Права собственности на жилое помещение

Права собственности на жилое помещение

Содержание

Введение                                                                                                … 3

Глава 1.  Понятие  права собственности  на  жилое помещение         ...  8

1.1 .Собственность  на  жилое помещение.                                          …. 8

1.2 .Жилые помещения как объекты права собственности граждан………22

1.3 .Общая собственность граждан и основания ее возникновения……….32

1.4 .Осуществление  правомочий  собственником………………………… 41

Глава 2.   Иные вещные права на жилое помещение                      ….45

2.1  .Права членов  семьи собственника.                            …………………….. 46

2.2  .Права члена ЖСК до полной выплаты паевого взноса……………… 58

2.3  .Право пожизненного пользования, завещательный отказ, залог…….61

Глава 3.  Прекращение права собственности.                                  ….70

Заключение                                                                                           … 77

Библиография                                                                                       ….81

ВВЕДЕНИЕ

Жилищная сфера - одна из важнейших областей народного хозяйства, поэтому происходящие в стране экономические изменения не могли не затронуть отношения, касающиеся обеспечения граждан жильем. В основе проводимой в Российской Федерации жилищной реформы заложен поэтапный переход от выполнения государством практически всех функций, связанных с реализацией права граждан на жилище (финансирование и строительство жилья, его распределение и использование и др.), что характерно для административно-командной экономики, к формированию рыночных отношений в жилищной сфере. Изменился принцип обеспечения граждан жильем - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет средств государственного бюджета, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально незащищенных слоев населения. Такой подход базируется на нормах действующей Конституции РФ, в частности ее ст. 40, закрепляющей право граждан на жилище в новых социально-экономических условиях.

В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.

       Актуальность основных вопросов темы данной работы  обусловлена тем,  что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом  по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях. Ранее в этой области было немало ограничений. Прежний закон (Гражданский кодекс РСФСР) регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 м2 жилой площади.

Теперь в законодательстве о праве собственности на жилые помещения произошли радикальные изменения. Закон РФ от 14 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений.

          По Гражданскому кодексу РФ субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.

Актуальность  рассматриваемых вопросов в настоящее время возрастает, так как действующий Жилищный кодекс РСФСР в настоящее время уже не в состоянии регулировать сложившиеся жилищные отношения. Их преобразование началось с принятия в 1990 году Закона "О собственности в РСФСР", основные положения которого закреплены и развиты в Гражданском кодексе РФ, в связи с чем сам Закон признан утратившим силу.

Количество граждан - собственников жилья значительно увеличилось с принятием в 1991 году Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и особенно после внесения в него в 1992 году изменений и дополнений, устанавливающих бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст.288 ГК РФ собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.

          Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической неосведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться своим жильем или приобрести его. Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жилищного сектора, который происходит главным образом за счет приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым малоимущие вынуждены расставаться из-за возрастающей дороговизны его содержания, находя себе более дешевое пристанище.

     Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди боятся в него вступать, рискуя быть обкраденными.      

        Теоретическая и практическая  значимость рассмотренных в работе вопросов заключается в необходимости анализа проблем,  возникающих в сфере отношений собственности на жилые помещения. Жилищный  кодекс РСФСР с многочисленными изменениями и дополнениями  устарел и действует не более чем на 70 %[1].   Эффективность   действия законодательства в этой сфере  в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и порой создает препятствия для развития предпринимательства.

      Рассматривая проблемы  субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений (жилых домов, квартир, а также изолированных комнат в домах или квартирах), следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих этих участников оборота, так и других лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. В то же время особенности правового положения таких других лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос - носителем какого права по отношению к жилищу соответствующее лицо является.

       В  данной работе рассмотрены такие спорные вопросы, как  право собственности на жилое помещение  супругов после расторжения  брака,  компенсация  за изымаемое у собственника жилое помещение ( правовые  проблемы реконструкции г.Москвы, сноса  пятиэтажных домов) и др.

       Цель работы – рассмотреть и проанализировать особенности  правового регулирования  отношений собственности на жилые помещения.

       Задачи работы:

- рассмотреть понятие собственности  на  жилое помещение;

- дать характеристику жилым помещениям как объектам права собственности граждан;

- проанализировать положения законодательства, регулирующие общую собственность граждан, а также  рассмотреть  основания ее возникновения;

- охарактеризовать осуществление  правомочий  собственником;

- рассмотреть права членов  семьи собственника; права члена ЖСК до полной выплаты паевого взноса, а также право пожизненного пользования, завещательный отказ, залог.

     Большое значение для изучения основных вопросов рассматриваемой  проблемы имеют работы таких авторов, как Г.Аванесова, В.А.Белов,  М.И.Брагинский, В.Витрянский,   Р.Ф. Галиева, Б.М.Гонгало,  Ю.Г.Жариков, Л.А.Новоселова,  О.Свириденко, Е.А.Суханов, и др. Особенности  залога недвижимости (ипотеки) рассматриваются в своих работах  С.А.Головцовой, В.С.Ема, М.Орлова, О.Плешановой,  Е.С.Роговой, З.Цыбуленко и др[2].

      В работе использованы материалы судебной практики, а также  опыт правового регулирования рассматриваемой сферы в зарубежных странах.

Глава 1.  Понятие  права собственности  на  жилое помещение.

1.1.Собственность  на  жилое помещение.

Институт права собственности (право собственности в объективном смысле) является комплексным (многоотраслевым), объединяющим нормы различных отраслей права, в том числе конституционного, гражданского, административного, уголовного. Указанный институт охватывает совокупность норм, которые устанавливают общие принципы принадлежности имущества определенным лицам, регулируют и защищают принадлежность материальных благ конкретным лицам.

       Традиционно в качестве ядра этого комплексного института рассматривают нормы гражданского права. Основания для такого подхода состоят в том, что проблемы права собственности наиболее полно и глубоко разработаны в цивилистике; в силу этого взгляды цивилистов во многом определяют подходы к формированию соответствующих правовых конструкций в рамках других отраслей права, в том числе и конституционного. Это "давление" цивилистических воззрений, классических подходов и теорий, складывавшихся на протяжении веков, на формирование конституционного права в вопросах, связанных с гарантиями экономических прав и свобод, в том числе права частной собственности, в целом закономерно и оправданно.

    Право собственности, как правило, рассматривается в цивилистике как абсолютное право, при этом как право вещное, право, оформляющее и закрепляющее принадлежность определенному лицу вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота). Так, например, В.А. Дозорцев прямо указывает, что "объектом права собственности могут быть только материальные вещи, ограниченные в пространстве"; "объектами субъективного права собственности могут быть только индивидуально определенные вещи"[3].

Понятия собственности, права собственности, имущества используются в Конституции РФ, но не раскрываются. Определение их содержания, как правило, производится с позиций традиционного цивилистического подхода. С этой точки зрения анализ положений ст.35 Конституции РФ нередко приводит к выводам о том, что часть вторая указанной статьи говорит о праве иметь имущество в собственности, но она не означает, что такое право распространяется на любое имущество. Речь в данной статье идет только об имуществе, которое может быть объектом вещных прав (о вещах). Часть третья, запрещающая изъятие имущества иначе, как по решению суда, и устанавливающая обязанность выплаты предварительного и равноценного возмещения при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд, говорит о всяком имуществе, обо всех материальных ценностях, включая как вещи, так и обязательные права[4].

        Таким образом, право собственности  является  основополагающим  в  числе прочих вещных прав.  Другие права носят производный  от  этого права  характер,  и их владельцы имеют другое правовое основание, чем собственник.

Известно, что, начиная с римского частного права, существовали "широкое" и "узкое" понятия вещи. Первая конструкция подразумевала под вещами не только материальные вещи, но и имущественные права. Вторая - только предметы материального мира, существующие как физические тела.

Вещное право отличается от обязательственного в первую очередь своим предметом, поскольку не может регулировать действия должника. Обязательственное право в этом смысле сложнее, ибо в его конструкции между кредитором и собственно вещью стоит фигура еще одного субъекта - должника. В вещном же праве между субъектом и предметом (вещью) нет никого. Это право непосредственно и реально. Еще его называют безусловным, поскольку оно действительно не обусловливается совершением каких-либо действий другими лицами.

Так, собственник занимает свою квартиру, не спрашивая согласия на это кого-либо, ему никто не может запретить это сделать. Наниматель же вселяется в квартиру наймодателя только по воле последнего и никак не вопреки его желанию. Не захотел наймодатель пустить нанимателя, даже если уже заключен договор, - необходимо на него воздействовать, требовать реального исполнения обязательства. В этом случае на пути нанимателя к желанной жилплощади будет стоять много препятствий, главное из которых - воля контрагента.

Вторым признаком вещного права является его содержание. Если обязательственное право регулирует связь лиц - кредитора и должника, содержанием которой являются права и обязанности, то право вещное закрепляет связь субъекта права с вещью.

По поводу того, что именно закрепляет вещное право - отношение к вещи или отношения лиц по поводу вещи - в правовой науке велись долгие дискуссии. Марксизм однозначно отвергал саму возможность закрепления гражданским правом, в частности правом собственности, отношения человека к вещи. В цивилистике было немало сторонников именно такого подхода. Если есть только субъект и вещи, например, человек, занимающий весь земной шар, рассуждал дореволюционный цивилист Ю.С. Гамбаров, не возникнет никаких вещных прав, поскольку этому человеку не от кого будет защищаться[5]. Существо вещного права этот ученый видел в защите от нарушений, а если сами нарушения невозможны, отпадает надобность в самом субъективном праве.

С этим взглядом не соглашалось большинство цивилистов[6] дореволюционного периода, которые видели существо вещного права в господстве субъекта над вещью. По их мнению, содержание вещного права составляют возможности субъекта права по отношению к принадлежащей ему вещи. Эти возможности могут быть и совсем небольшими (в частности, субъект сервитутного права наделяется правом прохода или проезда через соседний земельный участок, и только этим ограничивается содержание сервитутного права как права вещного), и очень широкими. Так, собственник, согласно ст.209 ГК РФ, может совершать в отношении своего имущества любые действия. Но собственник ограничивается в своей власти над вещью законом в интересах всего общества и соседей (в той же статье ГК РФ говорится о том, что действия собственника не должны нарушать права и интересы других лиц).

       Затронув вопрос охраны прав,  можно сформулировать третий признак вещного права - всеобщий характер защиты. Иногда его называют абсолютным, имея в виду, что вещное право является правом абсолютным, т. е. закрепляющим связь обладателя со всяким и каждым, обязанным воздерживаться от нарушений этого права. Однако в наличии таких связей со "всяким и каждым, обязанным воздерживаться от нарушений", можно усомниться. Гражданско-правовой механизм регулирования должен с особой тщательностью прописывать способы охраны вещных прав. И этот механизм не будет исчерпываться только виндикационным и негаторными исками, появившимися еще в период расцвета римского частного права[7].

Обратимся непосредственно к вопросу о  правовом регулировании  отношений собственности в жилищной сфере.

В соответствии со ст. 288  ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

 Под жилым помещением в ст.288 ГК РФ  понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Незавершенное строительство жилого дома к объектам недвижимости законом не отнесено.

В соответствии  со ст.  6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[8], недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество. Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст.131, 219 ГК РФ).

Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст.222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем новое законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст.222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан[9].

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить "из одной формы собственности в другую", т.е. были сняты всякие препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним гражданским законодательством. Ранее, например, государственное имущество, как правило, не могло перейти в частные руки.

Собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством (абсолютного права не бывает). Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования жилых помещений содержит ст. 7 ЖК, а ст. 19 Закона об основах федеральной жилищной политики не допускает продажу заселенных квартир без согласия проживающих в них граждан.

 В ч. 3  ст. 6 указанного Закона провозглашен принцип, который характерен для частной формы собственности (любого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц) в рыночных отношениях и который распространен Законом на недвижимость в жилищной сфере: право частной собственности не должно ограничиваться. Таким образом этот основополагающий принцип был закреплен в жилищной сфере.

До принятия  действующих  законодательных актов, регулирующих отношения  собственности в жилищной сфере наличие у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры) (ст. 106 ГК РСФСР); регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) - он не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Ст. 107 ГК РСФСР устанавливала: если в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 108 ГК РСФСР).

Законодательные акты, принятые в 90-х годах, и ГК РФ, устанавливая право частной собственности на недвижимость, в том числе в жилищной сфере, сняли всякие ограничения на количество, размеры и стоимость жилых домов и квартир, которые могут находиться в собственности юридических или физических лиц.

 По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека и др. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.

Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. В соответствии со ст. 25 ЖК государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В настоящее время, как указывалось выше, действует Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16  Федерального закона  о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию одной стороны, заявление о государственной регистрации прав подает одна из сторон договора или сделки.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Рассматривая общие положения права собственности на жилое помещение хотелось бы отметить, что основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.

Прежде всего, следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития жилищной сферы, степень активности которой в разных странах неодинакова. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Принято различать активную и пассивную государственную жилищную политику, различие которых заключается в методах воздействия на развитие жилищной сферы со стороны государства. Пассивная жилищная политика предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы. Активная жилищная политика означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне сугубо рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья. При этом западные специалисты отмечают общую тенденцию для европейских стран (включая и Швецию с ее сильной социальной политикой) к ослаблению государственной поддержки жилищной сферы, что проявляется в следующих процессах:

сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства;

приватизация государственной собственности;

прекращение государственной поддержки производителей и переход к поддержке потребителей в жилищной сфере.

Во всех странах разработкой основных принципов жилищной политики занимаются центральные правительства, но ключевые позиции в ее проведении занимают местные органы власти, а также различные ассоциации арендодателей и арендаторов жилья. Правовое пространство развития жилищной сферы постоянно совершенствуется, жилищная политика своевременно реагирует на изменяющиеся условия и растущие потребности населения.

С точки зрения Н.В.Васильевой[11], в жилищной сфере развитых стран можно выделить три типа действующих участников: общественный, частный и так называемый добровольный сектор. Общественный сектор представлен государственными и муниципальными органами власти, основная функция этого сектора заключается в обеспечении социальной стабильности общества в процессе потребления жилищных благ. Потенциал частного сектора, представленного различными частными коммерческими предприятиями и организациями, используется в процессе создания жилищных благ. Добровольный сектор включает различные некоммерческие организации, основным направлением деятельности которых является предоставление жилья приемлемого качества за невысокую плату.

       Мотивация и интересы перечисленных участников жилищных отношений не только различны, но и зачастую противоречивы. Понимание этих различий и обеспечение их относительного равновесия составляет важную часть жилищной политики государства. Интересы частных коммерческих предприятий выражаются в стремлении к получению прибыли, что объективно предопределено их правовым и экономическим статусом. Поэтому бытующее достаточно часто мнение, что в такой социально важной сфере, как жилищная, частные коммерческие организации будут руководствоваться социальными мотивами, ошибочно. Частные предприятия олицетворяют "чисто рыночную" составляющую жилищной сферы. Особое, промежуточное между "рыночным" и "социальным", т.е.между частным и общественным, положение занимает добровольный сектор - жилищные ассоциации и кооперативы, история существования которых насчитывает более ста лет. Иногда такие организации достигают огромных размеров и функционируют по модели, напоминающей коммерческую, однако номинально они действуют на бесприбыльной (некоммерческой) основе и их цель - предоставление недорогого и качественного жилья. По целевым функциям добровольный сектор сопоставим с общественным, однако между ними есть принципиальные различия. В отличие от органов власти, представляющих общественный сектор, и формируемых в соответствии с законодательством страны, создание добровольных организаций не вытекает из каких либо законов, т.е.является не обязательным, а инициативным. Местные власти оказывают поддержку добровольному сектору: предоставляют участки под застройку за низкую плату или бесплатно, оказывают техническое содействие в виде консультаций, методической помощи. Финансируется добровольный сектор за счет государственных субсидий и коммерческих кредитов, часто предоставляемых под государственные гарантии. Жилищные ассоциации и кооперативы инициируют строительство жилых домов, которое выполняют частные подрядчики. Управление этими домами осуществляют впоследствии сами жилищные ассоциации. К примеру, правительством Великобритании добровольный сектор рассматривается как основной источник социального (доступного по цене) жилья.

Таким образом, рассмотрены особенности прав собственности на жилые помещения, их правовой режим в гражданском праве, законодательство, регулирующее эти права. На примерах других стран был проведен сравнительный анализ прав собственности граждан на жилые помещения.

1.2. Жилые помещения как объекты права собственности граждан.

Необходимо отметить, что понятие "помещение" законодатель использует двояко. Во-первых, как обобщающее, рассматривая дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений (ст.673 ГК РФ); во-вторых, под помещением понимается часть, единица дома или квартиры (ст.46 ЖК РСФСР). В настоящей работе используется первое понятие помещения.

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием "постоянное проживание". Интерес представляет эволюция этой связи. ЖК РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т.е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.1), ГК РФ (ст.673) жилыми считают помещения, пригодные для постоянного проживания. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г., объектом государственного учета являются жилые помещения, пригодные для проживания.

Так, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст.92 ЖК РСФСР[12].

Не все авторы согласны с решением  Верховного Суда РФ.  Так,  И.Кузьмина[13] считает, что щитовой сборно-разборный дом, являясь мобильным зданием, относится к домам непостоянного типа, это блок-контейнер, предназначенный для временного проживания. Таким образом, жилым помещением был признан объект, не относящийся к недвижимости. А то обстоятельство, что "дом использовался именно как жилой", не имеет юридического значения. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан. Представляется, что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан. Признанное вне установленной процедуры жилым, это помещение может быть предметом новых договоров жилищного найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен. В этой связи, признав щитовой сборно-разборный дом жилым помещением, суд не обосновал недопустимость предоставления такого же дома взамен снесенного. Не исключено, что предоставленный истцу дом так же, как и снесенный, пригоден для проживания и использовался ранее в таких целях. В таком случае только отсутствие благоустроенности могло послужить законным основанием для удовлетворения требований истца.

Представляется, что подобная судебная практика в основе своей имеет систему двойного стандарта в определении критериев жилого помещения. Один стандарт - для защиты прав выселяемых лиц, ибо выселение только из жилых помещений требует соблюдения специальных гарантий жилищных прав и интересов выселяемых. Для этого случая спорное помещение признают жилым. И другой - для определения того, что должно быть предоставлено взамен. Помещения с таким же набором свойств вдруг перестают восприниматься как жилые. Выход из этой ситуации видится в единообразном понимании критерия жилых помещений во всех правоотношениях, где это имеет значение. При его определении законодатель должен возвратиться к такому объективному и бесспорному их признаку, как предназначенность помещения. Жилыми следует считать помещения, предназначенные для постоянного проживания.

Интересно  отметить, что  в соответствии со ст.  11 Проекта Жилищного кодекса города Москвы  «Целевое назначение жилища»: 1. Жилище предназначено для проживания граждан. 2. Под жилищем понимается жилой дом, жилое помещение (часть дома, квартира, комната), предназначенное и пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям города Москвы, отвечающее санитарным, техническим нормам и требованиям. 3. Запрещается использовать для проживания граждан жилой дом, жилое помещение, не отвечающие санитарным, техническим нормам и требованиям. 4. Допускается использование жилых домов, жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. 5. Размещение в жилых домах, жилых помещениях предприятий непромышленного характера, учреждений, организаций допускается только после перевода таких помещений в нежилое в порядке, определяемом Правительством Москвы. 6. Запрещается размещение в жилых домах, жилых помещениях промышленных производств»[14].

         Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т.е. круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений (в частности, СНиП 2.08.01 - 89 "Жилые здания"). В них содержатся санитарно-гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни.

К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом. 

Из этого перечня следует выделить единую, цельную, но делимую вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный). Остальные объекты - лишь части его (комната, квартира), составляющие единое целое. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан[15]. Жилой дом - одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав (гл.6, подраздел 3), имеющего многофункциональное назначение (производственное, административное и. т.п.) и соответственно разные потребительские свойства. Жилой дом наделен, как разновидность родового понятия "здание", общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим санитарным, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в том числе от дач, даже имеющих фундаментальную строительную конструкцию.

Несмотря на   рассмотренный выше судебный прецедент, авторы высказывают точку зрения, согласно с  которой строения, хотя и поставленные на землю и используемые для проживания, но фундаментально не укрепленные в земле, относятся к движимым вещам (сборно-разборные строения, бытовки, балки, летние садовые домики) и не могут быть жилыми домами, равно как и любое нетрадиционное жилье, связанное с национальными, местными особенностями быта коренного населения (кочевые народности районов Крайнего Севера и т.п.)[16].

Самовольно построенный жилой дом не становится объектом права собственности застройщика, хотя и может быть местом пребывания.

Функциональное назначение жилого дома, вводимого в эксплуатацию в результате завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта определяется по исполнительной проектной документации (надлежаще утвержденной).

 Необходимо отметить, что обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан ГК РФ выбрано понятие "жилое помещение" вообще, а не жилой дом. Не все названные выше конкретные объекты названы в настоящей главе, а лишь - квартира, жилой дом и многоквартирный жилой дом. Жилая комната вообще не упоминается. Выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки применительно к объектам права собственности.

Признание многоквартирного жилого дома в качестве одной из разновидностей жилого помещения некорректно, так как такого рода жилой дом слагается из жилых помещений, которые принадлежат не менее чем двум собственникам. Определять одинаково и часть, и целое необоснованно. Понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит трудноразрешимые проблемы в применении конституционного права на неприкосновенность жилища (ст.25 Конституции).

Признание одноквартирного жилого дома в этом качестве оправданно, но имеет отрицательные последствия в правоприменительной практике: квартиронанимателю, приватизирующему занимаемую квартиру в одноквартирном доме государственного или муниципального жилищного фонда, оформляется по договору передачи в собственность жилое помещение в нем, а не одноквартирный жилой дом, что нарушает его права и интересы в гражданском обороте.

Части (комната, квартира) целого (квартиры, жилого дома) не утрачивают функционального назначения и потребительских свойств целого; они представляют целое в уменьшенном виде. Части целого могут принадлежать разным субъектам на праве собственности (вещного права), а общее имущество (коммунальная квартира, многоквартирный дом) образует общее имущество этих субъектов (граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования).

Изолированная комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры или дома, - последняя самостоятельная ячейка жилого помещения, деление которой возможно лишь на ряд самостоятельных комнат, сохраняющих и воспроизводящих функциональное назначение и потребительские свойства жилого дома как целого.

В ст. 5 ЖК указаны четыре вида жилищного фонда: государственный жилищный фонд - (на момент принятия ЖК в июне 1983 г.) государственное имущество, в том числе жилищный фонд, было неделимым и принадлежало одному собственнику - государству, и только позднее - в 1991 г. - оно было разграничено на объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований (городов, поселков и других поселений); общественный жилищный фонд, который состоял из жилых домов (жилых помещений) колхозов и других кооперативных организаций, профсоюзных и иных общественных организаций (по своему правовому положению в доперестроечное время правовое положение общественного жилищного фонда было равнозначно государственному жилищному фонду, поскольку имущество кооперативных и общественных организаций относилось к социалистической форме собственности и, следовательно, не принадлежало каким-то конкретным лицам (в отличие от правового положения имущества общественных объединений, которое в настоящее время в соответствии с ГК РФ находится в частной собственности этих объединений (юридических лиц)); фонд жилищно-строительных кооперативов был выделен в качестве самостоятельного, однако по своей природе имущество этих организаций (жилые дома, квартиры) относилось к кооперативной собственности, т.е. к собственности кооператива (объединения членов ЖСК), при этом члены ЖСК, в том числе выплатившие полностью пай за квартиру, не являлись собственниками занимаемых квартир.

Все три перечисленных вида жилищного фонда объединялись (в статистической отчетности) в один жилищный фонд, в который включался жилищный фонд всех организаций. Он назывался обобществленный жилищный фонд. В него не входил, как следует из сказанного выше, четвертый фонд - индивидуальный жилищный фонд (жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан); в тот период имущество, находящееся в собственности граждан, к частной собственности не относилось, да и само понятие "частная собственность" в законодательстве не употреблялось и имело нарицательное значение.

В настоящее время на основании ст.8 Конституции РФ и ст. 212-215 ГК РФ, согласно которым в Российской Федерации признаются три формы собственности: частная, государственная и муниципальная, жилищный фонд также следует подразделять на три вида; при этом частный и государственный жилищные фонды в свою очередь должны подразделяться на два подвида.

Итак, согласно гражданскому законодательству жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд:

а) фонд, находящийся в собственности граждан;

б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд:

а) фонд, находящийся в федеральной собственности;

б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ;

3) муниципальный жилищный фонд.

       Частный жилищный фонд:

       а) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;

б) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

 Государственный жилищный фонд:

а) находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;

б) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.

 Муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют в своем составе по два подвида.

 Правильная классификация жилищного фонда имеет принципиальное значение с точки зрения использования каждого его вида.

       Так, в частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются жилищным фондом (жилыми помещениями) сами собственники на основании соответствующих статей ГК РФ (см. ст. 209, 212-215, 288, 289 и др.).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что жилое помещение – это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания.      

            1.3. Общая собственность граждан и основания ее возникновения

Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения. Согласно ст.244 ГК общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой.

Общая собственность в виде совместной наступает только в случаях, специально оговоренных в законе. Существование общей совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. По действующему законодательству совместная собственность может возникнуть при приватизации жилья, приобретении жилья супругами и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Во всех других ситуациях собственность возникает как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер ее в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Распоряжение жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности, производится по соглашению всех ее участников, но при этом каждый из них вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При недостижении соглашения спор разрешается в судебном порядке. Доли участников собственности могут быть признаны равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников (ст.254 ГК).

При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре (что не редкость при разделе жилых помещений между собственниками), закон допускает возможность денежной или иной компенсации. Выплата остальными собственниками компенсации одному из участников вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если установленная доля собственника незначительна или не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пп.4, 5 ст.252 ГК).

Статьей 256 ГК  РФ устанавливается особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.

Но если в период брака в отношении собственного имущества одного из супругов (квартиры, жилого дома) за счет их общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.), оно может быть признано совместной собственностью супругов (ст.256 ГК, ст.37 Семейного кодекса РФ).

По смыслу ст.253 ГК РФ распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди них достигнута договоренность. Это означало бы, что один из супругов без ведома другого мог бы продать общее жилое помещение или произвести иное отчуждение, хотя на самом деле договоренности могло и не быть.

Ясность в этот вопрос внес Семейный кодекс РФ, где установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности - доля, а не конкретная комната. Эту долю, которая выражается арифметически - 1/2, 1/4, 1/6 и т. п., еще называют "идеальной". Она может не совпадать с размером жилой площади, которой реально пользуется собственник. Статья 245 ГК устанавливает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в общем имуществе.

Наиболее распространен случай, когда квартира приватизируется в равных долях, а при распаде семьи фактическое пользование комнатами оказывается несоразмерным "идеальным долям". Вот типичный пример. Муж и жена приватизировали двухкомнатную квартиру в долевую собственность. Комнаты имеют площадь 24 и 16 м2.

Так, после развода возник вопрос: на какую долю может претендовать каждый из участников общей долевой собственности? Муж сослался на то, что он пользовался маленькой комнатой, а приватизировано жилье в равных долях. В этом случае с помощью имущественных компенсаций можно произвести перераспределение идеальных долей и заключить нотариально удостоверенный договор. Исходя из реально сложившегося порядка пользования квартирой, за бывшей женой закрепляется 60/100 долей квартиры (комната 24 м2), за бывшем мужем - 40/100 долей (комната 16 м2).

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст.247 ГК РФ). Распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется ее участниками по общему соглашению. При возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. При отказе от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или неприобретении доли в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.250 ГК РФ).

Явная аналогия с правом общей долевой собственности, где доли могут принадлежать как частным, так и публичным собственникам, прослеживается  у кондоминиума, если  рассматривать товарищество собственников жилья как форму собственности.

Но, как отмечают  авторы[17], исходя из буквального содержания п.1 ст.212 ГК РФ допустить признание кондоминиума особой формой собственности в России вряд ли возможно. И в российской Конституции, и в ст.212 ГК, которая воспроизводит соответствующую конституционную норму, заложено деление права собственности на различные формы по субъектному принципу. В рамках данной схемы кондоминиум вполне вписывается в конструкцию частной формы собственности. Кондоминиум несет, в основном, экономическую нагрузку, что дает представление о совокупности недвижимых вещей, объединенных единым функциональным назначением.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 24 мая 1996 г. "О товариществах собственников жилья" кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Типичным примером кондоминиума является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.

Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании.

Имущественный комплекс в кондоминиуме состоит из помещений и общего имущества. Общим имуществом в кондоминиуме, согласно ст. 7 Закона, являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Данное определение представляется не вполне удачным. Ведь общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания не домовладельцев, а помещений, т.е. обеспечения возможности их использования. Благодаря этой функциональной связи и образуется единый имущественный комплекс. Общее имущество служит не только домовладельцам, но и любым лицам, пользующимся помещениями в кондоминиуме.

Кроме того, буквальное понимание текста закона означало бы, что при переходе к одному лицу права собственности на все помещения, расположенные в одном из подъездов дома, лестницы и межквартирные лестничные клетки должны выпасть из состава общего имущества в кондоминиуме, поскольку они стали бы предназначаться для обслуживания только одного домовладельца.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 Закона). Так как существование прав на общее имущество в кондоминиуме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в кондоминиуме помещение, право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме существенно отличается от классического права общей собственности, предусмотренного нормами гл. 16 ГК. Отличие состоит в том, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона). Запрет на отчуждение или иное распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме отражает существующую фактическую невозможность самостоятельного использования общего имущества.

Невозможность отчуждения доли означает отсутствие у участников долевой собственности права преимущественной покупки доли и возможности ее выдела. Какие же правомочия собственника определяются его долей? Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Общее имущество в кондоминиуме не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности. Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме.

      Обратимся к зарубежному опыту[18]. Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем - кондоминиума - привнесена в российскую практику в несколько измененном виде. Понятие condominium известно в юридической практике со времен Древнего Рима и означает совместное владение чем-либо, оно не относится к конкретному предмету или объекту, а представляет собой юридическое понятие, т.е.право общей собственности или сособственности. В своем развитии понятие совместного владения жильем прошло несколько исторических этапов. Первый из них связывается с возникновением идеи кондоминиумов во времена Римской империи, когда более 2 000 лет назад римский сенат принял закон о кондоминиуме, разрешавший гражданам Рима владеть отдельной жилой единицей в многонаселенных строениях. Второй этап относится к Средневековью и возрождению идеи кондоминиума в Западной Европе. Это было вызвано необходимостью защиты городов от нападений. Город окружался защитными стенами, что ограничивало пространство для размещения жилищ и привело к необходимости строительства жилья на несколько семей. Правоотношения между такими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом в доме. Третий, современный этап относится к началу ХХ в. и характеризуется широким распространением кондоминиумов в Европе и проникновением этой концепции на Американский континент, где первой кондоминиумы в практику внедрила Бразилия. В США правовой статус кондоминиумов определен законодательными актами, первый из которых был принят в 1962 г. К 1968 г. правовое поле для деятельности кондоминиумов распространилось на все штаты.

Популярность кондоминиумов за рубежом обусловлена следующими причинами:

доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности;

владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома;

расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах;

возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам;

отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы.

Состав жильцов кондоминиума обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления кондоминиумом. К примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди и т.д.

В российском законодательстве понятие "кондоминиум" имеет несколько иное, отличное от принятого за рубежом, содержание. Кондоминиумом именуется комплекс недвижимого имущества - жилое здание и участок, на котором оно расположено. При этом отличие кондоминиума от других объектов жилой недвижимости заключается в правовом режиме его использования, предусматривающем частную, государственную или муниципальную собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общую долевую собственность на дом и участок. В России процесс создания кондоминиумов начался в 1993 г. и явился закономерным продолжением политики приватизации жилья и реформирования жилищной сферы. В результате приватизации в настоящее время значительная часть многоквартирных домов в городах представляет собой де-факто кондоминиум, потому что при приватизации хотя бы одной квартиры в доме возникает несколько собственников на дом в целом (как минимум - два: частное лицо и муниципалитет). Существование кондоминиума де-юре возникает с момента его государственной регистрации.

Однако проблемы использования позитивной зарубежной модели совместного владения и управления жильем, каковой является кондоминиум, в России обусловлены не столько различиями правового характера, сколько самими принципами их организации. Создание кондоминиумов в существующей застройке, где большинство домов требуют больших затрат на ремонт и представляет собой достаточно разнородный по демографическому, социальному и экономическому положению жильцов социум, приводит к серьезным конфликтам в процессе управления такими домами. Поэтому более перспективным направлением видится создание кондоминиумов в новой застройке, когда дом заселяется на условиях совместного владения им и будущие жильцы заранее готовы к этому.

        Развитию совместного владения жильем на основе кондоминиумов должно сопутствовать развитие рынка профессиональных услуг по управлению объектами недвижимости в жилищной сфере. В настоящее время в большинстве городов России граждане, проживающие в кондоминиумах, ограничены в выборе управляющего их домом, поэтому активно продвигается идея самоуправления путем создания товарищества собственников жилья. Однако создание ТСЖ должно осуществляться на добровольной основе, что требует согласования интересов всех жильцов, на практике достигаемое с немалым трудом. Жильцы кондоминиума зачастую некомпетентны в вопросах управления недвижимостью либо не стремятся заниматься не свойственной им деятельностью, что затрудняет самоуправление.

Итак, подведем итог. Общая собственность на имущество может возникнуть независимо от того, отнесено ли оно к неделимому имуществу, к имуществу, не подлежащему разделу в силу закона, или к делимому. Если имущество относится к такому, которое нельзя разделить, не изменив его назначения, либо не подлежит разделу в силу закона, то общая собственность на него возникает вследствие присущих имуществу функциональных качеств или его правового режима. Если же имущество относится к делимому, то общая собственность на него возникает лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены. Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности

Так, общая долевая собственность на имущество в кондоминиуме возникает в силу закона, а на имущество, нажитое супругами в период брака, - в силу заключенного между ними брачного договора.  

1.4. Осуществление правомочий собственником

Согласно ст.209 ГК РФ  право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Владение означает реальное обладание жильем.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст.288 ГК).

Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом.

Каждый вид вещного права характеризуется своим объемом, своей совокупностью правомочий по отношению к вещи. Набор возможностей у обладателей вещных прав отличается, причем существенно. Так, собственник имеет всю совокупность прав. Согласно п.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения. У субъекта права оперативного управления право распоряжения в отношении имущества, приобретенного по смете, практически отсутствует (п.1 ст.298 ГК РФ). у субъекта права хозяйственного ведения распорядительные функции реально отсутствуют в отношении недвижимого имущества (п.2 ст.295 ГК РФ). Обладатель сервитута вообще не может распоряжаться чужим имуществом, его возможности (в положительных сервитутах) ограничиваются пользованием.

Итак, содержание вещного права составляют возможности субъекта в отношении вещей. Максимальные возможности связываются с властью над вещью, которая характеризует право собственности. Власть над вещью или полное господство (абсолютно полным оно быть не может, так как развитие права характеризуется ростом системы ограничений права собственности) простирается на вещи, которые мы называем своими. Собственник относится к вещи как к своей, а гражданское право закрепляет это отношение, эту принадлежность.

Обладатели других вещных прав также имеют отношение к вещам, они тоже господствуют, но возможности их господства распространяются на чужие вещи. Эти возможности им дает закон и охраняет их от посягательств так же, как и право собственности.

Что касается  права пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи, то оно  возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения. Это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, отношений, связанных с объектом права собственности, - собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих их права пользования жилой площадью. Хотя это право не названо п.1 ст.216  ГК РФ в числе других вещных прав наряду с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер. Перечень вещных прав, содержащийся в ст.216 ГК РФ, не является закрытым, исчерпывающим.

 Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с другими собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья.  Члены этого товарищества продолжают осуществлять правомочие собственников помещений, находящихся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности в соответствии с нормами гражданского права. Товарищество собственников жилья в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать лишь цели использования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности его членов, и только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других членов товарищества (ст.42 Закона о товариществах собственников жилья).

Согласно ст.19 ГК гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности собственника жилья только под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поскольку наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, согласно ст.20 ГК указание места жительства гражданина является обязательным условием любых документов, подтверждающих право собственности на жилье (договоры купли-продажи, дарения, мены, залога и др.). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете (пропиской) гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

 Гражданин - собственник жилья может вступать в любые, не противоречащие закону отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением принадлежащего ему жилого помещения. Это относится ко всем видам сделок, которые производятся на рынке жилья.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перевода такого помещения в нежилое.

Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст.209 ГК).

В этой связи типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства.

Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц?

Прежде всего, ответственность за надлежащее использование жилого помещения несет собственник этого помещениями. И если он сдал свою квартиру внаем, он и несет ответственность за использование ее по назначению и все требования (через административные органы) следует предъявлять к нему.

Таким образом, все правомочия реализуются собственником по своему усмотрению, и пределы поставлены только в том, что это усмотрение собственника, его действия не должны находиться в прямом противоречии с законодательством, не должны быть запрещены законом. Собственность рассматривается как абсолютное право, но оно не должно нарушать законные права и интересы других лиц.

 2.   Иные вещные права на жилое помещение

Рассмотрев понятие права собственности на жилые помещения, необходимо отметить, что у граждан в отношении вышеуказанных объектов могут возникать и другие вещные права, анализу которых посвящается глава вторая данной работы.

Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

Из этого определения вещного права не следует, будто вещное право сводится к тому, что закрепляет отношение лица к вещи. Если бы так обстояло дело, то вещное право на роль права вообще не могло бы претендовать. Различие вещных и обязательственных прав состоит в том, что в области вещных прав решающее значение для удовлетворения интересов управомоченного имеют его собственные действия, в то время как в области обязательственных прав удовлетворение интересов управомоченного происходит прежде всего в результате действий обязанного лица.

В юридической науке существует самый различный набор признаков, присущих вещным правам, да и содержание этих признаков раскрываются по-разному. Во многом это объясняется разногласием в определении круга вещных прав: иногда этот круг определяют чрезмерно широко, в других случаях слишком узко.

Хотелось бы выделить ряд отличительных признаков вещных прав по российскому законодательству:

1) круг вещных прав, в отличие от обязательственных, исчерпывающим образом назван самим законом (ст.ст. 209, 216 ГК). Лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Напротив, участник обязательственных отношений может согласно ст. 8 ГК вступать в сделки как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Помимо права собственности и прав, перечисленных в ст. 216 ГК, к вещным относятся также право залога (ст. 334 ГК); права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа.

2) вещное право, в отличие от обязательственного, имеет абсолютный характер защиты. Это означает то, что вещные права лица, не являющегося собственником, но имеющий право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, пользуется против третьих лиц той же защитой, что и собственник. Защита предоставляется ему и против самого собственника.

3) наличие у владельца вещного права правомочия следования. Этот признак сводится к тому, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество. Иными словами, право следует за вещью, как бы обременяя его, а не за его собственником. Так, залог сохраняется при переходе права на заложенное имущество к другому лицу (ст.353 ГК). Завещательный отказ, предметом которого является предоставление третьему лицу права пользования наследственным имуществом, является обременением имущества.

При рассмотрении отдельных вещных прав на жилые помещения, автор попытается проанализировать, как вышеуказанные признаки проявляются при реализации того или иного права.

2.1 .Права членов  семьи собственника.

     В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со статьей 292 ГК члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

      Гражданский кодекс РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имеют некоторое законодательное обоснование в части 2 статьи 127 Жилищного кодекса РСФСР, пошел далее, предусмотрев в пункте 2 статьи 292 норму, которая, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии. Речь идет о норме, согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В этом случае члены семьи бывшего собственника жилого помещения, если они того пожелают, продолжают самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением. Это свидетельствует об установлении для членов семьи собственника жилого помещения абсолютного вещного права, которому соответствует обязанность других лиц не препятствовать им в осуществлении своих прав. В пункте 3 статьи 292 ГК прямо указывается на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц, либо собственника жилого помещения, пользователи могут требовать устранения нарушений их прав

      Для анализа отношений, закрепленных в статье 292 ГК, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме достаточно широко и именуемых "членами семьи собственника жилого помещения". Жилищное законодательство (статьи 127 и 53 ЖК) к членам семьи собственника относит супруга, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

В действительности за понятием "членов семьи собственника жилого помещения" скрываются четыре не вполне совпадающие категории лиц.

Во-первых, это члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия, как оно сложилось в жилищном праве, то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, это бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства).

В-третьих, это члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, это бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья.

Необходимо напомнить, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соответствии со статьями 127 ЖК, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется за этим лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Одним из объектов судебной защиты является право на жилище, предоставленное   ребенку[21].

Дети, вселенные в жилые помещения в установленном порядке, приобретают право пользования этим жилым помещением. Жилищное законодательство предусматривает и другие льготы для реализации права ребенка на жилище. Разрешая споры, связанные с нарушением прав ребенка на жилище, суд обязан исходить из указанных требований.

Как уже было отмечено выше, жилищное законодательство устанавливает специальные правила и для приобретения детьми права собственности на жилое помещение. Так, в соответствии со ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[22] несовершеннолетние лица могут приобретать занимаемое жилое помещение в собственность (совместную, долевую) наряду с другими лицами, проживающими в этом жилом помещении. Причем жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства. Если ребенок находится в детском доме или ином воспитательном учреждении, его администрация, родители, усыновители либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность[23].

Надо полагать, что правильно поступил Ковровский городской суд, удовлетворив 6 сентября 1996 г. иск Конаревой (Толиковой) С.А. к АО "ПИК-инвест", администрации г.Коврова к гражданам Тузиковой В.Д., Варзину М.В. и Варзиной Т.В. о признании договоров приватизации, купли-продажи и мены жилого помещения недействительными. В судебном заседании установлено, что в трехкомнатной квартире в г.Коврове проживали "Голиков А.Н., "Голикова Е.А. и их несовершеннолетняя дочь, 4 мая 1977 г. рождения. Над несовершеннолетней Конаревой С.А. было установлено попечительство. 12 июля 1993 г. квартира была передана в собственность матери девочки - Толиковой Е.А. по договору приватизации. 13 июля 1993 г. новая владелица продала квартиру акционерному обществу "ПИК-инвест". 27 июля 1993 г. АО "ПИК-инвест", Тузикова В.Д. и Варзина Т.В. заключили договор мены квартирами, а девочка осталась без жилья. Приватизация квартиры, в которой проживала несовершеннолетняя Конарева С.А., была произведена без ее участия, без согласия органов опеки и попечительства и попечителя. Поскольку при заключении договора приватизации были нарушены требования ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст.133 КоБС РСФСР, действовавшей на период возникновения правоотношения и разрешения спора, суд обоснованно, в соответствии со ст.168 ГК РФ, признал сделки недействительными[24].

Необходимо отметить, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и  частично дееспособные  члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (ст.292 ГК РФ).

Родители, усыновители, опекуны (попечители), приемные родители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать либо давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60, ст.ст.137, 147, 153 СК РФ).

Кроме того, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Представляется, что правильно Петушинский районный суд решением от 14 мая 1996 г. отказал в удовлетворении жалобы Комаровой О.В. на действия главы органов местного самоуправления Петушинского района. В судебном заседании установлено, что Комарову Павлу, 1991 г. рождения принадлежит на праве собственности дом в д.Санино Петушинского района. Мать ребенка Комарова О.В. обратилась к главе органов местного самоуправления с заявлением о даче согласия на обмен дома на квартиру, принадлежащую бабушке ребенка. Органы местного самоуправления не дали согласия Комаровой О.В. на обмен дома. Разрешая жалобу, суд исходил из того, что в соответствии с п.З ст.37 ГК РФ близким родственникам запрещено совершать сделки с подопечным (дело N 2-679/1996).

Несовершеннолетние лица, в отношении которых родители лишены родительских прав, сохраняют право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением. Причем родители, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения (ст.71 СК РФ, ст.98 ЖК РФ).

Следует отметить, что возможности ребенка самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права, а также создавать для себя обязанности и исполнять их ограниченны. Объясняется это его неполной дееспособностью, материальной необеспеченностью и другими причинами. За малолетних в возрасте до 14 лет осуществляют жилищные права и несут обязанности их законные представители (родители, усыновители, опекуны, приемные родители, учреждения, являющиеся опекунами).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приобретают и осуществляют жилищные права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, с согласия и органов опеки и попечительства. С согласия родителей (лиц их заменяющих) ребенок может совершить сделку, направленную на приобретение жилого помещения в собственность, а также заключить договор социального найма или найма (аренды) жилого помещения. Договор социального найма или аренды может быть заключен с несовершеннолетним в случае смерти или выбытия нанимателя из жилого помещения. Ребенок может быть признан также сонанимателем жилого помещения (ст.ст.53, 54 ЖК РФ, ст.ст.672, 677, 686 ГК РФ).

Если ребенок приобрел полную дееспособность в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации, он вправе самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права и нести обязанности.

Интересы детей в суде защищают их законные представители без специальных полномочий. Однако они должны представить суду доказательства, подтверждающие родство, усыновление, опеку (попечительство): свидетельство о рождении, решение суда об усыновлении, постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна (попечителя). Эти лица не только обращаются в суд за защитой прав ребенка, но и осуществляют другие процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст.35 ГПК РФ.

     По делам, связанным с нарушением прав ребенка на жилище, в необходимых случаях участвуют и органы опеки и попечительства, а также прокурор. Участие органов опеки и попечительства предусмотрено, в частности, в случае, когда обжалуются их действия (ст.2 Закона РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"[25]). Не исключается участие в суде и детей, если такое участие будет признано судом необходимым.

     Сложные вопросы, связанные с  решением проблем права собственности  на жилые помещения возникают при расторжении брака. Часто единственным жильем, которым располагают супруги, является их общая квартира или одна или несколько комнат в коммуналке. Так, что и после прекращения семейных отношений люди продолжают проживать на прежней жилой площади.

Следует заметить, что действия бывших супругов будут иметь различный правовой характер в зависимости от того, находится ли жилое помещение в собственности у жильцов, либо они занимают его по договору социального найма. В строгом юридическом смысле определение порядка пользования возможно лишь для жилого помещения находящегося в общей собственности бывших супругов. В отношении государственного или муниципального жилья речь может идти об изменении договора найма, или, как еще часто называют такие действия в обыденной речи, о разделе ордера или лицевого счета.

Хотя закон и предусматривает вещную природу прав члена семьи собственника на жилое помещение последнего, все же из него вытекает и вывод о наличии между сторонами именно договорных отношений. П.В. Крашенинников в связи с этим отмечает, что "на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма"[26]. Думается, однако, что в понуждении сторон заключить такой договор нет необходимости. В силу прямого указания закона, отношения между бывшими супругами в рассматриваемом случае будут регулироваться ст.131-137 Жилищного кодекса РСФСР. По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, смысл отсылочных норм состоит именно в том, "что они регулируют поведение участников оборота через правило, заведомо рассчитанное на другие отношения, отличающиеся от данного прежде всего по содержанию, а в ряде случаев также и по объекту"[27]. Как отмечают далее те же авторы, "всякий раз, когда законодатель включает в ГК или иной акт такого рода норму, он исходит из сходства соответствующих правоотношений, достаточного для унификации регулирования всего комплекса вопросов, относящихся к определенному договору, или одного какого-либо вопроса".

И действительно, сходство отношений по пользованию супругом собственника жилым помещением последнего с отношениями по найму жилого помещения представляется очевидным. И в том, и в другом случае у одного из субъектов возникает право пользования жилым помещением, принадлежащим другому лицу. К тому же, в обоих случаях полномочия соответствующего субъекта ограничиваются лишь пользованием жилым помещением - ни у нанимателя, ни у супруга собственника нет права распоряжаться этим жильем. С момента распада семьи у бывших супругов исчезает цель совместно использовать жилище, что и приближает соответствующие отношения к отношениям по найму жилого помещения.

О схожести этих двух институтов говорит и тот факт, что обязательственному по своей природе институту найма присущи такие же вещно-правовые признаки, которыми характеризуется право на жилое помещение супруга. Это, прежде всего, право следования и право на вещные иски.

Сказанное позволяет сделать вывод о том, что между собственником жилого помещения и его бывшим супругом возникают правоотношения, аналогичные правоотношениям по найму жилого помещения. И даже не будь прямого указания в ст.127 Жилищного кодекса РСФСР, к ним - в той мере, в которой они не урегулированы, - необходимо было бы по аналогии применять нормы, посвященные отношениям найма жилого помещения, что вытекает из ст.6 ГК РФ.

Но отношения по найму жилого помещения регулируются не только и не столько Жилищным кодексом РСФСР. Его норм, регулирующих отношения найма, к которым отсылает ст.127 данного акта, явно недостаточно для того, чтобы урегулировать рассматриваемые отношения во всех их существенных аспектах.

Так, корреспондирующие статье 127 Жилищного кодекса РСФСР нормы не отвечают на вопрос о том, в течение какого срока сохраняется право члена семьи собственника пользоваться его жилым помещением. Этот вопрос, между тем, представляется одним из наиболее существенных. Кроме того, неясно, должен ли бывший супруг оплачивать свое пользование жилым помещением.

Статьи 131-137 Жилищного кодекса РСФСР, к которым отсылает упомянутая ст.127, с момента введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ могут регулировать отношения найма жилого помещения только в той мере, в которой они не противоречат ГК РФ (ч.1 ст.4 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ"). Поэтому соответствующие статьи Жилищного кодекса РСФСР могут применяться к отношениям между собственником и бывшими членами его семьи только субсидиарно[28].

Такой вывод, на первый взгляд, противоречит положению ст.292 ГК РФ о том, что условия пользования членами семьи собственника соответствующим жилым помещением определяются жилищным законодательством. На самом деле противоречия здесь нет, так как необходимость применения к рассматриваемым отношениям норм, регулирующих найм жилых помещений, предусмотрена именно Жилищным кодексом РСФСР. В новом Жилищном кодексе этот вопрос мог бы быть урегулирован и иначе.

Таким образом, бывший супруг собственника жилого помещения вправе пользоваться этим помещением после прекращения семейных отношений с собственником или после отчуждения собственником этого помещения на условиях, предусмотренных нормами ГК РФ о найме жилого помещения, в той мере, в которой эти условия не противоречат сущности рассматриваемого правоотношения.

Данный вывод позволяет довольно далеко продвинуться в определении границ права супруга на принадлежащее другому супругу жилое помещение. Нормы главы 35 ГК РФ позволяют, в отличие от соответствующих норм Жилищного кодекса РСФСР, ответить в том числе на вопрос о сроке, в течение которого бывший супруг вправе продолжать пользоваться жилым помещением собственника.

Так, в соответствии с п.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Уже отмечалось, что, как правило, ни о каком заключенном между супругами договоре по поводу жилого помещения речь никогда не идет. Однако в силу того что к соответствующим отношениям все же применимы нормы о найме, необходимо сделать вывод: максимальный срок, в течение которого за супругом собственника сохраняется право пользоваться жилым помещением, не может превышать пяти лет с момента прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Особый интерес вызывает вопрос о плате за пользование жилым помещением, бывшим супругом собственника. Статья 134 Жилищного кодекса РСФСР и ст.682 ГК РФ закрепляют возмездность такого пользования. Представляется, что взимать плату с супруга собственника, сохранившего право пользования жилым помещением, вполне справедливо.

Из закрепленного в п.1 ст.1 ГК РФ принципа равенства участников гражданских правоотношений вытекает принцип эквивалентности. Этот принцип свойствен как гражданским правоотношениям вообще, так и договорам в частности. Применительно к договорам он прямо закреплен в ст.423 ГК РФ, установившей презумпцию возмездности договора. Необходимость оплаты вещных прав вытекает из п.5 ст.274 ГК РФ, согласно которой собственник участка, обремененного сервитутом, вправе по общему правилу требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком[29].

Поэтому правила о возмездности договора найма следовало бы в полной мере применить и к рассматриваемым правоотношениям, которым присущи признаки как вещных, так и обязательственных правоотношений. При отсутствии соглашения сторон о размере платы собственник вправе требовать ее в соответствии со ст.424 ГК РФ.

        Представляется, что правовой подход, согласно которому бывший супруг собственника жилого помещения вправе пользоваться этим помещением на платной основе в течение лишь определенного периода времени с момента прекращения семейных отношений, вполне соответствует принципу справедливости и соразмерности ограничения прав граждан. Подобное регулирование следовало бы сохранить и в новом Жилищном кодексе, при этом более определенно и детально оговорив соответствующие отношения. Пока же конкретные задачи нужно решать с особым вниманием, а избежать ошибок в правоприменении поможет научный подход.

       Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собственника жилого помещения, будет не полной, если обойти вниманием права недееспособных и не полностью дееспособных лиц.

       Что касается использования жилища, то недееспособные члены семьи обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником и другими членами семьи собственника. В случае ущемления прав недееспособных по использованию жилья их права должны защищать законные представители (родители, усыновители, опекуны) и попечители.

Итак, проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем. Дееспособные члены семьи собственника, совместно с ним проживающие, несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования, вытекающим из пользования жилым помещением. Вещное право членов семьи по времени действия зависит от лично доверительных отношений с собственником. Их прекращение ведет к прекращению вещного права. Члены семьи собственника могут быть сособственниками или/и субъектами иного вещного права пользования.   

2.2 . Права члена ЖСК до полной выплаты паевого взноса.

Главой  5  Жилищного кодекса  урегулированы вопросы, касающиеся обеспечения граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользования ими.

Прежде всего следует отметить, что законодательство и само жилищно-кооперативное строительство за последние годы претерпели существенные изменения.

Указанные выше статьи продолжают действовать; не утратили силу и подзаконные акты о жилищной кооперации (например, Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" от 31.03.88 N 406[30]. Однако Примерный устав жилищно-строительного кооператива (ст. 114 ЖК) утратил силу, и в настоящее время деятельность жилищно-строительных кооперативов должна осуществляться на основании уставов, принимаемых общим собранием граждан, вступающих в кооператив.

По своей организационно-правовой форме ЖСК - некоммерческая организация (потребительский кооператив по ст. 116 ГК РФ). Поэтому на него распространяются положения ГК РФ, установленные для юридических лиц, а также положения Федерального закона "О некоммерческих организациях" от 12.01.96 N 7-ФЗ[31].

Из-за отсутствия средств (кредитов, субсидий), которые ранее выделялись государством в целях оказания финансовой помощи жилищно-строительным кооперативам, они превратились в жилищные кооперативы. То есть в современных условиях сами кооперативы непосредственно не осуществляют строительство жилых домов, а приобретают готовый жилой дом (за собственные средства членов кооператива). Однако жилищно-кооперативное строительство полностью не утратило своего значения.

Например, в г. Москве оно сохранено только для отдельных категорий граждан. Согласно распоряжению мэра г. Москвы "О строительстве домов ЖСК, сформированных в 1995-1996 годах" от 12.02.96 N 30-РМ для инвалидов и участников Великой Отечественной войны, коренных москвичей и некоторых других категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 50% затрат на строительство домов ЖСК покрывается из городского бюджета. На смену ЖСК и ЖК в современных рыночных условиях, когда жилищное строительство, как правило, финансируется гражданами - будущими собственниками квартир, приходит новое объединение домовладельцев - товарищество собственников жилья.

 Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК, и условия приема в члены кооператива определены ст. 112 и 113 ЖК. Согласно законодательству они должны соответствовать порядку и условиям, установленным для предоставления жилых помещений по договору социального найма (ст. 28-30, 33 ЖК и др.). Однако на практике в местных правилах зачастую устанавливались более льготные условия принятия на учет и обеспечения граждан кооперативными квартирами.

 Положения ст. 121-124  ЖК следует применять с учетом ГК РФ. В частности, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ члены ЖСК и ЖК, полностью внесшие паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на эту квартиру.

До полной выплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Ему принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных приделах право распоряжения этим помещением.

В литературе  это право относят к числу вещных.[32]

Особенностью пользования жилым помещением ЖСК и ЖК является то, что в отличие от договора найма жилого помещения члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, предоставленным пайщику. В случае утраты пайщиком права членства в ЖК (ЖСК)  он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК).

Поскольку члены семьи пайщика не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, их право является производным от прав пайщика, можно говорить о вещном характере прав только самого члена кооператива.

Если дом, в котором  предоставлена квартира члену кооператива до приобретения им права собственности на жилое помещение, перейдет в собственность другого лица,  права пайщика сохраняются, то есть они обладают правом следования. То же произойдет и в том случае, если будет передан в  собственность дом, в котором проживают наниматели на основании договора найма. Это свидетельствует о том, что не всегда есть четкие разграничения вещных  и обязательственных прав в отношении имущества.

Итак,  в отличие от члена кооператива, выплатившего пай, член ЖСК, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.

2.3. Право пожизненного пользования, завещательный отказ, залог

      Особую группу ограниченных вещных прав составляют вещные права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств. К их числу относится залоговое право в случаях, когда его объектом является вещь, а не имущественные права.

В содержание залогового права входит возможность принудительной реализации вещи, являющейся объектом залога, помимо воли собственника, т.е. прекращение самого основного вещного права -  права собственности. Данная особенность залога обусловила давние, но не прекращающиеся споры о его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе. На самом же деле, в результате возникновения залога возникают правоотношения двух видов:

1) обязательственные правоотношения, которые возникают между залогодателем и залогодержателем (ст. 334 ГК РФ);

2) с другой стороны, в правовом регулировании договора залога ясно выявляются вещно-правовые элементы, отражающие абсолютный характер правоотношений залогодержателя с третьим лицом по поводу принадлежащего ему права залога.[33]

Исходя из двойственного правового режима залога, включающего вещно-правовые и обязательственно-правовые элементы, в научной литературе залог часто относят к правоотношениям смешанной правовой природы.

Однако, несмотря на то, что деление прав на вещные и обязательственные принимает все более условный характер, необходимо все же помнить, что между ними существуют и сохраняются различия, имеющие больше практическое значение и регулируемые законодательством соответственно как вещные и как обязательственные права. Не вдаваясь в сущность обязательственных отношений, возникающих между залогодателем и залогодержателем, автор считает необходимым обратить внимание на те моменты в правовом регулировании залоговых отношений, которые подчеркивают их вещно-правовой характер.

Как уже было сказано, вещные права обладают правом  следования. В отношении залога это подтверждается следующими положениями закона. Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения, или залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на  место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, право залогодержателя в отношении предмета залога, следует за самой вещью, обременяет ее, что говорит о вещно-правовом характере этого права. 

      В настоящее время довольно актуальной является проблема, касающаяся залога жилых помещений. В главе 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[34] закреплены правила залога жилых домов и квартир.

Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.

Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства ( п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке).

Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан – собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 6 ст. 74 Закона об ипотеке).

До сих пор не решен вопрос относительно обращения взыскания на жилые помещения, в которых проживают лица, не имеющие другого места жительства. Выявить таких лиц заранее - до заключения ипотечного договора - не всегда возможно. Законодатель, правда, попытался частично решить данную проблему путем предоставления бывшему собственнику реализуемого жилого дома или квартиры или кому-либо из проживающих с ним членов его семьи возможности заключить с новым собственником договор найма жилого помещения в добровольном, а при отсутствии согласия между сторонами - в судебном порядке. Однако обременение правами третьих лиц снижает оборотоспособность имущества, тогда как банки заинтересованы в оперативном возврате своих средств.

Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, при которых залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого помещения в течение месяца освободить занимаемое помещение. Так, после обращения взыскания на жилое помещение и его реализации оно должно быть освобождено при наличии следующих условий:

а) данное помещение заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи до заключения договора об ипотеке (а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения) дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на них взыскания.

Из второго основания однозначно не следует, что залогодатель включен в состав лиц, дающих нотариально удостоверенное обязательство освободить занимаемое жилое помещение. Он является точно таким же носителем жилищных прав и обязанностей, как и проживающие совместно с ним члены его семьи. Представляется (хотя это прямо не указано в Законе), что требование о предоставлении указанного обязательства также должно распространяться и на залогодателя (п. 2 ст. 78 Закона).

В рассматриваемой норме Закона выражена специфическая особенность существующих отношений в жилищной сфере, состоящая в том, что залогодатель и члены его семьи, при проживании в жилом помещении, которое для них является единственным жильем, являются носителями гораздо больших жилищных прав, чем приобретатель жилого дома или квартиры, на которое было обращено взыскание по договору об ипотеке. Наличие права собственности на приобретенное жилье такого рода не служит основанием для выселения несостоятельного залогодателя и членов его семьи, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 78 Закона.

У нового собственника жилого помещения, которое до его реализации было предметом ипотеки, возникает обязанность заключить договор найма на указанное жилье с бывшим собственником жилого дома или квартиры либо с кем-либо из проживающих с ним членов его семьи. При заключении договора найма должны быть соблюдены нормы действующего законодательства. Поскольку в данном случае стороны не свободны в заключении договора, то при возникновении между ними разногласий понуждение к заключению договора найма и определению его условий решается путем обращения в суд.  

При этом проблемы, связанные с пропиской и фактом проживания, так и остались нерешенными. По поводу же реальности применения указанных положений на практике и их соответствия конституционным правам граждан можно долго спорить, пока они не будут решены в правоприменительном порядке.

             В статье 77 Закона об ипотеке содержится норма, согласно которой жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств, автоматически считаются заложенными с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. С одной стороны, это упрощает процедуру оформления возникающих в связи с ипотекой отношений, с другой - может привести к возникновению различий между такой ипотекой и залогом недвижимости в его классическом варианте.

Необходимо отметить, что регистрацию договора не следует отожествлять с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю. Это следующая процедура в установленном порядке регистрационных действий.

В промежутке между двумя регистрационными действиями надлежит осуществить передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным (п.2 ст.433 ГК РФ).

П.1 ст.77 Закона установлено, что купленное на кредитные средства жилье считается находящимся в залоге с момента госрегистрации договора, т.е. право залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона (п.3 ст.334 ГК РФ). Вследствие этого недвижимость является обремененной в то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец. К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Закон "Об ипотеке" (ст. 11)  содержит лишь нормы о возникновении права залога по договору об ипотеке. Порядок регистрации ипотеки в силу закона также остался неурегулированным в ст.20 Закона и ст.29 Закона о госрегистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания о порядке государственной регистрации договора об ипотеке и прав залогодержателя, вытекающих из него.

В частности, подобные правовые нормы о залоге в силу закона существуют применительно к договору купли-продажи в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п.3 ст.489 ГК РФ).

Другим ограниченным вещным правом является право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Завещательный отказ (легат) является реализацией принципа свободы завещания и представляет собой установленную в завещании обязанность наследников исполнить какую-либо имущественную обязанность в пользу отказополучателей, которые имеют право требовать исполнения этой обязанности. Это право возникает не с момента открытия наследства, а с момента принятия его наследниками. Отношения, связанные с завещательным отказом, являются обязательственными. Субъекты этих отношений - наследник (должник) и отказополучатель (кредитор). Возможны отношения со множественностью лиц и наследников, обязанных исполнить легат, и отказополучателей, имеющих право требовать исполнения, может быть несколько. При этом исполнение легата может быть возложено на наследников как по закону, так и по завещанию.

В статье 1137 ГК содержится отдельное положение о завещательном отказе, возлагаемом на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение. Завещатель может возложить на него обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его пределенной частью.

Завещательный отказ исполняется за счет наследственного имущества.

Завещатель может выбрать один из следующих вариантов либо их сочетание.

Во-первых, это передача легатарию (отказополучателю) какой-то вещи, входящей в состав наследственной массы, - возможна передача в собственность; во владение на ином вещном праве; в пользование. Некоторые правила, касающиеся передачи вещи в пользование, установлены в ч.2, 3 п. 2 ст. 1137; так, в качестве примера приведена ситуация, когда предметом легата является предоставление наследником, получившим жилое помещение, другому лицу права пользования жилым помещением либо его частью. Это право может предоставляться на срок жизни легатария либо на иной срок, однако к наследникам легатария оно не переходит.

Кроме того, право пользования, являющееся завещательным отказом, обременяет имущество, т.е. при смене собственника это право следует за имуществом, в результате чего новый собственник обязан исполнять обязательство перед легатарием по предоставлению ему права пользования имуществом.

Во-вторых, предметом легата может быть приобретение наследником для легатария определенного имущества за счет средств наследства и передача ему этого имущества.

В-третьих, легат может представлять собой выполнение наследником для легатария определенной работы или оказания определенной услуги.

В-четвертых, легатом может быть осуществление периодических платежей.

Этот перечень не является исчерпывающим; наследодатель может придумать иной предмет легата.

Однако в рамках рассматриваемой темы следует, прежде всего, определить содержание права пользования жилым помещением. Оно заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании  чужого имущества и исключает для  управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Данное право также сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника имущества и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника.

Все вышеизложенное характерно и для прав пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Кроме того,  собственник жилого помещения, платильщик ренты, не вправе отчуждать его без согласия получателя ренты.

Вещный характер рассматриваемых прав подтверждается и тем, что для их защиты используются вещно-правовые способы. Статьей 305 ГК РФ  устанавливается защита прав владельца, не являющегося собственником. Так, права, предусмотренные статьями 301 - 304  ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

         Значение и смысл  статьи  305 ГК РФ заключается в том, что она предоставляет вещно-правовые способы защиты, предусматриваемые гл.20 ГК, всякому законному (титульному) владельцу имущества. К последним относятся как обладатели вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления и др.), так и лица, владеющие имуществом по основаниям, предусмотренным законом (например, п.3 ст.1020 ГК) или договором (арендаторы, хранители и др.).

 Речь в данном случае идет о вещно-правовой защите. Следовательно, иск может быть предъявлен по поводу индивидуально-определенного имущества, имеющегося в натуре. Причем иск возможен против любого лица, нарушающего владение (ст.216 ГК), включая собственника имущества.

        До получения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее таким имуществом, имеет право на защиту владения против третьих лиц, не являющихся собственниками, а также не имеющих права владеть имуществом в силу иного предусмотренного законом или договором основания (ст.234 ГК РФ).

      Таким образом,  мы выяснили, что рассматриваемые права являются ограниченными вещными правами, возникающими в отношении жилых помещений. В сфере их регулирования отношений собственности, возникающих на основании пожизненного пользования, завещательного отказа, залога существует множество неурегулированных проблем, решению которых будет способствовать принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Глава 3.  Прекращение права собственности

         Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника (право прекращающим юридическим фактам).

       К первым относятся сделки по отчуждению своего жилого помещения самим собственником(купля-продажа, мена, дарение). Порядок прекращения права собственности у отчуждателя (и порядок возникновения его у покупателя) нормами о данных сделках и договорах.

       Право на жилье может быть утрачено также в результате умышленного уничтожения его собственником.

          Более разнообразны случаи, когда право собственности прекращается помимо воли его хозяина. Сюда относятся принудительное изъятие имущества при обращении на него взыскания по обязательствам; реквизиция; национализация; конфискация; изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение. Согласно общему правилу, изъятие жилых помещений допускается только в случае прямого указания на это в законе. Так, согласно земельный участок изымается в публично-правовых интересах (прокладки магистрали, строительства и т.п. ). Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие. Требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается , невозможно без прекращения права собственности на данное жилое строение.

       К числу оснований изъятия у собственника жилого помещения помимо его воли и без компенсации относится, прежде всего, обращение взыскания на имущество по его долгам. Такое изъятие допустимо только на основании судебного решения. Законом могут быть предусмотрены случаи такого рода и в несудебном порядке. Например, при обращении взыскания по исполнительным надписям нотариусов или по договору залога при обращении залогодержателем взыскания на имущество в несудебном порядке - по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем. Право собственности на жилье, ставшее объектом взыскания осуществления права собственности на жилое помещение влечет принудительное лишение собственника права на жилье. Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов. Изложенная ситуация предполагает либо уже начавшееся использование собственником своего жилья не по назначению, Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

    Обратимся к более подробному анализу вопроса о компенсации за изымаемое у собственника жилое помещение.

Так, в соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Переселение людей в связи с капитальным ремонтом или сносом жилого дома и, соответственно, лишение жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, можно признать одним из видов отчуждения жилого помещения.

Возможность сноса жилого дома, а равно прекращение права собственности на жилые помещения, находящиеся в нем, предусмотрена ст.239 ГК РФ и связана с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом, заметим, не исключена и ситуация изъятия земельного участка, не связанная со сносом находящегося на нем здания.

Нормы о выселении граждан из жилых помещений содержатся в Жилищном кодексе РСФСР; по аналогии такие статьи могут быть использованы и при сносе или таком капитальном ремонте жилого дома, технология проведения которого требует переселения проживающих в нем граждан. При этом представляется верной используемая законом классификация случаев выселения в зависимости от статуса гражданина - нанимателя или собственника жилого помещения.

Первый случай выселения рассчитан на нанимателей жилого помещения (ст.89 ЖК).

Вторая ситуация предусмотрена в ст.137 ЖК, регламентирующей выселение из жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности. Такое выселение согласно указанной статье происходит в случае изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд, что корреспондирует приведенной выше ст.239 ГК. При этом изъятие земельного участка связано, как правило, с прекращением права собственности на здание, находящееся на данном участке. Как известно, уничтожение имущества, бесспорно, является основанием прекращения права собственности на данное имущество, в том числе на жилой дом (ст.235 ГК).

Проблему, связанную с выселением собственника квартиры, расположенной в доме, который предназначен на снос, частично решает ст.49 ЖК. В ней, правда, особо оговаривается, что речь идет о приватизированных квартирах; тем самым за рамками ее действия остаются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности в силу иных оснований - различных гражданско-правовых сделок.

Расширение вторичного рынка жилья с каждым годом заметно сужает "поле деятельности" ст.49 ЖК. В связи с этим возникает вопрос о том, какой правовой нормой следует руководствоваться при выселении граждан из жилых помещений, приобретенных ими не в порядке приватизации. Такое ничем не обоснованное ограничение круга субъектов, содержащееся в ст.49 ЖК, подводит к мысли о возможности применения, с одной стороны, близкой по смыслу ст.137 ЖК: снос домов сопровождается, как правило, последующим строительством на этом месте другого объекта, в связи с чем появляется формальная причина для изъятия земельного участка - общественные нужды (или, по терминологии ГК, государственные, муниципальные нужды) в постройке другого жилого дома, удовлетворяющего жилищные потребности, как правило, большего числа граждан и на более комфортных условиях.

С другой стороны, можно было бы распространить действие ст.49 ЖК на граждан, имеющих жилое помещение на праве собственности по иным, гражданско-правовым, основаниям. В данном случае дело - за судебной практикой.

По ст.49 ЖК граждане, чьи приватизированные квартиры находятся в доме, подлежащем сносу, вправе претендовать на равноценное жилое помещение либо иную компенсацию.

В развитие изложенных положений Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения"[36] также закрепляет принцип предварительности и равноценности возмещения собственникам за освобождаемые ими жилые помещения (ст.3). В дальнейшем было сформулировано определение равноценности компенсации. Оно изложено в Положении, утвержденном постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г. "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы"[37].

В соответствии с п.3.5 Положения собственнику жилого помещения в порядке предварительного натурального равноценного возмещения предоставляется равноценное по стоимости благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в административных границах г. Москвы.

Сносу, как правило, подлежат здания, не отвечающие современным требованиям, предъявляемым к жилому дому, в результате чего стоимость жилых помещений в таких домах может быть намного ниже стоимости новых квартир. При этом в Москве в целях уравнивания стоимостей изымаемого и предоставляемого жилых помещений в размер компенсации должна быть включена причитающаяся собственнику освобождаемого жилого помещения так называемая компенсация за непроизведенный ремонт дома, подлежащего сносу или капитальному ремонту (абз.2 ст.4 Закона г. Москвы от 9 сентября 1998 г.).

Если при выселении собственников им следует предоставлять равноценную компенсацию, то при выселении нанимателей - равнозначное жилое помещение. Между тем не исключена ситуация выселения нанимателя из жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности иному гражданину.

Представляется, что здесь следует расторгать договор найма жилого помещения. В соответствии со ст.687 ГК расторжение договора найма возможно в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. Как правило, именно в связи с указанными обстоятельствами жилой дом и подлежит сносу или капитальному ремонту.

При трактовке равноценности все же возникают некоторые проблемы. Очевидно, что за основу вышеприведенных положений взято сравнение стоимости изымаемого помещения и стоимости жилого помещения, предоставляемого взамен на праве собственности. Судебные же дела о выселении граждан из жилых помещений дают пример иной точки зрения: сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому значение имеет, прежде всего, сравнение потребительских качеств квартир (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.). В комментарии ст.49 ЖК также не указывается на необходимость определения стоимости жилого помещения: равноценное жилое помещение означает равнозначное по площади, количеству комнат и благоустройству жилое помещение.

Такая позиция во многом предопределена правилом, применяемым в аналогичных ситуациях к нанимателям жилых помещений. Так, в соответствии со ст.96 ЖК, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты в квартире, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.

Надо полагать, опубликованный в конце прошлого года Обзор судебной практики Верховного Суда РФ установит единую позицию судов по делам, связанным с выселением собственников жилых помещений из жилых домов, подлежащих сносу или капитальному ремонту. Верховный Суд РФ, в частности, указал, что при сносе жилого дома, в котором находятся приватизированные квартиры, собственники квартир не имеют права требовать предоставления жилой площади, большей по размеру, чем та, из которой они выселяются[38]. Следовательно, положения ст.ст.40 и 41 ЖК в данном случае не должны применяться. Это означает, что норма жилой площади при определении размера равноценного жилого помещения, предоставляемого в порядке компенсации, не учитывается.

        Тем самым исключение нормы жилой площади из формулы определения размера компенсации приводит к разделению понятий "равноценное" и "равнозначное".

Итак, мы выяснили, что в соответствии с  законодательством, собственнику жилого помещения предоставляется равноценное, благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям либо иную компенсацию. Принудительное изъятие у собственника имущества может иметь место только в тех случаях, которые прямо перечислены в ГК.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Итак, в данной работе были проанализированы особенности правового регулирования отношений собственности на жилые помещения.

Автор рассмотрел такие вопросы как:

- понятие собственности на жилое помещение;

- жилые помещения как объекты права собственности граждан;

- общая собственность граждан и основания ее возникновения;

- осуществление правомочий собственником;

- права членов семьи собственника;

- права члена ЖСК до полной выплаты паевого взноса;

- право пожизненного пользования, завещательный отказ, залог.

Среди рассмотренных в дипломной работе вопросов было выявлено множество неурегулированных на законодательном уровне проблем.

Широкий спектр проблем существует и  в отношениях, возникающих из залога (ипотеки) жилых помещений. Так, до сих пор не решен вопрос относительно обращения взыскания на жилые помещения, в которых проживают лица, не имеющие другого места жительства. Выявить таких лиц заранее - до заключения ипотечного договора - не всегда возможно. Обременение правами третьих лиц снижает оборотоспособность имущества, тогда как банки заинтересованы в оперативном возврате своих средств.

Представляется, что при рассмотрении и разрешении конкретных дел, связанных с прекращением права собственности или выселением, т.е. прекращением также вещного, но уже ограниченного права - права нанимателя на жилое помещение, следует исходить в первую очередь из необходимости защиты этих абсолютных прав. В этой связи не случайно и Жилищный, и Гражданский кодексы предусматривают необходимость предварительного предупреждения субъектов данных гражданских прав об устранении нарушений. И только в случаях продолжения нарушений, как со стороны собственника, так и со стороны нанимателя жилого помещения, суду предоставляется право вынести неблагоприятное, с позиций их частных интересов, решение.

В жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между собственником  жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание не влечет за собой никаких особых правовых проблем, однако при разрыве личных отношений отсутствие правового регулирования может вызвать отрицательные последствия, которые могут привести к потере единственного жилища. В новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника должны получить достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы была возможной их защита при одновременной защите прав и интересов собственника. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником. В связи с этим действующий ЖК РСФСР в ч. 2 ст. 127 указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений. На практике данная норма не работает, поскольку невозможно принудить собственника и бывших членов его семьи к заключению договора найма. Объясняется это тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Все эти обстоятельства должны быть четко урегулированы в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

С моей точки зрения, строительство нового жилья социального использования во многих городах России не вполне целесообразно, так как большинство домов существующей типовой застройки соответствует невысокому уровню качества дешевого социального жилья. Оправданной политикой в этом направлении было бы содействие перемещению более обеспеченного населения из таких домов в новые путем предоставления целевых льготных кредитов на приобретение жилья. При этом особое внимание должно быть уделено созданию механизмов смягчения существующих в России условий ипотеки. По моему мнению, особое внимание должно уделяться и развитию частного предпринимательства в жилищной сфере как мощному инициативному ресурсу, не требующему дополнительных бюджетных затрат.

Я считаю нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных действий, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами. Судам нельзя недооценивать идею ст.293 ГК РФ, предусматривающей необходимость публично-правового вмешательства в случае нарушения субъектами гражданского права интересов других - в данном случае соседей по жилищу. И совсем не случайно российский законодатель, формулируя в ст.209 ГК понятие права собственности, включил в него наряду с описанием возможностей собственника и пределы ограничения данного права, выражающиеся в необходимости "не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц". Тем самым гражданское законодательство охраняет не только собственника от нарушений его права, но и других участников гражданских правоотношений от возможного произвола собственников. Причем тенденцией развития гражданского законодательства зарубежных стран является, как справедливо отмечается в цивилистической литературе, не абсолютизация права собственности, а, наоборот, выработка системы ограничений собственнических прав в интересах публично-правовых. Последние может и должно проводить государство посредством установления императивных норм. Такую работу провел российский законодатель, по-новому сформулировав раздел 2 ГК, посвященный праву собственности и другим вещным правам[39].

В связи с этим и судебные органы должны внимательнее  относиться к такому нематериальному интересу, подлежащему защите, как интерес соседей собственника, злоупотребляющего своими собственническими правами.

Основным решением большинства выявленных проблем, с моей точки зрения,   станет принятие нового Жилищного кодекса России, который  должен развить регулирование прав членов семьи собственника жилого помещения, поскольку ГК (п. 1 ст. 292) прямо указывает надо, что это должно быть сделано в жилищном законодательстве, основной  акт  которого  -  Жилищный кодекс РФ.

БИБЛИОГРАФИЯ

Учебная и  научная литература

1. Бронер Д.Л. и другие. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М. 1979.

2. Басин Е.В. и другие. Современная жилищная политика. Комментарий к Закону Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". М., 2000.

3. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика, N 7, июль 2002 г.

4. Гонашвили Г.Л. Права на жилое помещение при расторжении брака // Законодательство, N 2, февраль 2002 г.

5. Гражданское право. Часть вторая. Обязательственное право. / Под редакцией Залесского В.В. М. 1998.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно - предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.

7. Домашняя юридическая энциклопедия. Жильё. / Под редакцией Коваленко А.И. М. 1998.

8. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997

9. Жилищные права. Пользование и собственность. / Под редакцией Мартковича И.Б. М. 1997.

10. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В. М. 1999.

11. Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство, N 3, март 2002 г.

12. Калачёва С.А. Справочник по жилищному законодательству. М. 1998.

13. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М., 1997.

14. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М. 1996.

15. Крашенинников П.В.Право собственности на жилые помещения. М., 2000.

16. Крашенинников П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник. М., 1998.

17. Кузьмина И.  Понятие жилого помещения //Российская юстиция, N 9, сентябрь 2001 г.

18. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М. 1988.

19. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, NN 5, 6.

20. Маслов Н.В. Жилая недвижимость. Вопросы и ответы. М. 1998.

21. Новоселова Л.А. Определение объектов права собственности // Гражданин и право, N 2, февраль 2001 г.

22. Полуйчик Н.Е. Споры о праве собственности // Гражданин и право, N 5, 6, май, июнь 2001 г.

23. Потяркин Д. Социальный найм -   Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция, N 3, март 2000 г.

24. Проект Жилищного кодекса Российской Федерации // Российская газета. 1994. 8 октября.

25. Седугин П.И. Жилищное право. М., 2001.

26. Титов А.А. Жилищное право. М. 1997.

27. Титов А.А. Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Отв. ред.:  В.Б.Исакова. - М.: Юрайт, 2000.

28. Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 1996.

29. Щенникова Л.В. Вещное право в Гражданском кодексе: вопросы практикующего юриста законодателю // Законодательство, N 10, октябрь 2000 г.

30. Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция, N 4, апрель 2001 г.

Нормативно-правовые акты

31. Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года.

32. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с последними изменениями от 26 ноября 2002 года)

33. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11 2002 года №138-ФЗ // Российская газета 20 ноября, 2002.

34. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., от 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г.)

35. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (  с изменениями от 30 декабря 2001 года) // Российская газета от 13 марта 1993 г.;   от 31 декабря 2001 г. N 256, 5, 9, 10, 11 января 2002 г. N 2, 3, 4, 5.

36. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)"// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 декабря 2002 г. N 52 (часть I) ст. 5135

37. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594; от 15 апреля 2002 г., N 15, ст. 1377.

38. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"(с последними изменениями и дополнениями от 21 марта 2002 г.) //Собрании законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963;  от 25 марта 2002 г., N 12, ст. 1093.

39. Федеральный Закон  от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (с изменениями от 24 июля 1998 г., 4 января, 17 июля 1999 г., 27 мая 2000 г., 9 июня, 8 августа, 29, 30 декабря 2001 г., 29 мая 2002 г., 10 января 2003 г.) // Собрание законодательства  Российской Федерации 1995. N 48. Ст.4563; от 13 января 2003 г. N 2 ст. 167.

40. Федеральный закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями от 14 декабря 1995 г.)//   Сборник законодательных актов Российской Федерации, выпуск VIII, 1993 г., ст. 117;  Российская газета от 26 декабря 1995 г.

41. Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г.)// Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст.99;   Собрание законодательства Российской Федерации от 30 декабря 2002 г. N 52 (часть I) ст. 5135.

42. Федеральный закон от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.)// Российская  газета от 10 января 1993 г. N 5; от 29 ноября - 6 декабря 2002 г. N 227. 

43.  Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения"// Ведомости Московской Городской Думы, 1998 г., N 10.

Материалы судебной практики

44. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.)// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, февраль 2003 г., N 2

45. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 сентября 2001 г.)// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2001 г., N 12, стр. 15