территории соседнего предприятия. Возможность использования складских
помещений завода. Близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.
|
Удаленность
от центра города. Невысокий уровень предоставляемого сервиса. Расположенность
в экологически неблагоприятных районах. Зависимость здания от инженерной
инфраструктуры предприятия - прежнего владельца.
|
. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая
недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются.
Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150
парковых мест.
. Магазины и торговые комплексы. Как показал
опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения
многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных
автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и
остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются
расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре,
возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество
парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих
бытовых услуг и пр.
Не следует считать, что развитие
многофункциональных торговых центров - это изобретение Запада. Общеизвестно,
что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей,
дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в
соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других
посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.
Регионы страны находятся в разных экономических
условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России
процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден.
Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по
сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного
благоприятствования .
. Промышленная (индустриальная) недвижимость в
России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по
основной массе объектов приватизации происходит определение собственника.
Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ
правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца
на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового
собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По
мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой
сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть
ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в
5 - 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и
выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника.
Почему? Причин несколько:
. Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает
требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных
вложений.
. В настоящее время основной потребитель
промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития
объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие
железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие
здания, имеющие автономные коммуникации.
. Как правило, требования потенциальных
арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.
. Собственники промышленной недвижимости
предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом
устанавливают завышенные цены.
. Более-менее полная и точная информация о
промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д.
отсутствует.
Все это придает рынку промышленной недвижимости
стихийный и непредсказуемый характер.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые
владельцем для ведения бизнеса:
объекты недвижимости, используемые для ведения
определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная
недвижимость);
неспециализированная недвижимость - обыкновенные
здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются
в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для
инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения
дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость - земля со
зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса
сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимость.
Список литературы
1. Нагаев Р.Т. Недвижимость
(Землеустройство, градостроительство и экономика): терминологический словарь. -
Казань: Идеал-Пресс, 2005.
. Стерник Г.М. Методология анализа
рынка недвижимости в интересах инвестиционно-строительной деятельности. М.,
АКСВЕЛЛ, 2007.
. ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» №221 от 24.07.2007 г.
. ФЗ «О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую» №172 от 21.12.2004 г.
. ФЗ «Об утверждении форм заявлений
о государственном кадастровом учете недвижимого имущества» №34 от 20.02.2008 г.
. ФЗ «Об утверждении форм
кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства,
помещения, земельного участка» №32 от 18.02.2008 г.
. Министративный регламент,
утвержденный приказом Минэкономразвития от 26.04.2007, №146 «Федерального
агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции
«Ведение государственного технического учета объектов капитального
строительства».