Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске

Дипломная работа

"Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске"

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.

Очевидно, что рыночная стоимость земли и участка со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени. Потребность в оценке земли диктуется условиями нынешнего рынка. Земля - высоколиквидный товар, на стоимость которого влияет масса факторов. Минимальное изменение которых ведет к значительному изменению стоимости. В мегаполисах оценка земли представляет собой оценку права аренды. Вне мегаполисов - подразумевает расчет ее реальной рыночной стоимости.

Целью данной дипломной работы является обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку, на примере участка по ул. Эстафетная г. Новосибирск.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1)      исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости земли;

2) дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3)      проанализировать ситуацию на земельном рынке г. Новосибирска;

4) определить величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка под застройку в г. Новосибирске с использованием стандартных методов оценки;

)   провести согласование полученных показателей в итоговую оценку рыночной стоимости.

Объект оценки - земельный участок под застройку, расположенный по ул. Эстафетная в г. Новосибирске.

Предмет исследования - формирование рыночной стоимости на земельные участки под застройку в г. Новосибирске.

В первом разделе описывается специфика земельных участков как объектов оценки, изучается содержание экономических принципов оценки земли и используемых видов стоимости, описываются основные виды оценки стоимости земельных ресурсов и содержание методов оценки стоимости земельных участков

Второй раздел включает анализ ситуации на земельном рынке г. Новосибирска, описание характеристик оцениваемого земельного участка под застройку и его местоположения, а, кроме того, организационную схему проведения оценки рыночной стоимости земельного участка.

В третьем разделе приведен расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с использованием методов стандартных оценочных подходов - доходного и сравнительного и кадастровая оценка.

В четвертом разделе проведено согласование результатов оценки с целью определения итоговой величины стоимости земельного участка под застройку.

Пятый раздел включает рассмотрение вопросов безопасности жизнедеятельности и экологии.

недвижимость застройка земельный участок

 

1. Методические аспекты оценки стоимости земельных участков

.1 Специфика земельных участков как объектов оценки

Прежде всего нужно чётко разобраться что относится к недвижимости. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь» «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских нрав к недвижимому имуществу:

·        природные свойства - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты («недвижимость по природе»);

·  физические свойства - прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

·  объекты, указанные в законе, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость по закону»), Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

­    границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);

­  установлены права собственности на другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

­  данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.

В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлены следующие объекты государственного кадастрового учета земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель, земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом куплипродажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет

Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78 «О землеустройстве». Органом уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка. Границы участка как природного объекта условно субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав гаков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:

1)      здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

2) обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

)   инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

)   стационарные сооружения благоустройства территории участка

)   элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

)   другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В рыночной экономике земля как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно выполняет следующие функции:

·        земля - это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;

·  земля - пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения;

·  социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей;

·  земля как территория государства или субъекта федерации обусловливает политическую функцию.

Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения - здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено спецификой данного объекта;

­    не разработанностью нормативно-правовой базы;

­  неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим [1]:

1)      невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом, что обусловливает ее недостаточное предложение на рынке;

2) каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;

)   возможно многоцелевое использование земли;

)   как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

)   как пространства для социально экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

)   земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

)   в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли в отличие от стоимости зданий или сооружений со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка;

)   использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, определение стоимости земли является сложным процессом, требующим специальных знаний, а также необходимо владеть наиболее полной информацией о земельном участке. Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.

 

.2 Экономические принципы оценки земли и используемые виды стоимости

 

Виды стоимости используемые при оценочной деятельности

Целью оценки является определение конкретного вида стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. 

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

·        рыночная стоимость;

·        инвестиционная стоимость;

·  ликвидационная стоимость;

·  кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

­    одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

­  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

­  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

­  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

­  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется, в частности, в следующих случаях:

1)      при изъятии имущества для государственных нужд;

2) при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

)   при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

)   при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

)   при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

)   при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения [2].

 Основные принципы оценки объектов недвижимости

Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

·   пользователя;

·   связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

·   связанные с рыночной средой;

·   наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

Принципы пользователя. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения. Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания. Принцип ожидания (третий принцип оценки, связанный с представлениями пользователя объекта недвижимости) гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип - основной при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям которые на нём находятся. К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли. Земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства1. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности земли. Принцип предельной продуктивности или производительности (принцип вклада) гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Принцип сбалансированности. Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период, например на строительстве объекта, то наблюдается «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Снижение эффективности проекта наблюдается и тогда, когда в данный момент денежных средств недостаточно для строительства объекта. Эти явления хорошо известны инвесторам нового строительства. В связи с этим норматив­ными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства и графиков капиталовложений, чтобы получить наибольший эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальных величин. Принцип оптимальных величин (или принцип оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав. Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Принципы, связанные с рыночной средой. К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости. Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия. Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (рыночным ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости - это реальная потребность в них. Предложение - это число объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос и ниже предложение, тем выше стоимость объекта недвижимости. И наоборот, чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, в этот момент рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли1, то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объект недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателя. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается, и если спрос не уменьшается, то цены на объекты недвижимости растут, как прибыли предпринимателя.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки. Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости [3, с.171-182].

1.3 Основные виды оценки стоимости земельных ресурсов и содержание методов оценки стоимости земельных участков

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится но единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки - создание базы для налогообложения. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости .Модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

­    оценка для управления залоговым портфелем;

­  определение стартовой цены на аукционах;

­  определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

­  расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;

­  экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;

­  повышение эффективности управления объектами недвижимости.

Оба вида оценки - массовая и индивидуальная - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода - сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15 %, а по группе доходной недвижимости 20 %.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная - для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:

1)      объект оценки;

2) количество объектов оценки;

)   трудоемкость оценки;

)   квалификация исполнителей;

)   объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы;

)   формирование перечня объектов оценки;

)   определение факторов стоимости объектов оценки;

)   обор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

)   группировка объектов оценки;

)   моделирование стоимости объектов оценки;

)   проверка качества полученных результатов;

)   алгоритм расчета стоимости объектов;

)   точность результатов;

)   формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

·        определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

·  определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

·  определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

·  корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

·  расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

­    местоположение и окружение;

­  целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

­  физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

­  транспортная доступность;

­  инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

1)      условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

2) условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

)   обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

)   изменение цен на земельные участки за период, с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

·        прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

·  прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

·  корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

·  определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

·  экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

­    наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

­  соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1)      определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

)   определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

)   корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

)   расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

)   расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

)   расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

·        наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

·  наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

·  соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­    определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

­  определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­  определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­  корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­  расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­  расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1)      расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

)   расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

·        деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

·  увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности, к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­    расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

­  расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

­  расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

­  расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

­  расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1)      расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

)   расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

)   расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

·        определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

·  определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

·  определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

·  определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

·  расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

­    сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

­  земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

­  земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса [4].

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

1)      возраст многолетних насаждений;

2) породно-сортовой состав многолетних насаждений;

)   особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

)   возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

В общем, подводя итоги, можно сказать, что оценка недвижимости требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Очень многие факторы влияют на стоимость недвижимости. Разобраться во всех нюансах и сделать правильные выводы довольно не просто. От оценщика требуется навыки и чутье ситуации на рынке. Для каждого случая  и каждого вида стоимости больший приоритет будет у разных подходов и методов, что и требуется определить оценщику.

2. Описание характеристик оцениваемого земельного участка под застройку и анализ ситуации на земельном рынке г. Новосибирска

 

.1 Анализ ситуации на земельном рынке г. Новосибирска

Анализ ситуации выполнен по данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» [5].

Новосибирск является стабильно развивающимся городом, одним из лучших регионов для бизнеса. Объем рынка недвижимости постоянно увеличивается, растет рынок земельных участков Новосибирска и области. Покупка земельного участка остается выгодным вложением капитала.

Средняя удельная цена предложения земельных участков в Новосибирске составляет 3,95 тыс. р. за 1 м2., что на 12 % меньше, чем в 1 квартале. Сравнивая с докризисным максимумом, можно наблюдать, что средняя удельная цена уменьшилась на 45,8 %.

В общем объеме предложений земельных участков в Новосибирске наибольшая доля в структуре приходится на удаленные районы и районы, граничащие с центром. При этом по сравнению с началом года, в 2,8 раз увеличилось количество предложений участков в НСО. За пределами Новосибирска предлагаются крупные земельные участки - в основном, это земли сельскохозяйственного назначения, участки, предназначенные для строительства дачных и садовых поселков и под строительство производственных и логистических центров. В отдаленных районах и районах, граничащих с центром, чаще всего предлагаются земли под строительство производственно-складских комплексов и под строительства зданий по обслуживанию автомобилей - автозаправочные станции, комплексы технического обслуживания. В основном эти участки расположены вдоль федеральных трасс или рядом с основными магистралями города. Центральный и Железнодорожный районы обладают высокоразвитой инфраструктурой, что делает привлекательными девелоперские проекты. Земельные участки здесь в основном предназначены для строительства административных зданий и многофункциональных комплексов. Расположение этих объектов характеризуется удобными транспортными потоками во все районы города.

На рисунке 2.1 показаны цены на землю по районам города в 3 квартале 2011 года

Рисунок 2.1 - Средняя цена земельных участков  по районам, тыс. р. за 100 м2

По сравнению с началом года, повышение средних удельных цен предложения земельных участков наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском районах (на 30 % и 49 % соответственно, вблизи с активными строительными площадками ведущих строительных компаний города) и в Первомайском районе (на 74 %, что связано с увеличением числа предложений земельных участков в промышленных зонах со всеми коммуникациями). В остальных районах средние цены или показали заметное снижение, или незначительное повышение.

В 3-м квартале 2011 г.  основной объем предложения (54 %) составляют участки средние по площади-от 0,1 до 0,25 га, от 0,5 до 1 га и от 0,25 до 0,5 га, имеющие удобный подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей. Они же показывают наиболее высокие средние удельные цены. В то же время категория больших участков - от 5 до 10 га и свыше 10 га является наименее представленной в структуре предложения по объему - по 4 %. Если не брать в расчет участки больших размеров расположенных в удаленных районах, то средний размер предложения земли в городе составляет 0,6 га [5].

Большинство предложений - это участки для строительства производственно-складских комплексов, зданий административного значения и участки под строительство автосервисов. Следует заметить, что в докризисный период участки под строительство СТО и складских помещений также превалировали, а в кризис наибольшая доля приходилась на земли под строительство административных зданий.

На рисунке 2.2 показаны цены по назначению земли в 3 квартале 2011 года

Рисунок 2.2 - Средняя цена земельных участков  по типам, тыс. р. за 100м2

Наиболее высокие средние удельные цены наблюдаются для участков, предназначенных для строительства административных зданий и многоквартирных жилых домов. Большинство предложений участков в Центральном и граничащих с центром районах обладают развитой инфраструктурой и стабильно высоким потоком людей. На рынке наблюдается увеличение предложения участков с готовой проектной документацией под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. Есть участки, практическое освоение которых уже началось (подведена часть или все коммуникации, с недостроем на той или иной стадии). Примечательно, что цена на земельные участки под малоэтажное жилищное строительство в Новосибирске и НСО относительно низкая. В продажу предлагаются очень разные с точки зрения освоения участки - часть из них - земли поселений с подведенными коммуникациями, но большинство - земли сельхоз назначения или лесные массивы без коммуникаций.

Предложений на рынке земельных участков хватает, но найдут ли они своих покупателей - сказать трудно. По данным Главного управления Банка России по Новосибирской области, на ипотечном рынке региона работает все больше кредитных организаций, (за 9 месяцев текущего года число кредитных операторов выросло вдвое), но одними банковскими кредитами застройщикам не обойтись. Нужна поддержка государства, заинтересованность в развитии и софинансирование собственников и стратегических инвесторов [5].

В 2006-2007 году был очень активный рост рынка коммерческой недвижимости. Окупаемость проектов составляла 5-7 лет, поэтому привлекала многих инвесторов. Спекулятивные вложения в земельные участки могли приносить доход в несколько сотен процентов годовых. Поэтому строительные компании скупали земли «впрок», появлялись все новые и новые строительные площадки. Для вложений привлекались не только собственные средства, но и кредитные ресурсы.

Рынок земельных участков Новосибирска наиболее «просел» в кризис и до сих пор не восстанавливается. Об этом свидетельствует обзор итогов минувшего года, подготовленный аналитическим центром компании «Сибакадемстрой Недвижимость» По данным аналитиков, на конец 2011 года средняя удельная цена предложения земельных участков в Новосибирске составляла 3,95 тыс. р. за 1 м2., что на 13 % меньше, чем в конце 2010 года. По сравнению с докризисным максимумом средняя удельная цена уменьшилась на 45,8 %. Наиболее высокие средние цены на земельные участки наблюдаются в Железнодорожном районе. В 2011 году повышение цен на земельные участки наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском - на 30 % и 49 % и в Первомайском районе - на 74 %. В первых двух случаях аналитики связывают рост с активной застройкой районов рядом ведущих строительных компаний, а в последнем - с увеличением числа предложений участков в промышленных зонах с полным набором коммуникаций. Наиболее высокие средние цены наблюдаются для участков под административные здания и жилые высотки. При этом участки под малоэтажное строительство предлагаются почти вдвое дешевле, чем год назад. Ещё ряд аналитических таблиц связанных со стоимостью м2 строящегося жилья приведены в Приложении А. В настоящее время жилые дома  активно строятся, темпы строительства на данный момент больше чем в 2010 г и 2011 г. поэтому спрос на земельные участки под  строительство жилых домов в городе Новосибирске есть. Благодаря различным программам государственной поддержки люди могут себе позволить покупку жилья, в основном недорогого, о чём свидетельствует статистика .Более половины всех сделок проходят в ценовой категории до 1,5 млн. р., что при текущих ценах соответствует «средней» квартире в 38 м2. Надо заметить, что в ближайшие месяцы эта тенденция продолжится: среди заявок от покупателей новостроек 56% приходится на желающих купить однокомнатные квартиры .

 

.2 Описание характеристик оцениваемого земельного участка под застройку и его местоположения

Объектом оценки являются земельные участки общей площадью 7055 м2., расположенные в г. Новосибирске на территории кадастровых кварталов: 54:35:064340; 54:35:064350; 54:35:064335. Описание земельных участков, входящих в состав оцениваемого объекта приведено ниже в таблице 2.1

Таблица 2.1 - Описание земельных участков, входящих в состав оцениваемого объекта

Наименование	Показатель
Земельный участок №1
Местоположение участка	Установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. Эстафетная, д.хх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4340: хххх
Площадь участка	1487 кв.м.
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность  окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Нет
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Иванов Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 50101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск

Таблица

Наименование	Показатель
Земельный участок №3		установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. Эстафетная, д.хх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4350:хххх
Площадь участка, м2	1930
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность  окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Жилой дом «под снос»
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Петров Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 30101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск
Земельный участок №4
Местоположение участка	установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, переулок 3-й Горский, д.ххх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4335:хххх
Площадь участка, м2	1565
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность  окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Жилой дом «под снос»
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Сидоров Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 20101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск
Земельный участок №8
Местоположение участка	установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, переулок 3-й Горский, д.хх
Кадастровый (условный) номер участка	54:35:06 4335:хххх
Площадь участка, м2	2073

Таблица

Наименование	Показатель
Категория земель	Земли поселений
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации индивидуального жилого дома
Застроенность  окружения	Жилая застройка
Водные ресурсы	Не более 500 м. (7-10 мин. пешком)
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Инженерные сети и коммуникации	Водопровод общественный (колонки)
Улучшения участка	Жилой дом «под снос»
Оцениваемые улучшения участка	Нет
Оцениваемые права на земельный участок	Право собственности
Собственник земельного участка	Кравцов Иван Иванович
Реквизиты собственника	р/с 60101810900000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО г. Новосибирск

Оцениваемый земельный участок расположен в Ленинском районе, г. Новосибирск, в непосредственном прилегании к территории микрорайона Горский (рисунок 2.3)

Рисунок 2.3 - Месторасположение оцениваемого земельного участка

Ближайшие транспортные магистрали - улицы Блюхера, Котовского, Немировича-Данченко, пр. Карла Маркса. Доступ к земельным участкам осуществляется автомобильным транспортом, подъезд, подъездные пути в удовлетворительном состоянии.

Интенсивность движения транспорта в районе расположения оцениваемого объекта - не высокая (субъективная оценка). Подъезд машин спецтехники, пожарных и медицинских обеспечен.

Подключение к инженерным коммуникациям является возможным. Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) - удовлетворительное (субъективная оценка). В районе местоположения оцениваемых земельных участков активно ведется жилая застройка многоэтажными домами с соответствующей социальной инфраструктурой. Ближайшая станция метро «Студенческая» находится на расстоянии порядка 1 км (10 - 15 мин. пешком) от местоположения оцениваемого объекта. Ближайшие остановки общественного транспорта  - «Горская» и «Блюхера», расположены на расстоянии порядка 500 м. от оцениваемого объекта (5-10 мин. пешком). В целом местоположение объекта оценки можно признать благоприятным для размещения жилых зданий с соответствующей инфраструктурой. На участке планируется возвести Жилой многоэтажный дом. Характеристики здания, предполагаемого к застройке на оцениваемом участке приведены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Описание здания, предполагаемого к застройке

Наименование характеристики	Описание характеристики
Назначение	Шестнадцатиэтажный жилой дом с подземной парковкой
Этажность	16
Площадь застройки, м2	867,02
Высота, м	48
Строительный объем здания, куб.м	41616,96
Общая площадь здания, кв.м.	13872,32
Стоимость возведения здания по сводному сметному расчету, р.	525683900
Конструктивные элементы незавершенного строительством объекта	Фундамент	Монолитная плита
	Стены	Кирпичные, утеплённые и оштукатуреные
	Конструктивная схема	монолитный железобетонный каркас
	Перекрытия	монолитне плиты перекрытий
	Кровля	Плоская мягкая кровля

Таблица

Наименование характеристики	Описание характеристики
Коммуникации	Санитарно-электротехнические устройства:	­ Отопление ­ Освещение и электроснабжение,  ­ Вентиляция  ­ Пожарная сигнализация ­ Лифты, 2шт в подъезде ­ Домофон, телефон, интернет.

В целом местоположение объекта можно признать благоприятным для размещения зданий и сооружений жилого назначения.

Оцениваемым правом на земельный участок является право собственности.

Содержание права собственности раскрывает ст. 209 Гражданского Кодекса РФ, в которой говорится, что «собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

 

.3 Организационная схема проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в городе Новосибирске

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно представить в виде следующей схемы - рисунок 2.4.

Определение проблемы

Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости - выявление предмета оценки, т. е. того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.

Рисунок 2.4 - Схема технологии оценки объекта недвижимости

Определение даты оценки. Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка. Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, и др.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае, если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчете по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить.

Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка. Оценка может проводиться для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т. д.

Определение вида стоимости. В настоящее время выделено пять основных видов стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная стоимости и кадастровая.

Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку

Предварительный осмотр объекта. На этой стадии оценки объект предварительно осматривается и эксперт знакомится с заказчиком. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта. На этом этапе необходимо познакомиться и обменяться телефонами с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту-оценщику в сборе исходных данных для проведения оценки. При необходимости все они смогут участвовать в экспресс-опросе для получения информации.

Важно на этом этапе оценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приемку отчета, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчета заказчику.

Определение исходной информации и ее источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники.

Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги эксперта-оценщика. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определенному сроку, с тем чтобы он смог начать оценку объекта.

Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек - экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов и т. д.

Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это недостаточно четко. Недостаточная четкость в формулировке целей и функций оценки - основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее:

­    имя заказчика;

­  имя эксперта-оценщика;

­  предмет оценки;

­  дату оценки;

­  цель и функцию оценки;

­  применяемый стандарт стоимости;

­  календарный план;

­  особые условия.

Приведенный выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав зада­ния на оценку исходя из конкретных особенностей объекта оценки.

В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчету об оценке.

При разработке задания на оценку важно определить предмет оценки, т.е. что оценивается - вид стоимости объекта или характер имущественных прав.

Задание на оценку должно быть приложено к отчету об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки - важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу. Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта. В среднем продолжительность оценки объекта недвижимости составляет 2-3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.

Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика. В приложении Б, представлен вариант договора на оценку недвижимости.

Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой, не зависящей от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.

Подготовив проект договора на оценку стоимости недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку [3].

Оценка земельного участка

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае, для оценки рыночной стоимости земельного участка будет использоваться четыре метода: метод прямого сравнения продаж, метод выделения, метод остатка, и будут использоваться данные о кадастровой стоимости земли.

Согласование результатов

Для согласования результатов, полученных различными методами, необходимо придать вес каждому из методов оценки ,для этого необходимо определить преимущества и недостатки каждого метода, проанализировать все полученные результаты. Необходимо сопоставить и обосновать правильность выбранных оценок.. Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методик, и в каждом случае оценщик самостоятельно выбирает один из методов обобщения результатов оценки. При согласовании результатов оценки применим метод ранжированной оценки критериев стоимости. В результате проведённого согласования результатов, получаем окончательную стоимость оцениваемого земельного участка.

Содержание отчёта об оценки

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Содержание отчёта об оценки регламентируется «Федеральными стандартами оценки - 3» [6].

3. Определение рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске

 

.1 Использование сравнительного подхода к оценке

 

Метод прямого сравнения продаж

Для оценки данного земельного участка сравнительным подходом необходимо подобрать, объекты аналоги, которые наиболее близко соответствуют оцениваемому земельному участку. Для подбора аналогов использовался сайт #"558741.files/image005.gif">

Рисунок 3.1 - Кадастровая стоимость земли оцениваемого участка

Стоимость одного квадратного метра земли определяем из среднего значения нескольких участков в данном районе, площади и стоимость участков определяем по данным по www.rosreestr.ru.  Расчёт стоимости выполняем в форме таблицы 3.9

Таблица 3.9 - Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

Номер участка	площадь участка	Цена участка	Цена м2 руб.	Средняя цена м2	Площадь оцениваемого участка	Кадастровая стоимость оцениваемого участка
18	2634	12722773,14	4830,21	4762,072	7055	33596421,19
22	964	3862516,64	4006,76
3	829	4232592,00	5105,66
21	1807	9225927,62	5105,66

Определение данным методом рыночной стоимости является не совсем точным, т.к. не отражает всех нюансов конкретного участка земли. Использование кадастровой стоимости лучше применять для других целей, определение стоимости для налогообложения.

Стоимость земельного участке с использованием донных о кадастровой стоимости земли составляет 33596421,19 руб.

4. Согласование результатов оценки с целью определения итоговой величины стоимости земельного участка под застройку в г. Новосибирске

Для того чтобы сделать окончательный вывод о стоимости земельного участка, необходимо отталкиваться от четырёх выполненых расчётов. Придадим каждому методу весовой коэффициент. И определим стоимость земли по формуле:

СЗ=∑Ki×Ci

где - СЗ - стоимость земельного участка;- весовой коэффициент к методу определения стоимости земли;стоимость земельного участка посчитаная  одним из метадов.

Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методик, и в каждом случае оценщик самостоятельно выбирает один из методов обобщения результатов оценки. При согласовании результатов оценки применен метод ранжированной оценки критериев стоимости. Подробное обсуждение данного метода в процедуре обобщения опубликовано А.И. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН» 15 - 19 октября 2002 года.

Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется пять приведенных ниже критериев, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной задачи оценки.

Для расчета весов проводятся следующие вычисления:

·          составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу соответствующих баллов, исходя из пяти критериев (из расчета максимум 3 балла);

·   определяется сумма баллов каждого подхода;

·   вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

·   по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода в процентах;

·   округляются расчетные веса подходов с точностью до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.

На основе округленных весов рассчитывается обобщенная стоимость оцениваемого имущества путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.

Получение обоснованной рыночной стоимости оцениваемого объекта проводится путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. Полученную после проведенных расчетов итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта необходимо проверить на адекватность рынку. Для этого рассматриваются данные в части интервалов значении цен предложений на соответствующем рынке недвижимости.

В таблице 4.1 показано распределение итоговых весовых коэффициентов.

Таблица 4.1 - Распределение итоговых весовых коэффициентов

Критерий	Наименование подхода
	Сравнительный подход		Доходный подход (метод остатка	Использование данных о кодастровой стоимости земли
	Метод прямого сравнения продаж	Метод выделения
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	2	2	1	3
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	2	2	1	2
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного продавца	3	2	1	2
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя	3	2	1	2
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	3	3	2	2
Итого сумма баллов для данного подхода	13	11	6	11
Сумма баллов всех подходов	41

Таблица

Критерий	Наименование подхода
	Сравнительный подход		Доходный подход (метод остатка	Использование данных о кодастровой стоимости земли
	Метод прямого сравнения продаж	Метод прямого сравнения продаж
Вес подхода, %	32	27	15	27
Вес подхода, округленно, доля	0,32	0,27	0,15	0,27

Окончательное согласование результатов оформляем в таблице 4.2.

Таблица 4.2 - Согласование результатов оценки

Наименование объекта недвижимости	Используемые методы оценки				Итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, р.
	Метод прямого сравнения продаж	Метод выделения	Доходный подход (метод остатка	Использование данных о кодастровой стоимости земли
Удельный вес подхода, коэф.	0,32	0,27	0,15	0,27	1,00
Рыночная стоимость, р.	30 864 400	174 619 750	462 572 352	33 596 421	133 342 663

Проведя согласование, полученных при применении различных методах оценки величин стоимости оцениваемого земельного участка под застройку получили итоговую величину рыночной стоимости.

Данный показатель является итоговым при проведении оценки и рекомендуемым для совершения различных сделок с оцениваемым земельным участком, как-то купля-продажа, дарение, залог, вклад в уставный капитал и пр.

Кроме того, полученная величина может учитываться при определении инвестиционных целей его дальнейшего использования, обосновании реализации инвестиционных проектов застройки на его территории, определении наиболее эффективного использования.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка под застройку, расположенного по адресу: ул Эстафетная  Ленинского района г. Новосибирска, по состоянию на 18 июня 2012 г. составила 133 342 663 р.

5. Безопасность жизнедеятельности

 

.1 Структура управления охраной труда. Органы управления

В основном законе нашего государства. Конституции Российской Федерации, принцип охраны труда определён в статье 37: "...Каждый имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены ...".

В "Кодексе законов о труде Российской Федерации" отражены следующие вопросы:

·        в главе Х - "Охрана труда";

·  в главе XI - "Труд женщин";

·  в главе XII - "Труд молодёжи".

Основные принципы государственной политики в области охраны труда представлены в федеральном законе РФ "Об основах охраны труда в Российской Федерации", принятом 23 июня 1999 года. В частности:

­    признание приоритета жизни и здоровья работника по отношению к результатам производственной деятельности;

­  государственное управление и координация деятельности в области охраны труда, государственный надзор и контроль за соблюдением требований охраны труда;

­  установление единых нормативных требований по охране труда для предприятий всех форм собственности;

­  обеспечение общественного контроля за соблюдением законодательства в области охраны труда;

­  обязательность расследования несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

­  обучение безопасным методам труда и подготовка специалистов в области охраны труда;

­  гарантирование компенсаций за вред, причинённый работникам другие принципы.

Дополнительные условия охраны труда рассматриваются при составлении коллективного договора и контракта, т.е. индивидуального трудового договора (КЗоТ РФ, глава 3).

Правительством Российской Федерации 12 августа 1994 года принято постановление N937 "О государственных нормативных требованиях по охране труда в Российской Федерация", которым утверждён перечень видов нормативных правовых актов, содержащих государственные нормативные требования по охране труда в Российской Федерации.

Система обеспечения безопасности профессиональной деятельности должна быть органично встроена в систему управления производством (здесь имеется в виду производство не только товаров, но и всевозможных услуг: транспортных, торговых, информационных, банковских и т.д.).

Управление охраной труда на предприятии - это подготовка, принятие и реализация решений по сохранению здоровья и жизни профессионала в процессе его производственной деятельности. Управление охраной труда является частью общей системы управления предприятием. Объектом управления охраной труда является деятельность функциональных служб и структурных подразделений предприятия по обеспечению безопасных и здоровых условий труда на рабочих местах, производственных участках, в цехах и на предприятии в целом.

В соответствии со ст. 12 Основ в целях обеспечения соблюдения требований охраны труда, осуществления контроля за их выполнением в каждой организации, осуществляющей производственную деятельность, с численностью более 100 работников создается служба охраны труда или вводится должность специалиста по охране труда, имеющего соответствующую подготовку или опыт работы в этой области. В организации с численностью 100 и менее работников решение о создании службы охраны труда или введении должности специалиста по охране труда принимается работодателем с учетом специфики деятельности данной организации. При отсутствии в организации службы охраны труда (специалиста по охране труда) работодатель заключает договор со специалистами или с организациями, оказывающими услуги в области охраны труда.

Создание на предприятии службы охраны труда вовсе не означает, что другие службы и подразделения не должны заниматься проблемами безопасности работающих. Если функции прогнозирования, планирования, координации, контроля, возлагаться главным образом на эту службу, то обучение сотрудников и исполнение принятых решений в той или иной мере касается всех структурных единиц организации.

В работе по созданию безопасных условий труда необходимо руководствоваться следующими общими принципами.

Комплекс мер и средств безопасности должен быть адекватен возможным угрозам и рискам и достаточен с точки зрения действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих вопросы обеспечения безопасности личности.

Организационные и технические меры безопасности не должны мешать персоналу выполнять свое производственное задание. В полной мере этот принцип реализовать невозможно, т. к. любые методы и средства обеспечения безопасности вызывают определённые неудобства.

Применяемые методы и средства сами не должны представлять опасности для работающих. Для реализации этого принципа должны быть предусмотрены дополнительные организационные (а по возможности и технические) меры и жёсткий контроль за их выполнением.

Меры безопасности не должны противоречить действующему законодательству.

Стратегическим направлением политики в области охраны труда является обеспечение приоритета жизни и здоровья работников по отношению к результатам производственной деятельности. Для успешной реализации этой стратегии следует руководствоваться следующими принципами организации работы по охране труда на предприятии (в организации):

Обязательность учета проблем безопасности труда при решении всех вопросов производства и на всех уровнях управления. Это значит, что на всех стадиях, начиная от проектирования, строительства и эксплуатации вплоть до выпуска продукции, должны соблюдаться и выполняться правила и нормы охраны труда.

Ответственность каждого из руководителей, от работодателя до мастера, за безопасность труда на предприятии (в организации). Функциональные обязанности по вопросам охраны труда, права и ответственность каждого руководителя (должностного лица) должны быть четко зафиксированы в должностных обязанностях либо иных документах (положениях, приказах и т.д.).

Непосредственная подчиненность службы охраны труда высшему руководству предприятия (организации).

Четкое разграничение задач, стоящих перед службой охраны труда, и другими службами предприятия (организации) при ключевой роли службы охраны труда в организации безопасного производства.

Преобладание в мероприятиях службы охраны труда инспекторских проверок условий труда на рабочих местах.

Вовлечение в решение проблем охраны труда всех сотрудников предприятия (организации); тесное взаимодействие службы охраны труда с уполномоченными представителями трудового коллектива.

Координация действий по обеспечению безопасности и гигиены труда на производстве в рамках общей программы рационализации труда.

Проведение глубоких исследований риска и опасностей на рабочих местах. Такие исследования не должны ограничиваться только анализом несчастных случаев, имевших место в прошлом.

Компетентность организаторов и участников работы по охране труда. Обучение безопасности труда всех работников, включая руководителей и специалистов, должно быть неотъемлемой частью профессионального обучения и повышения квалификации.

Общая ответственность за состояние условий и охраны труда на предприятии возлагается на работодателя. Руководители производственных подразделений имеют следующие функциональные обязанности по охране труда:

·        определение перечней профессий и работ, для выполнения которых необходим предварительный и периодический медосмотр;

·  определение перечня тяжелых работ, на которых запрещается применение труда женщин детородного возраста и лиц в возрасте до 21 года;

·  определение перечня профессий и должностей работников, освобождаемых от первичного инструктажа на рабочем месте, перечня работ, к которым предъявляются дополнительные (повышенные) требования безопасности труда;

·  проведение инструктажей по безопасности труда;

·  ознакомление руководителей и специалистов с состоянием условий труда на объекте, средств защиты, травматизмом, нормативными актами и должностными обязанностями по охране труда;

·  разработка и обеспечение работников инструкциями по охране труда и производственными инструкциями;

·  разработка перечней работ и профессий, по которым должны выдаваться индивидуальные средства защиты, и осуществление контроля за правильностью их применения;

·  организация первой помощи пострадавшему и доставка его в медучреждение;

·  сообщение о несчастном случае в установленные адреса;

·  разработка мероприятий по предупреждению несчастных случаев, улучшению и оздоровлению условий труда, приведению рабочих мест в соответствие с требованиями норм и правил труда;

·  проведение сертификации рабочих мест;

·  оснащение производственных помещений, оборудования и рабочих мест средствами коллективной защиты и организация их эффективной эксплуатации;

·  организация контроля за уровнем вредных и опасных производственных факторов;

·  обеспечение работников санитарно-бытовыми помещениями и устройствами исходя из специфики производства.

Функциональные обязанности руководителей служб предприятия:

Отдела кадров:

­    организация предварительного медосмотра при поступлении на работу;

­  определение контингента, подлежащего периодическим медицинским осмотрам;

­  профессиональный отбор работающих отдельных специальностей;

­  определение перечня тяжелых работ с вредными или опасными условиями труда;

­  ознакомление поступающих на работу с льготами и компенсациями по условиям труда.

Отдела снабжения:

­   обеспечение подразделений предприятия средствами защиты, контроля и сигнализации.

Бухгалтерии:

­    выплата работнику возмещения вреда, причиненного трудовым увечьем;

­  осуществление обязательного страхования работников от временной нетрудоспособности вследствие заболевания, а также от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

Отдела главного механика:

­    обеспечение безопасности эксплуатируемого производственного оборудования;

­  обеспечение безопасного состояния эксплуатируемых зданий и сооружений.

Отдела главного энергетика:

­    обеспечение безопасности электрических сетей и электроустановок.

Медсанчасти:

­    организация лечебно-профилактического обслуживания работающих.

Распределение функциональных обязанностей по охране труда среди руководящего состава должно быть подкреплено изданием приказа по предприятию или утверждением соответствующего положения [10].

 

.2 Изменение структуры и качества земельного фонда строительной эрозией

Главная проблема мирового земельного фонда - деградация сельскохозяйственных земель. Под такой деградацией понимают истощение почвенного плодородия, эрозию почв, их загрязнение, снижение биологической продуктивности естественных пастбищных угодий, засоление и заболачивание орошаемых площадей, отчуждение земель для нужд жилищного, промышленного и транспортного строительства.

По некоторым расчетам человечество уже потеряло 2 млрд. га некогда продуктивных земель. Из-за эрозии, широко распространенной не только в отсталых, но и в развитых странах, ежегодно из сельскохозяйственного оборота выпадает 6-7 млн. га. Примерно половина орошаемых земель мира засолена и заболочена, что также приводит к ежегодной потере в 200-300 тыс. га земель.

Общеизвестными примерами непредвиденных последствий хозяйственной деятельности человека служат разрушение почв в результате изменения водного режима после вырубки лесов, заболачивание плодородных пойменных земель из-за подъема уровня грунтовых вод после строительства крупных гидроэлектростанций и др.

Охрана биосферы от загрязнения и более экономное и рациональное использование природных ресурсов - глобальная задача современности, от успешного развития которой зависит будущее человечества. В этой связи, особо важное значение принимает охрана почвенного покрова, который принимает на себя большую часть техногенных загрязнителей, частично закрепляет их в почвенной массе, частично трансформирует и включает в миграционные потоки [11].

Выдувание, смыв и размыв земной поверхности в результате нарушения травяного (дернового) покрова строительными работами любого типа называется - строительной эрозией. В рамках любой проектной документации необходимо разрабатывать раздел оценки проектируемого объекта на окружающую среду, где, в соответствии с действующими нормами и правилами, решается и проблема строительной эрозии почв.     

Для уменьшения и предотвращения строительной эрозии, строительные работы выполняются с соблюдением норм по охране природы регламентируемые СНиП. Организация работ выполняется в соответствии со СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства», который предусматривает следующие требования по охране окружающей среды:

1)      при организации строительного производства необходимо осуществлять мероприятия и работы по охране окружающей природной среды, которые должны включать рекультивацию земель, предотвращение потерь природных ресурсов, предотвращение или очистку вредных выбросов в почву, водоемы и атмосферу. Указанные мероприятия и работы должны быть предусмотрены в проектно-сметной документации;

2) производство строительно-монтажных работ в пределах охранных, заповедных и санитарных зон и территорий следует осуществлять в порядке, установленном специальными правилами и положениями о них;

)   на территории строящихся объектов не допускаются не предусмотренное проектной документацией сведение древесно-кустарниковой растительности и засыпка грунтом корневых шеек и стволов растущих деревьев и кустарников;

)   выпуск воды со строительных площадок непосредственно на склоны без надлежащей защиты от размыва не допускается. При выполнении планировочных работ почвенный слой, пригодный для последующего использования, должен предварительно сниматься и складироваться в специально отведенных местах;

)   временные автомобильные дороги и другие подъездные пути должны устраиваться с учетом требований по предотвращению повреждений сельскохозяйственных угодий и древесно-кустарниковой растительности;

)   при производстве строительно-монтажных работ на селитебных территориях должны быть соблюдены требования по предотвращению запыленности и загазованности воздуха. Не допускается при уборке отходов и мусора сбрасывать их с этажей зданий и сооружений без применения закрытых лотков и бункеров-накопителей;

)   в процессе выполнения буровых работ при достижении водоносных горизонтов необходимо принимать меры по предотвращению неорганизованного излива подземных вод. При производстве работ по искусственному закреплению слабых грунтов должны быть приняты предусмотренные проектом меры по предотвращению загрязнения подземных вод нижележащих горизонтов;

)   производственные и бытовые стоки, образующиеся на строительной площадке, должны очищаться и обезвреживаться в порядке, предусмотренном проектом организации строительства и проектами производства работ;

)   попутная разработка природных ресурсов допускается только при наличии проектной документации, согласованной соответствующими органами государственного надзора и местной администрацией;

)   работы по мелиорации земель, созданию прудов и водохранилищ, ликвидации оврагов, балок, болот и выработанных карьеров, выполняемые попутно со строительством объектов промышленного и жилищно-гражданского назначения, следует производить только при наличии соответствующей проектной документации, согласованной в установленном порядке с заинтересованными организациями и органами государственного надзора;

)   при производстве работ, связанных со сводкой леса и кустарника, строительство необходимо организовать так, чтобы обеспечить оттеснение животного мира за пределы строительной площадки [12].

Таким образом соблюдение строительных требований, а также выполнение качественного контроля со стороны государственных органов, позволяет качественно снизить вредные воздействия на окружающую среду, в том числе и на земельные фонды.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они оснЗованы на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В работе рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Так же произведен анализ рынка земли в. городе Новосибирск и дана характеристика оцениваемого объекта.

Проведена оценка земельного участка с использованием 4-х метадов.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Как показывают расчёты каждый метод применяется при определённых условиях. Если земля приобретается для строительства комерческой недвижимости или жилой  с целью её продажи, полезно применить метод выделения , чтобы узнать тот максимум больше которого не имеет смысла отдовать за данную эемлю. Если земля необходима для строительства недвижимости с целью их использования в производстве, либо сдачи в аренду, хорош доходный метод. Используя его инвестор видет стоит или нет совершать данную инвестицию. Метод прямого сравнения продаж подойдет часным лицам покупающим землю под строительство частного дома.

По результатам расчётов были были получены следующие результаты. Самым дешовой земля получилась по методу прямого сравнения продаж составляет 30864 тыс.р., самой дорогой при использовании доходного подхода к оценке.

Получились большие расхождения в стоимости земли при использовании разных методов, это связано возможно с отсутствием полноценной, точной и полной информацией о земелном рынке.

Проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости земельного участка, наибольший вес был придан методу прямого сранения продаж, наименьший доходному подходу, т.к. в нём наиболее всего возможна погрешность в результате. Обоснована его итоговая стоимость. 

С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18.06.2012 г. составляет 133 342 663 р.

Литература

.Петров, В. Особенности земельных участков как объектов оценки / В. Петров // Консалтинг сквэа [Электронный ресурс]. - Режим доступа : #"558741.files/image006.gif">

Рисунок 1 - Средние цены квадратного метра квартир  различной технологии строительства.

Наиболее высокие средние удельные цены предложения - на квартиры в центре города.  Благодаря ценовой политике компании «Дискус плюс» и комплексному освоению Первомайского района концерном «Сибирь», на рынка строящегося жилья, в отличие от вторичного, квартиры в Октябрьском районе дешевле квартир в Первомайском (по цене квадратного метра).

Рисунок 2 - Средние цены квадратного метра квартир по районам строительства.

Анализ рынка аренды за май 2012 года

Рисунок 3 - Средние цены на аренду жилья в г. Новосибирске

Рисунок 4 - Средние цены на аренду жилья в г. Новосибирске, по районам

Приложение Б

Договор об оценки объекта недвижимости г. Новосибирск «______» _______2012 г.

Предприятие (гражданин) _________ в лице действующего на основании Устава (ГК), именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и центр социально-экономической реконструкции предприятий (гражданин) в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующим:

.   ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

.1. Заказчик поручает, а Исполнитель осуществляет оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу ____

.   ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

.1. Исполнитель обязан в согласованные сторонами сроки провести оценку имущества в соответствии с описью имущества.

.2. Отчет об оценке стоимости имущества представляет точку зрения Исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества. Исполнитель не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

.3. Исполнитель имеет право на ознакомление с правоустанавливающими документами, бухгалтерской отчетностью, текстами договоров, с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами.

.4. Исполнитель имеет право получить у третьих лиц в полном объеме документы и информацию, необходимую для оценки имущества Заказчика.

.5. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для проведения оценки, в том числе от третьих лиц, Исполнитель обязан отразить это в своем заключении.

.6. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Исполнитель в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостаточность сведений.

.7. Исполнитель имеет право привлекать по своему выбору, за свой счет и под свою ответственность отдельных специалистов для осуществления оценки имущества Заказчика.

.8. Обязательства Исполнителя по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемых с его стороны специалистов. Обязательства по конфиденциальности, наложенные на Исполнителя настоящим договором, не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известна не по вине Исполнителя.

.9. При выполнении работ Исполнитель не проводит замеры на местности, а пользуется данными проектно-сметной документации и не несет ответственности за отклонение фактических данных от проектно-сметной документации.

.10. Заказчик обязан своевременно в соответствии с пп. 3.2 и 3.3 настоящего договора оплачивать услуги Исполнителя. В случае необходимости покупки исходной информации в государственных органах управления Заказчик оплачивает расходы сверх установленных настоящим договором сумм.

.11. Заказчик обязуется предоставить Исполнителю все документы, связанные с правами собственности на оцениваемое имущество, данные бухгалтерского учета и отчетности, проектно-сметную документацию и другие документы, имеющиеся у Заказчика и необходимые Исполнителю для оценки, не позднее 3 (трех) дней с даты подписания договора. В случае задержки или предоставления неполной информации Исполнителю (по его мнению) от Заказчика сроки выполнения работ увеличиваются на каждый день задержки информации.

.12. Заказчик несет ответственность за обеспечение Исполнителя всей необходимой информацией для составления заслуживающего доверия отчета об оценке, включая личное ознакомление Исполнителя с объектом оценки.

.13. Возражения Заказчика против содержания отчета в целом его части не могут рассматриваться в качестве основания для расторжения договора или отказа от приемки работ. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе (письменно уведомив при этом Исполнителя) только в случаях, когда Исполнитель не приступил своевременно к исполнению договора либо проводил оценку методами, препятствующими оцениваемым хозяйствующим субъектам осуществлять свою деятельность.

.14. Стороны обязуются хранить в тайне любую информацию и данные, предоставляемые каждой из сторон в связи с выполнением настоящего договора, не раскрывать и не разглашать факты или информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия одной из сторон настоящего договора.

.15. Заключение и отчет об оценке производятся исключительно для собственных целей Заказчика и не могут воспроизводиться и распространяться в любой форме без письменного согласия между Заказчиком и Исполнителем.

. СТОИМОСТЬ РАБОТ, ПОРЯДОК ИХ СДАЧИ И ОПЛАТЫ

.1. Стоимость работ по настоящему договору составляет ____________ без НДС, с учетом НДС ____________.

.2. Оплата производится с 50%-ным авансовым платежом.

Аванс с учетом НДС перечисляется на расчетный счет Исполнителя в день подписания настоящего договора.

.3 Оплата за выполненную работу производится Заказчиком путем перечисления оставшейся после уплаты аванса суммы (50% общей стоимости работ) на расчетный счет Исполнителя в день сдачи Заказчику отчета об оценке.

.4 Сдача работ оформляется актом сдачи-приемки работ при передаче Заказчику отчета об оценке.

. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

.1 Началом выполнения работ считается дата поступления аванса на расчетный счет Исполнителя.

.2 Окончание выполнения работ - через    ____ дней с момента их начала.

. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

.1 Исполнитель оказывает (не оказывает) содействие в продаже оцениваемого объекта. Размер вознаграждения за содействие в реализации определяется дополнительным соглашением.

.2 В случае возникновения споров между сторонами по вопросам использования настоящего договора стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. Споры и разногласия, по которым стороны не достигли договоренности, подлежат рассмотрению в установленном законодательством порядке по месту нарушения обязательств или нахождения спорного имущества.

.3. Настоящий договор может быть изменен или прекращен до полного выполнения сторонами принятых обязательств (кроме случая, указанного в п. 2.13) только по взаимному соглашению сторон. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными письменными соглашениями.

.4. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если на письменное уведомление одной из сторон о расторжении (с указанием форс-мажорных обстоятельств) другая сторона не дала ответа в течение 10 дней с даты получения уведомления.

.5. Если в процессе работы выявляется неизбежность отрицательного результата или нецелесообразность дальнейшего проведения работ, Исполнитель обязан приостановить ее, поставив об этом в известность Заказчика в письменной форме в трехдневный срок после приостановления работ. В этом случае стороны обязаны в десятидневный срок рассмотреть вопрос о целесообразности и направлениях продолжения работ.

.6. Настоящий договор действует с момента его подписания сторонами до выполнения ими всех обязательств по настоящему договору. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Заказчика, другой - у Исполнителя.

Реквизиты сторон:

Заказчик:

Исполнитель: Центр социально-экономической реконструкции предприятий

Адрес: 630017, г.Новосибирск, ул. Б.Богаткова, 17/2

Р/счет банка______________________________

тел.: 281-85-75 доб. 1-23.

Подписи:

от Заказчика

от Исполнителя

Директор Центра социально-экономической реконструкции предприятий

К.Е.Иванов

Приложение В

Пример расчёта стоимости здания в целом для метода выделения

Для того чтобы рассчитать стоимость здания я воспользовался информацией застройщиков на сайте www.sasn.ru.

Рис.

-этажный жилой дом со встроенно-пристроенным зданием общественного назначения и подземной автостоянкой по ул.Степной, 6  в Ленинском районе г.Новосибирска.

Начало строительства объекта - 2 квартал 2008 г., окончание - июль 2012 г.

Дом по ул. Степной расположен в непосредственной близости от метро «пл.Карла Маркса», крупнейшей магистрали левого берега - ул. Титова, при этом изолирован от нее жилым кварталом, что обеспечивает тишину и спокойствие. Жилой дом состоит из одной 16-ти этажной секции. Первый этаж здания - помещения салона красоты. В пристройке 1-3 этажах и подвале запроектирован спортивно-оздоровительный центр. Под зданием расположена автостоянка на 20 автомобилей. Хранение автомашин осуществляется открыто, с постоянно закрепленными за владельцами местами. При въезде в автостоянку расположен пост охраны.

Здание выполнено с полным несущим каркасом из монолитного железобетона. Наружные стены кирпичные трехслойные толщиной 250 мм с утеплителем из стекловолокнистой плиты.

В отделке фасадов использован облицовочный кирпич двух цветов и частично на-весной вентилируемый фасад с заполнением тонированным стеклом. Все лоджии имеют остекление.

Цены за 1 м² - 49 тыс. р.

      Рис.

Площадь типового этажа составляет S=525,91 м2;

Сумма от продажи всех квартир составляет СП=16*525,91*49=412313,44тыс. р.

Аналогично рассчитывается сумма от продажи и других зданий.

Приложение Д

Расчёт продолжительности строительства 16-ти этажного здания

Расчёт продолжительности строительства осуществляется по СНиП 1.04.03-85*, «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий и, зданий и сооружений».

Проектная мощность здания - 13872 м2 полезной жилой площади.

Расчёт выполняется по методу линейной интерполяции, по данным СНиП 1.04.03-85*, часть 2, стр. 149, п.-11. строительство 16-ти этажного здания с монолитным каркасом.

Продолжительность строительства на единицу прироста мощности составляет: (16-14)/(18000-12000)=0,0003333;

Прирост мощности составляет: 13872-12000=1872 м2;

Продолжительность строительства составляет: Т=0,000333*1872+14=14,6 мес., округляем до 15 месяцев.

Распределение вложений сметной стоимости по периодам строительства показано на календарном плане.

Приложение Е

Строительство 16-ти этажного жилого дома

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ №

Таблица. На общестроительные и отделочные работы

Основание:
Сметная стоимость строительных работ					131371,571	тыс. руб.
Средства  на оплату труда					16079,414	тыс. руб.
Сметная трудоемкость					148494,17	чел.час
Трудозатраты механизаторов					5308,7	чел.час
Составлен(а) в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на _______201_ г.

Таблица 1