Основы проектирования правоотношений собственности в группе домовладельцев, решивших создать Товарищество собственников жилья

Основы проектирования правоотношений собственности в группе домовладельцев, решивших создать Товарищество собственников жилья

Министерство общего и профессионального обучения РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра менеджмента

Контрольная работа

по Менеджменту

на тему: Основы проектирования правоотношений собственности в группе домовладельцев, решивших создать Товарищество собственников жилья

Казань, 2013

Введение

Вопросами собственности, разграничения прав собственности, межевания границ и так далее, занимаются многие деятели политики, науки, градостроительства, поскольку отношения собственности являются фундаментом многих отношений в любом обществе. Эта роль обусловлена тем, что собственность необходима для удовлетворения большинства насущных потребностей людей.

В современной учебной литературе сложилось как бы два основных представления о собственности, которые условно можно разделить на «экономические» и на «юридические». На самом деле собственность, как и жизнедеятельность людей имеет множество содержаний и форм выражения.

Представление о собственности, ее видах

Сначала рассмотрим, каким образом представлено понятие собственности в различных источниках:

.        Собственность - это присвоение благ в социально определенной форме.

.        Собственность - это имущество, принадлежащее кому-либо.

.        Собственность - это материальные ценности, имущество, принадлежащее кому-нибудь или находящееся в полном распоряжении кого-нибудь.

Разнообразие и противоречивость приведенных выше цитат свидетельствует об отсутствии единого понимания данного термина.

Автор первого определения отождествляет понятие «собственности» с присвоением благ, однако, с точки зрения здравого смысла присвоение благ - деятельность, действия, не есть собственность. Предметом собственности всегда является вещь либо результат деятельности, но не благо.

Собственность (с токи зрения авторов)- это исключительная власть какого-либо лица (собственника) над вещью(предметом собственности).

Право собственности - возможность приобретения вещи в собственность и возможность реализации своей собственности.

В статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского Кодекса РФ установлено:

.        Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

.        Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других людей.

Все виды деятельности взаимодействующих лиц, связанные с присвоением и реализацией собственности, а также с ее государственным признанием и регистрацией, будем называть правоотношениями собственников.

Теперь обратимся к законодательной трактовке понятия «общая собственность». Согласно статье 244 Понятие и основания возникновения общей собственности

. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В пункте 5 данной статьи предусмотрено следующее: собственники имущества в праве установить размер доли каждому собственнику на совместную собственность, в этом случае собственность из совместной превращается в долевую. Регистрируемые доли в ГК РФ назвали «долевой собственностью», а не регистрируемые - «совместной собственностью».

В случае коммунальной собственности понятие «долевая собственность» означает, что каждый ее участник является совладельцем общего имущества, обладающим набором долей в разных компонентах его правового статуса.

На рисунке изображена модель, на которой личное имущество входит составной частью в общее имущество, причем доступ к личному имуществу невозможен без использования общего имущества. Примером такой ситуации может служить квартира в многоквартирном доме, которая не имеет индивидуального входа. Участники такой собственности одновременно выполняют две разные функции:

·        функцию единоличного собственника в отношении одной части имущества,

·        функцию участника общей собственности в отношении другой части того же имущества.

Если рассматривать многоквартирный дом, как «единый имущественный комплекс», то на разные части такого имущества устанавливаются разные виды собственности. И каждый собственник квартиры является одновременно и единоличным собственником на личное имущество, и долевой (в случае раздела совместной) собственности. Каким же образом выделять эти доли? Этому и посвящена данная работа, методика расчета которой и все необходимые правила и условия выполнения приведены ниже.

Задание

Дано:

.        Дан проект жилого дома. Проект 2-этажного дома на 6 квартир ( планировки 1 и 2-го этажей могут быть идентичными).

.        Дом находится на участке земли 18 соток. Участок с двух сторон окаймляют два пешеходных тротуара шириной 4 м.

.        Все домовладельцы платят:

·        Налог на имущество ( на строение и на землю раздельно);

·        За пользование газо-, водо-, энерго- ресурсы;

·        За коммунальное обслуживание дома (уборка мусора, уборка придомовой и внутридомовой (общей) недвижимости), в том числе за текущий (плановый, планово-предупредительный, ревизионный) ремонт;

·        Отчисляют амортизационные отчисления на капремонт, «восстановление» дома.

.        Предположим, что стоимость:

·        Жилищной недвижимости, отнесенной к одному квадратному метру жилья, равна 30 000 рублей;

·        Стоимость инженерно-технических коммуникаций в доме (без внутриквартирного инженерно-технического оборудования) составляет 10% от общей стоимости дома;

·  Стоимость крыши - 5 %;

·        Стоимость фасада - 5 %;

·        Стоимость градостроительной документации (проекта и др.) - 6 %;

·        Стоимость благоустройства территории - 5 % от стоимости дома.

·        Стоимость 1 кв.м. земли - 3000 руб.

·        Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования - 10 %.

Надо установить для каждого домовладельца его права на личную собственность (внутриквартирную) и долю в домовладении (кондоминиуме). Доли должны соответствовать заданной планировке, указанным данным и необходимости каждого домовладельца вносить свой денежный вклад в содержание и эксплуатацию дома и земельного участка.

.        Общую площадь ж/д

собственность имущество домовладелец внутриквартирный

S общ. = S 1эт. + S 2эт. + S подвала = 1 156,8(м²)

S 1эт. =456,4 (м²)

S 2эт. =456,4 (м²)

S подвала=244(м²)

.        Определим общую площадь квартир

Sкв.общ.==2*33,2+2*54,9+2*74,9=326 (м²)

.        Посчитаем стоимость квартиры каждого жильца, принимая во внимание, что стоимость жилищной недвижимости, отнесенной к 1 кв.м. жилья, равна 30 000 рублей.

Ст. кв.i = S кв.i*Ст. 1кв.м. = Sкв.i(м²)*30(т.р.)

Ст.кв.1 = Ст.кв.2=33,2*30=996 (т.р.)

Ст.кв.3 = Ст.кв.4=54,9*30=1 647 (т.р.)

Ст.кв.5 = Ст.кв.6=74,9*30=2 247 (т.р.)

.        Установим общую стоимость всех квартир.

Ст.кв.общ. =  = Sкв.общ.*30т.р.=324*30т.р.=9 780т.р.

.        Найдем стоимость 1кв.м. общей площади ж/д.

6.      Общая стоимость ж/д.

Ст.общ. = Ст.1кв.м.*S общ. =30 т.р.* 1 156,8=34 704 т.р.

Ст.кв.общ. = Ст.общ. т.к. жильцы при покупке квартиры оплачивают всю сумму затрат на ее строительство, т.е. становятся домовладельцами.

7. Определим стоимость указанных в задании компонентов недвижимости, находящихся на праве общей и личной собственности:

·  Стоимость инженерно-технических коммуникаций в доме (без внутриквартирного инженерно-технического оборудования) составляет 10 % от общей стоимости дома => Ст. ИТК = Ст.общ.*0,1=34704 т.р.*0,1=3 470,4т.р.

·        Стоимость крыши - 5 % => Ст.крыши = 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.

·        Стоимость фасада - 5 % => Ст.фасада = 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.

·        Стоимость градостроительной документации - 6 % => 34704*0,06=2 082,24

·        Стоимость благоустройства территории - 5 % =>

Ст.благ.= 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.

·        Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования - 10 % =>

Ст.отделки = 34 704 *0,1=3 470,4т.р.

·        Стоимость 18 соток земли составляет:

Ст.земли = Ст.1кв.м.земли*18 соток = 30000 руб.*1800 кв.м. = 54 000 т.р.

Для продолжения расчета введем необходимые обозначения.

8.      Ki - доля площади квартиры i-го жильца в общей площади квартир

Ki = Sкв.i/Sкв.общ. K1=K2=33,2/326=0.1018

K3=K4=54,9/326=0.1684 K5=K6=74,9/326=0.2298

9.      Zi - доля площади гаража i-го жильца в общей площади гаражей

Zi=Sгаражаi / Sгар.общ

Z1=Z2=Z3=Z4=Z5=Z6=3м*2м / 6 штук* 6 м² =0,1667

.        Ni - число жильцов в i квартире

N1=2; N2=2; N3=1; N4=1; N5=3; N6=1общ. = 2+2+1+1+3+1=10 (человек)

.        Yi - доля жильцов в i-ой квартире из общего числа жильцов

Yi=Ni/Nобщ.

Y1=2/10=0.2; Y2=2/10=0.2; Y3=1/10=0.1; Y4=1/10=0.1; Y5=3/10=0.3; Y6=1/10=0.1

.        Используя вышеуказанные коэффициенты определим долю каждого жильца (в стоимости и натуральном выражении) в недвижимости на праве личной собственности.

·        Площадь квартиры i-ого жильца см. экспликацию квартир

·        Стоимость квартиры i-ого жильца см. расчет выше

·        Площадь гаража каждого i-ого жильца одинакова и равна 6 кв.м.

·        Балкон по проекту имеет одинаковый метраж (3,67 кв.м.) и располагается только у жильцов квартир 3 и 4

·        Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования на весь дом составляет 3 470,4 т.р. (см. расчет п.7), а в расчете на каждого жильца будет равна:

Ст.отделки i = Cт.отделки*Ki

Ст.отделки 1 = Ст.отделки 2 = 3 470,4т.р.* 0.1018= 353,29 т.р.

Ст.отделки 3 = Ст.отделки 4 = 3 470,4т.р.* 0.1684= 584,42 т.р.

Ст.отделки 5 = Ст.отделки 6 = 3 470,4т.р.* 0.2298= 797,50 т.р.

.        Используя вышеуказанные коэффициенты определим долю каждого жильца (в стоимостном и натуральном выражении) в недвижимости на праве общ. собственности.

·        Стоимость инженерно-технических коммуникаций на весь дом составляет 3 470,4т.р. (см.расчет п.7) => Ст. ИТК i =Ст. ИТК * Ki

Ст. ИТК 1 = Ст. ИТК 2 = 3 470,4т.р.*0.1018= 353,27 т.р.

Ст. ИТК 3 = Ст. ИТК 4 = 3 470,4т.р.*0.1684= 584,42 т.р.

Ст. ИТК 5 = Ст. ИТК 6 = 3 470,4т.р.* 0.2298= 797,50 т.р.

·        Стоимость крыши на весь дом составляет 1 735,2 т.р.(см. расчет п.7) =>

Ст.крыши i = Ст.крыши * Ki

Ст.крыши 1 = Ст.крыши 2 = 1 735,2 т.р.* 0.1018= 176,64 т.р.

Ст.крыши 3 = Ст.крыши 4 = 1 735,2 т.р.* 0.1684=292,21т.р.

Ст.крыши 5 = Ст.крыши 6 = 1 735,2 т.р.* 0.2298 = 398,75 т.р.

·        Стоимость фасада на весь дом составляет 1 735,2 т.р(см. расчет п.7) =>

Ст.фасада i = Ст.фасада*Ki

Ст.фасада 1 = Ст.фасада 2 = 1 735,2 т.р.* 0.1018= 176,64 т.р.

Ст.фасада 3 = Ст.фасада 4 = 1 735,2 т.р *0.1684= 292,21т.р.

Ст.фасада 5 = Ст.фасада 6 = 1 735,2 т.р *0.2298 = 398,75 т.р.

·        Стоимость градостроительной документации на весь дом составляет 2082,24(см. расчет п.7) => Ст.гр.стр.док. i = Ст.гр.стр.док. * Ki

Ст.гр.стр.док. 1 = Ст.гр.стр.док. 2 = 2082,24*0.1018= 211,97 т.р.

Ст.гр.стр.док. 3= Ст.гр.стр.док. 4 = 2082,24*0.1684= 350,65 т.р.

Ст.гр.стр.док. 5 = Ст.гр.стр.док. 6 = 2082,24*0.2298 = 478,50 т.р.

·        Стоимость благоустройства территории на весь дом составляет 1735,2 т.р. (см. расчет п.7) => Ст.благ. I = Ст.благ. * Ki

Ст.благ. 1 = Ст.благ. 2 = 1735,2*0.1018= 176,64 т.р.

Ст.благ. 3 = Ст.благ. 4 = 1735,2*0.1684= 292,21т.р.

Ст.благ. 5 = Ст.благ. 6 = 1735,2*0.2298 = 398,75 т.р.

·        Стоимость земли составляет 30 т.р. => доля каждого i-ого участника будет равна:

Ст.земли i = Ст.земли*Ki

Ст.земли 1 = Ст.земли 2 =30 000*0.1018=3,054т.р.

Ст.земли 3 = Ст.земли 4 = 30 000*0.1684=5,052т.р.

Ст.земли 5 = Ст.земли 6 = 30 000*0.2298 =6,894т.р.

·        Площадь земли, находящейся в общей собственности составляет 1800 м2 => доля каждого i-ого участника будет равна:

Sземли i = Sземли*Ki

Sземли 1 = Sземли 2 =1800*0.1018=183,24 м2

Sземли 3 = Sземли 4 = 1800*0.1684=303,12 м2

Sземли 5 = Sземли 6 = 1800*0.2298 =413,64 м2

·        Общий метраж подвала составляет Sподвала=244 (м²) =>

Sподвала 1 = Sподвала 2 = 244*0.1018=24,839 м2подвала 3 = Sподвала 4 = 244*0.1684=41,090 м2подвала 5 = Sподвала 6 = 244*0.2298 =56,071 м2

·        Подвал включает техническую комнату , общий метраж которой составляет 15,75 (м2) т.е. Sтех.комнаты=15,75 кв.м. => Sтех.комнаты i = Sтех.комнаты*Ki

Sтех.комнаты 1 = Sтех.комнаты 2 = 15,75*0.1018=1,603 м2

Sтех.комнаты 3 = Sтех.комнаты 4 = 15,75*0.1684=2,652 м2

Sтех.комнаты 5 = Sтех.комнаты 6 = 15,75*0.2298 =3,619 м2

·        Определим метраж лестничных клеток, маршей и вестибюля (находящихся во владении на праве общей собственности) для каждого i-ого жильца.

Расчет зависит от конструктивных особенностей здания, поэтому площади берутся опираясь на проект дома (см. чертеж)

Sлест. 1 = Sлест. 5 = 14,10+1,07=15,17 м2

Sлест. 2 = Sлест. 6 = 1,82+10,03+6,75+7,04+1,05=26,69 м2

Sлест. 3 = Sлест. 4 = 7,2/2=3,6 м2

·        Определим долю i-ого жильца в метраже лестничных клеток и маршей, ведущих в подвал. Sлест.подв. i = Sлест.подв.*Ki=1.5*1.2*2*Ki=3.6*Ki

Sлест.подв. 1 = Sлест.подв. 5 = 3.6*0.1018=0,367 м2

Sлест.подв. 2 = Sлест.подв. 6 = 3.6*0.1684=0,606 м2

Sлест.подв. 3 = Sлест.подв. 4 = 3.6*0.2298=0,827 м2

·        Общий метраж лестничных клеток, маршей и вестибюлей (включая ведущие в подвал) составляет

Sлест.общ. = 15.17*2+26.69*2+3.6*2+3.6=30.34+53.38+7.2+3.6=94.52 (м²)

.        Просчитаем долю i-ого жильца в метраже пешеходных тротуаров принадлежащих муниципалитету, но закрепленных за домовладельцами для их уборки (общая собственность по праву оплаты).

Общий метраж пешеходных тротуаров Sтрот. =4*50*24=296 м² =>

трот. I = Sтрот. * Kiтрот. 1 = Sтрот. 5 = 296*0.1018= 30,133 (м²)трот. 2 = Sтрот. 6 = 296*0.1684= 49,847 (м²)трот. 3 = Sтрот. 4 = 296*0.2298= 68,021 (м²)

Полученные результаты отразим в табличной форме. (Таб 1 и таб.2)

Таблица 1

Список литературы

1. Ланцов В.М., Киреева Т.М. Собственность. Казань:ЗАО «Новое знание», 2004.-215с.

. Соколов Б.Н., Экономическая теория.

. Ожегов С.И. Словарь русского языка./М.: Изд-во советская энциклопедия. 1975.-846 с.

. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю., Толковый словарь русского языка: 80 т.слов и фразилогических выражений/ Российская академия наук им.Виноградова В.В..-4-е издание;- дополненное-М:Азбуковник, 1999-740с.

. Гражданский кодекс РФ. - часть 1,2,3,4. М., 2008 г.