Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом

Министерство образования Российской Федерации ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого президента России Б.Н.Ельцина»

Высшая школа экономики и менеджмента

Кафедра экономики и управления строительством и рынком недвижимости

Курсовой проект

на тему:

«Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом»

по дисциплине: землеустройство

Выполнил: Саяпов М. У.

Группа: ЭМ-200602

Проверила: Н. Р. Степанова

Екатеринбург

Алгоритмизация процедуры исследования и подготовки исходных данных для постановки и решения задачи оценки земельного участка.

Оценка стоимости земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием трех подходов будет производиться согласно предлагаемому алгоритму исследования.

-й этап. Цель проведения оценки - определение обоснованной рыночной стоимости земельного участка.

Задача - обеспечение залогового обязательства.

В соответствие со ст. 7,8 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требуется определение рыночной стоимости.

-й этап. Дата проведения оценки - 16 апреля 2012 года. -

-й этап. Предмет оценки - земельный участок с построенным на нем одноэтажным индивидуальным жилым домом с постройками.

Описание земельного участка.

Кадастровый номер земельного участка 66:56:02 09 018:296 Категория земель - земли населенных пунктов.

Разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство. Сведения о правах - постоянное бессрочное пользование земельным участком. Размер земельного участка. Общая площадь участка - 750 м2. Конфигурация участка. Участок имеет прямоугольную форму. Рельеф и почвы. Рельеф участка ровный. Почва слабоподзолистая тяжелосуглинистая.

Здания и сооружения на участке. На участке расположен одноэтажный индивидуальный жилой дом.

Описание Жилого дома.

Жилой дом представляет собой одноэтажное строение, построенное в 1972 году.

В строительном отношении здание характеризуется показателями, представленными в табл. 1.

Таблица 1 - Показатели здания в строительном отношении.

-й этап. Ознакомление с ограниченными условиями.

Участок расположен на землях населенного пункта г. Нижний Тагил, улица Каховская дом 24. Земельный участок арендой и ипотекой не обременен.

-й этап. Исходная информация.

В качестве исходной информации использовалась личная информация на право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

-й этап. Анализируется местоположение объекта.

Факторы, характеризующие местоположение оцениваемого объекта, приведены в табл.2.

Таблица 2 - Характеристика местоположения объекта.

-й этап. Выбор и обоснование подходов и методов оценки.

Применение затратного подхода к оценке земельного участка.

Для Определения оценки стоимости земельного участка с построенным на нем зданием и построек будет использован метод выделения или изъятия, сочетающий в себе два подхода (затратный и сравнительный).

Этот метод предусматривает вычитание восстановительной стоимости здания за минусом износа из общей рыночной стоимости цены объекта недвижимости, которая определяется методом прямого сравнения продаж.

Этап 1. Определяем рыночную стоимость земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

Шаг 1. Выявление фактических продаж индивидуальных жилых домов с земельными участками.

Таблица 3 - Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками.

Шаг 2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Таблица 4 - Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс.руб.

Обоснование вносимых корректировок

1.       Дата сделки

В силу того, что сравниваемая сделка Объекта №2 была совершена 2 месяца назад, соответственно, то на каждый месяц вносим корректировку в размере 2% со знаком «плюс». То есть для Объекта №2 «плюс» 4%.

2.       Местоположение

Поправки не вводятся, так как все объекты недвижимости находятся в городе Нижний Тагил.

3.       Год постройки

Поправка, учитывающая год постройки, вводится применительно к объектам №1* и №3 в размере 1,5% и 1,0% от стоимости дома со знаком «-», к объекту №2'в размере 1,0% со знаком «+».

4.       Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади земельных участков. Они составляют для объектов: №1 - 0,9% со знаком «-»; №2 - 0,2% со знаком «+»; №3 - 0,5%о со знаком «-».

5.       Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6.       Инженерное обеспечение

Поправки не вводятся, так как инженерное обеспечение (а именно водоснабжение, теплоснабжение, канализация и газификация) у всех объектов одинаково. 7.Качество постройки

Поправки на качества постройки не вносятся, так как у всех объектов оно среднее. 8. Этажность и наличие мансарды

Поправки на этажность не вносятся, так как у всех объектов она отсутствует.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Скорректированная цена объекта приведена ниже:

Таблица 5 - Стоимость сопоставимых объектов с учетом корректировок.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости вычисляется с помощью средней арифметической:

(1 351 200 + 1 301 480 + 1 325 000) / 3 = 1 325 893 руб.

Этап 2. Определяем восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных в журнале «Недвижимость», в соответствии с которыми стоимость 1 м общей площади бревенчатого жилого дома составляет 23 000 рублей. Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 63,5 м без земельного участка составит:

Свосст = 23 000 х 63,5 = 1 460 500 руб.

Этап 3. Рассчитываем, все виды износа - физический, функциональный и внешний.

Совокупный износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И,

где Физ.И - физический износ;

Функ.И - функциональный износ; Вн.И - внешний износ.

Нормативный метод расчета физического износа на основе УПВС. Расчет выполнен для каждого функционального блока в составе жилого дома в отдельности, с учетом удельных весов конструктивных элементов, приведенных в сборниках УПВС.

Город Нижний Тагил расположен во 2-м территориальном поясе и I климатическом районе.

Процент физического износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

Ип = У х Ик / 100,

где Ип - процент износа здания;

У - удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках УПВС); Ик - процент износа конструктивного элемента.

Фактический износ конструктивных элементов здания приведен в табл. 6 с учетом результатов последнего осмотра БТИ от 15.05.2011 г.

Таблица 6 - Расчет физического износа на основе УПВС, %

Процент износа жилого дома составляет 35,21 %. Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.

Физический износ определяется по следующей формуле:

Физ.И = Свосст х (Ип /100), где Ип - износ, %;

Свосст - восстановительная стоимость, руб.

Таким образом, физический износ составит 514 242 рубля:

Физ. И = 1 460 500 х (35,21/100) = 514 242 руб.

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Учитывая, что жилой дом был построен 40 лет назад, по устаревшим стандартам строительства, целесообразно присвоить ему функциональный износ в размере 17%.

Таким образом, функциональный износ дома составит 219 075 рублей:

Функ. И = 1 460 500 х (17/100) = 248 285 руб.

Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.

Город Нижний Тагил, в котором расположен жилой дом, не находится в упадке: стабильно работают предприятия, хорошо развита торговля, недалеко главные автомагистрали, последние замеры атмосферного воздуха показывают, что основные предельно допустимые выбросы загрязняющих веществ в норме.

Расчет совокупного износа жилого дома приведен в табл. 7 и составляет 762 527 рублей.

Таблица 7 - Расчет совокупного износа.

Этап 4. Определяем стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):

Сзем.уч = Срын -( Свосст -СИ)

где Сзем.уч - рыночная стоимость земельного участка;

Срын - общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями; Свосст - восстановительная стоимость; СИ - накопленный износ.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет 627 920 рублей.

Сзем.уч = 1 325 893 - (1 460 500 - 762 527) = 627 920 руб.

Применение сравнительного подхода к оценке земельного участка.

Для определения оценки стоимости земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж.

Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков Земельный участок №1

.Дата продажи - 13.04.2012 г.

2.  Местоположение - г. Нижний Тагил

3.  Площадь участка - 750 м .

4.  Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5.  Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6.  Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7.       Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

8.       Цена продажи - 610 000 руб.
Земельный участок №2

1. Дата продажи - 03.04.2012 г.

2. Местоположение - г. Нижний Тагил

3. Площадь участка - 820 м .

4.  Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5.  Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6.  Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7.       Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

8.       Цена продажи - 675 000 руб.

Земельный участок №3

.Дата продажи - 10.04.2012 г.

2.  Местоположение - г. Нижний Тагил

3.  Площадь участка - 790 м .

4.  Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5.  Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6.  Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7.      Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный
участок не застроен, обременении нет.

8.    Цена продажи - 640 000 руб.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Источниками информации о совершенных сделках являются городской и районный земельные комитеты. Цена сделки фиксирована со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности.

Этап 3. Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи земельных участков приведены в табл.8.

Таблица 8 - Исходные данные о сделках купли-продажи земельных участков.

Корректировки к рыночной цене представлены в табл. 9.

Таблица 9 - Корректировки к стоимости земельных участков

Обоснование вносимых корректировок

1.       Дата сделки

Поправка не вносилась, так как сравниваемые сделки были совершены менее 1 месяца от даты сделки.

2.       Местоположение

Поправки на местоположение не вводятся, так как все объекты находятся в одном городе.

3.       Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади участков. Поправка не вводилась относительно объекта №1, так как он имеет равную площадь с оцениваемым. Для объекта №2 - 3% со знаком «-» ; №3 - 2% со знаком «-».

4.       Рельеф участка

Поправка не вводилась, так как все объекты имеют ровный рельеф участка.

5.       Расстояние от центра

Поправки не вводятся, так как все объекты равноудалены от центра города.

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых участков. Скорректированная цена приведена в табл. 10:

Таблица 10 - Стоимость земельных участков с учетом корректировок.

земельный участок оценка износ

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка вычисляется с помощью средней арифметической:

(610 000 + 658 500 + 629 400) / 3 = 632 633 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом составляет 632 633 рубля.

Применение доходного подхода к оценке земельного участка.

Для оценки стоимости земельного участка воспользуемся методом техники остатка для земли (земельного участка).

Этап 1. Определим чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом. Для этого необходимо рассчитать текущую стоимость дома и коэффициент капитализации для него же.

Текущая стоимость жилого дома равна 1 460 500 руб. (была рассчитана затратным подходом).

Ставку капитализации для жилого дома рассчитаем, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Ставка рефинансирования на апрель 2012 года установлена ЦБ РФ на уровне 8,00% годовых. С учетом этого можно принять планируемый доход на инвестиции равный ставке долгосрочного депозитного вклада 16% годовых. Планируемый доход на инвестиции примем равным ставке долгосрочного депозитного вклада. Срок экономической жизни объекта оценки примем равным 5 годам.

Находим коэффициент капитализации для жилого дома:

% + (100% / 5) = 36%

Определим чистый операционный доход, приносимый домом:

Узд=,1 Стек Rзд

где Узд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; Стек - текущая стоимость зданий и сооружений;

Rзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Таким образом, чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом, составит: 525 780 рублей.

У3д = 1 460 500 х 0,36 = 525 780 руб.

Этап 2. Определим потенциальный валовой доход (ПДВ). Расчет ПДВ произведем, исходя из предположения, что жилой дом общей площадью 63,5 м2 и земельный участок - 750 м2, сданы в аренду.

Стоимость арендной платы жилого дома за год без учета коммунальных расходов) определим по следующей формуле:

А = БхSх12,

где Б - базовая ставка арендной платы за 1 м ; S- площадь дома.

Стоимость аренды жилого дома (без учета коммунальных расходов) за год равна 82 844 рубля.

А = 131 х 52,7 х 12= 82 844 руб.

В силу того, что оцениваемый земельный участок можно использовать преимущественно только в качестве огородного хозяйства, то и прогнозировать доход от данного земельного участка можно только на период ведения огороднических работ, то есть в среднем на 5 месяцев. Стоимость арендной платы земельного участка за год определим по следующей формуле:

Азем= Аб х Sзем х5

где Аб - базовая ставка арендной платы за 1 м ;

Sзем _ площадь земельного участка.

Стоимость арендной платы земельного участка равна 22 500 рублей:

Азем = 6 х 750 х 5 = 22 500 руб.

Общую стоимость аренды в год (ПДВ) определим по формуле:

ПВД=А+ Азем - Рэк

где А - арендная плата без эксплуатационных расходов для жилого дома; Азем _ арендная плата для земельного участка;

Рэк - расходы эксплуатационные.

Расчет эксплуатационных расходов приведем в табл. 11.

Таблица 11 - Эксплуатационные расходы объекта оценки за 2011 год.

Потенциальный валовой доход равен 92 904 рубля:

844 + 22 500 - 12 440 = 92 904 руб.

Основываясь на выше приведенном расчете стоимости аренды за 2011 год, рассчитаем среднегодовую стоимость аренды на следующие 5 ^лет. Исходя из опыта прошлых лет, можем предположить дальнейший рост тарифов на коммунальные услуги. В связи с этим заложим в стоимость арендной платы на последующие года рост коммунальных платежей на 10% ежегодно.

Итоговый расчет потенциального валового дохода на 5 прогнозных лет приведен в табл. 12.

Таблица 12 - Расчет потенциального валового дохода, руб.

Этап 3. Определим коэффициент загрузки.

Он учитывает недособранные денежные средства при несвоевременном возобновлении договора об аренде, размер его примем 10%. С учетом коэффициента загрузки действительный валовой доход представлен в табл. 13.

Таблица 13 - Расчет действительного валового дохода, руб.

Этап 4. Определим издержки (расходы) на эксплуатацию и содержание жилого дома.

Издержки владельца имущества будут состоять из постоянных и эксплуатационных расходов.

Постоянные (фиксированные) расходы включают в себя:

1)  налог на имущество;

2)  земельный налог.

1. Расчет налога на имущество

Ставка налога на имущество физических лиц составляет 0,3% от инвентаризационной стоимости объекта.

Инвентаризационная стоимость дома, согласно «Справке № 8-9527», выданной ФООГУП «Областной Центр недвижимости» - «Нижнетагильское БТИ и РН» от 26.05.2011, составляет 485 946 рублей.

Таким образом, налог на имущество будет равен 1 457 рублей: Имущ. = 485 946 х 0,003 = 1 457 руб.

2. Расчет земельного налога;

Земельный налог рассчитывается по формуле:

Зем.нал= Скадастр х Стзем

где Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка; Стзем - ставка налога на землю.

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 м2 земли земельного участка в соответствие с постановлением Правительства Свердловской области от 26.11.2002 г. № 1370 - ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Свердловской области» под дачными и садоводческими объединениями граждан составляет 257,49 руб./ м . Отсюда, кадастровая стоимость земельного участка составит 193 117 руб.:

Скадастр = 750 • 257,49 = 193 117 руб.

Зем.нал. = 193 117 х 0,003 = 579 руб.

Согласно «Кадастрового паспорта земельного участка» от 04.10.2010 № 6656/202/10-1276, кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка составляет 615 365,28 рублей.

Ставка земельного налога на территории г. Нижний Тагил составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, земельный налог будет равен 1 846 рублей: Зем.нал. = 615 365,28 х 0,003 = 1 846 руб.

Следовательно, все постоянные расходы будут.равны 3 303 рубля:

1 457 + 1 846 = 3 303 руб.

Эксплуатационные расходы будут равны расходам за коммунальные услуги (табл. 14).

Таблица 14 - Эксплуатационные расходы, руб.

Этап 5. Определим чистый операционный доход (ЧОД), который останется после вычитания из действительного валового дохода всех расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости. Расчет операционного дохода приведен в табл. 15.

Общий чистый операционный доход (ЧОД) равен 476 409 рублей.

Таблица 15 - Расчет чистого операционного дохода, руб.

Этап 6. Определим остаток чистого операционного дохода, относимого к земле; для чего из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к жилому дому.

Остаток чистого операционного дохода вычисляется так: -

Узем-У-Узд

где У - общий чистый операционный доход;

Узд - чистый операционный доход, относимый к дому.

Таким образом, чистый операционный доход для земли будет равен: Узем = 587 553 - 525 780 = 61 773 руб. Этап 7. Рассчитываем остаточную стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

зем= Узем / Rзем

где Узем ~ остаточная стоимость земли;

Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли будет равен ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. Коэффициент капитализации для земли будет 0,9, отсюда:

Узем = 61 773 / 0,1 = 617 728 руб.

Стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, составляет 617 728 рублей.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки
земельного участка можно сделать следующие выводы:

1.       Затратный подход полезен в основном для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на них слишком полагаться.

2.       Сравнительный подход является относительно простым. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройки. Однако необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3.       Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Недостаток метода состоит в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитываем весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, которые представлены в табл. 16.

Таблица 16 - Расчет весовых коэффициентов, %.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 17 - Расчет итоговой стоимости земельного участка.

Итоговое заключение о рыночной стоимости земельного участка.

Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем анализе методиках оценки, можно сделать следующее заключение: реальная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 626 512 рублей.

Расчет выкупной цены земельного участка. Таблица 18 - Расчет выкупной цены земельного участка.

На дату оценки выкупная цена земельного участка составляет 6 535,2 рублей. Выкупная цена земельного участка, рассчитанная по результатам кадастровой оценки земель 2002 года, равна 2 049,7 рублей, что в 3 раза ниже, чем актуальная выкупная цена.

Сравнение рыночной и государственной кадастровой стоимости земельного участка

В процессе анализа были получены следующие результаты стоимости 1 м земли:

затратным подходом - 837,2 руб./м сравнительным подходом - 843,5 руб./м2 доходным подходом - 823,6 руб./м2

Итоговая рыночная стоимость земельного участка была получена при согласовании результатов и заключении по оценке и составляет 835,4 руб./м2.

Кадастровая стоимость 1 м земли земельного участка с кадастровым номером 66:56:0208004:130 согласно «Кадастрового паспорта земельного участка» № 6656/202/10-1276 от 01.04.2010, составляет 820,5 руб./м2. Рыночная стоимость земельного участка, полученная в процессе анализа, незначительно выше его кадастровой стоимости - на 14,9 рублей. Кадастровая и рыночная стоимости практически совпадают, следовательно, расчет рыночной стоимости земельного участка можно считать верным.