Договор найма жилого помещения в государственном

Среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями. Жилищная потребность означает нужду в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, для его труда, отдыха, семейного уюта.

Исторический опыт свидетельствует, что никогда еще в истории человечества жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища. Но жилищный вопрос касается в первую очередь – определенной части населения – бедных, неимущих, малообеспеченных граждан, для которых нормальное жилище недоступно ввиду их дороговизны. Сказанное, в полной мере, относится к России, а в ее пределах к Ульяновской области как одному из наиболее неблагополучных в рассматриваемом вопросе регионов. Для обеспеченных людей жилищная проблема заключается в том чтобы обзавестись домом, квартирой и т.п. еще более комфортной, чем та, которая имеется.

Жилищная реформа, появление рынка жилья являются важнейшими факторами периода перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления и функционирования во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.[1] Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III нового Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г.[2] Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. 671-688 гл. 35) установлены нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, - частному, государственному, муниципальному.

ЖК РФ принят сравнительно недавно и по многим вопросам отсутствуют разъяснения высшего судебного органа страны – Верховного Суда РФ. Нет ответов на некоторые вопросы, связанные с коммунальными квартирами, с обменом жилья и т.д., и т.п. Необходимо конкретизировать нормы, определяющие взаимоотношения жителей с обслуживающими организациями. Ведь уже стала привычной такая ситуация: заплатив согласно тарифу 100 руб., вдруг узнаешь, что сумму увеличили до 200 руб., причем «задним числом» - с прошлого, а то и с позапрошлого месяца.

Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671- 688 гл. 35 ГК РФ,[3] ЖК РФ, а также в других федеральных законах. Необходимо учитывать, что с момента введения Жилищного кодекса РФ все законодательные акты, касающиеся жилья, должны применяться в части, не противоречащей принятому закону.

Цель дипломной работы – углубленное исследование правовых аспектов договора найма жилого помещения, присущих ему особенностей, а также рассмотрение некоторых теоретических и прикладных вопросов обеспечения эффективной реализации положений законодательства в практике.

В соответствии с поставленной целью поставлены и решаются следующие задачи:

- исследовать основные направления развития гражданского права в рассматриваемой сфере;

- раскрыть общие положения договора найма жилого помещения: дать понятие договора, исследовать его существенные условия;

- рассмотреть содержание законодательной базы, лежащей в основе регулирования порядка заключения договора найма жилого помещения;

- исследовать особенности содержания договора найма жилого помещения;

- рассмотреть судебную практику в рассматриваемой сфере;

- проанализировать плюсы и минусы существующего правого института, регулирующего порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения, исследовать проблематику, связанную с этой сферой гражданского права;

- выяснить тенденции развития в этой сфере;

- в заключении - подвести итоги по проделанной работе, сформулировать основные выводы.

Предмет дипломного исследования обусловлен его целью и задачами. В этой связи в работе рассматриваются юридическая природа, понятие, признаки и виды договора найма жилого помещения. Кроме того, анализируются некоторые наиболее интересные и важные с нашей точки зрения проблемы, обсуждаемые в современной научной литературе и на страницах периодической печати.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные, так и частнонаучные методы. В работе используются приёмы логического, ретроспективного, структурного и системного анализа, методы аналогий и обобщений, а также диалектические принципы познания. Применяются результаты научных изысканий в области сравнительного правоведения, сопоставляются новейшие и ранее действовавшие нормативные акты, изучается правоприменительная практика.

Тема дипломной работы в литературе разработана достаточно полно и продолжает привлекать внимание исследователей. Многие российские ученые участвовали в теоретической разработке предложенной темы и внесли свой вклад в исследование вопросов, относящихся к теме дипломной работы.

Существенный вклад в исследование отдельных аспектов темы внесли такие ученые, как Брагинский М.И., Грудцына Л.Ю., Кабалкин А., Садиков О.Н., Романец Ю.В., Седугин П.И., Суханов Е.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Трушин Е.В., Яковлева В.Ф. и др.

Глава 1 Понятие и виды договора найма жилого помещения

1.1 Понятие договора найма жилого помещения: исторический и современный аспекты

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.[4] эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922 г.[5] вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, который подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства[6] и ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения. Впоследствии Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, в соответствие, с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов могло иметь место «по договорам найма или аренды.

Право на недвижимое имущество, как особый объект гражданского права является в сущности новыми для сегодняшнего российского общества. Деление имущества на движимое и недвижимое, ведущее свое начало еще от римского права, в начале 20-х годов ХХ века было признано в нашей стране буржуазным и не соответствующим основам нового советского общества. Однако это деление, учитывающее естественные свойства вещей, являлось общепринятым в дореволюционной России и в наши дни существует во многих правовых системах зарубежных государств.

Прежнее законодательство ограничивало сферу жилищных правоотношений актами в пределах использования жилищного фонда.[7] Все вопросы правового регулирования строительства жилья, его содержания и эксплуатации возлагались на органы государственного и хозяйственного управления и регулировались нормами не жилищного, а административного и хозяйственного права.

По ранее действовавшему закону «Об основах федеральной жилищной политики»[8] «жилищной сферой» называлась вся сфера государственной и хозяйственной деятельности, включающая строительство и реконструкцию, использование жилищного фонда различных форм собственности, обслуживающую его инженерную и социальную инфраструктуру.

Включение в жилищные отношения градостроительной деятельности явилось следствием процесса становления рыночных отношений в экономике, оставления государством хозяйственной деятельности и заменой его функций управления хозяйством договорными отношениями взаимно заинтересованных юридических и физических лиц. В результате административно-управленческие отношения трансформировались в гражданско-правовые, что повлекло расширение области правового регулирования вопросов, связанных с приобретением и использованием жилых помещений их собственниками на основе договорно-правовых обязательств.[9]

Жилые и нежилые помещения являются недвижимостью. Они значатся среди объектов недвижимости перечисленных в ст. 130 ГК РФ в качестве «зданий». ГК РФ (ст. 673) устанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. Прежде всего, такое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания. Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Вот чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака). Однако, ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке предусмотренном жилищным законодательством.

Реформирование жилищного законодательства обозначило, среди прочего, проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли - жилища. Следует согласится с высказанным в литературе мнением, что понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной проработке.[10]

Основным отличием жилых помещений от нежилых является назначение этих объектов. ГК РФ устанавливает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий учреждений, организаций допускается только после перевода помещения в нежилое. [11]

Рассмотрим случай из судебной практики, показывающий как не просто иногда решить вопрос по отнесению помещения к категории жилого и к каким последствиям приводит такое решение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв.м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Наем жилого помещения сформулирован в ГК РФ как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками.

Во-первых, он направлен на передачу во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества – арендой и безвозмездным пользованием). Во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой). В-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды – арендой зданий и сооружений). В-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым. В-пятых, жилое помещение передается во временное пользование для проживания.[12]

Первые три признака относятся к числу родовых (объединяющих наем жилого помещения с другими видами или типами договоров). Два последних признака относятся к числу специальных (выделяющих данный договор из числа всех остальных договоров).

Поскольку наем жилого помещения характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками, объединяющими его с арендой, а с другой стороны особенностями, требующими нормативно-правового закрепления, при создании института найма жилого помещения необходимо было учитывать три фактора:

2) возможность применения унифицированного регулирования, отражающего направленность на передачу во временное пользование зданий (сооружений), тоже в той части, в какой оно не противоречит специфики найма жилого помещения;

3) специфику найма жилого помещения как нормообразующий фактор.[13]

1.2 Стороны договора найма жилого помещения и общая характеристика видов договоров найма жилого помещения

Стороны рассматриваемого договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель по ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо. Собственник, как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре управляющую жилищным фондом организацию - службу единого заказчика. Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года N 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»[14] и ЖК РФ реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополий или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг по сравнительно низким ценам. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации в зависимости от ее форм собственности, т.е. государство вправе определить частную фирму для выполнения задач управляющей государственным жилищным фондом организацией.

Наймодатель в государственном и муниципальном жилищном фонде выполняет функции заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами.[15]

Анализ п. 1 ст. 671 ГК РФ позволяет указать на следующие положения.

Наймодателем выступают гражданин или юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин может иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.

Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.[16]

На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в ней граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможность его выкупить, передается этим же нанимателям (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. Следовательно, за таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма.

Вот пример из судебной практики иллюстрирующий сказанное. Верховный Суд РФ признал решение Красноярского краевого суда, отказавшего в удовлетворении иска А. к Г. о вселении его в комнату площадью 18 кв. м., расположенную в коммунальной квартире, законным и обоснованным. В исковом заявлении А. ссылался на то, что на эту комнату ему выдан ордер, а Г. – наниматель двух других комнат в этой квартире препятствует его вселению. Судом было установлено, что после освобождения спорного жилого помещения в коммунальной квартире оставался проживать Г., который обратился с заявлением о предоставлении ему комнаты по договору коммерческого найма, однако Администрация Ленинского района города Красноярска выдала А. ордер на спорное жилое помещение, тем самым было нарушено положение, согласно которому освободившееся изолированное жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется другим гражданам пол договору найма лишь при отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся жилое помещение и имеющих к тому основания предусмотренные законодательством.[17]

Наймодателем по договору социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции (п. 1 и 2 ст. 125 ГК РФ). В жилищной сфере такую функцию выполняют департаменты жилищно-коммунального хозяйства, жилищные органы.

Пленум Верховного Суда СССР в свое время дал следующее разъяснение – наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация. Она заключает договоры и, будучи юридическим лицом, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставлении жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступает орган местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.[18]

Как отмечалось, в качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо. Это объясняется тем, что жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК РФ, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя.[19] Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания людей.

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Однако закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. Следовательно, в этом случае, в соответствии с п. 1 ст. 308 ГК РФ в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а несколько лиц одновременно.

В п. 2 ст. 677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся: супруг (супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади). О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства.[20] Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться электрическим, сантехническим и другим оборудованием.

Отношения между нанимателем и упомянутыми лицами регулируются соответственно нормами Семейного кодекса РФ,[21] Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением, придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть, что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц, носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма.

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК РФ, допускается лишь с согласия наймодателя. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей.

В отличие от договора коммерческого найма, в договоре социального найма стороны предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, - в ордере. Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер. Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако, после заключения договора возможна замена нанимателя другим несовершеннолетним членом семьи.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временными жильцами. Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.[22]

Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК РФ одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с ЖК РФ (ст. 19) специализированный жилищный фонд социального использования выделен для отдельных категорий граждан (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды). ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК).

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ[23] малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда.[24]

Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако, необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.

В соответствии с ЖК РФ нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны: а) малоимущие граждане, б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч. 2, 3 ст. 49). Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Обеспечение жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 14-21 ФЗ от 12.01.1995 г. «О ветеранах» в редакции ФЗ от 02.01.2000 г. с последующими изменениями и дополнениями.[25]

Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ.

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ.

При признании гражданина малоимущим должны учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.

Однако ЖК в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно считать членами семьи. Это - существенный недостаток рассматриваемой нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия «члены семьи» на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов РФ (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ). Представляется, что поскольку в данном случае мы имеем дело с очевидным «пробелом» в правовом регулировании, во избежание неоднозначного толкования указанного понятия и ошибок в правоприменении необходимо по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применять правила ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, устанавливающие круг членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде.

В соответствии со ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями. Таким образом, указанной категории граждан жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Однако полезно обратить внимание на то, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование таким помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 ЖК РФ. Следует иметь ввиду, что в июне 2006 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ № 306 «Об утверждении правил установления и нормативов потребления коммунальных услуг».[26]

Нельзя не обратить внимание на то, что согласно ст. 49 ЖК РФ основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут устанавливаться не только Кодексом, но также другими федеральными законами и законами субъектов РФ. Представляется, что все такие основания было целесообразно исчерпывающим образом определить именно в ЖК, ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. Поскольку это не сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в ЖК РФ (см. ст. 51), могут быть «оттеснены» в очереди на получение жилья теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с лоббизмом неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти.

Положения ЖК РФ о правовом регулировании оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях и порядка предоставления им жилья (ч. 3 ст. 49) следует толковать ограничительно: поскольку здесь говорится о федеральных и региональных законах, постольку органы исполнительной власти федерального и регионального уровня не наделены правом определять основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

По общему правилу, участниками жилищных отношений могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства (см. ст. 4 ЖК РФ).[27] Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила: по договорам социального найма жилые помещения предоставляются только гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное (нормы международного права приоритетны по отношению к национальному законодательству). Следует полагать, что эта правовая новелла имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за более или менее доступную плату жильем, прежде всего российских граждан.

Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК РФ, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил название «договор коммерческого найма». Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма – главным образом жилищным законодательством. Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-одиночкам) могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования.

Глава 2 Заключение и содержание договора найма жилого помещения

2.1 Заключение, предмет и форма договора найма жилого помещения

Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Из этого права вытекает возможность для человека пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением без опасения, что кто-то сможет лишить его этого помещения по каким-либо соображениям.[28] Кроме того, это право предполагает юридическую возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Необходимо отметить, что нормы и положения, закрепляющие право граждан на жилище есть и в международном праве. Так, Всеобщая Декларация прав человека[29] и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах провозглашают, что государства признают право каждого, а каждый человек вправе претендовать на достойный жизненный уровень для него и его семьи, включающий жилище, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и непрерывное улучшение условий жизни.

Право на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда на условиях договора социального найма и в пределах нормы жилой площади, кооперативного строительства, а также по договору коммерческого найма жилого помещения либо приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров жилой площади.[30]

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор).[31] В долгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Статья 684 ГК РФ, закрепляя преимущественное право нанимателя на возобновление договора, устанавливает и порядок реализации этого права. На наймодателя возлагается обязанность за три месяца до истечения срока договора найма предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Какими могут быть эти «иные условия», в ГК РФ не указано. Следует согласиться с рядом авторов, например, Брагинский В.А., Ветрянсвий В.В., которые считают, что в этих случаях должны быть применены общие принципы преимущественного права, закрепленные в ст. 250 ГК РФ.[32] Руководствуясь по аналогии этой нормой, следует признать, что наймодатель вправе предложить нанимателю иную цену и другие «иные условия», на которых он реально может заключить договор с третьими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).[33] Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Практика применения законодательства свидетельствует о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т.е. круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений.[34] В них содержатся санитарно-гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни.

Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст.ст. 743, 760 ГК РФ, ст. 61 Градостроительного кодекса РФ),[35] на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст. 62 Градостроительного кодекса).

В постановлении Правительства РФ от 22 октября 1997 г. «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации» органам исполнительной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления предложено, начиная с 1 июля 1998 г., организовать ведение специального регистра жилых домов, строящихся на территории России, куда включаются объекты, на которые были выданы разрешения на строительство, и до момента завершения строительства, оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

По окончании строительства осуществляется сдача-приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором. Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующими в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления. Среди прочей документации, предоставляемой приемочной комиссии, присутствует учетно-техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета (постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»).[36]

После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт. Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как «пригодность для проживания», следует считать неравноценной. «Пригодность» определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда, но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения.[37]

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Правительством Российской Федерации постановлением от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. Указанным постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры соцнайма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

Заключение договора соцнайма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности, и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

Постановлением отменен ряд нормативных правовых актов в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (утвержден постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР» от 25 сентября 1985 г. № 415).[38]

Типовой договор найма жилого помещения служит основой для заключения конкретного договора. На практике, к сожалению, заключению договора жилищного найма довольно часто не придавали должного значения, хотя он призван служить правовой гарантией устойчивости жилищных отношений. Нередко такой договор после предъявления ордера вселяющимся нанимателем вообще не заключался. В этом случае доказательством его существования может служить, в частности, открытие в жилищно-эксплуатационной организации финансового лицевого счета на имя конкретного гражданина.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение - в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением: ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Вопросы пользования жилым помещением, порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ).

2.2 Права и обязанности сторон

Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.[39] Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Уменьшения размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя или непосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».[40] Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов». Названные Правила предусматривают, что в случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты этих услуг. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков предоставленных услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель в полном объеме несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемые в соответствии с законодательством РФ.[41] Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим, договором социального найма жилого помещения могут быть установлены другие меры ответственности.

Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. Он считается исполнившим свою обязанность по передаче нанимателю жилого помещения надлежащим образом в случаях, если оно: будет передано свободным; пригодно для проживания и благоустроено; оборудование должно быть исправно, коммуникации (газ, вода, электроэнергия) подведены, санитарные и технические нормы соблюдены. В договоре найма жилого помещения могут быть предусмотрены и более высокие требования пригодности.[42] Если весь жилой дом сдается одному нанимателю, обязанности по надлежащей эксплуатации жилого дома возлагаются на самого нанимателя. Под эксплуатацией следует понимать использование жилого дома, его подсобных помещений, придомовой территории, подвальных и чердачных помещений по их назначению и в соответствии с установленными техническими и санитарными нормами.

Наймодатель обязан принимать участие в осуществлении ремонта общего имущества многоквартирного дома. Производить капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено договором найма. Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным техническим нормам. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки определяемые нормативными актами субъекта Федерации. Внутриквартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем.[43] Кроме того, риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются:

- Жилищным кодексом РФ;

- другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);

- договором социального найма.

Указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.[44] Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются (выдаются) заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа. Подписанный нанимателями договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется каждому из наймодателей, с которыми заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и выдается нанимателю (или его представителю) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с договором об обмене, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им документов об обмене. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе в случаях, когда такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. В случае признания обмена недействительным стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.[45]

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ как и ГК РФ, не предусматривает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. Возможность обмены жилых помещений членами кооперативов, не полностью выплативших пай, регулируется уставами кооперативов.

Объектом обмена могут быть любые жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, а сторонами - наниматели и члены их семьи. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Договор обмена может быть двусторонним или многосторонним. Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.[46]

Наиболее типичные спорные ситуации, возникающие при принудительном обмене жилья, занимаемого по договору социально найма, иллюстрируют примеры из судебной практики. Вот один из них. Гражданин М. с дочерью С. занимали трехкомнатную квартиру размером 41 кв. м. Дочь обратилась в суд с иском о принудительном обмене квартиры, ссылаясь на конфликтные отношения со своим отцом М.

В ходе судебного разбирательства истица настаивала на закреплении за ней однокомнатной квартиры по ул. Мира, а за отцом - однокомнатной квартиры по ул. Пархоменко. Ответчик предлагал свои варианты обмена. Народный суд удовлетворил исковые требования истицы по предложенному ею варианту и закрепил за ней квартиру в доме по ул. Мира, а за ответчиком - квартиру, расположенную в доме на ул. Пархоменко.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда это решение оставила без изменения. Президиум Волгоградского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В частности, как разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. «О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик» и в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», следует учитывать обстоятельства, препятствующие упомянутым лицам в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Эти положения не были учтены надлежащим образом при разрешении спора.

Президиум Волгоградского областного суда указал, что суд первой инстанции согласился с доводами истицы (1960 г. рождения), заявившей в судебном заседании, что все варианты, предложенные ответчиком (их было четыре), ее не устраивают, ущемляют ее интересы, так как квартиры находятся не в центре города. При этом аналогичные доводы ответчика суд посчитал неосновательными. Такой различный подход к оценке доводов сторон противоречит упомянутым разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР и Верховного Суда РСФСР. Предлагаемая М. однокомнатная квартира в доме по ул. Пархоменко имеет жилую площадь 17,6 кв. м. Это - существенное обстоятельство, с учетом того, что в обмениваемой квартире на долю ответчика приходится 20,5 кв. м. Судом не проверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира по ул. Пархоменко расположена в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, не имеет телефона, что для него крайне важно с учетом его возраста и состояния здоровья (он 1920 г. рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда).

Отвергая варианты обмена, представленные ответчиком, суд в качестве одного из доводов указал на то, что предлагаемая жилая площадь удалена от места работы истицы - больницы скорой помощи. Между тем, по утверждению ответчика, истица работала не в больнице скорой помощи (к надзорной жалобе им приложена соответствующая справка), а в областной клинической больнице и каждая из квартир, предложенных им как вариантов обмена, находится близко от ее места работы. Вынося решение о переселении ответчика в порядке обмена в квартиру по ул. Пархоменко, занимаемую Ш., суд не привлек последнего к участию в деле, не располагал его заявлением о согласии на обмен, не истребовал соответствующие документы, свидетельствующие о том, что Ш. - наниматель этой квартиры; не истребовал данных о самой квартире. Таким образом, суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что в соответствии с ГПК РФ является существенным нарушением гражданского процессуального закона.

При таком положении, принятые по делу судебные постановления нельзя принять законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене (постановление президиума Волгоградского областного суда «При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении»).[47]

В случае сдачи жилого помещения в поднаем наниматель обязан согласовать договор с наймодателем, а при освобождении жилого помещения – сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Приведем пример из судебной практики, когда наниматель сдал наймодателю помещение не в надлежащем виде, что послужило поводом для спора. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РСФСР от 25 мая 1989 года[48] А. обратился в суд с иском к Б. о взыскании 74 рублей 46 копеек. Он сослался на то, что в феврале 1988 года Б. с семьей была предоставлена квартира на условиях социального найма. После выезда Б. оставил ранее занимаемую квартиру в ненадлежащем состоянии: квартира требовала ремонта. Согласно смете, минимальные расходы на ремонт после выезда семьи составляют 74 руб. 46 коп., но Б. добровольно отказался произвести ремонт квартиры или выплатить его стоимость. А. - как новый наниматель этой жилой площади отремонтировал квартиру за свой счет. Московский районный суд г. Рязани иск удовлетворил. Определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда решение оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда указала следующее: Б. в марте 1987 года произвел текущий ремонт, при выезде его семьи жилое помещение находилось в надлежащем санитарном состоянии, никаких претензий при ее сдаче к нему не предъявлялось. Если бы они были, он мог бы сам отремонтировать квартиру, но таковые предъявлены ему по истечении полугода после выезда из квартиры.

Судебная коллегия не согласилась с утверждением суда о том, что наниматель при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства обязан выполнить работы по текущему ремонту. В данном случае наниматель обязан сдать жилое помещение в надлежащем состоянии. Текущий же ремонт жилого помещения, согласно упомянутому выше типовому договору найма жилого помещения, наниматель обязан производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет. Как видно из материалов дела, текущий ремонт был произведен в 1987 году. При таких данных решение народного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам подлежат отмене как вынесенные с нарушением требований.

Глава 3 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения. Судебные споры

3.1 Изменение договора найма жилого помещения

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет). К изменению правоотношений нельзя относить случай, когда у договора найма жилого помещения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношений.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:

1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведением общего хозяйства и т.п.);

4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма.

Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

Данное положение не распространяется на отношения из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене нанимателя.

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

2) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

3) согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).[49]

В случае отказа наймодателя дать согласие на замену нанимателя спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686 ГК РФ. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее норма ст. 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение.

Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявлении его умершим, признании безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным либо ограниченно дееспособным. Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи ни при каких обстоятельствах не может повлечь само по себе изменения в предмете жилищного правоотношения. Наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика. Рассмотрим следующий пример из судебной практики.

В трехкомнатной квартире в г. Пермь проживал с семьей Ф. В 1988 году он расторг брак с женой, а в 1990 г. выписался из квартиры и прописался на другой жилой площади, после чего встал на учет по месту работы. Однако, в связи с увольнением из автобазы, где работал водителем, выехал в с. Дмитровское по месту работы в колхозе «Труд». В октябре 1992 г. он обратился в суд с иском о вселении в квартиру, где проживала бывшая семья, сославшись на то, что отсутствовал временно по уважительной причине, в связи с выездом на строительство объекта в г. Нижневартовске, а затем по заданию Администрации направлен на сельскохозяйственные работы. Решением Мотовилихинского районного суда (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Пермского областного суда) иск Ф. удовлетворен. С таким решением согласился и Президиум областного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и при этом указала следующее. Вынеся решение вселить Ф. в спорную квартиру, суд сослался на ст. 60 ЖК РСФСР, предусматривающую сохранение жилого помещения за временно отсутствующими. Между тем истец, о чем было указано выше, добровольно выехал из спорной квартиры в 1990 г. и на протяжении двух лет там не проживал и плату за квартиру не вносил. Сам он в суде показал, что выписался из квартиры потому, что был направлен в командировку, намериваясь уехать из г. Перми и жить в другом месте. Согласно ст. 89 ЖК РСФСР, при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Причем доказательством расторжения договора найма в случае разрешения таких споров.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

- при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;

- независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в то время как перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим.

Первое из таких оснований связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более чем шести месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Сложившаяся судебная практика по делам «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» обобщена в письме Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилищно-коммунальные услуги».[50]

Как указано в этом документе, изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного, однако в практике возникают некоторые вопросы. Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнуть в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчики заявляли встречные иски о перерасчете в связи с наличием у них льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. «О ветеранах».

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли. Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчика, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке или рассрочке исполнения решений.[51] Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения, его задолженность постоянно возрастала. В соответствии со ст. 687 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» суд удовлетворил иск.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. Смысл этой отсрочки в том, чтобы дать нанимателю возможность подыскать другое жилье. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ. Изучение практики, проведенное Госстроем России, показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко.[52]

Следующим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. К таким гражданам относятся: члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Их действия, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности органов государственной жилищной инспекции, постановлением о применение мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).[53]

Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпид-надзором. В частности, это Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 36); Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 40); Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 «Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки» (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 52).

Расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается только по основаниям, установленным законом.[54] Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».[55]

3.3 Жилищные споры

Жилищные тяжбы между гражданами, а также между гражданами и организациями либо органами власти являются одной из самых распространенных категорий судебных споров. Представляется полезным выделить наиболее распространенные и частые ошибки, встречающиеся при рассмотрении гражданских тяжб о жилье.

При рассмотрении судебной практики анализ доводов сторон, заявляющих о своем праве на конкретное жилое помещение или, напротив, отрицающих право на таковое иных лиц, показывает: у многих людей сильно убеждение в том, что право на жилое помещение (право пользования им) всегда зависит от того, на чье имя был получен ордер, и кто конкретно был в ордере поименован. Рассмотрим одно из дел такого рода.

А. Кирьянова обратилась в суд с иском, требуя выселить из квартиры ее сноху В. Иванову с несовершеннолетним ребенком 1994 г. рождения. Кирьянова указала, что в марте 1993 г. после вступления в брак с ее сыном Н. Кирьяновым ответчица вселилась в двухкомнатную квартиру и проживала там до расторжения брака в июне 1997 г. В обоснование своего требования истица ссылалась на то, что данная квартира была получена лично ею по ордеру еще в 1979 г., она является хозяйкой квартиры, в которую сноха вселилась, не получив ее письменного согласия.

При разбирательстве дела в суде, помимо упомянутых истицей обстоятельств, было также установлено, что в спорной квартире ранее проживали истица со вторым мужем, а также ее дети - сын и дочь. В ноябре 1991 г. дочь вышла замуж и уехала проживать в другой город, выписавшись из квартиры, в мае 1992 г. сама истица и ее муж выехали из данной квартиры в другое жилое помещение, предоставленное им двоим в пользование по ордеру, а в спорной квартире остался проживать и был прописан лишь ее сын, Н. Кирьянов. После заключения брака с В. Ивановой в 1993 г. Н. Кирьянов, уже будучи нанимателем квартиры (с 1992 г.), дал письменное согласие на вселение ответчицы в квартиру, по адресу которой последняя была прописана с апреля 1993 г., а их общий ребенок - с сентября 1994 г.

С учетом перечисленных обстоятельств суд не нашел обоснований для удовлетворения исковых требований о выселении бывшей снохи с ребенком из квартиры, признав, что в спорную квартиру ответчица вселилась в качестве члена семьи нанимателя Н. Кирьянова с соблюдением требований ст. 54 ЖК РСФСР.[56] Следовательно, и она, и ее ребенок приобрели равное с нанимателем право пользования жилым помещением.

В данном случае согласия истицы как бывшего нанимателя спорной квартиры, выехавшего на другое постоянное место жительства, для вселения ответчицы не требовалось, и приобретение бывшей снохой права пользования жильем не могло зависеть ни от желания истицы, ни от того факта, что спорная квартира была ранее получена ею по ордеру. Довод А. Кирьяновой о том, что она является «хозяйкой квартиры», не основан на законе, поскольку, выехав из спорной квартиры на другое постоянное место жительства в связи с приобретением другого жилья, истица перестала быть нанимателем указанной квартиры. С момента выезда из жилого помещения договор найма с ней был расторгнут, и она юридически перестала влиять на возникновение, изменение, прекращение прав других лиц на данное жилье.

Пример приведенный в дипломной работе, иллюстрирует часто встречаемое на практике заблуждение. Суть его, как следует из рассмотренной ситуации, в том, что получение жилого помещения на условиях социального найма по ордеру, выписанному на имя конкретного лица, будто бы возводит такое лицо (или «ответственного квартиросъемщика», как его все еще нередко называют в соответствии с прежним жилищным законодательством) в ранг «хозяина», которому единолично принадлежат все права на жилье. При этом часто забывают о том, что такой ордер в большинстве случаев выдается на состав семьи, вследствие чего все члены семьи гражданина, на имя которого получен ордер, вселяясь с последним в квартиру, приобретают равные с ним права и обязанности, основанные на договоре найма жилого помещения, заключенного с нанимателем.[57]

Правовое значение ордера заключается, прежде всего, в том, что он является основанием для вселения в жилое помещение. Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Таким образом, ордер, по сути, является разовым право-устанавливающим документом, согласно которому происходит заселение свободного жилого помещения конкретным лицом или семьей и на основании которого с лицом, на чье имя он выдан, заключается договор найма жилого помещения, указанного в ордере. Ордер документально подтверждает момент возникновения у гражданина (граждан) права пользования конкретным жилым помещением.

После занятия предоставленного в пользование по ордеру жилого помещения правовые основания для возникновения, изменения и прекращения прав на него различных лиц зависят от желания проживающих в нем совершеннолетних граждан и регулируются соответствующими нормами ЖК РФ. Рассмотрим еще один пример.

Супруги Завьяловы обратились в суд с иском к своей бывшей снохе Н. Марченко о признании ее не приобретшей права на жилое помещение и о ее выселении. В обоснование иска они указали, что в марте 1991 г. ответчица, зарегистрировав брак с их сыном П. Завьяловым, вселилась к ним в трехкомнатную квартиру, где в июне того же года была прописана по новому месту жительства. В 1992 г. у их сына и снохи родился ребенок. Через два с половиной года брак между Н. Марченко и П. Завьяловым был расторгнут. Ответчица с несовершеннолетним сыном после расторжения брака перестала постоянно проживать в спорной квартире.

Свое исключительное право на жилплощадь супруги Завьяловы пытались доказать тем, что они прожили в спорной квартире около двадцати лет, а их сноха - всего четыре года, в ордер на их квартиру она не была включена. «Хозяином» квартиры, по их мнению, является старший Завьялов, который «заработал» квартиру, получив ее от своего предприятия. Ответчица с ребенком, считали истцы, не приобрели права на жилое помещение. Такую же позицию занял и сын истцов, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица.

Однако Н. Марченко не согласилась с иском и предъявила встречные исковые требования о вселении в квартиру. Ответчица указывала на то, что истцы и бывший супруг после расторжения брака из-за возникших неприязненных отношений препятствуют их с ребенком проживанию в квартире, а другого жилья она и ее несовершеннолетний сын, прописанный в квартире со дня рождения, не имеют. По ее мнению, она и ее ребенок, постоянно проживая в квартире одной семьей с Завьяловыми, приобрели право на жилое помещение.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в иске супругам Завьяловым было отказано, а встречные исковые требования были удовлетворены.[58]

Обоснованность подобных судебных постановлений не вызывает сомнения. Согласно ч. 1, 2 ст. 54 ЖК РСФСР, наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Причем на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.

Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Учитывая доказанные в суде обстоятельства: во-первых, вселение в квартиру ответчицы с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя; во-вторых, постоянное ее проживание в данной квартире с марта 1991 г. по июль 1995 г. в качестве члена семьи нанимателя, с которым она, как и остальные члены семьи, вела общее хозяйство; в-третьих, отсутствие между ней, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Ответчица с несовершеннолетним сыном, приобретшим право на жилое помещение своих родителей с рождения, правильно была вселена на спорную жилую площадь, проживанию на которой истицы с ребенком препятствовали бывшие родственники.

Приведенный пример наглядно показывает наличие иных, помимо ордера, оснований для вселения в жилое помещение и приобретения прав пользования им, а также то, что ни длительность проживания в жилом помещении, ни обстоятельства получения его в прежние годы по ордеру конкретными лицами не влияют на возникновение равных прав на это жилое помещение у других лиц, ставших позднее членами данной семьи.

В практике встречаются случаи, когда бывший супруг нанимателя в судебном порядке старается добиться признания за ним права на жилую площадь, на которой он проживал совместно с нанимателем, но юридически не приобрел права пользования ею.

А. Морозова предъявила иск бывшему мужу К. Морозову о признании права пользования жилым помещением и о вселении. Свои требования она обосновывала тем, что в марте 1997 г. после регистрации брака с ответчиком она постоянно проживала в его квартире. Через год они прекратили брачные отношения и расторгли брак, после чего бывший муж стал препятствовать ее проживанию в квартире. К. Морозов иск не признал, считая, что его бывшая жена не приобрела самостоятельных прав на квартиру, нанимателем которой он был и куда в период брака не соглашался ее вселить, отказывая ей в регистрации по месту жительства.

Суд своим решением отказал А. Морозовой в удовлетворении иска, посчитав его необоснованным. Довод истицы о факте регистрации брака с ответчиком и совместном проживанием в спорной квартире в течение года сам по себе не является основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку в суде нашло подтверждение то обстоятельство, что ответчик ни до регистрации брака, ни в период семейных отношений не желал наделять свою супругу равным с ним как с нанимателем правом на жилье, отказывая ей в регистрации места жительства по адресу спорной квартиры.[59]

Действующее жилищное, семейное и гражданское законодательство не связывает факт регистрации брака с автоматическим возникновением права одного супруга на жилую площадь другого супруга - нанимателя жилого помещения. Более того, семейное законодательство не обязывает супругов иметь общее место жительства, в выборе которого каждый из них свободен (ст. 31 СК РФ).

Признание права пользования жилым помещением за лицом, в том числе супругом, помимо воли нанимателя противоречило бы требованиям закона и ограничивало бы полномочия нанимателя жилого помещения по пользованию и владению им. Иногда судам приходится сталкиваться и с заблуждениями граждан в отношении жилищных прав лиц, не пользующихся жилым помещением.

Быкова М. обратилась в суд с иском о лишении права на жилое помещение к своему родному брату В. Капустину. В качестве основания своих претензий истица указывала на то, что она проживает со своей семьей в квартире, по адресу которой прописаны она и ответчик, причем последний отсутствует в данном жилом помещении в течение четырнадцати лет.

Возражая против иска, ответчик в свою очередь предъявил встречный иск о вселении в спорную квартиру. Он рассказал, что этим жилым помещением он постоянно не может пользоваться из-за того, что и он, и его сестра имеют свои семьи, между ним и истицей давно сложились неприязненные отношения, в силу которых она препятствует ему в пользовании квартирой, где находится часть его личных вещей, другого жилья он не имеет.

Судебное разбирательство данного дела судом первой и второй инстанций происходило в период действия ч.1 ст. 60 ЖК РСФСР, когда имелась правовая основа для признания граждан утратившими право на жилое помещение ввиду их отсутствия в нем свыше шести месяцев без уважительных причин. Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N8-п данная норма Жилищного кодекса и п. 8 ч.2 ст. 60 ЖК РСФСР, на основании которой лица, осужденные приговором суда к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, в административном порядке утрачивали право на занимаемое жилье, были признаны не соответствующими Конституции РФ и не подлежащими применению.

Судебными постановлениями по спору брата и сестры были признаны обоснованными доводы ответчика о наличии у него уважительной причины отсутствия в жилом помещении, так как было установлено, что М. Быкова препятствовала ему в пользовании жилым помещением.

Причина отсутствия в квартире - стойкие неприязненные отношения между равными пользователями жилого помещения - была признана судом уважительной, и она явилась тем юридически значимым обстоятельством, которое повлияло на исход дела. Длительность отсутствия в жилом помещении (в приведенном примере она весьма значительна) не могла повлиять на прекращение жилищных прав ответчика.

В подобных спорах распространенным аргументом лиц, требующих признания утраты прав отсутствующего на спорное жилье, является указание на факт неоплаты последним коммунальных и иных необходимых платежей, связанных с содержанием квартиры. Но правового значения при разрешении дел такого типа данные обстоятельства никогда не имели. Схожими по аргументации и обстоятельствам возникновения следует признать споры по искам о прекращении права пользования жилым помещением (расторжении договора найма) в связи с выездом на другое постоянное место жительства.[60]

Журина Г. обратилась в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением к своему бывшему мужу Е. Журину. Бывший муж, по словам истицы, после фактического прекращения брачных отношений и последующего расторжения брака выехал из их квартиры, не вносил квартплату и не оплачивал коммунальные услуги, постоянно проживал у сожительницы. Г. Журина сочла, что договор найма жилого помещения в отношении бывшего мужа должен быть признан расторгнутым, а он сам - утратившим право пользования спорной квартирой.

Согласно ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда.[61] Как и в предыдущем примере, сам факт не проживания гражданина в спорном жилом помещении, относясь к числу юридически значимых обстоятельств, имеющих значение по делу, не является безусловным основанием для признания договора найма в отношении этого лица расторгнутым.

Иными юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом и доказыванию сторонами по делу, являются: причина выезда из жилого помещения; характер отсутствия в нем (постоянный или временный); желание выехавшего возвратиться в него для проживания через какой-либо период времени или с наступлением (окончанием) какого-либо события; отказ от своих прав на жилое помещение (безразличное отношение к сохранению таких прав); приобретение прав на другое жилое помещение и постоянное проживание в нем.

По делу Журиных судом первой, а затем и второй инстанции было установлено, что ответчик, выехав из жилого помещения в связи с распадом семьи, оставил там свои личные вещи, другого жилья не приобрел и в течение всего периода отсутствия в жилом помещении принимал меры для разрешения «жилищных проблем», предлагая бывшей жене разменять занимаемую квартиру на два других жилых помещения.

Судебными постановлениями по делу была признана необоснованность заявленных Журиной требований, в удовлетворении иска отказано.

Утверждения истицы о постоянном проживании ответчика «у другой женщины» не могли быть признаны основанием для прекращения права Е. Журина пользоваться спорным жилым помещением по следующим причинам. Во-первых, юридически значимого выезда из жилого помещения (т.е. отказа от возврата в него, вывоза личного имущества и т.п.) не было. Во-вторых, факт проживания на жилой площади иного лица автоматически не влечет приобретения новых и самостоятельных прав на такое жилье, а также утраты имевшихся прав в отношении жилья, занимаемого ранее.[62]

Другое (противоположное) решение по указанному спору было бы возможно, если бы были установлены обстоятельства безвозвратного выезда ответчика из жилого помещения, связанные с возможной переменой места работы, приобретением на условиях найма или в собственность другого жилого помещения и постоянного проживания в нем.

Судебной практике известны случаи, когда заинтересованное лицо обращается в суд, неверно формулируя суть иска. Например, оспаривает право иных лиц на занимаемое им жилое помещение, требуя признать данных лиц утратившими право пользования жилым помещением, хотя имеются иные основания для непризнания упомянутого права за этими лицами. Речь идет о спорах, связанных с фактом наличия прописки (ныне преобразованной в регистрацию места жительства) по адресу спорного жилого помещения у граждан, не проживающих в нем.

Волна новых споров о жилье, возникших в 90-е годы, была связана с нарушением прав граждан, допущенных при приватизации жилых помещений.[63] Распространенной ошибкой в делах такого типа является неправильное представление о времени возникновения права несовершеннолетних на получение жилого помещения в собственность по договору приватизации.

Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было предусмотрено право граждан на получение в собственность занимаемых ими на условиях найма или аренды жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений). Однако данное решение часто реализовывалось без учета прав несовершеннолетних детей, которые не становились сособственниками приватизируемых жилых помещений.[64]

Представляет интерес следующий пример из судебной практики. Снежко В. после расторжения брака оспорила в судебном порядке результат приватизации квартиры, в которой постоянно проживала с мужем и несовершеннолетним сыном. Истица указала, что в январе 1993 г. ею и ответчиком была приватизирована занимаемая семьей квартира, собственниками которой в результате стали истица и ее муж. В. Снежко просила признать недействительным договор о приватизации, считая, что при ее проведении были нарушены права ребенка, не ставшего сособственником жилого помещения вместе с родителями.

В обоснование своих возражений против иска ответчик сослался на то, что в период приватизации спорной квартиры не требовалось обязательного включения в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в жилом помещении, ибо такие изменения в закон были внесены лишь в 1994 г.

Решением суда предъявленный иск бы удовлетворен. Суд установил, что общий ребенок истицы и ответчика имел равное с ними право пользования квартирой и незаконно был лишен возможности стать участником приватизации совместно с родителями.

Данное дело - типичный пример заблуждения относительно права несовершеннолетних пользователей жилых помещений на получение их в общую собственность (совместную или долевую) с совершеннолетними пользователями. Как и муж В. Снежко, ответчики по подобным делам и их представители часто ссылаются на то, что право несовершеннолетних на участие в приватизации было предусмотрено законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» лишь с 14 августа 1994 г., и делают из этого факта вывод о том, что до указанного момента несовершеннолетние такого права не имели.

Действительно, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ, действующим с 14 августа 1994 г., в названный закон о приватизации были внесены изменения и дополнения, касающиеся детальной регламентации порядка приватизации и права на получение в собственность приватизируемых жилых помещений несовершеннолетними. Вместе с тем данное обстоятельство никак не связано с правомерностью отказа в признании за несовершеннолетними такого права изначально.

На несоответствие практики приватизации правам и интересам несовершеннолетних впервые обратил внимание Пленум Верховного Суда РФ. Так, в п. 7 постановления от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[65] он указал: «Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии с действовавшим тогда семейным законодательством, ст. 133 КоБС РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов».

Правильность такой позиции Пленума Верховного Суда РФ не вызывает сомнений. Приведенные примеры иллюстрируют некоторые наиболее распространенные ошибочные представления о праве в спорах о жилье.

Рассмотрим еще один пример, по делу, которое рассматривалось одним из районных судов г. Ульяновска в июне 2006 г.

Чевыров А.Ю., Чевырова Е.Ю. обратились в суд с иском к Соколовой О.П. о признании несовершеннолетнего Чевырова Р.А, не приобретшим права пользования жилым помещением - квартирой № дома № по ул. Рябикова в г. Ульяновске. В обоснование иска истцами указано, что нанимателем спорной квартиры является Чевыров Ю.М. - их отец. Кроме них (истцов) и Чевырова Ю.М., в квартире в период с 23 июля 2003 года по 03 августа 2005 года был зарегистрирован несовершеннолетний внук Чевыров Р.А. Ребенок проживает со своей матерью Соколовой О.П. (ответчицей) по адресу: г. Ульяновск, пр-т 50-летия ВЛКСМ, д. №, кв. №, зарегистрирован по данному адресу. В настоящее время они (истцы) намерены приватизировать спорное жилое помещение, однако в отделе приватизации им было рекомендовано получить решение органов опеки об исключении из приватизации несовершеннолетнего. Органы опеки в выдаче такого решения отказывают. Поскольку несовершеннолетний Чевыров Р.А. в квартиру никогда не вселялся, в квартире не проживал, по мнению истцов, он не приобрел права пользования спорной квартирой.

Судом установлено, что спорная квартира № дома № по ул. Рябикова в г. Ульяновске была предоставлена Чевырову Ю.М. в 1982 году. На жилой площади в спорной квартире зарегистрированы Чевыров А.Ю. -наниматель - с 22 марта 1983 года по 24 июля 2002 года; с 27 ноября 2002 года зарегистрирован вновь; Чевыров А.Ю. - с 22 марта 1983 года по 22 февраля 1995 года; с 23 июля 2003 года зарегистрирован вновь; Чевырова Е.Ю. - дочь - с 10 июля 1986 года. Чевыров Р.А. - внук нанимателя - был зарегистрирован в спорной квартире с 23 июля 2003 года по 03 августа 2005 года. На эти обстоятельства указывали в объяснениях представитель истца, ответчица, они подтверждаются, соответственно, копией ордера, справкой по лицевому счету, справкой формы 8.

В силу ст.69 ЖК РФ, к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с. ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительство их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Как следует из копии свидетельства о рождении, Чевыров Роман Алексеевич родился 06 марта 1999 года, его родителями являются Чевыров А.Ю. (истец) и Соколова (Чевырова) О.П. (ответчица).

Несовершеннолетний Чевыров Роман был зарегистрирован в квартире с 23 июля 2003 года по 03 августа 2005 года. Однако ни в данный период, ни в другой период проживания в квартире нанимателя Чевырова Ю.М. ответчица и ее несовершеннолетний сын не вселялись в спорную квартиру, своих вещей в спорную квартиру не перевозили. Совместного хозяйства с нанимателем квартиры Чевыровым Ю.М. ответчица и ее сын не вели. Ответчица и несовершеннолетний Чевыров Роман не являются членами семьи Чевырова Ю.М.

Указанные обстоятельства подтверждены в судебном заседании показаниями представителя истца, они не отрицаются ответчицей.

Указанные обстоятельства подтвердили также свидетели, допрошенные в судебном заседании.

Из справки формы 8 от 07 июня 2006 года усматривается, что несовершеннолетний Чевыров Роман с 07 октября 2005 года по настоящее время зарегистрирован в квартире № дома № по пр-ту 50-летия ВЛКСМ в г. Ульяновске. То обстоятельство, что несовершеннолетний проживает в указанном жилом помещении, сторонами не отрицается.

Суд пришел к выводу, что все эти обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у несовершеннолетнего Чевырова Романа права на жилую площадь в спорной квартире. Сама по себе регистрация на жилой площади не порождает права на жилую площадь. Согласия матери несовершеннолетнего на приватизацию спорной квартиры при таких обстоятельствах не требуется.

Суд решил, что иск Чевыровых к Соколовой О.П. подлежит удовлетворению.

Заключение

Проведенные в дипломной работе исследования позволяют сделать следующие выводы.

Происходящие в России политические и социально-экономические преобразования и сопровождающие их реформы, в том числе и жилищная, существенно изменили многие аспекты существования практически всех слоев населения Российской Федерации.

В 2004 г. был принят пакет законодательных актов, с вступлением в силу которых в Российской Федерации действует новое жилищное законодательство. Прежде всего, речь идет о введенном в действие с 1 марта 2005 г. Жилищном кодексе Российской Федерации, а также ряде законодательных актов, касающихся вопросов ипотечного кредитования, формирования рынка доступного жилья для российских граждан.

Новыми законодательными актами фактически создана новая система жилищного обеспечения российских граждан. Таким образом, можно констатировать, что де-юре жилищная реформа состоялась, однако де-факто ей еще предстоит состояться, поскольку только практическая реализация нового жилищного законодательства даст ответ на вопрос о том, насколько оказались эффективны для решения жилищной проблемы принятые законодательные акты.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Данное в ГК РФ определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора.

Договор найма жилого помещения направлен на передачу во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества – арендой и безвозмездным пользованием). Он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой).

Основные особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);

4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального найма носит бессрочный характер.

Договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут обязанности. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора. Наниматель обязан обеспечить сохранность помещения. Должно быть сохранено не только само помещение, но и находящиеся в нем оборудование.

Все вышесказанное приводит нас к выводу, что договор найма жилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации 1993 // Российская газета от - 1993. – 25 декабря.

2. Всеобщая декларация прав и свобод человека и гражданина от 9 декабря 1948 // Права человека. Сборник международных документов. – М.: Экзамен, 2006. - С. 56-58.

3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля 2006).

4. Гражданский кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1964. - № 24. - Ст. 406.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 №188-ФЗ (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.).

6. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. - № 26. - Ст. 883.

7. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 № 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003, 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004, 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 18 июня, 2, 21, 22 июля, 27 сентября, 5, 19, 26, 27, 31 декабря 2005, 5 января, 2 февраля, 3, 16 марта 2006).

8. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 №223-ФЗ (с изм. и доп. от 15 ноября 1997, 27 июня 1998, 2 января 2000, 22 августа, 28 декабря 2004).

9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 26 декабря 2005).

10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

11. Федеральный закон от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, № 48, ст. 4563; 1998, № 31, ст. 3803; 1999, № 2, ст. 232; № 29, ст. 3693; 2000, № 22, ст. 2267; 2001, № 24, ст. 2410; № 33, ч. I, ст. 3426; № 53, ст. 5024; 2002, № 1, ст. 2; № 22, ст. 2026; 2003, № 2, ст. 167; № 43, ст. 4108; 2004, № 35, ст. 3607; Российская газета, 2004, 30 декабря.

12. Федеральный закон от 12.01.1995 г. «О ветеранах» в редакции ФЗ от 02.01.2000 г. с последующими изменениями и дополнениями Собрание законодательства Российской Федерации,1995, № 3, ст. 168; 1998, № 47, ст. 5703, 5704; 2000, № 2, ст. 161; № 19, ст. 2023; 2001, № 33, ч. I, ст. 3427; № 53, ч. I, ст. 5030; 2002, № 30, ст. 3033; № 48, ст. 4743; 2003, № 19, ст. 1750; 2004, № 19, ст. 1837; № 25, ст. 2480; № 27, ст. 2711; № 35, ст. 3607; Российская газета, 2004, 30 декабря.

13. Федеральный закон от 30 марта 1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 10 января, 30 июня 2003, 22 августа 2004, 9 мая, 31 декабря 2005).

14. Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - Ст. 344.

15. Федеральный закон РФ об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

16. Федеральный закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Сборник нормативных актов. – М.: Инфра-М, 1996. – 220 с.

17. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 1997. - N 18. - Ст. 2131.

18. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СПС ГАРАНТ.

19. Постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 306 «Об утверждении правил установления и нормативов потребления коммунальных услуг» // СПС ГАРАНТ.

20. Международный пакт о гражданских и политических правах // Права человека. Сборник международных документов. – М.: Экзамен, 2006. – 300 с.

21. Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. №2211-I) (с изм. и доп. от 9 июля 1993 г., 30 ноября 1994 г., 26 января 1996 г., 26 ноября 2001).

22. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденные Верховным Советом СССР 24 июня 1981 // Ведомости Верховного Совета СССР. – 1981. - № 26. - Ст. 835.

23. Баглай М. В. Конституционное право РФ: Учебник для вузов. – М.: НОРМА-ИНФРА-М., 2001. – 215 с.

24. Все о реформе ЖКХ. Жилищные проблемы: 200 вопросов и ответов / Под ред. Р. Попова. – Гатчина: Инго Клаус, 2006. – 124 с.

25. Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001.

26. Гражданское право: Учебник / Под. ред. Е.А. Суханов.– М.: БЕК, 1998. – 112 с.

27. Данилов Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Справочные материалы. Адвокатская и судебная практика. Образцы документов. – М.: Право и Закон, 2005. – 56 с.

28. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Защита в суде. Адвокатская и судебная практика. Комментарий законодательства. Образцы документов. Справочные материалы. – М.: Право и Закон, 2002. – 193 с.

29. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Неддвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. – М.: Издательство Бек, 1997. – 220 с.

30. Жилищное право: Учебник / П.И. Седугин. - М.: НОРМА, 2005. – 208 с.

31. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Тихомирова М.Ю., 2005. – 110 с.

32. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. В.А. Брагинского. – М.: Спарк, 1995. – 299 с.

33. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Отв. ред. Садиков О.Н. – М.: Инфра-М, 2005. - 309 с.

34. Комментарий судебной практики по гражданским делам за 1998 / Под ред. А.И. Пергамент.- М.: «СПАРК», 1999. – 100 с.

35. Комментарий к Семейному кодексу РФ / Под ред. И.М. Кузнецовой. – М.: Бек, 1996. – 142 с.

36. Полекина С.В. Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы. - М.: Высшая школа, 1968. – 98 с.

37. Постатейный комментарий к Конституции РФ / Под ред. Ю.В. Кудрявцева. – М.: Юристъ, 2006. – 114 с.

38. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. Издание 3-е, дополненное и переработанное / А.Н. Гуев - М.: ИНФРА-М, 2006. – 271 с.

39. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. – М.: Юрист, 1994. – 111 с.

40. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юристъ, 2001. – 38 с.

41. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: Издательство НОРМА. 2002. – 10 с.

42. Тихомирова Л.В. Новые правила оплаты жилья в Российской Федерации. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – 60 с.

43. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила. – М.: Тихомирова М.Ю., 2005. – 75 с.

44. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Тихомирова М.Ю., 2005. – 80 с.

45. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Инфра-М Норма, 2005. – 147 с.

46. Хрестоматия по истории отечественного государства и права 1917-1991. – М.: Зерцало, 1997. – 350 с.

47. Беспалов Ю. Защита прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1997. - № 1. – С. 22-26.

48. Беспалов Ю. Средства судебной защиты гражданских прав ребенка // Российская юстиция. – 1997. - № 3. – С. 29-30.

49. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. – 2005. - № 11. – С. 14-17.

50. Иваненко Ю.Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство. – 2000. - № 8. - С. 61-63.

51. Ильичева М.Ю. Новые способы приобретения жилья // Юридический консультант. – 2001. - № 11. – С. 11-15.

52. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый Типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. – 2005. - № 10. – С. 31-32.

53. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. – 2001 - № 9. - С. 26-27.

54. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. – 2000. - № 3-4. – С. 48-52.

55. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция. – 2000. - № 3. - С. 16-17.

56. Пузанова А.С. Предложения по разработке концепции нового жилищного кодекса // Жилищное право. – 2000. - № 1. - С. 25-27.

57. Российская газета // Нормы помещений предназначенных для проживания. – 2000. -№9. – С.4.

58. Романец Ю.В. Договоры направленные на передачу имущества во временное пользование // Законодательство. – 1999. - № 12. – С. 36-39.

59. Седугин Л. Практика Конституционного Суда РФ по жилищным делам // Жилищное право. – 1999. - № 3. - С. 15-23.

60. Скрипко В.Р. Право граждан РФ на жилище // Государство и право. - 1996. - № 2. – С. 69-73.

61. Трушин Е.В. Проблемы в законодательном регулировании жилищных вопросов и их решение в новом Жилищном кодексе // Жилищное право. – 2004. - № 1. - С. 36-41.

62. Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. – 2002. - № 3. - С. 4-7.

64. Чернышов Л.Н. Законодательное регулирование жилищной сферы // Жилищное право. – 2000. - № 1. - С. 15-16.

65. Чечулина И. Коммерческий найм жилых помещений // Российская юстиция. – 1998. - № 7. - С. 20-22.

66. Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса // Законодательство. – 1997. - № 3. – С. 28-30.

67. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. – М.: Инфра-М Норма, 1998. - 104с.

68. Вестник Конституционного Суда РФ. - 1994. - № 1. - С. 4-10.

69. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации // Постановление об обмене. - 1987. - № 6. - С. 6.

70. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации //Постановление о выселении. - 1995. - № 9. - С. 4.

71. Бюллетень Верховного Суда РСФСР // Типовой договор найми жилого помещения. – 1989. - № 10. - С. 1.

72. Бюллетень Верховного Суда СССР // Споры о признании ордера недействительным. - 1984. - № 1. - С. 33.

[1] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: Издательство НОРМА, 2002. - С. 10.

[2] Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.).

[3] Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - № 5. - Ст. 410.

[4] Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. - № 26. - Ст. 883.

[5] Хрестоматия по истории отечественного государства и права 1917-1991 – М.: Зерцало, 1997. - С. 111-179.

[6] Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденные Верховным Советом СССР 24 июня 1981 // Ведомости Верховного Совета СССР. – 1981. - № 26. - Ст. 835.

[7] Чернышов Л.Н. Законодательное регулирование жилищной сферы // Жилищное право. – 2000. - № 1. - С. 15.

[8] Закон РФ об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

[9]Данилов Е.П. Справочник адвоката: Защита в суде. Адвокатская и судебная практика. Комментарий законодательства. Образцы документов. Справочные материалы. – М.: Право и Закон, 2002. – С. 137.

[10] Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2001. - № 9. – С. 56.

[11] Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса // Законодательство. – 1997. - № 3. - С. 10.

[12] Романец Ю.В. Договоры направленные на передачу имущества во временное пользование // Законодательство. – 1999. - № 12. - С. 38.

[13] Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юристъ, 2001. – С. 354.

[14] Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 18. - Ст. 2131.

[15] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков.– М.: Инфра-М, 2005. – С. 309.

[16] Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ / Под ред. А.Н. Гуев. - М.: ИНФРА-М, 2005. - С. 271.

[17] Бюллетень Верховного Суда РФ // Постановление о выселении. - 1995. - № 9. - С. 4.

[18] Бюллетень Верховного Суда СССР // Споры о признании ордера недействительным. - 1984. - № 1. - С. 33.

[19] Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. – 2000.- № 3. – С. 20.

[20] Комментарий к Семейному кодексу РФ / Под ред. И.М. Кузнецовой. – М.: Бек, 1996. – С. 142.

[21] Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (СК РФ) (с изм. и доп. от 15 ноября

1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г., 22 августа, 28 декабря 2004).

[22] Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. – М.: Инфра-М Норма, 2005. – С. 147.

[23] Конституция Российской Федерации 1993 // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.

[24] Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Тихомирова М.Ю., 2005. – С. 14.

[25] Собрание законодательства Российской Федерации,1995, № 3, ст. 168; 1998, № 47, ст. 5703, 5704; 2000, № 2, ст. 161; № 19, ст. 2023; 2001, № 33, ч. I, ст. 3427; № 53, ч. I, ст. 5030; 2002, № 30, ст. 3033; № 48, ст. 4743; 2003, № 19, ст. 1750; 2004, № 19, ст. 1837; № 25, ст. 2480; № 27, ст. 2711; № 35, ст. 3607; Российская газета, 2004, 30 декабря.

[26] Все о реформе ЖКХ. Жилищные проблемы: 200 вопросов и ответов / Под ред. Р. Попова. – Гатчина: Инго Клаус, 2006. - С. 74.

[27] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Тихомирова М.Ю., 2005. – С. 19.

[28] Баглай М. В. Конституционное право РФ: Учебник для вузов. – М.: НОРМА-ИНФРА-М., 2001. – С. 248.

[29] Всеобщая декларация прав и свобод человека и гражданина от 9 декабря 1948 // Права человека. Сборник международных документов. – М.: Экзамен, 2006. – С 115.

[30] Постатейный комментарий к Конституции РФ / Под ред. Ю.В. Кудрявцева. – М.: Юристъ, 2006. - С. 108.

[31] Чечулина И. Коммерческий найм жилых помещений // Российская юстиция. – 1998. - № 7. – С. 20-22.

[32] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. В.А. Брагинского. – М.: Спарк, 1995. - С. 102.

[33] Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. – 2005. - № 11. - С. 14.

[34] Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2001. - № 9. – С. 26.

[35] Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (с изм. и доп. от 22 июля, 31 декабря 2005 г.).

[36] Российская газета // Нормы помещений предназначенных для проживания. – 2000. -№9. – С.4.

[37] Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СПС ГАРАНТ.

[38] Кудашкин А.В. Что гарантирует новый Типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. – 2005. - № 10. – С. 31.

[39] Тихомирова Л.В. Новые правила оплаты жилья в РФ – М.: Тихомирова М.Ю., 2005. – С. 6.

[40] Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. №2300-I (с изм. и доп. от 2 июня 1993, 9 января 1996, 17 декабря 1999, 30 декабря 2001, 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - Ст. 344.

[41] Чернашина И. Защита жилищных прав граждан в публичных договорах // Российская юстиция. – 2001. - № 10. – С. 45-46.

[42] Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. Издание 3-е, дополненное и переработанное / Гуев А.Н.- М.: ИНФРА-М, 2000. – С. 276.

[43] Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. – 2002. - № 3. – С. 4-7.

[44] Беспалов Ю. Средства судебной защиты гражданских прав ребенка // Российская юстиция. – 1997. - № . - С. 29.

[45] Данилов Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Справочные материалы. Адвокатская и судебная практика. Образцы документов. – М.: Право и Закон, 2005. - С. 193.

[46] Пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».

[47]Бюллетень Верховного Суда РСФСР // Постановление об обмене. - 1987. - № 6. - С. 6.

[48] Бюллетень Верховного Суда РСФСР // Типовой договор найми жилого помещения. – 1989. - №10. - С. 1.

[49] Трушин Е.В. Проблемы в законодательном регулировании жилищных вопросов и их решение в новом Жилищном кодексе // Жилищное право. – 2004. - № 1. - С. 36-41.

[50] Данилов Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Справочные материалы. Адвокатская и судебная практика. Образцы документов. – М.: Право и Закон, 2005. - С. 181.

[51] Заслуживает внимания практика судов Ульяновской области, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

[52] Иваненко Ю.Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство. – 2000. - № 8. - С. 61-63.

[53] Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 18 июня, 2, 21, 22 июля, 27 сентября, 5, 19, 26, 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 2 февраля).

[54] Скрипко В.Р. Право граждан РФ на жилище // Государство и право. - 1996. - № 2. - С. 14.

[55] Вестник Конституционного Суда РФ. - 1994. - № 1. - С. 4-10.

[56] Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. – М.: Инфра-М Норма, 1998. - С. 104.

[57] Комментарий судебной практики по гражданским делам за 1998 / Под ред. А.И. Пергамент.- М.: СПАРК, 1999. - С. 28.

[58] Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. – М.: Инфра-М Норма, 1998. - С. 115.

[59] Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. – М.: Инфра-М Норма, 1998. - С. 392.

[60] Жгунова А. О замене нанимателя // Социалистическая законность. - 1991. - № 12. - С. 24-27.

[62] Комментарий судебной практики по гражданским делам за 1998 / Под ред. А.И. Пергамент.- М.: СПАРК, 1999. – С. 31.

[63] Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. – 2000. - № 3. - С.

[64] Богданов Е.В. Договор найма жилого помещения в государственном и общественном жилом фонде // Правоведение. - 1993. - № 4. - С. 69.

[65] Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. – М.: Инфра-М Норма, 1998. - С. 108.

Договор найма жилого помещения в государственном

Договор найма жилого помещения в государственном

Содержание

3.3 Жилищные споры

Похожие работы на - Договор найма жилого помещения в государственном