ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ЮРИДИДЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст. 27 Жилищного кодекса. Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату»[4]. Законодательство Республики Беларусь предусматривает пользование жилыми помещениями на основании договора найма жилого помещения в домах как государственного, так и частного жилищного фонда.
Для того, чтобы раскрыть юридическую природу договора найма жилого помещения, необходимо рассмотреть понятие договора найма жилого помещения, его стороны, предмет, срок договора найма жилого помещения, а также - классификацию договоров найма, в зависимости от вида жилищного фонда.
Необходимо отметить, что жилищный фонд - это сложный инженерный комплекс - совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности, состоящий из государственного и частного жилищного фондов.
Государственный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности. Он включает в себя: республиканский и коммунальный жилищные фонды [6,с.17].
Одной из важных особенностей владения и пользования государственной собственностью является то, что Республика Беларусь может выступать одновременно и как собственник жилья, и как субъект, который имеет право в определённых пределах устанавливать правила для себя, наделять себя правомочиями собственника.
Отличительной чертой государственного жилищного фонда является то, что фактическое пользование жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не государственные органы, а отдельные граждане на основе договора найма жилого помещения. Государство возводит жилые дома, преследуя лишь одну цель - обеспечить граждан жильём [6,с.18].
Частный жилищный фонд Республики Беларусь - это совокупность жилых домов (помещений), находящихся в собственности физических и юридических лиц негосударственной формы собственности. Он, в свою очередь, подразделяется на фонд, находящийся в собственности физических лиц, то есть граждан, иностранцев и лиц без гражданства, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности. Собственниками жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие юридические лица. Отличительной чертой права собственности юридических лиц на жилые помещения является то, что они могут иметь жилые помещения в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма жилого помещения, а гражданин - собственник жилого помещения - может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, либо сдавать для проживания других лиц [6,с.19].
Тем самым, следует отметить, что субъективным правом на жилище как в государственном так и в частном жилищном фонде, в рамках гражданского правоотношения обладают стороны договора найма жилого помещения - наймодатель и наниматель.
Наймодателем в домах государственного жилищного фонда является государство в лице жилищно-эксплуатационной организации либо администрации предприятия, учреждения, организации, а в домах частного жилищного фонда - юридическое лицо или гражданин, в собственности которых находится жилое помещение.
Нанимателем жилого помещения является гражданин, которому предоставлено жилое помещение [3,c.239].
В соответствии с ч.1 ст.30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселённые в установленном Жилищным кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними [4]. Круг членов семьи нанимателя определяется по отношению к нему самому и для каждого члена его семьи в отдельности [3,с.240].
Жилищное законодательство не содержит понятий «семья» и «член семьи» нанимателя. Жилищный кодекс лишь содержит перечень лиц, проживающих в одном жилом помещении с нанимателем, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя. В перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, ЖК включил без каких-либо оговорок супруга нанимателя, их несовершеннолетних детей и родителей. Достаточно только, чтобы они проживали совместно с нанимателем.
Иначе решён вопрос о лицах, которые признаются членами семьи нанимателя. Они должны быть родственниками нанимателя, совместно с ним проживать и вести общее хозяйство. Степень родства значения не имеет.
Иные граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя.
Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено ЖК и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением [3,ст.30]. Образование новой семьи, расторжение брака (независимо от того, в течение какого времени супруги состояли в нём, кто предъявил иск о его расторжении, и по чьей вине распалась семья) само по себе не может служить основанием прекращения права пользования жилым помещением [3,с.240].
Признание брака недействительным также само по себе не может служить основанием для признания супруга, вселившегося на жилую площадь нанимателя, временным жильцом и его выселения. Но, если оно имело место по вине вселившегося, например, в связи с тем, что он скрыл обстоятельства, препятствующие вступлению в брак, то признание его таковым влечёт для супруга утрату пользования жилым помещением. Дети, рождённые в зарегистрированном браке, признанном впоследствии недействительным, приобретают право самостоятельного пользования жилым помещением, в котором проживали супруги, и сохраняют это право после признания брака недействительным. Поэтому любой из родителей, на воспитание которого передан ребёнок, родившийся от супругов, состоявших в браке, признанном недействительным, также приобретает право на жилую площадь, занимаемую ребёнком, как член его семьи и его естественный опекун.
Следует отметить, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение. Не могут быть самостоятельным предметом этого договора помещение, предназначенное для хозяйственного или иного назначения (торговое, складское, канцелярское и др.), а также подсобные помещения квартир (кухня, коридор, кладовая, холл и др.).
Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания в домах государственного жилищного фонда и многоквартирных домах частного жилищного фонда, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в границах населённого пункта. Не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих домах, подвалах, полуподвалах и других помещениях, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые[3,с.241].
Вопрос о том, отвечает ли жилое помещение санитарным и техническим требованиям, благоустроено ли оно применительно к условиям населённого пункта, решается в соответствии с Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999г. №1392 [7] и условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 2 мая 2000г. №4 по согласованию с Министерством архитектуры и строительства и Министерства здравоохранения) [8].
Предметом договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, заключаемого первоначально, как правило, является отдельная квартира. Впоследствии им может быть отдельная изолированная комната или несколько жилых комнат, изолированных от других. Изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Она не должна быть связанной общим входом с другой комнатой. Однако, если комнаты в одной квартире имеют два отдельных входа и у них имеется в наличии дверной проём между комнатами, который можно закрыть, они являются изолированным. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения часть комнаты или неизолированная (смежная) комната, а также подсобные помещения.
Если в квартире, занимаемой несколькими нанимателями, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, она предоставляется в пользование этого нанимателя. Решение жилищного органа о предоставлении освободившейся неизолированной комнаты другому лицу признаётся судом недействительным по иску нанимателя жилого помещения, связанного с освободившимся общим входом, а вселившиеся в неё лица подлежат выселению с предоставлением им другого жилья. Однако, если неизолированное помещение ранее было в установленном порядке переоборудовано в два изолированных, освобождение одного из них впоследствии не даёт нанимателю другого заселить его в изложенном выше порядке. Нанимателю не может быть отказано в передаче ему освободившейся неизолированной комнаты на том основании, что её можно переоборудовать в изолированную комнату [3,с.242-243].
Освободившаяся изолированная комната в квартире, где проживает несколько нанимателей, по их просьбе предоставляется одному из них с учётом времени постановки на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. В случае отсутствия нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная комната предоставляется другому нанимателю, оставшемуся проживать в этой квартире по его просьбе.
Отказ наймодателя в предоставлении указанным нанимателям освободившейся в квартире жилой комнаты может быть оспорен в судебном порядке.
Законодательство не содержит ответа на вопрос, как поступить, когда гражданин, проживающий в квартире, где освободилась изолированная комната, не желает, что бы она была предоставлена ему, например, в связи с тем, что он ожидает получить в порядке очерёдности отдельную квартиру в благоустроенном доме. По мнению Чигиря, в таком случае, освободившееся изолированное помещение заселяется в общем порядке [3,с.244].
Предметом договора найма жилого помещения в доме (квартире), находящемся в собственности гражданина, может быть жилая комната и даже часть комнаты.
При предоставлении жилых помещений в домах государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов. Возраст таких граждан значения не имеет.
Жилое помещение предоставляется с учётом здоровья граждан, а также других заслуживающих внимания обстоятельств. Пожилым (старше 60 лет) гражданам и инвалидам по их просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах или в домах, имеющих лифты [4,ст.55].
Помещение, сдаваемое в наём, должно быть свободным, то есть не занятым другими лицами и юридически свободным от каких-либо прав на него у других лиц. Договор найма жилого помещения на несвободное жилое помещение признается недействительным по иску заинтересованных лиц. В случае признания договора недействительным по этому основанию, граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения либо с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали, по правилам ст. 72 ЖК [4]. Более подробно этот вопрос мы рассмотрим в следующем разделе данной работы.
В условиях, пока жилищная проблема не решена, жилое помещение социального пользования предоставляется по установленной для этой цели норме, то есть в пределах 15-20 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека. Жилое помещение может быть предоставлено с превышением этих пределов, если оно является однокомнатной квартирой, либо предназначено для проживания граждан разного пола, кроме супругов, а также в случае выделения дополнительной площади [4,ст.82].
Дополнительная площадь жилого помещения предоставляется гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний, сверх минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования в виде комнаты или в размере 15кв.метров общей площади [4,ст.82]. Перечень заболеваний, дающих лицам, страдающим ими, право на дополнительную площадь, утверждён постановлением Министерства здравоохранения от 19 апреля 2001г. №27 [9].
Творческим работникам - членам (участникам) творческих союзов, в целях обеспечения условий для их культурной творческой деятельности, может выделяться дополнительная жилая площадь (кабинет, мастерская) в соответствии с жилищным законодательством Республики Беларусь (ст.15 Закона от 16 декабря 1999г. «О творческих союзах и творческих работниках») [10].
Жилые помещения, государственного жилищного фонда, предназначенные для постоянного проживания граждан предоставляются:
в домах коммунального жилищного фонда;
в домах республиканского жилищного фонда.
Государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, предоставляют своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилые помещения в соответствии с ЖК и коллективными договорами.
По договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение [4,ст.56].
Таким образом, предоставление жилого помещения в наём влечёт за собой возникновение правоотношений между сторонами договора найма. Данные правоотношения считаются начавшимися с момента заключения договора найма жилого помещения.
Все договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора найма жилого помещения. Таким образом, для определения прав и обязанностей субъектов правоотношений на основании договора найма необходимо выяснить, прежде всего, какое жилое помещение государственного жилищного фонда (в зависимости от типа жилья), является предметом найма [11,с.42].
Жилые помещения государственного жилищного фонда подразделяются на:
жилые помещения государственного жилищного фонда, предназначенные для постоянного проживания граждан;
жилые помещения социального пользования;
служебные жилые помещения;
общежития;
специальные дома.
Жилые помещения государственного жилищного фонда, предназначенные для постоянного проживания граждан, не требуют отнесения граждан (нанимателей) к какой-либо особой категории. Преимущественно, пользование этими жилыми помещениями берёт истоки в советское время, когда государство в равном порядке обеспечивало граждан жилыми помещениями граждан путём предоставления жилых помещений в наём. В настоящее время осуществлено нормативное совершенствование порядка пользования данным видом жилых помещений государственного жилищного фонда, благодаря разработке в 1999 году (утратил силу) Типового договора найма жилых помещений государственного жилищного фонда (ныне действует Типовой договор найма жилых помещений государственного жилищного фонда от 17 марта 2006 года) [12].
Жилые помещения социального пользования - это жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда предоставляемое гражданам на условиях договора найма [4,ст.1]. Правовое регулирование пользования данными жилыми помещениями осуществляется на основании Типового договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда [12].
В юридический состав, порождающий данные правоотношения входят следующие юридические факты:
● отнесение жилого помещения к числу жилых помещений социального пользования;
● состояние гражданина на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий;
● право на получение жилого помещения социального пользования;
● решение районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа или решения администрации предприятия, учреждения, организации о предоставлении жилого помещения социального пользования;
● заключение договора найма жилого помещения социального пользования [11,с.40].
Жилые помещения социального пользования приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма не подлежат [4, ст.80].
Жилое помещение социального пользования предоставляется в пределах от пятнадцати до двадцати квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека.
Если гражданину на момент принятия решения о предоставлении жилого помещения социального пользования принадлежит на праве собственности жилое помещение, в котором не остаются проживать члены его семьи, то он обязан произвести отчуждение этого жилого помещения местному Совету депутатов, предприятию, учреждению, организации, предоставляющим жилое помещение социального пользования, в ценах, действующих на момент отчуждения [13,с.15].
Отказ гражданина от исполнения обязательств по отчуждению жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, является основанием для отмены решения о предоставлении ему жилого помещения социального пользования [6,с.108].
Право на получение жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда имеют состоящие на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий:
граждане, жилые помещения которых в результате стихийного бедствия, техногенных и социальных катастроф стали непригодными для проживания;
дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, находившимся в детских учреждениях, у родственников, под опекой (попечительством), по окончании пребывания в детских учреждениях, у родственников, опекунов (попечителей) либо с их согласия после обучения в высшем, среднем специальном, профессионально-техническом учебном заведении, по окончании срока службы в Вооруженных Силах Республики Беларусь, если за ними не сохранилось жилое помещение или если они не могут быть по другим причинам вселены в жилое помещение, из которого выбыли;
Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы;
ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны;
военнослужащие, ставшие инвалидами вследствие исполнения военных обязанностей;
инвалиды с детства вследствие ранения, контузии, увечья, связанных с боевыми действиями в период Великой Отечественной войны либо с последствиями военных действий;
граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь инвалидности с указанной катастрофой;
больные активной формой туберкулеза;
в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь [4,ст.84],[12].
Отказ местного исполнительного и распорядительного органа, администрации организации государственной формы собственности в предоставлении помещения может быть обжалован в суд. Такие жалобы рассматриваются судами в порядке производства по делам, вытекающим из административно-правовых отношений [6,с.117].
Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в республиканской и коммунальной собственности (республиканский и коммунальный жилищный фонд), предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых (служебных) отношений. Порядок пользования и правоотношения между субъектами по найму служебного жилья, регулирует Типовой договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда [12].
Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения, состоит из следующих фактов:
● отнесение жилого помещения к числу служебных помещений;
● нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение, в трудовых отношениях с наймодателем;
● состояние гражданина на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы;
● решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения;
● заключение договора найма жилого помещения в служебном жилом помещении [11,с.41-42].
Жилое помещение включается в число служебных по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа. Президентом Республики Беларусь может быть предусмотрен иной порядок включения жилых помещений в число служебных.
Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры либо жилые дома [4,ст.91].
Первоочередное право на получение служебного жилого помещения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Договор найма служебного жилого помещения заключается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения.
В соответствии с Указом №128 от 19.03.2007г. служебные жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть предоставлены на период сохранения трудовых (служебных) отношений с государственным органом или иной государственной организацией в индивидуальном порядке:
Президентом Республики Беларусь - лицам, должности которых включены в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, не имеющим права на получение служебного жилого помещения специального жилищного фонда;
Советом Министров Республики Беларусь - другим категориям работников на основании ходатайств государственных органов и иных государственных организаций;
облисполкомами - гражданам, проживающим в сельской местности и работающим в организациях, обслуживающих эту отрасль, а также работающим в санаториях, реабилитационных центрах, расположенных в сельской местности [14].
Работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого жилого помещения. Из служебного жилого помещения не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения:
граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;
граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;
граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;
семья умершего работника, а также погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;
инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих
участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
инвалиды 1 и 2 группы;
граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту, а также за выслугу лет;
другие граждане, в случаях, предусмотренных законодательством. [4,ст.96],[14].
Отдельным видом служебных жилых помещений являются жилые помещения специального служебного жилищного фонда. Данные помещения предоставляются в связи с характером трудовых отношений государственным служащим, занимающим ответственное должностное положение. В данный перечень включаются должности, начиная с Президента Республики Беларусь, и заканчивая председателем районного исполнительного комитета [15].
Жилые помещения специального служебного жилищного фонда предоставляются государственным служащим в целях обеспечения надлежащих условий выполнения служебных обязанностей, обеспечения их безопасности и охраны государственных секретов. Эти помещения включаются в число служебных помещений республиканского и областного жилищного фондов по решению Президента, а помещения районного специального служебного жилищного фонда - по решению соответствующих облисполкомов. Жилые помещения специального служебного жилищного фонда не подлежат исключению из числа служебных, приватизации, обмену, разделу, бронированию и сдаче в поднаем. Данные правоотношения регулирует Типовой договор найма жилого помещения в домах и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде [15],[16,с.34].
Общежитие - жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учёбы. Договор найма заключается на основании Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии [13].
В юридический состав правоотношений, возникающих в связи с заключением договора найма в общежитии, входят такие факты, как:
● включение жилого помещения в число общежитий;
● нахождение гражданина, которому предоставлено помещение в общежитии в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя;
● состояние гражданина на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий;
● решение наймодателя о предоставлении общежития;
● заключение договора найма жилого помещения в общежитии [11,с.41-42].
Первоочередное право предоставления общежития имеют: молодые семьи, воспитанники детских домов и школ интернатов, инвалиды с детства [6,с.137].
Прекратившие работу сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, а также граждане, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению из общежития, которое им было предоставлено в связи с работой, учебой, без предоставления другого жилого помещения.
Работники предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте.
В случаях сноса жилого дома, в котором расположено общежитие, или переоборудования этого жилого дома в нежилой, а также если жилой дом (жилое помещение) грозит обвалом, проживающим в нем гражданам предоставляется другая жилая площадь в общежитии. При невозможности предоставления другой жилой площади в общежитии проживающим в этом общежитии гражданам, за исключением сезонных, временных работников и граждан, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением, предоставляется другое жилое помещение [17,18].
Для проживания отдельных категорий граждан используются специальные дома (дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов и престарелых, дома на закрытых территориях и т.д.) и иные построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома. Пользование данными видами жилья осуществляется в соответствии с Типовым договором найма в специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда [16].
Юридический состав, который порождает договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические фаты:
● включение жилого дома в категорию специальных;
● отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах;
● решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находиться специальный дом о предоставлении жилого помещения на основании договора найма;
● договор найма жилого помещения в специальном доме [11,с.41].
Жилые помещения в специальных домах приватизации, обмену и разделу не подлежат.
Выселение из жилых помещений в специальных домах производится в связи с прекращением оснований, по которым были предоставлены эти помещения, и по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом и иными законодательными актами Республики Беларусь.
Таким образом, можно констатировать, что в настоящее время порядок пользования жилыми помещениями государственного жилищного фонда имеет нормативное регулирование, определённое Типовыми договорами найма, разработанными применительно к каждому виду жилого помещения государственного жилищного фонда.
Как было выше отмечено, в пользование могут предоставляться жилые помещения как государственного, так и частного жилищного фонда. Следовательно, порядок пользования жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности необходимо рассмотреть отдельно.
Для сравнения, можно сказать, что для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда необходим лишь один юридический факт - заключение договора найма.
Граждане приобретают право частной собственности на жилое помещение на основании:
● строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;
● приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;
● принятия жилого помещения в наследство;
● оформления права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков;
● передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
● передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;
● совершения гражданско-правовых сделок;
● по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь [4,ст.102].
Юридические лица негосударственной формы собственности приобретают право собственности на жилые помещения по основаниям вышеперечисленным, указанным в пунктах втором, четвертом, шестом, седьмом, восьмом и девятом.
Право собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающим документом (соответствующим договором, регистрационным удостоверением, свидетельством о праве на наследство и т.д.).
Лица, вложившие свои денежные средства или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения, вправе требовать с целью создания общей собственности признания за ними права собственности на долю в этом жилом помещении в соответствии с законодательством Республики Беларусь [4,ст.102].
Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.
Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности имеют право в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан [4,ст.102].
В 2006 году был разработан Типовой договор найма жилых помещений частного жилищного фонда, имеющий особенности по пользованию жилыми помещениями, принадлежащими гражданам и юридическим лицам негосударственной формы собственности, к примеру, они могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера; в порядке, установленном законодательством отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, перестраивать или сносить жилые помещения, а также осуществлять иные действия, не запрещённые законодательством.
В большинстве случаев гражданин - собственник жилого помещения, сдаёт своё жилое помещение внаём, не из альтруистических побуждений, а с целью извлечения прибыли. То есть фактически, такой договор является коммерческим. Данный вопрос требует более чёткого регулирования, как в жилищном, так и в гражданском законодательстве. Действующие в настоящее время Жилищный и Гражданский кодексы не содержат такого понятия, как «коммерческий наём», что порождает сложности для собственника, в реализации своего права на сдачу в наём жилого помещения за плату.
Таким образом, исходя из вышесказанного, в зависимости от оснований заключения договора найма законодательные органы устанавливают ряд типовых договоров найма[6,с.36]:
-Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда[12];
-Типовой договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда[12];
-Типовой договор найма жилого служебного жилого помещения государственного жилищного фонда[12];
-Типовой договор найма жилого помещения в домах и пользования имуществом в специальном служебном жилищном фонде[15];
-Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии[17];
-Типовой договор найма специальных жилых помещений государственного жилищного фонда[19].
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года №1191 утверждена форма договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан[20].
При этом, когда в нашей Республике каждый второй гражданин хотя бы раз в жизни заключал один из вышеперечисленных договоров найма, законодательство нашей страны все же не содержит правил о сроке, на который предоставляется жилое помещение, и не устанавливает срока договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.
В Советском Союзе, к примеру, договор найма был срочный. Но это вызывало значительные неудобства. Его необходимо было постоянно перезаключать на новый срок. В случае отсутствия гражданина по месту жительства в момент истечения срока, он мог быть на законных основаниях лишён права пользования жилым помещением, что порождало нестабильность правоотношений в данной сфере. Данный вопрос был не урегулирован до принятия Основ жилищного законодательства (15 июня 1981 года). На их примере Жилищный кодекс БССР 1983 года закрепил бессрочный характер договора найма жилого помещения [5,с.4]. Следовательно, отпала необходимость заключать договоры найма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда с указанием срока, а также возобновлять ранее заключенные срочные договоры на новый срок [5,с.88-89].
В настоящее время Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь не установил предельного срока, на который заключается договор найма жилого помещения, но он предусматривает, что наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение в домах государственного жилищного фонда во владение и срочное или бессрочное пользование. Однако жилищное законодательство не содержит правил о том, какие последствия могут наступить в случае, когда договор найма жилого помещения заключен на определённый срок. Анализ норм жилищного законодательства о прекращении договора найма жилого помещения и выселении нанимателя даёт основание сделать вывод, что наниматель жилого помещения, предоставленных для постоянного проживания в домах государственного жилищного фонда не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения только на том основании, что истёк срок договора. Следовательно, жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляются в бессрочное пользование. Сказанное не относится к договорам найма служебных жилых помещений, договорам найма жилых помещений в общежитиях и в специальных домах. В этих случаях договор найма жилого помещения заключается, как правило, на время работы или учёбы или на время до истечения срока договора или до прекращения оснований, по которым было предоставлено помещение в специальном доме, прекращения оснований, по которым помещение предоставлено Типового договора найма жилого помещения в специальном доме) [4,ст.95,97].
Что касается договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, то и для них действующее жилищное законодательство не устанавливает срока. Заключая такой договор, стороны вправе определить срок, на который передаётся помещение во владение и пользование нанимателя по своему усмотрению [3,с.248-249].
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод:
Договор найма жилого помещения - договор, по которому наймодатель обязуется предоставить на срок или бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, выполнять обязательные работы и услуги по содержанию и эксплуатации жилого помещения, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, вносить плату за пользование жилым помещением, выполненные наймодателем работы и оказанные услуги.
Законодатель разграничил договоры найма в зависимости от отнесения жилого помещения к государственному или частному жилищным фондам.
Так, по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение и
осуществлять его техническое обслуживание, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, соблюдать правила пользования им, вносить установленную плату за пользование (техническое обслуживание) жилым помещением, коммунальные услуги, а также отчисления на капитальный ремонт [21,с.33].
По договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить нанимателю на определенный срок жилое помещение или его часть, обеспечить в нем надлежащее состояние санитарно-технического оборудования, а наниматель совместно с проживающими с ним лицами обязуется использовать жилье в соответствии с его назначением, соблюдать правила содержания и пользования, вносить плату за владение и пользование жильем в срок и размере, установленном соглашением сторон.
Предметом договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение.
Субъектами (сторонами) договора найма жилого помещения являются наниматель (гражданин Республики Беларусь, которому предоставлено жилое помещение) и наймодатель (государство в лице ЖЭО, либо администрации предприятий, учреждений, организаций).
Возникновение права пользования жилыми помещениями возникает на основании заключения договора найма жилого помещения. В зависимости от оснований заключения договора найма законодательные органы устанавливают ряд типовых договоров найма
Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения, и его отсутствие не влечёт признание этого договора незаключенным.
Таким образом, в Республике Беларусь не урегулированным является вопрос сдачи внаём жилых помещений принадлежащим гражданам на праве частной собственности с целью извлечения прибыли:
● в Гражданском и Жилищном кодексах Республики Беларусь отсутствует понятие «коммерческий наем» жилого помещения. Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений как имущественный наем и договор найма жилого помещения, отношения по которому полностью регулируется Жилищным кодексом [22,ст.ст.578,621,642].
Считаем необходимым, применительно к понятию коммерческого найма, ЖК в новой редакции может быть дополнен отдельной главой, регулирующей данный вопрос.
наем жилой помещение договор
2.ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА НАЙМА
.1 Права и обязанности сторон по договору найма жилых помещений
Следует отметить, в договоре найма жилого помещения объем и содержание прав и обязанностей сторон определяется как их соглашением (найм жилых помещений частного жилищного фонда), так и императивными нормами законодательства (найм жилых помещений государственного жилищного фонда и жилья социального пользования, служебных и специальных жилых помещений, жилых помещений в общежитии).
Как правило, права и обязанности сторон по договору являются корреспондирующими, не зависимо от отнесения жилых помещений к конкретному жилому фонду, то есть праву одной стороны соответствует обязанность другой.
Договор найма жилого помещения - двусторонний договор. Это позволяет рассматривать права и обязанности одной стороны, поскольку права одной из сторон являются обязанностями другой [3,с.250].
Права нанимателя возникают с момента заключения договора, а не вселения его в жилое помещение, таким образом:
если договор найма жилого помещения заключен до вселения нанимателя в жилое помещение, он вправе требовать от наймодателя передачи ему жилого помещения в судебном порядке и взыскания убытков, причиненных задержкой исполнения обязательства [22, п.1,ст.364];
В соответствии с законодательством, наниматель и члены его семьи, ввиду равенства их положения с нанимателем, вправе:
вселять в занимаемое ими жилое помещение в установленном порядке супруга (супругу), детей, родителей, других родственников, иждивенцев и других лиц [4,ст.57], получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. На вселение к
родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется [4,ч.2 ст.30];
производить обмен жилого помещениями с другими лицами [4,ст.ст. 32,35];
разрешать временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц без взимания платы за проживание [4,ст.40];
сдавать жилое помещение другим гражданам в поднаём;
наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади социального пользования, требовать предоставления им жилых помещений меньшего размера [4,ст.58];
с разрешения наймодателя производить переустройство и перепланировку жилого помещения [4,ст.64];
изменять договор найма в порядке, установленном ЖК [4,ст.59-61];
владеть и пользоваться жилым помещением и всеми удобствами квартиры, жилого дома и придомовой территории;
сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия, независимо от того, сколько времени оно продолжалось;
требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по содержанию и эксплуатации жилого дома;
приватизировать жилое помещение [23, с.76].
В свою очередь, наймодатель имеет право требовать:
своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (если по соглашению сторон такие услуги оплачиваются нанимателем), платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (если по соглашению сторон плата за пользование имуществом и оказываемые услуги не включена в плату за пользование жилым помещением);
использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;
доступа в жилое помещение наймодателя (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии), работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;
исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
Наймодатель должен предоставлять возможности для реализации вышеуказанных прав нанимателя и сам имеет ряд законодательно - закреплённых обязанностей.
Итак, наймодатель обязан:
выполнять все требования нанимателя при осуществлении последним своих прав, изложенных выше;
производить профилактические осмотры и технически обслуживать теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;
проверять техническое состояние дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;
своевременно производить подготовку жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нём, к эксплуатации в зимних условиях;
обеспечивать бесперебойную работу лифтов, мусоропроводов, другого инженерного оборудования, находящегося в доме;
выполнять ремонтные работы внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату, а также исправлять за счёт нанимателя повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире в установленный законодательством срок, в случае аварии - немедленно;
осуществлять реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома в соответствии с установленными нормативами, предоставляя при необходимости нанимателю на время реконструкции или капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, находящееся в черте данного населённого пункта;
устранять за свой счёт повреждения в жилом помещении нанимателя, возникшие вследствие неисправностей инженерных систем или конструктивных элементов жилого дома [23,с.79-80].
В случае возникновения спора между заинтересованными сторонами по вопросу компенсации стоимости восстановительных работ и ущерба имущества спор разрешается в установленном порядке, т.е. судом [3,с.254-255].
Кроме прав по пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, на нанимателя и членов его семьи возложен ряд обязанностей, закреплённых Типовым договором найма, неисполнение которых влечёт негативные последствия, вплоть до расторжения договора найма и выселения.
Наниматель жилого помещения и члены его семьи обязаны:
использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца. За просрочку платежей взыскивается пеня в размере 0,5 процента от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки. Предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, если просрочка платежа не будет погашена в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Наниматели уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование помещениями и коммунальными услугами, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения [4,ст.71];
не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях;
производить за счёт собственных средств самостоятельно или с помощью жилищно-эксплуатационной организации ремонт квартиры, замену и ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и другого оборудования. В состав таких работ входят: штукатурка, побелка, покраска и оклейка обоями стен, потолков, дверей, полов, подоконников, оконных переплётов с внутренней стороны, радиаторов, вставка стёкол, замена полов, окон и дверей и их утепление, ремонт и замена изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного оборудования и подводка к нему (ванна, унитаз, смывной бачок, смеситель мойки и ванны, мойка, умывальник, приборы учёта холодной и горячей воды, тепловой энергии), газового оборудования (плита, котёл, водонагреватель, приборы учёта), электрического оборудования (приборы учёта, плита, проводка, вытяжной электровентилятор) и другого оборудования;
обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осеннее - зимний период;
обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;
возмещать ущерб, нанесённый по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности и вспомогательным помещениям жилого дома;
при изменении количества проживающих, информировать об этом наймодателя в месячный срок [23,с.78];
соблюдать другие требования, предусмотренные Типовым договором найма жилого помещения и Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утверждёнными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 7 декабря 1999г.№177 [24].
После рассмотрения основных прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, хотелось бы остановиться на таких правах нанимателя, которые предусматривают ограниченное распоряжение жилым помещением с согласия собственника и разрешения наймодателя: как сдача жилого помещения в поднаём, переустройство и перепланировка, а также обмен и приватизация жилых помещений.
Правоотношения, касающиеся сдачи жилых помещений в поднаём в домах государственного жилищного фонда, урегулированы как ЖК, так и другими нормативными актами. В частности, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 утверждена форма договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда [20].
Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи и наймодателя сдавать жилое помещение другим гражданам по договору поднайма.
Нанимателем могут быть сданы по договору поднайма часть занимаемого им жилого помещения в виде отдельной комнаты, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Ответственным по договору найма в данном случае остается наниматель.
Для сдачи жилого помещения по договору поднайма в квартире, в которой проживает несколько нанимателей, требуются взаимное согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также согласие остальных нанимателей, проживающих в этой квартире.
По истечении срока действия договора поднайма жилого помещения поднаниматель не вправе требовать продления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занимаемое жилое помещение, а при отказе - подлежит выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения.
Поднаниматель жилого помещения вправе с согласия совершеннолетних членов своей семьи в любое время расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выполнив обязательства по нему перед нанимателем.
В случае заключения договора поднайма жилого помещения без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца [20].
Можно проследить историю договора поднайма жилых помещений со времён СССР.
В плановой экономике и соответствующих ей социально-правовых условиях в Белорусской ССР поднаем жилых помещений имел место в домах государственного и общественного жилищного фонда. К общественному жилищному фонду относились жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.
Следовательно, нормы поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда могут быть практически использованы только какой-то частью из тех граждан, которые не воспользовалась по тем или иным причинам правом на приватизацию занимаемого жилья и продолжают пользоваться жилыми помещениями по договорам бессрочного найма[4,ст.85-89].
При сдаче государственного жилья в поднаем (и тем более, с целью получения дохода) речь по существу идет о переуступке права пользования жилым помещением за плату. Согласно статье 86 Жилищного кодекса плата за пользование жилым помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги [4]. На практике же, как известно, суммы, взимаемые нанимателями с поднанимателей, значительно превышают установленные законом размеры, что и должно расцениваться как получение нетрудовых доходов.
В целях пресечения фактов использования жилых помещений государственного жилищного фонда, для извлечения подобных доходов в ранее действовавшем жилищном законодательстве была предусмотрена специальная норма (ст.93 Жилищного кодекса Белорусской ССР). Если наниматель систематически сдавал жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, изолированное жилое помещение (или жилое помещение, которое можно изолировать), сдаваемое в поднаем, могло быть изъято в судебном порядке. Непременным условием применения такой санкции предполагалась систематичность использования жилого помещения для извлечения нетрудового дохода. Если же использование его не носило систематического характера, то могла быть применена санкция, предусмотренная ст. 92 указанного кодекса - в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежала взысканию в доход государства [25,ст.92-93].
В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь таких норм по пресечению фактов использования жилых помещений путем сдачи в поднаем для извлечения нетрудовых доходов не содержится. Вместе с тем, некоторые исследователи правоотношений, касающихся найма жилых помещений, например, Чигирь, предлагают упразднить вообще поднайм жилых помещений государственного жилищного фонда.
При таком решении в законодательстве будет устранена в правовом отношении возможность получения нетрудовых доходов, между тем как в прежнем законодательстве была заложена только возможность применения санкций по уже свершившимся фактам извлечения таких доходов от сдачи жилых помещений в поднаем.
Требует рассмотрения также вопрос об урегулировании на законодательном уровне поднайма жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности [26].
По статистическим данным, из общего объема частного жилищного фонда 89,7 процента (167,4 млн. кв. метров общей площади) находится в частной собственности граждан и 8,5 процентов (почти 16 млн. кв. метров общей площади) - в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (по методологии Министерства статистики это жилищный фонд, находящийся в собственности негосударственных юридических лиц, построенный или приобретенный за счет собственных средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом) [27].
В соответствии с постановлением Совета Министров от 10 июня 1999 года № 867 Министерством жилищно-коммунального хозяйства был утвержден (приказ от 13 июля 1999 года № 110) и введен в действие согласованный с Министерством юстиции Типовой договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда Республики Беларусь (зарегистрирован в Национальном центре правовой информации 21 сентября 1999 года, рег. № 8/876). Указанным Типовым договором было предусмотрено, что собственник (в частности, юридическое лицо негосударственной формы собственности) как наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи жилое помещение во владение и пользование за плату в бессрочное пользование или на определенный срок (в этом случае в договоре найма указывается конкретный срок, на который предоставляется жилое помещение) [28,с.94].
С принятием Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 (которым утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан и поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда) указанный приказ Минжилкомхоза утратил силу, и отношения по найму и поднайму жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащих юридическим лицам негосударственной формы собственности оказались неурегулированными вообще [20].
Только надлежащее правовое регулирование отношений, касающихся систематической сдачи гражданами жилых помещений для краткосрочного проживания другим гражданам, будет способствовать более полной реализации прав граждан на использование принадлежащего им недвижимого имущества, а также предотвращению необоснованного привлечения граждан к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Неясность и неопределенность положений нормативных правовых актов, их противоречивость и двусмысленность могут привести как к нарушениям прав и законных интересов граждан, так и злоупотреблению с их стороны своими правами [26].
Таким образом, требуется на законодательном уровне закрепить вопросы, касающиеся найма и поднайма жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащим юридическим лицам негосударственной формы собственности. Необходимо разработать отдельный Типовой договор. Данную обязанность возложить на Совет Министров Республики Беларусь.
Что же касается переустройства и перепланировки жилого помещения, то они допускаются только в целях повышения благоустройства жилого помещения и не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме. Этим правом обеспечены только наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, предназначенных для постоянного проживания.
Переустройство и перепланировка жилого помещения государственного жилищного фонда независимо от капитального ремонта дома обычно производятся по инициативе нанимателя и членов его семьи, проживающих с ним, и допускаются с согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, проживающих с ним [4,ч. 1 ст. 64].
Возникающие между нанимателем и членами его семьи по этому вопросу споры рассматриваются в судебном порядке [4,ч. 1 ст. 64], если имеется разрешение наймодателя на переустройство и перепланировку.
Если переустройство и перепланировка жилого помещения не нарушают жилищных прав нанимателя, кого-либо из членов его семьи или других лиц и повышают благоустройство жилого помещения, суд удовлетворяет требование о разрешении переустройства и перепланировки помещения.
Переустройство и перепланировка допускаются с разрешения наймодателя. Он проверяет, будут ли соблюдены при этом архитектурные, строительные, противопожарные, санитарные и другие обязательные правила, не будет ли снижен уровень благоустройства жилого помещения. Отказ наймодателя дать разрешение на переустройство и перепланировку жилого помещения при положительном ответе на поставленные вопросы не может быть обжалован в судебном порядке.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения в доме государственного жилищного фонда, и гражданин, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения в доме (квартире), находящемся (находящейся) в его собственности, обязаны за свой счет привести эти помещения в прежнее состояние [4,ч. 3 ст. 64, ч. 2 ст. 118].
Такое право нанимателя, как обмен жилых помещений регулируется ст. 32-35, 75-79 ЖК и Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191.
Обмен жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, являясь гражданско-правовой сделкой, тесно связан с административно-правовыми отношениями между участниками обмена и органами управления административно-территориальных единиц, оформляющими обмен.Наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда может осуществлять обмен:
) с другим нанимателем жилого помещения в домах государственного жилищного фонда;
) с собственниками жилого помещения;
В первом случае правовой режим помещений, обмен которыми осуществляется, не меняется. Оба участника обмена остаются нанимателями жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Во втором случае участники обмена становятся стороной иного жилищного правоотношения либо один из них приобретает право собственности на жилое помещение, полученное по обмену. В частности, наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда станет собственником жилого помещения (если другой участник был собственником помещения, которое было предметом обмена). В то же время собственник жилого помещения, которое было предметом обмена станет нанимателем жилого помещения в доме государственного жилищного фонда [11,с.112].
Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда или собственник жилого помещения, вправе произвести обмен соответственно занимаемого нанимателем или собственником жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с участником обмена членов его семьи, иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, а также с разрешения наймодателя жилого помещения.
Если между членами семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда не достигнуто согласие об обмене жилого помещения, любой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена на помещения в разных домах (квартирах) [4,ст. 76]. Члены семьи собственника жилого дома такого права не имеют.
Важное значение имеет право нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, предназначенного для постоянного проживания граждан, на его приватизацию. Наниматель жилого помещения социального пользования, служебных, специальных жилых помещений, а также жилых помещений в общежитии таким правом не наделены. Данное право закреплено в жилищном законодательстве Республики Беларусь не так давно (в 1992 году вступил в силу Закон «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь») [29].
Основными принципами приватизации жилья являются:
безвозмездная передача гражданам Республики Беларусь занимаемых ими жилых помещений в порядке, установленном Законом «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», если иной порядок не установлен Президентом Республики Беларусь;
взаимосвязь приватизации с решением жилищной проблемы;
добровольная основа;
сочетание возмездного и безвозмездного характера;
равные права всех граждан Республики Беларусь на участие в приватизации жилищного фонда;
гласность, государственный и общественный контроль за процессом приватизации [29,ст.2].
Согласно п. 27 Положения о приватизации жилых помещений (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 5 августа 1998 года, № 1236) для приобретения в собственность занимаемого по договору найма жилого помещения наниматель, другие члены его семьи, а также иные лица, за которыми сохраняется равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают соответствующее заявление в местный исполнительный и распорядительный орган, орган управления юридического лица. Заявление подписывается всеми лицами, участвующими в приватизации. В заявлении должны быть указаны согласие на оформление приватизации на одного из членов семьи и на долевое участие денежными средствами в выкупе части жилого помещения, которая не оплачена за счет жилищной квоты (чеков "Жилье"), а также перечень всех лиц, имеющих право пользования занимаемым жилым помещением. Жилое помещение (доля в таком помещении), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвуют в приватизации этого помещения (в том числе денежными средствами, принадлежащими им на праве общей совместной собственности). Другие члены семьи, участвующие в приватизации, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении. Члены семьи, проживающие в приватизированном жилом помещении, но не принявшие участия в приватизации, сохраняют право пользования этим помещением. Права и обязанности этих граждан определяются жилищным и иным законодательством, действующим в отношении индивидуального жилищного фонда.
Итак, рассмотрев права и обязанности субъектов по договору найма жилого помещения, и более подробно остановившись на таком праве нанимателя, как ограниченное распоряжение, можно сделать следующие выводы:
● Права и обязанности нанимателя и наймодателя закрепляются Типовыми договорами найма. ЖК не содержит статей, посвященных правам и обязанностям субъектов правоотношений найма жилых помещений.
Считаем целесообразным в новую редакцию ЖК включить статьи, посвященные данному вопросу.
● Ни Жилищный кодекс, ни Типовые договоры найма не содержат норм, дающих право нанимателю жилого помещения в частном жилищном фонде юридического лица негосударственной формы собственности сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение.
Таким образом, на наш взгляд, требуется разработка и принятие отдельного Типового договора найма, регулирующего данные жилищные правоотношения, по сдаче внаём (поднаём) помещений, принадлежащих юридическим лицам негосударственной формы собственности.
.2 Плата за пользование жилыми помещениями
Предоставляя жилые помещения в наём, государство не преследует цели извлечения дохода из этого, а стремиться обеспечить конституционное право граждан на жилище. Однако, содержание жилых помещений государственного жилищного фонда требует финансирования, ввиду чего, одной из важнейших обязанностей нанимателей является плата за пользование жилым помещением.
При заключении договора найма жилого помещения организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда, открывает финансово-лицевой счёт на имя нанимателя или собственника с указанием имени нанимателя, полного адреса, основания заселения, характеристики квартиры: количество комнат, площадь, количество жильцов и сведения о членах семьи, совместно проживающих с нанимателем. Только после заключения договора найма жилого помещения открытия финансово лицевого счёта производится регистрация всех вселившихся граждан [6,с.38].
Поскольку финансово-лицевой счет открывается гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться. В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения [27,с.45].
Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, не является основанием для сохранения права на жилье. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением [27,с.46].
Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.
Договор найма жилого помещения является возмездным договором, поскольку жилое помещение предоставляется во владение и пользование за плату. Размер квартирной платы, будучи экономической категорией, зависит от уровня экономического развития государства, уровня доходов населения, качества жилья, количества льготных категорий граждан и ряда других условий. Составляющими элементами квартплаты являются: земельная рента, проценты за постепенное погашение авансированного капитала на строительство жилого дома, расходы на его ремонт, содержание и страхование, средства на покрытие вероятных безнадежных долгов по квартирной плате и возможных убытков от пустующих квартир, прибыль домовладельца [30,с.118].
С 1920-х по 1980-е годы размер квартирной платы практически не менялся. Сначала это рассматривалось как достижение, а затем было признано ошибкой, поскольку не способствовало развитию жилищного сектора экономики. Установление справедливого размера оплаты жилья должно сочетаться с комплексом более широких мер, чем те, которые охватываются жилищным правом (повышение доходов населения, совершенствование оплаты труда, пенсионное обеспечение).
В настоящее время поставлена задача поэтапного перевода жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты определенных групп населения. Также устанавливается минимальный уровень государственных гарантий социальной защиты, обеспечивающий удовлетворение основных потребностей человека, выраженный в предоставлении денежных выплат, бесплатных и общедоступных социальных услуг.
Так, в соответствии с Указаниями по определению типовых потребительских качеств жилых помещений государственными минимальными социальными стандартами признаны: уровень платежей граждан в процентах от стоимости предоставляемых коммунальных услуг; максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату за пользование жилым помещением и оплату коммунальных услуг, а также на отчисления денежных средств на капитальный ремонт жилого дома в совокупном доходе семьи исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования и нормативов потребления коммунальных услуг [31].
Для тех граждан, сумма платы за жилье которых превышает 15% совокупного дохода семьи, предоставляется безналичная жилищная субсидия. Она распространяется не на все виды платежей, а лишь на оплату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание, капитальный ремонт, некоторые виды коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализация, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, электро-, тепло- и газоснабжение, пользование лифтом). Тем самым некоторые виды предоставляемых услуг государство признает обязательными, исходя из доступного среднего уровня потребления услуг и обеспечения удовлетворения санитарно-гигиенических потребностей, что соответствует еще одному минимальному социальному стандарту - соответствующему перечню и объемам предоставляемых гражданам коммунальных услуг [32].
Не все осуществляемые нанимателем платежи и предоставляемые ему услуги лежат в рамках договора найма жилого помещения. Некоторые коммунальные услуги находятся за пределами жилищных отношений и предоставляются только на договорных условиях.
В соответствии с п. 21 Инструкции по учету платных услуг населению, утвержденной постановлением Министерства статистики и анализа от 17 июля 2000 г. № 37, наниматель в пределах договора найма жилого помещения осуществляет: плату за пользование жилым помещением (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции); отчисления на капитальный ремонт; плату за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (по договорам поднайма и найма в домах частного жилищного фонда); плату за коммунальные услуги, предоставляемые наймодателем (энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, центральное отопление, за отвод сточных вод в городскую канализацию, за пользование лифтом, за вывод и обезвреживание твердых бытовых отходов, за уборку территории, за установку, ремонт и техническое обслуживание приборов учета электрической и тепловой энергии, газа, расхода воды).
Государственный стандарт "Жилище. Основные положения", особо оговаривает, что особенности в оплате имеют наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах, состоящих из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. Они также вносят плату за техническое обслуживание (долю затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, с содержанием придомовой территории) на основании отдельного договора на участие в расходах по содержанию жилья [33 ,34].
Некоторые наниматели пользуются отдельными видами коммунальных услуг по индивидуальным приборам учета (водоснабжение, энергоснабжение, телефон). Тогда плата за эти услуги вносится организации-поставщику коммунальных услуг по договору с этой организацией.
Основываясь на ст. 394 ГК о цене, ст. 28 ЖК 1999 г. предусматривает, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, устанавливаемой Советом Министров [22].
Указание на соглашение сторон следует понимать ограниченно, поскольку нормы права о жилищных правоотношениях в большинстве случаев носят императивный характер, размеры платежей всегда устанавливались и устанавливаются централизованно. Даже применительно к договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, исходя из ст. 28 Общей части ЖК, плата за пользование жилым помещением "не должна превышать максимально допустимую норму" [4]. (Реальное соглашение сторон по вопросу оплаты было бы возможно при наличии конкуренции на рынках жилья и услуг.)
Размеры взимаемых с нанимателей платежей устанавливаются разными ведомствами:
а) ставка платы за пользование жилым помещением, ставки (тарифы) за техническое обслуживание и отчисления на капитальный ремонт - Министерством экономики; плата за техническое обслуживание может взиматься в некоторых случаях по нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами и Мингорисполкомом;
б) плата за коммунальные услуги в зависимости от видов и от поставщика может устанавливаться либо поставщиками коммунальных услуг, либо местными исполнительными и распорядительными органами, либо облисполкомами и Мингорисполкомом, либо законодательством Республики Беларусь;
в) размер платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги по договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда и по договору поднайма в домах государственного жилищного фонда устанавливается по соглашению сторон.
По договору найма жилого помещения, обязанность по оплате несет как наниматель, так и совершеннолетние члены его семьи (если иное не предусмотрено письменным договором между ними). В соответствии со ст.ст. 303 - 307 ГК кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью [22].
В жилищном законодательстве нет указания о цене как существенном условии договора найма жилого помещения. Нормы об оплате, как правило, носят императивный характер, и соглашение сторон по этому поводу не требуется. Они применяются автоматически ко всем нанимателям.
Внесение платежей по договору найма жилого помещения свидетельствует об исполнении договора, соответственно невнесение платежей является нарушением договорного обязательства и может повлечь гражданско-правовые последствия: взыскание пени, приостановление предоставления коммунальных услуг, взыскание задолженности по исполнительной надписи, наконец, граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения [4,ст.71].
К примеру, такое основание выселения было предусмотрено еще в ГК БССР 1923 г. В соответствии со ст. 29 данного Кодекса неплатежом квартирной платы признавался невзнос платы за пользование жилищем в установленных размерах и сроках (для некоторых категорий лиц установлен двухмесячный срок внесения платы, для остальных - семь дней). Договор о предоставлении жилого помещения мог быть расторгнут в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если съемщик не внес квартирную плату в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.
Высказываемые учеными мнения о таком основании выселения неоднозначны. Так, Ю.Г.Басин полагает, что неуплата может служить основанием для привлечения нанимателя к другим формам ответственности, но не к выселению [35, с. 51].
В действующем законодательстве установлено, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца. За просрочку гражданами жилищно-коммунальных платежей установлена пеня в размере 0,5% от суммы этих платежей за каждый день просрочки [4,ст.65].
ЖЭО вправе приостановить предоставление коммунальных услуг нанимателю жилого помещения, имеющему без уважительных причин задолженность по оплате указанных услуг и не погасившему эту задолженность в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Приостановление предоставления коммунальных услуг осуществляется в зависимости от имеющейся технической возможности (пломбирование запорной арматуры, установка заглушек и так далее).
Затраты, связанные с возобновлением представления коммунальных услуг, возмещаются нанимателем жилого помещения в соответствии с калькуляцией, составленной ЖЭО. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение не более двух суток после предоставления документов в ЖЭО о погашении имеющейся задолженности и оплате за работу по их подключению.
Решение о приостановлении предоставления коммунальных услуг может быть обжаловано в судебном порядке.
Взыскание задолженности по договорам найма жилых помещений допускается посредством исполнительной надписи - распоряжения нотариального органа о принудительном взыскании с должника в пользу кредитора определенной суммы денег при наличии документов, подтверждающих бесспорность задолженности [36]. За некоторые виды услуг (пользование телефоном, абонементное обслуживание телевизоров, пользование электроэнергией и пользование радиотрансляционными точками) задолженность не может быть взыскана путем совершения исполнительной надписи, поскольку предотвращение такой задолженности предусмотрено специальными мерами воздействия: отключение телефона, расторжение договора на абонементное обслуживание телевизора, отключение потребителя от электросети.
Для оказания финансовой поддержки в покрытии части затрат на оплату найма или содержания жилья и коммунальных услуг гражданам предоставляются безналичные жилищные субсидии.
Как видно из изложенного, имеется ряд мер по возмещению оплаты за жилье без обращения в суд.
Сам по себе факт невнесения платы не ведет к автоматической потере нанимателем права пользования жилым помещением. Это значит, что наймодатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор найма на прежнее жилое помещение, но это право может быть реализовано в судебном порядке, путём предоставления жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади, менее занимаемого, и заключить новый договор найма на условиях ранее заключенного. (Однако не все условия прежнего договора войдут в новый договор найма, отличаться будут, в частности, предмет договора, размер новой оплаты).
Для выселения недостаточно одного факта неплатежа. Указание в ст. 71 ЖК на уклонение от внесения платы без уважительных причин связано с виной нанимателя. Соответственно вопрос о причинах неплатежа имеет важное юридическое значение для судьбы договора найма [4].
По мнению В.А.Золотаря, под уважительными причинами неплатежа следует понимать временное тяжелое материальное положение, сложившееся в силу тех или иных обстоятельств (например, смерти кормильца, стихийного бедствия), других обстоятельств при условии, если они создали для нанимателя реальную невозможность выполнить обязательство по внесению платы за пользование помещением.
Не является неплатежом задолженность по оплате, образовавшаяся вследствие ошибки нанимателя в ее размере.
В.А.Золотарь приводил случай, когда наймодатель отказывался принять платеж, то есть неуплата произошла по его вине. Тогда надлежащим исполнением обязательства явилось внесение денег в депозит.
По смыслу ст. 71 ЖК выселение с предоставлением жилого помещения менее занимаемого возможно в случае невнесения платы за жилье в течение шести месяцев подряд. Поэтому не могут быть выселены наниматель и члены его семьи, если они не внесли плату за один месяц и, с момента истечения срока платежа за этот месяц прошло шесть месяцев [4].
При производстве дела о выселении в суде имеются процессуальные формы предоставления нанимателю и членам его семьи возможности погасить задолженность по оплате и, следовательно, исключить выселение по ст. 71 ЖК. Например, наймодатель может отказаться от иска в связи с погашением суммы задолженности. В связи с этим суд вправе приостановить производство по делу по соглашению сторон для погашения долга. Стороны могут заключить мировое соглашение, где оговорить срок погашения оплаты. Нанимателем может быть заявлен встречный иск о перерасчете задолженности в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг.
Удовлетворение требования о погашении задолженности не должно ставиться в зависимость от результата рассмотрения требования о выселении по ст. 71 ЖК. Поскольку внесение платы (погашение задолженности) - это надлежащее исполнение обязательства, которое должно быть произведено в обязательном порядке [4].
Итак, можно сделать вывод: плата за пользование жилым помещением взимается исходя из общей площади занимаемого жилого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой в соответствии с законодательством. Это одно из важнейших условий права пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения.
.3 Изменение жилищных правоотношений найма жилых помещений
Жилищные правоотношения найма жилого помещения стабильны. Договоры найма жилых помещений действуют длительное время, иногда в течение всей жизни нанимателя. Это не означает однако, что они не подвергаются изменениям. Нередко они изменяются вследствие событий, не зависящих от воли людей, например в связи со смертью самого нанимателя. Сам по себе факт увеличения или уменьшения состава семьи нанимателя в той или иной мере изменяет содержание договора. Первый фактор (увеличение состава семьи) связывает наймодателя с новыми лицами, которые сохраняют право пользования и право на жилое помещения. Он может снять с нанимателя жилого помещения обязанность оплачивать излишки площади по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда и увеличивать или уменьшать оплату некоторых коммунальных услуг. При определённых условиях изменение состава семьи нанимателя даёт всей семье льготы по плате за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами и т.д. Второй фактор (выбытие кого-либо из членов семьи) влечёт за собой рост доли в обшей жилой площади каждого из членов семьи, что в некоторых случаях приводит к образованию излишней общей площади квартиры, уменьшает число лиц, противостоящих наймодателю, может повлечь повышение платы за пользование жилым помещением для оставшихся членов семьи выбывшего лица, например, если выбывший имел льготы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.
Законодательством специально не регулируется изменение договора найма жилого помещения в связи с увеличением или уменьшением состава семьи нанимателя жилого помещения, проживающих совместно с ним, поскольку в такой ситуации автоматически приводится в действие весь комплекс норм жилищного законодательства.
По общему правилу договор найма жилого помещения может быть изменён по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом не установлено иное [4, ст. 31].
В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства ст. 71 ЖК 1999 года предусматривает возможность выселения граждан, уклоняющихся без уважительных причин от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключённого договора найма жилого помещения [4]. Здесь изменению в договоре найма подвергается предмет пользования.
Наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения (20 кв. м на одного члена семьи), могут избежать перспективы стать должниками по плате за проживание и коммунальные услуги. Статья 58 Жилищного кодекса предоставляет им право с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения [4].
Поскольку ст. 58 жилищного кодекса дала нанимателю жилого помещения право требовать, а не просить предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и возложила на местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации обязанность предоставить этому нанимателю соответствующее жилое помещение, можно было бы предположить, что отказ удовлетворить указанное требование может быть обжалован в судебном порядке. Однако суд не может рассмотреть такое требование, так как решить вопрос, какое конкретное жилое помещение будет предоставлено, в каком доме, на каком этаже и т.п., может только компетентный жилищный орган.
Граждане проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью вправе потребовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на всё занимаемое ими жилое помещение [4, ст. 59]. В этой статье не установлено, что для заключения такого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателями. Однако не подлежит сомнению, что такое согласие необходимо, поскольку все члены семьи нанимателей, объединяющих договоры, пользуются одинаковыми с нанимателями правами и несут с ними одинаковые обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения [4,ст.31]. Никто не может быть принудительно включен в состав членов семьи, поэтому отказ какого-либо из членов семьи дать согласие на заключение одного договора найма жилого помещения не может быть обжалован в судебном порядке.
Если в составе семей нанимателей, требующих у наймодателя заключения с одним из них одного договора найма на всё занимаемое жилое помещение, имеются несовершеннолетние дети, на заключение одного договора должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства [18].
Наниматели вправе требовать заключения с одним из них договора на все занимаемое жилое помещение при условии, что они уже объединились в одну семью. Статья 59 ЖК не отвечает на вопрос, может ли быть обжалован отказ наймодателя заключить с одним из них договор на всё жилое помещение в судебном порядке. Ответ на этот вопрос положительный, поскольку ст. 59 ЖК предоставляет гражданам судебную защиту их прав. Рассматривая такой иск, суд должен проверить, соблюдены ли все предусмотренные ст. 59 ЖК для заключения одного договора на все жилое помещение, в частности действительно ли наниматели уже создали одну семью, согласны ли с этим все совершеннолетние члены семьи, получено ли необходимое разрешение органа опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети, не является ли кто-либо из лиц, проживающих вместе с объединившимися в одну семью гражданами, поднанимателем или временным жильцом [4, ст. 59].
Жилищный кодекс не дает ответа на вопрос, пользуются ли такими правами наниматели жилых помещений в общежитиях и специальных жилых домах.
Наниматели жилых помещений в домах частного жилищного фонда вправе заключить один договор на все занимаемые помещения только по согласию с собственником. Отказ собственника-наймодателя дать такое согласие может быть обжалован в судебном порядке.
Осуществление нанимателями прав, предоставленных им ст. 59 ЖК, влечет весьма важные правовые последствия. Несколько договорных жилых правоотношений преобразуются в одно с иным составом пользователей и другим объектом. Все лица, имевшие самостоятельное право пользования жилым помещением, приобретают равные права на всё жилое помещение. Выбытие всех постоянных пользователей, проживавших ранее в части помещения, которая была самостоятельным объектом преобразовавшегося правоотношения, не дает права наймодателю заселить ее по своему усмотрению. Она остается в пользовании нанимателей других частей жилого помещения, которые также были объектом преобразовавшегося самостоятельного жилищного правоотношения. Изменяется доля каждого из постоянных пользователей в общей жилой площади. В некоторых случаях она уменьшается, и в связи с этим отпадает обязанность вносить повышенную квартирную плату за имеющиеся излишки. Все постоянные пользователи приобретают право на льготы по оплате за пользование квартирой и коммунальными услугами, которые ранее имели лишь некоторые из них.
Также имеет смысл рассмотреть изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи [4,ст. 60].
Член семьи нанимателя жилого помещения в доме государственного жилищного фонда может осуществить право, предоставленное ему ст. 60 ЖК, при наличии следующих условий:
а) он должен быть совершеннолетним,
б) если наниматель и другие проживающие с ним члены семьи дают на это согласие.
Причём это согласие должно быть дано в письменной форме.
Статья 60 ЖК не содержит ответа на вопрос, может ли совершеннолетний член семьи оспорить в судебном порядке отказ нанимателя или кого-либо из проживающих с ним членов семьи в признании другого члена семьи новым нанимателем по договору найма жилого помещения. Можно встретить утверждение, что ответ на этот вопрос может быть положительным. Все члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные права, поэтому никто из них не может требовать признания его нанимателем жилого помещения, если остальные члены семьи (или кто-нибудь из них) считают, что в замене нанимателя другим лицом нет необходимости. Другое дело, когда наниматель по уже заключенному договору умер или утратил право на жилое помещение, например переехал на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другую квартиру. В таких случаях заключение договора найма жилого помещения с кем-либо из дееспособных членов его семьи неизбежно. Вопрос о том, с кем он должен быть заключен, решается по их согласию, а в случае спора - судом [37]. Последний в таких случаях учитывает интересы не только членов семьи, но и наймодателя, стремящегося к тому, чтобы нанимателем было лицо, способное надлежащим образом исполнять договорные обязательства [4, ст. 60].
От имени детей, не достигших 14 лет, такие договоры заключают их родители (усыновители) или опекуны, а несовершеннолетние достигшие 14-летнего возраста, заключают договоры найма жилого помещения с их согласия.
Статья 60 ЖК не содержит ответа на вопрос о том, какие последствия наступают в случае признания нанимателя жилого помещения недееспособным или безвестно отсутствующим. Представляется, что вопрос о заключении договора найма жилого помещения с кем-либо из членов его семьи должен решаться аналогично, как и в случае его смерти.
Статья 60 жилищного кодекса не требует, чтобы гражданин, претендующий на заключение с ним договора найма жилого помещения как с членом семьи нанимателя по ранее заключённому договору, имел самостоятельный источник средств существования (заработок, пенсию и т.д.). Наймодатель обязан признать его таковым, так как последний является членом семьи первоначального нанимателя. Что на наш взгляд создаёт существенную сложность в регулировании правоотношений между нанимателем и наймодателем по оплате за пользование жилым помещением.
Статья 60 ЖК не требует согласия наймодателя на заключение договора найма с членом семьи нанимателя вместо последнего. Отказ наймодателя заключить договор найма с членом семьи нанимателя может быть оспорен в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения не вправе требовать признания кого-либо из них нанимателем вместо первоначального нанимателя [4, ст. 94].
Жилищный кодекс не содержит правил, аналогичных правилам ст. 60, когда нанимателем жилого помещения является наниматель жилого помещения частного жилищного фонда. Представляется, что замена нанимателя жилого помещения в доме, принадлежим гражданину на праве частной собственности, возможна только при согласии наймодателя, всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и самого нанимателя. Но в случае смерти и выезда нанимателя на другое постоянное место жительства, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим права и обязанности по договору найма жилого помещения переходит к проживающим совместно с ним членам семьи. Поэтому, собственник обязан заключить на оставшийся срок договор найма с одним из проживающих в сданном в наём помещении совершеннолетних членов семьи выбывшего нанимателя. В случае отказа наймодателя заключить такой договор члены семьи нанимателя вправе требовать заключения договора с одним из них в судебном порядке.
Изменение договора найма жилого помещения возможно и по требованию одного из члена семьи нанимателя .
Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающего требованиям жилищного кодекса [4, ст. 61].
Жилищный кодекс не содержит указания, что на такое изменение договора найма жилого помещения требуется согласие и нанимателя. Хотя ст. 61 ЖК говорит о правах лишь совершеннолетнего члена семьи нанимателя, право требовать заключения отдельного договора имеет и сам наниматель.
Член семьи нанимателя и он сам вправе требовать такого изменения договорного правоотношения при наличии определённых условий [37].
Такое право имеет лишь совершеннолетний член семьи нанимателя. Статья 61 ЖК не отвечает на вопрос, имеет ли такое право эмансипированный несовершеннолетний член семьи, который вступил в брак до достижения совершеннолетия, получив на это соответствующее разрешение органа опеки и попечительства, а также на вопрос, имеет ли такое право совершеннолетний член семьи нанимателя, признанный недееспособным, и член семьи, ограниченный в дееспособности, по правилам ст. 30 Гражданского кодекса.
Анализ норм гражданского и жилищного законодательства, позволяет сделать вывод, что право требовать изменения договора найма жилого помещения по правилам ст. 61 жилищного кодекса имеют не только совершеннолетние члены его семьи, но и эмансипированные [22, ст. 23] и вступившие в брак до достижения 18-летнего возраста члены семьи нанимателя [22, ст. 20].
Совершеннолетний член семьи нанимателя может оказаться душевнобольным или слабоумным. Если он будет признан недееспособным, договор найма жилого помещения от его имени может заключить опекун, который будет осуществлять жилищные права и обязанности нанимателя от имени совершеннолетнего, но больного человека [11, с.192].
Также, представляется правильным, что раздел жилой площади, являющейся предметом договора найма жилого помещения, может иметь место с предварительного разрешения органа опеки и попечительства и по требованию опекунов или попечителей, заявленному в интересах полностью недееспособных членов семьи нанимателя или несовершеннолетних детей. Такая ситуация может возникнуть, например, когда родители лишены родительских прав, а лицо, назначенное опекуном (попечителем) ребёнка, не является нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения, в котором с родителями проживает ребёнок.
Статья 61 жилищного кодекса не требует, чтобы член семьи, требующий заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, имел самостоятельный источник средств существования. Многие считают, что отдельный договор найма жилого помещения может быть заключён только с членом семьи нанимателя, имеющим самостоятельный источник существования. В противном случае раздел жилой площади может привести к конфликтам между новым неплатежеспособным нанимателем и наймодателем. Но как с этим можно согласиться, если законодательство не предусматривает такого ограничения прав членов семьи нанимателя жилого помещения.
Хотелось бы привести пример судебной практики по делам о признании права пользования и изменения договора найма жилого помещения.
«В Суд Новобелицкого района г.Гомеля в 2008 году поступило исковое заявление от гражданки Н., которая проживает в трёхкомнатной квартире своего деда, гражданина К. Данная трёхкомнатная квартира в 1980 году выделялась гражданину К. на семью из 5 человек: К., его жену, двух дочерей и сына.
В мае 2000 года К. с администрацией Новобелицкого района г.Гомеля заключен договор найма на указанную квартиру, в соответствие с которым наймодатель предоставляет жилое помещение К. (нанимателю), дочери нанимателя, сыну нанимателя, внучке нанимателя (гражданка Н.).
В соответствии с заявлениями К. и его сына администрацией Новобелицкого района г.Гомеля в 2006 году было принято решение о разделе лицевого счёта на квартиру, в соответствие с которым сыну гражданина К. с племянницей (Н.) и её дочерью выделены 2 комнаты площадью 16.9 кв.м и 13.4 кв.м, и он был признан нанимателем этих комнат, а гражданину К. на него одного выделена комната площадью 13.3 кв.м, и он был признан нанимателем этой комнаты. Однако на день постановления решения договор найма с администрацией Новобелицкого района г.Гомеля ни один из них не заключил.
На день рассмотрения спора в этой квартире прописаны и проживают постоянно гражданин К., его сын со своими двумя несовершеннолетними дочерями 2004 и 2008 года рождения.
Кроме них в данной квартире проживает гражданка Н. со своей дочерью 2005 года рождения, занимая комнату площадью 16.9 кв.м.
Истица (Н.), а после рождения и её дочь прописаны в квартире временно: с 1991 по 1992 год, с 2005 по 2006 год, и с 2006 по 2007 год.
В связи с тем, что ответчики не давали согласия на перепрописку её и дочери, Н. обратилась с иском в суд, просила признать за ней право пользования квартирой, изменить договор найма жилого помещения, выделив ей с дочерью комнату площадью 16.9 кв.м, оставив подсобные помещения в общем пользовании сторон, и обязать администрацию Новобелицкого района г.Гомеля заключить с ней договор найма на эту комнату.
В судебном заседании истица заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, уточнив, что просит выделить ей в пользование комнату 13.4 кв.м. Никакого другого жилья она не имеет.
Ответчик К. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён должным образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В ходе предварительного судебного заседания К. иск не признал и пояснил, что в квартире прописаны: К., его сын со своими двумя дочерьми.
Проживают же в этой квартире 7 человек: К., его сын с женой и двумя дочерьми, внучка (Н.) и её малолетняя дочь.
К. давал согласие на временную прописку, чтобы Н. оформила паспорт и смогла зарегистрировать рождение дочери. Но на постоянную прописку согласия никто не давал. К. просил в иске отказать.
Представитель КЖРЭУП «Новобелицкое», действующая по доверенности, иск признала и пояснила, что было установлено: в этой квартире проживают К., его сын и внучка (Н.) со своей малолетней дочерью.
Временная прописка, которой было оформлено проживание в этой квартире Н. с дочерью, не имеет юридической силы, так как она проживала в квартире на правах члена семьи, а не как студентка на время учёбы, представитель КЖРЭУП потребовала от К. предоставить согласие Н., как совершеннолетнего члена семьи, на раздел лицевого счёта.
Когда такое согласие было предоставлено, КЖРЭУП подготовило документы на исполком. При этом заявителю разъяснялось, что после получения выписки из решения им необходимо заключить договоры найма. После рассмотрения этих документов гражданину К. было сообщено о результате и предложено явится за получением выписки из решения.
К. так и не заключил договор найма. Представитель КЖРЭУП считает, что Н. заселена в спорную квартиру как член семьи, и выделение ей с дочерью отдельной комнаты площадью 13.4 кв.м., не ущемляет прав других лиц, проживающих в этой квартире. КЖРЭУП просила иск удовлетворить.
Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд пришёл к убеждению, что исковые требования Н. подлежат удовлетворению по основаниям ст.ст. 56,57,61 ЖК. На основании изложенного и руководствуясь ст.302-306 ГПК, суд решил удовлетворить исковое заявление гражданки Н.
Признать за Н. и её дочерью право пользования квартирой. Изменить договор найма данной квартиры, выделив в пользование Н. с дочерью жилую комнату площадью 13.4 кв.м.
Подсобные помещения оставить в общем пользовании всех проживающих.
Обязать администрацию Новобелицкого района г.Гомеля заключить с Н. договор найма и открыть отдельный лицевой счёт на комнату.
Взыскать с К. в доход государства суммы госпошлины и судебных издержек.» [38]
Необходимо отметить, что данное дело прошло кассационную инстанцию, но решение Новобелицкого Суда г.Гомеля осталось без изменений.
Таким образом, как мы уже рассмотрели на примере, член семьи нанимателя жилого помещения (совершеннолетний эмансипированный несовершеннолетний, несовершеннолетний вступивший с разрешения органов опеки и попечительства в брак до достижения совершеннолетия) может требовать заключения с ним отдельного договора на часть жилого помещения, приходящуюся на его долю общей площади жилого помещения, либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением, если ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям Жилищного кодекса.
Изолированное жилое помещение в жилом помещении, в котором проживает член семьи нанимателя, требующий заключения с ним отдельного договора должно состоять из изолированной комнаты или нескольких комнат, изолированных от других комнат квартиры. Изолированной комнатой (несколькими комнатами) является комната (несколько комнат), не связанная с другой (несколькими комнатами) общим входом. Следовательно, ни одна из комнат, связанных друг с (смежные комнаты), не может быть предметом самостоятельного договора найма и выделена членам семьи нанимателя. Однако не обязательно, чтобы выделяемое помещение было изолированным в момент предъявления требования членом семьи нанимателя заключить с ним отдельный договор. Выражение «может быть выделено» не означает, что в квартире уже имеется такое помещение. Его следует понимать в смысле технической возможности превращения причитающейся члену семьи доли жилого помещения в отдельную изолированную комнату (несколько комнат).
Изолированное жилое помещение не всегда может быть предметом самостоятельного договора найма, принимая в внимание его небольшой размер. Суды в недалеком прошлом отказывали в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, они приходили к выводу о невозможности заключения на жилые помещения в одной квартире нескольких договоров найма жилого помещения, принимая во внимание малый размер их площади. Речь идет о так называемых малометражных квартирах, построенных по типовым проектам для небольших семей. Вместе с тем суды исходили из того, что, если можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированную комнату по размеру менее установленной законодательством нормы, это не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство.
При изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя следует исходить из равного права нанимателя и проживающих с ним членов семьи на пользование жилым помещением. Ему выделяется изолированное жилое помещение «в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения» [4, ст. 61]. Однако, если между вселившимися членами семьи одновременно со вселением или впоследствии было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, последнее может быть разделено с учетом этого обстоятельства [4,ст.61], т.е. с отступлением от равенства долей.
Если при заселении жилого помещения кому-либо из членов семьи была предоставлена дополнительная, жилая площадь, она должна быть закреплена за ним, не подлежать разделу и не оказывать влияния на размер доли такого члена семьи в остальной части жилого помещения. При согласии всех остальных членов семьи может быть выделена жилая площадь, превышающая его долю в жилой площади квартиры.
Если член семьи нанимателя требует предоставления ему жилого помещения меньшего по величине, чем его доля в общей жилой площади, нет оснований отказывать ему в этом.
Согласие членов семьи нанимателя и самого нанимателя на заключение отдельного договора с выделяющимся членом семьи должно быть дано в письменной форме. Согласие на это в устной форме не может быть основанием заключения отдельного договора найма жилого помещения с выделяющимся членом семьи нанимателя [11,с.205].
Отказ членов семьи нанимателя дать согласие на заключение с совершеннолетним членом семьи отдельного договора найма жилого помещения по изложенным правилам и отказ наймодателя заключить с ним отдельный договор является нарушением его жилищных прав и может быть оспорен им в судебном порядке [4, ст. 9].
В литературе было высказано мнение о том, что разделу не подлежат жилые помещения в аварийных домах и в домах, подлежащих сносу. Законодательство не содержит такого ограничения прав членов семьи нанимателя жилого помещения, хотя данный вопрос необходимо законодательно урегулировать.
Можно встретить решение судов о разделе лицевого счёта без заключения самостоятельных отдельных договоров на части квартиры. Некоторые утверждают, что лицевой счёт может быть открыт и на лицо, которое самостоятельного права на жилое помещение может и не иметь. С этим нельзя согласиться. Суд не в праве обязать жилищно-эксплуатационную организацию открыть финансово лицевой счёт на часть жилой площади без выделения доли определённого члена семьи нанимателя жилого помещения и заключения с ним отдельного договора. Не вправе это сделать и сама жилищно-эксплуатационная организация [11,с.206].
На основании вышеизложенного, можно сделать итоговые выводы по разделу:
Порядок пользования жилым помещением на основании договора найма предполагает чёткое определение прав и обязанностей субъектов правоотношений по найму жилых помещений, которые содержатся в Типовых договорах найма, но не нашли своего отражения в ЖК. Виду чего считаем целесообразным в проект нового ЖК включить статьи, закрепляющие основные права и обязанности нанимателя и наймодателя.
Не все правоотношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма (поднайма), нашли своё законодательное закрепление. В частности требуется разработка Типового договора найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащих на праве собственности юридическим лицам негосударственной формы собственности.
3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ВЫСЕЛЕНИЕ
Так как Конституцией Республики Беларусь право на жилище закреплено, как одно из основных, важное значение в порядке пользования жилыми помещениями на основании договора найма имеет законодательное регулирование порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения.
Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. В условиях острого недостатка жилищ законодательство устанавливает основания расторжения договора найма по инициативе наймодателя. Поскольку при существующем уровне платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами проблемы пустующих квартир в домах государственного жилищного фонда не существует, по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, после выполнения им выполнения им своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда [4, ст. 37].
Никаких неблагоприятных для нанимателя последствий расторжение им договора найма жилого помещения не влечет. Лишь предусматривает, что наниматель при освобождении жилого помещения обязан сдать его наймодателю по акту в исправном состоянии. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения оформляется в письменной форме и подписывается наймодателем и нанимателем [39].
Расторжение же договора по инициативе наймодателя допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь, независимо от того подлежит ли наниматель жилого помещения выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения [14].
Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и выселение нанимателя и членов его семьи допускаются только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств [4,ст.38].
Выселение без предоставления другого жилого помещения допускается в случаях:
если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными [4,ст.38];
признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма [4,ст.72];
прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившим работникам служебное жилое помещение [4,ст.96];
прекращения работы сезонными, временными работниками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой [4,ст.98];
увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнении за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте [4,ст.98];
в случае нарушения нанимателем существенных условий договора [4,ст.36];
прекращения оснований, по которым было предоставлено жилое помещение в специальных домах [4,ст.100].
По данным Управления Юстиции Гомельского Облисполкома за 2007 год, поступило заявлений о выселении без предоставления другого жилого помещения 215, рассмотрено из них - 158, удовлетворено - 117. В 2008 году поступило 20 исковых заявлений о выселении, без предоставления другого жилого помещения, рассмотрено - 19, удовлетворено из них - 12 [40].
Итак, рассмотрим расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения.
Законодательством предусмотрено расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя за систематическое разрушение или порчу жилого помещения.
Основанием для расторжения договора найма и выселения является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности.
Во-первых, действия нанимателя или членов его семьи, причиняющие разрушение или порчу жилому помещению или оборудованию квартиры должны быть противоправными. Обычно разрушение или порча жилого помещения является результатом активных действий, но они могут быть и результатом пассивного поведения, невыполнения договорных обязательств (например помещение не отапливают, не проветривают, не выполняют текущего ремонта), вследствие чего оно постепенно разрушается (например, деревянные конструкции поражаются грибком, гниют и т.п.). Встречаются случаи систематического оставления водопроводных кранов открытыми и затопление водой квартир на нижних этажах, отчего разрушаются межэтажные перекрытия, потолки, стены.
Во-вторых, такие действии должны быть систематическими, т.е. повторяться неоднократно. Единичный случай повреждений помещения, хотя и значительных, влечёт лишь меры общественного воздействия и возмещение причиненного вреда.
В-третьих, расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, если будет установлено, что противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной зависимости от действий (бездействия) выселяемого лица. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязательств по ремонту, наниматель не может нести гражданско-правовой ответственности. Однако наниматель обязан сообщить наймодателю о необходимости проведения ремонта, поскольку иногда наймодатель может и не знать о том, что помещение постепенно разрушается и приходит в негодное состояние.
В-четвертых, действия лица, систематически разрушающего жилое помещение, предполагаются виновными. На наймодателя не возлагается обязанность доказывать вину ответчика. Ему нужно лишь доказать противоправность действий (бездействия) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением и порчей жилого помещения, но не наличие вины в совершении этих действий.
В-пятых, выселение виновного лица возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественного воздействия, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными [41,с.156].
Расторжение договора по изложенному основанию может иметь место лишь в случаях, когда виновными в таких действиях являются сам наниматель и совершеннолетние члены его семьи. Если такие действия совершает кто-то один из них, договор не расторгается, а выселению подлежит лишь виновное лицо.
Использование жилого помещения не по назначению также влечёт расторжение договора найма жилого помещения и выселение.
Жилые дома и жилые помещения в других строениях предназначаются для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается и является грубым нарушением договора. Практике известны случаи устройства в жилом помещении столярных мастерских, использование жилых помещений для выращивания цветов, содержания птицы и даже скота. Такое нарушение договора найма жилого помещения является грубым нарушением обязательств нанимателя и влечёт за собой расторжение договора и выселение нанимателя и членов его семьи. Выселение в этом случае есть мера гражданско-правовой ответственности и производится при наличии изложенных выше условий.
Систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, делающее невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, предполагает расторжение договора найма жилого помещения и выселение при наличии всех условий гражданско-правовой ответственности [41,с.157].
Противоправность нарушения правил пользования жилым помещением в данном случае состоит в нарушении не только норм права, но и других правил поведения людей в обществе (норм морали, нравственности и т.д.). Многие из этих форм права отражены в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь и в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и в других актах законодательства. Нарушение этих норм всегда является противоправным. Но несоблюдение и иных социальных норм, представляющих общепризнанные правила поведения, если оно создаёт невозможность совместного проживания в одной квартире или в одном доме, также является противоправным [4,ст.39].
К незаконным действиям, влекущим ответственность в форме выселения, относятся оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, дебоши, драки, повреждение мебели, кражи и т.д. Значительное число исков о выселении за совершение таких действий предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли или еще состоят в браке. Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам, проживающим в той же квартире. Фабула искового заявления, в котором пишут, что ответчик пьянствует, наносит побои, устраивает скандалы, драки, выгоняет из квартиры, наносит побои и т.д., является типичной по спорам о выселении по рассматриваемому основанию. Нарушением правил общежития признается поведение ответчика, препятствующее нормальному воспитанию детей, подача на соседей компрометирующих заявлений и необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру, предъявление необоснованных исков в суд и т.п. [24].
Каждый раз, вынося решение о выселении виновных по ст. 39 ЖК, суд должен указать, какие именно поступки ответчика создают условия невозможности совместного с ним проживания [4,ст.39].
Игнорирование правил пользования жилым помещением может повлечь выселение ответчика лишь в случае, если оно совершалось неоднократно. Один случай подобного поведения, даже если он влечет административную или уголовную ответственность виновного, не дает оснований для выселения.
Не являются противозаконными поступки гражданина, который в связи с характером своей работы создает определенные неудобства для других жильцов квартиры или дома, хотя он их совершает часто (репетиции на дому артистов, возвращение с работы поздно ночью и т.п.). Но, используя эти обстоятельства, гражданин может преднамеренно создать условия при которых исключается возможность совместного с ним проживания, и тогда его поведение становиться основанием для предъявления иска о выселении по правилам ст. 39 Жилищного кодекса.
Противоправные действия гражданина служат основанием для выселения по ст. 39 Жилищного кодекса, если они совершаются умышленно. Нарушение правил пользования жилым помещением по неосторожности даже в форме грубой неосторожности не может повлечь таких последствий. Душевнобольной не может быть виновным даже в том случае, когда совместное с ним проживание опасно для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. В таких случаях можно ставить вопрос лишь о принудительном лечении [39].
Дело о выселении по ст. 39 Жилищного кодекса может быть начато и опекуном душевнобольного или ребенка, если лица, проживающие с ним, создают обстановку, при которой им невозможно проживать с виновным в той же квартире [39].
Не может быть выселен за систематическое нарушение правил проживания в квартире гражданин, болеющий инфекционным заболеванием, хотя другим жильцам квартиры проживать с ним неудобно. Но больной должен соблюдать необходимые меры предосторожности, чтобы ограничить окружающих его лиц от заболевания.
За злостное игнорирование предписаний врача и несоблюдение их больной может нести ответственность вплоть до выселения по правилам ст. 39 Жилищного кодекса, так как он виновно создаёт условия, при которых невозможно совместное с ним проживание в одной квартире [4].
Выселению по правилам ст. 39 Жилищного кодекса подлежат лишь виновные в противоправном поведении лица. Если все совершеннолетние проживающие в жилом помещении, неоднократно нарушают правила пользования жилым помещением и делает невозможным с ними проживание, иск предъявляется ко всем ним. Несовершеннолетние дети граждан, выселяемых по этому основанию, могут быть выселены вместе с ними. Таким образом, договор найма жилого помещения расторгается лишь в том случае, когда выселяемое лицо является одиноким пользователем жилого помещения, либо, когда выселению подлежат все совместно с ним проживающие пользователи жилого помещения. Если же выселяются только виновные лица, изменяется лишь субъектный состав договорного жилищного правоотношения.
Выселение виновных за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением является крайней мерой. Оно допускается если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Не требуется, чтобы к виновному применялись как меры предупреждения, так и меры общественного воздействия, но применение одной из них обязательно. Суды считают достаточными мерами воздействия на выселяемого до предъявления иска о выселении предупреждение прокуратуры, органами милиции, привлечение к уголовной ответственности за недостойное поведение в жилом помещении, арест или штраф за мелкое хулиганство в квартире, обсуждение поведения домовым комитетом, собранием жильцов дома и т.д. В большинстве случаев суды удовлетворяли иски о выселении за нарушение правил пользования жилым помещением, если ответчик предупреждался органами милиции или прокурором, хотя его поведение не было предметом рассмотрения общественных организаций.
Эффективным средством ликвидации жилищного конфликта возникшего в связи с систематическим нарушением правил пользования жилым помещением, делающим невозможным совместное проживание в одной квартире, является так называемый принудительный обмен жилого помещения как альтернатива выселению по правилам ст. 39 Жилищного кодекса. Принудительный обмен жилого помещения был предусмотрен ч. 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г. Она содержала следующее правило: «лица подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной» [25,ст.115]. Эта норма права позволяла лицам, жилищные права которых были нарушены вследствие систематического нарушения правил общежития другими лицами, использовать эффективное средство защиты своих жилищных интересов. К сожалению, это правило по непонятным причинам изложено в ст. 39 Жилищного кодекса иначе: «Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение» [4]. Эта фактически новая норма права изложена не отдельной частью ст. 39 ЖК, а отдельным предложением этой статьи и, следовательно, относится не только к случаям систематического нарушения правил пользования жилым помещением, делающим невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме с лицом, нарушающим эти правила, но и к случаям, когда наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Понять логику авторов этого правила трудно. Предположим, что лиц, систематически нарушающих или портящих жилое помещение, переселили в другое жилое помещение. Их до этого предупреждали о недопустимости совершать подобные действия, оказывали на них общественное воздействие, но они продолжают их совершать. К новому жилому помещению они будут относиться так же, как и к помещению, из которого их переселили [42].
По правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем. От последнего, а не от них, зависит предъявление требования о принудительном обмене жилого помещения. Это требование предъявляется к виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Таким образом, представляется, что последнее предложение ст. 39 Жилищного кодекса следует выделить в отдельную часть и изложить её в редакции части 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г.
Рассмотренные основания выселения без предоставления другого жилого помещения являются правовыми санкциями за нарушение договора найма жилого помещения.
Статья 39 Жилищного кодекса помещена в разделе «Общая часть» и распространяется на нанимателей жилых помещений, членов семьи нанимателя и других совместно проживающих с ним лиц независимо от того, в каком жилищном фонде находится жилое помещение и от оснований заключения договора. По каждому из оснований может быть выселено лицо, нарушающее нормы права ст. 39 Жилищного кодекса, проживающее на основании договора найма как в домах государственного жилищного фонда (республиканского, коммунального, в том числе в служебном жилом помещении, общежитии, специальных домах), так и в жилых помещениях частного жилищного фонда. По этим же основаниям могут быть выселены члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности да долю в жилом помещении [43,с.5].
В разделе «Общие положения» Жилищного кодекса содержится и более общее правило расторжения договора найма жилого помещения. В ст. 36 установлено: «Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим кодексом» [4,ст.36].
Какие условия договора найма жилого помещения являются существенными действующий Жилищный кодекс, как и Жилищный кодекс 1983 г., не устанавливает. Часть 2 п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса предусматривает, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 1 п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса договор не считается заключенным, если между сторонами в требуемой и подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора [22]. Поскольку Жилищный кодекс и другие акты жилищного законодательства не устанавливают существенных условий договора найма жилого помещения, для договора найма жилого помещения существенным условием договора является только предмет этого договора. Квартирная плата и плата за пользование коммунальными услугами не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь [4,ст.28], поэтому, если стороны не предусмотрели в договоре, какая плата взимается за пользование жилым помещением, она определяется по установленным ставкам и договор найма жилого помещения считается заключенным.
Не является существенным для договора найма жилого помещения и плата за коммунальные услуги, поскольку они согласно ч. 2 ст. 28 ЖК оплачиваются по тарифам. Не является существенным для договора найма жилого помещения и срок договора, и другие его условия. Следовательно, возможность применения правил ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса становится весьма сомнительной.
Жилищный кодекс предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения и выселения не только как гражданско-правовой санкции за нарушение договорных обязательств, но и при надлежащем их выполнении нанимателем и членами его семьи. Такое расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, когда жилое помещение предоставлялось с учётом определённой правовой связи с лицом, которому оно предоставлено, при условии сохранения им этой связи. Речь идёт о помещениях, включённых в число служебных, общежитиях и домах специального назначения.
Рассмотрим, к примеру, расторжение договора найма с последующим выселением из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Выселение из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения предусмотрено ст. 96 Жилищного кодекса, а также Указом президента №565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений»: «Работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением организацией, подлежат выселению из этого жилого помещения со всеми проживающими с ним гражданами без предоставления жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». Выселение по этому основанию допускается независимо от того, по каким основаниям были прекращены трудовые отношения с работником, которому служебное жилое помещение было предоставлено, но выселение не допускается, если с этим работником проживает кто-либо из членов его семьи, состоящих в трудовых отношениях с наймодателем, и по характеру его работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение. Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, предоставившие жилое помещение. Если в судебном заседании ответчик, проживающий до увольнения в служебном жилом помещении, выразил желание вернуться на работу, оно может быть учтено лишь тогда, когда возможно предоставление прежней или другой работы, выполнение которой будет связано с проживанием в служебном жилом помещении.
При выселении из служебных жилых помещений совхозов суды должны помнить, что жилые помещения в домах совхозов, построенных или приобретённых другим способом после 30 марта 1994 г., то есть после вступления в силу Конституции Республики Беларусь (с последующими изменениями и дополнениями), являются служебными если они включены в число служебных в порядке установленном ст. 117 Жилищного кодекса 1983 г. При этом если служебные жилые помещения в домах совхозов предоставляются учителям, врачам и другим специалистам, проживающим в сельской местности, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обеспечению жильём, то в случае увольнения этих специалистов они и члены их семей не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения, так как жилая площадь была предоставлена не в связи с трудовыми отношениями с совхозом.
При рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений суд должен проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных и относится ли ответчик к числу категорий работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения.
В 2007 году поступило 102 заявления о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, рассмотрено из них - 72, удовлетворено - 61. А в 2008 году: поступило - 6, рассмотрено 5, удовлетворено - 4 исковых заявления [40].
По основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 96 ЖК, без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, относящиеся к категориям граждан, перечисленных в ч.2 ст. 96 ЖК. При этом не имеет значения, относится ли к ним сам наниматель служебного жилого помещений или кто-либо из лиц, проживающих совместно с ним в этом помещении [4].
К лицам, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, относятся:
граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;
граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебные жилые помещения, не менее 10 лет;
граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;
военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение [42];
граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;
инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
воины-интернационалисты, принимавшие участие в боевых действиях;
семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей;
инвалиды I и II группы;
граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;
другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь [18].
Выселение без предоставления жилого помещения из общежития регулируется ст. 98 ЖК и пунктами 44 и 45 Положения об общежитиях, а также Указом Президента №565. Согласно части первой ст. 98 ЖК выселению без предоставления другого жилого помещения и, общежития подлежат:
а) сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, - в случае прекращения работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие;
б) граждане, получившие место в общежитии учебного заведения в связи с обучением, в случае выбытия из него;
в) другие работники предприятий, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой,- в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины либо совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населённом пункте.
Причины, по которым была прекращена сезонная или временная работа либо гражданин выбыл из учебного заведения, не оказывают влияния на решение вопроса о выселении указанных граждан без предоставления другого жилого помещения. Что касается граждан, принятых на постоянную работу и получивших в связи с этим жилое помещение в общежитии, то они могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения при увольнении по одному из трёх указанных выше оснований. Однако лица, получившие в связи с работой место в общежитии, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, в учреждение, организацию, предоставившие жилое помещение.
Работники, прекратившие работу по иным основаниям, не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения. То же следует сказать и о работниках, относящихся к категориям граждан, перечисленным в части второй ст. 96 Жилищного кодекса [44,с.76].
В противовес вышесказанному, необходимо рассмотреть расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств.
Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения в домах государственного жилищного фонда допускается лишь по установленным законодательством обстоятельствах и только в судебном порядке, кроме случаев выселения граждан из жилых домов, грозящих обвалом [4,ст.96].
Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место в случаях, если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;
дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом [4,ст.ст.38,67]; при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совершеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения; наниматель жилого помещения и члены его семьи в течение шести месяцев уклоняются о внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.
Управление Юстиции в 2007 году насчитывало поступление 57 исковых заявлений о выселении с предоставлением другого жилого помещения, из них было 37 рассмотрено и 35 удовлетворено. В 2008 году поступило - 18, рассмотрено - 11, удовлетворено - 10 [40].
Основания выселения с предоставлением гражданам жилого помещения типовых потребительских качеств, предусмотрены жилищным кодексом [4,ст.67].
Первым из них назван снос дома в котором находится жилое помещение. Основаниями сноса жилого дома могут быть реконструкция городов и других населённых пунктов, осуществление работ по созданию новых магистралей и площадей, расширение улиц и проездов, ликвидация существующей малоэтажной застройки, обветшалость домов, не подлежащих капитальному ремонту и т.п.
Снос жилого дома означает ликвидацию предмета договора найма жилого помещения и прекращение жилищного правоотношения. В случае отказа нанимателя и членов его семьи переселиться в предусмотренное помещение они подлежат выселению в принудительном порядке по решению суда.
Выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств. Обязанность предоставить жилое помещение возлагается на предприятие, учреждение, организацию, которым отводится земельный участок.
Вторым основанием выселения по правилам ст. 67 ЖК является непригодность для проживания дома (квартиры), подлежащего переоборудованию в нежилой. Основания для признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и условия для признания его таковым установлены Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 г. № 13921) и Условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (приложение к постановлению Министерства Жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г, № 42). В частности, основаниями для признания помещения непригодным для проживания являются фактический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов с фактическим износ свыше 65%, а также аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно. Жилое помещение типовых потребительских качеств в этом случае должен предоставить собственник жилищного фонда.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств допускается ст. 67 Жилищного кодекса в случаях, если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом вследствие естественного износа или механических повреждений. По этой причине необходимо быстро расторгнуть договор найма и выселить всех из помещения. Поскольку проживание в таком помещении опасно для жизни людей, то в их интересах ст. 67 Жилищного кодекса предусматривает расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и выселение по требованию наймодателя по постановлению прокурора лиц, проживающих в таком доме (жилом помещении). Но жилищные права граждан, выселяемых в административном порядке, защищаются законом. Им предоставляется другое жилое помещение типовых потребительских качеств.
Выселение по этому основанию близко соприкасается с выселением из домов, подлежащих сносу, поскольку в обоих случаях дома ликвидируются. Но когда дома сносятся по другим причинам, можно заблаговременно решить вопрос о выселении проживающих в нём лиц в судебном порядке. В этой связи можно установить, какому помещению грозит обвал.
Этот факт и необходимость срочного выселения всех, кто проживает в помещениях, устанавливается комиссией под председательством местного совета. Постановление комиссии подлежит утверждению исполкомом соответствующего совета депутатов. Без него прокурор не может принять от заинтересованной организации приказ об административном выселении по указанным основаниям [45,с.65-67].
Обязанность предоставить гражданину, проживающему в доме, грозящем обвалом, другое жилое помещение типовых потребительских качеств возлагается на владельца дома, т.е. на исполком местного Совета депутатов или соответствующую организацию. Если такой дом восстановлен, граждане, выселенные из него в административном порядке, не имеют права требовать предоставления им прежнего жилого помещения.
К другим основаниям расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств относится ликвидация жилого помещения или его существенное уменьшение в ходе капитального ремонта и реконструкции жилого дома. В этом случае по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключённого договора найма жилого помещения [22,ст.68].
Расторжение договора найма жилого помещения, выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств допускается за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами [4,ст.78].
Жилое помещение, предоставляемое выселяемым, должно находиться в пределах данного населённого пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов [4,ст.73]. Оно должно быть типовых потребительских качеств, т.е. отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Приведём пример из судебной практики Суда Новобелицкого района г.Гомеля. Гражданское дело рассмотрено в апреле 2009 года «О выселении с предоставлением другого жилого помещения», по иску администрации Новобелицкого района г.Гомеля и КЖРЭУП «Новобелицкое» к гражданке А.
«Решением суда Новобелицкого района г.Гомеля гражданка А. лишена родительских прав в отношении своей дочери 2002 года рождения.
Дочь находится на воспитании в приёмной семье.
Ответчица длительное время не в полной мере возмещает расходы, понесённые государством на обеспечение девочки. Задолженность перед отделом образования администрации Новобелицкого района составляет ***.***.*** белорусских рублей.
Ответчица проживает в двухкомнатной квартире. Решением администрации Новобелицкого района в 2007 году эта квартира закреплена за несовершеннолетней.
Поскольку задолженность гражданки А. по коммунальным услугам составляет ***.***.***. рублей просили переселить ответчицу в квартиру, которая решением администрации Новобелицкого района г.Гомеля определена для переселения в судебном порядке граждан, не выполняющих обязанности по содержанию и воспитанию детей.
В судебном заседании представители истцов, действующие на основании доверенностей исковые требования поддержали и дали пояснение аналогичные содержанию искового заявления.
Ответчица иск признала.
Выслушав стороны исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к убеждению, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению и по основаниям п.15 Декрета Президента Республики Беларусь от 24.11.2008 года «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях», ст.71 ЖК.
Руководствуясь ст.ст.302-306 ГПК Республики Беларусь, суд решил: исковое заявление администрации Новобелицкого района г.Гомеля и КЖРЭУП «Новобелицкое» удовлетворить; выселить А. из квартиры в комнату площадью 13.6 кв.м. квартиры, заключив с ней срочный договор найма на срок до исполнения дочери 18 лет, то есть до 2020 года.
Взыскать с А. в доход государства госпошлину в размере ***.***.*** рублей и *.*** рублей судебных издержек в республиканский бюджет.» [38]
Для того, чтобы подвести итог данной главы, хотелось бы отметить, что по данным статистики Управления Юстиции Гомельского Облисполкома в 2007 году заявлений о расторжении договора найма жилых помещений поступило - 331, рассмотрено из них - 287, удовлетворено - 243. В 2008 году было подано 71 заявление, рассмотрено - 63, удовлетворено - 57. Чаще всего иски по таким делам суды признавали обоснованными. Мы видим, что количество исков в 2008 году в сравнении с 2007 годом значительно уменьшилось. Это связано с развитием процесса приватизации.
Необходимо добавить, что исков о выселении из домов государственного жилищного фонда было в 2007 году подано 29, рассмотрено - 24, удовлетворено 23. А из домов частного жилищного фонда: подано - 7, рассмотрено и удовлетворено - 2. В 2008 году было всего 2 исковых заявления о выселении из домов государственного жилищного фонда, оба рассмотрены и удовлетворены, и 1 исковое заявление о выселении из дома частного жилищного фонда также было удовлетворено [40].
Достаточно сказать, что по спорам о выселении (с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения) иски чаще всего предъявлялись государственными органами и организациями, собственниками, нанимателями жилых помещений и членами их семей.
Ответчиками по этим делам являлись в большинстве случаев наниматели жилых помещений. Однако иски были заявлены и к собственникам жилых помещений, а также к членам их семей и к членам семей нанимателей.
Выселение с предоставлением жилого помещения менее занимаемого допускается в тех случаях, когда граждане уклоняются от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин. Поэтому суды, рассматривая такие дела, выясняли причины неуплаты соответствующих платежей, период, за который они не вносились. Если выяснялось, что оплата за жилое помещение не вносилась в течение шести месяцев и без уважительных причин, это являлось основанием к удовлетворению исков о выселении.
Имели место случаи, когда граждане заявляли суду ходатайства о приостановлении производства по делу, чтобы погасить имеющуюся задолженность. Установив, что в период рассмотрения спора в суде задолженность была действительно погашена, суды отказывали в исках о выселении в жилое помещение менее занимаемого.
Проблемным для судов является рассмотрение дел о выселении из жилых помещений по основаниям ст. 71 ЖК семей с несовершеннолетними детьми. Изучение дел показало, что такие споры суды рассматривают, как правило, с участием органов опеки и попечительства и при вынесении решений учитывают интересы детей.
В суды нередко поступают иски о выселении граждан, которые систематически нарушают правила пользования жилым помещением, делая невозможным для других проживание с ними в одном доме или квартире, систематически разрушают или портят жилое помещение.
Суды принимали такие действительно жесткие меры, как выселение без предоставления другого жилого помещения, при доказанности, что ответчики совершали виновные действия неоднократно, к ним применялись меры предупреждения и иного воздействия. Однако они продолжали совершать нарушения, создав другим гражданам условия, невозможные для проживания в жилом помещении.
В судах рассматривались также иски о выселении ответчиков, уволенных из организации, предоставившей им служебное жилое помещение или общежитие, и не выселившихся в добровольном порядке.
Проанализировав вышесказанное, можно сделать вывод, что в законодательстве Республики Беларусь не указаны основания расторжения договора найма, имеющего бессрочный характер, по требованию одной из сторон. ЖК Республики Беларусь предусмотрел лишь обязанность стороны, требующей расторжения договора в одностороннем порядке, предварительно за три месяца направить другой стороне соответствующее письменное предупреждение.
Кроме того, анализ ст. 37 ЖК Республики Беларусь позволяет констатировать, что договор найма расторгается при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение (договор найма считается расторгнутым со дня такого выезда). К тому же ст. 121 ЖК Республики Беларусь посвящена выселению нанимателя на время капитального ремонта жилого помещения, проводимого его собственником - наймодателем.
Анализ данной статьи позволяет считать основанием расторжения договора найма неотложный капитальный ремонт жилого помещения наймодателем, который нельзя провести без выселения нанимателя и членов его семьи. При этом собственник жилого помещения не обязан предоставлять нанимателю и членам его семьи на время ремонта другое жилое помещение. В случае отказа нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение на время капитального ремонта собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке.
Таким образом, расторжение договора найма жилого помещения и выселение может осуществляться по соглашению сторон, по инициативе нанимателя, по инициативе наймодателя. В последнем случае законодательство предусматривает судебный порядок, с целью недопущения произвола со стороны наймодателя. Выселение возможно как с предоставлением, так и без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств.
Отдельные вопросы, касающиеся расторжения договора найма и выселения урегулированы не в полной мере. Так по правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем. От последнего, а не от них, зависит предъявление требования о принудительном обмене жилого помещения. Это требование предъявляется к виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Представляется, что последнее предложение ст. 39 Жилищного кодекса следует выделить в отдельную часть и изложить её в редакции части 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г: «Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, охарактеризовав и проанализировав юридическую природу договора найма жилого помещения, можно сделать следующие выводы и предложения.
Договор найма жилого помещения - это договор, по которому наймодатель обязуется предоставить на срок или бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, выполнять обязательные работы и услуги по содержанию и эксплуатации жилого помещения, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, вносить плату за пользование жилым помещением, выполненные наймодателем работы и оказанные услуги.
По договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить бессрочно во владение и пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение и
осуществлять его техническое обслуживание, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, соблюдать правила пользования им, вносить установленную плату за пользование (техническое обслуживание) жилым помещением, коммунальные услуги, а также отчисления на капитальный ремонт".
По договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда наймодатель обязуется предоставить нанимателю на определенный срок жилое помещение или его часть, обеспечить в нем надлежащее состояние санитарно-технического оборудования, а наниматель совместно с проживающими с ним лицами обязуется использовать жилье в соответствии с его назначением, соблюдать правила содержания и пользования, вносить плату за владение и пользование жильем в срок и размере, установленном соглашением сторон.
Жилое помещение является предметом договора найма жилого помещения в узком смысле (как вещь) и объектом жилищного правоотношения в смысле обобщающего, собирательного понятия, акцентирующего внимание на том, что жилые помещения служат цели удовлетворения потребности человека в жилье, предназначены в отличие от нежилых помещений исключительно для проживания граждан.
Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения, и его отсутствие не влечет признание этого договора незаключенным.
Следует отметить, что правоотношения найма жилых помещений в Республике Беларусь урегулированы не в полной мере:
● В Гражданском и Жилищном кодексах Республики Беларусь отсутствуют понятия «коммерческий наем» жилого помещения. Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает, в частности, аренду зданий и сооружений как имущественный наем и договор найма жилого помещения, отношения по которому полностью регулируется Жилищным кодексом. Считаем необходимым закрепить данные понятия в Жилищном и Гражданском кодексах. Применительно к понятию коммерческого найма, ЖК в новой редакции может быть дополнен отдельной главой, регулирующей данный вопрос.
● Порядок пользования жилым помещением на основании договора найма предполагает чёткое определение прав и обязанностей субъектов правоотношений по найму жилых помещений, которые содержатся в Типовых договорах найма, но не нашли своего отражения в ЖК. Виду чего считаем целесообразным в проект нового ЖК включить статьи, закрепляющие основные права и обязанности нанимателя и наймодателя.
● Не все правоотношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма (поднайма), нашли своё законодательное закрепление. В частности требуется разработка Типового договора найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда, принадлежащих на праве собственности юридическим лицам негосударственной формы собственности.
● Отдельные вопросы, касающиеся расторжения договора найма и выселения урегулированы не в полной мере. Так по правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем. От последнего, а не от них, зависит предъявление требования о принудительном обмене жилого помещения. Это требование предъявляется к виновному лицу. Оно должно находить вариант обмена, хотя и не имеет интереса в обмене жилого помещения. Представляется, что последнее предложение ст. 39 Жилищного кодекса следует выделить в отдельную часть и изложить её в редакции части 2 ст. 115 Жилищного кодекса 1983 г: «Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.»
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов [Текст] // П.И.Седугин - М.: Издательская группа ИНФРА М-НОРМА, 1997.-320с.
.Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями). Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996г. - Мн.: - Амалфея. - 2003. - 48с.
.Чигирь В.Ф., Гражданское право:В 2 ч. Ч. 2: Учебник [Текст] // Под.общ. Ч 58 ред.проф. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея. - 2002. - 1008.
.Жилищный кодекс Республики Беларусь: Принят Палатой Представителей 18 декабря 1998 года. Одобрен Советом Республики 8 февраля 1999 года / .- МН. : АМАЛФЕЯ , 2002. - 78c.
.Чигирь В.Ф., Жилищное право: Учебник для студентов юрид.вузов.-2-е изд., испр. И доп. [Текст] // В.Ф. Чигирь. Мн.: Выш.шк. - 1986. - 205с.
.Бруй М.Г. Жилищное право [Текст]// М.Г. Бруй. - Мн.: Тетрасистемс, 2008. - 271 с.
.Положение о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999г. №1392, в редакции от 17 марта 2006г. №370 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999. - №71. - 5/1616
.О внесении изменения в постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000г. №4 «Об утверждении условий, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания»: Постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30 мая 2001г. №11 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - №59. - 8/6222
.Об утверждении перечня заболеваний, дающих лицам, страдающими ими, право на дополнительную площадь жилого помещения, и перечня заболеваний, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате (квартире): Постановление Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 19 апреля 2001 г. № 27 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - № 50. - 8/5780
.О творческих союзах и творческих работниках. Закон Республики Беларусь от 16 декабря 1999г. // Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. - 1999. - №36. - Ст.586.
.Чигирь В.Ф. Договор найма жилого помещения: По новому жилищному законодательству. [Текст] // В.Ф.Чигирь. - Мн.: Амалфея, 2001. - 368с.
.Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Типовой договор найма жилого помещения социального пользования в домах государственного жилищного фонда. Типовой договор найма служебного жилого помещения в домах государственного жилищного фонда: Утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006г. №1371 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2006. - №52. - 5/22049
.Журавлёв Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма. [Текст] // Т.Журавлёв. - Гражданское право. - 2007. - №2. - С.14-17.
.О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда: Указ Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. №128 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь - 2007. - № 70. - 1/8420.
.Об утверждении Типового договора найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном жилом фонде: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2003г. №318, в редакции от 11 мая 2006г. № 601 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 13 марта 2003г. - №5/12112
.Качан Н.П. Предоставление жилых помещений: новый порядок: Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005г. №565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» // Право Беларуси. - 2006. - №1. - С.33-35.
.Об утверждении Положения об общежитиях и Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999. - № 73. - 5/1672.
.О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений: Указ Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2005. - № 190. - 1/6977.
19.О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 3 июня 2008г. № 292 «Об утверждении Типового договора найма специальных жилых помещений государственного жилищного фонда». Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2008г. № 1408 // <#"justify">26.О правовом регулировании систематической сдачи физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания: Решение конституционного суда Республики Беларусь от 06 апреля 2007 г., г. Минск № П-210/2007 //Нар.газ. - 2007. - 16 мая. - С.2.
.Лизинг, аренда, ссуда имущества [Текст] // Библиотечка журнала `Юрист`. - Мн.: Агенство Гревцова, 2007. - 96 с.
.Герасимова Л. Жилищное право. Краткий курс [Текст] // Л. Герасимова. - Ст. Пт.: Питер, 2005. - 256 с.
.О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь. Закон Республики Беларусь от 16.04.1992г. (с изм. и доп. 11/07/07)// Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1992. - №15. Ст.247; 1995. №6. Ст.58; Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь. 1998. №20. Ст.220; // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001.- №63. - 2/778
.Фирсова М. Коммерческая недвижимость: приватизация и защита [Текст] // М. Фирсова - М.: Вершина, 2007. - 224 с.
.Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений: Утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. №303 в редакции от 18 февраля 2004 г. №2// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 1999. - № 85. - 8/1200.
.Инструкция по учету платных услуг населению: Утверждена постановлением Министерства статистики и анализа от 17 июля 2000 г. № 37// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - № 14. - 6/2532.
.О плате за пользование жилыми помещениями и техническое обслуживание жилищного фонда: Решение Конституционного суда РБ от 5.09.2000г. №Р101 / 2000 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - №85. - 6/255.
.О плате за пользование жилыми помещениями: Постановление Министерства Экономики Республики Беларусь от 26.05.2000г. №107 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000. - №54. - 8/3526.
.Басин Ю.Г. Современная жилищная политика. Комментарий к закону «Об основах Федеральной жилищной политики». [Текст] // Ю.Г. Басин. - М.: - 1993.- 148с.
.О нотариате и нотариальной деятельности: Закон Республики Беларусь от 18 июля 2004г. №305-З, в редакции от 16 мая 2006г. №115-З // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2004. - №2-1055
.О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2000 г. - № 37. - 6/218.
.Материалы архивов Суда Новобелицкого района г.Гомеля
.О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 8 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь - 2007. - № 171. - 6/686.
.Статистические данные Управления Юстиции Гомельского Облисполкома по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении за 2007, 2008 г.г.
.Данилов Е. Защита жилищных прав [Текст] // Е. Данилов - М.: - АСТ, 2007. - 256 с.
.О некоторых мерах по упорядочению использования жилых помещений: Декрет Президента Республики Беларусь от 18 января 2001 г. № 2 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2001. - № 9. - 1/1967.
.О расторжении найма жилого помещения и выселении по правилам ст. 39 ЖК см. Чигирь В.Ф. Расторжение договора найма и выселение // Недвижимость Белоруссии. - 2000. - № 37,38.
.Гвоздева О.П. О выселении из общежития [Текст] // Право Беларуси. - 2003. - №18. - С.75-77
.Смирнова М.И. Выселение с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. [Текст] // Право Беларуси. - 2003. - №22. - С.64-68.