Государственное регулирование на рынке жилой недвижимости в условиях современного кризиса
МИНИСТЕРСТВО
ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
Волгоградский
государственный архитектурно-строительный университет
Факультет
экономики и права
Кафедра
экономической теории экономической политики
Реферат
на
тему: «Государственное регулирование на рынке жилой недвижимости в условиях
современного кризиса»
по
дисциплине: «Экономическая теория»
Выполнила: ст. гр. М-1-11
Агаян Анна Арменовна
Проверила: к.э.н., доцент
Рогова Нина Васильевна
Волгоград
2011
Содержание
Введение
I глава.
Сущность рыночного и государственного регулирования в условиях «смешанной
экономики»
II
глава. Ситуация на рынке жилой недвижимости в период современного кризиса (с
середины 2008 г. по настоящее время)
III
глава. Формы и методы государственного регулирования на рынке жилой недвижимости
с 2008 г. по настоящее время
Заключение
Глоссарий
Список литературы
Приложение
Введение
государственное
регулирование кризис недвижимость
Вступление России на путь экономических реформ
потребовало формирования нового сектора экономики - рынка недвижимости.
Недвижимое имущество и жилье как его составляющая являются важными элементом
любой экономической системы. Рынок жилья занимает значительное место среди
рынков, обеспечивающих функционирование экономики страны, участвует во многих
экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным
регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка
жилья зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных
этапов.
Анализируя процессы формирования рынка жилья,
стоит учитывать, что и в дореформенный период в условиях плановой экономики
уравнительно-распределительные отношения на жилищном рынке сочетались с
различными элементами рыночных отношений (жилищные кооперативы, продажа частных
домов). Несмотря на это, формирование рынка жилья было связано с определенными
трудностями, приведшими в конечном итоге к кризисному состоянию жилищного
сектора экономики России.
Переход от жесткого государственного управления
в данной сфере к рыночным преобразованиям, отказ государства от роли основного
собственника на жилье, а также практически полное отсутствие механизмов
самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем обусловили
обострение кризисных явлений.
Жилищная проблема стала одной из острых
социальных проблем и объективно назрела необходимость изменения сложившейся
ситуации. Однако, используя только рыночные механизмы, преодолеть кризисное
положение не удавалось на протяжении многих лет. Учитывая важную роль, которую
жилье играет в жизнедеятельности любого общества необходимо вмешательство
государства в функционирование рынка жилья для обеспечения экономической и
социальной стабильности в стране. Умелое государственное регулирование
позволяет корректировать и модифицировать действия рыночной системы, включая
ликвидацию тех «провалов», которые невозможно восполнить, используя
исключительно рыночный механизм. Развитие и совершенствование экономических
отношений на рынке жилья должны стать управляемым и регулируемым процессом.
Актуальность проблемы вопросов государственного
регулирования рынка жилья в до- и посткризисный период обусловили выбор темы
реферата.
Целью данной работы является рассмотрение
государственного регулирования на рынке жилой недвижимости в условиях
современного кризиса (российский и международный аспект).
В соответствии с поставленной целью в работе
определены следующие задачи:
) выявить сущность рыночного и
государственного регулирования в условиях «смешанной экономики»;
) провести анализ ситуации на рынке жилой
недвижимости в период современного кризиса (с 2008 г. по настоящее время);
) определить формы и методы
государственного регулирования на рынке жилой недвижимости с 2008 г. по
настоящее время.
I глава
Регулирование экономики - распределение
природных, материальных, трудовых, финансовых, интеллектуальных и других
ресурсов в соответствии с потребностями общества на данном этапе. В
индустриально развитых и продвинутых развивающихся странах осуществляется с
помощью механизма рыночной конкуренции и государственного регулирования. Эти
механизмы взаимодействуют и взаимодополняют друг друга. Роль и удельный вес
каждого из них меняется от страны к стране в зависимости от национальных
особенностей и этапа развития страны.
В условиях смешанной экономики одновременно
осуществляется рыночное и государственное регулирование.
Важная роль в экономическом развитии общества
принадлежит государству. Государство на протяжении всей истории своего
существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации
национальной обороны и т.п. выполняло определенные функции в сфере экономики.
В современных условиях невмешательство
государства в социально-экономические процессы немыслимо. В дискуссиях и спорах
сторонников различных экономических школ не отрицается необходимость.
Регулирование экономическое означает
целенаправленные процессы, которые обеспечивают поддержание или изменение
экономических явлений и их связей. Регулирование является одной из важнейших
функций системы управления народным хозяйством на всех его уровнях.
Регулирование обусловлено действием законов экономического развития и опирается
на законодательную базу, на широкое использование системы централизованного
финансирования и кредитования, на отношения предприятий с бюджетом, на
ценообразование, на применение поощрительных стимулов и различных экономических
санкций.
Цель государства в современной рыночной
экономике не столько корректировать рыночный механизм, сколько создавать
условия для его эффективного функционирования: конкуренция должна
обеспечиваться всюду, где это возможно, регулирующее воздействие государства -
всюду, где это необходимо.
Главная цель государства в данном случае
выражается в определении макроэкономических задач. От экономического развития
страны в целом зависит благополучие людей, судьба нации, судьба самого
государства. Помимо чисто экономических проблем перед любым обществом стоят и
социальные проблемы. А также региональные проблемы, возникающие под влиянием
исторических, национальных, демографических и прочих нерыночных факторов. Для
их решения тоже требуется вмешательство государства, его региональная политика.
Переоценка ценностей в сфере государственного
регулирования экономики (ГРЭ) в индустриально развитых странах влечет за собой
и смену его объектов, уменьшение значения отраслевого принципа. Критерием
предоставления государственной финансовой помощи и поддержки становится не
столько необходимость развития определенной отрасли или сектора национальной
экономики, отдельных низовых звеньев народного хозяйства, сколько достижение
приоритетных стратегических целей: ресурсосбережение, развитие новых
производств, повышение конкурентоспособности страны в области высоких
технологий. По мнению известного американского экономиста М.Портера, важнейшей
функцией государства является не оказание непосредственной помощи отраслям и
фирмам, а ориентирование их на решение все более крупных и сложных задач,
которые не может поставить перед ними стихийный рынок.
Одновременно происходит и переориентация ГРЭ,
смещение ее акцентов. Усиливается активная деятельность государства,
направленная на расширение возможностей конкурентно-рыночного регулирования.
Главной его задачей становится обеспечение конкурентных преимуществ
национальной экономики на мировом рынке.
Изменение экономических отношений в обществе,
именуемое переходом к рыночной экономике, обусловило появление новых акцентов в
системе экономического стимулирования. Усиление хозяйственной самостоятельности
государственных предприятий, признание равноправия разных форм собственности,
включая частную, развитие негосударственного сектора экономики, в том числе
системы коммерческих банков, приводит к переориентации управления от
преимущественно административных к экономическим и
административно-экономическим методам. Государство перестает быть единственным
субъектом управления, который под прикрытием обеспечения приоритета
государственных интересов мог игнорировать интересы регионов, отдельных
предприятий, граждан и т.д. Расширение экономических возможностей субъектов
хозяйствования и управления в переходный период создает предпосылки создания
эффективного экономического механизма природопользования.
На этапе перехода к рыночной модели
хозяйствования главным элементом экономического механизма природопользования
становится ценовое, или налоговое, регулирование. Все инструменты ценового
регулирования, используемые у нас в хозяйственной практике, можно условно
подразделить на поощрительные (льготное налогообложение, льготное кредитование
и субсидирование природоохранных проектов, дотации на приобретение
экологического оборудования, премирование по результатам природоохранной
деятельности и т.п.), принудительные (ресурсные платежи, платежи за
загрязнение, штрафы за превышение лимитов) и компенсационные меры (возмещение
нанесенного ущерба, создание природоохранных фондов и др.).
Смена приоритетов государственного регулирования
в развитых индустриальных странах за последние десятилетия выразилась и в том,
что на первый план наряду со стимулированием развития конкурентной сферы
выходят действия государства, направленные на улучшение качественных
показателей экономического развития: повышение уровня и качества жизни народа,
всестороннее развитие работников, контроль за качеством и безопасностью
потребительских товаров, защита прав потребителей, охрана окружающей среды и
экология и т.д.
В современной рыночной экономике пропорции в
распределении ресурсов складываются, в первую очередь, на основе рыночного
регулирования. Его инструментами служат цены, прибыли и убытки, процентные
ставки, валютные курсы, курсы ценных бумаг и др. Они регулируют объемы
предложения (производства) и спроса (потребления). Сложные по своей структуре
взаимопереплетающиеся рынки товаров и услуг, капиталов, труда, валюты, ценных
бумаг через складывающуюся на них систему ценовых, курсовых сигналов направляют
ресурсы в сферы их наиболее эффективного использования. Давление конкуренции
побуждает производителей к инновациям, снижению издержек, повышению качества и
расширению ассортимента продукции.
Элементы саморегулирования, самоорганизации,
свойственные рыночному механизму распределения ресурсов и формирования
пропорций, позволяют национальной экономике, хотя подчас и не без потерь,
осуществлять самонастройку применительно к потребностям научно-технического
прогресса, экономического роста, быстро меняющимся внутренним и внешним
условиям.
Однако этих рыночных механизмов экономического
регулирования недостаточно для бесперебойного функционирования современного
общества, удовлетворения некоторых потребностей как всего общества, так и его
отдельных членов. Поэтому их действие дополняется и корректируется
государственным регулированием экономики. Последнее создает условия для
нормального функционирования рыночного механизма и нейтрализует связанные с ним
негативные тенденции. Для этого используется o6ширный арсенал средств административного
и правового воздействия государства на экономику, прямого и косвенного
экономического регулирования.
Формирование социальной ориентации рыночной
экономики, развитие системы социальной защиты направлены на смягчение
социальной дифференциации, связанной с действием рыночного регулирования. На
полном или частичном обеспечении финансовыми ресурсами государства находятся
отрасли инфраструктуры (например дорожное строительство и дорожное движение),
другие сферы производства общественных благ и услуг (учреждения
здравоохранения, культуры), сектора, выполняющие общенациональные функции
(фундаментальная наука, оборона, образование).
II глава
Кризис финансового сектора, разразившийся летом
2008 года, повлек за собой множество негативных явлений в различных отраслях
экономики, в том числе и на рынке недвижимости. И хотя этот финансовый кризис
уже называют крупнейшим со времен Великой депрессии, его влияние в различных
экономических секторах проявилось неодинаково. Конечно, первыми почувствовали
влияние кризиса компании финансового сектора - банки, брокеры, консультанты,
страховщики. Затем кризисные явления стали проявляться в промышленности, в
сфере услуг и торговли. Рынок недвижимости же стал реагировать на кризисные
явления одним из последних, в силу своей инерционности.
С начала кризиса цены предложений замерли и
держались на одном уровне достаточно длительное время (почти до конца 2008
года), и лишь затем стала заметна тенденция к снижению цен предложений.
Кризис рынка недвижимости имеет следующие составляющие:
• Кризис финансирования девелопмента, связанный
с мировым финансовым кризисом и исчерпанием инвестиционных денег.
• Кризис форматов, связанный с
невостребованностью и избыточностью объектов, построенных на волне
инвестиционного спроса.
• Кризис качества, связанный с несоответствием
предлагаемых объектов растущим требованиям покупателей.
Важно понимать, что кризис на рынке недвижимости
для РФ является формой революционной трансформации. В общем, все эти вещи могли
произойти и без учета кризиса, он просто сделал перемены более острыми и
заметными.
Основными тенденциями рынка
недвижимости крупных городов России, являются:
• Рост потребительских требований.
• Расширение типов застройки и переход к
«конкуренции проектов».
• Переход от точечного освоения к масштабным
девелоперским проектам.
Активный рост доходов населения России в
последние годы обеспечил бурное развитие жилищного сектора. Объемы ввода жилой
недвижимости в эксплуатацию ежегодно росли на 16-18%, а абсолютный показатель в
2008 году достиг 64 млн кв. м (см. Приложение 1). Кризис изменил ситуацию.
Застройщикам не только стали недоступны банковские кредиты, они также лишились
второго важного источника денег - дольщиков, большинство из которых отказались
от приобретения жилья в ближайшее время.
В большей степени от кризиса пострадали наиболее
развитые рынки в экономически активных регионах (Волгоград, Екатеринбург,
Краснодар, Красноярск, Москва и Московская область, Нижний Новгород, Пермь,
Самара, Санкт-Петербург). Высокий уровень жизни стимулировал спрос на жилье.
Цены росли, становясь значительно выше себестоимости: в Москве,
Санкт-Петербурге - на 100-150%, в других регионах - на 40-60%. Рост цен, в свою
очередь, привлекал в отрасль все больше частных инвесторов, желающих заработать
(см. Приложение 2). Банки предлагали выгодные условия ипотечного кредитования,
наращивая свой кредитный портфель. Девелоперы, стараясь удовлетворить
ажиотажный спрос населения, увеличивали объемы строительства. С началом кризиса
спрос многократно упал, в то время как объемы строящегося жилья первое время
оставались очень большими. В результате за время, прошедшее с начала кризиса,
средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась в среднем по
России на 13% и составляет около 44 тыс. руб. (см. Приложение 3). В большинстве
регионов цены пока не достигли дна и будут продолжать снижаться - в среднем еще
на 3-5% к лету 2009 года.
Негативные последствия положения на финансовом
рынке ощутили на себе и менее развитые регионы, которые и до кризиса не
отличались особой привлекательностью для инвестиций. Небольшие доходы населения
сегодня еще заметнее сократились, что повлекло за собой падение
платежеспособного спроса на жилую недвижимость, и без того находившегося на
низкой отметке. Реакция девелоперов на ситуацию, сложившуюся в этих регионах,
не отличается оригинальностью: они стали снижать цены (которые и так были
близки к себестоимости). Правда, здесь снижение редко достигает отметки в 5-7%.
На вторичном рынке жилой недвижимости сложилась
более благоприятная ситуация, чем на первичном. Цены снижаются не столь
стремительно. Вторичный рынок пользуется бóльшим
доверием потребителей, поскольку риски при покупке квартир заметно ниже: нет
нужды гадать, достроится ли жилой комплекс в нужные сроки. Средняя стоимость
жилья на вторичном рынке составляет около 46 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом
того, что за прошедшее полугодие цены в большинстве городов снизились на 3-7%).
Рассмотрим самые современные тенденции и
нововведения, особенности покупательского спроса на недвижимость за границей.
После ипотечного кризиса 2007-2008 годов, цены
на недвижимость в США продолжили падать в 2008 году, и потеря их стоимости
составила от 14 до 20%. В годы стабильного экономического роста, только в
Калифорнии ежегодный рост цен на недвижимость составлял 10-15%. Причем, это
минимум, а ведь здесь происходили и резкие ценовые скачки - до 30% в год. Такая
ситуация была характерна и для всей Америки.
При этом необходимо отметить, что многие
аналитики оптимистично смотрят на будущее рынка недвижимости США, который
весной 2009 года уже стал проявлять первые признаки восстановления.
К середине 2007 года рост цен в Германии на
недвижимость в Мюнхене составил 6 % - максимальный показатель по стране. По
состоянию на первый квартал 2008 года рынок недвижимости в Германии показал
себя наиболее активным среди рынков недвижимости континентальной Европы. В
коммерческом секторе на его долю пришлись 16 % всех сделок с европейской
недвижимостью.
На фоне недостаточно интенсивного строительства
новых объектов и малой доли домовладельцев (в отличие, например, от США, где
собственниками являются 70 % населения, лишь около 43 % немцев живут в
собственных квартирах, а в Берлине таковых всего 13 %) ожидается активизация на
рынке вторичного жилья. Все это приведет к продолжению роста на жилую
недвижимость и ее аренду и, в конечном итоге, к превышению спроса над
предложением.
Мировой финансовый кризис негативно отразился на
всех странах мира, в том числе и на самой быстрорастущей экономике - китайской.
Если в среднем рост ВВП КНР в период с 2002-го по 2006 год превышал 10%, а в
2007 году достиг 13%, то в 2008-м он замедлился до 9%. В текущем году, по
расчетам МВФ, рост экономики Китая не превысит 7,5%. Естественно, спад повлиял
и на местный рынок недвижимости.
Одну из ключевых ролей в поддержании рынка
недвижимости в условиях кризиса сыграло китайское правительство, которое
предприняло ряд мер как до начала экономического спада, так и во время него. В
2007 году, когда цены на китайскую недвижимость росли огромными темпами,
государство потребовало от банков ужесточить кредитную политику, а также ввело
новые налоги. Это позволило избежать формирования пузыря на рынке. В свою
очередь, в кризисное время была оказана значительная поддержка рынка. Так, из
стимуляционного пакета в $585 млрд значительная часть была выделена именно на
жилой сектор и инфраструктурные проекты. Также на весь текущий год был снижен
налог на приобретаемую недвижимость с 1,5% до 1% от стоимости, при условии что
общая площадь жилья не превышает 90 кв. м.
Экономика Японии постепенно начала
восстанавливаться, благодаря стимуляционным мерам японского правительства, а
вот с рынком недвижимости все обстоит гораздо сложнее.
За первые 6 месяцев 2009 года цены на земельные
участки в шести крупнейших городах страны упали на 7,8% (на 9,2% в реальном
выражении) по сравнению с первым полугодием 2008-го. Такие данные приводит
Японский институт недвижимости, который занимается анализом цен на рынке. В
Японии, стране с высокими сейсмическими рисками, гораздо надежнее считается
собственно земля, а не постройки, которые могут разрушиться из-за
землетрясения. Поэтому цены на земельные участки являются ключевым показателем
на местном рынке недвижимости. Для сравнения: в предкризисные годы и даже в
2008-м стоимость земли в Японии росла. Например, в 2006 году рост составлял
2,8%, в 2007-м - 8,1%, а в 2008-м - 1,1%.
Сейчас на одного жителя России приходится около
22 кв. м жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот
показатель выше более чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья в
эксплуатацию, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли
максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к
тем темпам, которые были отмечены в советское время и даже тогда считались
низкими.
Важно заметить, что именно первичный рынок
пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью
на готовые объекты, как более надежные инвестиции.
Серьезной проблемой в условиях кризисной ситуации
на рынке жилья является незащищенность частных инвесторов.
В настоящее время покупатели приобретают объекты
преимущественно в проектах на завершающей стадии строительства, а также в
крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвует несколько
застройщиков и которые более пристально контролируются органами государственной
власти.
III глава
В сентябре-октябре 2008 года правительством
России были объявлены первые антикризисные меры, направленные на решение самой
неотложной на тот момент задачи: укрепление финансовой системы России. В число
этих мер вошли инструменты денежно-кредитной, бюджетной и квазифискальной
политики, которые были нацелены на обеспечение погашения внешнего долга
крупнейшими банками и корпорациями, снижение дефицита ликвидности и
рекапитализацию основных банков. Расходы бюджета, направленные на поддержку
финансовой системы, превысили 3 % ВВП. Эти расходы осуществлялись по двум
каналам: предоставлением ликвидности в виде субординированных кредитов и
посредством вливаний в капитал банковской системы. По оценке Всемирного банка,
«это позволило добиться стабилизации банковской системы в условиях крайнего
дефицита ликвидности и предотвратить панику среди населения: чистый отток
вкладов из банковской системы стабилизировался, начался рост валютных вкладов,
удалось избежать банкротств среди крупных банков, и был возобновлён процесс
консолидации банковского сектора».
Попытки правительства сдержать падение курса
российского рубля привели к потерям до четверти золотовалютных резервов
Российской Федерации; с конца ноября 2008 финансовые власти приступили к
политике «мягкой девальвации» рубля, которая, по мнению журналиста «Независимой
газеты», значительно ускорила спад в промышленности в ноябре - декабре 2008
года, вынуждая предприятия свёртывать производство и выводить оборотные
средства на валютный рынок.
декабря 2008 председатель правительства Владимир
Путин в ходе «прямой линии» с населением объявил о сокращении квоты на
привлечение в Россию трудовых мигрантов в два раза (ранее в 2008 году она была
увеличена в два раза).
По заявлению министра финансов Алексея Кудрина
27 декабря 2008 года, в 2009 году госбюджет РФ ожидает дефицит в 1,5-2 трлн
рублей, который будет покрыт из резервных фондов.
Согласно данным, обнародованным 23 января 2009
года Росстатом, в декабре 2008 года падение промышленного производства в России
достигло 10,3 % по отношению к декабрю 2007 года (в ноябре - 8,7 %), что стало
самым глубоким спадом производства за последнее десятилетие; в целом в 4-м
квартале 2008 года падение промпроизводства составило 6,1 % по сравнению с
аналогичным периодом 2007 года.
Золотовалютные резервы России снизились за
первый квартал 2009 года примерно на 10 %.
декабря 2009 года В. В. Путин заявил, что
активная фаза российского экономического кризиса преодолена.
По итогам 2009 года российский фондовый рынок
оказался мировым лидером роста, индекс РТС вырос в 2,3 раза.12 марта 2010 года
«Независимая газета» отмечала, что российскому фондовому рынку удалось отыграть
большую часть падения, произошедшего в начале мирового финансового кризиса. По
мнению «Независимой газеты», это произошло благодаря осуществлённой российским
правительством антикризисной программе.
В марте 2010 года в докладе Всемирного банка
отмечалось, что потери экономики России оказались меньше, чем это ожидалось в
начале кризиса. По мнению Всемирного банка, отчасти это произошло благодаря
масштабным антикризисным мерам, которые предприняло правительство.
По итогам первого квартала 2010 года, по темпам
роста ВВП (2,9 %) и роста промышленного производства (5,8 %) Россия вышла на
2-е место среди стран «Большой восьмёрки», уступив только Японии. В октябре
2010 года В. В. Путин заявил, что глобальный экономический кризис стал для
России серьёзным испытанием, но его уроки подтвердили правильность избранного
правительством пути, а «заранее накопленные резервы, ответственная
макроэкономическая политика, успешно реализованная антикризисная программа -
всё это позволило смягчить последствия спада экономики для граждан и для
бизнеса и сравнительно быстро вернуться на траекторию роста».
Сейчас на одного жителя страны приходится около
22 кв. м жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот
показатель выше более чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья в
эксплуатацию, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли
максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к
тем темпам, которые были отмечены в советское время и даже тогда считались
низкими.
В условиях бума мировой экономики и экономики
России, рынок недвижимости России подпитывался «избыточными» средствами.
Основными направлениями развития рынка были следующие:
• Инвестиционные покупки объектов недвижимости
частными и юридическими лицами в расчете на их будущее подорожание. Данный
процесс привел к надуванию спекулятивного пузыря на рынках недвижимости
городов-милионников, в первую очередь, Москвы и Санкт-Петербурга, а также на
«инвестиционно привлекательных рынках», таких как Калининград и Сочи. Объем
инвестиций - порядка 0,5 млн долларов за объект недвижимости.
• Индивидуальные девелоперские проекты,
выполняемые непрофессиональными участниками рынка в качестве направления
вложения средств. В основном - коттеджные поселки, небольшие бизнес-центры и
неформатные торговые центры. Наблюдаются в основном на рынках Москвы и
Санкт-Петербурга, а также городов-милионников. Объем инвестиций - порядка 3-15
млн долларов на проект. Игроки, начавшие работу в данном сегменте первыми, за
3-4 года перешли в категорию профессиональных участников рынка.
• Профессиональные девелоперские проекты,
выполняемые компаниями-застройщиками или профильными компаниями. Крупные жилые
комплексы, деловые центры, торговые центры. Объем инвестиций - от 10 млн
долларов. Как правило, девелоперы имеют концепции или технологию реализации
проектов, набор стандартов реализации.
• «Инвестиционные» проекты. Выполняются
инвестиционными компаниями с привлечением профессиональных застройщиков в
качестве непосредственных исполнителей. Проекты - как правило, сверхкрупные,
помпезные, часто - «элитные»: «города миллионеров», крытые всесезонные
горнолыжные склоны, жилые небоскребы и т.п.. Масштаб и элитность упрощали
получение кредитов на реализацию проекта. Стоимость проектов может достигать
сотен миллионов долларов.
На рынке недвижимости государство выполняет
следующие функции:
идеологической и законодательной инициативы
(концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
инвестора в приоритетные отрасли материального
производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
профессионального участника при торговле
жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими
объектами недвижимости;
эмитента государственных и муниципальных ценных
бумаг под залог недвижимого имущества;
регулятора, устанавливающего правила и нормы
функционирования рынка недвижимости;
верховного арбитра в спорах между участниками
рынка недвижимости через систему судебных органов;
контролера устойчивости и безопасности рынка
(регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Экономические методы управления рынком
недвижимости осуществляются с помощью:
) системы налогообложения имущества и льгот
(ставки налогов, освобождение от них);
) регулирование учетной ставки (дисконтной
политики Центрального Банка);
) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
) предоставления гражданам, нуждающимся в
улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на
коммерческой основе;
) реализации государственных целевых программ;
) амортизационной политики;
) внешнеэкономической деятельности.
Заключение
В данной работе приведен комплекс теоретических,
методических и практических разработок, позволяющий говорить о достижении
поставленной цели и решении намеченных задач.
Результаты выполненного исследования заключаются
в следующем:
) Формирование социальной ориентации
рыночной экономики, развитие системы социальной защиты направлены на смягчение
социальной дифференциации, связанной с действием рыночного регулирования.
) Элементы саморегулирования, самоорганизации,
свойственные рыночному механизму распределения ресурсов и формирования
пропорций, позволяют национальной экономике, хотя подчас и не без потерь,
осуществлять самонастройку применительно к потребностям научно-технического
прогресса, экономического роста, быстро меняющимся внутренним и внешним
условиям.
) Кризис привел к снижению цен на
недвижимое имущество, но в разных секторах это снижение было разным. Меньше
всего снизились цены на недвижимость способную приносить прибыль своему
владельцу (коммерческая недвижимость) или удовлетворять его потребность в жилье
(квартиры).
) Экономический кризис не мог не
сказаться на мировом рынке жилья. Его влияние выражается в сокращении объемов
вводимого жилья, замораживании строительных объектов, снижении спроса и цен на
жилье.
) На рынке недвижимости государство
усилило свое выполнение таких функций, как: идеологической и законодательной
инициативы, инвестора в приоритетные отрасли материального производства,
жилищное строительство и социально-культурную сферу, профессионального
участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и
сооружениями и другими объектами недвижимости, эмитента государственных и
муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества, регулятора,
устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости,
верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему
судебных органов, контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация
прав и сделок с недвижимостью).
) Экономическими методами управления
рынком недвижимости осуществляются с помощью: системы налогообложения имущества
и льгот (ставки налогов, освобождение от них); регулирование учетной ставки
(дисконтной политики Центрального Банка); выпуска и обращения жилищных
сертификатов; предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой
основе; реализации государственных целевых программ; амортизационной политики;
внешнеэкономической деятельности.
Глоссарий
Антикризисное управление - направление
деятельности службы отношений с общественностью, задачами которого являются:
прогнозирование кризисных ситуаций и разработка стратегий их сдерживания и
опережения; а в условиях кризиса; управление процессом коммуникации в условиях
кризиса, направленное на распространение позиции организации и на
предотвращение распространению дезинформации; нейтрализация или минимизация
последствий кризиса.
Брокеры, предоставляющие весь спектр услуг -
биржевые брокеры, которые помимо исполнения заказов клиента, оказывают
консультационные услуги. Обычно такие брокеры имеют в своем распоряжении штат
аналитиков, отслеживающих определенные отрасли промышленности.
Вторичный рынок недвижимости - система
правоотношений по поводу купли-продажи, аренды, залога, обмена объектов
недвижимости, принадлежащих собственникам на основе права первичного
приобретения.
Государственная экономическая политика -
генеральная линия действий и совокупность мер, проводимых правительством от
лица государства в области производства, распределения, обмена, потребления,
накопления, экспорта, импорта экономического продукта в стране.
Государственное регулирование рынка -
вмешательство государственных органов в функционирование рынка с целью
перспективного воздействия на развитие общественного производства в нужном
обществу направлении и/или решения социальных проблем.
Девелопер - предприниматель, получающий свою
прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:
автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под
застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами),
нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение
функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта,
управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает
в случае необходимости инвестиции.
Ипотечный кредит - кредит, выданный под залог
недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество
платежей.
Мировой рынок - система устойчивых
товарно-денежных отношений между странами, связанными между собой участием в
международном разделении труда.
Недвижимое имущество - имущество, использование
которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам,
исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное
имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.
Первичный рынок недвижимости - рынок, на котором
осуществляются сделки с вновь построенными/реконструированными и
зарегистрированными объектами.
Плановая экономика - экономика, в которой
распределение ресурсов определяется решениями правительства.
Портер Майкл Юджен (англ. Michael Eugene Porter;
род. 1947) - профессор кафедры делового администрирования Гарвардской
бизнес-школы (англ. Harvard Business School), признанный специалист в области
изучения экономической конкуренции, в том числе конкуренции на международных
рынках, конкуренции между странами и регионами. Разработал теорию конкурентных
преимуществ стран.
Ресурсы - источники и предпосылки получения
необходимых людям материальных и духовных благ, которые можно реализовать при
существующих технологиях и социально-экономических отношениях.
Рынок - институт или механизм, который сводит
вместе покупателей (предъявителей спроса) и продавцов (поставщиков) конкретного
товара или услуги.
Рынок недвижимости - рынок, объектом
купли-продажи на котором являются земля, здания, сооружения, постройки, дома,
квартиры, основные средства. Рынок недвижимости включает определенный набор
механизмов, посредством которых: передаются права на собственность и связанные
с ней интересы;
устанавливаются цены; и распределяется
пространство между различными собственниками недвижимости.
Рыночная экономика - форма экономической организации,
при которой координация действий осуществляется на основе взаимодействия на
рынках свободных частных производителей и свободных индивидуальных
потребителей.
Смешанная экономика - организация экономики, при
которой частный сектор управляется рыночным механизмом, а общественные
институты и правительство, опираясь на рыночный механизм, воздействуют на
экономику через директивы и фискальные рычаги.
Социально-экономические процессы - совокупность
естественных и общественных процессов (либо реальных и виртуальных процессов ),
которые формируются на основе их интеграции и сбалансированного воздействия
процессов рыночного и институционального регулирования на управляемую
социально-экономическую систему.
Финансирование- выделение денежных средств,
финансовых ресурсов на что-либо.
Ценообразование - установление цен, процесс
выбора окончательной цены в зависимости от себестоимости продукции, цен
конкурентов, соотношения спроса и предложения и других факторов.
Экономический кризис - резкое ухудшение
экономического состояния страны, проявляющееся: в значительном спаде
производства; в нарушении сложившихся производственных связей; в банкротстве
предприятий; в росте безработицы. Результатом экономического кризиса является
снижение жизненного уровня населения и уменьшение реального валового
национального продукта.
Список литературы
. Горемыкин В. А. Экономика
недвижимости : учебник / В. А. Горе-мыкин. -М.: Издательско-книготорговый центр
«Маркетинг», 2002. 804 с.
. Государственное регулирование экономики.
Курс лекций. Под ред. Н.Антоновой - Минск, 1996, гл. 1, 3, 4 и 6; Вопросы
экономики, 1994, № 11; Экономист, 1995, № 2.
. Кейнс Д. Общая теория занятости,
процента и денег. - М., 1978.
. Колтунов В. Основы рыночной
экономики. - Н.Новгород, 1996, ч. II, гл.7.
. Лившиц А. и Курочкина И. Введение
в рыночную экономику. - М., 1994, гл. 4.
. Макконнел К. и Брю С. Экономикс. -
М., 1992, т. 1, гл. 6, 12 и 18.
. Мировая финансовая система после
кризиса. Оценки и прогнозы - М.: Маросейка, 2009. - 220 с.
. Мировой финансовый кризис и
экономическая безопасность России. Анализ, проблемы и перспективы - М.:
Экономика, 2010. - 208 с.
. Нижегородцев Р. М., Стрелецкий А.
С. Мировой финансовый кризис. Причины, механизмы, последствия - М.: Либроком,
2008. - 64 с.
. Печатникова С. М. Организация и
механизм функционирования жилищного рынка / С. М. Печатникова // Экономика
строительства. 2003. -№4.-С. 2-12.
. Рынок недвижимости во время
кризиса/Илья Володько//Журнал «Генеральный директор», №5 за 2009 год
. Сорос Д. Первая волна мирового
финансового кризиса. Промежуточные итоги. Новая парадигма финансовых рынков -
М.: Манн, Иванов и Фербер, 2010. - 272 с.
. Тимошина Г. И. Проблемы
формирования рынка жилья / Г. И. Тимошина, С. Ю. Лядкин. Воронеж:
Центр.-Чернозем. Кн. изд-во, 1997. -114 с.
. Учебник по основам экономической
теории. Изд. МГУ. - М., 1994, гл. II.
. Федеральный закон № 214 от
30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве 1. многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости».
16.
Хачатрян С. Р. Моделирование региональной жилищной политики и механизмов
расширения доступности улучшения жилищных условий населения / С. Р. Хачатрян:
Электрон, ресурс. http // www.optim.ru <#"585701.files/image001.gif">
год - 30; 2001 год - 31; 2002 год - 34; 2003 год
- 36; 2004 год - 39; 2005 год - 43; 2006 год - 51; 2007 год - 61; 2008 год - 64
Объем ввода жилья в России 2000-2008 годах (млн
кв. м)
Структура спроса на недвижимость в крупных
городах России (до сентября 2008 года)
Таблица. Изменение цен на первичном рынке жилой
недвижимости (сентябрь 2008 - начало апреля 2009 года)
Город
|
Цена
за кв. м (руб.)
|
Падение
цен (в %)
|
Сочи
|
81
970
|
30
|
Москва
|
144
100
|
25
|
Самара
|
43
200
|
21
|
Волгоград
|
46
590
|
18
|
Санкт-Петербург
|
82
500
|
18
|
Нижний
Новгород
|
53
200
|
16
|
Красноярск
|
51
400
|
14
|
Краснодар
|
43
700
|
13
|
Екатеринбург
|
54
000
|
4
|
Казань
|
37
600
|
1
|